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HomeMy WebLinkAboutpc_03 09 1982subL I T T L E R O C K P L A N N I N G C O N N I S S I O N S U N N A R Y A N D N I N U T E R E C O R D N A R C H 9 , 1 9 8 2 1 : 0 0 P . N . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m . A Q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g n i n e i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e N i n u t e s o f t h e P r e v i o u s N e e t i n g . T h e N i n u t e s o f t h e l a s t m e e t i n g w e r e a p p r o v e d . I I I . N e m b e r s P r e s e n t : R o b e r t W r i g h t , C h a i r p e r s o n J o h n S c h l e r e t h , V i c e - C h a i r p e r s o n B i l l R e c t o r B e t t y T u r n e r J e r i l y n N i c h o l s o n D o r o t h y A r n e t t B e t t y S i p e s R o n T a b o r R i c h a r d N a s s i e N e m b e r s A b s e n t : C a l v i n S c r i b n e r W i l l i a m K e t c h e r 1 C i t y A t t o r n e y P r e s e n t : C a r o l y n W i t h e r s p o o n M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 N A M E : M c D e r m o t t A d d i t i o n P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : S o u t h o f M u r r a y P a r k , o f f R e b s a m e n R o a d A P P L I C A N T / A G E N T : R . D . B a i l e y D E V E L O P E R / O W N E R : E N G I N E E R : H a r r y M c D e r m o t t E d w a r d G . S m i t h a n d A s s o c i a t e s P h o n e : 3 7 4 - 2 2 3 1 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 A R E A : 3 1 . 5 A c r e s N O . O F L O T S : 6 0 F T . O F N E W S T . : 3 3 0 0 Z O N I N G : P R O P O S E D U S E S : R e s i d e n t i a l V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e a t t h i s t i m e . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h i s s i t e , j u s t s o u t h o f M u r r a y P a r k , i s l o c a t e d o n w h a t i s p r e s e n t l y u n d e v e l o p e d a n d r u g g e d t e r r a i n o v e r l o o k i n g t h e A r k a n s a s R i v e r . T h e w e l l - t i m b e r e d p r o p e r t y h a s a n a v e r a g e s l o p e o f 2 5 p e r c e n t a n d a s i g n i f i c a n t n a t u r a l d r a i n a g e w a y r u n n i n g f r o m s o u t h t o n o r t h . A c c e s s t o t h e s i t e i s c u r r e n t l y b e i n g p r o v i d e d b y R e b s a m e n P a r k R o a d t o t h e n o r t h , w i t h n o t h r o u g h m e a n s o f t r a v e l . T h e a r e a i s b o u n d e d o n t h e s o u t h a n d w e s t b y s e v e r a l r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n s a n d t o t h e e a s t a n d n o r t h b y a n a b a n d o n e d C R I & P R a i l r o a d . W a t e r W o r k s h a s r e p o r t e d t h a t a n e a s e m e n t i s n e e d e d o n t h e s o u t h 2 5 ' f p r o p e r t y a d j a c e n t t o t h e s o u t h e a s t b o u n d a r y — L o t s 8 , 9 a n d 1 1 . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h i s i s a p r o p o s a l t o d e v e l o p a t r a c t o f 3 1 . 5 a c r e s i n t o 6 0 l o t s f o r s i n g l e f a m i l y u s e . T h i r t y - t h r e e h u n d r e d f e e t o f n e w s t r e e t i s p r o p o s e d f o r t h e i n t e r n a l a c c e s s . T h e p r o p o s e d a c c e s s r o u t e s c o n s i s t s o f M c D e r m o t t D r i v e , a 2 7 ' e s i d e n t i a l s t r e e t s e r v i n g a s t h e m a j o r e n t r a n c e f r o m R e b s a m e n , M c D e r m o t t C o u r t , a c u l - d e - s a c i n l e n g t h a n d a 2 0 ' o o p e d d r i v e w a y , w h i c h w i l l s e r v e 1 5 l o t s . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d E i g h t y p e r c e n t o f t h e l o t s e x c e e d 1 9 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a a s r e q u i r e d b y t h e h i l l s i d e r e g u l a t i o n s . T h e r e q u e s t f o r v a r i a n c e s i n c l u d e s t h e f o l l o w i n g : 1 . 1 5 ' u i l d i n g s e t b a c k l i n e a s s h o w n o n t h e p l a t . 2 . L e n g t h o f c u l - d e - s a c s t r e e t . 3 . 2 0 ' o o p e d d r i v e w a y t o s e r v e 1 5 l o t s . 4 . A s p h a l t d r i v e w a y s . 5 . L o t d e p t h t o w i d t h r a t i o o n 1 1 l o t s . C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d s t a t e h o w t h e p r i v a t e s t r e e t s a r e t o b e m a i n t a i n e d . D . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S ( a ) R e q u e s t i n t e r n a l d r a i n a g e p l a n b e s u b m i t t e d t o t h e C i t y E n g i n e e r ; i t s h o u l d i n c l u d e i n t e r c e p t o r s t r u c t u r e s t o d i v e r t w a t e r f r o m t h e s o u t h . ( b ) E n g i n e e r i n g D i v i s i o n d o e s n o t o b j e c t t o a s p h a l t p r i v a t e d r i v e s . E . A N A L Y S I S D u r i n g a p r e v i o u s s u b m i t t a l , S t a f f r e v i e w e d t h e a p p l i c a n t ' s p l a n s f o r t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y . I t w a s r e j e c t e d i n i t s o r i g i n a l f o r m d u e t o s e v e r a l d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s ; h o w e v e r , t h e m a i n c o n c e r n w a s b a s e d o n e x c e s s i v e l o t t i n g . S t a f f r e q u e s t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t a r e v i s e d p l a n w h i c h a d d r e s s e d t h e p r o b l e m s i n d i c a t e d . A s r e f i l e d , t h e p l a n o f f e r s s t a f f n o o p p o r t u n i t y t o m o d i f y i t s p r e v i o u s p o s i t i o n o f o b j e c t i n g t o t h e l o t t i n g a r r a n g e m e n t p r o p o s e d o n s u c h s t e e p s l o p e s . S t a f f r e f u s e s t o r e c o m m e n d t h e p l a t i n a n y r e s p e c t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N D e n i a l a s f i l e d . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : T h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t a s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n . H o w e v e r , t h e f o l l o w i n g p o i n t s w e r e d i s c u s s e d w i t h o u t r e s o l u t i o n , a n d t h e o w n e r a s k e d t o p r o v i d e f u r t h e r i n f o r m a t i o n o r c l a r i f i c a t i o n a t t h e m e e t i n g o n J a n u a r y 1 2 . 1 . D e s i g n t h e p r i v a t e a c c e s s d r i v e s t o C i t y c o n s t r u c t i o n s t a n d a r d s w i t h 2 4 ' s p h a l t a n d c u r b a n d g u t t e r . 2 . C o n c r e t e c o n s t r u c t i o n i s t o b e u s e d o n p r i v a t e d r i v e s i n a r e a s o f 1 4 p e r c e n t g r a d e o r g r e a t e r i n l i e u o f t h e a s p h a l t n o t e d i n I t e m 1 a b o v e . 3 . A l l l o t s a r e t o b e r e v i e w e d f o r a m i n i m u m o f 8 5 ' l u s i n w i d t h a t t h e b u i l d i n g l i n e . 4 . T h e u p h i l l p o r t i o n o f L o t s 1 6 t h r o u g h 2 9 b e t w e e n t h e p r i v a t e d r i v e a n d t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e i s t o b e a p e r m a n e n t g r e e n a r e a . T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d p r o v i d e f o r m a i n t e n a n c e o f t h i s a r e a . 5 . T h e t r e a t m e n t p l a n f o r c u t s a n d f i l l s a s s o c i a t e d w i t h t h e s t r e e t c o n s t r u c t i o n s h o u l d b e s u b m i t t e d . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E A C T I O N : T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a r e v i s e d s k e t c h w i t h a r e d u c t i o n i n t h e n u m b e r o f l o t s f r o m 6 0 t o 5 1 , a m i n i m u m l o t w i d t h o f 8 5 ' , a n d o n l y t w o v a r i a n c e s r e m a i n i n g : ( 1 ) l e n g t h o f c u l - d e - s a c a n d ( 2 ) l e n g t h o f t w o a c c e s s e a s e m e n t s . S t a f f h a d r e s e r v a t i o n s a b o u t t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f t h i s t y p e d e v e l o p m e n t o n s u c h p r o p e r t y . T h e r e w e r e a l s o s o m e q u e s t i o n s a s t o t h e b u i l d a b l e n a t u r e o f s o m e o f t h e l o t s . I n r e s p o n s e t o S t a f f ' s c o n c e r n s , t h e a p p l i c a n t a g r e e d t o : ( 1 ) r e d e s i g n L o t s 2 - 6 , ( 2 ) e x a m i n e a n a l t e r n a t i v e d e s i g n f o r t h e a r e a n e a r L o t 2 8 , ( 3 ) p r o v i d e a b u f f e r a r e a o n s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p l a t a d j a c e n t t o P i n n a c l e P o i n t S u b d i v i s i o n a n d ( 4 ) r e p o r t w i d t h o f t h i s b u f f e r a t t h e P u b l i c H e a r i n g . T h e a p p l i c a n t a s s u r e d t h e S t a f f a n d t h e C o m m i t t e e t h a t h e h a d d o c u m e n t a t i o n r e l a t i v e t o a c c e s s a c r o s s t h e r a i l r o a d p r o p e r t y . T h e C o m m i t t e e m o v e d t o a p p r o v e t h e p l a t a n d v a r i a n c e s , s u b j e c t t o c o m m e n t s m a d e . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t ( a b s e n t , B e t t y T u r n e r ) . