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HomeMy WebLinkAboutpc_03 21 1989subI I L I T T L E R O C K P L A N N I N G H E A R I N G M A R C H 2 1 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . R o I I C a l I a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e l e v e n i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 M i n u t e s I I I . M e m b e r s p r e s e n t : B i l l R e c t o r M a r t h a M i l l e r R o s e C o l l i n s J o h n M c D a n i e l J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n J o h n S c h l e r e t h F r e d P e r k i n s W a l t e r R i d d i c k , I I I C o n n i e W h i t f i e l d S t e p h e n L e e k M e m b e r s a b s e n t : N o n e C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s I M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 5 0 9 6 O w n e r : E l g o r P r o p e r t i e s , I n c . A p p l i c a n t : J o h n A . C a s t i n L o c a t i o n : K a n i s R o a d a t C o o p e r O r b i t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " P u r p o s e : M u l t i f a m i l y , o f f i c e a n d c o m m e r c i a l S i z e : 1 3 . 5 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , u n c l a s s i f i e d P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 3 . 5 a c r e s f o r a m i x o f o f f i c e , m u l t i f a m i l y a n d c o m m e r c i a l u s e s . T h e p r o p o s e d c l a s s i f i c a t i o n s a n d a c r e a g e a r e : " 0 - 2 " — 1 . 5 a c r e s " C - 2 " — 2 . 3 a c r e s " M F - 1 8 " — 9 . 6 a c r e s ( B o t h t h e " 0 - 2 " a n d " C - 2 " d i s t r i c t s h a v e s i t e a r e a r e q u i r e m e n t s u n l e s s t h e l a n d i s a p l a t t e d l o t . " 0 - 2 " r e q u i r e s 2 a c r e s a n d " C - 2 " h a s a 5 a c r e m i n i m u m . ) T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d a n d a t t h e p o i n t w h e r e b o t h C o o p e r O r b i t a n d K e r b y R o a d s i n t e r s e c t a t K a n i s R o a d . A s b u r y R o a d a l o n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y i s j u s t a p l a t t e d s t r e e t a n d i s n o t o p e n . A b u t t i n g t h e s i t e o n t h e w e s t a r e t h e C i t y l i m i t s w h i c h e x t e n d t o t h e n o r t h a n d s o u t h o f K a n i s R o a d . " R - 2 " i s t h e z o n i n g i n t h e a r e a a n d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l i s t h e p r e d o m i n a n t l a n d u s e . T o t h e e a s t o n K a n i s , t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d w e s t o n K a n i s t h e r e i s a c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t . A s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d . I M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) 2 . T h e s i t e i s v a c a n t a n d w o o d e d . I t a p p e a r s t h a t s o m e o f t h e p r o p e r t y h a s s o m e f l o o d p l a i n i n v o l v e m e n t . 3 . K a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l p r o b a b l y b e r e q u i r e d . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a s o f t h i s w r i t i n g . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s . 6 . S t a f f h a s r e c e i v e d s e v e r a l i n f o r m a t i o n a l c a l l s c o n c e r n i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t s . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d h i s t o r y o n t h e s i t e . 7 . T h e l a n d i n q u e s t i o n f a l l s w i t h i n t h e s c o p e o f t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n a r e a a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n s h o w s t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . F o r a t w o - m i l e s e g m e n t o f K a n i s R o a d t h e p l a n s h o w s b o t h s i d e s o f K a n i s t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e , f r o m a b o u t G a m b l e R o a d t o B a k e r S c h o o l . T h e p l a n l i m i t s t h e u s e s i n t h e t r a n s i t i o n z o n e t o o f f i c e , o f f i c e w a r e h o u s e , a n d m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t a n d r e q u i r e s a P U D s u b m i s s i o n f o r a n y l a n d u s e p r o p o s a l . A l s o , t h e p l a n l i s t s s p e c i f i c d e v e l o p m e n t c r i t e r i a f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e w h i c h i n c l u d e s a n o f f i c e f l o o r r a t i o n a r e a o f 0 . 