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HomeMy WebLinkAboutpc_07 11 1989L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G M I N U T E R E C O R D J U L Y 1 1 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g s i x i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e M a y 3 0 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : M a r t h a M i l l e r S t e p h e n L e e k J o h n M c D a n i e l J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n J o h n S c h l e r e t h M e m b e r s a b s e n t : R o s e C o l l i n s F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r W a l t e r R i d d i c k I I I C o n n i e W h i t f i e l d C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s R E Z O N I N G H E A R I N G J u l y 1 1 , 1 9 8 9 D E F E R R E D I T E M S A . Z - 1 7 6 7 - A M e l b a D r i v e a r e a " M F - 6 , " " M F - 1 2 , " & " C - 3 " t o " R - 2 , " " R - 3 , " & " M F - 1 2 " B . Z - 4 7 4 3 - B C a n t r e l l R d . & R i v e r f r o n t D r . " 1 - 2 " t o " C - 4 " C . Z - 5 1 1 9 S t a g e c o a c h R o a d " R - 2 " t o " I - 2 " D . Z - 5 1 8 0 1 0 1 2 A u t u m n R o a d " R - 2 " t o " 0 - 1 " E . Z - 5 1 8 6 6 9 0 2 B r o d i e L a n e " R - 2 " t o " I - 3 " F . P i n e H i l l S u b d i v i s i o n P r e l i m i n a r y P l a t R E Z O N I N G I T E M S 1 . Z - 4 3 5 0 - A B a s e l i n e R d . & S t a g e c o a c h R d . " C - 2 " t o " C - 3 " 2 . Z - 5 1 9 1 1 1 4 2 1 S t a g e c o a c h R o a d " R - 2 " t o " I - 2 " 3 . Z - 5 1 9 5 1 8 0 8 N . T a y l o r " R - 2 " t o " C - 3 " 4 . Z - 5 2 0 0 L i n d s e y R o a d " R - 2 " t o " I - 2 " 5 . Z - 5 2 0 4 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " 6 . Z - 5 2 0 5 1 6 1 9 E . 3 r d S t r e e t " I - 2 " t o " R - 4 " 7 . Z - 5 2 0 6 I - 3 0 a n d B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " 8 . Z - 5 2 0 7 8 0 2 3 I - 3 0 " R - 2 " t o " I - 2 " 9 . Z - 4 3 6 6 - A W . 2 6 t h & W a l k e r S t . " R - 2 " t o " R - 3 " O T H E R M A T T E R S 1 0 . O r d i n a n c e a m e n d m e n t p r o v i d i n g f o r t e m p o r a r y b u i l d i n g s f o r t h e L i t t l e R o c k P u b l i c S c h o o l D i s t r i c t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 1 7 6 7 - A O w n e r : E . D . Y a n c e y a n d A u s t i n W i g g i n s , J r . A p p l i c a n t : F o r r e s t C . M a r l a r L o c a t i o n : M e l b a D r i v e a r e a ( S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e a n d W e s t e r n H i l l s B l v d . ) R e q u e s t : R e z o n e f r o m " M F - 6 , " " M F - 1 2 " a n d " C - 3 " t o " R - 2 , " " R - 3 " a n d " M F - 1 2 " P u r p o s e : R e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t S i z e : 1 1 2 . 8 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t a n d g o l f c o u r s e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , i n d u s t r i a l a n d v a c a n t , z o n e d " R - 2 , " " C - 3 " a n d " I - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , c o u n t r y c l u b , c h u r c h , s c h o o l a n d v a c a n t , z o n e d " R - 2 , " " M F - 1 2 " a n d " C - 3 " E a s t — C o m m e r c i a l a n d v a c a n t , z o n e d " M F - 1 2 , " " C - 3 " a n d t l I 2 f l W e s t — S i n g l e f a m i l y , c o m m e r c i a l a n d s c h o o l , z o n e d S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a p p r o x i m a t e l y 1 1 3 a c r e s f r o m v a r i o u s d i s t r i c t s , " M F - 6 , " " M F - 1 2 " a n d " C - 3 " t o " R - 2 " a n d " R - 3 . " A l s o , p a r t o f t h e r e q u e s t i n c l u d e s a " C - 3 " t o " M F - 1 2 " r e z o n i n g f o r a s m a l l t r a c t t o a d j u s t s o m e z o n i n g l i n e s . T h e l a n d i s s o u t h o f A s h e r A v e n u e a n d e x t e n d s f r o m W e s t e r n H i l l s B o u l e v a r d o n t h e w e s t t o S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e o n t h e e a s t . ( T h e p r o p e r t y d o e s n o t a b u t S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e b u t s t o p s j u s t w e s t o f a n e x i s t i n g a u t o d e a l e r s h i p . ) S o m e o f t h e l a n d i s c u r r e n t l y b e i n g u s e d f o r t h e R o c k C r e e k G o l f C o u r s e , a n d t h e b a l a n c e i s u n d e v e l o p e d . I ' l J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . A — Z - 1 7 6 7 - A ( C o n t i n u e d ) Z o n i n g i n t h e a r e a i s a m i x o f r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l w h i c h i n c l u d e s " R - 2 , " " R - 5 , " " M F - 1 2 , " " C - 3 , " " C - 4 " a n d " l - 2 . " T h e p r o p e r t y a d j o i n s t h e r e s i d e n t i a l z o n i n g p r i m a r i l y o n t h e w e s t , n o r t h a n d s o u t h w i t h t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l z o n i n g f o u n d a l o n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y . T h e r e i s a n e x c e p t i o n t o t h e p a t t e r n a n d t h a t i s t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e s i t e w h e r e t h e r e i s s o m e " I - 2 " z o n i n g . L a n d u s e i s v e r y s i m i l a r t o t h e e x i s t i n g z o n i n g w i t h t h e n o n r e s i d e n t i a l u s e s l o c a t e d a l o n g A s h e r A v e n u e a n d S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e . S i n g l e f a m i l y a r e a s a r e f o u n d t o t h e s o u t h a n d w e s t w i t h a s m a l l n e i g h b o r h o o d s i t u a t e d b e t w e e n A s h e r A v e n u e a n d t h e n o r t h e r n b o u n d a r y o f t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n . O t h e r u s e s i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i n c l u d e s e v e r a l c h u r c h e s , t w o e l e m e n t a r y s c h o o l s a n d t h e W e s t e r n H i l l s C o u n t r y C l u b . S o m e o f t h e l a n d b e t w e e n t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a n d S o u t h U n i v e r s i t y i s s t i l l u n d e v e l o p e d , a n d t o t h e e a s t t h e r e i s a l a r g e b o d y o f w a t e r . H i s t o r y o n t h e l a n d d a t e s b a c k t o 1 9 7 3 w h e n t h e p r o p e r t y w a s r e z o n e d t o i t s c u r r e n t s t a t u s . A t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g i n 1 9 7 3 , t h e r e w e r e t w e n t y p e r s o n s i n a t t e n d a n c e w h o o b j e c t e d t o t h e p r o p o s e d r e z o n i n g s w h i c h i n c l u d e d t h e m u l t i — f a m i l y a n d c o m m e r c i a l c l a s s i f i c a t i o n s . T h e r e s i d e n t s v o i c e d c o n c e r n s w i t h i n c r e a s e d t r a f f i c , t h e c o m m e r c i a l a r e a s a n d i m p a c t i n g t h e q u i e t r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . I n 1 9 7 4 , t h e r e w a s a n o t h e r r e z o n i n g a c t i o n t o m a k e a m i n o r m o d i f i c a t i o n t o o n e o f t h e z o n i n g b o u n d a r i e s . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t r e z o n i n g 9 9 % o f t h e l a n d t o " R - 2 " a n d " R - 3 " i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y , a n d e n d o r s e s t h e r e q u e s t e d z o n i n g c h a n g e s a s p r o p o s e d . E s t a b l i s h i n g s i n g l e f a m i l y z o n i n g o n t h e l a n d w i l l r e d u c e t h e p o t e n t i a l f o r t h e n u m b e r o f u n i t s a n d c r e a t e a d e n s i t y p a t t e r n t h a t i s m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . A l s o , i f t h e r e z o n i n g i s g r a n t e d , i t w i l l d o a w a y w i t h s o m e o f t h e c o m m e r c i a l l a n d w h i c h t h e n e i g h b o r h o o d h a d c o n c e r n s w i t h w h e n t h e a r e a w a s f i r s t r e z o n e d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l o f t h e " R - 2 , " " R - 3 " a n d " M F - 1 2 " r e z o n i n g s a s r e q u e s t e d . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 1 7 6 7 - A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 3 0 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s r e p r e s e n t e d b y C h a r l e s J o s e p h w h o r e q u e s t e d a d e f e r r a l t o t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e r e w e r e s e v e r a l i n t e r e s t e d r e s i d e n t s i n a t t e n d a n c e a n d J o e l D o y l e s a i d t h e y d i d n o t o b j e c t t o d e f e r r i n g t h e i t e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e i t e m w a s f i r s t p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a b u t r e m o v e d b y s e v e r a l C o m m i s s i o n e r s . S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e w i t h d r a w a l w i t h o u t p r e j u d i c e r e q u e s t a n d i n d i c a t e d s u p p o r t f o r i t . J o e l D o y l e , r e p r e s e n t i n g s e v e r a l n e i g h b o r h o o d s i n t h e a r e a , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . D o y l e m a d e s o m e c o m m e n t s a n d t h e n r e a d a l o n g s t a t e m e n t . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n a b o u t t h e i t e m a n d t h e n a m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e r e z o n i n g w i t h o u t p r e j u d i c e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . i 1 J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 4 7 4 3 - B O w n e r : B a n d B O i I C o m p a n y A p p l i c a n t : G a r y S . C h i l d e r s L o c a t i o n : C a n t r e l l R o a d a n d R i v e r f r o n t D r i v e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " I - 2 " t o " C - 4 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 1 . 7 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — R a i l r o a d t r a c k s , z o n e d " I - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 3 " E a s t — R a i l r o a d t r a c k s , z o n e d " I - 2 " W e s t — A u t o s a l e s , z o n e d " 1 - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a t r a c t o f l a n d o n C a n t r e l l R o a d f r o m " 1 - 2 " t o " C - 4 . " T h e s i t e i s l o c a t e d j u s t e a s t o f R i v e r f r o n t D r i v e a n d i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a c a r w a s h a n d c o n v e n i e n c e s t o r e w i t h g a s p u m p s . A r e z o n i n g c h a n g e i s b e i n g r e q u e s t e d b e c a u s e t h e p r o p o s a l i s t o r e m o v e a l l e x i s t i n g s t r u c t u r e s a n d r e d e v e l o p t h e s i t e w i t h a n e w c o n v e n i e n c e s t o r e a n d r e l o c a t e t h e c a r w a s h f r o m t h e w e s t s i d e o f t h e p r o p e r t y t o t h e e a s t . C o n v e n i e n c e f o o d s t o r e s a r e n o t p e r m i t t e d i n t h e " I - 2 " D i s t r i c t a n d , i f t h e s i t e i s c l e a r e d , a n y n o n c o n f o r m i n g s t a t u s i s l o s t a n d a r e z o n i n g a c t i o n i s n e c e s s a r y . ( I n a d d i t i o n t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t , a b u i l d i n g l i n e w a i v e r f r o m t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t h a s a l s o b e e n a p p l i e d f o r . ) Z o n i n g i n t h e a r e a i n c l u d e s " R - 2 , " " R - 3 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 , " " C - 3 , " " l - 2 " a n d " l - 3 . " T h e l a n d u s e p a t t e r n i s a m i x o f r e s i d e n t i a l , o f f i c e , c o m m e r c i a l a n d s o m e i n d u s t r i a l . I n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y , t h e r e s i d e n t i a l u s e i s a s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d l o c a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f C a n t r e l l R o a d t o t h e e a s t . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s a u s e d c a r l o t o n t h e w e s t a n d s o m e r a i l r o a d t r a c k s a r e s i t u a t e d t o t h e n o r t h . S o m e o f t h e l a n d i s u n d e v e l o p e d , i n c l u d i n g t h e W a t e r W o r k s p r o p e r t y t o t h e s o u t h a n d s e v e r a l l a r g e t r a c t s a l o n g R i v e r f r o n t D r i v e . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 4 7 4 3 - B ( C o n t i n u e d ) R e z o n i n g t h e s i t e t o " C - 4 " f o r t h e p r o p o s e d u s e s s h o u l d n o t h a v e a n y i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s , a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e q u e s t e d r e c l a s s i f i c a t i o n . " C - 4 " i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y b e c a u s e t h e d i s t r i c t i s d e s i g n e d f o r a r t e r i a l s s u c h a s C a n t r e l l R o a d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : C a n t r e l l R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t , s o a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d f o r a t o t a l o f 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d n o t s u b m i t t e d t h e r e q u i r e d n o t i f i c a t i o n m a t e r i a l s a n d t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d . T h e r e q u e s t w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e M a y 3 0 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 3 0 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e d e f i c i e n c y . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e v i e w e d t h e s t a t u s o f t h e c a s e a n d r e c o m m e n d e d t h a t t h e i t e m b e p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r w i t h d r a w a l w i t h o u t p r e j u d i c e . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e r e z o n i n g w i t h o u t p r e j u d i c e . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . I f J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . C — Z - 5 1 1 9 O w n e r : E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h A p p l i c a n t : M a x M c l n t o s h L o c a t i o n : S t a g e c o a c h R o a d a n d B r o d i e L a n e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 1 - 2 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l S i z e : 2 . 2 1 a c r e s E x i s t i n g U s e : A u t o r e p a i r S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s l o c a t e d o n S t a g e c o a c h R o a d a t B r o d i e L a n e a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " 1 - 2 . " T h e t r a c t o f l a n d i s 2 . 2 a c r e s i n s i z e a n d h a s o n e l a r g e s t r u c t u r e o n i t . A t t h e t i m e o f t h e f i e l d i n v e s t i g a t i o n , t h e b u i l d i n g a p p e a r e d t o b e v a c a n t b u t t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n d o e s l i s t a u t o r e p a i r a s t h e p r e s e n t u s e . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s a l l " R - 2 . " L a n d u s e i s a m i x e d p a t t e r n a n d i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l a n d a p u b l i c s c h o o l . T h e m o s t s i g n i f i c a n t n o n - r e s i d e n t i a l u s e i s a b l o c k m a n u f a c t u r i n g p l a n t t h a t a b u t s t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r . O t h e r u s e s i n c l o s e p r o x i m i t y t o t h e p r o p e r t y a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s a n d a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a c r o s s B r o d i e L a n e t o t h e e a s t . A l l o f t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g a n d s o m e o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t . T h e a d o p t e d 6 5 t h S t r e e t W e s t D i s t r i c t P l a n s h o w s t h e p r o p e r t y a n d t h e b l o c k p l a n t a s i n d u s t r i a l s o t h e " I - 2 " r e q u e s t c o n f o r m s t o t h e p l a n . B e c a u s e o f t h e e s t a b l i s h e d n o n r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d , t h e r e q u e s t e d " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n s h o u l d o n l y h a v e a m i n i m a l i m p a c t o n t h e a r e a a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e z o n i n g . l I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . A d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e s u r v e y r e f l e c t s a n e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y o f 4 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . T h e s e c t i o n o f B r o d i e L a n e t h a t a b u t s t h e p r o p e r t y i s c o n s i d e r e d a c o m m e r c i a l s t r e e t w h i c h r e q u i r e s a 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y o r 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e f i v e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . H a r r i s s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h a n d d i s c u s s e d t h e S t a f f r e p o r t . H e w e n t o n t o p r e s e n t s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p e r t y a n d s a i d t h a t t h e 2 . 2 a c r e s w a s o r i g i n a l l y o c c u p i e d b y a c o n s t r u c t i o n c o m p a n y a n d t h e b l o c k p l a n t w a s l o c a t e d o n t h e 5 . 2 5 a c r e t r a c t . M r . H a r r i s r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d L a n d U s e P l a n i d e n t i f i e d t h e l a n d f o r i n d u s t r i a l u s e a n d t h a t w a s w h y a n " 1 - 2 " r e q u e s t w a s f i l e d . H e s a i d t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d f o r a w h i l e b u t i t w a s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d a n d t h e r e w a s n o s p e c i f i c u s e o r a b u y e r . M r . H a r r i s s a i d h e w a s u n a w a r e o f a n y o p p o s i t i o n . G a r y W o o d s , a n o b j e c t o r , s a i d t h e e n t i r e n e i g h b o r h o o d w a s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g . H e d i s c u s s e d t h e a r e a w h i c h h e d e s c r i b e d a s a v i a b l e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d w i t h s o m e s i g n i f i c a n t r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s . D r . W o o d s s a i d t h e b l o c k p l a n t w a s n o t v e r y v i s i b l e a n d m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s . H a n k P o r t e r , a r e s i d e n t d i r e c t l y a c r o s s S t a g e c o a c h R o a d , a l s o o b j e c t e d t o t h e r e z o n i n g . M r . P o r t e r s a i d t h e p r o p e r t y h a s b e e n v a c a n t s i n c e J u n e a n d t h e n d e s c r i b e d t h e S t a g e c o a c h R o a d / B r o d i e L a n e a r e a . M r . H a r r i s d i s c u s s e d t h e r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n i s s u e a n d s a i d t h e p r o p o s e d r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n . H e w e n t o n t o s a y t h a t " I - 2 " w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e p l a n a n d s a i d t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e w a s b u i l t t o a c c o m m o d a t e a n i n d u s t r i a l u s e . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s a n d t h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e p l a n . C o m m i s s i o n e r J o h n M c D a n i e l s a i d t h e a r e a w a s m o s t l y r e s i d e n t i a l a n d t h e r e w a s a n e e d t o p r o t e c t t h e S t a g e c o a c h R o a d f r o n t a g e . T h e r e w e r e s o m e m o r e c o m m e n t s , a n d t h e n a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e e i g h t o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e v i e w e d t h e r e q u e s t a n d p r e s e n t e d a m o d i f i e d r e c o m m e n d a t i o n o f " C - 1 " f o r t h e e n t i r e p a r c e l e x c e p t f o r a 2 5 ' 1 0 0 ' t r i p a d j a c e n t t o t h e w e s t p r o p e r t y l i n e w h i c h w o u l d r e m a i n " R - 2 " s i n g l e f a m i l y . M r . H a r r i s r e s p o n d e d t o t h e S t a f f ' s n e w p o s i t i o n a n d t h e n p r o c e e d e d t o d i s c u s s s o m e p o s s i b l e a l t e r n a t i v e s o r o p t i o n s . H e s a i d t h e i d e a l s o l u t i o n w o u l d b e f o r G a r y W o o d s t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y b u t h e w a s n o t i n t e r e s t e d i n d e f e r r i n g t h e r e z o n i n g b e c a u s e o f D r . W o o d s ' r o p o s a l . T h e r e w e r e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e a b o u t s e l l i n g t h e s i t e a n d o t h e r i s s u e s . M r . H a r r i s t h e n i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d t o a p a r t s c o m p a n y a n d d e s c r i b e d t h e b u s i n e s s . H e s a i d t h e c o m p a n y s o l d p a r t s a n d r e c o n s t r u c t e d c a r s b u t e m p h a s i z e d t h a t t h e b u s i n e s s w a s n o t a s a l v a g e o r j u n k y a r d o p e r a t i o n . M r . H a r r i s s a i d t h e b u s i n e s s w i l l h a v e s o m e o u t s i d e d i s p l a y a n d t h e t e n a n t w a s a w a r e o f t h e f a c t t h a t h e m u s t c o m p l y w i t h a l l t h e r e g u l a t i o n s f o r t h e a p p r o p r i a t e z o n i n g d i s t r i c t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e u s e a n d w h a t w a s p e r m i t t e d i n e i t h e r t h e " C - 4 " o r " I - 2 " d i s t r i c t s . M r . H a r r i s c o n t i n u e d b y e x p r e s s i n g s o m e c o n c e r n s a b o u t b r e a k i n g u p t h e s i t e w i t h b u f f e r s a n d s p l i t t i n g t h e p r o p e r t y b e t w e e n t w o z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s b e c a u s e o f i t s s i z e . H e s u g g e s t e d " C - 4 " f o r t h e e n t i r e t r a c t a s a p o s s i b l e a l t e r n a t i v e b u t r e m i n d e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d p l a n s h o w s l i g h t i n d u s t r i a l , o r " 1 - 2 , " f o r t h e s i t e a n d S t a f f i n i t i a l l y r e c o m m e n d e d " l - 2 . " M r . H a r r i s c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t t h e o w n e r s t i l l w a n t e d t o m a r k e t t h e p r o p e r t y a n d h e m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a b o u t s p l i t t i n g t h e z o n i n g b e t w e e n " C - 1 " a n d " C - 4 " o r " l - 2 . " G a r y W o o d s a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s u b m i t t e d a p e t i t i o n w i t h 1 9 n a m e s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t . D r . W o o d s w e n t o n t o d e s c r i b e a n " 1 - 2 " D i s t r i c t a n d s a i d i t d i d n o t I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) f i t w i t h t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . H e s a i d n o b e n e f i t w o u l d b e g a i n e d b y r e z o n i n g t h e s i t e a n d d e s c r i b e d t h e e x i s t i n g u s e s . D r . W o o d s s a i d t h e r e s i d e n t s w e r e n o t h a p p y w i t h " 1 - 2 " o r u s i n g a s p l i t z o n i n g a n d s u g g e s t e d t h a t t h e e x i s t i n g n o n - c o n f o r m i n g s t a t u s s h o u l d b e m a i n t a i n e d . D r . W o o d s a l s o t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e h a d b e e n u n a b l e t o m e e t w i t h M r . H a r r i s s i n c e t h e l a s t m e e t i n g . T h e r e w a s a d d i t i o n a l d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s i n c l u d i n g d e f e r r i n g t h e r e q u e s t . M r . H a r r i s s a i d h e w a s w i l l i n g t o w o r k t o w a r d a c o m p r o m i s e a n d t h e r e w a s n o t i m e c o n s t r a i n t . D r . W o o d s c o n c u r r e d w i t h M r . H a r r i s ' o m m e n t s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l i n t e r e s t e d r e s i d e n t s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a l e t t e r r e q u e s t i n g t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d a g a i n a n d t h a t o n e o f t h e r e s i d e n t s , D r . G a r y W o o d s , w a s i n a g r e e m e n t w i t h t h e d e f e r r a l . T h e i s s u e w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a , b u t t h e n r e m o v e d f r o m t h e c o n s e n t a g e n d a a t t h e r e q u e s t o f t h e r e s i d e n t s . A t t h e s t a r t o f t h e h e a r i n g , a r e p r e s e n t a t i v e o f t h e n e i g h b o r h o o d s a i d t h a t r e s i d e n t s n o w a g r e e d t o d e f e r r i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t . A m o t i o n w a s m a d e t o a m e n d t h e c o n s e n t a g e n d a a n d a d d I t e m A ( Z - 5 1 1 9 ) . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e v i e w e d t h e c a s e a n d r e c o m m e n d e d " C - 1 " f o r t h e e n t i r e s i t e , a n d n o t " l - 2 " a s r e q u e s t e d . M r . H a r r i s s p o k e a n d d e s c r i b e d v a r i o u s a t t e m p t s t o w o r k o u t a c o m p r o m i s e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . H e i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e b l o c k p l a n t h a d b e e n p u r c h a s e d b y D r . G a r y W o o d s . M r . H a r r i s d i s c u s s e d a p o s s i b l e m o d i f i c a t i o n o f t h e r e q u e s t b y r e z o n i n g t h e f r o n t p o r t i o n t o " C - 1 " a n d " 1 - 2 " f o r t h e a r e a i n t h e r e a r . M r . H a r r i s s a i d t h e o w n e r w a s c o n c e r n e d w i t h " C - 1 " f o r t h e e n t i r e t r a c t b e c a u s e o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s w h i c h w e r e a d a p t a b l e f o r i n d u s t r i a l u s e s . M r . H a r r i s s a i d t h e " C - 1 " a r e a c o u l d b e u p t o 2 5 f e e t f r o m t h e e x i s t i n g b u i l d i n g w h i c h w o u l d p r o v i d e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t I n u e d ) p r o t e c t i o n f o r t h e S t a g e c o a c h f r o n t a g e . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e e x i s t i n g u s e b e c a u s e o f t h e w o r d " s a l v a g e " o n t h e s i g n a n d M r . H a r r i s s a i d i t w a s h i s u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e u s e w a s n o t s a l v a g e o p e r a t i o n . D r . G a r y W o o d s t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d p r e s e n t e d a p e t i t i o n w i t h 1 4 n a m e s o p p o s e d t o r e z o n i n g t h e p r o p e r t y . D r . W o o d s s a i d t h e l o n g - r a n g e p l a n s h o u l d b e r e v i e w e d , a n d h e i n d i c a t e d t h a t t h e b l o c k p l a n t w o u l d b e r e l o c a t e d i n s i x t o t e n y e a r s a n d t h e l a n d c o n v e r t e d t o a u s e m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . H e s a i d t h e a r g u m e n t s w e r e w e a k f o r i n d u s t r i a l z o n i n g a n d t h e r e z o n i n g r e q u e s t w e n t a g a i n s t t h e w i s h e s o f t h e r e s i d e n t s . D r . W o o d s s a i d t h a t " C - 1 " w a s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e s i t e . M r . H a r r i s o f f e r e d s o m e c o m m e n t s a n d s a i d D r . W o o d s ' l a n s w e r e o n l y s p e c u l a t i o n a t t h i s t i m e . H e t a l k e d a b o u t t h e b l o c k p l a n t a n d s a i d i t w a s a m a j o r i n d u s t r i a l f a c i l i t y . M r . H a r r i s d i s c u s s e d s e v e r a l i s s u e s a n d t h e n r e q u e s t e d a d e f e r r a l o f t h e i t e m . C o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t a " C - 1 " r e z o n i n g a n d S t a f f r e a d t h e l i s t o f p e r m i t t e d u s e s i n t h e " C - 1 " D i s t r i c t . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . D — Z - 5 1 8 0 O w n e r : R e i d M c D a n i e l A p p l i c a n t : L i l l i a n S t r i n g e r L o c a t i o n : 1 0 1 2 A u t u m n R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 1 " P u r p o s e : D a y c a r e c e n t e r S i z e : 0 . 5 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t r e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o c o n v e r t a s i n g l e f a m i l y s t r u c t u r e i n t o a d a y c a r e c e n t e r a n d , t o a c c o m p l i s h t h i s , t h e a p p l i c a n t i s r e q u e s t i n g a r e z o n i n g c h a n g e t o " 0 - 1 , " Q u i e t O f f i c e . I n a d d i t i o n t o t h e r e s i d e n c e , t h e r e i s a l s o a n a c c e s s o r y b u i l d i n g i n t h e r e a r y a r d a r e a o f t h e l o t . T h e s i t e i s a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f a c r e i n s i z e a n d h a s a m p l e y a r d a r e a f o r t h e c h i l d r e n a n d t o p r o v i d e t h e n e c e s s a r y p a r k i n g . T h e p r o p e r t y i s s i t u a t e d j u s t n o r t h o f K a n i s R o a d a n d s o u t h o f a n e x t e n s i o n o f t h e p a r k w a y w h i c h i s c u r r e n t l y u n d e r c o n s t r u c t i o n . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s m a d e u p o f " R - 2 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 " a n d " C - 3 " w i t h t h e s i t e i n q u e s t i o n a b u t t i n g " R - 2 " o n t h r e e s i d e s . D i r e c t l y a c r o s s A u t u m n R o a d , t h e r e i s " R - 2 " z o n i n g , a n d t o t h e n o r t h e a s t , t h e r e i s s o m e " C - 3 " l a n d w h i c h w a s r e z o n e d b y t h e c o u r t s t h r o u g h a n a n n e x a t i o n c a s e . L a n d u s e i s p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l w i t h a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d u n d e v e l o p e d . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e a r e a i n c l u d e a c h u r c h , t w o v a c a n t n o n r e s i d e n t i a l b u i l d i n g s a n d s o m e n o n - c o n f o r m i n g u s e s l o c a t e d o n H e r m i t a g e a n d K a n i s R o a d . T h e l a n d u s e p a t t e r n h a s e x p e r i e n c e d v e r y l i t t l e c h a n g e o v e r t h e y e a r s , a n d t h e m a j o r i t y o f t h e z o n i n g a c t i v i t y h a s o c c u r r e d n o r t h o f t h e p a r k w a y e x t e n s i o n . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . D — Z - 5 1 8 0 ( C o n t i n u e d ) S e v e r a l y e a r s b a c k , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i n s t r u c t e d t h e S t a f f t o r e v i e w t h e 1 - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n f o r t h e a r e a b e c a u s e o f t h e p e n d i n g p a r k w a y e x t e n s i o n . T h i s w a s d o n e a s t h e r e s u l t o f a r e z o n i n g r e q u e s t i n t h e a r e a a n d , a l s o , t h e C o m m i s s i o n f e l t t h a t t h e a d o p t e d p l a n a t t h a t t i m e h a d n o t a d e q u a t e l y a d d r e s s e d t h e p a r k w a y e x t e n s i o n o r i t s p o t e n t i a l i m p a c t . W i t h i n p u t f r o m s o m e o f t h e a r e a ' s r e s i d e n t s , S t a f f s t u d i e d t h e p l a n a n d s u g g e s t e d s o m e c h a n g e s f o r t h e p r o p e r t i e s w e s t o f A u t u m n R o a d , n o r t h a n d s o u t h o f t h e p a r k w a y . ( V a r i o u s o p t i o n s w e r e l o o k e d a t a n d p r e s e n t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r c o n s i d e r a t i o n . ) T h e r e c o m m e n d e d m o d i f i c a t i o n s h o w e d a n o f f i c e a r e a n o r t h o f t h e p a r k w a y w i t h a m i x o f s i n g l e f a m i l y a n d m u l t i - f a m i l y t o t h e s o u t h . T h e p l a n a m e n d m e n t w a s e n d o r s e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d a p p r o v e d b y t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . B e c a u s e o f t h e l a n d u s e p l a n e l e m e n t w h i c h r e s t r i c t s o f f i c e u s e s t o a n a r e a n o r t h o f t h e p a r k w a y a n d e a s t o f A u t u m n R o a d , S t a f f f e e l s t h a t i t w o u l d b e i n a p p r o p r i a t e t o r e z o n e t h e p r o p e r t y a t t h i s t i m e . T h e p a r k w a y p r o v i d e s a v e r y v i s i b l e b o u n d a r y b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l o n t h e w e s t s i d e o f A u t u m n R o a d , a n d m o d i f y i n g t h e p l a n ' s c o n c e p t s h o u l d n o t b e e n d o r s e d b y a p p r o v i n g t h e r e q u e s t e d o f f i c e r e c l a s s i f i c a t i o n . F i n a l l y , a r e z o n i n g t o " 0 - 1 " i s n o t n e e d e d t o p e r m i t t h e d a y c a r e c e n t e r . I n a n " R - 2 " D i s t r i c t , a d a y c a r e f a c i l i t y i s a c o n d i t i o n a l u s e a n d o b t a i n i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t i s t h e o p t i o n t h a t S t a f f r e c o m m e n d s f o r t h e l o t i n q u e s t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : A u t u m n R o a d i s c l a s s i f i e d a s a c o l l e c t o r w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 6 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t , s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y t o e q u a l 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : D e n i a l o f t h e " 0 - 1 " r e z o n i n g r e q u e s t . C J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . D — Z - 5 1 8 0 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 3 0 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d a n d w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . ( A t t h e e n d o f t h e h e a r i n g , L i l S t r i n g e r , t h e a p p l i c a n t , a p p e a r e d a n d m a d e s o m e c o m m e n t s . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t h e a r i n g t h e i s s u e a n d t h e C o m m i s s i o n d e c i d e d n o t t o h e a r t h e c a s e b e c a u s e o f t h e d e f e r r a l a c t i o n . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , L i l S t r i n g e r , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M s . S t r i n g e r t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s o m e o n e o n t h e S t a f f r e c o m m e n d e d t h a t s h e f i l e f o r " 0 - 1 " a n d g a v e s o m e b a c k g r o u n d o n t h e r e q u e s t . S h e s a i d t h e r e w e r e s i x o r s e v e n r e s i d e n c e s i n t h e a r e a a n d a l l t h e r e s i d e n t s s u p p o r t e d t h e r e z o n i n g r e q u e s t . M s . S t r i n g e r s a i d t h e " 0 - 1 " a l l o w e d m o r e f l e x i b i l i t y a n d t h a t w a s w h y s h e w a n t e d t h e o f f i c e r e z o n i n g . C o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t " 0 - 1 " a n d a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r a d a y c a r e c e n t e r . A l s o , t h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e P l a n a m e n d m e n t f o r t h e I - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n . M s . S t r i n g e r d e s c r i b e d t h e a r e a a n d t a l k e d a b o u t p o t e n t i a l c h a n g e s c r e a t e d b y t h e p a r k w a y e x t e n s i o n . S h e m a d e s o m e a d d i t i o n a l r e m a r k s a n d a s k e d t h a t t h e r e q u e s t b e c o n v e r t e d t o a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t . A m o t i o n w a s m a d e t o a m e n d t h e a p p l i c a t i o n t o a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t , a n d w a i v e a d d i t i o n a l f i l i n g f e e s a n d f u r t h e r n o t i f i c a t i o n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . I I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — Z - 5 1 8 6 O w n e r : A B C B u i l d i n g P r o d u c t s , I n c . A p p l i c a n t : G r e g S t e p h e n s L o c a t i o n : 6 9 0 2 B r o d i e L a n e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 3 " P u r p o s e : C o n c r e t e b l o c k m a n u f a c t u r i n g S i z e : 5 . 2 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o n c r e t e b l o c k m a n u f a c t u r i n g ( n o n - c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y a n d v a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " N O T E : T H E A P P L I C A N T H A S R E Q U E S T E D T H A T T H E I T E M B E D E F E R R E D T O T H E J U L Y 1 1 , 1 9 8 9 M E E T I N G . T H E P L A N N I N G O F F I C E R E C E I V E D T H E L E T T E R O N M A Y 1 0 , 1 9 8 9 . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 3 0 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e d e f e r r a l r e q u e s t a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , a n d 2 a b s e n t . U P D A T E : T h e a p p l i c a n t h a s r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e w i t h d r a w n f r o m c o n s i d e r a t i o n . ( J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . E — Z - 5 1 8 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e w i t h d r a w a l r e q u e s t a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . I I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . : F F I L E N O . : S - 4 6 0 N A M E : P i n e H i l l H o m e s P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : L o c a t e d o n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t 2 6 t h S t r e e t a n d W a l k e r S t r e e t . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : P h o e n i x B u i l d e r s W h i t e - D a t e r s & A s s o c . , I n c . 7 9 0 0 W e s t 3 6 t h S t r e e t 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 2 2 8 - 0 2 6 6 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 3 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 1 F T . N E W S T R E E T : 6 0 0 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y . A n a p p l i c a t i o n f o r " R - 3 " h a s b e e n f i l e d f o r J u l y 1 1 , 1 9 8 9 P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y l o t s P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 0 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . W a i v e b o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n 2 6 t h S t r e e t . 2 . C o n s t r u c t s i d e w a l k d u r i n g h o m e c o n s t r u c t i o n . 3 . D o u b l e f r o n t a g e l o t s o n b o t h s i d e s o f t h e n e w s t r e e t . 4 . W a i v e r o f s t r e e t h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e r a d i u s f o r t h e p r o p o s e d n e w s t r e e t . P L A T D E F I C I E N C I E S : 1 . P r e l i m i n a r y B i l l o f A s s u r a n c e . 2 . P r o v i s i o n o f o w n e r ' s n a m e , a d d r e s s a n d s o u r c e o f t i t l e o n t h e p l a t . 3 . I n d i c a t i o n o f a c r e a g e o n t h e p l a t . 4 . D i r e c t i o n o f f l o w o f w a t e r c o u r s e s e n t e r i n g a n d l e a v i n g t h e s i t e . 5 . D r a i n a g e a r e a s . 6 . E x i s t i n g z o n i n g o n - s i t e a n d a d j a c e n t p r o p e r t y . 7 . S o u r c e o f w a t e r a n d s e w e r . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t h e c r e a t i o n o f 2 1 n e w s i n g l e f a m i l y l o t s i n v o l v i n g l o t s i z e s r a n g i n g f r o m t h e l a r g e s t a t 7 0 f e e t o n c o r n e r l o t s t o t h e s m a l l e r l o t s b e i n g 5 0 f e e t f r o n t i n g o n t h e i n t e r n a l s t r e e t . T h e e x i s t i n g l i n e a r e a h a v i n g n o o p e n s t r e e t d e d i c a t e d t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e 2 5 t h S t r e e t s i d e , t h e d e v e l o p e r c h o o s e s t o b u i l d a n e w i n t e r n a l s t r e e t w h i c h w i l l f r o n t a l l o f t h e l o t s i n w a r d o n t h e d e v e l o p m e n t , t h e r e b y c r e a t i n g d o u b l e f r o n t a g e l o t s o n b o t h t h e 2 5 t h a n d 2 6 t h S t r e e t s i d e s . T h e r e i s p r o p o s e d w i t h i n t h i s p l a t t h e a b a n d o n m e n t o f p o r t i o n s o f G i l l a m S t r e e t , P o t t e r S t r e e t , a n d a o n e - h a l f s t r e e t a b a n d o n m e n t o n 2 6 t h . T h e p e t i t i o n e r d o e s n o t n o t e s u c h a n a b a n d o n m e n t f o r t h e w e s t e r n o n e - h a l f o f 2 5 t h S t r e e t a d j a c e n t t o t h i s p r o p e r t y . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s o c c u p i e d b y s o m e m a t u r e t i m b e r a n d s o m e u n d e r g r o w t h . T h e p r o p e r t y h a s b e e n p a r t i a l l y c l e a r e d . T h e r i g h t - o f - w a y f o r t h e e x t e n s i o n o f E l k h a r t D r i v e h a s b e e n t o t a l l y c l e a r e d . T h e r e a r e n o p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s o n t h e s i t e a t t h i s t i m e i n t h e f o r m o f s t r e e t s o r b u i l d i n g s . T h i s l a n d i s z o n e d " R - 2 " a n d w i l l r e q u i r e " R - 3 " f o r 5 0 f o o t l o t s . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : P r o v i d e a 2 5 f o o t r a d i u s f o r t h e r i g h t - o f - w a y a t a l l s t r e e t i n t e r s e c t i o n s . P r o v i d e a s s u r a n c e s o f t h e a b a n d o n m e n t o f e x i s t i n g u n o p e n e d a d j a c e n t s t r e e t s . S h o w p r e l i m i n a r y r o u t i n g o f s t o r m w a t e r d i s p o s a l . I n d i c a t e p r e l i m i n a r y s t r e e t g r a d e s a n d a d d r e s s S t o r m w a t e r D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n R e g u l a t i o n s . T h e p r o p o s e d c o n c r e t e s i d e w a l k c o n s t r u c t i o n d u r i n g h o m e c o n s t r u c t i o n s h o u l d i n d i c a t e h o w t h i s p r o p o s a l w i l l b e c o o r d i n a t e d , i . e . , w h o w i l l a s s u r e t h a t t h e w o r k w i l l b e d o n e ; w h o w i l l c o n t r o l c o n t r a c t o r s ' r i v e w a y c o n s t r u c t i o n t o c o o r d i n a t e g r a d e s w i t h n e c e s s a r y s i d e w a l k g r a d e s , a v o i d i n g s t e p s i n s i d e w a l k s . P u b l i c W o r k s i s o p p o s e d t o t h i s p r o p o s a l u n l e s s t h e R e s i d e n t i a l B u i l d i n g I n s p e c t o r c a n , a n d w i l l , t a k e o v e r c o n t r o l o f s t r e e t s i d e w a l k c o n s t r u c t i o n . I I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) P u b l i c W o r k s w i l l s u p p o r t t h e a b a n d o n m e n t o f t h e r i g h t s - o f - w a y a s i n d i c a t e d w i t h i n t h e p l a t . T h e s t r e e t n a m e s h o u l d b e r e v i e w e d f o r a c h a n g e t o a n o n c o n f l i c t i n g s t r e e t . T h e w e s t w a r d t u r n o f t h i s r i g h t - o f - w a y c r e a t e s a n e w s t r e e t a l i g n m e n t f o r h o u s e n u m b e r i n g p u r p o s e s . T h e r e f o r e , t h e r e w o u l d b e a c o n f l i c t i n h o u s e n u m b e r i n g i f t h e s t r e e t r e t a i n s t h e s a m e n a m e . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e o n l y l e g a l o r t e c h n i c a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p l a t t h a t r e q u i r e f o l l o w - u p d e a l w i t h t h e a b a n d o n m e n t o f t h e s e v e r a l r i g h t s - o f - w a y . T h i s s h o u l d b e i n i t i a t e d t h r o u g h t h e a p p r o p r i a t e p e t i t i o n p r o c e s s w i t h A n n a B r o w n o f t h e P l a n n i n g S t a f f . T h e d e s i g n i s s u e s a r e : E l k h a r t D r i v e s h o u l d i n c o r p o r a t e a h o r i z o n t a l c e n t e r - l i n e r a d i u s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e o r d i n a n c e , o r p u r s u e t h e w a i v e r w h i c h i s r e q u i r e d . P l a n n i n g S t a f f h a s i n i t i a t e d t h a t l i s t i n g f o r w a i v e r i n t h i s a g e n d a f o r p u r p o s e s o f p u r s u i t s h o u l d t h e d e v e l o p e r d e s i r e t o d o s o . T h e c o r n e r l o t s o n W a l k e r S t r e e t a t t h e p r o p o s e d E l k h a r t D r i v e a r e i n d i c a t e d a t 7 0 f e e t i n w i d t h . T h e o r d i n a n c e r e q u i r e s 7 5 f e e t i n o r d e r t o a c c o m m o d a t e t h e 2 5 f o o t s e t b a c k f r o m b o t h s t r e e t s . A l s o , t h e c o r n e r l o t ( 0 1 4 ) o n t h e i n t e r i o r o f t h e p l a t c o n t a i n s a b u i l d i n g l i n e t h a t i s d r a w n i n a r e c t a n g l e a n d i s n o t p a r a l l e l t o t h e c u r v a t u r e t o t h e s t r e e t . T h e P l a n n i n g S t a f f s u p p o r t s t h i s a s a n e x c e p t i o n t o t h e r u l e i n a s m u c h a s t h e r e q u i r e d s e t b a c k f r o m 2 6 t h S t r e e t w i t h a c u r v i n g b u i l d i n g l i n e w o u l d r e n d e r t h e l o t v e r y d i f f i c u l t t o b u i l d u p o n . T h e l a s t i t e m c o n c e r n i n g d e s i g n c o n c e r n s L o t s 1 0 a n d 1 2 w h i c h a p p e a r t o b e l e s s t h a n t h e r e q u i r e d 5 0 f o o t c o r d d i m e n s i o n o f t h e b u i l d i n g l i n e . T h e b u i l d i n g l i n e s m a y b e a d j u s t e d t o a g r e a t e r d e p t h o n t h e s e l o t s , o r a r e d e s i g n t o a c c o m m o d a t e t h e d i m e n s i o n . \ 1 J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p l a t i s t h a t i t i s p r o b a b l y t h e b e s t d e s i g n w h i c h c a n b e g a i n e d , g i v e n t h e d i f f i c u l t c i r c u m s t a n c e s o f t h i s p a r c e l . T h e r e a r e m a n y i s s u e s t o r e s o l v e i n t h e a p p r o v a l a n d d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y . H o w e v e r , P l a n n i n g S t a f f d o e s n o t v i e w a n y o f t h e s e a s b e i n g i n s u r m o u n t a b l e . A s t o t h e s e v e r a l w a i v e r s w h i c h a r e r e q u e s t e d a n d t h e f o u r t h i t e m i n c l u d e d b y S t a f f d e a l i n g w i t h t h e s t r e e t c e n t e r - l i n e , w e o f f e r t h e f o l l o w i n g : T h e b o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t w a i v e r o n 2 6 t h S t r e e t a l o n g t h e s o u t h s i d e o f t h e p l a t s h o u l d b e d e n i e d . S t a f f f e e l s t h a t t h e e x i s t i n g c u r b a n d g u t t e r i m p r o v e m e n t s o n t h e s o u t h s i d e a r e a b a s i s f o r c o m p l e t i o n o f t h i s s t r e e t i m p r o v e m e n t . I t w o u l d b e i n a p p r o p r i a t e t o l e a v e o w n e r s o f p r o p e r t i e s o n t h e s o u t h s i d e f r o n t i n g u p o n t h e r e a r o f t h e s e l o t s w h i l e a t t h e s a m e t i m e e x p e r i e n c i n g a h a l f s t r e e t i m p r o v e m e n t o n t h e f r o n t o f t h e i r p r o p e r t i e s w i t h n o p r o s p e c t o f c o m p l e t i o n o n t h e n o r t h s i d e . A s t o t h e s i d e w a l k w a i v e r a l l o w i n g t h e i n d i v i d u a l b u i l d e r s t o p l a c e t h e s i d e w a l k a t t h e t i m e o f c o n s t r u c t i o n , t h e P l a n n i n g S t a f f h a s r e v i e w e d s u c h w a i v e r s p r e v i o u s l y . O n e a c h o c c a s i o n w e h a v e o p p o s e d t h i s t y p e o f c o n s t r u c t i o n f o r s i d e w a l k s d u e t o t h e c o o r d i n a t i o n p r o b l e m t h a t w i l l o c c u r . T y p i c a l l y , d e v e l o p e r s s e l l t h e l o t s i n u n i t s o r m u l t i p l e l o t c o n f i g u r a t i o n s t o b u i l d e r s . T h e d e v e l o p e r t h e r e b y e l i m i n a t e s h i m s e l f f r o m t h e p r o p e r t y b e f o r e t h e s i d e w a l k s a r e a c t u a l l y r e q u i r e d . T h a t p l a c e s t h e r e s p o n s i b i l i t y f i n a n c i a l l y u p o n t h e b u i l d e r , a n d a r e s p o n s i b i l i t y o n t h e B u i l d i n g P e r m i t S t a f f t o a s s u r e c o m p l e t i o n o f e a c h s i d e w a l k o n a n i n c r e m e n t a l b a s i s . T y p i c a l l y , t h e r e w i l l b e p r o b l e m s w i t h s i d e w a l k g r a d e s a t d r i v e w a y s m a t c h i n g t h e g r a d e s w i t h a d j a c e n t p r o p e r t i e s a n d , i n m a y c a s e s , h o m e o w n e r s d e c i d i n g t h e y d o n o t w a n t t h e s i d e w a l k a f t e r m a n y o f t h e l o t s h a v e h a d c o n s t r u c t i o n . T h a t t h e n r e d u c e s t h e i s s u e t o a n i n d i v i d u a l b a s i s f o r v a r i a n c e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . P l a n n i n g S t a f f f e e l s t h a t i f t h e C o m m i s s i o n d e s i r e s t o e n t e r i n t o t h i s t y p e o f c o n s t r u c t i o n a r r a n g e m e n t , t h a t m u c h J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) t h o u g h t a n d e f f o r t s h o u l d b e p l a c e d i n a n s p e c i f i c o r d i n a n c e a m e n d m e n t d e a l i n g w i t h b o t h t h e b u i l d i n g c o d e a n d t h e S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e . A s t o t h e d o u b l e f r o n t a g e l o t s a s p r o p o s e d , t h e S t a f f h a s n o c o n c e r n s a n d w i l l s u p p o r t t h i s a s p r o p o s e d . T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t f e e l s t h a t t h e w a i v e r o f t h e s t r e e t c e n t e r l i n e r a d i u s f o r t h e E l k h a r t D r i v e e x t e n s i o n i s n o t a p r o b l e m a n d t h a t r e d u c t i o n o f t h i s s t r e e t t o a m i n o r s t r e e t s t a n d a r d t o r e d u c e t h e r a d i u s w o u l d r e d u c e t h e e f f e c t i v e n e s s o f t h e r o a d w a y . T h e P l a n n i n g S t a f f h a s s e v e r a l i t e m s t h a t h a v e d e v e l o p e d i n t h e c o u r s e o f d i s c u s s i o n o f t h i s p l a t w h i c h w e w o u l d l i k e t o i n t r o d u c e a s p a r t o f o u r r e c o m m e n d a t i o n . T h e s e i n c l u d e c h a n g i n g t h e s t r e e t n a m e , p r o v i d i n g a t e n f o o t p l a t t e d n o a c c e s s e a s e m e n t a l o n g b o t h t h e n o r t h a n d s o u t h b o u n d a r i e s o f t h e p l a t s o a s t o p r o h i b i t v e h i c l e a c c e s s t o t h e l o t s . A r e a r 2 5 f o o t b u i l d i n g l i n e s h o u l d b e r e f l e c t e d o n 2 6 t h S t r e e t w i t h a s e c o n d a r y b u i l d i n g l i n e b e i n g p l a t t e d a t 1 5 f e e t w i t h t h e p l a t a n d B i l l o f A s s u r a n c e i n d i c a t i n g t h i s l i n e f o r a c c e s s o r y b u i l d i n g s e t b a c k s . T h e l a s t I t e m w h i c h w e w o u l d r e c o m m e n d b e i n c l u d e d w o u l d b e t h e e r e c t i o n b y t h e d e v e l o p e r o f a s i x f o o t o p a q u e t r e a t e d f e n c e a l o n g t h e 2 5 t h S t r e e t b o u n d a r y f r o m W a l k e r t o E l k h a r t , t h e e n d s o f w h i c h w o u l d r e q u i r e t a p e r i n g a t t h e s t r e e t o r b u i l d i n g l i n e s o a s t o p r e v e n t a b l i n d c o r n e r c i r c u m s t a n c e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o r e s o l u t i o n o f t h e v a r i o u s i s s u e s p o i n t e d o u t b y t h e E n g i n e e r i n g a n d P l a n n i n g S t a f f s , p l u s c o n f o r m a n c e w i t h t h e r e c o m m e n d a t i o n s i n o u r a n a l y s i s . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . : F ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( J u n e 1 5 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . J o e W h i t e . M r . W h i t e i n d i c a t e d h e h a d r e a d t h e c o m m e n t s o f S t a f f a n d m o s t o f t h e i t e m s c o u l d b e r e s o l v e d . H e i n d i c a t e d r e a s o n s f o r t h e r e q u e s t f o r b o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t w a i v e r a n d t h e s e v e r a l o t h e r v a r i a n c e s i n c l u d e d i n t h e a p p l i c a t i o n . M r . G r e e s o n i n d i c a t e d t h a t S t a f f h a d r e c e i v e d a n u m b e r o f c a l l s f r o m t h e n e i g h b o r h o o d c o n c e r n i n g t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f e x t e n d i n g E l k h a r t D r i v e t o W a l k e r S t r e e t , t h e a p p a r e n t I c o n c e r n b e i n g t h r o u g h t r a f f i c . M r . W h i t e r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t h e c o u l d r e v i e w t h e p l a t d e s i g n f o r a c u l - d e - s a c a t t h e e a s t e n d o f E l k h a r t , c h a n g i n g t h e n a m e a n d b r e a k i n g t h e f l o w o f t r a f f i c . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t p e r h a p s o n e l o t w o u l d b e l o s t i n t h e r e d e s i g n o f t h e p l a t . M r . W h i t e a s k e d f o r c l a r i f i c a t i o n o f t h e b u i l d i n g l i n e s a l o n g 2 6 t h S t r e e t a s r e c o m m e n d e d b y S t a f f a n d t h e s c r e e n i n g f e n c e . S t a f f r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t t h e f e n c e w o u l d b e t o a d d r e s s t h e r e a r y a r d r e l a t i o n s h i p t o h o u s e s c u r r e n t l y f r o n t i n g o n 2 6 t h S t r e e t . A l s o , t h e 2 5 f o o t a n d 1 5 f o o t b u i l d i n g l i n e s a l o n g 2 6 t h S t r e e t w o u l d p r o v i d e t w o l i n e s f o r t h e t w o t y p e s o f s t r u c t u r e s w h i c h m a y b e c o n s t r u c t e d . T h e 1 5 f o o t b u i l d i n g l i n e w o u l d p r o v i d e f o r t h e l o c a t i o n o f a c c e s s o r y b u i l d i n g s n e a r e r 2 6 t h S t r e e t r i g h t - o f - w a y t h a n t h e p r i n c i p a l s t r u c t u r e . T h e B i l l o f A s s u r a n c e w o u l d m a k e s p e c i f i c p r o v i s i o n f o r t h i s s i t u a t i o n . A 1 0 f o o t v e h i c l e p r o h i b i t i o n e a s e m e n t w o u l d a l s o b e p l a t t e d a l o n g t h e r e a r o f L o t s 1 4 t h r o u g h 2 1 , a d j a c e n t t o 2 6 t h S t r e e t , s o a s t o d i s c o u r a g e a c c e s s t o t h e r e a r y a r d s o f t h e s e l o t s . S t a f f f e l t t h a t g a t e s o r a c c e s s t o t h e s e v a r i o u s l o t s c o u l d c r e a t e a n u n s i g h t l y r e l a t i o n s h i p t o t h e h o u s e s o n t h e s o u t h s i d e o f 2 6 t h S t r e e t . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t c l a r i f i e d s e v e r a l o f t h e c o m m e n t s i n t h e i r p a r t o f t h e a g e n d a . H e i d e n t i f i e d f o r M r . W h i t e a n e x i s t i n g p l a t t e d s u b d i v i s i o n t h a t i s n o t r e f l e c t e d o n t h i s d r a w i n g . A t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f t h e p l a t t h e r e e x i s t s a o n e - s q u a r e b l o c k a r e a p l a t t e d a s C l o i e A d d i t i o n , d u r i n g t h e p l a t t i n g o f w h i c h t h e a d j a c e n t s t r e e t s w e r e a b a n d o n e d a n d p o r t i o n s s h o u l d b e i n c l u d e d w i t h i n L o t s 7 t h r o u g h 1 0 . M r . G a r d n e r a l s o p o i n t e d o u t t h e r e a r e s e v e r a l r e m a i n i n g s t r e e t s a d j a c e n t t o t h e p l a t t h a t r e q u i r e a b a n d o n m e n t , p o r t i o n s o f w h i c h m a y b e i n c l u d e d w i t h i n L o t s 1 t h r o u g h 6 . M r . W h i t e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d p u r s u e t h e s e c o m m e n t s a n d s u b m i t a r e v i s e d d r a w i n g . \ J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . : F ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u n e 2 7 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t g i v i n g a b r i e f b a c k g r o u n d o f t h e p r o p e r t y a n d t h e a t t e n d a n t r e z o n i n g a p p l i c a t i o n . S t a f f r e c o m m e n d e d t h a t t h e s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n W e s t 2 6 t h b e s e t a t 2 4 f o o t t o s a v e a s m a n y t r e e s a s p o s s i b l e . G a r y G r e e s o n o f t h e S t a f f e x p a n d e d o n t h e r e c o m m e n d a t i o n , a d d i n g c o m m e n t s c o n c e r n i n g a r e c o m m e n d a t i o n t o p r o v i d e a 2 5 f o o t b u f f e r z o n e a l o n g W e s t 2 6 t h S t r e e t , t h e p u r p o s e o f w h i c h w o u l d b e t o r e t a i n a l l e x i s t i n g t r e e s 4 " o r l a r g e r i n c a l i p e r . H e f u r t h e r p o i n t e d o u t t h a t t h e r e c o m m e n d a t i o n i n c l u d e d a s i x f o o t o p a q u e w o o d f e n c e a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e o f l o t s a d j a c e n t t o W e s t 2 6 t h t o a c t a s a v i s u a l b a r r i e r t o t h e r e a r y a r d s o f t h o s e l o t s , a n d t h a t v e h i c l e a c c e s s w o u l d b e p r o h i b i t e d b y t h e p l a c e m e n t o f a n e a s e m e n t t o c o n t r o l a c c e s s . T h e s e s e v e r a l e l e m e n t s o f t h e r e c o m m e n d a t i o n , s h o u l d t h e p l a t b e a p p r o v e d , w o u l d b e i n c l u d e d w i t h i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e t o p r o v i d e f o r c o n t i n u i t y o f c o n t r o l i n t h e f u t u r e . M r . J o e W h i t e , t h e e n g i n e e r o n t h e p r o j e c t , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n , a n s w e r i n g q u e s t i o n s c o n c e r n i n g w h i c h l o t s w i t h i n t h e p l a t w e r e t h e d o u b l e - f r o n t a g e l o t s a t i s s u e . H e i n d i c a t e d t h o s e r e a r i n g u p o n W e s t 2 6 t h S t r e e t a n d f a c i n g i n w a r d o n t h e c u l - d e - s a c s t r e e t . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h e n i n t r o d u c e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e s e v e r a l w a i v e r s t h a t h a d b e e n r e q u e s t e d . T h e s e w a i v e r s h a v e b e e n r e d u c e d t o a s i n g l e w a i v e r . T h e w a i v e r s i n c l u d i n g b o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t s , s i d e w a l k c o n s t r u c t i o n a n d h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e h a v e b e e n d e l e t e d b y t h e a p p l i c a n t . T h e r e m a i n i n g v a r i a n c e f o r C o m m i s s i o n r e v i e w i s t h e d o u b l e - f r o n t a g e l o t s o n 2 6 t h S t r e e t . M r . W h i t e t h e n a d d r e s s e d a q u e s t i o n f r o m t h e C o m m i s s i o n c o n c e r n i n g t h e p o s i t i o n o f h i s d e v e l o p e r . H e s t a t e d t h a t t h e d e v e l o p e r a g r e e d t o t h e c h a n g e s t h a t h a v e b e e n o f f e r e d . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d c o n c e r n i n g t h e c o m p o s i t i o n o f t h e r e v i s e d p r e l i m i n a r y p l a t a n d t h e c u l - d e - s a c n o w s h o w n . T h e C h a i r t h e n a s k e d f o r p e r s o n s p r e s e n t i n o b j e c t i o n t o t h e p r o p o s a l . M r . J a m e s M i n o r , r e p r e s e n t i n g t h e n e i g h b o r h o o d , s u b m i t t e d a p e t i t i o n w i t h n u m e r o u s s i g n a t u r e s w i t h t h e p r i m a r y o b j e c t i o n b e i n g t o t h e c o m p a t i b i l i t y o f t h e h o u s e s i z e s a n d l o t s t o t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d . t / J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . : F ( C o n t i n u e d ) M r . G a r y G r e e s o n o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h e n o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e z o n i n g a p p l i c a t i o n s e t f o r t h e n e x t m e e t i n g , J u l y 1 1 , a n d r e q u e s t e d t h a t t h e C i t y A t t o r n e y ' s s t a f f p e r s o n , M r . S t e p h e n G i l e s , a d d r e s s t h e l e g a l p o s i t i o n o f t h e C o m m i s s i o n a s t o p r e l i m i n a r y p l a t s . M r . G i l e s s t a t e d f o r t h e r e c o r d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m u s t a p p r o v e a p r e l i m i n a r y p l a t a s s u b m i t t e d i n a l l i n s t a n c e s w h e r e t h e p l a t i s i n c o m p l e t e c o n f o r m i t y w i t h t h e o r d i n a n c e s t a n d a r d s . H e i n d i c a t e d t h a t r e z o n i n g o f a p r o p e r t y i s a n o t h e r m a t t e r i n a s m u c h a s t h o s e i t e m s a r e f o r w a r d e d t o t h e C i t y B o a r d a n d , a s a l e g i s l a t i v e b o d y , t h e y c a n a p p r o v e o r d e n y t h e l a n d u s e q u e s t i o n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l t h e n f o l l o w e d w i t h c o m m e n t s f r o m M r . M i n o r a n d s e v e r a l o f t h e c o m m i s s i o n e r s . T h e r e s u l t o f t h i s d i s c u s s i o n w a s a d e t e r m i n a t i o n b y t h e C o m m i s s i o n t h a t a d e f e r r a l o f t h i s m a t t e r w o u l d b e i n o r d e r . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h i s a p p l i c a t i o n t o t h e J u l y 1 1 r e z o n i n g p u b l i c h e a r i n g i n o r d e r t o h e a r t h i s c a s e a t t h e s a m e t i m e a s t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l i n c l u d i n g s e v e r a l c o n d i t i o n s a s f o l l o w s : 1 . T h a t a s i x f o o t o p a q u e w o o d f e n c e b e e r e c t e d a l o n g t h e W e s t 2 6 t h S t r e e t r i g h t - o f - w a y l i n e t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e p l a t . 2 . T h a t a 2 5 f o o t b u f f e r z o n e b e p l a t t e d t o p r o t e c t t h e e x i s t i n g t r e e s f r o m r e m o v a l . T r e e s l a r g e r t h a n 4 " i n c a l l i p e r o n e f o o t a b o v e t h e g r o u n d w o u l d b e s a v e d . 3 . T h a t t h e b u f f e r z o n e b e i d e n t i f i e d a s a v e h i c l e a c c e s s p r o h i b i t i o n z o n e . 4 . T h a t t h e 2 6 t h S t r e e t p a v e m e n t b e w i d e n e d o n t h e n o r t h s i d e t o p r o v i d e f o r a 2 4 f o o t s t r e e t a n d l e s s e n t h e i m p a c t o f c u t t i n g o f t r e e s w i t h i n t h e r i g h t - o f - w a y . 5 . T h a t t h e t w o r e m a i n i n g v a r i a n c e s b e f o r w a r d e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . I f J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I T E M N O . : F ( C o n t i n u e d ) M r . J o e W h i t e o f W h i t e - D a t e r s a n d A s s o c i a t e s , t h e p r o j e c t e n g i n e e r , w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . M r . W h i t e s t a t e d t h a t t h e o w n e r c o u l d a c c e p t t h e S t a f f r e c o m m e n d a t i o n . M r . J a m e s M i n o r , a n e i g h b o r h o o d r e s i d e n t , w a s p r e s e n t . M r . M i n o r o f f e r e d c o m m e n t s t h a t t h e r e s i d e n t s o f t h e a r e a n o w s u p p o r t t h e r e z o n i n g a n d t h e p l a t , g i v e n t h e a s s u r a n c e s p r o v i d e d . H e c o m m e n t e d o n t h e m e e t i n g h e l d a t h i s r e s i d e n c e i n v o l v i n g S t a f f a n d s o m e 2 0 r e s i d e n t s . M r . M i n o r a s k e d i f i t w o u l d b e p o s s i b l e f o r t h e C o m m i s s i o n t o a p p r o v e t h i s d e v e l o p m e n t p r o p o s a l c o n d i t i o n i n g t h e s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g r e q u i r e m e n t s b e i n g i n p l a c e p r i o r t o t h e i n i t i a t i o n o f c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e s . T h e C o m m i s s i o n t h e n a s k e d f o r c l a r i f i c a t i o n o f s e v e r a l p o i n t s , i n c l u d i n g M r . M i n o r ' s r e q u e s t . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h i s r e q u e s t c o u l d b e a c c o m p l i s h e d t h r o u g h t h e f i n a l p l a t p r o c e s s a n d c o n d i t i o n s w i t h i n t h e r e c l a s s i f i c a t i o n o r d i n a n c e w h e n r e z o n i n g t o " R - 3 . " A g e n e r a l d i s c u s s i o n f o l l o w e d . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o a p p r o v e t h e p l a t a s r e c o m m e n d e d b y S t a f f p l u s t h e a p p r o v a l o f t h e t w o v a r i a n c e s w h i c h w i l l b e f o r w a r d e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . M r . M i n o r ' s c o n d i t i o n o n t h e s c r e e n i n g a n d b u f f e r w a s m a d e a p a r t o f t h e m o t i o n . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s , a n d 5 a b s e n t . J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 3 5 0 - A O w n e r : S t a g e b a s e P a r t n e r s h i p A p p l i c a n t : R o b e r t E a s t L o c a t i o n : S o u t h w e s t c o r n e r o f S t a g e c o a c h R o a d a n d B a s e l i n e R o a d . R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t S i z e : 2 . 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t b u i l d i n g s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 3 " S o u t h — V a c a n t a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " C - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f B a s e l i n e R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d ( A r k a n s a s S t a t e H i g h w a y 5 ) , a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e a c r e a g e f r o m " C - 2 " t o " C - 3 " f o r a m i x e d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . N o s p e c i f i c p l a n s h a v e b e e n s u b m i t t e d b u t a c o n v e n i e n c e s t o r e w i t h g a s p u m p s i s b e i n g c o n s i d e r e d a n d t h a t i s w h y " C - 3 " h a s b e e n a p p l i e d f o r b e c a u s e " C - 2 " d o e s n o t p e r m i t c o n v e n i e n c e s t o r e s . I n a d d i t i o n t o t h e c o n v e n i e n c e s t o r e , a s m a l l c o m m e r c i a l c e n t e r i s a p o s s i b i l i t y f o r t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y . C u r r e n t l y , t h e r e a r e t h r e e s m a l l b u i l d i n g s a n d a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e p r o p e r t y . T h e i n t e r s e c t i o n o f S t a g e c o a c h a n d B a s e l i n e i s z o n e d f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , " C - 2 " a n d " C - 3 , " w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e n o r t h e a s t c o r n e r w h i c h i s z o n e d " R - 2 . " T h e r e m a i n i n g l a n d i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y i s z o n e d " R - 2 . " L a n d u s e i s p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y w i t h a c h u r c h a n d s e v e r a l n o n c o n f o r m i n g u s e s w h i c h i n c l u d e a s m a l l c o m m e r c i a l u s e a n d a n i n d u s t r i a l f a c i l i t y . A l a r g e a m o u n t o f t h e l a n d i s v a c a n t a n d t h e r e i s a s i g n i f i c a n t f l o o d w a y a r e a o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 3 5 0 - A I n 1 9 8 4 , t h e s i t e a n d t h e p r o p e r t y d i r e c t l y t o t h e w e s t w e r e r e z o n e d t o t h e c u r r e n t " C - 2 " c l a s s i f i c a t i o n . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l i n 1 9 8 4 w a s f o r o n e b u i l d i n g o n a t o t a l o f 4 . 5 a c r e s . O n e i t e m t h a t w a s d i s c u s s e d d u r i n g t h e h e a r i n g w a s t h e n u m b e r o f l o t s a n d t h e p o s s i b i l i t y o f h a v i n g o n e u s e o n e a c h l o t . T o t r y t o a d d r e s s t h e c o n c e r n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n p a s s e d a m o t i o n t h a t r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f " C - 3 " w i t h a o n e - l o t r e p l a t f o r " C - 2 " w i t h o u t a n y r e p l a t . S t a f f f e e l s t h a t l a n d u s e a n d z o n i n g a r e n o t t h e s i g n i f i c a n t i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t b u t r a t h e r h o w t h e s i t e i s d e v e l o p e d . T o e n s u r e a w o r k a b l e d e v e l o p m e n t s c h e m e , S t a f f r e c o m m e n d s t h a t a r e p l a t o f t h e p r o p e r t y b e f i l e d w i t h o n l y o n e a c c e s s p o i n t f o r e a c h s t r e e t f r o n t a g e . T h i s i s n e e d e d b e c a u s e o f t h e s i t e ' s l o c a t i o n a n d t h e i n c r e a s e d t r a f f i c d e m a n d a s t h e a r e a d e v e l o p s . T h e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n w h i c h i d e n t i f i e s t h e i n t e r s e c t i o n f o r n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t , o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S t a g e c o a c h R o a d i s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t , o r 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . B o t h r i g h t - o f - w a y s a r e d e f i c i e n t s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d s u b j e c t t o a r e p l a t b e i n g f i l e d w i t h o n l y o n e a c c e s s p o i n t s h o w n o n B a s e l i n e R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , B o b E a s t , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e c o m m e n d e d t h a t t h e i t e m b e p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l b e c a u s e t h e n o t i c e s w e r e m a i l e d l e s s t h a n t h e r e q u i r e d f i f t e e n d a y s . M r . E a s t r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e r e m o v e d f r o m t h e c o n s e n t a g e n d a a n d p l a c e d o n t h e r e g u l a r a g e n d a w h i c h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a g r e e d t o . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 3 5 0 - A M r . E a s t t h e n m a d e s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e n o t i f i c a t i o n p r o b l e m a n d a s k e d t h a t t h e n o t i c e r e q u i r e m e n t b e w a i v e d b e c a u s e o f a t i m e h a r d s h i p . H e w e n t o n t o s a y t h a t a l l t h e p r o p e r t y o w n e r s w e r e n o t i f i e d t w i c e a n d t h e r e w a s n o o p p o s i t i o n t o t h e r e z o n i n g . R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s a i d t h a t t h e L e a g u e f e l t s t r o n g l y a b o u t t h e n o t i f i c a t i o n p r o c e s s a n d t h e C i t y s h o u l d f o l l o w t h e r e q u i r e d p r o c e d u r e . M s . B e l l a l s o p o i n t e d o u t t h a t e v e r y b o d y b e n e f i t e d b y f o l l o w i n g t h e r u l e s , a n d i t w a s a g o o d w a y t o a v o i d p r o b l e m s i n t h e f u t u r e . A f t e r s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e J u l y 2 5 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 2 — Z - 5 1 9 1 O w n e r : T a b P o w e l l A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 1 1 4 2 1 S t a g e c o a c h R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : i n d u s t r i a l S i z e : 2 0 . 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S o u t h — I n t e r s t a t e 3 0 R i g h t - o f - W a y , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s r e z o n i n g r e q u e s t i s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n b e c a u s e o f a n e n f o r c e m e n t a c t i o n b y t h e C i t y . T h e p r o p e r t y o w n e r h a s b e e n , a n d i s s t i l l , o p e r a t i n g a n i l l e g a l c o m m e r c i a l l a n d f i l l o n t h e s i t e . H e w a s i n s t r u c t e d t o d i s c o n t i n u e t h e l a n d f i l l o r f i l e f o r a r e z o n i n g c h a n g e . A n a p p l i c a t i o n f o r " l - 2 " w a s s u b m i t t e d b e c a u s e a l a n d f i l l i s o n l y a t e m p o r a r y u s e a n d t h e o w n e r p l a n s t o s e l l t h e l a n d f o r a n i n d u s t r i a l u s e . ( " I - 3 " i s t h e d i s t r i c t r e q u i r e d f o r a s a n i t a r y l a n d f i l l . ) T h e p r o p e r t y i s i n t h e f l o o d p l a i n a n d i t n e e d s t o b e b u i l t u p s o t h a t i s w h y t h e f i l l i s t a k i n g p l a c e . I n a d d i t i o n t o a c c e p t i n g f i l l m a t e r i a l s f r o m i n d i v i d u a l s , t h e o w n e r a l s o h a s p e r m i s s i o n f r o m t h e A r m y C o r p s o f E n g i n e e r s t o t a k e d i r t f r o m t h e f l o o d w a y t o h e l p i n c r e a s e t h e e l e v a t i o n o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . A l o n g t h i s s e c t i o n o f S t a g e c o a c h R o a d , a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d . T o t h e w e s t , t h e r e a r e s e v e r a l s i n g l e f a m i l y u n i t s i n a n a r e a o f n o n r e s i d e n t i a l u s e s . O t h e r s i g n i f i c a n t l a n d u s e f e a t u r e s f o u n d i n t h e a r e a i n c l u d e a l a r g e f l o o d w a y a n d a n A P & L e a s e m e n t w i t h m a j o r t r a n s m i s s i o n l i n e s . T h e z o n i n g i s p r i m a r i l y " R - 2 " w i t h s o m e " l - 2 " p r o p e r t y t o t h e e a s t a n d a " C - 3 " a r e a t o t h e w e s t . T h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s s u r r o u n d e d b y l a n d s t i l l z o n e d " R - 2 . " J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 1 9 1 ( C o n t i n u e d ) R e z o n i n g 7 . 7 a c r e s o u t o f t h e t o t a l o w n e r s h i p o f 2 0 a c r e s t o " I - 2 " i s n o t a n i s s u e b e c a u s e t h e O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h e a r e a o n t h e s o u t h s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d f o r l i g h t i n d u s t r i a l u s e s . S t a f f f e e l s t h a t a n " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s a p p r o p r i a t e f o r t h e p r o p o s e d l a n d u s e p a t t e r n a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . T h e r e m a i n d e r o f t h e t r a c t i s s h o w n t o b e i n t h e f l o o d w a y a n d i d e n t i f i e d a s f l o o d w a y o n t h e s u r v e y . W h e n t h e o w n e r f i l e d t h e a p p l i c a t i o n , h e s u b m i t t e d a s u r v e y f o r t h e t o t a l o w n e r s h i p o f 2 0 a c r e s w h i c h i n c l u d e s t h e f l o o d w a y b u t i n d i c a t e d t h a t h e o n l y w a n t e d t h e a r e a o u t s i d e t h e f l o o d w a y t o b e r e v i e w e d . S i n c e t h e 2 0 a c r e t r a c t i s u n d e r o n e o w n e r s h i p a n d r e p r e s e n t e d o n o n e s u r v e y , S t a f f i s t a k i n g t h e p o s i t i o n t h a t t h e e n t i r e a c r e a g e n e e d s t o b e p a r t o f t h e r e q u e s t b e i n g c o n s i d e r e d . B e c a u s e o f t h i s , S t a f f i s r e c o m m e n d i n g t h a t t h e f l o o d w a y a r e a o f 1 2 . 