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( 2 - 9 - 8 2 ) T h i s a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . J o e W h i t e , t h e e n g i n e e r , M r . H a r r y M c D e r m o t t , t h e d e v e l o p e r / o w n e r , a n d M r . D o n B a i l e y , t h e r e a l e s t a t e a g e n t . M r . W h i t e g a v e a b r i e f p r e s e n t a t i o n d u r i n g w h i c h h e o u t l i n e d f e a t u r e s o f t h e p r o p o s a l a n d p o i n t e d o u t t h e r e v i s i o n s m a d e o n t h e p l a t a s r e q u e s t e d a t t h e p r e v i o u s S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e m e e t i n g . T h e y w e r e t h e r e d e s i g n i n g o f L o t s 2 - 6 a n d t h e a r e a n e a r L o t 2 8 , a n d t h e p r o v i s i o n o f a 5 0 ' u f f e r a r e a o n t h e s o u t h e r n m o s t p a r t o f t h e p l a t . S e v e r a l o b j e c t o r s w e r e p r e s e n t . M r . J o e K e m p , a n a t t o r n e y r e p r e s e n t i n g m o s t o f t h e a b u t t i n g p r o p e r t y - o w n e r s o n t h e s o u t h , w a s t h e f i r s t t o r a i s e o b j e c t i o n s . H e s t a t e d h i s f u l l s u p p o r t o f t h e s t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l ; m a i n l y b e c a u s e t h e l a n d i s " t o p o g r a p h i c a l l y u n s u i t a b l e f o r p l a t t i n g . " T h i s , h e t e r m e d t h e " s u i t a b i l i t y i s s u e , " m a d e d e v e l o p m e n t o f t h e p r o p e r t y a s p r o p o s e d " n o n - f e a s i b l e . " I n s t e a d , h i s c l i e n t s p r e f e r l a r g e r e s t a t e - t y p e l o t s w h i c h w o u l d n o t b e d e t r i m e n t a l t o t h e i r p r o p e r t i e s a n d w o u l d n o t p r o v i d e a c l u s t e r e d v i e w o f t h e A r k a n s a s R i v e r . M r . S a u l A l l m a n , a r e s i d e n t o f N o . 3 S u n s e t D r i v e f o r 3 0 y e a r s , w a s t h e n e x t p e r s o n t o s p e a k i n o p p o s i t i o n . H e r e i t e r a t e d m o s t o f M r . K e m p ' s p o i n t s c o n c e r n i n g t h e d a m a g i n g e f f e c t s a n d t h e u n s u i t a b i l i t y o f d e v e l o p i n g t h i s p a r t i c u l a r p i e c e o f p r o p e r t y . H e a d d e d t h a t t h e " p e r p e n d i c u l a r l a y o f t h e l a n d " a n d t h e f a c t t h a t " m o s t o f t h e l a n d w a s r o c k , m a d e b u i l d i n g v i r t u a l l y i m p o s s i b l e . " H e a l s o e x p r e s s e d f e a r t h a t d e v e l o p m e n t o f t h i s t y p e p r o p e r t y w o u l d n e c e s s i t a t e u s i n g d y n a m i t e , w h i c h w o u l d b e h a z a r d o u s t o t h e a r e a , a n d t h a t h e a v y m a c h i n e r y a n d t h e n o i s e o f w o r k m e n w o u l d a l s o b e d a m a g i n g . M r . G e n e P f e i f e r , t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y t o t h e w e s t o f t h e s i t e a n d a n o t h e r o p p o n e n t o f t h e p r o j e c t , s p o k e i n s u p p o r t o f M r . K e m p ' s a r g u m e n t s f o r a l a r g e r - l o t s u b d i v i s i o n , w h i c h w o u l d b e m o r e s u i t a b l e t o t h i s t y p e o f t e r r a i n . A t t h i s p o i n t , i t w a s r e p o r t e d t h a t t h e r e v i s i o n s t o t h e p l a t w e r e r e c o g n i z e d b y t h e s t a f f ; b u t t h e r e c o m m e n d a t i o n f o r a s m a l l e r n u m b e r o f e s t a t e - s i z e d l o t s w h i c h w o u l d m i n i m i z e d i s t u r b a n c e t o t h e l a n d a n d b l u f f , o r f o r a c l u s t e r e d - t y p e c o n d o m i n i u m d e v e l o p m e n t / o p e n s p a c e , r e m a i n e d . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d M r . M c D e r m o t t r e s p o n d e d t o t h e o p p o s i t i o n b y s t a f f a n d t h e r e s i d e n t s b y s t a t i n g t h a t : ( 1 ) N o d y n a m i t e w o u l d b e u s e d . ( 2 ) T h e s u r r o u n d i n g r e s i d e n t s w e r e i n o p p o s i t i o n t o s t a f f ' s s u g g e s t i o n o f c o n d o m i n i u m o f h i g h - r i s e i n t h e a r e a . ( 3 ) N e i g h b o r h o o d w i s h e s h a v e b e e n c o m p l i e d w i t h , e s p e c i a l l y s i n c e t h e p r o p o s a l s d i d n o t i n d i c a t e a s t r e e t a t t h e n o r t h . ( 4 ) T h e o p p o s e r s c o u l d n o t b e c l a s s i f i e d a s a g g r i e v e d s i n c e t h e y h a d o f f e r e d n o v a l i d l e g a l r e a s o n f o r o p p o s i t i o n . ( 5 ) T h e C o m m i s s i o n ' s d u t y w a s n o t t o s u g g e s t t h e t y p e o f d e v e l o p m e n t , b u t t o d e t e r m i n e w h e t h e r o r n o t t h e v a r i a n c e s w e r e t o b e g r a n t e d . ( 6 ) A l l b u t t h r e e o p p o s e r s l i v e d i n C a m m a c k V i l l a g e , a s e p a r a t e m u n i c i p a l i t y w i t h n o P l a n n i n g C o m m i s s i o n , n o Z o n i n g l a w s , e t c . ( 7 ) P r o p o s e d h o m e s w o u l d h a v e t o b e 5 0 ' n h e i g h t t o b l o c k t h e v i e w o f t h e r i v e r . M r . K e m p r a i s e d t h e i s s u e o f w h e t h e r o r n o t a n o l d e r c o u n t y r o a d w h i c h r u n s t h r o u g h t h e p r o p e r t y h a d b e e n v a c a t e d . H i s i n v e s t i g a t i o n r e v e a l e d t h a t i t h a d n o t . M r . M c D e r m o t t r e p o r t e d t h a t t o h i s k n o w l e d g e t h e r o a d h a d b e e n c l o s e d ; h o w e v e r , h e a s s u r e d t h e C o m m i s s i o n t h a t i f i t w a s s t i l l o p e n , h e w o u l d g o t h r o u g h t h e p r o p e r c h a n n e l s f o r v a c a t i n g i t . M r . S a u l t h e n c o m m e n t e d t h a t h e w a s e x t r e m e l y d i s s a t i s f i e d w i t h t h e p r o v i s i o n o f a 5 0 ' u f f e r t o h i s p r o p e r t y , a n d t h a t h e d i d n o t f e e l t h a t t h e o p p o s e r s s h o u l d b e o s t r a c i z e d f o r l i v i n g i n C a m m a c k V i l l a g e . M r . M c D e r m o t t a g r e e d t o i n c r e a s e t h e b u f f e r t o 1 0 0 ' . T h e C o m m i s s i o n p o i n t e d o u t t h a t t o d o s o w o u l d m a k e o n e l o t i n t h e p r o p o s a l v i r t u a l l y u n b u i l d a b l e . T h e a p p l i c a n t ' s E n g i n e e r a g r e e d . F i n a l l y , a m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e p l a t a n d v a r i a n c e s s u b j e c t t o t h e p r o v i s i o n o f a 1 0 0 ' u f f e r a d j a c e n t t o t h e s o u t h e r n b o u n d a r y a n d t h e o l d c o u n t y r o a d t h r o u g h t h e p r o p e r t y b e i n g c l o s e d . T h e v o t e w a s : 5 a y e s , 3 n o e s a n d 1 a b s t e n t i o n , s o t h e p r o p o s a l w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d f o r 3 0 d a y s . * T h e a p p l i c a n t s w e r e a s k e d t o w o r k o u t a b e t t e r d e s i g n a n d d o m o r e s t u d y a n d p l a n n i n g . * ( V o t e s : n o e s : T u r n e r , K e t c h e r a n d M a s s i e ) . ( A b s t e n t i o n : W r i g h t ) . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d S U B D I I V I S I O N C O M M I T T E E A C T I O N : T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a r e v i s e d p l a n t h a t d i f f e r e d f r o m t h e o r i g i n a l b y t h e p r o v i s i o n o f ( 1 ) 4 9 l o t s , ( 2 ) c o n n e c t i o n t o P i n e V a l l e y o n t h e s o u t h , a n d ( 3 ) t h e r e d u c t i o n o f t h e l e n g t h o f p r i v a t e d r i v e s s o t h a t a w a i v e r w a s n o t n e e d e d . B o t h s t a f f a n d t h e C o m m i t t e e o p p o s e d t y i n g i n t o P i n e V a l l e y R o a d t o t h e s o u t h b e c a u s e o f t h e t r a f f i c t h i s w o u l d g e n e r a t e . T h e a p p l i c a n t s a l s o s t a t e d t h a t t h e y w e r e u n a b l e t o w o r k o u t p r e v i o u s p r o b l e m s , s o t h e r e v i s e d p l a n r e p r e s e n t e d a n e w p o s i t i o n t h a t w i t h d r e w a l l t h i n g s a g r e e d t o w i t h t h e o r i g i n a l p l a n . T h e C o m m i t t e e v o t e d t o a p p r o v e t h i s p l a t a n d t h e c u l - d e - s a c w a i v e r , w i t h o u t a d d r e s s i n g t h e b u f f e r i s s u e , b u t s u b j e c t t o t h e p r o v i s i o n o f a c u l - d e - s a c i n s t e a d o f c o n n e c t i o n t o P i n e V a l l e y R o a d o n t h e s o u t h . T h e v o t e — 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( 3 - 1 9 - 8 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . F o u r p e r s o n s w e r e p r e s e n t i n o p p o s i t i o n . T h e o p p o s e r s w e r e r e p r e s e n t e d b y M r . H a l K e m p , a n A t t o r n e y , w h o r e q u e s t e d t h a t h e b e a l l o w e d t o s t a n d i n f o r h i s f a t h e r , M r . J o e K e m p . A l e t t e r f r o m M r . J o e K e m p w a s s u b m i t t e d o u t l i n i n g s e v e r a l o b j e c t i o n s t o t h e r e v i s e d p l a n . T h e y i n v o l v e d : ( 1 ) t h e t o p o g r a p h i c a l u n s u i t a b l e n e s s o f t h e t e r r a i n ; ( 2 ) t h e l a c k o f e s t a t e - s i z e d l o t s ; ( 3 ) t h e i n c r e a s e o f v e h i c u l a r t r a f f i c b y a c o n n e c t i o n t o P i n e V a l l e y R o a d ; ( 4 ) i n s u f f i c i e n t l o t d e p t h t o m e e t t h e