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HomeMy WebLinkAboutpc_10 03 1989L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G M I N U T E R E C O R D O C T O B E R 3 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e i g h t i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a f t e r t h e v o t e c o u n t f o r I t e m N o . 4 w a s c o r r e c t e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r R i d d i c k , I I I R o s e C o l l i n s M a r t h a M i l l e r J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h C o n n i e W h i t f i e l d ( a r r i v e d a t 1 : 2 5 p . m . ) M e m b e r s a b s e n t : S t e p h e n L e e k J o h n M c D a n i e l C i t y A t t o r n e y s p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s M a r k S t o d o l a I I R E Z O N I N G H E A R I N G O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 D E F E R R E D I T E M S A . Z - 5 2 0 4 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " B . Z - 5 2 0 9 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t " R - 5 " t o " C - 1 " C . C a n d l e w o o d C o m m e r c i a l P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 5 6 5 ) D . C a n d l e w o o d S i t e P l a n ( S - 5 6 5 ) E . Z - 5 2 1 6 S t a g e c o a c h R o a d & S h a c k l e f o r d R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " R E Z O N I N G I T E M S : 1 . Z - 3 8 1 6 - A P a r k a n d W . 9 t h S t r e e t " R - 4 " t o " 0 - 3 " 2 . Z - 4 5 9 3 - A 3 9 0 0 - 3 9 2 4 A s h e r A v e n u e " C - 3 " t o " C - 4 " 3 . Z - 4 6 2 7 - A 7 2 1 4 A s h e r A v e n u e " C - 3 " t o C - 4 " 4 . Z - 4 8 0 7 - B C h e n a l V a l l e y ( B l o c k 3 ) " M F - 6 " t o " R - 2 " 5 . Z - 5 1 0 9 - A 4 3 1 6 W e s t M a r k h a m S t r e e t " P C D " t o " 0 - 3 " 6 . Z - 5 1 5 1 - A 4 9 0 0 W e s t M a r k h a m S t r e e t " R - 3 " t o " 0 - 3 " 7 . Z - 5 2 2 2 1 5 1 4 W e s t R o o s e v e l t R o a d " R - 4 " t o " C - 1 " 8 . Z - 5 2 2 3 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p S t r e e t " R - 4 " t o " C - 1 " 9 . Z - 5 2 2 5 4 8 1 9 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " 1 0 . Z - 5 2 2 8 I - 4 3 0 a n d B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o C - 3 " O T H E R M A T T E R S : 1 1 . P l a n a m e n d m e n t f o r t h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t P l a n I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 O w n e r : C e n t r a l C h u r c h o f t h e N a z a r e n e A p p l i c a n t : S a n d r a L a w h o n L o c a t i o n : 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : D a y C a r e C e n t e r S i z e : 1 . 0 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y & m u l t i f a m i l y , z o n e d " R - 2 " & P R D S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — C h u r c h , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " t o p e r m i t a d a y c a r e c e n t e r . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B a s e l i n e R o a d a n d L o e t s c h e r L a n e w h i c h i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e e a s t o f G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e t h a t w i l l b e u t i l i z e d f o r t h e d a y c a r e o p e r a t i o n . Z o n i n g i n t h e a r e a i s " R - 2 , " " R - 4 , " " C - 3 " " 1 - 2 " a n d P R D . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " R - 2 " o n t w o s i d e s a n d a c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e z o n i n g i s " R - 2 . " D i r e c t l y a c r o s s B a s e l i n e R o a d , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d P R D . L a n d u s e i s a m i x o f s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , c h u r c h e s , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l w i t h t h e p r o p e r t y a d j o i n i n g a c h u r c h o n t h e e a s t a n d a v a c a n t t r a c t o n t h e s o u t h . A c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d o n t h e n o r t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d i s a n e n t r a n c e t o a m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t . 1 I f I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d ) G e y e r S p r i n g s E a s t i s t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a a n d i t r e c o m m e n d s a m i x e d r e s i d e n t i a l p a t t e r n f o r t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e f o r s e v e r a l b l o c k s i n e i t h e r d i r e c t i o n o f L o e t s c h e r L a n e . T h e p r o p o s e d " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g c h a n g e . S t a f f f e e l s t h a t a n e f f o r t s h o u l d b e m a d e t o a v o i d s t r i p p i n g o u t B a s e l i n e R o a d , a n d t h e r e i s c o n c e r n t h a t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g w o u l d e n c o u r a g e a c o n t i n u a t i o n o f t h e s t r i p p a t t e r n a n d c o m p o u n d s o m e o f t h e e x i s t i n g p r o b l e m s f o u n d a l o n g B a s e l i n e R o a d . O t h e r p o t e n t i a l i s s u e s i n c l u d e t r a f f i c a n d f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e . I f t h e d a y c a r e c e n t e r i s t h e i m m e d i a t e u s e , t h e n t h e " C - 3 " r e z o n i n g i s n o t n e e d e d . I n t h e " R - 2 " D i s t r i c t , d a y c a r e c e n t e r s a r e p e r m i t t e d a s c o n d i t i o n a l u s e s a n d o b t a i n i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t s h o u l d b e t h e p r o c e s s u t i l i z e d f o r t h i s l o c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n o f 1 5 f e e t w i l l b e r e q u i r e d . ( T h e o w n e r ' s e n g i n e e r n e e d s t o c l a r i f y t h e l o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e . ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d " C - 3 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e p r o b l e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d t o t h e n e x t m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 t O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d r e q u e s t e d a n o t h e r d e f e r r a l . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g r e q u e s t t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e s t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d c o n t a c t e d t h e P l a n n i n g o f f i c e a n d r e q u e s t e d a n o t h e r d e f e r r a l . S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e B y l a w s a l l o w t h e a p p l i c a n t t w o d e f e r r a l r e q u e s t s a n d t h i s w a s t h e t h i r d r e q u e s t . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e v o t e w a s 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e C o m m i s s i o n a l s o s u s p e n d e d t h e B y l a w r e q u i r e m e n t f o r d e f e r r a l s a n d i n s t r u c t e d t h e s t a f f t o n o t i f y t h e a p p l i c a n t i n w r i t i n g t h a t t h i s w i l l b e t h e l a s t d e f e r r a l . 3 f t l O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 0 9 O w n e r : E l l a H o l m e s A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 5 " t o " C - 1 " P u r p o s e : B e a u t y s h o p a n d r e s i d e n c e S i z e : 0 . 2 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e F a m i l y , z o n e d " 0 - 1 " S o u t h — O f f i c e , z o n e d " C - 3 " E a s t — S i n g l e F a m i l y , z o n e d " R - 5 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 5 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a r e s i d e n t i a l l o t f r o m " R - 5 " t o " C - 1 " t o p e r m i t a b e a u t y s h o p . T h e s i t e i s o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d t h e p r o p o s a l i s t o u t i l i z e a p o r t i o n o f t h e h o u s e f o r t h e b e a u t y s h o p ; t h e o w n e r w i l l c o n t i n u e t o r e s i d e o n t h e p r o p e r t y . T h i s r e z o n i n g r e q u e s t w a s f i l e d a f t e r t h e o w n e r a t t e m p t e d t o s e c u r e a p r i v i l e g e l i c e n s e w h i c h w a s d e n i e d b e c a u s e o f t h e z o n i n g . T h e o w n e r w a s t o l d t h a t a r e z o n i n g t o a n a p p r o p r i a t e d i s t r i c t m u s t f i r s t b e a p p r o v e d b e f o r e a p r i v i l e g e l i c e n s e c a n b e i s s u e d . ( T h e H o m e O c c u p a t i o n p r o v i s i o n o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e c a n n o t b e u s e d b e c a u s e t h e o r d i n a n c e s p e c i f i c a l l y p r o h i b i t s b a r b e r a n d b e a u t y s h o p s a s h o m e o c c u p a t i o n s . ) Z o n i n g i s a m i x o f " R - 3 , " " R - 4 , " " R - S , " " 0 - 1 , " " 0 - 3 , " " C - 3 " a n d " P C D " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " R - 5 " o n t h e e a s t a n d w e s t s i d e s . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l a r e a i n c l u d e s r e s i d e n t i a l , o f f i c e , c o m m e r c i a l , a u s e d c a r l o t a n d a c h u r c h . A n o t h e r s i g n i f i c a n t l a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d i s t h e f o r m e r V e t e r a n s A d m i n i s t r a t i o n H o s p i t a l w h i c h i s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d . I n a d d i t i o n t o t h e d e v e l o p e d p r o p e r t i e s , s e v e r a l o f t h e l o t s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a r e v a c a n t . T h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a b u t s a v a c a n t 1 t I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 2 0 9 ( C o n t i n u e d } p a r c e l o n t h e w e s t a n d a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e e a s t . T h e m o s t r e c e n t r e c l a s s i f i c a t i o n i n t h e n e i g h b o r h o o d i n v o l v e d a P C D t o t h e w e s t w h i c h a l l o w e d a n e x i s t i n g c a r l o t t o e x p a n d . T h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h i s l o t a n d t h e a d j o i n i n g p r o p e r t i e s f o r o f f i c e u s e a n d t h e p r o p o s e d " C - 1 " r e z o n i n g i s n o t i n k e e p i n g w i t h t h e g e n e r a l d i r e c t i o n o f t h e p l a n f o r t h e a r e a . S t a f f f e e l s t h a t t h e P l a n n e e d s t o b e m a i n t a i n e d a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . O t h e r p r o b l e m s i n c l u d e t h e l o t b e i n g l o c a t e d o n a r e s i d e n t i a l c u l - d e - s a c w h i c h d o e s n o t l e n d i t s e l f t o b e i n g a v i a b l e c o m m e r c i a l l o c a t i o n , a n d t h e p r o p e r t y ' s o r i e n t a t i o n a w a y f r o m a m a j o r s t r e e t . T h e l o t f r o n t s o n b o t h E a s t 2 5 t h a n d R o o s e v e l t R o a d b u t t h e h o u s e f a c e s E a s t 2 5 t h S t r e e t a n d i t a p p e a r s t h a t t h e l o t ' t o p o g r a p h y w i l l p r o h i b i t a n y c h a n g e t o t h e s t r u c t u r e ' s p o s i t i o n o n t h e l o t . O n e o t h e r c o n c e r n o r p r o b l e m i s t h e p r o p e r t y ' s a b i l i t y t o p r o v i d e a d e q u a t e p a r k i n g f o r a c o m m e r c i a l o r s e r v i c e t y p e u s e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , E l l a H o l m e s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M s . H o l m e s d i s c u s s e d t h e r e q u e s t a n d h e r e f f o r t s i n t r y i n g t o o b t a i n a p r i v i l e g e l i c e n s e . S h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t a C i t y e m p l o y e e i n d i c a t e d t o h e r t h a t s h e w o u l d h a v e n o p r o b l e m s g e t t i n g a p r i v i l e g e l i c e n s e a n d t h a t s h e r e c e i v e d c o r r e s p o n d e n c e f r o m t h e C i t y i n M a y i n s t r u c t i n g h e r t o a p p l y f o r a p r i v i l e g e l i c e n s e . M s . H o l m e s s a i d t h a t h e r b u s i n e s s w a s s m a l l , o n l y o n e o p e r a t o r , a n d s h e n e e d e d t o s t a y a t h o m e t o t a k e c a r e o f a n i n v a l i d s o n . S h e a l s o s a i d t h a t s h e h a d b e e n o p e r a t i n g a b e a u t y s h o p f o r t w o y e a r s o n E a s t 2 5 t h , b u t w i t h o u t a p r i v i l e g e l i c e n s e . M s . H o l m e s s a i d s h e a p p l i e d f o r t h e p r i v i l e g e l i c e n s e w h e n s h e r e l o c a t e d h e r b u s i n e s s t o 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t a p p r o x i m a t e l y t w o y e a r s . 