3 a c r e s b e r e z o n e d t o " O S " a n d d e d i c a t e d t o t h e C i t y w h i c h i s i n k e e p i n g w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y ( O r d i n a n c e N o . 1 5 , 4 3 5 ) r e g a r d i n g f l o o d w a y s . T h e f l o o d w a y c a n n o t b e d e v e l o p e d a n d s o m e o f i t i s s h o w n o n t h e M a s t e r P a r k s P l a n a s P r i o r i t y T w o O p e n S p a c e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d ( A r k a n s a s S t a t e H i g h w a y N o . 5 ) i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y o f 6 0 f e e t i s d e f i c i e n t , s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . D e d i c a t i o n o f t h e e n t i r e f l o o d w a y t h r o u g h t h e r e z o n i n g a c t i o n . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " I - 2 " f o r t h e a r e a o u t s i d e t h e f l o o d w a y a n d " O S " f o r t h e e s t a b l i s h e d f l o o d w a y w h i c h i s t o b e d e d i c a t e d t o t h e C i t y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f t h e n o t i c e d e f i c i e n c y . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 3 — Z - 5 1 9 5 O w n e r : M a r t i n & M a r i a n M e n e e s A p p l i c a n t : M a r t i n M e n e e s , J r . L o c a t i o n : 1 8 0 8 N o r t h T a y l o r R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 1 6 a c r e E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " E a s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " W e s t — B a n k , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s o n e o f t w o l o t s r e m a i n i n g i n t h e H e i g h t s c o m m e r c i a l a r e a t h a t a r e s t i l l z o n e d " R - 2 . " T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e t o " C - 3 " f o r a d e n t a l o f f i c e . T h e r e i s a r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e o n t h e l o t t h a t w i l l b e c o n v e r t e d i n t o t h e n e c e s s a r y o f f i c e s p a c e . " C - 3 " i s b e i n g r e q u e s t e d b e c a u s e " C - 3 " i s t h e a d j a c e n t z o n i n g s o t h e r e c l a s s i f i c a t i o n i s c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . O t h e r z o n i n g f o u n d i n t h e n e i g h b o r h o o d i n c l u d e s " 0 - 1 , " " 0 - 3 , " " C - 4 " a n d " O S . " T h e e x i s t i n g " R - 2 " i s l o c a t e d t o t h e s o u t h o f C a n t r e l l R o a d a n d e a s t o f P o l k S t r e e t . A l s o a t t h e c o r n e r o f T a y l o r a n d " R " S t r e e t i s t h e o t h e r " R - 2 " l o t . L a n d u s e i n t h e i m m e d i a t e a r e a i s a m i x o f o f f i c e a n d c o m m e r c i a l u s e s . T h e r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n s o t h e r e a r e n o o u t s t a n d i n g i s s u e s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e r e a r e n o n e r e p o r t e d . S T A F F A N A L Y S I S : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t a s f i l e d . I J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 9 5 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 0 0 O w n e r : H . M a u r i c e M i t c h e l l , T r u s t e e A p p l i c a n t : R . W i n g f i e l d M a r t i n L o c a t i o n : L i n d s e y R o a d a t t h e r a i l r o a d t r a c k s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : D i s t r i b u t i o n c e n t e r S i z e : 1 1 . 9 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d r a i l r o a d t r a c k s , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " & " l - 2 " E a s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " W e s t — V a c a n t a n d I n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " & " I - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a 1 2 a c r e s i t e o n L i n d s e y R o a d f r o m " R - 2 " t o " 1 - 2 " f o r a d i s t r i b u t i o n c e n t e r . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d a t t h e w e s t e r n e n d o f L i n d s e y R o a d a n d i n c l o s e p r o x i m i t y t o t h e i n t e r c h a n g e w i t h l - 4 4 0 . A l o n g t h e n o r t h e r n p r o p e r t y l i n e i s t h e L i t t l e R o c k P o r t A u t h o r i t y r a i l r o a d a n d t h e a i r p o r t i s a p p r o x i m a t e l y o n e m i l e t o t h e n o r t h w e s t . T h e s i t e h a s g o o d a c c e s s t o v a r i o u s t y p e s o f t r a n s p o r t a t i o n m o d e s . T h e p a r c e l i s o n e o f t h e f e w r e m a i n i n g t r a c t s t h a t h a s f r o n t a g e o n L i n d s e y R o a d t h a t h a s n o t b e e n r e z o n e d t o e i t h e r " I - 2 " o r " 1 - 3 . " L a n d u s e i s e i t h e r i n d u s t r i a l o r v a c a n t p a r c e l s w i t h t w o m a j o r i n d u s t r i a l u s e s s i t u a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f L i n d s e y R o a d . T h e e x i s t i n g z o n i n g i n t h e a r e a i s " R - 2 , " " I - 2 " a n d " I - 3 " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " I - 2 " o n t h e e a s t s i d e . T o t h e n o r t h t h e z o n i n g i s " R - 2 " a n d a c r o s s L i n d s e y R o a d t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d " l - 2 . " T h e l a n d u s e e l e m e n t f o r t h e a r e a i s t h e S w e e t H o m e D i s t r i c t P l a n w h i c h i d e n t i f i e s t h e s i t e f o r i n d u s t r i a l u s e s o t h e r e q u e s t c o n f o r m s t o t h e r e c o m m e n d e d l a n d u s e p l a n . T h e p l a n a l s o i d e n t i f i e s t h e c r e e k o n t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p e r t y a s " O S " b u t i t i s u n c l e a r h o w m u c h o f t h e r e c o m m e n d e d o p e n s p a c e i s o n t h e s i t e i n q u e s t i o n . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 0 0 ( C o n t i n u e d ) T h e m o s t s i g n i f i c a n t i s s u e a f f e c t i n g t h i s p r o p e r t y i s t h e M a s t e r P a r k s P l a n . O n t h e a d o p t e d P a r k s P l a n , F o u r c h e C r e e k , t h e w a t e r w a y a d j a c e n t t o t h e s i t e o n t h e e a s t s i d e , i s i d e n t i f i e d a s P r i o r i t y O n e O p e n S p a c e a n d s u g g e s t s a m i n i m u m a c q u i s i t i o n w i d t h o f 3 5 0 f e e t . T h i s a r e a i s t o b e p a r t o f t h e C i t y ' s o v e r a l l o p e n s p a c e s y s t e m , b u t i t i s a l s o n e e d e d f o r d r a i n a g e a n d f l o o d c o n t r o l p u r p o s e s . B e c a u s e o f t h e c r e e k ' s s t a t u s a n d t h e r e z o n i n g r e q u e s t , S t a f f r e c o m m e n d s t h a t o n e - h a l f o f t h e r e c o m m e n d e d w i d t h f o r o p e n s p a c e b e d e d i c a t e d t o t h e C i t y . T h e d e d i c a t i o n w o u l d i n c l u d e s o m e o f t h e c r e e k c h a n n e l b e c a u s e i t i s m e a s u r e d f r o m t h e c e n t e r l i n e o f t h e c r e e k . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : D e d i c a t i o n o f a n a r e a a d j a c e n t t o t h e c r e e k f o r d r a i n a g e a s r e c o m m e n d e d b y t h e M a s t e r P a r k s P l a n . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 1 - 2 " r e z o n i n g e x c e p t f o r t h e o p e n s p a c e a r e a i d e n t i f i e d o n t h e M a s t e r P a r k s P l a n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , W i n g f i e l d M a r t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e P a r k s D e p a r t m e n t w a s c o m f o r t a b l e w i t h a d e d i c a t i o n o f t h e l a n d a r e a b e t w e e n t h e c e n t e r l i n e o f t h e c r e e k a n d t h e t o p o f t h e b a n k , w h i c h w a s l e s s t h a n w h a t h a d b e e n o r i g i n a l l y r e c o m m e n d e d . S t a f f a l s o s u g g e s t e d t h a t t h e d e d i c a t e d a r e a b e r e z o n e d t o " O S " . M r . M a r t i n s p o k e b r i e f l y a n d c o n c u r r e d w i t h b o t h t h e d e d i c a t i o n r e q u i r e m e n t a n d t h e " O S " r e c l a s s i f i c a t i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " I - 2 " a n d " O S " f o r t h e c r e e k a r e a w h i c h i s t o b e d e d i c a t e d t o t h e C i t y . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 0 4 O w n e r : C e n t r a l C h u r c h o f t h e N a z a r e n e A p p l i c a n t : S a n d r a L a w h o n L o c a t i o n : 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : D a y C a r e C e n t e r S i z e : 1 . 0 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y & m u l t i f a m i l y , z o n e d " R - 2 " & P R D S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — C h u r c h , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " t o p e r m i t a d a y c a r e c e n t e r . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B a s e l i n e R o a d a n d L o e t s c h e r L a n e w h i c h i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e e a s t o f G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e t h a t w i l l b e u t i l i z e d f o r t h e d a y c a r e o p e r a t i o n . Z o n i n g i n t h e a r e a i s " R - 2 , " " R - 4 , " " C - 3 , " " 1 - 2 " a n d P R D . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " R - 2 " o n t w o s i d e s a n d a c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e z o n i n g i s " R - 2 . " D i r e c t l y a c r o s s B a s e l i n e R o a d , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d P R D . L a n d u s e i s a m i x o f s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , c h u r c h e s , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l w i t h t h e p r o p e r t y a d j o i n i n g a c h u r c h o n t h e e a s t a n d a v a c a n t t r a c t o n t h e s o u t h . A c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d o n t h e n o r t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d i s a n e n t r a n c e t o a m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 i t e m N o . 5 — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d ) G e y e r S p r i n g s E a s t i s t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a a n d i t r e c o m m e n d s a m i x e d r e s i d e n t i a l p a t t e r n f o r t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e f o r s e v e r a l b l o c k s i n e i t h e r d i r e c t i o n o f L o e t s c h e r L a n e . T h e p r o p o s e d " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g c h a n g e . S t a f f f e e l s t h a t a n e f f o r t s h o u l d b e m a d e t o a v o i d s t r i p p i n g o u t B a s e l i n e R o a d , a n d t h e r e i s c o n c e r n t h a t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g w o u l d e n c o u r a g e a c o n t i n u a t i o n o f t h e s t r i p p a t t e r n a n d c o m p o u n d s o m e o f t h e e x i s t i n g p r o b l e m s f o u n d a l o n g B a s e l i n e R o a d . O t h e r p o t e n t i a l i s s u e s i n c l u d e t r a f f i c a n d f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e . I f t h e d a y c a r e c e n t e r i s t h e i m m e d i a t e u s e , t h e n t h e " C - 3 " r e z o n i n g i s n o t n e e d e d . I n t h e " R - 2 " D i s t r i c t , d a y c a r e c e n t e r s a r e p e r m i t t e d a s c o n d i t i o n a l u s e s a n d o b t a i n i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t s h o u l d b e t h e p r o c e s s u t i l i z e d f o r t h i s l o c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n o f 1 5 f e e t w i l l b e r e q u i r e d . ( T h e o w n e r ' s e n g i n e e r n e e d s t o c l a r i f y t h e l o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e . ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d " C - 3 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e p r o b l e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u I y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 2 0 5 O w n e r : S t e p h a n i e G u e l W a l k e r A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 1 6 1 9 E a s t 3 r d S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " I - 2 " t o " R - 4 " P u r p o s e : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e S i z e : 0 . 3 4 a c r e E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 4 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 4 " E a s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s r e q u e s t i s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n b e c a u s e t h e p r o p e r t y o w n e r w o u l d l i k e t o m o v e a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e s i t e i n q u e s t i o n . T h e p r o p e r t y i s z o n e d " I - 2 " w h i c h d o e s n o t p e r m i t s i n g l e f a m i l y u s e s , a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e t w o l o t s t o t h e " R - 4 " D i s t r i c t . " R - 4 " i s b e i n g r e q u e s t e d b e c a u s e i t i s t h e b a s e r e s i d e n t i a l z o n e i n t h e n e i g h b o r h o o d a n d a l l o w s s i n g l e f a m i l y a n d t w o - f a m i l y u n i t s . T h e s i t e i s i n t h e E a s t L i t t l e R o c k n e i g h b o r h o o d a n d i s v a c a n t . E x i s t i n g z o n i n g f o u n d i n t h e a r e a i s " R - 4 , " " C - 3 , " " I - 2 " a n d " l - 3 . " T h e i n d u s t r i a l l a n d i s l o c a t e d p r i m a r i l y t o t h e w e s t o f B o n d S t r e e t a n d t h e r e s i d e n t i a l z o n i n g i s t o t h e e a s t o f B o n d S t r e e t b u t t h e r e i s n o e s t a b l i s h e d p a t t e r n . 1 6 1 9 E a s t 3 r d S t r e e t a b u t s " R - 4 " z o n i n g o n t w o s i d e s , a n d t h e l o t s a c r o s s b o t h E a s t 3 r d a n d B o n d S t r e e t s a r e z o n e d " R - 4 . " L a n d u s e i s v e r y s i m i l a r t o t h e z o n i n g w i t h s e v e r a l p a r c e l s v a c a n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 2 0 5 ( C o n t i n u e d ) I n o l d e r n e i g h b o r h o o d s , t h e C i t y s h o u l d m a k e e v e r y e f f o r t t o e n c o u r a g e i n f i l l d e v e l o p m e n t f o r r e s i d e n t i a l u s e s , a n d t h i s a r e a i s n o e x c e p t i o n . R e z o n i n g t h e s i t e t o a l l o w a r e s i d e n t i a l u s e i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e q u e s t . T h e E a s t L i t t l e R o c k P l a n i d e n t i f i e s B o n d S t r e e t a s t h e l i n e b e t w e e n i n d u s t r i a l a n d r e s i d e n t i a l u s e s , b u t S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d r e c l a s s i f i c a t i o n i s n o t a s i g n i f i c a n t d e p a r t u r e f r o m t h e p l a n ' s d i r e c t i o n a n d s h o u l d n o t h a v e a n i m p a c t o n t h e f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h e n e i g h b o r h o o d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " R - 4 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " R - 4 " a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 0 6 O w n e r : M a r y A n n B o i l s A p p l i c a n t : R o b e r t M . B r o w n L o c a t i o n : 1 - 3 0 a n d B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 1 . 