2 , a d e n s i t y o f 1 0 u n i t s p e r a c r e , a n d b u i l d i n g s e t b a c k o f 1 2 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f K a n i s R o a d . T h e p l a n a l s o i d e n t i f i e s t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e f l o o d p l a i n a n d / o r p a r t o f a l a r g e p o n d a r e a . T h e p r o p o s e d r e q u e s t d o e s n o t c o n f o r m t o t h e a d o p t e d p l a n a n d S t a f f c a n n o t s u p p o r t t h e r e z o n i n g s . A d e q u a t e a r e a s f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a r e s h o w n o n t h e p l a n a n d n o j u s t i f i c a t i o n h a s b e e n p r o v i d e d t o e s t a b l i s h a n e w c o m m e r c i a l s p o t z o n e . T h e " M F - 1 8 " e x c e e d s t h e d e n s i t y f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e a n d w i t h o u t a s i t e p l a n , i t i s u n k n o w n w h e t h e r o t h e r d e v e l o p m e n t c r i t e r i a a r e b e i n g f o l l o w e d . I f a r e a l p r o j e c t e x i s t s , a P U D n e e d s t o b e s u b m i t t e d f o r p r o p e r r e v i e w a n d a d e t a i l e d p l a n s h o u l d b e d o n e f o r t h e e n t i r e o w n e r s h i p . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " r e z o n i n g s a s r e q u e s t e d . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . C a s t i n r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d u n t i l t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f s u p p o r t s t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t h a t t h e r e z o n i n g b e d e f e r r e d t o J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i n o r d e r t o a l l o w t i m e f o r C i t y s t a f f t o s t u d y t h e o v e r a l l l a n d u s e p l a n f o r t h e E l g o r p r o p e r t i e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t o d e f e r t h e i t e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e r e q u e s t n e e d e d t o b e d e f e r r e d a n d a l l p a r t i e s a g r e e d w i t h d e f e r r i n g t h e i s s u e . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , d i s c u s s e d t h e r e q u e s t a n d p r e s e n t e d a r e v i s e d r e c o m m e n d a t i o n . H e s a i d t h e S t a f f s u p p o r t e d t h e " M F - 1 8 " r e z o n i n g b u t n o t t h e c o m m e r c i a l o r o f f i c e r e c l a s s i f i c a t i o n s . M r . G r e e s o n i n d i c a t e d t h a t a P U D w a s n e e d e d f o r t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l a n d o f f i c e a r e a s . M r . C a s t i n t h e n a d d r e s s e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . H e s a i d t h e r e w e r e n o o b j e c t o r s o r i n t e r e s t e d p a r t i e s i n a t t e n d a n c e o t h e r t h a n t h e E l g o r p r o p e r t y o w n e r s . M r . C a s t i n s a i d h e w a s w i l l i n g t o d e f e r t h e i t e m b u t t h a t h e w a s u n c e r t a i n M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) a b o u t w h a t n e e d e d t o b e r e s u b m i t t e d f o r r e v i e w , a P U D o r " C - 2 " . M r . C a s t i n d i s c u s s e d s e v e r a l o t h e r i s s u e s i n c l u d i n g t h e p r o p o s e d n e w a r t e r i a l a n d t h e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t " C - 2 " a n d P U D . S t a f f i n d i c a t e d t h a t a P U D w o u l d p r o v i d e m o r e p r o t e c t i o n f o r t h e r e s i d e n t i a l a r e a a n d i t w a s n e e d e d . M r . C a s t i n s a i d t h e r e w a s n o t a n e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d a d j a c e n t t o t h e p r o p e r t y a n d t h e s u r r o u n d i n g a c r e a g e w a s n o t s e n s i t i v e . T h e r e w e r e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e a b o u t t h e g e n e r a l a r e a . M r . C a s t i n o f f e r e d s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e i n i t i a l r e q u e s t a n d s a i d t h e n e w p r o p o s a l w i l l p r o b a b l y c h a n g e b e c a u s e o f t h e r o a d a l i g n m e n t . H e s a i d t h e l o c a t i o n o f t h e p r o p o s e d a r t e r i a l w a s c r i t i c a l t o t h e l a n d u s e p a t t e r n a n d t h e z o n i n g c o n f i g u r a t i o n . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o a d o p t t h e l a n d u s e p l a n f o r t h e K a n i s / C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f . T h e S t a f f ' s p l a n i d e n t i f i e d t e n a c r e s f o r c o m m e r c i a l u s e a n d r e q u i r e d a P U D s u b m i t t a l . T h e v o t e w a s 3 a y e s , 5 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . T h e m o t i o n f a i l e d b e c a u s e o f i t s f a i l u r e t o r e c e i v e 6 v o t e s . A f t e r s o m e m o r e d i s c u s s i o n , a s e c o n d m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a d o p t i o n o f t h e p l a n w i t h 1 0 a c r e s o f c o m m e r c i a l a n d " C - 2 " z o n i n g a t t h e K a n i s / K e r b y c o r n e r . P r i o r t o t h e v o t e , t h e m o t i o n w a s a m e n d e d t o d e l e t e a n y r e f e r e n c e t o a z o n i n g d i s t r i c t a n d a c r e a g e . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e c o m m e n d e d t h e p l a n t o s h o w t h e K a n i s / C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n a s n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l w i t h n o a c r e a g e o r s p e c i f i c z o n i n g d i s t r i c t d e s i g n a t e d o n t h e p l a n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n o , 2 a b s e n t a n d 2 a b s t e n t i o n s ( B i l l R e c t o r a n d R o s e C o l l i n s ) . J i m W i l s o n , o n e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s , m a d e s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e l a n d . M r . W i l s o n s a i d t h a t E l g o r h a s b e e n v e r y c o o p e r a t i v e a n d t h e p r o p o s e d p l a n w a s a c o m b i n a t i o n o f a n u m b e r o f d i f f e r e n t f a c t o r s . M r . C a s t i n m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d a s k e d t h a t t h e r e q u e s t b e d e f e r r e d . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d a d e f e r r a l t o t h e M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 i t e m N o . 1 — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e I t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a l e t t e r a m e n d i n g t h e r e q u e s t t o " C - 4 " a n d P C D . M r . C a s t i n m a d e s o m e b r i e f c o m m e n t s a n d a n s w e r e d s e v e r a l q u e s t i o n s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — M a s t e r S t r e e t P l a n A m e n d m e n t N a m e : M a s t e r S t r e e t P l a n A m e n d m e n t 3 6 t h S t r e e t E x t e n s i o n C o r r i d o r L o c a t i o n : I n a n a r e a w e s t o f B o w m a n R o a d , s o u t h o f R o c k C r e e k P a r k w a y , n o r t h o f C o l o n e l G l e n n a n d e a s t o f C o o p e r O r b i t R o a d S T A F F R E P O R T : D u e t o t h e a g r e e d u p o n a r t e r i a l i n t e r s e c t i o n a t t h e w e s t e n d o f R o c k C r e e k P a r k w a y , t h e e x i s t i n g a l i g n m e n t d o w n K a n i s R o a d i s n o t p o s s i b l e . T o c o r r e c t t h i s , t h e E n g i n e e r i n g a n d P l a n n i n g D e p a r t m e n t s r e v i e w e d t h e a r e a a n d h a v e d e v e l o p e d a n a l i g n m e n t w h i c h c o n t i n u e s s o u t h , c u r v i n g t o t h e s o u t h e a s t , t o w a r d s B a k e r E l e m e n t a r y S c h o o l . T h e n e w a l i g n m e n t g o e s b e h i n d t h e e l e m e n t a r y s c h o o l a n d r e j o i n s t h e K a n i s r i g h t - o f - w a y . T h e r e m a i n i n g p a r t s o f t h e a m e n d m e n t a r e i n r e s p o n s e t o t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e a r t e r i a l i s m o v e d s l i g h t l y t o t h e e a s t , n o t l e a v i n g t h e K a n i s R o a d a l i g n m e n t u n t i l a f t e r t h e C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n . F r o m h e r e , t h e a r t e r i a l c o n t i n u e s s o u t h a n d t u r n s e a s t t o t r a v e l a l o n g t h e p r e v i o u s a l i g n m e n t . T h e c o l l e c t o r p a t t e r n i s a l s o c h a n g e d . T w o c o l l e c t o r s a r e a d d e d a s p r o p o s e d b y t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t i s a l o n g t h e t o p o f a r i d g e p a r a l l e l i n g t o t h e n o r t h t h e n e w a r t e r i a l a n d t h e s e c o n d c o n n e c t s C o o p e r O r b i t R o a d w i t h a p r e v i o u s l y p r o p o s e d c o l l e c t o r u s i n g G o r g e o u s V i e w T r a i l . A l s o , t w o s l i g h t r e a l i g n m e n t s a r e s h o w n . T h e f i r s t i s w h e r e t h e e a s t / w e s t a r t e r i a l l e a v e s C o o p e r O r b i t R o a d t o c o n t i n u e t o t h e w e s t a l o n g B r o d i e C r e e k . T h e s e c o n d i s a s l i g h t c h a n g e i n t h e c o l l e c t o r ( p r o p o s e d G a m b l e R o a d ) t o m o r e c l o s e l y f o l l o w p r o p o s e d p r e l i m i n a r y s u b d i v i s i o n p l a t s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g s t a f f e x p l a i n e d t h e r e a s o n s f o r t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a m e n d m e n t . F i r s t , s o u