2 1 f O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 2 0 9 ( C o n t i n u e d j B o b B r o w n o f t h e Z o n i n g E n f o r c e m e n t O f f i c e t h e n s p o k e a n d p r o v i d e d s o m e b a c k g r o u n d i n f o r m a t i o n . M r . B r o w n s a i d t h a t t h e C i t y m a i l e d M s . H o l m e s a l e t t e r o n M a y 1 2 , 1 9 8 9 s t a t i n g t h a t s h e n e e d e d t o a p p l y f o r a p r i v i l e g e l i c e n s e . H e w e n t o n t o s a y t h a t t h e p r i v i l e g e l i c e n s e a p p l i c a t i o n w a s d e n i e d o n M a y 1 8 , 1 9 8 9 a n d t h e C i t y a l s o d e n i e d a h o m e o c c u p a t i o n p e r m i t a t t h e s a m e t i m e . S c o t t S m i t h o f 2 0 0 E a s t 2 5 t h S t r e e t s p o k e a g a i n s t t h e r e z o n i n g a n d s a i d t h e r e w a s a l o t o f t r a f f i c w h i c h h e t h o u g h t w a s b e i n g g e n e r a t e d b y t h e b e a u t y s h o p . M r . S c o t t s a i d h e h a d s o m e s a f e t y c o n c e r n s b e c a u s e o f h a v i n g a f i v e y e a r o l d s o n a n d w e n t o n t o d i s c u s s o t h e r p r o b l e m s . S t u a r t Y a n c e y , a r e s i d e n t o n S c o t t S t r e e t , o b j e c t e d t o t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g a n d d e s c r i b e d t h e n e i g h b o r h o o d . M r . Y a n c e y s a i d t h e " C - 1 " w o u l d i m p a c t t h e d i r e c t i o n o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d i t w a s i n a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n . M s . H o l m e s s p o k e a g a i n a n d o f f e r e d s e v e r a l c o m m e n t s a b o u t t h e p r o p o s a l . S h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s h e t h o u g h t t h e l o t c o u l d p r o v i d e t h e n e c e s s a r y p a r k i n g f o r t h e b e a u t y s h o p . S t u a r t Y a n c e y a n d S c o t t S m i t h t h e n m a d e s o m e c o m m e n t s . M r . Y a n c e y s a i d t h e a r e a w a s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e l o t h a d n o a c c e s s f r o m R o o s e v e l t R o a d . H e a l s o s a i d t h e b u s i n e s s w o u l d a l t e r t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . A f t e r s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , E l l a H o l m e s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f m a d e s o m e r e m a r k s a n d s u g g e s t e d " 0 - 1 " a s b e i n g a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y w i t h a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r t h e b e a u t y s h o p . E l l a H o l m e s s p o k e a n d a n s w e r e d s e v e r a l q u e s t i o n s . M s . H o l m e s t h e n a g r e e d t o a m e n d i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t t o " 0 - 1 " a n d f i l i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a p p l i c a t i o n . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n a n d C o m m i s s i o n e r R e c t o r r e c o m m e n d e d t h a t t h e " 0 - 1 " r e z o n i n g n o t b e f o r w a r d e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s u n t i l t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w a s a c t e d o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . 3 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 2 0 9 ( C o n t i n u e d } A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " 0 - 1 " a s a m e n d e d w i t h t w o c o n d i t i o n s : ( 1 ) t h e " 0 - 1 " r e z o n i n g w i l l n o t b e f o r w a r d e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s u n t i l t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a s a c t e d o n t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t ; a n d ( 2 ) t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w i l l b e f o r a r e s i d e n c e a n d a 2 0 0 s q u a r e f o o t b e a u t y s h o p . T h e C o m m i s s i o n a l s o m o v e d t o w a i v e a d d i t i o n a l f i l i n g f e e s a n d w r i t t e n n o t i f i c a t i o n f o r t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 1 n a y a n d 3 a b s e n t . ( S t a f f w a s i n s t r u c t e d t o n o t i f y t h e t w o o b j e c t o r s w h o w e r e p r e s e n t a t t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 h e a r i n g o f t h e a m e n d e d r e z o n i n g r e q u e s t . ) 4 ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : C F I L E N O . : S — 5 6 5 N A M E : C a n d l e w o o d C o m m e r c i a l S u b d i v i s i o n L O C A T I O N : C a n t r e l l R o a d a n d C a n d l e w o o d D r i v e D E V E L O P E R : E N G I N E E R : F l a k e & C o . , A g e n t W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s , I n c . P . O . B o x 9 9 0 4 0 1 V i c t o r y L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 3 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 6 - 8 0 0 5 3 7 4 — 1 6 6 6 A R E A : 1 6 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 5 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : R e t a i l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 0 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l i s a f i v e - l o t p r e l i m i n a r y p l a t i n s u p p o r t o f C a n d l e w o o d C o m m e r c i a l S i t e P l a n . T h e f i v e - l o t p r o p o s a l c o n s i s t s o f a 1 6 . 7 a c r e l o t t o b e u t i l i z e d a s a c o m m e r c i a l l o c a t i o n w i t h f o u r f r e e s t a n d i n g l o t s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e c u r r e n t l y i s u n d e v e l o p e d a n d c o v e r e d w i t h t h e n a t u r a l f o l i a g e o f t h e a r e a . T h e r e a r e n o s t r u c t u r e s . L a n d o n t h e e a s t a n d w e s t i s b e i n g u s e d c o m m e r c i a l l y . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : A T r a f f i c I m p a c t a n a l y s i s i s r e q u i r e d t o k n o w i f a d d i t i o n a l s t r e e t i m p r o v e m e n t s w i l l b e r e q u i r e d . T h e s p e c i f i c s o f i n f o r m a t i o n r e q u e s t e d w i t h i n t h a t r e p o r t i s w i t h i n I t e m N o . 7 o f t h i s a g e n d a . N o o t h e r c o n c e r n s w e r e e x p r e s s e d r e l a t e d t o t h i s p r e l i m i n a r y p l a t . 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d } D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h i s p r e l i m i n a r y p l a t , a s f i l e d , i s i n t h e p r o p e r f o r m f o r a f i v e - l o t p r e l i m i n a r y c o m m e r c i a l p l a t . T h e r e a r e n o i s s u e s a t t h i s t i m e r e l a t i v e t o t h e p r e l i m i n a r y p l a t . T h e r e a r e i s s u e s d e v e l o p e d i n a s s o c i a t i o n w i t h t h e s i t e p l a n a p p l i c a t i o n w h i c h w i l l g e n e r a t e s p e c i f i c r e q u i r e m e n t s a s t o t h e p r o v i s i o n o f v a r i o u s s i g n a g e , l i g h t i n g a n d l a n d s c a p i n g p l a n s . E . A N A L Y S I S : S t a f f ' s v i e w o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t i s t h a t i t i s a p p r o p r i a t e t o t h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s t h e a p p r o v a l o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o a n y m o d i f i c a t i o n w h i c h m a y o c c u r a s t h e r e s u l t o f t h e s i t e p l a n r e v i e w o f I t e m N o . 7 o f t h i s a g e n d a . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( S e p t e m b e r 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e d i s c u s s e d t h i s i t e m i n c o n j u n c t i o n w i t h I t e m « 7 o n t h e a g e n d a . T h e r e f o r e , t h e c o m m e n t a r y i n c l u d e d i n t h e i r r e p o r t o n I t e m « 7 a p p l i e s t o t h i s m a t t e r . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . K e m p , a t t o r n e y , J o e W h i t e , e n g i n e e r , a n d s e v e r a l F l a k e C o m p a n y m e m b e r s . S t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l s u b j e c t t o i n c l u d i n g c u r b c u t s a n d s o u r c e o f t i t l e o n f i n a l p l a t . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n v o l v i n g s e v e r a l o f t h e C o m m i s s i o n e r s d e a l i n g w i t h d e f e r r a l f o r f u t u r e o f t h e s i t e p l a n a n d t i m e a l l o w i n g t o d o t h i s . M r . M a r k S t o d o l a , C i t y A t t o r n e y , e x p l a i n e d t h a t d e f e r r a l o f b o t h i t e m s f o r t w o w e e k s w o u l d b e b e n e f i c i a l f o r s t a f f a n d t h e a p p l i c a n t . S t a f f a g r e e d d e f e r r a l o f b o t h i t e m s w o u l d g i v e t i m e t o n e g o t i a t e t h e c o n t r o v e r s i a l i s s u e s . 2 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d } M r . K e m p , a t t o r n e y , w a s r e p r e s e n t i n g F l a k e a n d C o m p a n y . T h e a p p l i c a n t e x p r e s s e d h i s c o n c e r n o v e r t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d i t s a p p l i c a t i o n t o t h i s p l a t a n d p l a n . H e r e q u e s t e d d e f e r r a l f o r t w o w e e k s f o r b o t h t h e p l a t a n d s i t e p l a n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e r e q u e s t f o l l o w e d w i t h c o m m e n t s f r o m t h e C i t y A t t o r n e y , C o m m i s s i o n e r s a n d M r . K e m p . T h e o n l y c o n c e r n t h e C o m m i s s i o n e r s h a d w a s w h a t i s s u e s w o u l d b e d i s c u s s e d i n t h e n e x t t w o w e e k s . M r . K e m p e x p l a i n e d t h a t h e w i l l t a l k t o t h e C i t y A t t o r n e y t o e l i m i n a t e l e g a l i s s u e s a n d c o n c e n t r a t e o n s i t e p l a n p r o b l e m s i n t h e n e x t m e e t i n g . T h e C i t y A t t o r n e y a l s o a s s u r e d t h e C o m m i s s i o n e r s t h a t d e f e r r i n g t h e p l a t a n d s i t e p l a n f o r t w o w e e k s c a n n o t c h a n g e t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t o r w i t h d r a w t h e s i t e p l a n . M r . J o n e s , r e p r e s e n t i n g p r o p e r t y o n H i g h w a y 1 0 , s u g g e s t e d a b r i e f d i s c u s s i o n b y t h e C o m m i s s i o n e r s o f a l l t h e p r o b l e m s c o n c e r n i n g s i t e p l a n a n d p l a t i n o r d e r t o h a v e a p r o d u c t i v e d i s c u s s i o n d u r i n g t h e t w o w e e k d e f e r r a l . S t e v e R e e d , f r o m t h e C a n d l e w o o d a n d W a l t o n H e i g h t s H o m e A s s o c i a t i o n , e x p r e s s e d h i s c o n c e r n o f t h e t r a f f i c i s s u e s t o p e o p l e l i v i n g o f f H i g h w a y 1 0 . R u t h B e l l , L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , w a s p l e a s e d t o s e e a g g r e s s i v e c o m m e n t s f r o m t h e C i t y s t a f f a n d C o m m i s s i o n e r s . H e r c o n c e r n s a r e t r a f f i c , l a n d s c a p i n g a n d e x c a v a t i o n . C o m m i s s i o n e r J o h n S c h l e r e t h a s k e d t o e x p r e s s h i s c o n c e r n a b o u t t h e s i t e p l a n t o b e c o n s i d e r e d i n t w o w e e k s . H e l i s t e d a l l t e n s t a f f c o n c e r n s a n d p o i n t e d o u t i n t h e a n a l y s i s o n t h e s i t e p l a n r e v i e w . H e a d d e d h i s c o n c e r n s o f t h e o v e r u s e d " C - 3 " c o m m e r c i a l l a n d . H e a l s o q u o t e d t h e r e s o l u t i o n o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s r e g a r d i n g H i g h w a y 1 0 L a n d U s e P l a n a d o p t e d o n F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 . " S e c t i o n 3 . s a y s t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s e n c o u r a g e s t h e l a n d o w n e r s a n d d e v e l o p e r s o f a l r e a d y e x i s t i n g H i g h w a y 1 0 c o m m e r c i a l z o n e d a c r e a g e t o d e v e l o p t h o s e p r o p e r t i e s i n a f a s h i o n c o n s i s t e n t w i t h t h e H i g h w a y 1 0 P l a n ' s o v e r a l l o b j e c t i v e t o c r e a t e a s c e n i c c o r r i d o r , t h e r e b y a v o i d i n g s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . S e c t i o n 6 . s a y s " T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e s t a f f a r e d i r e c t e d t o e n c o u r a g e a l l p r e - e x i s t i n g z o n i n g t o c o n f o r m t o a P U D f o r m a t " , w h i c h o b v i o u s l y i n c l u d e s s i t e p l a n r e v i e w . 