O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t o f 1 7 5 ' d j a c e n t t o a " m a i n - l i n e " r a i l r o a d ; a n d ( 5 ) t h e a b s e n c e o f p r o v i s i o n s o n t h e r e v i s e d p l a n f o r a n y o f t h e o r a l c o m m i t m e n t s m a d e t o t h e C o m m i s s i o n a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s o n t h e s o u t h , e s p e c i a l l y t h e b u f f e r z o n e . M r s . S a l l y P h i l l i p s , o f 7 2 0 8 R o c k w o o d , r e q u e s t e d t h a t s h e b e a l l o w e d t o g o o n r e c o r d a s a n o b j e c t o r t o t h e d e v e l o p m e n t , m a i n l y b e c a u s e o f t h e t r a f f i c t h a t w i l l a d v e r s e l y i m p a c t t h e r e s i d e n t i a l s t r e e t s a n d t h o s e a r o u n d t h e p a r k . T h e r e w a s c o n s i d e r a b l e d i s c u s s i o n o v e r w h e t h e r o r n o t t h e r a i l r o a d o n t h e p r o p e r t y c o n s t i t u t e d w h a t t h e O r d i n a n c e c o n s i d e r e d a s a " m a i n - l i n e " r a i l r o a d . M r . S a u l A l m a n , o n e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s , s t a t e d t h a t h e h a d b e e n t o l d b y a M r . M a r v i n B l e a s e a t M i s s o u r i P a c i f i c R a i l r o a d t h a t i t w a s o f f i c i a l l y c l a s s i f i e d a s a m a i n - l i n e r a i l r o a d . S t a f f N a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d c o m m e n t e d t h a t t h e y d i d n o t c o n s i d e r i t t o b e m a i n - l i n e b e c a u s e o f i t s m a r g i n a l u s e . N r . D o n B a i l e y , o n e o f t h e a p p l i c a n t ' s r e p r e s e n t a t i v e s , r e p o r t e d t h a t t h e r a i l r o a d h a d b e e n c o n s i d e r e d i n t h e p l a n n i n g o f t h e p l a t . T h e l o t s w e r e 1 6 0 ' l o n g t h e r a i l s b e c a u s e a n a d d i t i o n a l 1 0 0 ' f r i g h t - o f - w a y w a s a l r e a d y p r o v i d e d . I n r e s p o n s e t o q u e s t i o n s f r o m t h e C o m m i s s i o n , s t a f f a l s o c o m m e n t e d t h a t : ( 1 ) a l t h o u g h t h e p l a n m e t a l l t e c h n i c a l r e q u i r e m e n t s a n d t h e e n g i n e e r h a d s h o w n t h a t t h e p l a n w a s i n d e e d b u i l d a b l e , t h e l a n d c o u l d b e b e t t e r d e v e l o p e d i n a n o t h e r m a n n e r ; a n d ( 2 ) b u f f e r s b e t w e e n l i k e a r e a s w e r e n ' n e c e s s a r y . D u r i n g t h e a g e n d a s e s s i o n , t h e a p p l i c a n t i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e p l a t w o u l d h a v e t o b e m o d i f i e d b e c a u s e o f t h e s a l e o f t h r e e l o t s t o a p r o p e r t y o w n e r a b u t t i n g o n t h e s o u t h . A s a r e s u l t o f t h i s a c t i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e p l a t , c o n t i n g e n t u p o n a r e d e s i g n o f t h e c u l - d e - s a c t o E n g i n e e r i n g s t a n d a r d s a n d i t s c o n v e r s i o n t o a s e r v i c e e a s e m e n t i n s t e a d o f a p u b l i c s t r e e t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( C o m m i s s i o n e r R e c t o r ) . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 2 — W e s t o v e r H i l l s A d d i t i o n R e l a t , L o t 2 3 L O C A T I O N : N c K i n l e y a t P i n e V a l l e y D E V E L O P E R : A P P L I C A N T : R a n d y D a v i s R o b e r t J . R i c h a r d s o n 1 2 0 1 5 H i n s o n R o a d L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 A R E A : 1 A c r e N O . O F L O T S : 2 F T . O F N E W S T . : Z O N I N G : " R - 4 " P R O P O S E D U S E S : D u p l e x V A R I A N C E R E Q U E S T E D : L o t D e p t h A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l o c a t i o n o f t h i s p r o p e r t y i s i n a q u i e t , r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t h a t g e n e r a l l y c o n s i s t s o f s i n g l e f a m i l y u s e s . T h e s i t e , w h i c h h a s d o u b l e f r o n t s o n P i n e V a l l e y R o a d a n d N o r t h N c K i n l e y S t r e e t , i s n e s t l e d b e t w e e n a s i n g l e f a m i l y h o m e o n t h e n o r t h , a n d a s m a l l c o r n e r s t o r e i m m e d i a t e l y t o t h e s o u t h . P h y s i c a l l y , t h e l a n d c a n b e c h a r a c t e r i z e d a s l o w , d a m p a n d p r i n c i p a l l y o c c u p i e d b y a d r a i n a g e w a y t h r o u g h t h e m i d d l e . P r e s e n t l y , t h e l o t i s c l u t t e r e d w i t h w e e d s , g r a s s a n d l a r g e l u m p s o f s o i l a n d d e b r i s . T h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 4 , " f o r d u p l e x u s e . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o d e v e l o p t h i s p r o p e r t y i n t o t w o l o t s , w h i c h a r e i n d i c a t e d o n t h e s k e t c h a s 2 3 A . a n d 2 3 B . S p e c i f i c l o t a r e a s a r e t o b e 4 , 9 9 2 s q u a r e f e e t a n d 4 , 9 0 7 . 5 s q u a r e f e e t , r e s p e c t i v e l y . T h e p l a n i n c l u d e s a r e q u e s t t o v a r y f r o m t h e O r d i n a n c e ' s l o t d e p t h r e q u i r e m e n t o f 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . J u s t i f i c a t i o n f o r t h e r e q u e s t h a s b e e n s t a t e d a s " n o t e n o u g h l a n d f o r t w o l o t s b e c a u s e o f t h e d o u b l e f r o n t a g e n a t u r e . " M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S N o n e , e x c e p t n o t i f i c a t i o n t o p r o p e r t y o w n e r s . D . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S 1 . N o r t h M c K i n l e y : P r o v i d e p a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b / g u t t e r o n t h e a l i g n m e n t o f t h e c u r b / g u t t e r a d j a c e n t o n t h e s o u t h . 2 . P r o v i d e a d r a i n a g e s y s t e m ; i n s i d e a d r a i n a g e e a s e m e n t t o c o n n e c t t h e e x i s t i n g s t o r m s e w e r s o n e i t h e r e n d o f t h e l o t . A n u n d e r g r o u n d s y s t e m i s r e c o m m e n d e d . E . A N A L Y S I S T h i s i s p a r t o f a v e r y o l d p l a t w h i c h h a s b e e n s u b m i t t e d s e v e r a l t i m e s f o r m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t , b u t h a s a l w a y s b e e n d e n i e d . S t a f f ' s p o s i t i o n h a s a l w a y s b e e n t h a t i t w a s n o t f e a s i b l e t o p u t m o r e t h a n o n e s t r u c t u r e o n t h e l o t , m a i n l y b e c a u s e o f t h e d r a i n a g e p r o b l e m a n d t h e s i z e . T h i s p o s i t i o n s t i l l h o l d s t r u e f o r t h i s p r o p o s a l . W e a r e s t r o n g l y o p p o s e d t o r e c o m m e n d i n g a p p r o v a l o f a v a r i a n c e f r o m t h e l o t d e p t h r e q u i r e m e n t b a s e d o n t h e j u s t i f i c a t i o n g i v e n . F u r t h e r m o r e , t h e a p p l i c a n t d o e s n o t i d e n t i f y t h e d r a i n a g e w a y o n t h e p l a t . H e s h o u l d s u b m i t s p e c i f i c p l a n s f o r t r e a t m e n t o f t h e d i t c h , a n d p r o v i d e i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y i n t h e f o r m o f s i d e w a l k s , c u r b / g u t t e r s a n d d r a i n a g e s t r u c t u r e s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : D e n i a l , a s f i l e d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : T h e a p p l i c a n t / e n g i n e e r , M r . B o b R i c h a r d s o n a n d t h e o w n e r , M r . R a n d y D a v i s , w e r e p r e s e n t . M r . R i c h a r d s o n p r e s e n t e d t h e f a c t s t o t h e C o m m i t t e e . T h e C o m m i t t e e d e c i d e d t h a t t h e y a g r e e d w i t h t h e b a s i c p r i n c i p l e t h a t t h e d e v e l o p e r w a n t e d t o a c c o m p l i s h w i t h t h i s s i t e ; h o w e v e r , i t w a s d e t e r m i n e d t h a t M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d f u r t h e r g u i d a n c e w a s n e e d e d f r o m t h e C o m m i s s i o n s i n c e t h e p r o p o s a l c r e a t e d a p r o b l e m . A m o t i o n w a s m a d e a n d p a s s e d t o s e n d t h i s t o t h e C o m m i s s i o n w i t h o u t r e c o m m e n d a t i o n . T h e v o t e — 4 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s i n a t t e n d a n c e . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h i s i t e m , a s p r o p o s e d , p o s e s t h e l e g a l q u e s t i o n o f w h e t h e r o r n o t t h e C o m m i s s i o n h a s t h e a u t h o r i t y t o r e d u c e m i n i m u m l o t - s i z e r e q u i r e m e n t s . T h e C i t y A t t o r n e y w a s i n s t r u c t e d t o g i v e a l e g a l o p i n i o n a t t h e n e x t P u b l i c H e a r i n g . A m o t i o n f o r d e f e r m e n t t o t h e M a r c h 3 0 t h P u b l i c H e a r i n g ( Z o n i n g ) w a s m a d e a n d p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . ! ~ , M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 — P l e a s a n t P i n e O f f i c e P a r k L O C A T I O N : 1 2 0 1 3 H i n s o n R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : H o o p e r B o n d X I I R o b e r t J . R i c h a r d s o n E v e r g r e e n 1 2 0 1 5 H i n s o n R o a d L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 P h o n e : 6 6 4 - 7 2 9 1 A R E A : 1 2 . 