t h o f t h e P a r k w a y t h e p r o p o s e d m i n o r a r t e r i a l c a n n o t m a k e t h e t u r n s h o w n o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n ( e n g i n e e r i n g s p e c i f i c a - t i o n s ) . S e c o n d , t h e r e m a i n i n g s t r e e t p l a n c h a n g e s a r e t o c o n f o r m w i t h t h e a l i g n m e n t a n d a d d i t i o n s a s s h o w n o n t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t p a r t i n v o l v e s e x t e n d i n g t h e r o a d s o u t h a n d t h e n e a s t ( b e h i n d B a k e r E l e m e n t a r y S c h o o l ) t o r e j o i n t h e e x i s t i n g K a n i s a l i g n m e n t . M r . R e c t o r s a i d h e f e l t t h a t t h e f i r s t p a r t o f t h e s t r e e t p l a n a m e n d m e n t s h o u l d b e d e f e r r e d t o l o o k m o r e c l o s e l y a t t h e e x i s t i n g z o n i n g p a t t e r n a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n s f o r t h e a r e a . M r . L a w s o n s u g g e s t e d d e f e r r i n g t h e e n t i r e a m e n d m e n t i n o r d e r t o r e d u c e t h e p a p e r w o r k g o i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . W h e n a s k e d , J a c k C a s t i n , r e p r e s e n t i n g E l g o r , s t a t e d t h e a p p l i c a n t ( E l g o r ) h a d w o r k e d w i t h s t a f f a n d p r o p e r t y o w n e r s a n d a g r e e d w i t h t h e a r t e r i a l c h a n g e b u t q u e s t i o n e d t h e a d d i t i o n o f a c o l l e c t o r i n t h e s o u t h e r n m o u n t a i n o u s a r e a . A m o t i o n w a s m a d e a n d s e c o n d e d t o d e f e r t h e i t e m t o A p r i l 1 8 , t h e s a m e d a t e a s t h e E l g o r r e z o n i n g i s s u e . B y u n a n i m o u s v o i c e v o t e , t h e i t e m w a s d e f e r r e d ( 1 a b s e n t , R o s e C o l l i n s ) . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 i t e m N o . 3 — Z - 5 1 3 3 O w n e r : C H A R - B E C K T r u s t A p p l i c a n t : R . W i n g f i e l d M a r t i n L o c a t i o n : P i n n a c l e V a l l e y R o a d a t t h e r a i l r o a d t r a c k s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 3 . 5 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , u n c l a s s i f i e d a n d z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d a t t h e r a i l r o a d t r a c t s a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 . " N o s p e c i f i c u s e h a s b e e n i d e n t i f i e d f o r t h e s i t e o t h e r t h a n s o m e t y p e o f c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . A l l t h e s u r r o u n d i n g l a n d i s v a c a n t w i t h t h e c l o s e s t d e v e l o p m e n t b e i n g r e s i d e n t i a l l o c a t e d t o t h e s o u t h o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d t o t h e n o r t h o n C o u n t y F a r m R o a d . Z o n i n g o f t h e a r e a w i t h i n t h e C i t y l i m i t s i s " R - 2 " a n d " R - 5 , " w h i c h i s u n d e v e l o p e d . H i g h w a y 1 0 i s a p p r o x i m a t e l y o n e m i l e t o t h e s o u t h a n d t h a t i s w h e r e t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l z o n i n g i s a l o n g w i t h s e v e r a l n o n c o n f o r m i n g c o m m e r c i a l u s e s . T o t h e n o r t h o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d ( n o r t h o f C o u n t y F a r m R o a d ) a t B e c k R o a d t h e r e i s a s m a l l " C - 1 " t r a c t w i t h a c o n v e n i e n c e s t o r e o n i t . 2 . T h e s i t e i s 3 . 5 a c r e s a n d v a c a n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 3 — Z - 5 1 3 3 ( C o n t i n u e d ) 3 . P i n n a c l e V a l l e y R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . A l s o , a c o l l e c t o r i s s h o w n o n t h e s t r e e t p l a n c o m i n g f r o m t h e e a s t a n d i n t e r s e c t i n g w i t h P i n n a c l e V a l l e y R o a d s o u t h o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . 4 . E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y f o r P i n n a c l e V a l l e y R o a d i s d e f i c i e n t s o a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n i s r e q u i r e d f o r a r i g h t - o f - w a y o f 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n o r h i s t o r y o n t h e s i t e . 