3 ) O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d } A n d I w o u l d l i k e t o q u o t e o n e o t h e r t h i n g . T h i s i s a n a r t i c l e t h a t a p p e a r e d i n t h e A r k a n s a s G a z e t t e o n J a n u a r y 1 3 , 1 9 8 9 b y L e r o y D o n a l d w h e r e h e a n n o u n c e d t h e s h o p p i n g c e n t e r p l a n f o r H i g h w a y 1 0 a n d h e q u o t e d J o h n F l a k e , B o a r d C h a i r m a n o f F l a k e a n d C o m p a n y , a s s a y i n g , " t h a t o t h e r s i t e s h a d b e e n c o n s i d e r e d b u t t h a t t h e d e v e l o p e r s w e r e " c o m m i t t e d t o p r e s e r v i n g t h e i n t e g r i t y o f t h e H i g h w a y 1 0 c o r r i d o r . W e f e l t t h a t t h i s s i t e w a s c o n s i s t e n t w i t h p l a n s e s t a b l i s h e d f o r t h a t a r e a b y t h e C i t y " . A l s o , a n a r t i c l e a p p e a r e d o n A p r i l 2 5 , 1 9 8 9 i n t h e A r k a n s a s D e m o c r a t s t a t i n g t h i n g s l i k e , e . g . : " W e p l a n t o h a v e e x t e n s i v e l a n d s c a p i n g s o t h a t t h e c e n t e r w o u l d b l e n d i n w i t h t h e n a t u r a l a s p e c t s o f t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d . W e f i r m l y b e l i e v e t h a t o u r c e n t e r w i l l b e c o n s i s t e n t w i t h p l a n s e s t a b l i s h e d f o r t h i s a r e a b y t h e C i t y . " A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h i s p l a t a n d t h e s i t e p l a n f o r t w o w e e k s . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . H . K e m p , a t t o r n e y ; M r . J o e W h i t e , e n g i n e e r ; a n d M r . R e t t T u c k e r f r o m F l a k e 8 C o m p a n y . S t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f t h e r e v i s e d p r e l i m i n a r y p l a t . M r . W h i t e s u b m i t t e d r e v i s e d a p r e l i m i n a r y p l a t s h o w i n g 1 0 0 f o o t b u i l d i n g l i n e s e t b a c k s , 4 0 f o o t l a n d s c a p e d a r e a s a n d t h r e e o u t p a r c e l s a l o n g t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a b o u t t h e p r o p o s e d d e s i g n i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e s i t e p l a n . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e r e v i s e d p r e l i m i n a r y p l a t i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e s i t e p l a n . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 4 t O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D F I L E N O . : S - 5 6 5 - A N A M E : C a n d l e w o o d C o m m e r c i a l S i t e P l a n L O C A T I O N : C a n t r e l l R o a d a n d C a n d l e w o o d D r i v e D E V E L O P E R : E N G I N E E R : F l a k e & C o . , A g e n t W h i t e - D a t e r s S A s s o c i a t e s , I n c . P . O . B o x 9 9 0 4 0 1 V i c t o r y L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 3 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 6 - 8 0 0 5 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 1 6 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 5 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : R e t a i l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 0 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S I T E P R O P O S A L : T h i s a p p l i c a n t ' s p r o p o s a l i s t o c o n s t r u c t c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s o n a 1 6 . 7 a c r e s s i t e a d j a c e n t t o H i g h w a y 1 0 . T h i s s i t e w i l l h a v e m i x e d u s e s o f g r o c e r y a n d r e t a i l . T o t a l p r o p o s e d b u i l d i n g a r e a t o b e c o n s t r u c t e d i s + / - 1 2 5 , 3 2 0 s q u a r e f e e t . T h e r e w i l l b e o n e p r i m a r y s t r u c t u r e w i t h g r o c e r y , s i x s t r u c t u r e s w i t h r e t a i l a n d f o u r o t h e r s t r u c t u r e s w i t h o u t s u g g e s t e d u s e . A 4 0 f o o t s e t b a c k t o t h e b u i l d i n g s i s p r o v i d e d a l o n g t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e . A m i n i m u m o f 1 5 f e e t i s p r o v i d e d o n t h e w e s t a n d 1 2 f e e t o n t h e e a s t s i d e f o r l a n d s c a p i n g . 1 I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d } A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l c o n s i s t s o f a f i v e e l e m e n t s i t e p l a n w h i c h i s a l a r g e c o m m e r c i a l b u i l d i n g w i t h o n e l a r g e u s e r a n d t h e p o t e n t i a l o f s e v e r a l s m a l l e r u s e r s . T h e r e a r e f o u r o u t p a r c e l s o n t h e H i g h w a y 1 0 p r o p e r t y w h i c h a r e i n d i c a t e d " u n k n o w n u s e r " . T h e s i t e h a s a s e c o n d a r y a c c e s s v i a C a n d l e w o o d D r i v e o n t h e w e s t . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s e s t w o p o i n t s o f i n g r e s s / e g r e s s o n S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 : o n e a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r a n d a n o t h e r b e t w e e n L o t s 3 a n d 4 . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s p r o p e r t y i s c u r r e n t l y u n d e v e l o p e d , a n d p a r t i a l l y c o v e r e d w i t h n a t u r a l f o l i a g e o f t h e a r e a . T h e r e a r e n o s t r u c t u r e s . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . P r o v i d e t r a f f i c i m p a c t s t u d y a n d i m p r o v e m e n t s t o C a n d l e w o o d D r i v e a t C a n t r e l l R o a d , i n c l u d i n g s i d e w a l k s . 2 . C o n f o r m t o D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n r e q u i r e m e n t s . 3 . C h a n g e s i n p a r k i n g a n d d r i v e w a y s w i l l b e r e q u i r e d i n t h e o u t p a r c e l a r e a . T h i s i t e m s h o u l d b e c o o r d i n a t e d w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r i n g s t a f f . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . L a c k o f g r a d i n g p l a n t o p r o p e r l y e v a l u a t e e x p o s u r e o f s l o p e . 2 . L a c k o f s i g n a g e , l i g h t i n g a n d l a n d s c a p i n g p l a n s . 3 . S p e c i f i c t r e a t m e n t s h o u l d b e o f f e r e d t o p r o v i d e m i n i m u m o f t w o c a r r y i n g l a n e s o n C a n d l e w o o d f o r i n i t i a l d e v e l o p m e n t a n d f u t u r e e x t e n s i o n t o t h e n o r t h . 2 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I Y I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d } E . A N A L Y S I S : P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g s t a f f s h a v e p e r f o r m e d a t h o r o u g h r e v i e w o f t h i s p r o p o s e d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a n d h a v e s o m e c o n c e r n s . T h e s e c o n c e r n s m u s t b e a d d r e s s e d b e f o r e t h e s t a f f c a n s u p p o r t t h e d e v e l o p m e n t . T h e s e c o n c e r n s a r e : 1 . T h e e x c a v a t i o n a n d c u t f o r t h e r e a r b u i l d i n g s . 2 . T h e t r a f f i c g e n e r a t e d b y a d e v e l o p m e n t o f t h i s t y p e ( o v e r l o a d i n g o f H i g h w a y 1 0 a t t h i s s i t e ) . 3 . T h e r e m o v a l o f a l l t r e e s d u r i n g g r a d i n g . 4 . I n a d e q u a t e l a n d s c a p i n g a s i n d i c a t e d i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n ( n o b e r m i n g ) . 5 . T h e f o u r o u t p a r c e l s a n d t h e i r i m p a c t o n t h e c o r r I d o r . 6 . T h e l a c k o f c o n f o r m a n c e w i t h t h e o b j e c t i v e s o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . 7 . T h e i m p a c t o n t h e s i n g l e f a m i l y t o t h e e a s t ( c u r b c u t , b u f f e r i n g ) . 8 . T h e t o t a l n u m b e r o f c u r b c u t s . 9 . D i s r e g a r d f o r t h e s i t e d e s i g n p r e c e d e n t s e t b y S a f e w a y . 1 0 . L a c k o f s i g n a n d l i g h t i n g p l a n s . T h e s t a f f i s c o n c e r n e d t h a t t h i s t y p e o f d e v e l o p m e n t w i t h t h e o u t p a r c e l s w h i c h w o u l d s e t a p a t t e r n f o r s m a l l l o t c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t t h a t m i g h t e s c a l a t e o v e r t i m e c r e a t i n g s t r i p c o m m e r c i a l a l o n g H i g h w a y 1 0 w i t h n u m e r o u s d r i v e w a y s a n d t r a f f i c p r o b l e m s . D u e t o t h i s p o t e n t i a l t r a f f i c i m p a c t , t h e s t a f f f e e l s a t r a f f i c i m p a c t s t u d y o n H i g h w a y 1 0 a n d C a n d l e w o o d D r i v e m u s t b e p e r f o r m e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : D e f e r r a l o f t h e p l a t t o r e s o l v e t h e v a r i o u s q u e s t i o n s . 3 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( S e p t e m b e r 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y J o e W h i t e a n d M r . R e t t T u c k e r . I n t h e c o u r s e o f t h e p r e s e n t a t i o n b y t h e a p p l i c a n t , i t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e e a s t s i d e d r i v e w a y s h o u l d b e a l i g n e d w i t h B l a c k R o a d c o m i n g u p f r o m t h e s o u t h a n d b u i l d i n g e n v e l o p s a r e m u c h b i g g e r t h a n t h e p r o p o s e d 3 , 0 0 0 s q u a r e f o o t b u i l d i n g s . T h e d e v e l o p e r a g r e e d t o c l a r i f y t h i s i s s u e . A l s o , s t a f f s u g g e s t e d t h e y i n c l u d e i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e t h a t t h e p r o p o s e d b u i l d i n g l i n e w o u l d b e f a r a w a y f r o m H i g h w a y 1 0 t o a l l o w f u t u r e g r e e n s p a c e , s p e c i f i c d i m e n s i o n n o t d e t e r m i n e d . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e c o m m e n t s o f t h e E n g i n e e r i n g s t a f f . A f t e r b r i e f l y d i s c u s s i n g t h e s e p o i n t s , i t w a s s u g g e s t e d b y s t a f f t o s u b m i t w r i t t e n e x p l a n a t i o n s f o r t r a f f i c i s s u e s . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e a r e a o f l a n d s c a p i n g a n d s l o p e s t a b i l i z a t i o n . M r . W h i t e p r e s e n t e d a g r a d e p l a n a n d e x p l a i n e d t o t h e C o m m i t t e e t h e p r o p o s e d s l o p e s t a b i l i z a t i o n a n d l a n d s c a p i n g d e s i g n . T h e q u e s t i o n w a s t h e n r a i s e d a s t o w h e t h e r t h i s s i t e p l a n d e s i g n i s a p p r o p r i a t e f o r t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . T h e d i s c u s s i o n c o n t i n u e d f o r a n e x t e n d e d p e r i o d . T h e C o m m i t t e e t h e n c l o s e d t h e d i s c u s s i o n . T h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h i s i t e m i n c o n j u n c t i o n w i t h I t e m N o . 4 o n t h e S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 a g e n d a . T h e r e f o r e , t h e c o m m e n t a r y i n c l u d e d i n t h e i r r e c o r d o n I t e m N o . 4 a p p l i e s t o t h i s m a t t e r . ( I t w a s n o t e d t h a t t h e i t e m N o . 4 o n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 a g e n d a i s I t e m N o . C o n t h i s a g e n d a . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . H . K e m p , a t t o r n e y ; J o e W h i t e , e n g i n e e r ; a n d m e m b e r s o f F l a k e & C o m p a n y . S t a f f b r i e f l y p r e s e n t e d t h e r e v i s e d s i t e p l a n a n d p o i n t e d o u t c h a n g e s w h i c h c o n c e r n e d P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e m b e r s o n t h e S e p t e m b e r 1 9 t h m e e t i n g . 