4 A c r e s N O . O F L O T S : 1 4 F T . O F N E W S T . : 7 0 0 ' O N I N G : " I - 2 " " I - 3 " " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : O f f i c e s V A R I A N C E R E Q U E S T E D : N o n e A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h e l a n d i n v o l v e d c a n b e g e n e r a l l y d e s c r i b e d a s g e n t l y s l o p i n g , w o o d e d a n d a l r e a d y c o n s i s t i n g o f v a r i e d u s e s o n s o m e l o t s . T h e e x i s t i n g s t r u c t u r e o n L o t 1 y i e l d s a n o f f i c e u s e , a n d L o t s 1 3 a n d 1 4 h a v e f l o r i s t / n u r s e r y a n d h a i r s t y l i n g b u s i n e s s e s . L o t 1 i s c u r r e n t l y s e r v e d b y a d r i v e f r o m H i n s o n R o a d . A c c e s s t o t h e o t h e r l o t s i s p r o v i d e d b y H i n s o n L o o p R o a d , w h i c h i s i n n e e d o f i m p r o v e m e n t . T h e w e s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y a b u t s a c o n d o m i n i u m d e v e l o p m e n t . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h i s i s a p l a n t o d e v e l o p t h e p r o p e r t y i n t o 1 4 l o t s f o r o f f i c e u s e . S e v e n h u n d r e d l i n e a r f e e t o f n e w s t r e e t a n d 1 , 2 5 0 l i n e a r f e e t o f o n e - h a l f s t r e e t i m p r o v e m e m t s t o t h e e x i s t i n g s t r e e t s w i l l b e p r o v i d e d . S i n c e t h e p a r c e l l i e s w i t h i n s e v e r a l z o n i n g d i s t r i c t s , t h e a p p l i c a n t w i l l r e q u e s t r e z o n i n g t o " 0 - 3 . " C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S N o n e , e x c e p t n o t i c e s t o a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d D . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S 1 . P r o v i d e a 4 ' i d e w a l k . 2 . H i n s o n R o a d — p r o v i d e p a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b a n d g u t t e r a l i g n m e n t f o r o n e - h a l f o f a 4 8 ' t r e e t . 3 . H i n s o n L o o p R o a d 1 / 2 o f 2 7 ' a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b a n d g u t t e r a l i g n m e n t . E . A N A L Y S I S T h e r e i s n o m a j o r o p p o s i t i o n t o t h e p l a n a s p r o p o s e d . S t a f f i s c o n c e r n e d , h o w e v e r , w i t h t h e s i g h t d i s t a n c e p r o b l e m a t t h e i n t e r s e c t i o n o f H i n s o n R o a d a n d H i n s o n L o o p R o a d . T h e a p p l i c a n t h a s a l s o f a i l e d t o i d e n t i f y o n t h e p l a t l o t s w h i c h a r e c u r r e n t l y i n u s e . S i n c e t h i s i s a c o m m e r c i a l / o f f i c e s u b d i v i s i o n , b o u n d a r y i m p r o v e m e n t s w i l l h a v e t o b e c o m p l e t e d a t t h e i n i t i a l s t a g e , i f a p h a s i n g p l a n i s s u b m i t t e d . T h e c o n d o m i n i u m u s e a d j a c e n t t o L o t s 5 a n d 6 r e q u i r e s t h e p r o v i s i o n o f a 4 0 ' u f f e r a n d a 6 ' e n c e . T h i s w i l l s i g n i f i c a n t l y i m p a c t t h e s e l o t s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e c o m m e n t s m a d e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . E n g i n e e r i n g c o m m e n t e d t h a t t h e y w e r e n ' t c o n c e r n e d w i t h s i t e d i s t a n c e w i t h t h i s p l a t . I t w a s n o t e d t h a t 2 5 ' f t h e 4 0 ' u f f e r r e q u i r e d o n t h a t s i d e o f t h e p r o p e r t y a d j a c e n t t o t h e c o n d o m i n i u m d e v e l o p m e n t c o u l d b e u s e d f o r p a r k i n g , s o t h e a p p l i c a n t a g r e e d w i t h a l l o f t h e r e c o m m e n d a t i o n s . A m o t i o n w a s m a d e f o r a p p r o v a l s u b j e c t t o : l . 4 ' i d e w a l k . 2 . H i n s o n R o a d — 1 / 2 o f 4 8 ' a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b a n d g u t t e r a l i g n m e n t . 3 . H i n s o n L o o p R o a d — 1 / 2 o f 2 7 ' a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b a n d g u t t e r a l i g n m e n t . 4 . 4 0 ' u f f e r a n d 6 ' e n c e . T h e v o t e w a s 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : B y r e q u e s t o f t h e a p p l i c a n t , t h e C o m m i s s i o n v o t e d t o w i t h d r a w t h i s i t e m f r o m t h e a g e n d a . T h e v o t e — 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — S n i d e r C o m m e r c i a l P a r k — P C D S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : I - 6 3 0 a t P i n e a n d C e d a r D E V E L O P E R : E N G I N E E R : T e d L . S n i d e r W i t t e n b u r g , D e l o n y a n d D a v i d s o n 4 0 2 1 W . 8 t h S t r e e t 8 4 0 S a v e r s B u i l d i n g L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 P h o n e : 3 7 6 - 6 6 8 1 A R E A : 3 . 5 6 9 + A c r e s N O . O F L O T S : 1 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G " 0 - 3 " / " R - 4 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l O f f i c e / M u l t i f a m i l y P L A N N I N G D I S T R I C T : C E N S U S T R A C T : R E Q U E S T : T o r e c l a s s i f y a n a r e a f r o m " 0 - 3 " a n d " R - 3 " t o P C D . D E V E L O P M E N T P H I L O S O P H Y T h i s i s a p l a n s u b m i t t e d b y t h e a p p l i c a n t , t o c o n s t r u c t a m i x e d u s e d d e v e l o p m e n t i n c l u d i n g c o m m e r c i a l / o f f i c e a n d r e s i d e n t i a l u s e s o n a p p r o x i m a t e l y 3 . 5 6 9 a c r e s . T h e c h a r a c t e r o f t h i s p r o p o s a l h a s b e e n i n f l u e n c e d b y t h e e x i s t i n g i n t e r s e c t i o n o f p a r a l l e l o n e - w a y c o l l e c t o r s t r e e t s ( C e d a r a n d P i n e ) w i t h I - 6 3 0 , a n d i t s r e l a t e d a c c e s s r a m p s a t 8 t h S t r e e t . T h i s i n t e r s e c t i o n i s t h e s o u t h e a s t a p p r o a c h t o t h e U n i v e r s i t y o f A r k a n s a s M e d i c a l C e n t e r C a m p u s a n d t h e V e t e r a n s A d m i n i s t r a t i o n H o s p i t a l , w h i c h i s p r e s e n t l y u n d e r c o n s t r u c t i o n . I n t h e p r e p a r a t i o n o f t h i s p a c k e t , s e v e r a l d e s i g n p u r p o s e s h a v e b e e n s t a t e d f o r v a r i o u s c o m p o n e n t s : 1 . H o t e l — P r o v i d e s s p e c i a l e m p h a s i s o n c a t e r i n g t o f a m i l i e s o f h o s p i t a l p a t i e n t s u t i l i z i n g t h e M e d C e n t e r C o m p l e x , i n c l u d i n g d e s i g n a t e d g u e s t r o o m s s p e c i f i c a l l y d e s i g n e d f o r h a n d i c a p p e d i n d i v i d u a l s . N a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d 2 . R e s t a u r a n t — P r i m a r i l y i n t e n d e d t o s e r v e t h e h o t e l , a d j a c e n t o f f i c e / c o m m e r c i a l a r e a s a n d t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d . 3 . A p a r t m e n t U n i t s ( P h a s e s I I a n d I I I ) — I n t e n d e d t o r e i n f o r c e t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d a n d t h e M e d C e n t e r a r e a . 4 . S n y d e r C o r p o r a t i o n O f f i c e B u i l d i n g — W i l l c o n t i n u e i n i t s p r e s e n t c a p a c i t y . T h e a p p l i c a n t h a s i n d i c a t e d t h a t p a r t i c u l a r a t t e n t i o n h a s b e e n g i v e n t o s i t i n g t h e m i x e d u s e s w i t h i n t h e d e v e l o p m e n t i n a m a n n e r t h a t w i l l " m i n i m i z e a d v e r s e i m p a c t s o n t h e s u r r o u n d i n g r e s i d e n t i a l a r e a . " T h i s i s i l l u s t r a t e d b y t h e f o l l o w i n g : 1 . R e s t a u r a n t ( a ) S i t e d a t a c e n t r a l l o c a t i o n o n n o r t h b o u n d a r y a t i n t e r s e c t i o n o f C e d a r a n d 8 t h S t r e e t s . ( b ) L a n d s c a p e d b u f f e r o n n o r t h a n d e a s t w h i c h w i l l p r o v i d e a " t r a n s i t i o n " f r o m I - 6 3 0 t o r e s i d e n t i a l s t r e e t s a d j a c e n t t o d e v e l o p m e n t . 2 . E x i s t i n S n d e r C o r o r a t i o n O f f i c e B u i l d i n g ( a ) P r o v i s i o n o f l a n d s c a p e d p a r k i n g i n t w o s e p a r a t e a r e a s i n o r d e r t o " b l e n d " t h e p a r k i n g i n t o t h e e n v i r o n m e n t . 3 . A a r t m e n t U n i t s ( a ) L o c a t i o n a l o n g M a r y l a n d S t r e e t a t s o u t h a n d w e s t b o r d e r o f d e v e l o p m e n t i n o r d e r t o s h i e l d t h e c o m m e r c i a l a c t i v i t i e s f r o m e x i s t i n g r e s i d e n t i a l a r e a s s o u t h a n d w e s t o f t h e p r o p e r t y . P R O J E C T C H A R A C T E R I S T I C S I . P h a s e I — A — P r o p o s e d r e s t a u r a n t a n d p a r k i n g t o s e r v e e x i s t i n g o f f i c e b u i l d i n g . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d A . P a r c e l s i z e — 1 . 