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HomeMy WebLinkAboutpc_04 18 1989s L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N M I N U T E R E C O R D A P R I L 1 8 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l I C a l I a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e i g h t i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : M a r t h a M i I l e r J o h n S c h l e r e t h F r e d P e r k i n s R o s e C o l l i n s K a t h l e e n O l e s o n B i l l R e c t o r J o h n M c D a n i e l S t e p h e n L e e k M e m b e r s a b s e n t : W a l t e r R i d d i c k I I I C o n n i e W h i t f i e l d J e r i l y n N i c h o l s o n C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s I l R E Z O N I N G H E A R I N G A P R I L 1 8 , 1 9 8 9 D E F E R R E D I T E M S A . Z - 5 1 1 9 S t a g e c o a c h R o a d 8 B r o d i e L a n e R - 2 t o 1 - 2 B . Z - 5 0 9 6 K a n i s 8 C o o p e r O r b i t R o a d s R - 2 t o C - 4 C . E l g o r P r o p e r t y P r e l i m i n a r y P l a t D . Z - 5 0 9 6 - A E l g o r C o m m e r c i a l P U D E . M a s t e r S t r e e t P l a n A m e n d m e n t f o r t h e 3 6 t h S t r e e t E x t e n s i o n F . F o x b o r o P h a s e I I ( S - 3 3 7 - B ) R E Z O N I N G I T E M S 1 . Z - 4 7 4 3 - B C a n t r e l l R o a d 8 R i v e r f r o n t D r . I — 2 t o C - 4 2 . Z - 5 1 6 6 2 9 0 1 W o l f e S t r e e t R - 4 t o C - 1 3 . Z - 5 1 6 7 1 4 1 7 C h e s t e r S t r e e t C - 3 t o R - 4 4 . Z - 5 1 7 1 W . 6 5 t h S t r e e t 8 B u t l e r R o a d C - 3 t o C - 4 O T H E R M A T T E R S 5 . R e v o c a t i o n o f a n e x i s t i n g P R D ( K a n i s 8 A l d e r s g a t e R o a d ) 6 . R i g h t - o f - w a y a b a n d o n m e n t — W . 1 5 t h S t r e e t b e t w e e n J o n e s 8 W o o d r o w S t r e e t s A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 1 1 9 O w n e r : E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h A p p l i c a n t : M a x M c l n t o s h L o c a t i o n : S t a g e c o a c h R o a d a n d B r o d i e L a n e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l S i z e : 2 . 2 1 a c r e s E x i s t i n g U s e : A u t o r e p a i r S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s l o c a t e d o n S t a g e c o a c h R o a d a t B r o d i e L a n e a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 . " T h e t r a c t o f l a n d i s 2 . 2 a c r e s i n s i z e a n d h a s o n e l a r g e s t r u c t u r e o n i t . A t t h e t i m e o f t h e f i e l d i n v e s t i g a t i o n , t h e b u i l d i n g a p p e a r e d t o b e v a c a n t b u t t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n d o e s l i s t a u t o r e p a i r a s t h e p r e s e n t u s e . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s a l l " R - 2 . " L a n d u s e i s a m i x e d p a t t e r n a n d i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l a n d a p u b l i c s c h o o l . T h e m o s t s i g n i f i c a n t n o n - r e s i d e n t i a l u s e i s a b l o c k m a n u f a c t u r i n g p l a n t t h a t a b u t s t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r . O t h e r u s e s i n c l o s e p r o x i m i t y t o t h e p r o p e r t y a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s a n d a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a c r o s s B r o d i e L a n e t o t h e e a s t . A l l o f t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g a n d s o m e o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t . T h e a d o p t e d 6 5 t h S t r e e t W e s t D i s t r i c t P l a n s h o w s t h e p r o p e r t y a n d t h e b l o c k p l a n t a s i n d u s t r i a l s o t h e " I - 2 " r e q u e s t c o n f o r m s t o t h e p l a n . B e c a u s e o f t h e e s t a b l i s h e d n o n r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d , t h e r e q u e s t e d " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n s h o u l d o n l y h a v e a m i n i m a l i m p a c t o n t h e a r e a a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e z o n i n g . ' I A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e r n N o . A — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . A d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e s u r v e y r e f l e c t s a n e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y o f 4 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . T h e s e c t i o n o f B r o d i e L a n e t h a t a b u t s t h e p r o p e r t y i s c o n s i d e r e d a c o m m e r c i a l s t r e e t w h i c h r e q u i r e s a 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y o r 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e f i v e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . H a r r i s s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h a n d d i s c u s s e d t h e S t a f f r e p o r t . H e w e n t o n t o p r e s e n t s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p e r t y a n d s a i d t h a t t h e 2 . 2 a c r e s w a s o r i g i n a l l y o c c u p i e d b y a c o n s t r u c t i o n c o m p a n y a n d t h e b l o c k p l a n t w a s l o c a t e d o n t h e 5 . 2 5 a c r e t r a c t . M r . H a r r i s r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d L a n d U s e P l a n i d e n t i f i e d t h e l a n d f o r i n d u s t r i a l u s e a n d t h a t w a s w h y a n " 1 - 2 " r e q u e s t w a s f i l e d . H e s a i d t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d f o r a w h i l e b u t i t w a s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d a n d t h e r e w a s n o s p e c i f i c u s e o r a b u y e r . M r . H a r r i s s a i d h e w a s u n a w a r e o f a n y o p p o s i t i o n . G a r y W o o d s , a n o b j e c t o r , s a i d t h e e n t i r e n e i g h b o r h o o d w a s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g . H e d i s c u s s e d t h e a r e a w h i c h h e d e s c r i b e d a s a v i a b l e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d w i t h s o m e s i g n i f i c a n t r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s . D r . W o o d s s a i d t h e b l o c k p l a n t w a s n o t v e r y v i s i b l e a n d m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s . H a n k P o r t e r , a r e s i d e n t d i r e c t l y a c r o s s S t a g e c o a c h R o a d , a l s o o b j e c t e d t o t h e r e z o n i n g . M r . P o r t e r s a i d t h e p r o p e r t y h a s b e e n v a c a n t s i n c e J u n e a n d t h e n d e s c r i b e d t h e S t a g e c o a c h R o a d / B r o d i e L a n e a r e a . M r . H a r r i s d i s c u s s e d t h e r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n i s s u e a n d s a i d t h e p r o p o s e d r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n . H e w e n t o n t o s a y t h a t " I - 2 " w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e p l a n a n d s a i d t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e w a s b u i l t t o a c c o m m o d a t e a n i n d u s t r i a l u s e . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 i t e m N o . A — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s a n d t h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e p l a n . C o m m i s s i o n e r J o h n M c D a n i e l s a i d t h e a r e a w a s m o s t l y r e s i d e n t i a l a n d t h e r e w a s a n e e d t o p r o t e c t t h e S t a g e c o a c h R o a d f r o n t a g e . T h e r e w e r e s o m e m o r e c o m m e n t s , a n d t h e n a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e e i g h t o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e v i e w e d t h e r e q u e s t a n d p r e s e n t e d a m o d i f i e d r e c o m m e n d a t i o n o f " C - 1 " f o r t h e e n t i r e p a r c e l e x c e p t f o r a 2 5 ' 1 0 0 ' t r i p a d j a c e n t t o t h e w e s t p r o p e r t y l i n e w h i c h w o u l d r e m a i n " R - 2 " s i n g l e f a m i l y . M r . H a r r i s r e s p o n d e d t o t h e S t a f f ' s n e w p o s i t i o n a n d t h e n p r o c e e d e d t o d i s c u s s s o m e p o s s i b l e a l t e r n a t i v e s o r o p t i o n s . H e s a i d t h e i d e a l s o l u t i o n w o u l d b e f o r G a r y W o o d s t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y b u t h e w a s n o t i n t e r e s t e d i n d e f e r r i n g t h e r e z o n i n g b e c a u s e o f D r . W o o d s ' r o p o s a l . T h e r e w e r e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e a b o u t s e l l i n g t h e s i t e a n d o t h e r i s s u e s . M r . H a r r i s t h e n i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d t o a p a r t s c o m p a n y a n d d e s c r i b e d t h e b u s i n e s s . H e s a i d t h e c o m p a n y s o l d p a r t s a n d r e c o n s t r u c t e d c a r s b u t e m p h a s i z e d t h a t t h e b u s i n e s s w a s n o t a s a l v a g e o r j u n k y a r d o p e r a t i o n . M r . H a r r i s s a i d t h e b u s i n e s s w i l l h a v e s o m e o u t s i d e d i s p l a y a n d t h e t e n a n t w a s a w a r e o f t h e f a c t t h a t h e m u s t c o m p l y w i t h a l l t h e r e g u l a t i o n s f o r t h e a p p r o p r i a t e z o n i n g d i s t r i c t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e u s e a n d w h a t w a s p e r m i t t e d i n e i t h e r t h e " C - 4 " o r " 1 - 2 " d i s t r i c t s . M r . H a r r i s c o n t i n u e d b y e x p r e s s i n g s o m e c o n c e r n s a b o u t b r e a k i n g u p t h e s i t e w i t h b u f f e r s a n d s p l i t t i n g t h e p r o p e r t y b e t w e e n t w o z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s b e c a u s e o f i t s s i z e . H e s u g g e s t e d " C - 4 " f o r t h e e n t i r e t r a c t a s a p o s s i b l e a l t e r n a t i v e b u t r e m i n d e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d p l a n s h o w s l i g h t i n d u s t r i a l , o r " l - 2 , " f o r t h e s i t e a n d S t a f f i n i t i a l l y r e c o m m e n d e d " I - 2 . " M r . H a r r i s c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t t h e o w n e r s t i l l w a n t e d t o m a r k e t t h e p r o p e r t y a n d h e m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a b o u t s p l i t t i n g t h e z o n i n g b e t w e e n " C - 1 " a n d " C - 4 " o r " l - 2 . " G a r y W o o d s a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s u b m i t t e d a p e t i t i o n w i t h 1 9 n a m e s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t . D r . W o o d s w e n t o n t o d e s c r i b e a n " I - 2 " D i s t r i c t a n d s a i d i t d i d n o t A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 i t e m N o . A — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) f i t w i t h t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . H e s a i d n o b e n e f i t w o u l d b e g a i n e d b y r e z o n i n g t h e s i t e a n d d e s c r i b e d t h e e x i s t i n g u s e s . D r . W o o d s s a i d t h e r e s i d e n t s w e r e n o t h a p p y w i t h " I - 2 " o r u s i n g a s p l i t z o n i n g a n d s u g g e s t e d t h a t t h e e x i s t i n g n o n - c o n f o r m i n g s t a t u s s h o u l d b e m a i n t a i n e d . D r . W o o d s a l s o t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e h a d b e e n u n a b l e t o m e e t w i t h M r . H a r r i s s i n c e t h e l a s t m e e t i n g . T h e r e w a s a d d i t i o n a l d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s i n c l u d i n g d e f e r r i n g t h e r e q u e s t . M r . H a r r i s s a i d h e w a s w i l l i n g t o w o r k t o w a r d a c o m p r o m i s e a n d t h e r e w a s n o t i m e c o n s t r a i n t . D r . W o o d s c o n c u r r e d w i t h M r . H a r r i s ' o m m e n t s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l i n t e r e s t e d r e s i d e n t s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a l e t t e r r e q u e s t i n g t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d a g a i n a n d t h a t o n e o f t h e r e s i d e n t s , D r . G a r y W o o d s , w a s i n a g r e e m e n t w i t h t h e d e f e r r a l . T h e i s s u e w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a , b u t t h e n r e m o v e d f r o m t h e c o n s e n t a g e n d a a t t h e r e q u e s t o f t h e r e s i d e n t s . A t t h e s t a r t o f t h e h e a r i n g , a r e p r e s e n t a t i v e o f t h e n e i g h b o r h o o d s a i d t h a t r e s i d e n t s n o w a g r e e d t o d e f e r r i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t . A m o t i o n w a s m a d e t o a m e n d t h e c o n s e n t a g e n d a a n d a d d I t e m A ( Z - 5 1 1 9 ) . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 O w n e r : E l g o r P r o p e r t i e s , I n c . A p p l i c a n t : J o h n A . C a s t i n L o c a t i o n : K a n i s R o a d a t C o o p e r O r b i t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " P u r p o s e : M u l t i f a m i l y , o f f i c e a n d c o m m e r c i a l S i z e : 1 3 . 5 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " E a s t - V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , u n c l a s s i f i e d P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 3 . 5 a c r e s f o r a m i x o f o f f i c e , m u l t i f a m i l y a n d c o m m e r c i a l u s e s . T h e p r o p o s e d c l a s s i f i c a t i o n s a n d a c r e a g e a r e : " 0 - 2 " — 1 . 5 a c r e s " C - 2 " — 2 . 3 a c r e s " M F - 1 8 " — 9 . 6 a c r e s ( B o t h t h e " 0 - 2 " a n d " C - 2 " d i s t r i c t s h a v e s i t e a r e a r e q u i r e m e n t s u n l e s s t h e l a n d i s a p l a t t e d l o t . " 0 - 2 " r e q u i r e s 2 a c r e s a n d " C - 2 " h a s a 5 a c r e m i n i m u m . ) T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d a n d a t t h e p o i n t w h e r e b o t h C o o p e r O r b i t a n d K e r b y R o a d s i n t e r s e c t a t K a n i s R o a d . A s b u r y R o a d a l o n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y i s j u s t a p l a t t e d s t r e e t a n d i s n o t o p e n . A b u t t i n g t h e s i t e o n t h e w e s t a r e t h e C i t y l i m i t s w h i c h e x t e n d t o t h e n o r t h a n d s o u t h o f K a n i s R o a d . " R - 2 " i s t h e z o n i n g i n t h e a r e a a n d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l i s t h e p r e d o m i n a n t l a n d u s e . T o t h e e a s t o n K a n i s , t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d w e s t o n K a n i s t h e r e i s a c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t . A s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d . 1 A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) 2 . T h e s i t e i s v a c a n t a n d w o o d e d . I t a p p e a r s t h a t s o m e o f t h e p r o p e r t y h a s s o m e f l o o d p l a i n i n v o l v e m e n t . 3 . K a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l p r o b a b l y b e r e q u i r e d . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a s o f t h i s w r i t i n g . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s . 6 . S t a f f h a s r e c e i v e d s e v e r a l i n f o r m a t i o n a l c a l l s c o n c e r n i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t s . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d h i s t o r y o n t h e s i t e . 7 . T h e l a n d i n q u e s t i o n f a l l s w i t h i n t h e s c o p e o f t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n a r e a a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n s h o w s t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . F o r a t w o - m i l e s e g m e n t o f K a n i s R o a d t h e p l a n s h o w s b o t h s i d e s o f K a n i s t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e , f r o m a b o u t G a m b l e R o a d t o B a k e r S c h o o l . T h e p l a n l i m i t s t h e u s e s i n t h e t r a n s i t i o n z o n e t o o f f i c e , o f f i c e w a r e h o u s e , a n d m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t a n d r e q u i r e s a P U D s u b m i s s i o n f o r a n y l a n d u s e p r o p o s a l . A l s o , t h e p l a n l i s t s s p e c i f i c d e v e l o p m e n t c r i t e r i a f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e w h i c h i n c l u d e s a n o f f i c e f l o o r r a t i o n a r e a o f 0 . 2 , a d e n s i t y o f 1 0 u n i t s p e r a c r e , a n d b u i l d i n g s e t b a c k o f 1 2 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f K a n i s R o a d . T h e p l a n a l s o I d e n t i f i e s t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e f l o o d p l a i n a n d / o r p a r t o f a l a r g e p o n d a r e a . T h e p r o p o s e d r e q u e s t d o e s n o t c o n f o r m t o t h e a d o p t e d p l a n a n d S t a f f c a n n o t s u p p o r t t h e r e z o n i n g s . A d e q u a t e a r e a s f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a r e s h o w n o n t h e p l a n a n d n o j u s t i f i c a t i o n h a s b e e n p r o v i d e d t o e s t a b l i s h a n e w c o m m e r c i a l s p o t z o n e . T h e " M F - 1 8 " e x c e e d s t h e d e n s i t y f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e a n d w i t h o u t a s i t e p l a n , i t i s u n k n o w n w h e t h e r o t h e r d e v e l o p m e n t c r i t e r i a a r e b e i n g f o l l o w e d . I f a r e a l p r o j e c t e x i s t s , a P U D n e e d s t o b e s u b m i t t e d f o r p r o p e r r e v i e w a n d a d e t a i l e d p l a n s h o u l d b e d o n e f o r t h e e n t i r e o w n e r s h i p . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " r e z o n i n g s a s r e q u e s t e d . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 i t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . C a s t i n r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d u n t i l t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f s u p p o r t s t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t h a t t h e r e z o n i n g b e d e f e r r e d t o J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i n o r d e r t o a l l o w t i m e f o r C i t y s t a f f t o s t u d y t h e o v e r a l l l a n d u s e p l a n f o r t h e E l g o r p r o p e r t i e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t o d e f e r t h e i t e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e r e q u e s t n e e d e d t o b e d e f e r r e d a n d a l l p a r t i e s a g r e e d w i t h d e f e r r i n g t h e i s s u e . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , d i s c u s s e d t h e r e q u e s t a n d p r e s e n t e d a r e v i s e d r e c o m m e n d a t i o n . H e s a i d t h e S t a f f s u p p o r t e d t h e " M F - 1 8 " r e z o n i n g b u t n o t t h e c o m m e r c i a l o r o f f i c e r e c l a s s i f i c a t i o n s . M r . G r e e s o n i n d i c a t e d t h a t a P U D w a s n e e d e d f o r t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l a n d o f f i c e a r e a s . M r . C a s t i n t h e n a d d r e s s e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . H e s a i d t h e r e w e r e n o o b j e c t o r s o r i n t e r e s t e d p a r t i e s i n a t t e n d a n c e o t h e r t h a n t h e E l g o r p r o p e r t y o w n e r s . M r . C a s t i n s a i d h e w a s w i l l i n g t o d e f e r t h e i t e m b u t t h a t h e w a s u n c e r t a i n A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) a b o u t w h a t n e e d e d t o b e r e s u b m i t t e d f o r r e v i e w , a P U D o r " C - 2 " . M r . C a s t i n d i s c u s s e d s e v e r a l o t h e r i s s u e s i n c l u d i n g t h e p r o p o s e d n e w a r t e r i a l a n d t h e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t " C - 2 " a n d P U D . S t a f f i n d i c a t e d t h a t a P U D w o u l d p r o v i d e m o r e p r o t e c t i o n f o r t h e r e s i d e n t i a l a r e a a n d i t w a s n e e d e d . M r . C a s t i n s a i d t h e r e w a s n o t a n e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d a d j a c e n t t o t h e p r o p e r t y a n d t h e s u r r o u n d i n g a c r e a g e w a s n o t s e n s i t i v e . T h e r e w e r e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e a b o u t t h e g e n e r a l a r e a . M r . C a s t i n o f f e r e d s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e i n i t i a l r e q u e s t a n d s a i d t h e n e w p r o p o s a l w i l l p r o b a b l y c h a n g e b e c a u s e o f t h e r o a d a l i g n m e n t . H e s a i d t h e l o c a t i o n o f t h e p r o p o s e d a r t e r i a l w a s c r i t i c a l t o t h e l a n d u s e p a t t e r n a n d t h e z o n i n g c o n f i g u r a t i o n . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o a d o p t t h e l a n d u s e p l a n f o r t h e K a n i s / C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f . T h e S t a f f ' s p l a n i d e n t i f i e d t e n a c r e s f o r c o m m e r c i a l u s e a n d r e q u i r e d a P U D s u b m i t t a l . T h e v o t e w a s 3 a y e s , 5 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . T h e m o t i o n f a i l e d b e c a u s e o f i t s f a i l u r e t o r e c e i v e 6 v o t e s . A f t e r s o m e m o r e d i s c u s s i o n , a s e c o n d m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a d o p t i o n o f t h e p l a n w i t h 1 0 a c r e s o f c o m m e r c i a l a n d " C - 2 " z o n i n g a t t h e K a n i s / K e r b y c o r n e r . P r i o r t o t h e v o t e , t h e m o t i o n w a s a m e n d e d t o d e l e t e a n y r e f e r e n c e t o a z o n i n g d i s t r i c t a n d a c r e a g e . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e c o m m e n d e d t h e p l a n t o s h o w t h e K a n i s / C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n a s n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l w i t h n o a c r e a g e o r s p e c i f i c z o n i n g d i s t r i c t d e s i g n a t e d o n t h e p l a n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n o , 2 a b s e n t a n d 2 a b s t e n t i o n s ( B i l l R e c t o r a n d R o s e C o l l i n s ) . J i m W i l s o n , o n e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s , m a d e s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e l a n d . M r . W i l s o n s a i d t h a t E l g o r h a s b e e n v e r y c o o p e r a t i v e a n d t h e p r o p o s e d p l a n w a s a c o m b i n a t i o n o f a n u m b e r o f d i f f e r e n t f a c t o r s . M r . C a s t i n m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d a s k e d t h a t t h e r e q u e s t b e d e f e r r e d . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d a d e f e r r a l t o t h e M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a l e t t e r a m e n d i n g t h e r e q u e s t t o " C - 4 " a n d P C D . M r . C a s t i n m a d e s o m e b r i e f c o m m e n t s a n d a n s w e r e d s e v e r a l q u e s t i o n s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . S T A F F U P D A T E : T h e r e q u e s t h a s b e e n a m e n d e d t o " C - 4 " f o r 3 . 1 5 a c r e s a n d P C D f o r 1 1 . 9 a c r e s ( I t e m D o n t h i s a g e n d a ) . W h e n t h e a p p l i c a t i o n w a s f i r s t f i l e d , i t w a s f o r " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " f o r a t o t a l o f 1 3 . 5 5 a c r e s . T h e c u r r e n t r e q u e s t i s f o r 1 5 a c r e s a n d s h o w s a d e v e l o p m e n t c o n c e p t f o r o f f i c e a n d c o m m e r c i a l u s e s w i t h n o s p e c i f i c u s e i d e n t i f i e d f o r t h e p r o p o s e d " C - 4 " t r a c t . T h e r e a r e n o m u l t i f a m i l y u n i t s s h o w n w i t h i n t h e a r e a o f t h e n e w p r o p o s a l . W i t h t h e i n i t i a l r e q u e s t , S t a f f o n l y s u p p o r t e d t h e " M F " r e z o n i n g a n d i n d i c a t e d t h a t a P U D w a s n e e d e d f o r t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l a n d o f f i c e a r e a . S t a f f ' s p o s i t i o n r e m a i n s t h e s a m e a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e n e w " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n b u t r e c o m m e n d s t h e e n t i r e a c r e a g e b e i n c l u d e d i n t h e P U D . A t t h i s t i m e , t h e p l a n s h o w s t h e a r e a i n q u e s t i o n a s p a r t o f a t r a n s i t i o n z o n e b u t t h e d o c u m e n t i s b e i n g r e v i e w e d f o r a p o s s i b l e p l a n a m e n d m e n t . T h e r e a r e s e v e r a l o p t i o n s b e i n g c o n s i d e r e d a n d t h e y a l l r e c o m m e n d s o m e t y p e o f c o m m e r c i a l d e s i g n a t i o n . I t a p p e a r s t h a t t h e K a n i s / K e r b y / C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n w i l l b e i d e n t i f i e d f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w i t h t h e p o s s i b i l i t y o f r e q u i r i n g a P U D . ( N o t e : O n A p r i l 4 , 1 9 8 9 , t h e B o a r d o f D i r e c t o r s a m e n d e d t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n t o s h o w t h e K a n i s / K e r b y i n t e r s e c t i o n a s " n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l " w i t h o u t r e q u i r i n g a P U D . F o r a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a , " C - 1 " i s t h e a p p r o p r i a t e z o n i n g d i s t r i c t a n d n o t " C - 4 " a s r e q u e s t e d . ) A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : S t a f f h a s m e t w i t h t h e a p p l i c a n t t o d i s c u s s t h e i s s u e r e l a t i n g t o t h e " C - 4 " a n d P C D r e z o n i n g r e q u e s t s . T h e a p p l i c a n t h a s i n d i c a t e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n s w i l l b e a m e n d e d t o c a l l f o r " C - 1 " a t t h e s t r e e t i n t e r s e c t i o n a n d " 0 - 3 " o n t h e p a r c e l i m m e d i a t e l y t o t h e e a s t . A l s o , t h e a p p l i c a n t w i l l r e q u e s t t h a t t h e p o r t i o n o f t h e P U D s o u t h o f t h e " C - 1 " a n d " 0 - 3 " t r a c t s b e d e f e r r e d t o J u n e 2 7 , 1 9 8 9 . I n c o n n e c t i o n w i t h t h e " C - 1 " a n d " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t s , t h e a p p l i c a n t h a s a g r e e d t o p l a t t i n g a 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p a l o n g K a n i s R o a d . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e a m e n d m e n t s t o " C - 1 " a n d " 0 - 3 " a s w e l l a s t h e d e f e r r a l o f t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e P C D . T h e d e v e l o p e r h a s w o r k e d w i t h t h e S t a f f s i n c e O c t o b e r o f 1 9 8 8 c o n c e r n i n g l a n d u s e f o r t h e t o t a l E l g o r o w n e r s h i p a n d s t r e e t p l a n s f o r t h e a r e a . T h e " C - 1 " r e q u e s t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n w h i c h d e s i g n a t e s t h e i n t e r s e c t i o n a s a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l n o d e . T h e " 0 - 3 " r e q u e s t , t o g e t h e r w i t h t h e 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p , i s g e n e r a l l y c o n s i s t e n t w i t h t h e T r a n s i t i o n Z o n e p r o v i s i o n s o f t h e p l a n . T h e p r o p o s e d u s e o f t h e s o u t h p o r t i o n o f t h e P C D i s a h o m e c e n t e r w i t h o u t s i d e s t o r a g e t h a t w i l l b e s c r e e n e d f r o m v i e w b y b u i l d i n g s , n a t u r a l t r e e c o v e r o r f e n c i n g . S t a f f s u p p o r t s t h i s p a r t i c u l a r u s e o f t h e p r o p e r t i e s , s u b j e c t t o a r e v i e w o f t h e r e v i s e d P C D d e s i g n . T h e T r a n s i t i o n Z o n e g u i d e l i n e s a l l o w f o r w a r e h o u s e u s e . A l s o , t h e h o m e c e n t e r w o u l d h a v e m a n y c h a r a c t e r i s t i c s s i m i l a r t o a h a r d w a r e s t o r e w h i c h i s a l l o w e d b y r i g h t i n " C - 1 . " T h e 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p c o m p l i e s w i t h t h e g u i d e l i n e s f o r a t r a n s i t i o n z o n e . T h e p r o v i s i o n o f a 2 5 f o o t s t r i p i n t h e " C - 1 " a r e a a c t u a l l y e x c e e d s t h e p l a n g u i d e l i n e s . T h e p r o v i s i o n o f a l a n d s c a p e s t r i p a l o n g t h e 3 6 t h S t r e e t e x t e n s i o n i s n o t n e c e s s a r i l y d u e t o t h e f a c t t h a t t h e r o a d w a y i s n o l o n g e r c o n t e m p l a t e d a s a p a r k w a y t y p e f a c i l i t y . S i n c e t h e a m e n d m e n t s a r e t o m o r e r e s t r i c t e d c l a s s i f i c a t i o n s , t h e C o m m i s s i o n m a y w a i v e b y m a j o r i t y v o t e o f t h e C o m m i s s i o n m e m b e r s p r e s e n t a n y f u r t h e r n o t i c e s o r f i l i n g f e e s . S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e s e b e w a i v e d . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f b r i e f e d t h e C o m m i s s i o n o n t h e s t a t u s o f t h e r e q u e s t a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a s a m e n d e d b y t h e a p p l i c a n t . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " 0 - 3 " a n d " C - 1 " a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , a n d 3 a b s e n t . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : C F I L E N O . : S - 2 2 3 N A M E : E l g o r P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : O n s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d a t C o o p e r O r b i t R o a d i n t e r s e c t i o n . D E V E L O P E R : E N G I N E E R " . E l g o r P r o p e r t i e s M . C . M . a n d M . , I n c . b y J i m W i l s o n b y J a c k C a s t i n 1 1 2 2 5 H u r o n L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 2 1 A R E A : 1 5 . 0 6 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 4 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 2 P R O P O S E D U S E S : O f f i c e / o f f i c e w a r e h o u s e a n d c o m m e r c i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 4 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e P L A T D E F i C I E N C I E S : 1 . S h o w o w n e r ' s n a m e a n d c e r t i f i c a t e . 2 . S h o w s o u r c e o f t i t l e . 3 . S i g n a l l c e r t i f i c a t e s . 4 . A d d v i c i n i t y m a p . 5 . S h o w w a t e r c o u r s e s a n d q u a n t i t i e s . 6 . N e e d s t r e e t n a m e o n w e s t b o u n d a r y s t r e e t . 7 . S h o w s i d e w a l k s o n b o t h b o u n d a r y s t r e e t s p l u s o n e - h a l f a r t e r i a l s t a n d a r d p e r M a s t e r S t r e e t P l a n . 8 . I n d i c a t e p h a s i n g s c h e m e , i f o n e i s p r o p o s e d . 9 . H e a v y - u p b o r d e r o n L o t D . 1 0 . T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d p r o v i d e f o r c o m m o n a c c e s s e a s e m e n t s a r o u n d T r a c t A a n d s h o w o n t h e p l a t . 1 1 . A c o m m e r c i a l p l a t a l l o w s a m a x i m u m o f t w o c u r b c u t s o n K a n i s R o a d . 1 2 . I n d i c a t e t h e e x i s t i n g p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s l o c a t e d a l o n g t h e K a n i s R o a d f r o n t a g e . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . C ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r e l i m i n a r y p l a t h a s b e e n f i l e d f o r p u r p o s e s o f d i v i d i n g t h e s u b j e c t 1 5 a c r e s i n t o f o u r l o t s . T h e s e l o t s a r e i n c l u d e d w i t h i n a o n e - l o t " C - 4 " r e z o n i n g a p p l i c a t i o n a n d t h r e e l o t s w i t h i n a P C D . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l a n d a r e a i n v o l v e d w i t h i n t h i s p r e l i m i n a r y p l a t i s g e n e r a l l y r o l l i n g t e r r a i n w i t h a h i g h p o i n t n e a r t h e K a n i s R o a d f r o n t a g e . T h e p r o p e r t y c o n t a i n s n o s t r u c t u r e s a t t h i s t i m e a n d h a s a g e n e r a l f o l i a g e c o v e r . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e o n l y i s s u e s o f c o n s e q u e n c e a t t a c h e d t o t h i s p r e l i m i n a r y p l a t d e a l w i t h t h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t t h a t t h e p l a t i n i t s e n t i r e t y b e i n c l u d e d w i t h i n t h e f i r s t p h a s e f o r p u r p o s e s o f a l l b o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t s . T h i s w o u l d i n c l u d e t h e n e w r o a d w a y a n d d e d i c a t i o n a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y . A s e c o n d a r y i s s u e o f i m p o r t a n c e w o u l d b e t h e p l a c e m e n t o f t h e v a r i o u s c o m m o n d r i v e s a n d e a s e m e n t s i n t h e f o r m o f p r i v a t e s t r e e t s . T h e B i l l o f A s s u r a n c e a n d p l a t s h o u l d b e t h o r o u g h i n t h i s r e g a r d i n o r d e r t o p r o v i d e p r o p e r a c c e s s a n d s e r v e t h e v a r i o u s p a r k i n g a r e a s a n d u s e s o n a l l f o u r l o t s . E . A N A L Y S I S : W i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e i t e m s i n d i c a t e d a b o v e a s p l a t d e f i c i e n c i e s , t h e p r e l i m i n a r y p l a t a p p e a r s t o b e i n g o o d f o r m . T h e S t a f f d o e s n o t h a v e d e s i g n c o n c e r n s o t h e r t h a n t h o s e i n d i c a t e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s i t e m i s a t t a c h e d t o t h e P C D a p p l i c a t i o n , i t e m " D " o n t h i s a g e n d a . S e e t h a t i t e m . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . C ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t , n o r w a s h i s e n g i n e e r . T h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d S t a f f d i s c u s s e d t h e p l a t b r i e f l y . I n a s m u c h a s t h e r e w e r e n o i s s u e s o f c o n s e q u e n c e , t h e m a t t e r w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r i t s r e v i e w . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d w a s r e p r e s e n t e d b y M r . J a c k C a s t i n . T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a n o v e r v i e w o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t a n d i t s r e l a t i o n s h i p t o t h e P U D a p p l i c a t i o n . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t i t w a s a p p r o p r i a t e t o p l a c e t h i s p r e l i m i n a r y p l a t o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n w a s m a d e t o t h a t e f f e c t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D F I L E N O . : Z - 5 0 9 6 - A N A M E : E l g o r P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t L o n g - f o r m L O C A T I O N : O n t h e s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d a t C o o p e r O r b i t R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : E l g o r P r o p e r t i e s M . C . M . a n d M . , I n c . b y J i m W i l s o n b y J a c k C a s t i n 1 1 2 2 5 H u r o n L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 2 1 A R E A : 1 2 + / - a c r e s N U M B E R O F L O T S : 3 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : O f f i c e / o f f i c e w a r e h o u s e a n d c o m m e r c i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 4 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e o w n e r o f t h i s p r o p e r t y h a s , i n c o n j u n c t i o n w i t h a r e z o n i n g a p p l i c a t i o n a n d a m o d i f i c a t i o n o f t h a t a p p l i c a t i o n t o a P U D , r e q u e s t e d a p p r o v a l o f a p r e l i m i n a r y p l a t a n d a P C D . T h e o w n e r h a s r e q u e s t e d t h a t t h e f i l i n g f e e s b e w a i v e d i n a s m u c h a s t h e C i t y r e q u e s t e d t h e r e s u b m i t t a l i n t h i s f o r m a t a n d f i l i n g f e e s h a d b e e n p r e v i o u s l y p a i d . T h e a p p l i c a t i o n h a d b e e n d e f e r r e d a t t h e C i t y ' s r e q u e s t u n t i l a n a g r e e d u p o n u n n a m e d n o r t h / s o u t h a r t e r i a l r o a d a l i g n m e n t c o u l d b e r e s o l v e d . T h i s a l i g n m e n t h a s b e e n r e s o l v e d a n d i t a b u t s t h e w e s t b o u n d a r y o f t h i s p r o p o s a l . T h e P C D a n d t h e a c c o m p a n y i n g p r e l i m i n a r y p l a t p r o p o s a l i n d i c a t e f o u r l o t s t o b e u t i l i z e d a s a m i x t u r e o f o f f i c e , o f f i c e w a r e h o u s e , s h o w r o o m a n d c o m m e r c i a l s a l e s s p a c e . T h e p r o p e r t y w i l l b e s e r v e d b y a m i x o f p u b l i c a n d p r i v a t e s t r e e t a c c e s s u t i l i z i n g c o n t r o l l i n g d e s i g n f e a t u r e s s u c h a s t r a f f i c i s l a n d s a n d l a n d s c a p e d a r e a s . T h e d e v e l o p e r p r o p o s e s t o c o n s t r u c t a p o r t i o n o f t h e n o r t h / s o u t h a r t e r i a l l y i n g a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y . T h i s c o n s t r u c t i o n w i l l e v e n t u a l l y t a k e t h e f o r m o f a c c e s s r a m p s f r o m t h e p r o p o s e d a r t e r i a l o n t o t h e K a n i s R o a d a l i g n m e n t . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : A P C D L o n g - f o r m o n 1 2 . 0 a c r e s e x c l u d i n g o n e l o t o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t f o r a " C - 4 " d e v e l o p m e n t a n d t h e b a l a n c e t o b e u t i l i z e d f o r o f f i c e , o f f i c e w a r e h o u s e a n d c o m m e r c i a l . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e c u r r e n t l y i s v a c a n t w i t h r e s p e c t t o s t r u c t u r e s . T h e r e i s n a t u r a l f o l i a g e o n t h e p r o p e r t y . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e s e c o m m e n t s t o b e s u b m i t t e d a t a l a t e r d a t e . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e a n u m b e r o f i t e m s o f p l a n c o n t e n t S t a f f r e q u e s t s b e r e s o l v e d b y t h e d e v e l o p e r . T h e s e a r e a s f o l l o w s : 1 . I n d i c a t e t h e m i x o f u s e s a l l o w e d b y e a c h t r a c t b a s e d u p o n z o n i n g d i s t r i c t s . T h e p u r p o s e o f t h i s w i l l b e t o s p e c i f i c a l l y i d e n t i f y f o r f u t u r e u s e r s a n d C i t y S t a f f w h a t m i x o f a c t i v i t i e s i s p e r m i t t e d i n e a c h b u i l d i n g . 2 . I d e n t i f y u n k n o w n e l e m e n t s o n t h e p l a n t h a t c o u l d b e s t r u c t u r a l o r p a r k i n g . 3 . D e a l w i t h a c c e s s d e s i g n p r o b l e m s w h e r e i n t e r i o r c r o s s f l o w s e n t e r d r i v e w a y s n e a r t h e c o r n e r . T h i s s h o u l d b e d i s c u s s e d w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r f o r p u r p o s e s o f r e m o v i n g c o n f l i c t s f o r v e h i c l e s e n t e r i n g t h e s i t e . 4 . I d e n t i f y t h o s e a r e a s t o b e d e v o t e d t o l a n d s c a p i n g i n c l u d i n g a l o n g t h e s t r e e t r i g h t - o f - w a y . 5 . T h e c o m m o n a c c e s s d r i v e s s h o u l d b e d e a l t w i t h i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e o f t h e p l a t a n d o n t h e P C D p l a n s i n c e T r a c t A i s n o t i n t h e P C D b o u n d a r y . 6 . A m a x i m u m o f t w o c u r b c u t s a r e p e r m i t t e d o n t o K a n i s R o a d . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d } 7 . B y n o t a t i o n o n t h e p l a n , i n d i c a t e a m i n i m u m d r i v e w a y w i d t h t h r o u g h o u t t h e p r o j e c t . I f a t y p i c a l w i d t h d o e s n o t a p p l y t h r o u g h o u t , i n d i c a t e s p e c i f i c s . 8 . A s i t e g r a d i n g p l a n , i n p r e l i m i n a r y f o r m , i s r e q u i r e d . E . A N A L Y S I S * . T h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s s i t e p l a n i n d i c a t e s t h a t t h e p l a n i n g e n e r a l i s a g o o d d e s i g n c o n c e p t . H o w e v e r , t h e p r o j e c t a r e a i s s u b s t a n t i a l l y l a r g e r t h a n t h e n o d e a l l o w e d i n r e c e n t p l a n r e v i e w f o r t h e i n t e r s e c t i o n a t K e r b y R o a d , K a n i s R o a d a n d C o o p e r O r b i t R o a d . T h e n o d e e s t a b l i s h e d f o r t h i s i n t e r s e c t i o n w a s a p p r o v e d a s a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l n o d e w h i c h i s v i e w e d a s a " C - 1 " u s e g r o u p . T h e e x t e n s i o n o f t h e c o m m e r c i a l e l e m e n t o f t h i s p l a n , f r o m T r a c t A t o T r a c t B , e x t e n d s t h e c o m m e r c i a l u s e s a n d t h e n o d e i n a s t r i p f a s h i o n a l o n g K a n i s R o a d . T h i s s t r i p e x t e n d s t h e c o m m e r c i a l t o t h e n e x t c o r n e r e a s t w a r d a t A s b u r y a n d o f f e r s a d i f f i c u l t , i f n o t i m p o s s i b l e , r e q u i r e m e n t o f n o c o m m e r c i a l u s a g e o n t h e o t h e r t h r e e c o r n e r s . A b e t t e r a r r a n g e m e n t i s m a i n t a i n i n g " 0 - 3 " u s e s o n T r a c t B . T h i s i s v i e w e d a s b e i n g c o m p a t i b l e w i t h t h e t r a n s i t i o n z o n e u s e g r o u p s o f " 0 - 3 " O f f i c e f o r t h e o t h e r c o r n e r s . T h e u s e m i x o n T r a c t D c o u l d p o s s i b l y b e e x p a n d e d t o i n c l u d e " C - 1 " u s e s o r i e n t e d t o t h e n e w a r t e r i a l a t t h e s a m e t i m e , r e d u c i n g t h e T r a c t A u s e s t o " C - 1 . " P l a n n i n g S t a f f f e e l s t h a t a m a x i m u m o f f i v e t o s i x a c r e s s h o u l d b e r e f l e c t e d o n t h i s p l a n u t i l i z i n g t h e w e s t o n e - h a l f o f t h e s i t e . W e f e e l t h a t e x p a n d i n g t h e K a n i s f r o n t a g e a n d i n c r e a s i n g t h e u s e i n t e n s i t y w o u l d a d v e r s e l y a f f e c t t h e r e s i d e n t i a l u s a g e a l o n g K a n i s R o a d t o t h e n o r t h . F i n a l l y , a s a d e s i g n c o n s i d e r a t i o n , t h e p l a n f o r t h e P U D a n d t h e " C - 4 " r e z o n i n g s h o u l d i n c o r p o r a t e a 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p a l o n g K a n i s R o a d r i g h t - o f - w a y . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h i s i t e m b e d e f e r r e d f o r a n a d d i t i o n a l P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w c y c l e i n o r d e r t o p e r m i t t h e o w n e r a n d h i s d e s i g n p r o f e s s i o n a l s t o r e v i e w , a n d p o s s i b l y i n c o r p o r a t e , t h e s e r e c o m m e n d a t i o n s w i t h i n t h e P U D a n d z o n i n g a p p l i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a s w a s h i s a g e n t , M r . J a c k C a s t i n . T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a n e w e x p a n d e d r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s p r o p o s a l a s f o l l o w s . T h e P l a n n i n g S t a f f h a s m e t w i t h t h e a p p l i c a n t t o d i s c u s s i s s u e s r e l a t i n g t o t h e " C - 4 " a n d P C D z o n i n g r e q u e s t s . T h e a p p l i c a n t i n d i c a t e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n s w i l l b e a m e n d e d f o r t h e C o m m i s s i o n ' s h e a r i n g t o c a l l f o r " C - 1 , " C o m m e r c i a l , a t t h e s t r e e t i n t e r s e c t i o n a n d " 0 - 3 , " G e n e r a l O f f i c e , o n t h e p a r c e l i m m e d i a t e l y t o t h e e a s t . A l s o , t h e a p p l i c a n t w i l l r e q u e s t t h a t t h e p o r t i o n o f t h e P U D s o u t h o f t h e " C - 1 " a n d " 0 - 3 " t r a c t s b e d e f e r r e d t o J u n e 2 7 , 1 9 8 9 . I n c o n n e c t i o n W i t h t h e " C - 1 " a n d " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t s , t h e a p p l i c a n t h a s a g r e e d t o p l a t t i n g a 2 5 f o o t l a n d s c a p e d s t r i p a l o n g K a n i s R o a d . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e a m e n d m e n t s t o " C - 1 " a n d " 0 - 3 " a s w e l l a s t h e ' d e f e r r a l o f t h e s o u t h p o r t i o n o f t h e P C D . T h e d e v e l o p e r h a s w o r k e d w i t h S t a f f s i n c e N o v e m b e r 1 9 8 8 c o n c e r n i n g l a n d u s e f o r t h e t o t a l E l g o r o w n e r s h i p a n d s t r e e t p l a n s f o r t h e a r e a . T h e " C - 1 " r e q u e s t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n w h i c h d e s i g n a t e s t h e i n t e r s e c t i o n a s a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l n o d e . T h e " 0 - 3 " r e q u e s t , t o g e t h e r w i t h t h e 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p , i s g e n e r a l l y c o n s i s t e n t w i t h t h e t r a n s i t i o n z o n e p r o v i s i o n s o f t h e P l a n . T h e p r o p o s e d u s e o f t h e s o u t h p o r t i o n o f t h e P C D i s a h o m e c e n t e r w i t h o u t s i d e s t o r a g e t h a t w i l l b e s c r e e n e d f r o m v i e w b y b u i l d i n g s , n a t u r a l t r e e c o v e r o r f e n c i n g . S t a f f s u p p o r t s t h i s p a r t i c u l a r u s e o f t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o r e v i e w o f t h e r e v i s e d P C D d e s i g n . T h e t r a n s i t i o n z o n e g u i d e l i n e s a l l o w f o r o f f i c e / w a r e h o u s e u s e . A l s o , t h e h o m e c e n t e r w o u l d h a v e m a n y c h a r a c t e r i s t i c s s i m i l a r t o a h a r d w a r e s t o r e w h i c h i s a l l o w e d b y r i g h t i n " C - 1 . " A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) T h e 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p c o m p l i e s w i t h t h e g u i d e l i n e s f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e . T h e p r o v i s i o n o f a 2 5 f o o t s t r i p i n t h e " C - 1 " a r e a a c t u a l l y e x c e e d s t h e p l a n ' s g u i d e l i n e s . T h e p r o v i s i o n o f a l a n d s c a p e s t r i p a l o n g t h e 3 6 t h S t r e e t e x t e n s i o n i s n o t n e c e s s a r y d u e t o t h e f a c t t h a t t h e r o a d w a y i s n o l o n g e r c o n t e m p l a t e d a s a p a r k w a y t y p e f a c i l i t y . S i n c e t h e a m e n d m e n t s a r e t o m o r e r e s t r i c t e d c l a s s i f i c a t i o n s , t h e C o m m i s s i o n m a y w a i v e , b y m a j o r i t y v o t e o f C o m m i s s i o n m e m b e r s p r e s e n t , a n y f u r t h e r n o t i c e s o r f i l i n g f e e s . T h e S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e s e b e w a i v e d . A f t e r S t a f f p r e s e n t a t i o n , a b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d d u r i n g w h i c h t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t i t w o u l d a c c e p t t h e r e c o m m e n d a t i o n o f S t a f f a n d t h e m o d i f i e d a p p l i c a t i o n o f t h e a p p l i c a n t . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l o f t h e c o m m e r c i a l P C D u n t i l J u n e 2 7 , 1 9 8 9 a n d t h e m o d i f i c a t i o n o f t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n s a s a p p r o p r i a t e t o a c c o m m o d a t e t h e m o d i f i e d P C D . A m o t i o n t o t h i s e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 i t e m N o . E — M a s t e r S t r e e t P l a n A m e n d m e n t N a m e : M a s t e r S t r e e t P l a n A m e n d m e n t 3 6 t h S t r e e t E x t e n s i o n C o r r i d o r L o c a t i o n : I n a n a r e a w e s t o f B o w m a n R o a d , s o u t h o f R o c k C r e e k P a r k w a y , n o r t h o f C o l o n e l G l e n n a n d e a s t o f C o o p e r O r b i t R o a d S T A F F R E P O R T : D u e t o t h e a g r e e d u p o n a r t e r i a l i n t e r s e c t i o n a t t h e w e s t e n d o f R o c k C r e e k P a r k w a y , t h e e x i s t i n g a l i g n m e n t d o w n K a n i s R o a d i s n o t p o s s i b l e . T o c o r r e c t t h i s , t h e E n g i n e e r i n g a n d P l a n n i n g D e p a r t m e n t s r e v i e w e d t h e a r e a a n d h a v e d e v e l o p e d a n a l i g n m e n t w h i c h c o n t i n u e s s o u t h , c u r v i n g t o t h e s o u t h e a s t , t o w a r d s B a k e r E l e m e n t a r y S c h o o l . T h e n e w a l i g n m e n t g o e s b e h i n d t h e e l e m e n t a r y s c h o o l a n d r e j o i n s t h e K a n i s r i g h t - o f - w a y . T h e r e m a i n i n g p a r t s o f t h e a m e n d m e n t a r e i n r e s p o n s e t o t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e a r t e r i a l i s m o v e d s l i g h t l y t o t h e e a s t , n o t l e a v i n g t h e K a n i s R o a d a l i g n m e n t u n t i l a f t e r t h e C o o p e r O r b i t i n t e r s e c t i o n . F r o m h e r e , t h e a r t e r i a l c o n t i n u e s s o u t h a n d t u r n s e a s t t o t r a v e l a l o n g t h e p r e v i o u s a l i g n m e n t . T h e c o l l e c t o r p a t t e r n i s a l s o c h a n g e d . T w o c o l l e c t o r s a r e a d d e d a s p r o p o s e d b y t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t i s a l o n g t h e t o p o f a r i d g e p a r a l l e l i n g t o t h e n o r t h t h e n e w a r t e r i a l a n d t h e s e c o n d c o n n e c t s C o o p e r O r b i t R o a d w i t h a p r e v i o u s l y p r o p o s e d c o l l e c t o r u s i n g G o r g e o u s V i e w T r a i l . A l s o , t w o s l i g h t r e a l i g n m e n t s a r e s h o w n . T h e f i r s t i s w h e r e t h e e a s t / w e s t a r t e r i a l l e a v e s C o o p e r O r b i t R o a d t o c o n t i n u e t o t h e w e s t a l o n g B r o d i e C r e e k . T h e s e c o n d i s a s l i g h t c h a n g e i n t h e c o l l e c t o r ( p r o p o s e d G a m b l e R o a d ) t o m o r e c l o s e l y f o l l o w p r o p o s e d p r e l i m i n a r y s u b d i v i s i o n p l a t s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g s t a f f e x p l a i n e d t h e r e a s o n s f o r t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a m e n d m e n t . F i r s t , s o u t h o f t h e P a r k w a y t h e p r o p o s e d m i n o r a r t e r i a l c a n n o t m a k e t h e t u r n s h o w n o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n ( e n g i n e e r i n g s p e c i f i c a - t i o n s ) . S e c o n d , t h e r e m a i n i n g s t r e e t p l a n c h a n g e s a r e t o c o n f o r m w i t h t h e a l i g n m e n t a n d a d d i t i o n s a s s h o w n o n t h e E l g o r L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t p a r t i n v o l v e s e x t e n d i n g t h e r o a d s o u t h a n d t h e n e a s t ( b e h i n d B a k e r E l e m e n t a r y S c h o o l ) t o r e j o i n t h e e x i s t i n g K a n i s a l i g n m e n t . M r . R e c t o r s a i d h e f e l t t h a t t h e f i r s t p a r t o f t h e s t r e e t p l a n a m e n d m e n t s h o u l d b e d e f e r r e d t o l o o k m o r e c l o s e l y a t t h e e x i s t i n g z o n i n g p a t t e r n a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n s f o r t h e a r e a . M r . L a w s o n s u g g e s t e d d e f e r r i n g t h e e n t i r e a m e n d m e n t I n o r d e r t o r e d u c e t h e p a p e r w o r k g o i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . W h e n a s k e d , J a c k C a s t i n , r e p r e s e n t i n g E l g o r , s t a t e d t h e a p p l i c a n t ( E l g o r ) h a d w o r k e d w i t h s t a f f a n d p r o p e r t y o w n e r s a n d a g r e e d w i t h t h e a r t e r i a l c h a n g e b u t q u e s t i o n e d t h e a d d i t i o n o f a c o l l e c t o r i n t h e s o u t h e r n m o u n t a i n o u s a r e a . A m o t i o n w a s m a d e a n d s e c o n d e d t o d e f e r t h e i t e m t o A p r i l 1 8 , t h e s a m e d a t e a s t h e E l g o r r e z o n i n g i s s u e . B y u n a n i m o u s v o i c e v o t e , t h e i t e m w a s d e f e r r e d ( 1 a b s e n t , R o s e C o l l i n s ) . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 ) W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w e d t h e a m e n d m e n t f o r t h e a r e a s o u t h o f K a n i s . T h e a m e n d m e n t i s u n c h a n g e d e x c e p t f o r t h e r e m o v a l o f t h e c o l l e c t o r i n t h e s t e e p t o p o g r a p h y . F o r t h e a r e a n o r t h o f K a n i s , S t a f f m e t w i t h t h e p r o p e r t y o w n e r s w h o e x p r e s s e d c o n c e r n a b o u t t h e a m e n d m e n t . T w o p r o p e r t y o w n e r s i n p a r t i c u l a r e x p r e s s e d o p p o s i t i o n . T h e i r p r o p e r t i e s a r e l o c a t e d b e t w e e n K a n i s R o a d a n d P r i d e V a l l e y a l o n g t h e p r o p o s e d a l i g n m e n t . W a l t e r M a l o n e s t a t e d t h a t t h i s w a s n o t a n e n g i n e e r i n g a l i g n m e n t a n d t h a t t h e r o a d c o u l d s t i l l m o v e a l i t t l e . ( T h e m a p s w e r e o n l y d o n e t o h e l p i l l u s t r a t e t h e p o s s i b l e a l i g n m e n t a n d t h e p r o x i m i t y t o e x i s t i n g s t r u c t u r e s . ) S o m e c o n c e r n a b o u t w h a t w o u l d h a p p e n t o t h e a r e a b e t w e e n K a n i s a n d t h e n e w a l i g n m e n t w a s e x p r e s s e d . S t a f f s t a t e d t h a t t h e y f e l t l o w d e n s i t y m u l t i - f a m i l y a s s h o w n o n t h e l a n d u s e p l a n , o r a m i x o f m u l t i — f a m i l y a n d o f f i c e , w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r t h e a r e a . A s e c o n d m a j o r c o n c e r n e x p r e s s e d w a s t h a t s e v e r a l o w n e r s w o u l d b e b i s e c t e d , r a t h e r t h a n f o l l o w i n g t h e p r o p e r t y l i n e s , w i t h t h e p r o p o s e d a l i g n m e n t . M r . M a l o n e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . E — ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a r c h 2 1 , 1 9 8 9 ) e x p l a i n e d t h a t d u e t o t o p o g r a p h y , t h e e l e m e n t a r y s c h o o l a n d a d e s i r e t o u s e a s m u c h o f t h e e x i s t i n g a l i g n m e n t o f K a n i s R o a d a s p o s s i b l e , s o m e p r o p e r t i e s w o u l d h a v e t o b e b i s e c t e d . S t a f f a s s u r e d t h e C o m m i s s i o n t h a t a s t h e r o a d i s e n g i n e e r e d , t h e C i t y w o u l d t r y t o l e a v e a l l p r o p e r t y o w n e r s w i t h u s a b l e p r o p e r t y . F u r t h e r , t h e a r e a l i e s o u t s i d e t h e c u r r e n t C i t y l i m i t s a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s c o u l d b u i l d a s t r u c t u r e w h e r e t h e r o a d i s c u r r e n t l y r e c o m m e n d e d . T h e o n l y a u t h o r i t y t h e C i t y e x e r c i s e s i s s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n , s o o n e c o u l d s u b d i v i d e p r o p e r t y i n t o l o t s o f o v e r f i v e a c r e s ( i f t h e r e i s a c c e s s t o a p u b l i c r o a d ) a n d b u i l d a h o u s e i n t h e m i d d l e o f t h e p r o p o s e d a l i g n m e n t a n d t h e C i t y c o u l d d o n o t h i n g a b o u t i t . S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t i n 2 0 y e a r s t h e r e w i l l b e a d e m a n d o f a r o u n d 1 0 , 0 0 0 c a r s p e r d a y t o t r a v e l t h i s c o r r i d o r o n s o m e a l i g n m e n t , a n d S t a f f f e e l s t h a t t h i s i s t h e b e s t o p t i o n . I n a d d i t i o n , t h e U p p e r R o c k C r e e k P l a n s h o u l d p r o b a b l y b e a m e n d e d t o a d d L M F s o u t h o f B a k e r E l e m e n t a r y S c h o o l , a l o n g t h e p r o p o s e d a l i g n m e n t . M r . C a s t i n s t a t e d t h a t i f t h e r o a d h a d t o b e b u i l t b y a s i n g l e p r o p e r t y o w n e r ( b i s e c t s a p i e c e o f p r o p e r t y ) , h e w o u l d w a n t a h i g h e r l a n d u s e d u e t o e c o n o m i c s . T h e C o m m i s s i o n a g a i n a s k e d i f w e w e r e n o t m a k i n g t h e a r e a u n d e v e l o p a b l e . S t a f f r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t i f t h e p r o p e r t y o w n e r s d o a s t h e y h a v e s t a t e d t o t h e S t a f f , t h e r e w i l l b e n o d e v e l o p m e n t i n t h e c o r r i d o r a n d t h e C i t y w i l l h a v e t o b u i l d t h e r o a d . S t a f f s t a t e d t h a t t h e o r d i n a n c e a m e n d m e n t w o u l d a m e n d t h e M a s t e r S t r e e t P l a n , t h e E x t r a t e r r i t o r i a l L a n d U s e P l a n a n d t h e U p p e r R o c k C r e e k L a n d U s e P l a n s o t h a t a l l t h r e e w o u l d a g r e e . T h e q u e s t i o n w a s c a l l e d a n d b y u n a n i m o u s v o t e , t h e a m e n d m e n t w a s p a s s e d ( 8 f o r , 0 a g a i n s t ) . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : F F I L E N O . : S - 3 3 7 - B N A M E : F o x b o r o P r e l i m i n a r y P l a t , L o t s 1 6 , 1 7 , 1 8 a n d 1 9 L O C A T I O N : A t t h e n o r t h e n d o f F o x c r o f t R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R o b e r t J . R i c h a r d s o n R o b e r t J . R i c h a r d s o n 1 7 1 7 R e b s a m e n P a r k R o a d 1 7 1 7 R e b s a m e n P a r k R o a d L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 6 6 4 - 0 0 0 3 6 6 4 - 0 0 0 3 A R E A : 2 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 4 F T . N E W S T R E E T : N / A Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e F a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e P L A N N I N G D I S T R I C T : 3 C E N S U S T R A C T : 2 2 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : A p r e l i m i n a r y p l a t i s p r o p o s e d i n c l u d i n g f o u r l o t s w h i c h w i l l b e a c o n t i n u a t i o n o f t h e e x i s t i n g F o x b o r o P r e l i m i n a r y P l a t l y i n g t o t h e s o u t h a n d w e s t . T h e s e f o u r l o t s a r e o u t p a r c e l s f r o m t h e o r i g i n a l d e v e l o p m e n t s o f F o x c r o f t A d d i t i o n a n d s o m e a d j a c e n t a c r e a g e . T h e p r e l i m i n a r y p l a t a s s u b m i t t e d r e q u i r e s n o v a r i a n c e f r o m o r d i n a n c e s t a n d a r d s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l a n d o n w h i c h t h e s e f o u r l o t s a r e l o c a t e d i s v e r y s t e e p t e r r a i n r i s i n g t o w a r d t h e h i l l m a s s o n w h i c h i s l o c a t e d O v e r l o o k P a r k S u b d i v i s i o n . T h e b u i l d a b l e a r e a o f t h e l o t s l i e s o n t h e s o u t h w e s t e r l y s i d e o f a d r a i n a g e a r e a a n d a u t i l i t y e a s e m e n t . T h e b u i l d i n g s i t e s a r e c o n s t r i c t e d b y t h e s e e a s e m e n t s a n d t h e r e q u i r e m e n t f o r a b u i l d i n g l i n e . T h e b u i l d i n g l i n e r e f l e c t e d o n t h i s p l a t w i l l b e a t 1 5 f e e t w h i c h i s p e r m i t t e d b y t h e o r d i n a n c e d u e t o t h e e x i s t i n g n a t u r a l g r a d e . A p r I I 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t h a s c o n c e r n s a b o u t t h e e x t e n s i o n o f t h e p r i v a t e r o a d w a y o f f t h e n o r t h w e s t e r l y e n d o f F o x c r o f t R o a d . T h e o f f s e t i n t h e r o a d w a y , a s n o w p r o p o s e d , c o u l d p r e s e n t s o m e m o v e m e n t p r o b l e m s f o r a t w o - w a y d r i v e o n t h e n a r r o w p r i v a t e r o a d w a y . I t i s s u g g e s t e d t h a t p e r h a p s t h e r i g h t - o f - w a y c o u l d b e e x t e n d e d a c r o s s L o t 1 9 i n a t r a n s i t i o n f o r m t o p r o v i d e a s m o o t h e r t r a n s i t i o n f r o m t h e r e s i d e n t i a l s t r e e t s t a n d a r d o n F o x c r o f t o n t o t h e p r i v a t e r o a d w a y . P u b l i c W o r k s r e p o r t s t h a t t h e s t r e e t p l a n s h a v e b e e n a p p r o v e d a n d c o n s t r u c t i o n i s u n d e r w a y o n t h e e x t e n s i o n o f F o x c r o f t R o a d i n t o t h i s a r e a . T h e d r a i n a g e i m p r o v e - m e n t s r e q u i r e d f o r t h a t c o n s t r u c t i o n a r e a l s o u n d e r w a y a n d h a v e b e e n a p p r o v e d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s , t e c h n i c a l o r d e s i g n p r o b l e m s w i t h t h e p l a t a t t h i s r e v i e w . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t r e v e a l s t h a t t h e p l a t i s a p r o p e r d e s i g n , g i v e n t h e t e r r a i n a n d c i r c u m s t a n c e s o f t h e p r o p e r t y . O u r o n l y c o n c e r n i s t h a t w h i c h w a s e x p r e s s e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t a n d t h a t h a s t o d o w i t h t h e t r a n s i t i o n f r o m F o x c r o f t i n t o t h e p r i v a t e r o a d w a y , p l u s a s u g g e s t i o n t h a t t h i s p r e l i m i n a r y p l a t n o t b e t i t l e d P h a s e I I o f F o x b o r o i n t h e f a s h i o n t h a t i t i s p r e s e n t e d b e c a u s e i t d o e s o f f e r s o m e c o n f u s i o n . T h e r e i s c o n t i n u i t y o f l o t n u m b e r i n g ; h o w e v e r , t h i s p r o p e r t y w a s n o t i n c l u d e d w i t h i n t h e p r e l i m i n a r y p l a t f o r F o x b o r o a s p r e v i o u s l y a u t h o r i z e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o t h e v a r i o u s c o m m e n t s o f f e r e d a b o v e . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a r c h 2 3 , 1 9 8 9 ) M r . B o b R i c h a r d s o n , t h e o w n e r a n d e n g i n e e r o n t h i s p r o j e c t , w a s p r e s e n t a n d o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e S t a f f a n a l y s i s . H e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d b e w i l l i n g t o w o r k w i t h t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t t o w a r d d e v e l o p i n g s e v e r a l p o s s i b l e s c h e m e s t o a d d r e s s t h e i r c o n c e r n s a s t o t h e t r a n s i t i o n o f t h e F o x c r o f t R o a d r i g h t - o f - w a y i n t o t h e p r i v a t e d r i v e . P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d i t s c o m m e n t c o n c e r n i n g t h e t i t l e o n t h e p l a t f o r d i s c u s s i o n . M r . R i c h a r d s o n d e c i d e d , a f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h a t h e w o u l d s i m p l y r e - t i t l e t h e p l a t s s o t h a t t h e y w o u l d n o t b e i d e n t i f i e d b y p h a s e n u m b e r s b u t t h a t a l l o f t h e d e v e l o p m e n t w o u l d b e c a l l e d F o x b o r o S u b d i v i s o n b y l o t n u m b e r s . T h e r e w e r e n o o t h e r i s s u e s f o r d i s c u s s i o n a t t e n d a n t t o t h i s p r e l i m i n a r y p l a t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : { A p r i I 4 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g S t a f f r e p o r t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t M r . B o b R i c h a r d s o n , t h e a p p l i c a n t , h a d f a i l e d t o m a i l t h e n o t i c e s t o t h e a d j a c e n t o w n e r s a s r e q u i r e d b y t h e B y L a w s w i t h i n t h e s c h e d u l e d t i m e . M r . R i c h a r d s o n , b y l e t t e r , h a s r e q u e s t e d t h a t t h i s i t e m b e r e s c h e d u l e d f o r A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 i n o r d e r t o p e r m i t t h e a p p r o p r i a t e n o t i c e t o b e d e l i v e r e d . T h e S t a f f r e c o m m e n d e d t h a t t h i s a c t i o n b e t a k e n . T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t t h i s , m a t t e r s h o u l d b e p l a c e d o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . P L A N N I N G S T A F F C O M M E N T A N D U P D A T E : T h e P l a n n i n g S t a f f a n d C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e h a v e r e v i e w e d a r e v i s e d p r e l i m i n a r y p l a t f o r t h e f o u r l o t s i n q u e s t i o n . T h e e n g i n e e r , M r . R i c h a r d s o n , h a s s u b m i t t e d t h e r e v i s e d p l a n i n c l u d i n g L o t s 1 6 , 1 7 a n d 1 8 , a n d d e l e t i n g t h e n o r t h e r n m o s t L o t 1 9 . M r . R i c h a r d s o n ' s p r o p o s a l i s v i e w e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t a s r e t a i n i n g a p r o b l e m w i t h r e s p e c t t o r e d e s i g n o f t h e i n t e r s e c t i o n o f t h e t w o s t r e e t s a n d p r o v i s i o n f o r a c c e s s t o t h e a r e a t o t h e n o r t h . T h e S t a f f r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s m a t t e r w o u l d b e t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a c c e p t a t w o - l o t p r e l i m i n a r y p l a t i n c l u d i n g L o t s 1 6 a n d 1 7 a t t h i s t i m e , a n d d e f e r b o t h L o t s 1 8 a n d 1 9 u n t i l t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n M a y 1 6 , 1 9 8 9 . T h e d e f e r r a l w o u l d p e r m i t s u f f i c i e n t t i m e f o r t h e a p p l i c a n t t o r e s o l v e t h e d e s i g n o f t h e i n t e r s e c t i o n o r s t r e e t t u r n i n g m o v e m e n t w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . F ( C o n t i n u e d ) M r . R i c h a r d s o n , t h e e n g i n e e r o n t h e p r o j e c t a s w e l l a s t h e d e v e l o p e r , o f f e r e d c o n c e r n s a b o u t t h e S t a f f r e c o m m e n d a t i o n . H e s t a t e d t h a t i t w a s h i s i n t e n t t o g a i n a p p r o v a l o f a t l e a s t t h r e e l o t s t h a t h e m i g h t p u r s u e f o r d e v e l o p m e n t p u r p o s e s a t t h i s t i m e . H e i d e n t i f i e d t h e p l a t w h i c h w i l l b e d i s c u s s e d b y t h e C o m m i s s i o n o n M a y 1 6 a s o n e w h i c h w i l l d e a l w i t h s e v e r a l i s s u e s . T h e s e i s s u e s h e f e e l s m a y c o m p l i c a t e t h e s i t u a t i o n t o t h e e x t e n t t h a t h e m i g h t w i t h d r a w i t e n t i r e l y . H e p r e s s e d f o r C o m m i s s i o n c o n s i d e r a t i o n o f t h e t h r e e l o t a p p r o v a l . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e m a t t e r b r i e f l y . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e t h r e e - l o t f o r m a t w o u l d b e a c c e p t e d a n d t h a t i t w a s a p p r o p r i a t e f o r t h i s i t e m t o b e p l a c e d u p o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 7 4 3 - B O w n e r : B a n d B O i l C o m p a n y A p p l i c a n t : G a r y S . C h i l d e r s L o c a t i o n : C a n t r e l l R o a d a n d R i v e r f r o n t D r i v e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " 1 - 2 " t o " C - 4 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 1 . 