4 t I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d ) M r . K e m p , r e p r e s e n t i n g t h e d e v e l o p e r a n d o w n e r , s a i d t h a t a l l c o n c e r n s h a d b e e n r e s o l v e d i n t h e r e v i s e d s i t e p l a n . H e a d d e d t h a t t h e s i t e p l a n r e d u c e d t h e n u m b e r o f o u t p a r c e l s t o t h r e e , i n c r e a s e d l a n d s c a p i n g t o 4 0 f e e t a l o n g H i g h w a y 1 0 a n d t o 2 5 f e e t a l o n g t h e a r e a a d j a c e n t t o r e s i d e n t i a l , a n d a l s o i n c r e a s e d t h e b u i l d i n g s e t b a c k t o 1 0 0 f e e t . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h a s k e d i f a t r a f f i c s i g n a l w o u l d b e i n s t a l l e d . S t a f f e x p l a i n e d t h a t a t r a f f i c s i g n a l w o u l d b e n e e d e d a f t e r a l l t h e s i t e i s d e v e l o p e d . M r . M a r k S t o d o l a , C i t y A t t o r n e y , p r e s e n t e d a n o v e r l a y o r d i n a n c e t o a l l o w t h e C i t y t o c r e a t e " o v e r l a y d i s t r i c t s " w h i c h w o u l d p r o v i d e f o r m o r e s t r i n g e n t d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s i n a d d i t i o n t o e x i s t i n g s t a n d a r d s . D a v i d J o n e s , w i t h V o g i e R e a l t y r e p r e s e n t i n g p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 1 0 , h a d s o m e c o n c e r n s a b o u t t h e r e l a t i o n o f t h e n e w o v e r l a y o r d i n a n c e t o s m a l l l o t d e v e l o p m e n t s o f l e s s t h a n t h r e e a c r e s . H e a s k e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o w a i v e t h e o v e r l a y o r d i n a n c e f o r t h o s e p r o p e r t i e s . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d c o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s . T h e C i t y A t t o r n e y a g r e e d t o r e v i e w t h e d r a f t s t a g e o f t h e o v e r l a y o r d i n a n c e a g a i n b e f o r e t h e O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . R u t h B e l l , L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , e x p r e s s e d h e r c o n c e r n s a b o u t t r a f f i c a n d d e v e l o p m e n t d e n s i t y o n H i g h w a y 1 0 . S h e s t a t e d t h a t d e s i g n i s a e s t h e t i c a l l y u n a t t r a c t i v e a n d i n c o n s i s t e n t w i t h t h e s c e n i c c o r r i d o r . S h e a l s o s a i d t h a t d e n s i t y w o u l d c r e a t e h a z a r d o u s t r a f f i c c o n g e s t i o n . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t p o i n t e d o u t t h a t a t r a f f i c l i g h t w i l l b e r e q u i r e d t o b e i n s t a l l e d a t t h e d e v e l o p e r ' s e x p e n s e . J i m L a w s o n a l s o a d d e d t h a t C a n d l e w o o d D r i v e w i l l b e b u i l t b y t h e d e v e l o p e r a s s h o w n o n t h e p r e l i m i n a r y p l a t . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e t r a f f i c l i g h t , o u t p a r c e l s , l a n d s c a p i n g a n d o v e r l a y o r d i n a n c e f o l l o w e d w i t h c o m m e n t s f r o m t h e C i t y A t t o r n e y , P l a n n i n g s t a f f a n d M r . K e m p . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h i s s i t e p l a n s u b j e c t t o t h e b u i l d i n g o f C a n d l e w o o d D r i v e a n d i n s t a l l a t i o n o f a t r a f f i c l i g h t b y t h e d e v e l o p e r . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 5 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — Z - 5 2 1 6 O w n e r : C h a r l o t t e E . S t e e l , R o b e r t B . S m i t h a n d C h a r l e s S m i t h A p p l i c a n t : J a m e s E . E c h o l s L o c a t i o n : S t a g e c o a c h R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e . " L a w n m o w e r s a l e s a n d r e p a i r S i z e : 3 . 6 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t a n d r e s i d e n t i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 3 . 6 a c r e s a t S h a c k l e f o r d R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y N o . 5 ) f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " f o r l a w n m o w e r s a l e s a n d r e p a i r . B e c a u s e o f t h e r e p a i r a s p e c t o f t h e p r o p o s e d u s e , a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w i l l a l s o b e n e e d e d t o a l l o w t h e s m a l l e n g i n e r e p a i r . " C - 3 " p e r m i t s t h e r e t a i l s a l e s o f e q u i p m e n t b u t n o t r e p a i r o r o u t s i d e d i s p l a y o f t h e m e r c h a n d i s e . T h e s i t e i s l o c a t e d i n a n a r e a t h a t i s z o n e d " R - 2 " w i t h o n e e x c e p t i o n . T o t h e n o r t h , t h e r e i s a n " 0 - 3 " t r a c t t h a t w a s r e z o n e d s e v e r a l y e a r s a g o . T h e c u r r e n t u s e o f t h e " 0 - 3 " s i t e i s a n e n g i n e e r i n g o f f i c e a n d t e s t i n g l a b . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e v i c i n i t y a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s , a c h u r c h , a s m a l l c o m m e r c i a l u s e , s a l v a g e y a r d a n d s t o r a g e o f v e h i c l e s f o r a r e p o s s e s s i o n c o m p a n y . A l l t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g . A h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d , e s p e c i a l l y a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d a n d H e r n d o n R o a d . T h e l a n d u s e e l e m e n t f o r t h i s a r e a i s t h e 6 5 t h S t r e e t W e s t D i s t r i c t P l a n w h i c h s h o w s t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n f o r c o n t i n u e d r e s i d e n t i a l u s e . F u r t h e r t o t h e n o r t h o n 1 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — Z - 5 2 1 6 ( C o n t i n u e d ) S h a c k l e f o r d R o a d t h e r e i s a l a r g e a r e a i d e n t i f i e d f o r m u l t i f a m i l y u s e t h a t e x t e n d s f o r o v e r o n e - h a l f m i l e . A l o n g S t a g e c o a c h R o a d , m o s t o f t h e l a n d i s s h o w n f o r r e s i d e n t i a l u s e w h i c h r e c o g n i z e s t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t . T h e r e a r e a l s o s e v e r a l n o n r e s i d e n t i a l a r e a s t h a t t h e p l a n r e c o m m e n d s f o r p u b l i c / i n s t i t u t i o n a l a n d n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l u s e s . O n e o f t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a s i s s i t u a t e d t o t h e s o u t h w e s t a n d i s t h e l o c a t i o n o f s e v e r a l s m a l l c o m m e r c i a l u s e s , a l l o f w h i c h a r e n o n c o n f o r m i n g . T h e o t h e r c o m m e r c i a l a r e a i s l o c a t e d o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d d i r e c t l y a c r o s s f r o m w h e r e S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t s S t a g e c o a c h a n d i s t h e l a r g e r o f t h e t w o r e c o m m e n d e d c o m m e r c i a l a r e a s . W h e n t h e p l a n w a s f i r s t d e v e l o p e d , a c o m m e r c i a l a r e a w a s p l a c e d o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h b e c a u s e o f a p r o p o s e d s t r e e t o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h e x t e n d e d W e s t 6 5 t h S t r e e t t o t h e w e s t a n d c o n n e c t e d i t w i t h S t a g e c o a c h a t t h e e x i s t i n g S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e e a s t s i d e w a s m o r e a p p r o p r i a t e f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t b e c a u s e o f s e v e r a l e x i s t i n g u s e s a n d t h e p r o p o s e d s t r e e t . T h e c u r r e n t M a s t e r S t r e e t P l a n d o e s n o t s h o w t h e e x t e n s i o n o f W e s t 6 5 t h S t r e e t , n o r a n y o t h e r r o a d a l i g n m e n t i n t e r s e c t i n g S t a g e c o a c h R o a d f r o m t h e e a s t . B e c a u s e o f t h i s a n d s o m e o t h e r f a c t o r s , S t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t a r e - e v a l u a t i o n o f t h e P l a n ' s d i r e c t i o n a n d c o m m e r c i a l p l a c e m e n t m a y b e j u s t i f i e d a t t h i s t i m e . W i t h S h a c k l e f o r d b e i n g t h e o n l y i n t e r s e c t i o n o f t h e s t r e e t , a r e v i e w o f t h e P l a n c o u l d s u g g e s t a r e - o r i e n t a t i o n o f t h e c o m m e r c i a l a r e a t o t h e w e s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y N o . 5 ) i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t . S h a c k l e f o r d R o a d i s i d e n t i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l a n d h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t . I t a p p e a r s t h a t s o m e a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d t h r o u g h t h i s r e z o n i n g r e q u e s t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d t o a l l o w f o r a d d i t i o n a l s t u d y o f t h e P l a n ' s r e c o m m e n d e d l a n d u s e p a t t e r n f o r t h e S t a g e c o a c h R o a d / S h a c k l e f o r d R o a d i n t e r s e c t i o n . 2 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — Z - 5 2 1 6 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t d i d n o t o b j e c t t o d e f e r r i n g t h e r e q u e s t a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e v i e w e d t h e r e q u e s t a n d r e c o m m e n d e d d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g b e c a u s e o f m a k i n g a d e t e r m i n a t i o n t h a t n o c h a n g e s h o u l d b e m a d e t o t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n , a n d r e s t r i c t i n g t h e c o m m e r c i a l a r e a t o t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d . T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t a n d a m o t i o n w a s m a d e t o m o v e t h e i t e m t o t h e e n d o f t h e a g e n d a . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . W h e n t h e i t e m w a s c a l l e d b a c k , t h e r e w a s n o r e p r e s e n t a t i v e p r e s e n t . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s a n d 4 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r a w i t h d r a w a l w i t h o u t p r e j u d i c e a s r e q u e s t e d b y D a v i d H e n r y a t t h e a g e n d a m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e r e z o n i n g w i t h o u t p r e j u d i c e . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 3 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 3 8 1 6 - A O w n e r : L l o y d R . H a y n e s , R a n d e l l L . H a y n e s a n d R i c h a r d W r i g h t A p p l i c a n t : U n i o n R e s c u e M i s s i o n , I n c . b y D r e w B a s h a m L o c a t i o n : W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : D o r c a s H o u s e S i z e : 0 . 5 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t s t r u c t u r e a n d l o t s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y , n o z o n i n g S o u t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — V a c a n t a n d I - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 4 " a n d n o z o n i n g . S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s e d u s e o f t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s i s D o r c a s H o u s e , a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 4 " t o " 0 - 3 " . D o r c a s H o u s e i s a s h e l t e r f o r h o m e l e s s , a b u s e d a n d b a t t e r e d w o m e n a n d c h i l d r e n , a n d f a l l s u n d e r t h e Z o n i n g O r d i n a n c e d e f i n i t i o n o f a " r e l i g i o u s , c h a r i t a b l e o r p h i l a n t h r o p i c o r g a n i z a t i o n " . I n a d d i t i o n t o p r o v i d i n g a p l a c e t o s t a y a n d e a t , D o r c a s H o u s e a l s o o f f e r s o t h e r s e r v i c e s s u c h a s c o u n s e l i n g , e d u c a t i o n a l p r o g r a m s a n d G . E . D . c l a s s e s . T h e s i t e c o n s i s t s o f f o u r r e s i d e n t i a l l o t s w i t h a n a b a n d o n e d r e s i d e n c e s i t u a t e d o n t w o o f t h e t o t s . T h e e x i s t i n g b u i l d i n g i s m o r e o f a b r i c k s h e l l a n d t h e p r o p o s a l i s t o i n c o r p o r a t e t h e s t r u c t u r e i n t o t h e d e s i g n o f t h e n e w f a c i l i t y . T h e h o u s e h a s s o m e h i s t o r i c a l v a l u e a n d t h a t i s w h y D o r c a s H o u s e h a s e l e c t e d t o m a k e i t a p a r t o f t h e i r d e v e l o p m e n t . 