7 . T h e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n v i o l a t e s t h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e r e z o n i n g r e q u e s t . T h e l a n d u s e p l a n s h o w s a l a r g e a r e a i n c l u d i n g t h i s s i t e a s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l a n d t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n f o r m o d i f y i n g t h e p l a n a t t h i s t i m e . R e z o n i n g t h e p a r c e l w o u l d c r e a t e a s p o t z o n e a n d e s t a b l i s h a v e r y u n d e s i r a b l e z o n i n g p a t t e r n f o r t h e n e i g h b o r h o o d . A d e q u a t e a r e a s f o r f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a r e s h o w n o n t h e C i t y ' s p l a n a n d t h e r e i s n o r e a s o n t o c h a n g e t h e d i r e c t i o n o f t h e p l a n a n d l o c a t e a c o m m e r c i a l s p o t o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d v e r b a l l y r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 3 — Z - 5 1 3 3 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , W i n g f i e l d M a r t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f m a d e s e v e r a l c o m m e n t s a b o u t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g a n d t h e H i g h w a y 1 0 a r e a . M r . M a r t i n s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e o w n e r , C h a r - B e c k T r u s t , a n d s h o w e d a p r o p o s e d l a n d u s e p l a n f o r t h e e n t i r e o w n e r s h i p . H e t h e n r e v i e w e d t h e h i s t o r y o f v a r i o u s p l a n s f o r t h e l a n d a n d i n d i c a t e d t h a t f o u r p r o p e r t y o w n e r s i n t h e a r e a s u p p o r t e d t h e r e z o n i n g . M r . M a r t i n s a i d t h a t a P U D w a s c o n s i d e r e d b u t i t w o u l d p l a c e t o o m a n y r e s t r i c t i o n s o n t h e s i t e . H e t h e n p o i n t e d o u t t h a t t h e p r o p e r t y w a s . 9 m i l e s f r o m H i g h w a y 1 0 a n d t h e s i t e w a s a l o g i c a l l o c a t i o n f o r a s m a l l n e i g h b o r h o o d c e n t e r . M r . M a r t i n t h e n d i s c u s s e d t h e p r o p o s e d c o m m u t e r r a i l w a y c o n c e p t a n d s a i d t h e p r o p e r t y w o u l d m a k e a g o o d p a r k - a n d - r i d e s t o p . H e s a i d t h e r e w a s n o s p e c i f i c p r o j e c t , b u t i t w a s d e s i r a b l e t o r e z o n e l a n d p r i o r t o d e v e l o p m e n t o c c u r r i n g i n t h e a r e a . O t h e r c o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t t h e e n t i r e o w n e r s h i p a n d t h e n e e d t o a v o i d a p i e c e m e a l a p p r o a c h t o d e v e l o p m e n t . J o h n n y M i t c h u m o f t h e C h a r - B e c k T r u s t t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . M i t c h u m d e s c r i b e d t h e T r u s t a n d s a i d t h e p l a n w a s t o s e l l t h e p r o p e r t y o v e r a p e r i o d o f t i m e . H e c o n c l u d e d b y s a y i n g t h e r e z o n i n g w o u l d a l l o w s o m e r e a s o n a b l e u s e o f t h e s i t e a n d g i v e t h e o w n e r t h e a b i l i t y t o s e l l t h e l a n d . M r . M a r t i n s p o k e a g a i n a n d s a i d t h e r e z o n i n g p r o p o s a l w a s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e l a n d . H e a l s o s a i d t h a t p e o p l e s h o u l d k n o w w h a t i s g o i n g t o h a p p e n i n a n a r e a b e f o r e t h e y p u r c h a s e p r o p e r t y f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s . Q u e s t i o n s w e r e t h e n a s k e d a b o u t P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d t h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t t h e g e n e r a l a r e a . S t a f f s a i d t h a t s o m e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a p p e a r e d t o b e r e a s o n a b l e , b u t t h e l a r g e r a r e a n e e d e d t o b e l o o k e d a t . T h e r e w e r e o t h e r c o m m e n t s m a d e a b o u t v a r i o u s i s s u e s . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g t o a l l o w S t a f f t o l o o k a t t h e P i n n a c l e V a l l e y R o a d a r e a a n d t o r e v i e w t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s , a n d 1 a b s e n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 3 3 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , W i n g f i e l d M a r t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g S t a f f d i s c u s s e d v a r i o u s p l a n e l e m e n t s a n d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . M r . L a w s o n t h e n d e s c r i b e d t h e S t a f f ' s r e v i e w o f t h e a r e a a n d p r e s e n t e d s e v e r a l r e a s o n s f o r o p p o s i n g t h e c o m m e r c i a l r e q u e s t w h i c h i n c l u d e d t h e r e z o n i n g b e i n g c o n t r a r y t o t h e a d o p t e d p l a n ; p o t e n t i a l i m p a c t o n o t h e r p r o p e r t i e s ; t h e r e z o n i n g w o u l d b e a s p o t z o n i n g ; a n d P i n n a c l e V a l l e y R o a d w a s p r i m a r i l y r e s i d e n t i a l a n d w i l l n o t b e w i d e n e d b y d e v e l o p e r s . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t t h e s i t e a n d p o s s i b l e u s e s o t h e r t h a n c o m m e r c i a l . O t h e r c o m m e n t s w e r e o f f e r e d a b o u t h i g h e r d e s i g n s t a n d a r d s a n d t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . W i n g f i e l d M a r t i n , r e p r e s e n t i n g C h a r - B e c k T r u s t , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . M a r t i n d i s c u s s e d h i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e p r o c e s s a n d s a i d h e w a s c o n f u s e d a b o u t w h a t t h e S t a f f w a s s u p p o s e d t o d o b a s e d o n t h e c o m m e n t s m a d e a t t h e l a s t m e e t i n g . H e i n d i c a t e d t h a t t h e p l a n w a s t o r e z o n e t h e p r o p e r t y t o g e t o u t i n f r o n t o f f u t u r e d e v e l o p m e n t a n d t o a v o i d a n y p r o b l e m s . M r . M a r t i n s a i d t h a t h e d i d n o t b e l i e v e t h e S t a f f d i d a c o m p r e h e n s i v e s t u d y o f t h e a r e a a n d t h a t t h e y d i d n o t l o o k a t t h e w h o l e p i c t u r e . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d r e s p o n d e d t o M r . M a r t i n ' s c o m m e n t s . M r . G r e e s o n s a i d t h a t t h e S t a f f l o o k e d a t a l a r g e r a r e a a n d r e v i e w e d b o t h t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . H e s t a t e d t h a t t h e S t a f f ' s c o n c l u s i o n s i n d i c a t e d t h a t a p l a n a m e n d m e n t w a s n o t j u s t i f i e d a t t h i s t i m e . S e v e r a l C o m m i s s i o n e r s a d d r e s s e d a p o s s i b l e c h a n g e i n t h e l a n d u s e p l a n a n d s a i d t h e r e w a s a n e e d t o s h o w s o m e c o m m e r c i a l a t P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d t h e r a i l r o a d t r a c k s . M r . M a r t i n s p o k e a g a i n a n d s a i d h e w a s j u s t t r y i n g t o d o s o m e e a r l y p l a n n i n g . H e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t r e z o n i n g t h e p r o p e r t y n o w w o u l d b e a b e t t e r r o u t e t o t a k e a n d r e q u e s t e d t h a t t h e p l a n b e c h a n g e d . H e a l s o s a i d t h a t t h e s i t e w a s n o t r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g S t a f f c o m m e n t e d o n a t r a n s i t s t u d y d o n e f o r a c o m m u t e r r a i l w a y a n d s a i d i t w a s n o t a n o f f i c i a l d o c u m e n t a t t h i s t i m e . M r . M a l o n e t h e n d i s c u s s e d t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a n d s a i d t h e r e w a s a c o l l e c t o r t h r o u g h C a n d l e w o o d t o P i n n a c l e V a l l e y R o a d . H e a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l z o n i n g a t P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d B e c k R o a d c o u l d b e e x p a n d e d t o a c c o m m o d a t e a d d i t i o n a l c o m m e r c i a l g r o w t h f o r t h e a r e a . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 3 3 { C o n t i n u e d ) T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a n d a n u m b e r o f c o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t v a r i o u s i s s u e s . S o m e p o s s i b l e o p t i o n s w e r e d i s c u s s e d a n d M r . M a r t i n s a i d h e w a s w i l l i n g t o a c c e p t t h e C o m m i s s i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n f o r t h e a r e a . A m o t i o n w a s t h e n o f f e r e d t h a t d i r e c t e d t h e S t a f f t o i n i t i a t e a p l a n a m e n d m e n t t o s h o w t h e g e n e r a l a r e a a t P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d t h e r a i l r o a d t r a c k s f o r f u t u r e n o n - s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n a y s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( M a r t h a M i l l e r ) . A s e c o n d m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g i t e m t o t h e M a y 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 D i s c u s s i o n i t e m s 1 . O r d i n a n c e A m e n d m e n t s : R i c h a r d W o o d , C u r r e n t P l a n n i n g M a n a g e r , a n d R o s e C o l l i n s , P l a n s C o m m i t t e e C h a i r , w i l l u p d a t e t h e C o m m i s s i o n o n t h e O r d i n a n c e A m e n d m e n t s , i n c l u d i n g t h e s t e p s w h i c h w i l l f o l l o w . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e P l a n C o m m i t t e e ' s r e v i e w o f t h e t h r e e o r d i n a n c e a m e n d m e n t s . A s a r e s u l t o f t h a t m e e t i n g , i t w a s d e c i d e d t h a t t h e a m e n d m e n t d e a l i n g w i t h c h i l d c a r e w o u l d b e r e m o v e d t o a l l o w m o r e t i m e t o s e e i f t h e c u r r e n t m e t h o d s a r e w o r k i n g ( c o n t i n u e m o n i t o r i n g ) . T h e P l a n t N u r s e r y A m e n d m e n t i s t o p r o c e e d w i t h f o u r d e f i n i t i o n s t o b e d e v e l o p e d a n d p l a c e d i n d i f f e r e n t z o n i n g c a t e g o r i e s f o r t h e C o m m i s s i o n ' s r e v i e w . T h i s i s t o b e a c c o m p l i s h e d i n t h e n e x t f o u r t o s i x w e e k s . T h e H o m e O c c u p a t i o n A m e n d m e n t w o u l d a d d c a t e r i n g a s h o m e c o o k i n g i n t h e o r d i n a n c e a n d a d d o t h e r l a n g u a g e t o p l a c e l i m i t s o n c a t e r i n g a s a h o m e o c c u p a t i o n . A n e w i t e m d e a l i n g w i t h d e d i c a t i o n o f f l o o d w a y a n d f l o o d p l a i n a r e a s i s n o w i n t h e w o r k s a n d w i l l a l s o b e a d d e d t o t h e o r d i n a n c e a m e n d m e n t p a c k a g e . A q u e s t i o n a b o u t n o t i c e o n p l a t i s s u e s w a s a s k e d a n d M r . W o o d e x p l a i n e d h o w , w h e n a n d w h y t h a t a m e n d m e n t w a s m a d e . R u t h B e l l o f t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s a d d e d t h a t t h e L e a g u e f e l t t h a t t h e n o t i c e r e q u i r e m e n t w a s n e c e s s a r y . F i n a l l y , S t e p h e n G i l e s o f t h e C i t y A t t o r n e y ' s o f f i c e a d d e d t h a t t h e C i t y i s c u r r e n t l y i n a l a w s u i t w h i c h c o u l d h a v e b e e n p r e v e n t e d w i t h t h i s n o t i c e r e q u i r e m e n t . 2 . C o m p r e h e n s i v e L a n d U s e P l a n : J i m L a w s o n , A d v a n c e P l a n n i n g M a n a g e r , a n d R o s e C o l l i n s , P l a n s C o m m i t t e e C h a i r , w i l l u p d a t e t h e C o m m i s s i o n o n t h e C o m p r e h e n s i v e L a n d U s e P l a n m a p f o r L i t t l e R o c k a n d w i l l d i s c u s s h o w t h e S t a f f a n d C o m m i s s i o n w i l l p r o c e e d w i t h t h i s d o c u m e n t . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 D i s c u s s i o n I t e m s ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) G a r y G r e e s o n , D i r e c t o r o f P l a n n i n g , e x p l a i n e d t h e p r o c e s s w h i c h t h e G e n e r a l P l a n h a s f o l l o w e d t o t h i s p o i n t a n d w i l l f o l l o w i n t h e f u t u r e . W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g s t a f f o u t l i n e d t h r e e a r e a s o f t h e C i t y w i t h n o a d o p t e d l a n d u s e p l a n . T h e C o m m i s s i o n w a s t o p a y p a r t i c u l a r a t t e n t i o n t o t h e s e a r e a s . J i m L a w s o n e x p l a i n e d t h a t t h e m a p w a s a c o m p o s i t e o f t h e e x i s t i n g D i s t r i c t P l a n s w i t h t e x t t o b e a d d e d o n t h e r e v e r s e s i d e . O n t h e t e x t s i d e , v a r i o u s r e l a t e d t o p i c s w o u l d b e c o v e r e d . T h e C o m m i s s i o n w a s a s k e d t o r e v i e w t h e t e x t a n d m a p f o r c h a n g e s , e t c . I n a d d i t i o n , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t c o p i e s w o u l d b e d i s t r i b u t e d t o v a r i o u s o r g a n i z a t i o n s f o r t h e i r i n p u t . 3 . S o u t h L o o p C o r r i d o r S t u d y : S t a f f w i l l d i s c u s s w i t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p r o p o s a l t o b e g i n a l a n d u s e s t u d y o n t h e s o u t h l o o p c o r r i d o r f r o m t h e I - 4 3 0 / I - 3 0 i n t e r c h a n g e t o G e y e r S p r i n g s R o a d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g s t a f f e x p l a i n e d t h a t s i n c e h a l f o f t h e r i g h t - o f - w a y f o r t h e S o u t h L o o p f r o m M a b e l v a l e W e s t t o C h i c o t R o a d i s c u r r e n t l y o w n e d b y t h e C i t y o r h a s f u n d i n g a p p r o v e d f o r i t s p u r c h a s e , t h e t i m e t o r e v i e w t h e G e y e r S p r i n g s W e s t a n d O t t e r C r e e k P l a n s h a d c o m e . N e i t h e r o f t h e s e p l a n s r e c o g n i z e t h e e x i s t e n c e o f t h e