0 9 8 A c r e s ( 4 7 , 8 4 0 s q u a r e f e e t ) B . E x i s t i n g z o n i n g — " 0 - 3 " / " R - 4 " C . D e v e l o p m e n t a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g : U s e A r e a S i t e C o v e r a g e R e s t a u r a n t 1 , 5 7 1 3 . 3 % O f f i c e B l d g . 6 , 1 2 0 1 2 . 8 % P a r k i n g 2 1 , 5 3 7 4 5 . 0 % S i d e w a l k s 2 , 5 6 9 5 . 4 % L a n d s c a p e d A r e a s 1 6 , 0 4 3 3 3 . 5 % D . P a r k i n g ( 1 ) R e s t a u r a n t — 2 2 s p a c e s ( 2 ) O f f i c e B u i l d i n g — 4 2 s p a c e s I I . P h a s e I B P r o p o s e d f i v e - s t o r y h o t e l a n d p a r k i n g A . P a r c e l s i z e P a r t " A " — 1 . 7 3 7 a c r e s ( 7 3 , 6 9 8 s q u a r e f e e t ) P a r t " B " — 1 . 6 4 7 a c r e s ( 7 1 , 7 6 0 s q u a r e f e e t ) B . D e v e l o p m e n t a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g : U s e A r e a H o t e l 1 2 , 2 3 0 1 6 . 6 % P a r k i n g 4 8 , 0 4 0 5 5 . 1 % S i d e w a l k s 5 , 8 0 0 7 . 9 % L a n d s c a p e d A r e a s 4 , 7 1 2 6 . 5 % O p e n A r e a s 2 2 , 9 6 0 3 . 9 % C . S i t e D e n s i t y — 8 7 . 5 U n i t s p e r A c r e P a r k i n g M o t e l — 1 6 7 S p a c e s M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U H D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d I I I . P h a s e I I - A P r o p o s e d t w o - s t o r y a p a r t m e n t s , t w o b u i l d i n g s w i t h 1 0 u n i t s e a c h . A . P a r c e l s i z e — . 8 2 4 a c r e s ( 3 5 , 8 8 0 s q u a r e f e e t ) H . E x i s t i n g z o n i n g — " R - 4 " C . D e v e l o p m e n t a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g : U s e A r e a S i t e C o v e r a g e A p a r t m e n t s 8 , 0 0 0 2 2 . 3 % P a r k i n g 1 1 , 9 0 0 3 3 . 2 % S i d e w a l k s 1 , 6 7 2 4 . 7 % L a n d s c a p e d A r e a 1 4 , 3 0 8 3 9 . 8 % D . S i t e D e n s i t y — 2 7 U n i t s p e r A c r e s E . P a r k i n g — 3 0 S p a c e s I V . P h a s e I I I - A P r o p o s e d t w o - s t o r y a p a r t m e n t s , o n e b u i l d i n g w i t h 1 0 u n i t s a n d a d d i t i o n a l p a r k i n g f o r e x i s t i n g o f f i c e b u i l d i n g . A . P a r c e l s i z e — . 4 4 2 A c r e s ( 1 9 , 2 4 0 s q u a r e f e e t ) H . E x i s t i n g z o n i n g — " R - 4 " C . D e v e l o p m e n t a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g : U s e A r e a S i t e C o v e r a g e A p a r t m e n t s 4 , 0 0 0 2 0 . 8 % P a r k i n g 5 , 9 5 0 3 0 . 9 % S i d e w a l k s 8 3 6 4 . 3 % L a n d s c a p e d A r e a 8 , 4 5 0 4 4 , 0 % D . S i t e D e n s i t y — 2 2 . 6 U n i t s p e r A c r e s E . P a r k i n g — 1 5 S p a c e s M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d S P E C I A L G U I D E L I N E S I . S i t e c o n s i d e r e d a c c o r d i n g t o P U D c o n c e p t m u s t b e 2 . 0 a c r e s o r g r e a t e r . T h i s p l a n c o m p l i e s . 2 . A m i n i m u m o f 1 0 p e r c e n t o f g r o s s P C D a r e a s s h a l l b e d e s i g n a t e d a s l a n d s c a p e d o p e n s p a c e , n o t t o b e u s e d f o r s t r e e t s o r p a r k i n g . 3 . A d e t a i l e d l a n d s c a p i n g p l a n m u s t b e s u b m i t t e d b e f o r e a b u i l d i n g p e r m i t i s o b t a i n e d . T h i s p l a n c o m p l i e s . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S A . C e d a r S t r e e t : ( 1 ) 8 t h t o M a r y l a n d : W i d e n b o t h s i d e s t o 3 6 ' i d t h . P r o v i d e s i d e w a l k s o n b o t h s i d e s . ( 2 ) M a r y l a n d t o o n e - h a l f b l o c k s o u t h : W i d e n w e s t s i d e o f s t r e e t t o o n e - h a l f o f 3 6 ' l i g n m e n t . ( 3 ) P r o v i d e s i d e w a l k s a l o n g w e s t s i d e o f s t r e e t . B . P i n e S t r e e t , w e s t s i d e , 8 t h t o M a r y l a n d ( 1 ) W i d e n s t r e e t t o a l i g n m e n t o f o n e - h a l f o f 3 6 ' t r e e t . ( 2 ) P r o v i d e s i d e w a l k s . C . E l m S t r e e t , e a s t s i d e , M a r y l a n d t o o n e - h a l f b l o c k n o r t h . ( 1 ) W i d e n s t r e e t t o a l i g n m e n t o f o n e - h a l f o f 2 7 ' t r e e t . ( 2 ) P r o v i d e s i d e w a l k . D . M a r y l a n d A v e n u e , n o r t h s i d e , C e d a r t o P i n e : ( 1 ) P r o v i d e p a v e m e n t w i d e n i n g a n d c u r b / g u t t e r a l i g n e d f o r o n e - h a l f o f 2 7 ' t r e e t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d ( 2 ) P r o v i d e s i d e w a l k . E . T r a f f i c A n a l y s i s : S u b m i t a t r a f f i c s t u d y w h i c h r e f l e c t s t h e i m p a c t o f t h i s d e v e l o p m e n t . I f t h i s s t u d y i n d i c a t e s t h a t M a r y l a n d S t r e e t s h o u l d b e w i d e r t h a n 2 7 ' , t h e d e v e l o p e r w i l l b e r e q u i r e d t o w i d e n i t t o 3 6 ' . T h e d e v e l o p e r m a y b e r e q u i r e d t o m a k e c o n t r i b u t i o n t o t r a f f i c s i g n a l i n s t a l l a t i o n a t 8 t h a n d C e d a r a n d 8 t h a n d P i n e b a s e d o n t r a f f i c s t u d y . . F . A l l e y b e t w e e n E l m a n d C e d a r s o u t h o f M a r y l a n d . I f a p a r t m e n t a c c e s s i s p r o v i d e d v i a t h i s a l l e y , t h e a l l e y s h o u l d b e p a v e d . S T A F F A N A L Y S I S S t a f f f i n d s t h i s p r o p o s a l t o b e c o m p a t i b l e w i t h t h e b a s i c s o f t h e p r o p o s e d S t e p h e n s S c h o o l N e i g h b o r h o o d P l a n . T h e p l a n s h o w s n o n r e s i d e n t i a l / o f f i c e u s e s a l o n g t h e f i r s t b l o c k o f I - 6 3 0 a n d P i n e / C e d a r . A l s o , a m i x o f l o w t o m e d i u m d e n s i t y m u l t i f a m i l y f r o m E l m t o O a k i s s h o w n . S t a f f ' s m a j o r c o n c e r n i s t h a t t h e r e s t a u r a n t b e c o n s t r u c t e d i n s u c h a w a y a s t o b l e n d i n w i t h t h e r e s t o f t h e d e v e l o p m e n t , s o a s t o m i n i m i z e a d v e r s e i m p a c t s t o t h e a r e a . I f p o s s i b l e , s t a f f s u g g e s t s t h a t i n l i g h t o f t h e c u r r e n t s h o r t a g e o f a f f o r d a b l e h o u s e s , t h a t s o m e o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s o n t h e s i t e b e s a l v a g e d a n d r e l o c a t e d i n s t e a d o f d e m o l i s h e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l , s u b j e c t t o c o m m e n t s m a d e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : T h i s a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y t h r e e p e r s o n s : M r . J a c k S e e , t h e A r c h i t e c t ; M r . B i l l T e r r y , t h e A t t o r n e y ; a n d M r . T e d S n i d e r , t h e O w n e r . I n r e s p o n s e t o s t a f f ' s c o n c e r n s a b o u t t h e " b l e n d i n g " o f t h e r e s t a u r a n t i n t o t h e t o t a l d e v e l o p m e n t , t h e a p p l i c a n t s s u b m i t t e d a p r o p o s e d a d d i t i o n t o t h e B i l l o f A s s u r a n c e , w h i c h w o u l d l i m i t e x t e r i o r c o l o r s o f t h e r e s t a u r a n t t o e a r t h t o n e s , i . e . , b r o w n s , t a n s , b e i g e s , e t c . T h i s w a s v i e w e d a s a c c e p t a b l e . T h e a p p l i c a n t d i d s t a t e t h a t t h e y h a d s o m e c o n c e r n s a b o u t t h e E n g i n e e r i n g C o n s i d e r a t i o n s , e s p e c i a l l y t h e t r a f f i c s i g n a l s . T h e y w e r e i n s t r u c t e d b y t h e C o m m i t t e e t o g e t t o g e t h e r w i t h t h e C i t y E n g i n e e r s b e f o r e t h e P u b l i c H e a r i n g s o t h a t a n a g r e e m e n t c o u l d b e r e a c h e d . A m o t i o n w a s m a d e f o r a p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e c o m m e n t s m a d e . T h e v o t e — 4 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . E n g i n e e r i n g r e p o r t e d t h a t : ( 1 ) t h e t r a f f i c s t u d y i n d i c a t e d t h a t n o t r a f f i c s i g n a l s w e r e n e e d e d , a n d ( 2 ) t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t o w i d e n M a r y l a n d S t r e e t b e t w e e n P i n e a n d C e d a r t o o n e - h a l f o f a 3 6 ' t r e e t . T h e a p p l i c a n t r e q u e s t e d t h a t t h e w o r d i n g o n t h e p l a t b e c h a n g e d t o r e a d " l a n d s c a p e d b u f f e r , " i n s t e a d o f t h e p r e s e n t " b u f f e r z o n e . " A m o t i o n f o r a p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e a g r e e m e n t , w a s m a d e a n d p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 - A ( A d d e n d u m ) R E Q U E S T : C l o s u r e o f a l l e y s i n B l o c k s 3 a n d 4 , F o r e s t H i l l s A d d i t i o n t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . A P P L I C A N T : T e d L . S n i d e r P U R P O S E : R e p l a t o f B l o c k s 3 a n d 4 f o r a p l a n n e d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . S T A F F C O N N E N T : W h i l e r e p l a t t i n g o f t h e p r o p e r t y p r o v i d e s f o r t h e r e m o v a l o f e x i s t i n g l o t l i n e