1 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 3 8 1 6 - A ( C o n t i n u e d } Z o n i n g i n t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d i s " R - 4 " a n d t h e l a n d u s e i s p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . O t h e r u s e s i n t h e v i c i n i t y i n c l u d e a c h u r c h , d a y c a r e c e n t e r , s e v e r a l d u p l e x e s a n d a v a c a n t c o m m e r c i a l b u i l d i n g a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s . T h e r e a r e a l s o s o m e u n d e v e l o p e d l o t s i n t h e i m m e d i a t e a r e a . A d j a c e n t t o t h e s i t e i s t h e l - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y w h i c h h a s n o z o n i n g , a n d n o r t h o f t h e i n t e r s t a t e i s t h e C a p i t a l Z o n i n g D i s t r i c t . T h e n e a r e s t n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g i s " 0 - 2 " a n d i t i s a p p r o x i m a t e l y t w o b l o c k s t o t h e e a s t ( p a r t o f t h e C h i l d r e n ' H o s p i t a l c a m p u s ) . I n 1 9 8 2 , a " C - 3 " a p p l i c a t i o n w a s f i l e d t o a l l o w o u t d o o r a d v e r t i s i n g . T h e r e q u e s t w a s a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b u t d e n i e d b y t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e l 9 8 2 r e z o n i n g a t t e m p t h a s b e e n t h e o n l y l a n d u s e a c t i o n o n t h e p r o p e r t y u n t i l n o w . S t a f f r e c o g n i z e s t h a t D o r c a s H o u s e p r o v i d e s a v a l u a b l e s e r v i c e f o r t h e c o m m u n i t y a n d s y m p a t h i z e s w i t h t h e o r g a n i z a t i o n ' s d e s i r e t o b u i l d a n e w f a c i l i t y , b u t t h e i s s u e a t h a n d i s a n " 0 - 3 " r e z o n i n g o f a n i s o l a t e d p r o p e r t y . T h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t P l a n d o e s n o t r e c o g n i z e t h e p r o p e r t y a s a n o f f i c e s i t e a n d s h o w s t h e o f f i c e l i n e a t S u m m i t S t r e e t , t w o b l o c k s t o t h e e a s t . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e l a n d u s e p l a n n e e d s t o b e m a i n t a i n e d t o p r o t e c t t h e i n t e g r i t y o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n . A s h a s b e e n m e n t i o n e d , t h e p r o p e r t y i s a q u e s t i o n a b l e " 0 - 3 " s i t e b e c a u s e o f i t s l o c a t i o n , w h i c h i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . B e c a u s e o f t h e n e i g h b o r h o o d ' s c h a r a c t e r , t h e p o t e n t i a l f o r t h e " 0 - 3 " z o n i n g h a v i n g a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e a r e a a n d e s t a b l i s h i n g u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t e x i s t s . A l s o , s p o t z o n i n g w o u l d o c c u r i f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g i s g r a n t e d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . 2 t 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 3 8 1 6 - A ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d s u b m i t t e d a w r i t t e n r e q u e s t f o r a d e f e r r a l . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e C o m m i s s i o n a l s o s u s p e n d e d t h e B y l a w p r o v i s i o n r e q u i r i n g f i v e w o r k i n g d a y s n o t i c e f o r r e q u e s t i n g a d e f e r r a l . 3 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 4 5 9 3 - A O w n e r : R . E . a n d L e d e n i a H . B r a d s h a w A p p l i c a n t : R . E . B r a d s h a w L o c a t i o n : 3 9 0 0 - 3 9 2 4 A s h e r A v e n u e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " P u r p o s e : C o m m e r c i a i w i t h o p e n d i s p l a y S i z e : 1 . 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " a n d " C - 3 " S o u t h — C o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " C - 3 " & " I - 2 " E a s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " 1 - 2 " W e s t — V a c a n t a n d S t . F r a n c i s H o u s e ( q u a s i - p u b l i c ) , z o n e d " 0 - 3 " a n d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a p p r o x i m a t e l y 1 . 5 a c r e s i n t h e a r e a o f P i n e , C e d a r a n d A s h e r A v e n u e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " f o r a c o m m e r c i a l u s e w i t h o p e n d i s p l a y , s u c h a s a u s e d c a r l o t . C u r r e n t l y , t h e r e a r e t w o c o m m e r c i a l s t r u c t u r e s o n t h e p r o p e r t y a l o n g t h e A s h e r f r o n t a g e a n d a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n C e d a r S t r e e t ( L o t 8 ) . T h e b a l a n c e o f t h e p r o p e r t y i s p a v e d f o r p a r k i n g a n d s t o r a g e a r e a s . Z o n i n g i n t h e n e i g h b o r h o o d i s v e r y m i x e d a n d i n c l u d e s " R - 3 " , " R - 4 " , " R - 5 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " , " 1 - 2 " a n d P C D . T h e p r o p e r t y a b u t s " R - 3 " l o t s t o t h e n o r t h , a n d a c r o s s t h e t h r e e s t r e e t s t h e z o n i n g i s " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d " I - 2 " . L a n d u s e f o u n d i n t h e a r e a i s r e s i d e n t i a l , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l , o f f i c e s f o r t h e A r k a n s a s S t a t e P o l i c e , a n d a q u a s i - p u b l i c u s e ( S t . F r a n c i s H o u s e ) . T w o o f t h e " C - 3 " p a r c e i s t o t h e w e s t a r e v a c a n t a t t h i s t i m e . T h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u s e s a r e s i t u a t e d n o r t h o f W e s t 2 7 t h S t r e e t . A l o n g A s h e r A v e n u e , t h e u s e s a r e e i t h e r c o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l , r a n g i n g f r o m a u t o r e p a i r t o a p r i n t i n g c o m p a n y . 1 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 4 5 9 3 - A ( C o n t i n u e d } H i s t o r y o n t h e s i t e d a t e s b a c k t o 1 9 6 2 w h e n a z o n i n g v a r i a n c e w a s g r a n t e d f o r a u s e d c a r l o t . I n 1 9 8 6 , a " C - 4 " r e z o n i n g a p p l i c a t i o n w a s f i l e d f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a n d t w o " R - 3 " l o t s a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f C e d a r a n d W e s t 2 7 t h S t r e e t . S t a f f s u p p o r t e d t h e " C - 4 " r e z o n i n g e x c e p t f o r t h e t w o r e s i d e n t i a l l o t s , a n d t h e o w n e r a m e n d e d t h e r e q u e s t t o d e l e t e t h e " R - 3 " l o t s a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h e a r i n g . T h e r e w e r e s o m e o b j e c t o r s p r e s e n t w h o a s k e d t h a t o n l y t h e A s h e r f r o n t a g e b e r e z o n e d . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e n d o r s e d t h e r e q u e s t a s a m e n d e d b u t t h e r e z o n i n g w a s d e n i e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e C i t y ' s a c t i o n w a s a p p e a l e d t o t h e a p p r o p r i a t e c o u r t a n d , a f t e r s e v e r a l p o s t p o n e m e n t s , t h e c a s e w a s f i n a l l y d i s m i s s e d t h i s s u m m e r w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e o w n e r w o u l d f i l e a n o t h e r " C - 4 " r e q u e s t a n d g o t h r o u g h t h e p r o c e s s . ( A l s o , t h e r e h a s b e e n s o m e e n f o r c e m e n t a c t i o n o n t h e p r o p e r t y b e c a u s e o f o u t d o o r s t o r a g e . T h e i t e m s h a v e b e e n r e m o v e d s o t h e r e i s n o e n f o r c e m e n t i s s u e a t t h i s t i m e . ) S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t c i r c u m s t a n c e s a l o n g A s h e r A v e n u e h a v e n o t c h a n g e d s i n c e 1 9 8 6 a n d , a g a i n , s u p p o r t s r e z o n i n g o f t h e " C - 3 " a r e a t o " C - 4 " . I n l i g h t o f t h e e x i s t i n g z o n i n g a n d l a n d u s e , t h e " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y a n d s h o u l d h a v e l i t t l e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g u s e s . A l o n g t h i s s e g m e n t o f A s h e r , t h e z o n i n g p a t t e r n i s n o t w e l l d e f i n e d a n d t h e r e h a s b e e n a m i x o f c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l z o n i n g . O n e f i n a l i t e m t h a t n e e d s t o b e m e n t i o n e d a g a i n i s t h a t t h e p r o p e r t y h a s h a d a " C - 4 " u s e o n i t , a u s e d c a r l o t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y f o r C e d a r , P i n e a n d A s h e r A v e n u e t o m e e t t h e M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . 2 I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 4 5 9 3 - A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) R . E . B r a d s h a w , t h e o w n e r , w a s p r e s e n t a n d r e p r e s e n t e d b y J o s h M c H u g h e s , A t t o r n e y - a t - l a w . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . M c H u g h e s d i s c u s s e d t h e r e q u e s t a n d i n d i c a t e d t h a t " C - 4 " w a s n e e d e d t o a l l o w o p e n d i s p l a y . H e t h e n p r e s e n t e d s o m e h i s t o r y o n t h e s i t e a n d d e s c r i b e d p a s t p r o b l e m s w i t h p r e v i o u s u s e r s h a v i n g o p e n d i s p l a y . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " C - 4 " a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 3 l O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 4 6 2 7 - A O w n e r : J a m e s H . a n d J a n e t A d a m s A p p l i c a n t : J a m e s H . A d a m s L o c a t i o n : 7 2 1 4 A s h e r A v e n u e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " P u r p o s e : S t o r a g e o f v e h i c l e s a n d d u m p s t e r s S i z e : 0 . 7 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : S t o r a g e o f v e h i c l . e s a n d d u m p s t e r s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " E a s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e p r o p e r t y a t 7 2 1 4 A s h e r A v e n u e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " . T h e l a n d i s c u r r e n t l y b e i n g u s e d f o r t h e o u t s i d e s t o r a g e a n d i s a t t a c h e d t o t h e b u s i n e s s l o c a t e d d i r e c t l y t o t h e w e s t , a n o n c o n f o r m i n g i n d u s t r i a l u s e . I n a d d i t i o n t o t h e s t o r a g e a s p e c t , t h e r e a r e t w o s t r u c t u r e s o n t h e s i t e . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d w e s t o f R o c k C r e e k a n d j u s t e a s t o f w h e r e W e s t 4 0 t h S t r e e t i n t e r s e c t s A s h e r A v e n u e . T h i s r e z o n i n g i s s u e i s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n a s t h e r e s u l t o f a c o u r t c a s e . I n 1 9 8 6 , t h e o w n e r s u b m i t t e d a n " I - 2 " a p p l i c a t i o n f o r t h e s a m e p i e c e o f p r o p e r t y . B o t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s d e n i e d t h e r e z o n i n g r e q u e s t a n d t h e C i t y ' s a c t i o n w a s a p p e a l e d t o c o u r t . R e c e n t l y , t h e s u i t w a s d i s m i s s e d w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e o w n e r w o u l d f i l e a " C - 4 " r e q u e s t . ( B e c a u s e o f t h e o u t s i d e s t o r a g e o n " C - 3 " l a n d , t h e r e h a s a l s o b e e n s o m e e n f o r c e m e n t a c t i o n b y t h e C i t y w h i c h w a s r e s o l v e d i n c o u r t . ) 1 I j I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 4 6 2 7 - A ( C o n t i n u e d ) L a n d u s e i s a m i x o f r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l w h i c h i n c l u d e s a c h u r c h , r e t a i l , s e r v i c e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l . T h e r e a r e a l s o t w o p u b l i c u s e s i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y , a n e l e m e n t a r y s c h o o l a n d a p o s t o f f i c e f a c i l i t y . T h e n o n r e s i d e n t i a l u s e s a r e c o n f i n e d t o t h e A s h e r f r o n t a g e f o r t h e m o s t p a r t , a n d t h e r e s i d e n c e s a r e r e m o v e d f r o m A s h e r A v e n u e . E x i s t i n g z o n i n g f o u n d i n t h e a r e a i s » R - 2 » , » R - 3 » , » R 5 » » O 3 » » » C 3 » a n d » C 4 » O v e r t h e y e a r s , t h e C i t y h a s e n d o r s e d a z o n i n g c o n f i g u r a t i o n o f » C - 3 » a n d » C - 4 » a l o n g t h i s s e c t i o n o f A s h e r , a n d s t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d » C - 4 » c o n f o r m s t o t h e e s t a b l i s h e d p a t t e r n . T h e B o y l e P a r k L a n d U s e P l a n i d e n t i f i e s t h e a r e a f o r c o m m e r c i a l u s e s a n d n o t i n d u s t r i a l , s o t h e r e q u e s t c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n . S t a f f ' s s u p p o r t o f t h e » C - 4 » r e c l a s s i f i c a t i o n d o e s n o t n e c e s s a r i l y e n d o r s e w h a t i s t a k i n g p l a c e o n t h e p r o p e r t y , a n d s t r o n g l y r e c o m m e n d s t h a t t h e s i t e b e c l e a n e d u p a n d m a d e t o c o n f o r m t o t h e » C - 4 » D i s t r i c t . F o r t h e b e n e f i t o f t h e o w n e r , t h e » C - 4 » D e v e l o p m e n t C r i t e r i a s e c t i o n s t a t e s : » U n l e s s o t h e r w i s e s p e c i f i c a l l y p r o v i d e d i n t h i s s e c t i o n , t h e f o l l o w i n g d e v e l o p m e n t c r i t e r i a s h a l l a p p l y t o t h i s d i s t r i c t : ( 1 ) A l l y a r d s u n o c c u p i e d b y b u i l d i n g s o r m e r c h a n d i s e o r u s e d a s t r a f f i c w a y s s h a l l b e l a n d s c a p e d w i t h g r a s s a n d s h r u b s a n d m a i n t a i n e d i n o r d e r l y c o n d i t i o n . ( 2 ) A l l t h e l o t s u s e d f o r p a r k i n g o f v e h i c l e s , f o r t h e s t o r a g e a n d d i s p l a y o f m e r c h a n d i s e a n d a l l d r i v e w a y s u s e d f o r v e h i c l e i n g r e s s a n d e g r e s s s h a l l b e p a v e d w i t h a s e a l e d s u r f a c e p a v e m e n t a n d m a i n t a i n e d i n s u c h a m a n n e r t h a n n o d u s t w i l l b e p r o d u c e d b y t h e c o n t i n u e d u s e . ( 3 ) A l l s e r v i c i n g o f v e h i c l e s a n d a s s e m b l y o f e q u i p m e n t c a r r i e d o n a s a n i n c i d e n t a l p a r t o f t h e s a l e s o p e r a t i o n s h a l l b e c o n d u c t e d w i t h i n a c o m p l e t e l y e n c l o s e d b u i l d i n g . 2 I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 4 6 2 7 - A ( C o n t i n u e d } ( 4 ) N o a r t i c l e o r m a t e r i a l s t o r e d o r o f f e r e d f o r s a l e i n c o n n e c t i o n w i t h t h e p e r m i t t e d o r c o n d i t i o n a l u s e s l i s t e d h e r e i n s h a l l b e s t o r e d o r d i s p l a y e d o u t s i d e t h e c o n f i n e s o f a b u i l d i n g u n l e s s i t i s s o s c r e e n e d b y a p e r m a n e n t o p a q u e s c r e e n i n g f e n c e o r w a l l s o t h a t i t c a n n o t b e s e e n f r o m t h e a d j o i n i n g l o t . T h e f o l l o w i n g s c r e e n i n g a n d d i s p l a y c r i t e r i a s h a l l a p p l y t o u s e s l o c a t e d i n t h e " C - 4 " O p e n D i s p l a y D i s t r i c t : a . T h e h e i g h t o f a n y o p a q u e s c r e e n i n g f e n c e o r w a l l s h a l l n o t b e l e s s t h a n s i x ( 6 ) f e e t . b . A u t o m o b i l e , t r u c k , t r a c t o r , m o b i l e h o m e , b o a t , o r m o t o r c y c l e s a l e s a r e a s a r e n o t r e q u i r e d t o s c r e e n f u l l y a s s e m b l e d m e r c h a n d i s e w h i c h i s r e a d y f o r s a l e . c . N o p e r m a n e n t o p e n d i s p l a y w i l l b e p e r m i t t e d o n s i d e w a l k s o r p u b l i c r i g h t - o f - w a y . d . A u t o m o b i l e s e r v i c e s t a t i o n s s h a l l b e p e r m i t t e d o p e n d i s p l a y o f m e r c h a n d i s e c o m m o n l y s o l d b y s u c h o p e r a t i o n s a s l o n g a s t h e a r e a o f s a i d d i s p l a y i s n o t t a l l e r t h a n t h e b u i l d i n g n o r l a r g e r t h a n a n a r e a e q u a l t o o n e - h a l f o f t h e f a c a d e a r e a o f t h e f r o n t o f t h e b u i l d i n g . e . A u t o m o b i l e s e r v i c e s t a t i o n s m a y b e u s e d f o r s t o r a g e o f r e n t a l t r u c k s o r t r a i l e r s p r o v i d e d . H o w e v e r , t h e s t o r a g e s p a c e s h a l l b e p a v e d a n d s h a l l n o t e x c e e d 4 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a a n d t h e a b o v e s c r e e n i n g r e q u i r e m e n t s a r e m e t . ( 5 ) T h e r e s h a l l b e n o o p e n d i s p l a y o f a n y k i n d w h a t s o e v e r i n t h e f i r s t t w e n t y ( 2 0 ) f e e t o f t h e r e q u i r e d f r o n t y a r d s e t b a c k . " 3 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 4 6 2 7 - A ( C o n t i n u e d } T h e p r o p e r t y i s s o m e w h a t u n s i g h t l y ( a n e y e s o r e , a c c o r d i n g t o s e v e r a l p r o p e r t y o w n e r s i n t h e a r e a ) a n d u p g r a d i n g t h e s i t e w o u l d b e a w o r t h w h i l e i m p r o v e m e n t t o t h e A s h e r A v e n u e c o r r I d o r . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : A s h e r A v e n u e i s a p r i n c i p a l a r t e r i a l a n d h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t , o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e o w n e r , J a m e s A d a m s , w a s r e p r e s e n t e d b y J o s h M c H u g h e s , a t t o r n e y - a t - l a w . T h e r e w e r e f o u r o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . M c H u g h e s s p o k e a n d d e s c r i b e d t h e c u r r e n t s i t u a t i o n a s b e i n g a n a r e a f o r t h e s t o r a g e o f t r u c k s a n d e m p t y d u m p s t e r s . M r . M c H u g h e s w e n t o n t o d i s c u s s A s h e r A v e n u e a n d i n d i c a t e d t h a t t h e o w n e r a g r e e d t o m e e t t h e " C - 4 " r e q u i r e m e n t s . T h e r e w e r e s e v e r a l q u e s t i o n s a n d a l o n g d i s c u s s i o n f o l l o w e d . D o r i s M o r g a n , a p r o p e r t y o w n e r t o t h e e a s t , o b j e c t e d t o t h e r e z o n i n g . M s . M o r g a n s a i d t h e s u b j e c t p r o p e r t y l o o k e d b a d a n d i t w a s m o r e o f a j u n k y a r d . S h e i n d i c a t e d t h a t " C - 4 " w o u l d n o t i m p r o v e t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n n o r h e l p A s h e r A v e n u e . M s . M o r g a n d e s c r i b e d t h e s i t e a s a n e y e s o r e a n d s a i d t h a t i t w a s h a v i n g a n i m p a c t o n o t h e r p r o p e r t i e s . M s . S t r a c k o f 3 9 0 0 B l o u n t R o a d s p o k e a g a i n s t t h e " C - 4 " r e z o n i n g a n d s a i d t h a t s h e w a s r e p r e s e n t i n g f i v e o t h e r p r o p e r t y o w n e r s . M s . S t r a c k d e s c r i b e d t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n a n d s a i d t h a t s h e u n d e r s t o o d t h a t t h e s i t e w o u l d b e f e n c e d . S h e a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e p r o p e r t y w a s a p o t e n t i a l s a f e t y h a z a r d b e c a u s e o f W i l s o n S c h o o l a n d t h e c h i l d r e n w a l k i n g t h r o u g h t h e s i t e . S t e p h e n G i l e s o f t h e C i t y A t t o r n e y ' s o f f i c e d i s c u s s e d t h e c o u r t c a s e a n d s o m e h i s t o r y o f t h e s i t e . H e s a i d c e r t a i n s t e p s w o u l d b e t a k e n t o c l e a n u p t h e p r o p e r t y . J o s h M c H u g h e s m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d a n s w e r e d s o m e q u e s t i o n s . 4 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 4 6 2 7 - A ( C o n t i n u e d ) B o b B r o w n , r e p r e s e n t i n g t h e C i t y ' s E n f o r c e m e n t S t a f f , s a i d t h a t t h e E n f o r c e m e n t O f f i c e f e l t t h e u s e w a s i n d u s t r i a l a n d n o t " C - 4 " . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g O f f i c e t h e n r e a d f r o m t h e d e v e l o p m e n t c r i t e r i a s e c t i o n o f t h e " C 4 " d i s t r i c t . A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s , i n c l u d i n g M s . S t r a c k a n d M r . M c H u g h e s . M s . S t r a c k a s k e d s e v e r a l q u e s t i o n s a b o u t f e n c i n g a n d s a i d t h e r e s i d e n t s w e r e w i l l i n g t o w o r k w i t h M r . A d a m s . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t t h e " C - 4 " D i s t r i c t a n d t h e n o n c o n f o r m i n g s t a t u s o f t h e a d j a c e n t p r o p e r t y . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g . T h e v o t e w a s 3 a y e s , 4 n a y s , 3 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( M a r t h a M i l l e r ) . T h e i t e m w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d f o r t w o w e e k s t o t h e O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g b e c a u s e o f f a i l i n g t o r e c e i v e 6 v o t e s i n t h e a f f i r m a t i v e o r t h e n e g a t i v e . 5 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 4 8 0 7 - B O w n e r : D e l t i c F a r m a n d T i m b e r C o . , I n c . A p p l i c a n t : J a c k M c C r a y L o c a t i o n : C h e n a l V a l l e y R e q u e s t : R e z o n e f r o m " M F - 6 " t o " R - 2 " P u r p o s e : S i n g l e f a m i l y S i z e : 2 4 . 6 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — G o l f c o u r s e , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " M F - 6 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " a n d " 0 - 2 " W e s t — G o l f c o u r s e , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a p p r o x i m a t e l y 2 5 a c r e s i n t h e C h e n a l V a l l e y d e v e l o p m e n t f r o m " M F - 6 " t o " R - 2 " . T h e l a n d w a s o r i g i n a l l y z o n e d t o " M F - 6 " a s p a r t o f t h e l a r g e C h e n a l V a l l e y L a n d U s e a n d Z o n i n g P l a n w h i c h w a s a p p r o v e d b y t h e C i t y i n 1 9 8 7 . T h e p r o p e r t y w a s i n i t i a l l y i d e n t i f i e d f o r s i n g l e f a m i l y a t t a c h e d , a n d t h a t i s w h y t h e a r e a w a s c l a s s i f i e d " M F - 6 " . T h e s i t e i s a d j a c e n t t o t h e g o l f c o u r s e o n t w o s i d e s a n d t h e C h e n a l P a r k w a y s o i t i s s u i t a b l e f o r e i t h e r a t t a c h e d o r d e t a c h e d r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . A c o u p l e o f m o n t h s a g o , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d a p r e l i m i n a r y p l a t f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n ; t h e p l a t s t i l l h a s t o b e a c t e d o n b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s b e c a u s e o f s e v e r a l v a r i a n c e r e q u e s t s . T h e p r o p o s e d p l a t s h o w s a c o n v e n t i o n a l l o t a r r a n g e m e n t f o r d e t a c h e d s i n g l e f a m i l y u n i t s s o t h a t i s t h e r e a s o n f o r t h e " R - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n . S t a f f f e e l s t h e r e z o n i n g t o " R - 2 " i s c o m p a t i b l e w i t h t h e d i r e c t i o n o f t h e o v e r a l l p l a n a n d e n d o r s e s t h e r e q u e s t . 