7 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — R a i l r o a d t r a c k s , z o n e d " I - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 3 " E a s t — R a i l r o a d t r a c k s , z o n e d " I - 2 " W e s t — A u t o s a l e s , z o n e d " 1 - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a t r a c t o f l a n d o n C a n t r e l l R o a d f r o m " l - 2 " t o " C - 4 . " T h e s i t e i s l o c a t e d j u s t e a s t o f R i v e r f r o n t D r i v e a n d i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a c a r w a s h a n d c o n v e n i e n c e s t o r e w i t h g a s p u m p s . A r e z o n i n g c h a n g e i s b e i n g r e q u e s t e d b e c a u s e t h e p r o p o s a l i s t o r e m o v e a l l e x i s t i n g s t r u c t u r e s a n d r e d e v e l o p t h e s i t e w i t h a n e w c o n v e n i e n c e s t o r e a n d r e l o c a t e t h e c a r w a s h f r o m t h e w e s t s i d e o f t h e p r o p e r t y t o t h e e a s t . C o n v e n i e n c e f o o d s t o r e s a r e n o t p e r m i t t e d i n t h e " I - 2 " D i s t r i c t a n d , i f t h e s i t e i s c l e a r e d , a n y n o n c o n f o r m i n g s t a t u s i s l o s t a n d a r e z o n i n g a c t i o n i s n e c e s s a r y . ( I n a d d i t i o n t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t , a b u i l d i n g l i n e w a i v e r f r o m t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t h a s a l s o b e e n a p p l i e d f o r . ) Z o n i n g i n t h e a r e a i n c l u d e s " R - 2 , " " R - 3 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 , " " C - 3 , " " l - 2 " a n d " I - 3 . " T h e l a n d u s e p a t t e r n i s a m i x o f r e s i d e n t i a l , o f f i c e , c o m m e r c i a l a n d s o m e i n d u s t r i a l . I n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y , t h e r e s i d e n t i a l u s e i s a s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d l o c a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f C a n t r e l l R o a d t o t h e e a s t . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s a u s e d c a r l o t o n t h e w e s t a n d s o m e r a i l r o a d t r a c k s a r e s i t u a t e d t o t h e n o r t h . S o m e o f t h e l a n d i s u n d e v e l o p e d , i n c l u d i n g t h e W a t e r W o r k s p r o p e r t y t o t h e s o u t h a n d s e v e r a l l a r g e t r a c t s a l o n g R i v e r f r o n t D r i v e . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 7 4 3 - B ( C o n t i n u e d ) R e z o n i n g t h e s i t e t o " C - 4 " f o r t h e p r o p o s e d u s e s s h o u l d n o t h a v e a n y i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s , a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e q u e s t e d r e c l a s s i f i c a t i o n . " C - 4 " i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y b e c a u s e t h e d i s t r i c t i s d e s i g n e d f o r a r t e r i a l s s u c h a s C a n t r e l l R o a d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : C a n t r e l l R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t , s o a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d f o r a t o t a l o f 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d n o t s u b m i t t e d t h e r e q u i r e d n o t i f i c a t i o n m a t e r i a l s a n d t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d . T h e r e q u e s t w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e M a y 3 0 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 2 — Z - 5 1 6 6 O w n e r : J a m e s W r i g h t A p p l i c a n t : D o r o t h y H u m p h r e y L o c a t i o n : 2 9 0 1 W o l f e S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " C - 1 " P u r p o s e : F o o d s t o r e a n d b e a u t y s h o p S i z e : 0 . 2 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : F o o d s t o r e a n d b e a u t y s h o p S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G * . N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " E a s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s o c c u p i e d b y a s i n g l e s t r u c t u r e w h i c h h a s b e e n u s e d a s a r e s i d e n c e a n d a s m a l l g r o c e r y s t o r e , a n o n c o n f o r m i n g u s e . W i t h i n t h e l a s t s e v e r a l m o n t h s , a p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g w a s c o n v e r t e d i n t o a b e a u t y s h o p w h i c h a d d e d a s e c o n d c o m m e r c i a l u s e t o t h e l o t . W h e n t h e b e a u t y s h o p o p e r a t o r ( w h o a l s o r u n s t h e g r o c e r y s t o r e ) a p p l i e d f o r a p r i v i l e g e l i c e n s e , i t w a s d e n i e d b e c a u s e o f e x p a n d i n g a n o n c o n f o r m i n g u s e w h i c h t h e Z o n i n g O r d i n a n c e p r o h i b i t s . T h e a p p l i c a n t w a s i n s t r u c t e d t o f i l e f o r t h e a p p r o p r i a t e r e z o n i n g c h a n g e a n d t h a t i s t h e i s s u e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n — t o r e z o n e t h e p r o p e r t y f r o m " R - 4 " t o I f C 1 I I L a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d i s a l m o s t e x c l u s i v e l y r e s i d e n t i a l w i t h a m i x o f s i n g l e f a m i l y , d u p l e x a n d l o w - d e n s i t y m u l t i f a m i l y . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e a r e a i n c l u d e a c h u r c h a n d a d a y c a r e c e n t e r w i t h s o m e l o t s s t i l l v a c a n t . Z o n i n g i s e i t h e r " R - 3 " o r " R - 4 . " T h e n e a r e s t c o m m e r c i a l z o n i n g i s l o c a t e d o n H i g h S t r e e t , t h r e e b l o c k s t o t h e e a s t . T h e z o n i n g p a t t e r n h a s b e e n e s t a b l i s h e d o v e r t h e y e a r s a n d t h e n e i g h b o r h o o d i s n o t i m p a c t e d b y n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g w h i c h i s q u i t e c o m m o n i n o l d e r p a r t s o f t h e C i t y . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 2 — Z - 5 1 6 6 ( C o n t i n u e d ) A s w i t h o t h e r c o m m e r c i a l r e z o n i n g e f f o r t s i n r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s , S t a f f h a s a n u m b e r o f c o n c e r n s w i t h t h e c u r r e n t r e q u e s t a n d i s o p p o s e d t o t h e p r o p o s e d " C - 1 " r e c l a s s i f i c a t i o n . R e z o n i n g t h e l o t i n q u e s t i o n c o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a r e a , l e a d t o o t h e r u n d e s i r a b l e r e z o n i n g s a n d e s t a b l i s h a s p o t z o n i n g . T h e C e n t r a l C i t y L a n d U s e P l a n m a i n t a i n s t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e a r e a s o t h e r e q u e s t i s a l s o i n c o n f l i c t w i t h t h e a d o p t e d p l a n . T h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d a p p e a r s t o b e f a i r l y s t a b l e a n d t h e p o t e n t i a l f o r l o n g - t e r m d a m a g e t o t h e a r e a i s t o o g r e a t a n d o u t w e i g h s a n y s h o r t - t e r m b e n e f i t s g a i n e d f r o m t h e p r o p o s e d r e z o n i n g . F i n a l l y , t h e g e n e r a l a r e a w a s o n e o f t h e H o u s i n g A u t h o r i t y p r o j e c t s w h i c h w e n t i n t o c e r t a i n n e i g h b o r h o o d s t o u p g r a d e t h e m a n d d o a w a y w i t h i n c o m p a t i b l e l a n d u s e s a n d z o n i n g . S t a f f v i e w s t h i s r e q u e s t a s b e i n g i n d i r e c t c o n f l i c t w i t h t h e w o r k d o n e y e a r s a g o t o s t a b i l i z e t h e n e i g h b o r h o o d a n d t o c r e a t e a h e a l t h y l i v i n g e n v i r o n m e n t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , D o r o t h y H u m p h r e y , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M s . H u m p h r e y d i s c u s s e d t h e i s s u e a n d s a i d s h e o p e n e d t h e b e a u t y s h o p b e c a u s e s h e w a s u n a w a r e o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s a n d t h o u g h t t h a t o n l y a p r i v i l e g e l i c e n s e w a s n e c e s s a r y . S h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e s h o p w a s i n o p e r a t i o n a n d t h a t s h e c o n v e r t e d s t o r a g e s p a c e f o r t h e f o o d s t o r e i n t o t h e b e a u t y s h o p a r e a . T h e r e w e r e a n u m b e r o f c o m m e n t s m a d e a n d M s . H u m p h r e y r e s p o n d e d t o s e v e r a l q u e s t i o n s . S t a f f e x p l a i n e d w h y r e z o n i n g w a s n e c e s s a r y a n d s a i d t h e r e w a s s o m e c o n f u s i o n a b o u t t h e f l o o r s p a c e t h a t w a s c h a n g e d . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t d e f e r r i n g t h e i t e m t o a l l o w t h e E n f o r c e m e n t S t a f f t o d e v e l o p a f u l l r e p o r t o n t h e p r o p e r t y a n d , h o p e f u l l y , c l a r i f y t h e s t a t u s o f t h e b e a u t y s h o p . A m o t i o n w a s t h e n o f f e r e d t o d e f e r t h e i t e m t o t h e M a y 3 0 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 3 — Z - 5 1 6 7 O w n e r : M r s . A . J o h n s o n A p p l i c a n t : L a w r e n c e H o l t , J r . L o c a t i o n : 1 4 1 7 S o u t h C h e s t e r S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " t o " R - 4 " P u r p o s e : S i n g l e f a m i l y S i z e : 0 . 1 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " C - 3 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " C - 3 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " 0 - 3 " W e s t — D u p l e x , z o n e d " R - 4 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e l o t i n q u e s t i o n i s z o n e d " C - 3 " w i t h a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n i t , a n o n c o n f o r m i n g u s e . T h e o w n e r a t t e m p t e d t o s e c u r e a b u i l d i n g p e r m i t f o r a t w o - c a r g a r a g e b u t t h e p e r m i t w a s d e n i e d b e c a u s e o f t h e p r o p e r t y ' s n o n c o n f o r m i n g s t a t u s . T h e Z o n i n g O r d i n a n c e p r o h i b i t s e x p a n s i o n o f n o n c o n f o r m i n g u s e s , a n d t h a t i s w h y t h i s i s s u e i s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . A f t e r f i l i n g t h e n e c e s s a r y r e z o n i n g a p p l i c a t i o n , t h e o w n e r w a s a b l e t o o b t a i n a b u i l d i n g p e r m i t f o r t h e a d d i t i o n a n d t h e n e w c o n s t r u c t i o n h a s b e e n i n i t i a t e d . T h e e x i s t i n g n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g o f t h e l o t a n d a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y w a s a c c o m p l i s h e d t h r o u g h t h e U r b a n R e n e w a l P r o g r a m o f t h e l a t e 1 9 6 0 ' s . A n u m b e r o f p r o p e r t i e s a l o n g b o t h W e s t 1 4 t h a n d C h e s t e r S t r e e t s w e r e r e z o n e d t o a c o m m e r c i a l c l a s s i f i c a t i o n t h r o u g h t h e e f f o r t , a n d t h e r e i s e v e n s o m e i n d u s t r i a l z o n i n g n o r t h o f W e s t 1 4 t h S t r e e t . O t h e r z o n i n g i n t h e n e i g h b o r h o o d i n c l u d e s " R - 4 " a n d " 0 - 3 . " V e r y f e w o f t h e c o m m e r c i a l l o t s h a v e b e e n d e v e l o p e d f o r n o n r e s i d e n t i a l u s e s a n d t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d s o u t h o f W e s t 1 4 t h i s p r i m a r i l y r e s i d e n t i a l w i t h a m i x o f s i n g l e f a m i l y a n d m u l t i f a m i l y u n i t s . I t a p p e a r s t h a t f o r t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e , t h e e x i s t i n g l a n d u s e p a t t e r n w i l l n o t c h a n g e a n d A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 6 7 ( C o n t i n u e d ) r e z o n i n g t h e l o t t o " R - 4 " i s t h e a p p r o p r i a t e a c t i o n t o t a k e a t t h i s t i m e . ( S e v e r a l y e a r s a g o , t h e l o t d i r e c t l y a c r o s s C h e s t e r S t r e e t w a s r e z o n e d t o " R - 4 " t o a l l o w c o n v e r s i o n o f a s t r u c t u r e t o a d u p l e x . ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : C h e s t e r S t r e e t i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t , o r 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " R - 4 " r e z o n i n g a n d w a i v e r o f t h e f i l i n g f e e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " R - 4 " a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a l s o w a i v e d t h e f i l i n g f e e a n d t h e n o t i f i c a t i o n o f p r o p e r t y o w n e r s b y c e r t i f i e d m a i l . 1 A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 1 7 1 O w n e r : B . G . T . P r o p e r t i e s , I n c . A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : W e s t 6 5 t h S t r e e t a n d B u t l e r R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " P u r p o s e : A u t o b o d y a n d p a i n t s h o p S i z e : 1 . 1 a c r e E x i s t i n g U s e : O f f i c e w a r e h o u s e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — M u l t i f a m i l y , z o n e d " R - 5 " S o u t h — M u l t i f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " a n d " I - 2 " E a s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e o n e a c r e o n W e s t 6 5 t h S t r e e t f r o m " C - 3 " t o " C - 4 . " C u r r e n t l y , t h e r e i s a c o m m e r c i a l b u i l d i n g o n t h e s i t e a n d t h e p r o p o s a l i s t o c o n v e r t t h e s t r u c t u r e t o a n a u t o p a i n t a n d b o d y s h o p w h i c h i s n o t p e r m i t t e d i n t h e " C - 3 " D i s t r i c t . T h e b u i l d i n g i s s i t u a t e d o n t h e s o u t h e r n p a r t o f t h e s i t e a l o n g w i t h a p a v e d a r e a . T h e b a l a n c e o f t h e p r o p e r t y i s u n d e v e l o p e d . T h e z o n i n g p a t t e r n f o u n d i n t h e a r e a i s a m i x o f " R - 2 , " " R - 5 , " " 0 - 3 , " " C - 3 , " " C - 4 " a n d " I - 2 " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " R - 2 , " " R - 5 " a n d " C - 3 . " A c r o s s W e s t 6 5 t h S t r e e t , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " C - 3 , " " C - 4 " a n d " 1 - 2 . " T h e l a n d u s e i s v e r y s i m i l a r t o z o n i n g a n d i n c l u d e s r e s i d e n t i a l , c o m m e r c i a l , a c h u r c h , o f f i c e a n d i n d u s t r i a l . O n t h e e a s t s i d e o f t h e t r a c t , t h e r e i s a c h u r c h ; a n d t o t h e w e s t , t h e r e i s a n a u t o o r i e n t e d u s e — a t i r e i n s t a l l a t i o n b u s i n e s s . D i r e c t l y t o t h e e a s t o f t h e c h u r c h , t h e r e i s a m a j o r i n d u s t r i a l a r e a w i t h a w i d e r a n g e o f i n d u s t r i a l t y p e f a c i l i t i e s a n d o t h e r n o n r e s i d e n t i a l u s e s . T h e m u l t i f a m i l y u n i t s , t h e n e a r e s t r e s i d e n t i a l u s e , a r e l o c a t e d t o t h e n o r t h a n d s o u t h . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 4 — Z - 5 1 7 1 ( C o n t i n u e d ) S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e p r o p o s e d " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s c o m p a t i b l e w i t h t h e a r e a a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . B e c a u s e o f t h e d i f f e r e n t z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s , t h e r e i s n o e s t a b l i s h e d z o n i n g p a t t e r n a l o n g t h e W e s t 6 5 t h S t r e e t f r o n t a g e a n d t h e " C - 4 " r e z o n i n g w i l l n o t i m p a c t t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s o r e s t a b l i s h a n y u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t . T h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l l y z o n e d l a n d o r u s e s w i l l n o t b e a f f e c t e d b y t h e z o n i n g c h a n g e s o t h e r e r e a s o n t o r e q u i r e a n y b u f f e r i n g b e y o n d w h a t i s p r o v i d e d f o r i n t h e Z o n i n g O r d i n a n c e f o r t h e " C - 4 " D i s t r i c t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : W e s t 6 5 t h S t r e e t i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t , o r 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . I t a p p e a r s t h a t a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 4 4 0 3 - C O w n e r : D i c k a n d J a n e W i l l i a m s A p p l i c a n t : I r t P a x t o n L o c a t i o n : K a n i s R o a d a n d A l d e r s g a t e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m P R D t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — D a y c a r e c e n t e r , z o n e d " C - 3 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d P R D E a s t — V a c a n t , z o n e d " M F - 1 8 " W e s t — I - 4 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e o w n e r s o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a r e r e q u e s t i n g t h a t t h e i r p o r t i o n o f t h e l a r g e P R D b e r e v o k e d a n d t h e p r e - e x i s t i n g " 0 - 3 " z o n i n g b e r e - e s t a b l i s h e d . T h e c u r r e n t P R D d e s i g n a t i o n w a s a p p r o v e d i n 1 9 8 5 f o r a m u l t i f a m i l y p r o j e c t w i t h 3 5 0 u n i t s o n 1 7 . 3 a c r e s . T h e d e v e l o p m e n t w a s n e v e r b u i l t a n d t h e m a j o r i t y o f t h e l a n d i s v a c a n t . T h e r e a r e s e v e r a l s i n g l e f a m i l y u n i t s s o u t h o f t h e s i t e , a n d o n e o r t w o n o n r e s i d e n t i a l u s e s w i t h i n t h e b o u n d a r i e s o f t h e P R D . I t a p p e a r s t h a t t h e P R D p r o j e c t w i l l n o t b e d e v e l o p e d b e c a u s e s e v e r a l m o n t h s a g o t h e C i t y r e z o n e d f r o m P R D t o " 0 - 3 " s o m e l a n d t o t h e s o u t h . T h e c u r r e n t r e q u e s t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e p r e v i o u s a c t i o n t a k e n w i t h i n t h e P R D a r e a a n d S t a f f e n d o r s e s r e - e s t a b l i s h i n g t h e " 0 - 3 " c l a s s i f i c a t i o n . ( I n a d d i t i o n t o r e c o m m e n d i n g a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " z o n i n g , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l a l s o n e e d t o p a s s a r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g r e v o c a t i o n o f t h e P R D . ) A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 4 4 0 3 - C ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : K a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t , o r 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . A l d e r s g a t e R o a d i s a c o l l e c t o r w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 6 0 f e e t . W i t h b o t h s t r e e t s , d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f s u p p o r t s t h e r e v o c a t i o n o f t h e P R D a n d r e - e s t a b l i s h i n g t h e " 0 - 3 " z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . B o t h t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a n d t h e r e v o c a t i o n o f t h e P R D w e r e p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d r e - e s t a b l i s h i n g t h e " 0 - 3 " z o n i n g a n d t o e n d o r s e t h e r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g t h a t t h e P R D b e r e v o k e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 I t e m : 6 — O t h e r M a t t e r s — R i g h t - o f - W a y A b a n d o n m e n t N a m e : W e s t 1 5 t h S t r e e t a t t h e M i s s o u r i P a c i f i c R a i l r o a d c r o s s i n g L o c a t i o n : B e t w e e n J o n e s s t r e e t a n d W o o d r o w S t r e e t w i t h i n W o r t h e n & B r o w n ' s A d d i t i o n O w n e r / A p p l i c a n t : M i s s o u r i P a c i f i c R a i l r o a d C o m p a n y R e q u e s t : T o a b a n d o n t h e r a i l r o a d c r o s s i n g e x i s t i n g b e t w e e n J o n e s S t r e e t a n d W o o d r o w S t r e e t . T h e a b a n d o n m e n t i s n e e d e d i n o r d e r t o u p g r a d e e x i s t i n g c r o s s i n g s w h i l e e l i m i n a t i n g t h o s e e x i s t i n g h a z a r d o u s c r o s s i n g s . S T A F F R E V I E W : 1 . P u b l i c N e e d f o r T h i s R i g h t - o f - W a y I n v e s t i g a t i o n b y S t a f f r e v e a l s t h e r e i s n o n e e d f o r t h i s p u b l i c r i g h t - o f - w a y b y t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . 2 . M a s t e r S t r e e t P l a n T h e M a s t e r S t r e e t P l a n i n d i c a t e s n o n e e d f o r t h i s r i g h t - o f - w a y . 3 . N e e d f o r R i g h t - o f - W a y o n A d j a c e n t S t r e e t s A d j a c e n t r a i l c r o s s i n g s w i l l n o t b e a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h i s c l o s u r e . A l l a d j a c e n t s t r e e t s m e e t C i t y o r d i n a n c e s t a n d a r d s . 4 . C h a r a c t e r i s t i c s o f R i g h t - o f - W a y T e r r a i n T h e r i g h t - o f - w a y i s o p e n a n d i n u s e . S u r r o u n d i n g t h e s i t e a r e a m i x t u r e o f u s e s . S o m e o f t h e a b u t t i n g l o t s a r e v a c a n t a n d h i l l y . 5 . D e v e l o p m e n t P o t e n t i a l N o d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l s f o r t h e r i g h t - o f - w a y h a s b e e n e x p r e s s e d t o t h e S t a f f . 6 . N e i g h b o r h o o d L a n d U s e a n d E f f e c t N o i m p a c t o r a d v e r s e e f f e c t w i l l b e e x p e r i e n c e d b y r e s i d e n t s o r n e i g h b o r h o o d u s e s . PL A N N I N G CO M M I S S I O N VO T E RE C O R D IT E M NU N D E R S ZO N I N G - SU B D I V I S I O N ME M B E R A- 8 e. ~ c F ( M. Ri dd i ck , I I I J. Sc h l e r e t h V'. Mc D a n i e l V' ' V v v V'. h1 i le r v' ' J. Ni c h o l s o n 8 AH W. Re c t o r v' v ~ me v v 8. Le e k v v C. Wh i t f i e l d + P P P P P P- K, Ol e s o n v v' ' ' ' ' v R. Co l l i n s v g F. Pe r k i n s +v A+ V ~ v'A Y E NA Y S A AS S E N T +A B S T A I N A p r i I 1 8 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 1 : 4 5 p . m . P A S S E D : S e c r e t a r y C h a i r a