s w i t h i n t h e s e b l o c k s , t h e a l l e y s w e r e d e d i c a t e d a s p u b l i c r i g h t - o f - w a y r e q u i r i n g s e p a r a t e a c t i o n b y t h e L i t t l e R o c k B o a r d o f D i r e c t o r s f o r t h e i r e l i m i n a t i o n . A s a p a r t o f t h e S n i d e r C o m m e r c i a l P a r k , t h e a l l e y i n B l o c k 4 w i l l b e c o m e a p u b l i c a c c e s s e a s e m e n t a n d a 1 6 ' t i l i t y e a s e m e n t w i l l b e r e t a i n e d i n B l o c k 3 f o r a l a r g e w a t e r l i n e . C l o s u r e s o f t h e s e a l l e y s w i l l p e r m i t t h e i r r e p l a t i n t h e p r o p e r f o r m f o r t h e p u r p o s e s o u t l i n e d o n t h e p l a t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s c l o s u r e o f b o t h a l l e y s s u b j e c t t o t h e u s u a l u t i l i t y e a s e m e n t c l a u s e . P L A N N I N G C O N N I S S I O N A C T I O N : T h e C o m m i s s i o n v o t e d t o a p p r o v e t h e c l o s u r e s s u b j e c t t o r e t e n t i o n o f u t i l i t y e a s e m e n t s . T h e m o t i o n p a s s e d . T h e v o t e — 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — G r e e n M o u n t a i n A p a r t m e n t P r e l i m i n a r / S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : G r e e n M o u n t a i n a n d R a i n w o o d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : G r e e n M t n . J o i n t V e n t u r e H o d g e s F i r m a n d A s s o c i a t e s H o d g e s F i r m & A s s o c . P . O . B o x 7 4 1 6 P . O . B o x 7 4 1 6 L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 7 P h o n e : 6 6 4 - 5 0 0 0 A R E A : 5 . 7 5 A c r e s N O . O F L O T S : 1 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G : " C - 4 " P R O P O S E D U S E S : A p a r t m e n t s P L A N N I N G D I S T R I C T : C E N S U S T R A C T : V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e . R E Q U E S T : F o r s i t e p l a n r e v i e w o f a m u l t i p l e b u i l d i n g s i t e . P R O P O S A L 1 . T h e c o n s t r u c t i o n o f a 1 2 0 - u n i t c o m p l e x o n 5 . 7 5 a c r e s . 2 . D e v e l o p m e n t a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g s c h e m e : / " " ' - 1 2 4 6 6 3 1 5 , 9 1 2 B - 1 5 6 7 9 0 4 4 , 2 4 0 B - 2 4 0 8 5 0 3 4 , 0 0 0 9 4 , 1 5 2 M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d 3 . T h e p r o v i s i o n o f a d e n s i t y o f 2 1 u n i t s p e r a c r e . 4 . T h e p r o v i s i o n o f 2 1 7 s p a c e s f o r p a r k i n g . P R O P O S E D U S E S : A p a r t m e n t s S P E C I A L R E Q U I R E M E N T S : 1 . P r o p o s a l s c o n s i d e r e d u n d e r " M F - 2 4 " z o n i n g d i s t r i c t s m u s t h a v e a m i n i m u m s i t e a r e a o f o n e a c r e . T h i s p l a n c o m p l i e s . 2 . A l l d e t a c h e d b u i l d i n g s i n t h e z o n i n g d i s t r i c t s h a l l b e s e p a r a t e d b y a d i s t a n c e o f n o t l e s s t h a n 1 0 ' . 3 . P a r k i n g r e q u i r e m e n t s f o r m u l t i f a m i l y d w e l l i n g s a r e 1 . 5 p a r k i n g s p a c e s p e r u n i t . 4 . " M F - 2 4 " z o n i n g d i s t r i c t s a r e c h a r a c t e r i z e d b y a m i n i m u m o f a 2 5 ' e t b a c k , s i d e a n d r e a r y a r d s e q u a l t o t h e h e i g h t o f t h e a d j a c e n t b u i l d i n g s . 5 . S i t e p l a n s u b m i s s i o n r e q u i r e s t h e a p p l i c a n t t o s u b m i t q u a n t i t a t i v e d a t a t h a t i n c l u d e s p r o p o s e d b u i d l i n g c o v e r a g e o f p r i n c i p a l a n d a c c e s s o r y b u i l d i n g s , p a r c e l s i z e , p r o p o s e d f l o o r a r e a a n d p r o p o s e d n u m b e r o f p a r k i n g s p a c e s . T h i s p l a n c o m p l i e s . 6 . T h e S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e r e q u i r e s r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n s f r o n t i n g o n c o l l e c t o r s t r e e t s t o h a v e a 3 0 ' e t b a c k . T h i s p l a n c o m p l i e s . 7 . L a n d s c a p i n g a n d s c r e e n i n g o f v e h i c u l a r u s e a r e a s s h a l l b e i n a c c o r d a n c e w i t h t h e C i t y ' s L a n d s c a p i n g O r d i n a n c e . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . C o m p l e t e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e i n c o m p l e t e l y c o n s t r u c t e d d r a i n a g e s y s t e m w h i c h l i e s w i t h i n t h e e x i s t i n g d e d i c a t e d e a s e m e n t , a n d p r e s e n t d r a i n a g e s y s t e m f o r a f i n a l i n s p e c t i o n . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d 2 . P r o v i d e 4 ' i d e w a l k a l o n g G r e e n M o u n t a i n D r i v e . A N A L Y S I S : T h i s p r o p e r t y w a s p r e v i o u s l y p l a t t e d a s B e r k s h i r e P l a c e , a 1 0 - l o t c o m m e r c i a l s u b d i v i s i o n . T h i s p r o p o s a l t h e n , r e a l l y i n v o l v e s a r e p l a t o f t h e s e l o t s , w i t h t h e e x c e p t i o n o f w h a t w a s o n c e L o t 7 , t h e o n l y p o r t i o n o f t h e f o r m e r p l a t w h i c h h a s b e e n f i n a l e d . A n e x i s t i n g s t r e e t s y s t e m f r o m p a s t p l a t t i n g a c t i o n s i s i n p l a c e . T h e a p p l i c a n t h a s i n d i c a t e d t h a t h e w i l l i n c o r p o r a t e i t i n t o t h e p r o p o s a l . S t a f f o n l y s u g g e s t s t h a t t h e i n t e r n a l s e r v i c e / a c c e s s e a s e m e n t s b e p l a t t e d t o a t l e a s t 4 5 ' . T h e o n l y o t h e r i s s u e o f a n y s i g n i f i c a n c e i n v o l v e s t h e f a i l u r e t o p r o v i d e 3 0 ' e t b a c k s o n t h e c o l l e c t o r s t r e e t s . A l s o , t h e r e a r e a f e w t e c h n i c a l n o n c o n f o r m i t i e s , w h i c h w i l l h a v e t o b e r e s o l v e d b e f o r e t h e p l a t i s f i n a l e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l , s u b j e c t t o c o m m e n t s b y P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e C o m m i t t e e v o t e d t o a p p r o v e t h i s i t e m , s u b j e c t t o : 1 . C o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o f t h e i n c o m p l e t e l y c o n s t r u c t e d d r a i n a g e s y s t e m w h i c h l i e s w i t h i n t h e e x i s t i n g d e d i c a t e d e a s e m e n t , a n d p r e s e n t d r a i n a g e s y s t e m f o r a f i n a l i n s p e c t i o n . 2 . P r o v i s i o n o f 4 ' i d e w a l k a l o n g G r e e n M o u n t a i n D r i v e . 3 . P l a t t i n g t h e i n t e r n a l s e r v i c e / a c c e s s e a s e m e n t t o a t l e a s t 4 5 . ' . 3 0 ' e t b a c k s o n b o t h c o l l e c t o r s t r e e t s . T h e v o t e w a s 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : M r . B o b L o w e r e p r e s e n t e d t h e a p p l i c a n t . T h e r e w e r e 1 2 p e r s o n s p r e s e n t i n o p p o s i t i o n f r o m a n a d j a c e n t c o n d o m i n u m d e v e l o p m e n t . T h e s p o k e s m a n f o r t h e g r o u p w a s t h e i r a t t o r n e y , M r . J a c k Y o u n g . M r . Y o u n g r e p o r t e d t h a t n o n e o f h i s c l i e n t s h a d b e e n c o n t a c t e d o r h a d r e c e i v e d f o r m a l n o t i f i c a t i o n f r o m t h e a p p l i c a n t ; t h e r e f o r e , h e s t a t e d t h a t t h e y w e r e u n a b l e t o d e t e r m i n e t h e f u l l i m p a c t o f t h e d e v e l o p m e n t . I t w a s r e q u e s t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n a l l o w t h e m r e a s o n a b l e t i m e t o a c q u a i n t t h e m s e l v e s w i t h t h e p l a n s . S t a f f r e p o r t e d t h a t a c c o r d i n g t o p r o c e d u r e , n o n o t i f i c a t i o n t o t h e p r o p e r t y o w n e r s w a s r e q u i r e d s i n c e t h i s a p p l i c a t i o n i n v o l v e d : ( 1 ) d o w n - z o n i n g a s a b y - r i g h t a c t i v i t y , ( 2 ) s i t e p l a n r e v i e w o f t h e p l a t w i t h m u l t i p l e b u i l d i n g s t r u c t u r e s . T h e O r d i n a n c e d o e s n o t r e q u i r e n o t i c e s t o b e s e n t i n t h e s e i n s t a n c e s . T h e a p p l i c a n t w a s i n s t r u c t e d t o g e t t o g e t h e r w i t h t h e o p p o s e r s b e f o r e t h e M a r c h 3 0 t h P u b l i c H e a r i n g . A m o t i o n f o r d e f e r m e n t w a s m a d e a n d p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 — M c M o o r a n B u i l d i n L i n e W a i v e r L O C A T I O N : 1 0 1 L a n c a s t e r L i t t l e R o c k , A R R E Q U E S T : T o a l l o w f o r a n e n c r o a c h m e n t o f 1 4 + ' n t o a 2 5 ' r e a e s t a b l i s h e d b y a p l a t t e d b u i l d i n g l i n e . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h i s s i t e i s l o c a t e d i n a s i n g l e f a m i l y , r e s i d e n t i a l a r e a t h a t h a s j u s t r e c e n t l y b e e n a n n e x e d i n t o t h e C i t y . T h e e x i s t i n g s t r u c t u r e o f g r e e n b r i c k i s u n i q u e i n t h a t i t i s t h e o n l y o b v i o u s h o m e i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y t h a t e n c r o a c h e s i n t o t h e 2 5 ' e t b a c k a r e a . T h e p r o p e r t y i s s u r r o u n d e d b y a c h a i n l i n k f e n c e o n t h e s i d e s ; a n d i s b o u n d e d o n t h e n o r t h , s o u t h a n d e a s t b y s i n g l e f a m i l y h o m e s . T h e h o m e o n t h e n o r t h f a c e s G u m S p r i n g s R o a d , n o t L a n c a s t e r . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L 4 T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o m a k e a n a d d i t i o n t o t h e e x i s t i n g h o u s e , w h i c h w i l l e n c r o a c h a p p r o x i m a t e l y 1 3 . 7 f e e t i n t o a n a r e a e s t a b l i s h e d b y a 2 5 ' u i l d i n g l i n e . T h e s p e c i f i c p l a n s i n c l u d e t h e u s e o f a n e x i s t i n g 4 ' 4 ' o r c h ( i n d i c a t e d o n t h e s k e t c h ) a s a n e n t r y w a y t o t h e n e w a d d i t i o n . I n a l e t t e r t o t h e C o m m i s s i o n , M r . M c M o o r a n s t a t e s t h a t " i f " h e i s " f o r c e d t o s e t b a c k 2 5 ' , t h e t r a f f i c f l o w i n t o t h e n e w a d d i t i o n w i l l b e a w k w a r d , " a n d " t h e f r o n t o f t h e e x i s t i n g h o u s e w i l l n o t f i t n a t u r a l l y w i t h t h e p r o p o s e d a d d i t i o n . " H e i s r e q u e s t i n g t h a t t h e C o m m i s s i o n a l l o w h i m t o c o n t i n u e w i t h h i s l o n g a w a i t e d p l a n s t o i m p r o v e h i s p r o p e r t y a n d t h e n e i g h b o r h o o d . C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S N o n e , e x c e p t t h e u s u a l r e q u i r e m e n t f o r a n a m e n d m e n t t o t h e B O A . N a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 — C o n t i n u e d D . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S N o n e . E . A N A L Y S I S U p o n s i t e i n v e s t i g a t i o n , i t w a s n o t i c e d t h a t t h i s h o m e s e e m s t o b e t h e o n l y e n c r o a c h i n g s t r u c t u r e i n t h e i m m e d i a t e a r e a . A l t h o u g h s t a f f r e c o g n i z e s t h e a p p l i c a n t ' s p o s i t i o n , w e d o n o t w i s h t o c o m p o u n d t h e p r o b l e m b y e n d o r s i n g w h a t i s a l r e a d y a n i l l e g a l s i t u a t i o n . F . S T A F F R E C O N N E N D A T I O N D e n i a l , a s f i l e d . S U B D I V I S I O N C O N I 1 I T T E E A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e C o m m i t t e e v o t e d t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n s u b j e c t t o a n o t a r i z e d p e t i t i o n , i n d i c a t i n g t h a t t h e n e i g h b o r s h a d b e e n n o t i f i e d . T h e v o t e — 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O N N I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d t h e p e t i t i o n r e q u e s t e d b y t h e C o m m i t t e e . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n f o r a p p r o v a l w a s m a d e a n d p a s s e d b y a u n a n i m o u s v o t e — 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 — S t r e e t N a m e C h a n g e s — H i g h w a 1 0 P a n k e A d d i t i o n B e c a u s e P a n k e y i s n o w w i t h i n t h e C i t y l i m i t s a n d s o m e o f t h e c o m m u n i t y ' s s t r e e t n a m e s a r e d u p l i c a t e d i n o t h e r p a r t s o f L i t t l e R o c k , i t w a s d e c i d e d t o a p p r o a c h t h e c o m m u n i t y a b o u t c h a n g i n g t h e c o n f l i c t i n g n a m e s . I n N o v e m b e r 1 9 8 0 , s t a f f s t a r t e d w o r k i n g w i t h t h e P a n k e y C . D . B . G . C o m m i t t e e o n c h a n g i n g t h e n a m e s . T h e P a n k e y C o m m u n i t y I m p r o v e m e n t A s s o c i a t i o n w a s a l s o i n v o l v e d i n t h e p r o c e s s . T h e I m p r o v e m e n t A s s o c i a t i o n s u b m i t t e d t h e f i r s t l i s t o f p r o p o s e d n a m e s t o t h e C . D . B . G . C o m m i t t e e i n D e c e m b e r 1 9 8 0 , a f t e r h a v i n g a c o m m u n i t y m e e t i n g . T h e C . D . B . G . C o m m i t t e e v o t e d t o s u p p o r t t h e r e c o m m e n d e d c h a n g e s . A d d i t i o n a l m e e t i n g s w e r e h e l d i n J a n u a r y a n d F e b r u a r y o f 1 9 8 1 , t o d i s c u s s o t h e r n a m e s t h a t h a v e s u g g e s t e d . T h e c o m m u n i t y m e e t i n g w a s h e l d i n F e b r u a r y t o r e v i e w s o m e c h a n g e s t o t h e i n i t i a l l i s t o f r e c o m m e n d e d n a m e s . D u r i n g t h i s t i m e , a l e t t e r f r o m t h e C . D . B . G . C o m m i t t e e w a s s e n t t o t h e C i t y w i t h t h e c o m m u n i t y ' s r e c o m m e n d a t i o n ; t h e l i s t w a s r e v i s e d a f t e r t h e F e b r u a r y m e e t i n g . I n M a r c h 1 9 8 1 , t h e f i n a l l i s t o f r e c o m m e n d e d n a m e s w a s r e v i e w e d b y t h e r e s i d e n t s i n a c o m m u n i t y - w i d e m e e t i n g . T h e n a m e s w e r e o n c e a g a i n a g r e e d t o , a n d a p e t i t i o n w a s s u b m i t t e d t o t h e C i t y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T o n y B o z y n s k i o f t h e s t a f f p r e s e n t e d t h e r e q u e s t . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l w h i c h i n v o l v e d t w o o w n e r s f r o m t h e a r e a . O n e o w n e r , M s . J o a n n T i n s l e y , o p p o s e d o n e o f t h e c h a n g e s , w h i c h w a s I r v i n g S t r e e t t o P i g g e e S t r e e t . T h e b a s i s f o r h e r o b j e c t i o n w a s t h a t t h e P i g g e e f a m i l y d i d n o t l i v e o n t h i s s i d e o f S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 . A f t e r d i s c u s s i n g p a s t a c t i o n s o f t h i s n a t u r e a n d n o t b e i n g a b l e t o r e a c h a c o n s e n s u s o n s p e c i f i c a c t i o n , t h e C o m m i s s i o n v o t e d t o f o r w a r d t h e p e t i t i o n t o t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s w i t h o u t r e c o m m e n d a t i o n . T h e v o t e — 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . ' M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 8 — O t h e r M a t t e r s P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s e d C o n d i t i o n a l U s e A m e n d m e n t o f f e r e d b y s t a f f a n d t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e s t a f f p r e s e n t e d t h e p r o p o s e d O r d i n a n c e a m e n d m e n t a s s u g g e s t e d b y t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t . T h e a m e n d m e n t p r o p o s e s t o a d d p r o v i s i o n s t o t h e C o n d i t i o n a l U s e S e c t i o n o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e . C e r t a i n u s e s m a d e n o n c o n f o r m i n g b y r e z o n i n g a c t i o n o f t h e C i t y B o a r d o r a n n e x a t i o n w o u l d b e o f f e r e d a s h o r t e r r o u t e t o s i m p l e s t r u c t u r a l a d d i t i o n s . T h e C o m m i s s i o n b r i e f l y d i s c u s s e d t h e m a t t e r a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e O r d i n a n c e s h o u l d b e p l a c e d o n t h e M a r c h 3 0 t h A g e n d a f o r P u b l i c H e a r i n g . T h e Z o n i n g C o m m i t t e e w a s d i r e c t e d t o m e e t w i t h s t a f f a n d d i s c u s s a c o u p l e o f m i n o r c h a n g e s w h i c h c o u l d m a k e t h e a m e n d m e n t c l e a r a s t o a p p l i c a b i l i t y . T h e v o t e t o c a l l a n a d v e r t i s e d P u b l i c H e a r i n g o n M a r c h 3 0 t h w a s 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 9 — P u b l i c H e a r i n g — Z o n i n g O r d i n a n c e A m e n d m e n t T h e p u r p o s e o f t h i s P u b l i c H e a r i n g i s t o p r e s e n t t h e f i n a l d r a f t o f a n O r d i n a n c e a m e n d m e n t p a c k a g e . T h e Z o n i n g C o m m i t t e e h a s d e t e r m i n e d t h a t t h e s e c h a n g e s s h o u l d b e i m m e d i a t e l y a d o p t e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e C i t y B o a r d . T h e y w o u l d t h e n b e a d d e d t o t h e Z o n i n g O r d i n a n c e f o r p u r p o s e s o f a n i m m e d i a t e r e p r i n t . T h e r e a r e s e v e r a l c h a n g e s t o t h e O r d i n a n c e w h i c h a r e i n d i s c u s s i o n a n d w i l l n o t b e r e s o l v e d a n d s u b m i t t e d t o t h e f u l l P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o s u m m e r . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e Z o n i n g C o m m i t t e e C h a i r m a n , R i c h a r d M a s s i e , r e p o r t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e O r d i n a n c e w a s g e n e r a l l y h o u s e k e e p i n g o r r e s t r u c t u r i n g o f t h e O r d i n a n c e n e e d e d t o m a k e t h e O r d i n a n c e m o r e f u n c t i o n a l . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e C o m m i s s i o n v o t e d t o f o r w a r d t h e O r d i n a n c e t o t h e C i t y B o a r d w i t h a r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . F u r t h e r , t h e C o n d i t i o n a l U s e A m e n d m e n t b e a d d e d a f t e r t h e h e a r i n g o n t h e 3 0 t h . T h e v o t e 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . N a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 — D i s c u s s i o n o f A c c e s s I s s u e o n C a m e r o n H e i g h t s L O C A T I O N : W e s t o f G i l l e t t e S t . O f C e a s e S t r e e t D E V E L O P E R E N G I N E E R : J a c k C a m e r o n B o b R i c h a r d s o n T a n y a V a n b r u n t 7 1 0 1 W . 1 2 t h S t r e e t , S u i t e 4 0 0 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 4 P h o n e : 6 6 4 - 0 0 0 3 A R E A : 3 A c r e s N O . O F L O T S : 1 0 F E E T O F N E W S T R E E T : 6 4 0 ' O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : R e s i d e n t a l T h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . A s p r o p o s e d , t h e p l a t c o n t a i n s 1 0 l o t s o n a p a r c e l o f l a n d o f s o m e t h r e e a c r e s i n a r e a a t t h e w e s t e n d o f C e a s e D r i v e i n t h e L e a w o o d n e i g h b o r h o o d . T h e r e q u e s t i n c l u d e d t w o v a r i a n c e s , o n e f o r a 2 4 ' i n o r r e s i d e n t i a l s t r e e t s t a n d a r d t h r o u g h o u t t h e d e v e l o p m e n t . T h e s e c o n d i n v o l v e d a r e q u e s t f o r a 2 0 ' t r e e t i m p r o v e m e n t t o p r o v i d e a c c e s s f r o m C e a s e D r i v e t o t h e p l a t b o u n d a r y . T h i s 2 0 ' m p r o v e m e n t w o u l d b e l o c a t e d w i t h i n a 3 0 ' t r i p o f l a n d o n a n a d j a c e n t p r o p e r t y . T h e p l a t d e s i g n p r e s e n t e d s e v e r a l m i n o r p r o b l e m s a s t o l o t d i m e n s i o n s a n d c o n f i g u r a t i o n ; h o w e v e r , t h e s e w e r e e a s i l y r e m e d i e d b y t h e e n g i n e e r . T h e o n l y i s s u e o f c o n s e q u e n c e a s s o c i a t e d w i t h t h e p l a t w a s t h e r e q u e s t f o r c r e a t i o n o f a n e w o f f - s i t e s t r e e t w i t h l e s s t h a n O r d i n a n c e d i m e n s i o n . T h e 3 0 ' t r i p o f l a n d 2 2 0 ' n l e n g t h , u p o n w h i c h t h e a c c e s s r o a d w a y w a s p r o p o s e d , w a s a n e a s e m e n t f r o m a n a d j a c e n t o w n e r . T h e p l a t p r e s e n t e d t h e 3 0 ' s a s t r e e t a n d a l l r e v i e w b y t h i s s t a f f a n d t h e C i t y E n g i n e e r d e a l t w i t h t h a t 3 0 ' t r i p a s a r i g h t - o f - w a y t o b e d e d i c a t e d w i t h t h e p l a t . I t w a s r e p r e s e n t e d t o t h e S u b d i v i s i o n s t a f f t h a t t h e o w n e r o f t h e 3 0 ' t r i p h a d g r a n t e d c e r t a i n e a s e m e n t r i g h t s t o N r . K e l t o n B r o w n f o r p r o p o s e s o f p r o v i d i n g a c c e s s t o t h e 1 0 - a c r e b o d y o f t h e p l a t . A t n o t i m e p r i o r t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n O c t o b e r 1 3 , 1 9 8 1 , d i d t h i s s t a f f M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 — C o n t i n u e d q u e s t i o n t h a t t h e o w n e r m i g h t n o t d e s i r e t o d e d i c a t e t h e r i g h t - o f - w a y . A f t e r t h e p u b l i c h e a r i n g b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t , t h e d e v e l o p e r p r o c e e d e d t o c o n s t r u c t t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e s t r e e t a n d t h e u t i l i t i e s a s a u t h o r i z e d . T h e e n g i n e e r o f r e c o r d p r o c e e d e d w i t h t h e p r e p a r a t i o n o f t h e f i n a l p l a t , a n d i t w a s a t t h i s p o i n t t h a t t h e e n g i n e e r , M r . R i c h a r d s o n , r e a l i z e d t h e p r o b l e m . T h e s i t u a t i o n t h a t t h e S u b d i v i s i o n s t a f f f o u n d i t s e l f i n , t h e n b e c a m e d i f f i c u l t d u e t o t h e o w n e r s o f t h e s e t w o p a r c e l s f a i l i n g t o r e a c h a n a g r e e m e n t o n t h e d e d i c a t i o n . S h o r t l y a f t e r t h e i s s u e w a s i d e n t i f i e d f o r M r . S h e l t o n w h o s e w i f e o w n s t h e 3 0 ' t r i p , h e v i s i t e d m y o f f i c e . D u r i n g t h e c o u r s e o f t h e d i s c u s s i o n , h e s u g g e s t e d t o m e t h a t h e w o u l d n o t t a k e p a r t i n a n y m a n n e r o f t h e d e d i c a t i o n a n d w o u l d n t p a r t i c i p a t e i n t h e s i g n i n g o f t h e p l a t a n d w o u l d n o t r e c o m m e n d t h e s a m e t o h i s w i f e . I i n f o r m e d a l l o f t h e i n v o l v e d p a r t i e s s h o r t l y a f t e r t h a t m e e t i n g o f t h e i r o p t i o n s , a n d a t t h i s t i m e , e a c h s i d e o f t h e i s s u e i s h o l d i n g t i g h t t o t h e i r p o s i t i o n . T h e i m p a s s e h a s c a u s e d M r . R i c h a r d s o n t o f i l e a r e q u e s t f o r a m o d i f i e d p r e l i m i n a r y p l a t w h i c h i s n o w b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . S T A F F A N A L Y S I S T h e s t a f f p o s i t i o n i s t h a t w h i c h w e h a v e t a k e n s i n c e f i r s t s u b m i t t a l o f t h i s S u b d i v i s i o n p l a t , t h a t i s , a d e d i c a t i o n o f t h e 3 0 ' t r i p a s a p a r t o f t h e p l a t r e g a r d l e s s o f t h e p e r s o n s n a m e d o n t h e p l a t a s o w n e r s . T h e b a s i s f o r t h i s p o s i t i o n i s t h a t t h i s 1 0 - a c r e p l a t i s n o t t h e t o t a l l a n d a r e a t o b e s e r v e d . T h e r e e x i s t s t o t h e w e s t o f t h i s p l a t a t r a c t o f c o m p a r a b l e s i z e a n d l o t p o t e n t i a l w h i c h h a s n o d e d i c a t e d p u b l i c a c c e s s b y s t r e e t . T h a t o w n e r p r e s e n t l y t a k e s a c c e s s b y w a y o f a n y e a s e m e n t a c r o s s p r o p e r t i e s t o t h e s o u t h e x i t i n g o n t o R o d n e y P a r h a m R o a d a t G r a s s y F l a t C r e e k B r i d g e . T h i s o f f i c e h a s d i s c o u r a g e d a s t r e e t a l o n g t h e G r a s s y F l a t a l i g n m e n t f o r m a n y y e a r s a n d f o r m a n y r e a s o n s . T h e s e a r e p r i n c i p a l l y u t i l i t y e a s e m e n t s , l a r g e t r a n s m i s s i o n l i n e s f o r w a t e r a n d s e w e r , 1 0 0 - y e a r f l o o d p l a i n a n d o b j e c t i o n s f r o m s o m e o f t h e o w n e r s o v e r w h i c h t h e s t r e e t w o u l d h a v e t o p a s s . f M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 — C o n t i n u e d W e f e e l a p r o p e r s t r e e t b y t h e r o u t e a p p r o v e d f o r t h i s s u b d i v i s i o n i s t h e o n l y o p t i o n a c c e p t b l e . N r . R i c h a r d s o n a n d h i s c l i e n t s w o u l d a r g u e t h a t a p r i v a t e s t r e e t o n a n e a s e m e n t i s a c c e p t a b l e a n d c o u l d b e m a i n t a i n e d b y t h e l o t o w n e r s i n C a m e r o n H e i g h t s . W e v i e w t h i s a s s i m p l y d e f e r r i n g t h e i s s u e u n t i l s o m e f u t u r e t i m e w h e n t h o s e o w n e r s e i t h e r c o u l d n o t o r w o u l d n o t a c c e p t r e s p o n s i b i l i t y , a n d , o f c o u r s e , t h e p r e s e n t d e v e l o p e r w o u l d n o t b e l e g a l l y i n v o l v e d a t t h a t t i m e . O w n e r s i n t h e s e c i r c u m s t a n c e s s y s t e m a t i c a l l y a s k t h e p u b l i c t o c o r r e c t p r o b l e m s t h a t a r e c r e a t e d . R e s o l u t i o n o f t h i s p r o b l e m l i e s w i t h t h e s u b d i v i d e r a n d n o t w i t h t h e C i t y o f I . i t t l e R o c k , n o r w i t h i t s P l a n n i n g C o m m i s s i o n . W e r e c o m m e n d t h a t n o c h a n g e s b e m a d e i n t h e p r e l i m i n a r y p l a t a s a p p r o v e d . P I A N N I N G C O N N I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t , N r . B o b R i c h a r d s o n , w a s p r e s e n t . T w o p e r s o n s s p o k e i n o b j e c t i o n . T h e y w e r e : M r s . K i t t y I . o n g s t r e t h o f 7 0 4 G i l l e t t e D r i v e a n d N r . N o n r o e S h e l t o n , w h o i s t h e o w n e r o f t h e 3 0 ' t r i p i n q u e s t i o n . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t f u r t h e r i n v e s t i g a t i o n o f t h e l e g a l i t i e s s u r r o u n d i n g t h e i s s u e w a s n e e d e d . A s a r e s u l t , t h e C o m m i s s i o n v o t e d u n a n i m o u s l y t o r e f e r t h i s i t e m b a c k t o t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e . T h e v o t e — 9 a y e s , 0 n o e s , a n d 2 a b s e n t . 0 M X x o m 5 C S M 4 (LI G U 0 '~M 0 0 N ~4 JD S M S N W U S 0 '~C M U U W C Cg 4 U G3 ~'~S 0 4 C U Km g M K ca F.X X 4 B M K 4 N X CO N 8 8 Q C4 a , 4 M a r c h 9 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s t o d i s c u s s , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 3 : 0 0 p . m . C h a i r p e r s o n S e c e t a r y i 8 I l f a D a t e