1 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 4 8 0 7 - B ( C o n t i n u e d } E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " R - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e r e q u e s t e d r e z o n i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 5 — Z - 5 1 0 9 - A O w n e r . " P a u l W . a n d L i n d a C . M c C o r m a c k A p p l i c a n t : P a u l W . M c C o r m a c k L o c a t i o n : 4 3 1 6 W e s t M a r k h a m S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m P C D t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 1 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : O f f i c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d P C D S o u t h — P u b l i c , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t { u n d e v e l o p e d p a r k i n g l o t ) , z o n e d P C D W e s t — O f f i c e a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : I n D e c e m b e r 1 9 8 8 , t h e C i t y a p p r o v e d a P l a n n e d C o m m e r c i a l D e v e l o p m e n t f o r t h e l o t a t 4 3 1 6 W e s t M a r k h a m t o p e r m i t " G e n e r i c P h a r m a c y " . T h e p r o p o s a l w a s t o h a v e t h e p h a r m a c y i n t h e f r o n t p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g b u i l d i n g , a p p r o x i m a t e l y 1 2 0 0 s q u a r e f e e t o u t o f a t o t a l o f 2 4 0 0 s q u a r e f e e t , w i t h t h e r e m a i n i n g a r e a t o b e u t i l i z e d f o r o f f i c e s p a c e . A d r i v e - u p w i n d o w w a s s h o w n o n t h e e a s t s i d e o f t h e s t r u c t u r e w i t h p a r k i n g i n t h e f r o n t . I t h a s a l m o s t b e e n o n e y e a r s i n c e t h e P C D a p p r o v a l a n d t h e p h a r m a c y s p a c e i s s t i l l u n d e v e l o p e d . T h e r e f o r e , t h e o w n e r i s r e q u e s t i n g t h a t t h e P C D b e r e v o k e d a n d t h e " 0 - 3 " z o n i n g b e r e - e s t a b l i s h e d . T h e r e a r e n o o u t s t a n d i n g i s s u e s a n d t h e " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n w h i c h i d e n t i f i e s t h e p r o p e r t y f o r o f f i c e u s e . { A r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h a t t h e e x i s t i n g P C D b e r e v o k e d m u s t b e p a s s e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a s p a r t o f t h e " 0 - 3 " a c t i o n . ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 1 0 9 - A ( C o n t i n u e d } S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a n d r e v o c a t i o n o f t h e P C D c l a s s i f i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a l s o p a s s e d a r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h a t t h e e x i s t i n g P C D b e r e v o k e d . 2 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 5 1 - A O w n e r : W . C . M c M i n n C o m p a n y A p p l i c a n t " . S a m e b y B e n M c M i n n L o c a t i o n : 4 9 0 0 W e s t M a r k h a m R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 3 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 3 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : R e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " 0 - 1 " S o u t h — P u b l i c , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f W e s t M a r k h a m a n d N o r t h M o n r o e f r o m " R - 3 " t o " 0 - 3 " f o r o f f i c e u s e . T h e s i t e i s m a d e u p o f t w o r e s i d e n t i a l l o t s w i t h a t o t a l f r o n t a g e o f 9 3 f e e t o n W e s t M a r k h a m , a n d t h e r e a r e t h r e e s t r u c t u r e s o n t h e t w o l o t s . T w o o f t h e b u i l d i n g s f r o n t W e s t M a r k h a m a n d t h e t h i r d o n e f a c e s N o r t h M o n r o e . T h e e x i s t i n g u s e s a r e r e s i d e n t i a l a n d a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n a n t i q u e s h o p . L a n d u s e o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t M a r k h a m i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , o f f i c e a n d a n e a t i n g e s t a b l i s h m e n t . A c r o s s W e s t M a r k h a m t h e r e a r e t w o s i g n i f i c a n t p u b l i c u s e s , t h e W a r M e m o r i a l S t a d i u m a r e a a n d t h e A r k a n s a s D e p a r t m e n t o f H e a l t h . Z o n i n g f o u n d i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s " R - 2 " , " R - 3 " , " R - 5 " , " 0 - 1 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d P R D w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " 0 - 1 " a n d " C - 3 " . I n F e b r u a r y 1 9 8 9 , a P C D f o r a f a s t f o o d r e s t a u r a n t w a s c o n s i d e r e d b y t h e C i t y f o r t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n . S t a f f d i d n o t s u p p o r t t h e p r o p o s a l a n d t h e r e w a s s t r o n g o p p o s i t i o n t o t h e c o m m e r c i a l u s e f r o m t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r s . T h e P C D r e q u e s t w a s d e n i e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e i t e m w a s n e v e r a p p e a l e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . 1 I I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 5 1 - A ( C o n t i n u e d ) T h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n s h o w s a n o f f i c e c o r r i d o r a l o n g W e s t M a r k h a m f r o m J a c k s o n t o C e d a r , i n c l u d i n g t h e s i t e i n q u e s t i o n . S t a f f f e e l s t h a t a n " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s a p p r o p r i a t e f o r t h e p r o p e r t y a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t e d r e z o n i n g c h a n g e . A n o f f i c e u s e i s m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e n e a r b y r e s i d e n t i a l u s e s a n d s h o u l d h a v e v e r y l i t t l e i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e o w n e r w a s r e p r e s e n t e d b y L a r r y P e t e r s . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . M r . P e t e r s r e v i e w e d t h e r e q u e s t a n d s a i d t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e w o u l d c o m p l i m e n t t h e a r e a . H e t h e n s a i d t h e b u i l d i n g w o u l d b e t w o s t o r i e s a n d h a v e a p p r o x i m a t e l y 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . M r . P e t e r s a l s o i n d i c a t e d t h a t t h e d e v e l o p m e n t w o u l d m e e t a l l " 0 - 3 " r e q u i r e m e n t s a n d a c c e s s w o u l d b e f r o m b o t h M o n r o e a n d W e s t M a r k h a m S t r e e t s . J i m M c K e n z i e o f t h e H i l l c r e s t R e s i d e n t s A s s o c i a t i o n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . M c K e n z i e s a i d t h e A s s o c i a t i o n h a d r e q u e s t e d t h e P l a n n i n g S t a f f t o r e v i e w t h e c u r r e n t H e i g h t s / H i l l c r e s t L a n d U s e P l a n a n d t h a t W e s t M a r k h a m S t r e e t n e e d e d s p e c i a l d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s . H e a s k e d t h a t n o r e z o n i n g s b e a c t e d o n u n t i l t h e p l a n u p d a t e w a s c o m p l e t e d o r r e q u i r e a P U D f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . M r . M c K e n z i e r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d u n t i l a f t e r t h e c o m p l e t i o n o f t h e p l a n r e v i e w . T h e r e w e r e s e v e r a l c o m m e n t s m a d e b y v a r i o u s C o m m i s s i o n e r s a n d M r . M c K e n z i e r e s p o n d e d t o t h e m . M r . M c K e n z i e s a i d t h e H i l l c r e s t A s s o c i a t i o n w a s n o t a n t i - d e v e l o p m e n t a n d h e d i s c u s s e d t h e R o s e S t r e e t P C D . H e a l s o s a i d t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' w e n t y y e a r p o l i c y r e g a r d i n g d e v e l o p m e n t a l o n g W e s t M a r k h a m w a s o u t d a t e d a n d t h e c o r r i d o r f u n c t i o n e d a s a u n i t . M r . M c K e n z i e s a i d t h a t t h e r e w a s a n e e d t o e s t a b l i s h s o m e d e s i g n c o n t r o l a n d h a v e a h i g h e r s t a n d a r d o f d e v e l o p m e n t f o r W e s t M a r k h a m . 2 I I 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 5 1 - A ( C o n t i n u e d ) L a r r y P e t e r s s a i d t h e o w n e r s w e r e c o n c e r n e d w i t h f u t u r e d e v e l o p m e n t o f W e s t M a r k h a m a n d a n y n e w c o n s t r u c t i o n w o u l d b e a n i m p r o v e m e n t . O t h e r s t a t e m e n t s w e r e m a d e b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s a b o u t s e v e r a l i s s u e s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( W a l t e r R i d d i c k I I I ) . 3 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 2 2 O w n e r : L e e E v a n s A p p l i c a n t : C o l o n e Y o u n g L o c a t i o n : 1 5 1 4 W e s t R o o s e v e l t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " C - 1 " P u r p o s e : F l o r i s t s h o p S i z e : 0 . 2 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e d 1 5 1 4 W e s t R o o s e v e l t f r o m " R - 4 " t o " C - 1 " f o r a f l o r i s t s h o p . T h e s i t e i s 1 1 / 2 r e s i d e n t i a l l o t s a n d i s c u r r e n t l y v a c a n t . T h e r e i s a n o p e n a l l e y a l o n g t h e n o r t h s i d e a n d t h e l a n d i n c r e a s e s i n e l e v a t i o n f r o m W e s t R o o s e v e l t t o t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y . T h e l a n d u s e i n t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , c o m m e r c i a l , a f u n e r a l h o m e a n d s e v e r a l a u t o r e l a t e d u s e s . Z o n i n g i n t h e a r e a i s a m i x o f " R - 4 " , " R - 5 " , " C - 3 " a n d " C - 4 " . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " R - 4 " o n t w o s i d e s a n d t h e r e i s " C - 3 " z o n i n g t o t h e n o r t h . T h e e x i s t i n g z o n i n g p a t t e r n h a s b e e n i n p l a c e f o r a n u m b e r o f y e a r s w i t h t h e m o s t r e c e n t r e z o n i n g o c c u r r i n g a t t h e i n t e r s e c t i o n o f H i g h S t r e e t a n d W e s t 2 4 t h . T h e C e n t r a l C i t y L a n d U s e P l a n d o e s n o t i d e n t i f y t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n f o r c o m m e r c i a l u s e . H o w e v e r , s t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t a " C - 1 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s a r e a s o n a b l e o p t i o n a n d s h o u l d b e g i v e n s e r i o u s c o n s i d e r a t i o n . T h e r e w e r e s e v e r a l f a c t o r s t h a t t h e s t a f f c o n s i d e r e d d u r i n g i t s r e v i e w . T h e y i n c l u d e d : ( 1 ) t h e n e e d f o r p o s i t i v e r e d e v e l o p m e n t i n t h e C e n t r a l C i t y ; ( 2 ) " C - 1 " u s e s a r e 1 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 2 2 ( C o n t i n u e d ) n e i g h b o r h o o d o r i e n t e d a n d a r e n o t o f f e n s i v e ; ( 3 ) t h e s i t e i s l o c a t e d o n a p r i n c i p a l a r t e r i a l ; a n d ( 4 ) a " C - 1 " l o t c a n p r o v i d e a t r a n s i t i o n a r e a b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l u s e s t o t h e w e s t a n d t h e e x i s t i n g " C - 4 " a t t h e c o r n e r o f H i g h a n d W e s t R o o s e v e l t . F i n a l l y , t h e c o m m e r c i a l l i n e o n t h e a d o p t e d p l a n i s t h e e a s t b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n , s o r e z o n i n g t h e l o t i s n o t a s i g n i f i c a n t d e p a r t u r e f r o m t h e l a n d u s e p l a n a n d s h o u l d n o t c r e a t e a s h i f t i n t h e p l a n ' s d i r e c t i o n o r g o a l s . ( S t a f f i s a l s o p r o p o s i n g a p l a n a m e n d m e n t , I t e m N o . 1 1 , t h a t r e c o m m e n d s t h e c o m m e r c i a l l i n e b e m o v e d t o t h e w e s t t o i n c l u d e t h i s p r o p e r t y . ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y f o r W e s t R o o s e v e l t w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e i t i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 2 3 O w n e r : H e l e n O . W h i t f i e l d A p p l i c a n t : E m m e t t M . W i l l i s , J r . L o c a t i o n : 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " C - 1 " P u r p o s e : B a r b e r s h o p S i z e : 0 . 1 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h - S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e o w n e r o f 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p i s p r o p o s i n g t o c o n v e r t a p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e i n t o a b a r b e r s h o p a n d l i v e i n t h e r e m a i n i n g s p a c e . T o a c c o m p l i s h t h i s , a r e z o n i n g c h a n g e t o " C - 1 " i s n e c e s s a r y b e c a u s e t h e Z o n i n g O r d i n a n c e s p e c i f i c a l l y p r o h i b i t s b a r b e r a n d b e a u t y s h o p s a s h o m e o c c u p a t i o n s . T h e s i t e i s a 5 0 f o o t l o t a n d t h e h o u s e i s 1 1 / 2 s t o r i e s w i t h a p p r o x i m a t e l y 1 8 0 0 s q u a r e f e e t . I f t h e r e z o n i n g i s g r a n t e d , t h e p l a n i s t o u t i l i z e 8 0 0 s q u a r e f e e t f o r t h e b a r b e r s h o p w i t h 1 0 0 0 s q u a r e f e e t b e i n g u s e d f o r l i v i n g q u a r t e r s . T h e n e i g h b o r h o o d i s m i x o f l a n d u s e s t h a t i n c l u d e s i n g l e f a m i l y , d u p l e x , o f f i c e , c o m m e r c i a l a n d G Y S T H o u s e , w h i c h i s a d r u g r e h a b i l i t a t i o n f a c i l i t y . A t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f M a r s h a l l a n d W e s t 1 4 t h , t h e r e i s a l a r g e v a c a n t b u i l d i n g o w n e d b y t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . T o t h e n o r t h o f W e s t 1 3 t h i s t h e o l d C e n t r a l B a p t i s t H o s p i t a l c a m p u s w h i c h i s b e i n g u s e d f o r v a r i o u s o f f i c e s . S e v e r a l b l o c k s a d j a c e n t t o t h e h o s p i t a l s i t e a r e u t i l i z e d f o r p a r k i n g l o t s . 1 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 2 3 ( C o n t i n u e d } Z o n i n g i s m a d e u p o f " R - 4 " , " 0 - 3 " , " C - 1 " a n d " C - 3 " w i t h t h e m a j o r i t y o f t h e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g b e i n g a p p r o v e d t h r o u g h t h e H i g h S t r e e t U r b a n R e n e w a l P r o j e c t ( Z - 2 2 2 3 ) i n 1 9 7 0 . T h e " 0 - 3 " a n d " C - 3 " l o t s o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t 1 4 t h w e r e z o n e d a s p a r t o f t h e u r b a n r e n e w a l e f f o r t i n 1 9 7 0 a s w a s t h e " C - 3 " a t t h e i n t e r s e c t i o n o f W e s t 1 4 t h a n d H i g h S t r e e t s . F o r t h e m o s t p a r t , t h e z o n i n g l i n e s e s t a b l i s h e d i n 1 9 7 0 h a v e r e m a i n e d t h e s a m e . T h e r e h a v e b e e n s o m e m i n o r v a r i a t i o n s f r o m t h e i n i t i a l p l a n t h a t h a v e r e z o n e d s e v e r a l l o t s f o r m u l t i f a m i l y u s e a n d e s t a b l i s h e d t h e " C - 1 " l o t a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t 1 4 t h a n d M a r s h a l l . W e s t 1 4 t h S t r e e t p r o v i d e s a v i s i b l e d i v i s i o n b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g , a n d s t a f f f e e l s t h a t i t w o u l d b e u n d e s i r a b l e t o m o v e t h e c o m m e r c i a l l i n e t o t h e s o u t h b y r e z o n i n g t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . ( T h e e x i s t i n g " C - 3 " a t W e s t 1 4 t h a n d H i g h i n c l u d e s t h e s o u t h w e s t a n d s o u t h e a s t c o r n e r s , b u t t h a t i s a m a j o r i n t e r s e c t i o n a n d t h e m a j o r i t y o f t h e l o t s w e r e r e z o n e d t h r o u g h t h e U r b a n R e n e w a l P l a n . ) A " C - 1 " r e z o n i n g a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r a t W e s t 1 4 t h a n d B i s h o p v i o l a t e s t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n f o r t h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t w h i c h r e i n f o r c e s t h e e x i s t i n g z o n i n g l i n e s t h a t h a v e b e e n i n p l a c e f o r a l m o s t 2 0 y e a r s . A l s o , a " C - 1 " r e z o n i n g c o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a r e a t o t h e s o u t h o f W e s t 1 4 t h b e c a u s e i t i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t h a t h a s n o t b e e n e n c r o a c h e d u p o n w i t h n o n r e s i d e n t i a l u s e s l i k e t h e b l o c k s t o t h e n o r t h . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d d u e t o s o m e n o t i c e d e f i c i e n c i e s . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e v o t e w a s 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 t O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 5 2 2 5 O w n e r : J a m e s T . T h o m p s o n A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 4 8 1 9 B a s e I i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : O f f i c e o r c o m m e r c i a l S i z e : 0 . 6 9 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — O f f i c e a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 3 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d i n t h e 4 8 0 0 b l o c k o f W e s t B a s e l i n e R o a d w h i c h i s a p p r o x i m a t e l y t h r e e - q u a r t e r s o f a m i l e e a s t o f G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e p a r c e l f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " . T h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e w i t h a n a c c e s s o r y b u i l d i n g , a n d t h e p r o p o s a l i s t o u t i l i z e t h e l a n d f o r e i t h e r a n o f f i c e o r c o m m e r c i a l u s e i n t h e f u t u r e . T h e s i t e h a s 1 0 2 f e e t o f f r o n t a g e o n B a s e l i n e R o a d s o i t d o e s l e n d i t s e l f t o s o m e t y p e o f n o n r e s i d e n t i a l u s e . T h i s s e c t i o n o f B a s e l i n e w a s a n n e x e d i n t o t h e C i t y s e v e r a l y e a r s a g o s o a m a j o r i t y o f t h e l a n d i s s t i l l z o n e d " R - 2 " w i t h a h i g h p e r c e n t a g e o f n o n c o n f o r m i n g u s e s . S o m e o f t h e u s e s f o u n d i n t h e a r e a a r e s i n g l e f a m i l y , o f f i c e , p r i v a t e s c h o o l , c h u r c h , a u t o s e r v i c e s a n d v a r i o u s r e t a i l e s t a b l i s h m e n t s . I n a d d i t i o n t o t h e " R - 2 " z o n i n g , t h e r e a r e t w o t r a c t s z o n e d " C - 3 " a l o n g B a s e l i n e a n d a n " 0 - 3 " p a r c e l o n S t a n t o n R o a d . 1 I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 5 2 2 5 ( C o n t i n u e d ) O n t h e l a n d u s e p l a n f o r t h e a r e a , G e y e r S p r i n g s E a s t , t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d b e t w e e n S u n s e t L a n e a n d R e c k R o a d i s i d e n t i f i e d f o r c o m m e r c i a l u s e s o t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n . E v e n t h o u g h t h e t w o a d j o i n i n g l o t s a r e z o n e d " R - 2 " w i t h s i n g l e f a m i l y u s e s , t h e " C - 3 " r e z o n i n g s h o u l d n o t h a v e a n y a d v e r s e i m p a c t s o n t h e m b e c a u s e o f t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t p a t t e r n w h i c h h a s b e e n e s t a b l i s h e d f o r a n u m b e r o f y e a r s . T h e p r o p e r t y d i r e c t l y t o t h e w e s t a b u t s a " C - 3 " t r a c t o f l a n d , a n d t h e r e h a s n o t b e e n a n y n o t i c e a b l e a f f e c t o n t h e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p u t o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 — Z - 5 2 2 8 O w n e r : R a y & J a n i c e T u r n a g e a n d S t e v e & P a t r i c i a R o b e r s o n I A p p l i c a n t : R o b e r t M . B r o w n ( f L o c a t i o n : I - 4 3 0 & B a s e l i n e R o a d I R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : O u t s i d e a m u s e m e n t S i z e : 1 3 . 8 a c r e s E x i s t i n g U s e : R e s i d e n t i a l a n d s t o r a g e f o r b o a t s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " a n d " 1 - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — I - 4 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 3 . 8 a c r e s o n B a s e l i n e R o a d a t 1 - 4 3 0 f r o m " R - 2 " t o " C - 3 . " T h e p r o p o s a l i s t o d e v e l o p t h e a c r e a g e f o r o u t s i d e c o m m e r c i a l a m u s e m e n t w h i c h i s a c o n d i t i o n a l u s e i n t h e " C - 3 " D i s t r i c t . ( I t i s t h e s t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g t h a t a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a n d s u p p o r t i n g s i t e p l a n w i l l b e f i l e d f o r t h e O c t o b e r 3 1 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n p u b l i c h e a r i n g . ) U s e s t h a t a r e p r o p o s e d f o r t h e d e v e l o p m e n t w i l l i n c l u d e t w o m i n i a t u r e g o l f c o u r s e s , a n e n c l o s e d a r c a d e b u i l d i n g , a b a t t i n g c a g e , a p i c n i c a r e a a n d a d r i v i n g r a n g e . T h e a p p l i c a n t h a s s t r e s s e d t h a t t h e f a c i l i t y w i l l n o t b e a c a r n i v a l t y p e e n v i r o n m e n t o r a m u s e m e n t p a r k w i t h r i d e s a n d m i d w a y g a m e s . " R - 2 " i s t h e p r e v a l e n t z o n i n g w i t h t h e e x c e p t i o n o f a n " I - 2 " a r e a l o c a t e d o n t h e n o r t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d a d j a c e n t t o l - 4 3 0 . T h e l a n d u s e i n c l u d e s s e v e r a l s i n g l e f a m i l y u n i t s , a n i n d u s t r i a l o p e r a t i o n , a n d t h e A r k a n s a s H i g h w a y a n d T r a n s p o r t a t i o n D e p a r t m e n t ' s s i g n s h o p . T h e m a j o r i t y o f t h e l a n d i s v a c a n t , e s p e c i a l l y o n t h e w e s t s i d e o f t h e i n t e r s t a t e w h e r e t h e r e i s a s u b s t a n t i a l f l o o d p l a i n a n d f l o o d w a y i n v o l v e m e n t . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s b e i n g u s e d f o r b o a t s t o r a g e a n d t h e r e i s a s m a l l r e s i d e n c e o n t h e w e s t e r n h a l f . 1 a O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 1 — A m e n d m e n t t o t h e C e n t r a l C i t y L a n d U s e P l a n N a m e : L a n d U s e P l a n A m e n d m e n t / C e n t r a l C i t y P l a n L o c a t i o n : N o r t h s i d e o f R o o s e v e l t w e s t o f H i g h S t r e e t S T A F F R E P O R T : W h e n t h e l a n d u s e p l a n f o r t h i s d i s t r i c t w a s d e v e l o p e d , t h e c o m m e r c i a l a r e a a t H i g h S t r e e t a n d R o o s e v e l t R o a d w a s s q u a r e d w i t h t h e a l l e y o n t h e s o u t h s i d e o f R o o s e v e l t . B a s i c a l l y , t h i s w a s o n l y r e c o g n i z i n g t h e e x i s t i n g c o n d i t i o n s . H o w e v e r , d u e t o t h e t y p e s o f c o m m e r c i a l z o n i n g a n d u s e s a t t h e i n t e r s e c t i o n , a s t e p d o w n w i t h " C - 1 " ( a f l o r i s t s h o p ) c o u l d b e b e n e f i c i a l . T h e a m e n d m e n t w o u l d a d d o n e p a r c e l o n t h e n o r t h s i d e o f R o o s e v e l t w e s t o f H i g h S t r e e t t o t h e c o m m e r c i a l a r e a c u r r e n t l y s h o w n . T h i s a m e n d m e n t w o u l d s q u a r e o f f t h e c o m m e r c i a l z o n i n g b e t w e e n 2 4 t h S t r e e t a n d R o o s e v e l t w e s t o f H i g h S t r e e t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e r e b e i n g n o o b j e c t i o n t o t h e r e q u e s t , t h e p r o p o s a l w a s a p p r o v e d u n a n i m o u s l y b y v o i c e v o t e o n t h e c o n s e n t a g e n d a . C Q C C 4 a O C 3 C 0 Q Q C O S l w ~ r I ' h l O u Q C 8 0 0 M Q 5 H 4 l J + + J g A C J U g g C a ) D V 0 + . ~ + g + 0 X Z ~ + , y p ) l a ] ~ ~ a I O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 3 : 4 5 p . m . D A T E : ] f / y