S o u t h L o o p . T h e P l a n n i n g s t a f f w i l l w o r k w i t h t h e P l a n s C o m m i t t e e a n d p r o p e r t y o w n e r s t o d e v e l o p a c o r r i d o r s t u d y f o r t h e f i r s t l e g o f S o u t h L o o p . T h i s s t u d y w i l l b e u s e d t o a m e n d t h e G e y e r S p r i n g s w e s t a n d O t t e r C r e e k L a n d U s e P l a n s . M r . M c D a n i e l a s k e d a b o u t t h e t i m i n g f o r t h e S o u t h L o o p b o n d p r o j e c t . N e i t h e r M r . D a l t o n , C i t y M a n a g e r , n o r M r . M a l o n e c o u l d a n s w e r t h i s q u e s t i o n . S t a f f a s s u r e d M r . M c D a n i e l t h a t t h e y w o u l d f i n d t h e a n s w e r a n d f o r w a r d i t t o h i m a t t h e e a r l i e s t p o s s i b l e d a t e . M r . D a l t o n d i d s t a t e t h a t a t t h i s t i m e t h e C i t y d o e s n o t h a v e m o n e y t o a c q u i r e a d d i t i o n a l S o u t h L o o p r i g h t - o f - w a y . M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 D i s c u s s i o n i t e m s ( C o n t i n u e d ) 4 . C L R ( C e n t r a l L i t t l e R o c k ) O r d i n a n c e : T h i s i s a n i n f o r m a t i o n i t e m o n l y . F o r s e v e r a l y e a r s , t h e C i t y S t a f f h a s l o o k e d a t r e v i s i n g t h e C L R Z o n i n g O r d i n a n c e . T h e C i t y h a s d e c i d e d t o h a v e M e t r o p l a n w o r k o n t h e r e v i s i o n . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , w i l l p r e s e n t t h i s i t e m . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) G a r y G r e e s o n , D i r e c t o r o f P l a n n i n g , i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e C i t y w o u l d h i r e M e t r o p l a n t o r e v i s e t h e C e n t r a l L i t t l e R o c k Z o n i n g O r d i n a n c e a n d m a k e a n y n e c e s s a r y p l a n c h a n g e s t o t h e d o w n t o w n d i s t r i c t p l a n . M e t r o p l a n w o u l d w o r k a s a c o n s u l t a n t t o t h e C i t y r e p o r t i n g t o t h e P l a n n i n g s t a f f . C o m m i s s i o n e r s a n d d o w n t o w n p r o p e r t y o w n e r s w o u l d b e i n v o l v e d i n t h e p r o c e s s . O T H E R B U S I N E S S A t t h e r e q u e s t o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a n u p d a t e t o t h e C o m m i s s i o n o n t h e p r e l i m i n a r y m e e t i n g o f t h e H i g h w a y 1 0 C o r r i d o r C o m m i t t e e . D i r e c t o r D a i l e y a s k e d f o r a r e v i e w o f t h e p o t e n t i a l d e s i g n c r i t e r i a t o g e t " h i g h q u a l i t y d e v e l o p m e n t " . T h e r e s u l t , t h u s f a r , i s t o h a v e s o m e k i n d o f c o r r i d o r z o n i n g d i s t r i c t ( d e s i g n o v e r l a y ) w h i c h h a s n o a f f e c t o n l a n d u s e . T h i s w o u l d f u r t h e r t h e H i g h w a y 1 0 P l a n ' s a t t e m p t t o h a v e a " s c e n i c e n t r y " t o t h e C i t y . I f t h e c o r r i d o r m e t h o d w o r k s o n H i g h w a y 1 0 , t h e n s i m i l a r c o r r i d o r o v e r l a y d i s t r i c t s w o u l d b e u s e d o n o t h e r e n t r y r o u t e s i n t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . J e r i l y n N i c h o l s o n s t a t e d t h a t a c o n c e r n e x p r e s s e d a t t h e m o r n i n g b r e a k f a s t w a s t h a t i f a p r o j e c t m e t t h e d e s i g n s t a n d a r d s , t h e n t h e z o n i n g w o u l d b e a p p r o v e d . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e h o p e w a s t h a t t h i s w o u l d e l i m i n a t e t h e P U D o r , n o t P U D , d e b a t e s o t h e C i t y s t a f f a n d P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o u l d c o n c e n t r a t e o n t h e u s e q u e s t i o n . M s . N i c h o l s o n s t a t e d t h a t t h e h i g h e r s t a n d a r d s w o u l d l e a d t o m o r e e x p e n s i v e d e v e l o p m e n t c o s t s w h i c h w o u l d d i c t a t e l a n d u s e . C o m m i s s i o n e r s e x p r e s s e d c o n c e r n t h a t t h e C i t y w o u l d b e d i c t a t i n g t h e e c o n o m i c s o f d e v e l o p m e n t i n L i t t l e R o c k a n d t h a t t h e s e p r o p o s a l s w o u l d a f f e c t t h e s c h o o l d e s e g r e g a t i o n p r o b l e m s b y i n c r e a s e p o t e n t i a l s e g r e g a t i o n i n t h e f u t u r e . I M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e m , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a d j o u r n e d a t 3 : 2 0 p . m . . D A T E : + ~ 8 f e c r e r y , i - C h a i r m a n ~ & 8 ~ -