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o m m e r c i a l ( n o n c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I n t e r s t a t e 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " E a s t — C o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — I n t e r s t a t e 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d o n B a s e l i n e R o a d a t t h e p o i n t w h e r e B a s e l i n e i n t e r s e c t s t h e I - 3 0 f r o n t a g e r o a d a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e l a n d f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . C u r r e n t l y , t h e e a s t e r n o n e - h a l f o f t h e s i t e i s v a c a n t a n d o n t h e w e s t e r n o n e - h a l f , t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g c o n v e n i e n c e s t o r e w i t h g a s p u m p s . N o p l a n s h a v e b e e n s u b m i t t e d b u t i t i s t h e S t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e e x i s t i n g u s e w i l l b e m o d e r n i z e d o r r e p l a c e d a n d t h e r e m a i n i n g a r e a w i l l b e u t i l i z e d f o r a n e w c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l a r e a i s a m i x o f v a r i o u s n o n r e s i d e n t i a l u s e s i n c l u d i n g a n a n i m a l c l i n i c a n d a m a j o r i n d u s t r i a l u s e t o t h e e a s t . T h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d a n d t o t h e s o u t h e a s t , t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n . Z o n i n g o f t h e a r e a i s " R - 2 , " " C - 3 , " " C - 4 " a n d " l - 2 . " T h e l a n d d i r e c t l y t o t h e e a s t i s z o n e d " R - 2 " a n d h a s a n u m b e r o f n o n c o n f o r m i n g u s e s o n i t r a n g i n g f r o m a u s e d c a r l o t t o a n i n d u s t r i a l o p e r a t i o n . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 0 6 ( C o n t i n u e d ) I n r e c e n t y e a r s , t h e C i t y h a s s u p p o r t e d a m i x o f " C - 3 , " " C - 4 " a n d " I - 2 " r e z o n i n g a l o n g I - 3 0 a n d t h e p r o p o s e d r e z o n i n g r e i n f o r c e s t h e e s t a b l i s h e d p a t t e r n . T h e G e y e r S p r i n g s W e s t P l a n d e s i g n a t e s t h e l a n d f o r c o m m e r c i a l u s e s o t h e r e i s n o p l a n i s s u e i n v o l v e d w i t h t h i s r e q u e s t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e r e q u e s t w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . 1 J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 0 7 O w n e r : A r n o l d s , I n c . A p p l i c a n t : E s s a A l l e y L o c a t i o n : 8 0 2 3 1 - 3 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : I n d u s t r i a l S i z e : 1 . 0 a c r e E x i s t i n g U s e : I n d u s t r i a l ( n o n c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I n t e r s t a t e 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — O f f i c e , z o n e d " C - 3 " W e s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " 1 - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y a t 8 0 2 3 I - 3 0 i s o c c u p i e d b y a n o n c o n f o r m i n g i n d u s t r i a l u s e a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " l - 2 . " T h e p l a n s a r e t o m a k e a n a d d i t i o n t o t h e e x i s t i n g b u i l d i n g b u t s i n c e t h e z o n i n g o r d i n a n c e p r o h i b i t s e x p a n s i o n o f n o n c o n f o r m i n g u s e s , a r e z o n i n g t o t h e a p p r o p r i a t e d i s t r i c t m u s t f i r s t b e g r a n t e d p r i o r t o a b u i l d i n g p e r m i t b e i n g i s s u e d . " I - 2 " i s n e e d e d i n t h i s s i t u a t i o n b e c a u s e t h e e x i s t i n g u s e i s a w h o l e s a l e a n d w a r e h o u s i n g o p e r a t i o n . T h e r e i s o n l y o n e s t r u c t u r e o n t h e s i t e w i t h a c c o m p a n y i n g d r i v e w a y s a n d n e c e s s a r y p a r k i n g a r e a s . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s s i n g l e f a m i l y , a m o b i l e h o m e p a r k , o f f i c e , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l a n d s e v e r a l v a c a n t p a r c e l s . D i r e c t l y t o t h e s o u t h t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n a n d o n t h e e a s t s i d e , t h e r e i s a n o f f i c e u s e . T o t h e w e s t , t h e l a n d i s c u r r e n t l y u n d e v e l o p e d . A d j a c e n t z o n i n g i s " R - 2 , " " C - 3 " a n d " l - 2 . " O t h e r z o n i n g i n t h e a r e a i n c l u d e s " M F - 1 2 , " " R - 5 " a n d " 0 - 3 " w h i c h i s a l l l o c a t e d o n I I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 0 7 ( C o n t i n u e d ) t h e n o r t h s i d e o f I - 3 0 . T h e " I - 2 " a r e a t o t h e w e s t i s a m i x o f o f f i c e a n d i n d u s t r i a l u s e s w i t h t h e S t a t e D e p a r t m e n t o f P o l l u t i o n C o n t r o l a n d E c o l o g y b e i n g a m a j o r u s e r o n N a t i o n a l D r i v e . A l o n g S t a n t o n R o a d t h e l a n d u s e p a t t e r n i s m i x e d b e c a u s e a m a j o r i t y o f l a n d w a s d e v e l o p e d b e f o r e b e i n g a n n e x e d t o t h e C i t y . T h e G e y e r S p r i n g s E a s t P l a n i d e n t i f i e s t h e p r o p e r t i e s f r o n t i n g I - 3 0 f o r a m i x o f o f f i c e a n d i n d u s t r i a l u s e s s o t h e " I - 2 " r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e r e c o m m e n d e d l a n d u s e p l a n . T h e r e a r e n o o u t s t a n d i n g i s s u e s a n d S t a f f s u p p o r t s t h e i n d u s t r i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 1 - 2 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 4 3 6 6 - A O w n e r : P h o e n i x B u i l d e r s A p p l i c a n t : W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s b y T i m o t h y E . D a t e r s L o c a t i o n : W e s t 2 6 t h S t r e e t & W a l k e r S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " R - 3 " P u r p o s e : S i n g l e f a m i l y S i z e : 3 . 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e 3 . 7 a c r e s o n W a l k e r S t r e e t f r o m " R - 2 " t o " R - 3 " a n d s u b d i v i d e t h e l a n d i n t o 2 2 l o t s . A n " R - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s b e i n g r e q u e s t e d b e c a u s e a m a j o r i t y o f t h e p r o p o s e d l o t s w i l l b e 5 0 f e e t a n d 5 3 f e e t w i d e w h i c h d o e s n o t m e e t t h e m i n i m u m l o t w i d t h s t a n d a r d f o r " R - 2 . " I n t h e " R - 2 " d i s t r i c t , t h e m i n i m u m l o t w i d t h i s 6 0 f e e t w i t h a l o t a r e a o f 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e r e v i s e d p l a t s h o w s f o u r t e e n 5 0 f o o t l o t s , s i x 5 3 f o o t l o t s a n d t w o 7 0 f o o t l o t s . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s a l l r e s i d e n t i a l , b e i n g e i t h e r " R - 2 " o r " R - 4 . " T o t h e s o u t h o f W e s t 2 8 t h S t r e e t t h e r e i s a l a r g e a r e a , t h e J o h n B a r r o w n e i g h b o r h o o d , t h a t i s z o n e d " R - 3 . " T h e l a n d u s e i s a l m o s t e x c l u s i v e l y s i n g l e f a m i l y w i t h s o m e d u p l e x e s l o c a t e d t o t h e n o r t h o n W a l k e r S t r e e t . A s i g n i f i c a n t p u b l i c u s e f o u n d i n t h e a r e a i s t h e P a r k v i e w H i g h S c h o o l w h i c h i s l o c a t e d t o t h e w e s t . A p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t , e s p e c i a l l y o n t h e w e s t s i d e o f W a l k e r S t r e e t . t J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 4 3 6 6 - A ( C o n t i n u e d ) I n t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d s , t h e b a s e z o n i n g i s " R - 2 " b u t t h e l o t s i z e s v a r y a s d o t h e t y p e s a n d s i z e s o f t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u s e s . I n t h e J o h n B a r r o w n e i g h b o r h o o d , t w o b l o c k s t o t h e s o u t h , t h e r e a r e a n u m b e r o f l o t s t h a t a r e l e s s t h a n 5 0 f e e t , s o i t c a n b e a r g u e d t h a t t h e r e i s n o e s t a b l i s h e d d e v e l o p m e n t p a t t e r n i n t h e a r e a . R e c e n t l y , t h e r e h a v e b e e n s e v e r a l s m a l l e r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s c o n s t r u c t e d i n t h e l o w t o m i d d l e p r i c e r a n g e , a n d i t d o e s n o t a p p e a r t h a t t h e y h a v e h a d a n i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d . T h e u n i t s h a v e b e e n b u i l t n o r t h a n d s o u t h o f W e s t 2 8 t h S t r e e t . I n 1 9 8 4 , a n " R - 4 " r e q u e s t w a s f i l e d f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . T h e r e z o n i n g w a s s u p p o r t e d b y t h e S t a f f a n d e n d o r s e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b u t d e n i e d b y t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e r e w a s s t r o n g o p p o s i t i o n f r o m t h e r e s i d e n t s o f t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d s a n d a p e t i t i o n w i t h 1 3 1 s i g n a t u r e s o p p o s e d t o t h e " R - 4 " r e z o n i n g w a s s u b m i t t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . W h a t i s b e i n g p r o p o s e d w i t h t h e r e q u e s t i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e l a n d , a n d S t a f f s u p p o r t s t h e " R - 3 " r e z o n i n g . C r e a t i n g s m a l l e r l o t s s h o u l d n o t d r a m a t i c a l l y a f f e c t t h e n e i g h b o r h o o d , a n d t h e d i f f e r e n c e i n t h e d e n s i t y b e t w e e n " R - 2 " a n d " R - 3 " i s n o t t h a t s i g n i f i c a n t . I f t h e p r o p e r t y r e m a i n s " R - 2 " a n d i s s u b d i v i d e d f o r s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t , t h e r e w o u l d b e t w o o r t h r e e f e w e r l o t s t h a t w h a t t h e p r o p o s e d " R - 3 " z o n i n g p e r m i t s . A s w i t h a n y r e z o n i n g c h a n g e w i t h i n a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d , t h e r e s i d e n t s a r e a l w a y s c o n c e r n e d w i t h i m p a c t s o r c h a n g e s a n d t h i s r e q u e s t i s n o d i f f e r e n t . T o h e l p m i n i m i z e a n y p o t e n t i a l i m p a c t , c e r t a i n d e s i g n e l e m e n t s s h o u l d b e i n c o r p o r a t e d i n t o t h e p l a t t o a c c o m p l i s h t h i s a n d h e l p p r o t e c t t h e e s t a b l i s h e d n e i g h b o r h o o d . T h r o u g h t r a f f i c i n a n e i g h b o r h o o d c a n b e a d i s r u p t i v e i n f l u e n c e t o i t s r e s i d e n t s . T o a d d r e s s t h i s p o t e n t i a l p r o b l e m , i t i s r e c o m m e n d e d t h a t t h e s t r e e t s e r v i n g t h e p r o p o s e d l o t s b e t e r m i n a t e d w i t h a c u l - d e - s a c t o a v o i d a c o n n e c t i o n f r o m W a l k e r S t r e e t t o t h e e x i s t i n g E l k h a r t D r i v e . T h i s h a s b e e n a c h i e v e d t h r o u g h a r e v i s e d p l a t w h i c h n o w s h o w s a c u l - d e - s a c f o r t h e n e w s t r e e t . B y c u l - d e - s a c i n g t h e s t r e e t , a b u f f e r i s a l s o p r o v i d e d b e t w e e n t h e s m a l l e r l o t s a n d t h e e x i s t i n g " R - 2 " d e v e l o p m e n t t o t h e s o u t h . A n o t h e r I J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 4 3 6 6 - A ( C o n t i n u e d ) m e t h o d o f p r o v i d i n g a d d i t i o n a l b u f f e r i n g i s t o p r e s e r v e a s m a n y o f t h e t r e e s a s p o s s i b l e a l o n g t h e p e r i m e t e r o f t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t a n d t h i s c a n b e a c h i e v e d t h r o u g h a p r o v i s i o n i n t h e r e z o n i n g a n d a r e s t r i c t i o n i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e f o r t h e s u b d i v i s i o n . T h e d e v e l o p e r h a s a g r e e d t o t h i s r e q u i r e m e n t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " R - 3 " r e z o n i n g c o n d i t i o n e d u p o n t h e r e z o n i n g o r d i n a n c e a n d t h e B i l l o f A s s u r a n c e f o r t h e p l a t p r o v i d i n g f o r a 2 5 f o o t g r e e n s t r i p a l o n g W e s t 2 6 t h S t r e e t w h e r e i n a l l t r e e s 4 " o r l a r g e r i n c a l i p e r ( m e a s u r e d o n e f o o t a b o v e g r o u n d l e v e l ) s h a l l b e r e t a i n e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u I y 1 1 , 1 9 8 9 ) ( I t e m N o . F , t h e p r e l i m i n a r y p l a t , a n d i t e m N o . 9 w e r e d i s c u s s e d t o g e t h e r . ) T h e a p p l i c a n t , J o e W h i t e , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l i n t e r e s t e d r e s i d e n t s i n a t t e n d a n c e . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f d i s c u s s e d t h e p r o p o s e d p l a t a n d i n d i c a t e d t h a t t h e r e v i s e d p l a t a p p e a r e d t o a d d r e s s a l l o f t h e c o n c e r n s o f t h e n e i g h b o r h o o d . J o e W h i t e s p o k e b r i e f l y a n d a g r e e d t o t h e v a r i o u s r e c o m m e n d a t i o n s . J a m e s M i n o r , r e p r e s e n t i n g E l k h a r t D r i v e , E l k a r t C o u r t a n d W e s t 2 6 t h S t r e e t , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . M i n o r r e a d a s t a t e m e n t a n d s a i d t h a t t h e d e v e l o p e r h a s m a d e s o m e c o n c e s s i o n s a n d t h e n e i g h b o r h o o d w a s w i t h d r a w i n g i t s o p p o s i t i o n t o t h e r e z o n i n g a n d s u b d i v i s i o n p l a t . H e r e v i e w e d t h e c o n c e s s i o n s w h i c h i n c l u d e d : ( 1 ) a s i x f o o t p r i v a c y f e n c e a l o n g W e s t 2 6 t h S t r e e t , t o b e e r e c t e d p r i o r t o c o n s t r u c t i o n ; ( 2 ) a 2 5 f o o t b u f f e r s t r i p o n W e s t 2 6 t h S t r e e t a n d a B i l l o f A s s u r a n c e t o p r o h i b i t f u t u r e h o m e o w n e r s f r o m c u t t i n g d o w n t h e t r e e s o r t h e f e n c e ; ( 3 ) a n o a c c e s s e a s e m e n t o n t h e r e a r l o t s o n W e s t 2 6 t h S t r e e t ; a n d ( 4 ) c u r b a n d g u t t e r o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t 2 6 t h S t r e e t . M r . M i n o r t h e n s u b m i t t e d t h e w r i t t e n s t a t e m e n t t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " R - 3 " s u b j e c t t o c o n d i t i o n s a s o u t l i n e d b y S t a f f . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 — O t h e r M a t t e r s / O r d i n a n c e A m e n d m e n t R e q u e s t : P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n s i d e r a t i o n o f a n o r d i n a n c e a m e n d m e n t . T h e p r o p o s e d o r d i n a n c e r e g u l a t e s t h e p l a c e m e n t o f p o r t a b l e c o m m e r c i a l g r a d e b u i l d i n g s f o r u s e b y t h e . L i t t l e R o c k P u b l i c S c h o o l s y s t e m . S T A F F R E P O R T : T h e P l a n n i n g S t a f f a n d P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t h a v e b e e n w o r k i n g w i t h t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t f o r s e v e r a l m o n t h s t o d e v e l o p a p r o c e s s f o r d e a l i n g w i t h t h e m a n y p o r t a b l e c l a s s r o o m s a n d o t h e r s t r u c t u r e s u s e d b y m o s t s c h o o l s i t e s . T h e Z o n i n g O r d i n a n c e d o e s n o t c u r r e n t l y c o n t a i n a d e q u a t e s t r u c t u r i n g w i t h i n t h e v a r i o u s a r t i c l e s t o r e g u l a t e t h i s a c t i v i t y , e i t h e r b y b u l k o r u s e . T h e p r o p o s e d o r d i n a n c e w i l l p u l l t o g e t h e r t h e n e e d e d e l e m e n t s f o r r e g u l a t i o n u n d e r o n e s e c t i o n o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e . T h i s i n s t r u m e n t h a s b e e n r e v i e w e d b y t h e S c h o o l B o a r d S ' t a f f a n d C i t y A t t o r n e y . T h e i r c o n c e r n s a n d s u g g e s t i o n s h a v e b e e n i n c o r p o r a t e d i n D r a f t 2 a s p r e s e n t e d . T h i s d r a f t i n c o r p o r a t e s e l e m e n t s a s f o l l o w s : a g e n e r a l p u r p o s e s e c t i o n i d e n t i f y i n g t e m p o r a r y p u b l i c s c h o o l b u i l d i n g s ; a g u i d e l i n e f o r d e c i s i o n m a k i n g ; d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s ; s i t e p l a n p r o c e s s ; a n d t h e a d m i n i s t r a t i v e p r o c e s s . I n a d d i t i o n t o t h e s e e l e m e n t s , t h e o r d i n a n c e c o n t a i n s u s e p r o v i s i o n s l i m i t i n g t h e o c c u p a n c y o f b u i l d i n g s a n d u s e s t o a f i v e - y e a r p e r i o d a s d e t e r m i n e d b y t h e P l a n n i n g D i r e c t o r . T h e c l o s i n g s e c t i o n i n t h e o r d i n a n c e i s a s u n s e t p r o v i s i o n w h e r e b y t h i s a r t i c l e w i t h i n t h e o r d i n a n c e w i l l a u t o m a t i c a l l y t e r m i n a t e a t t h e e n d o f f i v e c a l e n d a r y e a r s f r o m t h e d a y o f a d o p t i o n . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e o r d i n a n c e a s p r e s e n t e d . J u l y 1 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e S t a f f m a d e a b r i e f p r e s e n t a t i o n o f t h e p r o p o s e d o r d i n a n c e a n d i t s i m p l i c a t i o n s . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e m a t t e r b r i e f l y . S e v e r a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d c o n c e r n i n g t h e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e o r d i n a n c e a n d i t s n a r r o w c o n s t r u c t i o n c o v e r i n g t h e L i t t l e R o c k D i s t r i c t . T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t t h i s m a t t e r s h o u l d b e p l a c e d o n t h e c o n s e n t . : g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s , 5 a b s e n t . I D R A F T N O . 2 P a g e 1 O R D I N A N C E A N O R D I N A N C E A M E N D I N G A R T I C L E V , C H A P T E R 3 6 , O F T H E C O D E O F O R D I N A N C E S O F T H E C I T Y O F L I T T L E R O C K , A R K A N S A S P R O V I D I N G F O R T H E E S T A B L I S H M E N T O F R E G U L A T I O N O F T E M P O R A R Y P U B L I C S C H O O L B U I L D I N G S / U S E S ; E S T A B L I S H I N G A S U N S E T P R O V I S I O N A N D D E C L A R I N G A N E M E R G E N C Y B E I T O R D A I N E D B Y T H E B O A R D O F D I R E C T O R S O F T H E C I T Y O F L I T T L E R O C K , A R K A N S A S . S E C T I O N 1 . T h a t A r t i c l e V , C h a p t e r 3 6 , o f t h e C o d e o f O r d i n a n c e s b e a m e n d e d t o p r o v i d e f o r t h e i n s e r t i o n o f a n e w s e c t i o n t o b e n u m b e r e d 3 6 - 2 0 3 , a n d t o r e a d a s f o l l o w s : S E C T I O N 3 6 - 2 0 3 . T E M P O R A R Y P U B L I C S C H O O L B U I L D I N G S A N D U S E S . ( a ) G E N E R A L P U R P O S E . T h e p u r p o s e o f t h i s s e c t i o n i s t o p r o v i d e p r o c e d u r e s f o r t h e p l a c e m e n t o f a c c e s s o r y b u i l d i n g s / u s e s o n p r o p e r t i e s o w n e d b y a n d f o r t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t a n d t o e s t a b l i s h s t a n d a r d s b y w h i c h s u c h b u i l d i n g s / u s e s c a n b e e v a l u a t e d . O n l y t h o s e s t r u c t u r a l t y p e s a n d u s e s i d e n t i f i e d m a y b e p l a c e d o n a n y s c h o o l p r o p e r t y i n a n y z o n i n g d i s t r i c t w h e r e l i s t e d . I n a l l i n s t a n c e s , t h e s p e c i f i c s i t e p l a n t o b e u s e d f o r p l a c e m e n t s h a l l r e c e i v e d e t a i l e d a d m i n i s t r a t i v e r e v i e w . T h e P l a n n i n g D i r e c t o r s h a l l h a v e a u t h o r i t y t o a p p r o v e p l a c e m e n t o f b u i l d i n g s / u s e s f o r a p e r i o d o f u p t o f i v e ( 5 ) y e a r s , a f t e r w h i c h s a i d b u i l d i n g s / u s e s s h a l l b e r e m o v e d . A p p e a l s m a y b e f i l e d w i t h t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t w i t h i n t h i r t y ( 3 0 ) d a y s o f a d e n i a l b y t h e D i r e c t o r . ( b ) G U I D E L I N E S F O R D E C I S I O N . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t o a p p r o v e a s i t e l o c a t i o n f o r a t e m p o r a r y s c h o o l b u i l d i n g / u s e , t h e P l a n n i n g D i r e c t o r m a y c o n s i d e r , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h e r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t , L i t t l e R o c k B u i l d i n g C o d e O f f i c i a l , a n d t h e C i t y E n g i n e e r . T h e D i r e c t o r s h a l l c a u s e a f i e l d i n s p e c t i o n t o b e m a d e o f t h e p r o p o s e d s i t e f o r p u r p o s e s o f e v a l u a t i n g t h e p r o p o s a l . T h e a d o p t e d n e i g h b o r h o o d l a n d u s e p l a n , c o m m u n i t y f a c i l i t i e s p l a n o r o t h e r m a s t e r p l a n c o m p o n e n t s s h a l l b e c o n s i d e r e d . D R A F T N O . 2 P a g e 2 ( c ) D E V E L O P M E N T S T A N D A R D S . I n c a r r y i n g o u t t h e p u r p o s e o f t h i s s e c t i o n , t h e f o l l o w i n g u s e a n d d e s i g n s t a n d a r d s s h a l l b e s u b j e c t t o t h e r e v i e w a n d a p p r o v a l o f t h e P l a n n i n g D i r e c t o r . T h e a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e s e s t a n d a r d s a n d c o m p l i a n c e t h e r e w i t h s h a l l b e d e t e r m i n e d f o r e a c h s p e c i f i c p l a c e m e n t o f a t e m p o r a r y s c h o o l b u i l d i n g / u s e . 1 . T h e p r o p o s e d u s e i s d e s i g n e d , l o c a t e d a n d p r o p o s e d t o b e o p e r a t e d s u c h t h a t t h e p u b l i c h e a l t h , s a f e t y , w e l f a r e a n d c o n v e n i e n c e w i l l b e p r o m o t e d . 2 . T h e p r o p o s e d l a n d u s e i s c o m p a t i b l e w i t h , a n d w i l l n o t a d v e r s e l y a f f e c t , o t h e r p r o p e r t i e s i n t h e a r e a w h e r e i t i s p r o p o s e d t o b e l o c a t e d . 3 . T h e c u r r e n t z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n o f t h e l a n d p e r m i t s a p u b l i c s c h o o l a s a u s e b y r i g h t o r c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t . 4 . T h e s i z e a n d s h a p e o f t h e s i t e a n d t h e s i z e , s h a p e a n d a r r a n g e m e n t o f p r o p o s e d s t r u c t u r e s a r e i n k e e p i n g w i t h t h e i n t e n t o f t h i s c h a p t e r . 5 . T h e i n t e r n a l s t r e e t s y s t e m , i n g r e s s a n d e g r e s s , o f f - s t r e e t p a r k i n g , l o a d i n g a r e a s , a n d p e d e s t r i a n w a y s a r e a d e q u a t e . 6 . S a f e g u a r d s p r o p o s e d t o l i m i t n o x i o u s o r o f f e n s i v e e m i s s i o n s , i n c l u d i n g l i g h t i n g , n o i s e , g l a r e , d u s t a n d o d o r , a r e a d d r e s s e d . 7 . P r o p o s e d l a n d s c a p i n g a n d s c r e e n i n g a r e i n a c c o r d a n c e w i t h t h e C i t y o f L i t t l e R o c k L a n d s c a p e O r d i n a n c e . ( d ) S I T E P L A N S U B M I S S I O N . T h e s u b m i s s i o n r e q u i r e m e n t s f o r t h e r e v i e w o f a s i t e p l a n b y t h e P l a n n i n g D i r e c t o r s h a l l i n c l u d e t h e f o l l o w i n g : 1 . A s i t e p l a n t o b e s u b m i t t e d o n w h i t e p a p e r n o l a r g e r t h a n t w e n t y - f o u r ( 2 4 ) i n c h e s b y t h i r t y - s i x ( 3 6 ) i n c h e s a n d n o s m a l l e r t h a n t w e l v e ( 1 2 ) i n c h e s b y t w e n t y - f o u r ( 2 4 ) i n c h e s a n d i n c l u d i n g : a . G r a p h i c s c a l e a n d n o r t h a r r o w . b . L o t l i n e s . D R A F T N O . 2 P a g e 3 c . E x i s t i n g a n d p r o p o s e d v e h i c u l a r a n d p e d e s t r i a n c i r c u l a t i o n s y s t e m s , i n c l u d i n g s t r e e t s , a l l e y s , w a l k w a y s , s e r v i c e a r e a s a n d l o a d i n g a r e a s , t h e l o c a t i o n a n d a r r a n g e m e n t o f o f f - s t r e e t p a r k i n g a r e a s , a n d a l l p o i n t s o f v e h i c u l a r i n g r e s s a n d e g r e s s . d . P r o p o s e d p e r i m e t e r t r e a t m e n t o f t h e p r o p e r t y i n d i c a t i n g s c r e e n i n g m a t e r i a l s t o b e u s e d i n c l u d i n g f e n c e s , w a l l s a n d p l a n t m a t e r i a l s t o g e t h e r w i t h a d e s c r i p t i o n o f t h e u s e s , s e t b a c k s a n d t h e i r r e l a t i o n s h i p t o s u r r o u n d i n g a r e a s . e . L o c a t i o n a n d d i m e n s i o n o f a l l e x i s t i n g a n d p r o p o s e d u t i l i t y a n d s t r e e t e a s e m e n t s a n d a l l e x i s t i n g p u b l i c i m p r o v e m e n t s w i t h i n t h e s i t e . f . P r o p o s e d l o c a t i o n o f s t r u c t u r e s a n d s t r u c t u r a l d i m e n s i o n s , d i s t a n c e s b e t w e e n b u i l d i n g s , a n d d i s t a n c e s f r o m s t r u c t u r e s t o p r o p e r t y l i n e s . 2 . A n a p p l i c a t i o n f o r m p r o p e r l y e x e c u t e d . ( e ) F I L I N G A N D A D M I N I S T R A T I V E P R O C E D U R E . T h e r e v i e w p r o c e d u r e o c c u r s w h e n i n i t i a t e d b y a n a g e n t o f t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . T h e a p p l i c a t i o n a n d s u p p o r t i n g d a t a s h a l l b e f i l e d w i t h t h e O f f i c e o f C o m p r e h e n s i v e P l a n n i n g . A t t h a t t i m e , t h e p l a n w i l l b e a s s e s s e d f o r c o m p a t i b i l i t y w i t h s t a n d a r d s a n d g u i d e l i n e s p r o v i d e d h e r e i n . T h e P l a n n i n g D i r e c t o r s h a l l c a u s e c o p i e s o f a p p l i c a t i o n m a t e r i a l s t o b e s u b m i t t e d t o c i t y d e p a r t m e n t s o r p u b l i c a g e n c i e s a s n e c e s s a r y t o o b t a i n t h e i r c o m m e n t s o n t h e p r o p o s a l . T h e c o m m e n t s o f t h e r e s p o n d e n t s w i l l b e r e c e i v e d , a s s e s s e d a n d m a d e a p a r t o f t h e p e r m a n e n t r e c o r d . T h e P l a n n i n g D i r e c t o r w i l l r e v i e w t h e a p p l i c a t i o n a n d c o m m e n t s r e c e i v e d a n d m a k e a d e c i s i o n w h i c h s h a l l b e e i t h e r : ( 1 ) a p p r o v a l , i n w h i c h c a s e a b u i l d i n g p e r m i t s h a l l b e i s s u e d ; ( 2 ) d e n i a l , i n w h i c h c a s e a r e v i s e d p l a n m a y b e s u b m i t t e d i n r e s p o n s e t o d e f i c i e n c i e s n o t e d ; o r ( 3 ) c o n d i t i o n a l a p p r o v a l , i n w h i c h i n s t a n c e t h e c o n d i t i o n s s e t f o r t h b y t h e D i r e c t o r s h a l l b e s p e c i f i c a l l y r e f l e c t e d o n t h e a p p r o v e d s i t e p l a n . I n n o i n s t a n c e s h a l l t h e i n i t i a l r e v i e w p r o c e s s e x c e e d t w e n t y - o n e ( 2 1 ) c o n s e c u t i v e d a y s f r o m t h e f i l i n g d a t e . D R A F T N O . 2 P a g e 4 ( f ) U S E P R O V I S I O N S . T h e p r o v i s i o n s o f t h e s e r e g u l a t i o n s s h a l l e x t e n d t o a c c e s s o r y u s e s w i t h i n t e m p o r a r y b u i l d i n g s u t i l i z e d b y t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . A p p r o v a l s o f b u i l d i n g s a n d u s e s s h a l l b e l i m i t e d t o u p t o a f i v e - y e a r p e r i o d , a s d e t e r m i n e d b y t h e P l a n n i n g D i r e c t o r . E a c h b u i l d i n g / u s e a u t h o r i z e d b y t h e P l a n n i n g D i r e c t o r s h a l l b e r e m o v e d f r o m t h e s i t e a f t e r e x p i r a t i o n o f t h e a p p r o v e d t i m e p e r i o d . ( g ) S U N S E T P R O V I S I O N . T h e p r o v i s i o n s o f t h i s S e c t i o n 3 6 - 2 0 3 s h a l l a u t o m a t i c a l l y t e r m i n a t e a f t e r a p e r i o d o f f i v e ( 5 ) c a l e n d a r y e a r s f r o m t h e d a t e o f a d o p t i o n . S E C T I O N 2 . T h a t u n l e s s t h e p r o v i s i o n s o f t h i s o r d i n a n c e a r e p u t i n t o e f f e c t i m m e d i a t e l y , t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t w i l l b e u n a b l e t o p r o m p t l y m e e t e n r o l l m e n t a n d s p e c i a l p r o g r a m r e q u i r e m e n t s , a n d t h e p u b l i c p e a c e , h e a l t h , s a f e t y a n d w e l f a r e o f t h e c i t i z e n s o f L i t t l e R o c k w i l l b e a d v e r s e l y a f f e c t e d . T h e r e f o r e , a n e m e r g e n c y i s h e r e b y d e c l a r e d t o e x i s t a n d t h i s o r d i n a n c e s h a l l b e i n f u l l f o r c e a n d e f f e c t i m m e d i a t e l y a f t e r i t s p a s s a g e . P A S S E D : A T T E S T : C i t y C l e r k M a y o r J u I y 1 1 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 3 : 3 0 p . m . D A T E : 8 Z + ' ~ e c r e t a r y C h a i r m a n