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HomeMy WebLinkAboutpc_02 21 1989subL I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N H E A R I N G S U M M A R Y A N D M I N U T E R E C O R D F E B R U A R Y 2 1 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e i g h t i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e M i n u t e s o f t h e P r e v i o u s M e e t i n g M i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s a m e n d e d t o s h o w K a t h l e e n O l e s o n w a s p r e s e n t . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r G . R i d d i c k , C h a i r m a n R o s e C o l l i n s S t e p h e n A . L e e k J o h n M c D a n i e l J e r i l y n N i c h o l s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h M e m b e r s a b s e n t : M a r t h a M i l l e r C o n n i e W h i t f i e l d C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s E d i t o r ' s n o t e : M r . P e r k i n s e n t e r e d t h e m e e t i n g a f t e r t h e v o t e o n t h e C o n s e n t A g e n d a . I r I P L A N N I N G C O M M I S S I O N A G E N D A F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 D e f e r r e d I t e m s : A . M o o r e A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 8 5 5 ) P r e l i m i n a r y P l a t s : 1 . C h e n a l V a l l e y P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 8 6 7 ) 2 . P a r k v i e w H i l l A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 8 6 8 ) 3 . R a i n F o r e s t A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 5 4 - N ) P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t : 4 . H o l l i n g e r ( P R D ) Z - 5 1 4 6 5 . H o t S h o t s ( P C D ) Z - 5 1 5 1 6 . S u i t e m a r k ( P C D ) Z - 5 1 5 2 / P r e l i m i n a r y P l a t 7 . K n o e d l P a r k ( P C D ) Z - 4 7 4 6 - A / P r e l i m i n a r y P l a t 8 . T u c k e r s ( P C D ) Z - 5 1 4 8 C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t s : 9 . L o r d o f L i f e L u t h e r a n C h u r c h ( C U P ) Z - 5 1 3 1 1 0 . G r a n t S t r e e t A p a r t m e n t s ( C U P ) Z - 5 1 4 7 1 1 . Y M C A ( C U P ) Z - 5 1 5 0 R e z o n i n g : 1 2 . C a l v a r y B a p t i s t C h u r c h Z - 5 1 4 5 S u b d i v i s i o n S i t e P l a n : 1 3 . H i g h w a y 1 0 C o m m e r c i a l C e n t e r - S a f e w a y S i t e P l a n ( S - 8 6 9 ) O t h e r M a t t e r s : 1 4 . B o o k e r T . W a s h i n g t o n E l e m e n t a r y S c h o o l C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t Z - 5 0 6 1 - A F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A F I L E N O . : S - 8 5 5 N A M E : M o o r e A d d i t i o n P r e l i m i n a r y / F i n a l P l a t L O C A T I O N : L o c a t e d a p p r o x i m a t e l y 1 4 0 f e e t w e s t o f B r o w n R o a d a n d s o u t h o f W i l l o w S p r i n g s R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : L e e A . M o o r e M i d - A r k E n g i n e e r s 1 2 6 0 4 B r o w n R o a d 2 0 1 G o s h e n A v e n u e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 6 N o . L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 6 8 8 8 - 6 2 6 4 7 6 3 - 2 6 8 9 A R E A : 0 . 5 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : O u t s i d e C i t y L i m i t s P R O P O S E D U S E S : M a n u f a c t u r e d H o m e / S i n g l e F a m i l y P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 4 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . P l a t o n e l o t w i t h o u t s t r e e t a c c e s s / e a s e m e n t o n l y . 2 . E x c l u s i o n o f p a r t o f t h e o w n e r s h i p f r o m t h e p l a t . P L A T D E F I C I E N C I E S N O T E D : 1 . O w n e r ' s n a m e 2 . B o o k a n d p a g e o n a b u t t i n g p l a t s 3 . L o t n u m b e r s 4 . S e w e r s o u r c e / w a t e r s o u r c e 5 . I d e n t i f y p r o p e r t y e x c l u s i o n 6 . I d e n t i t y o n t h e e a s e m e n t a s t o i t s s o u r c e a n d t h e i n s t r u m e n t n u m b e r F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T o p l a t o n e p a r c e l o f l a n d o u t o f a m u l t i — l o t i l l e g a l s u b d i v i s i o n w i t h o u t s t r e e t f r o n t a g e o r p r o v i s i o n o f a c c e p t a b l e p h y s i c a l a c c e s s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l o t i s p a r t i a l l y c l e a r e d w i t h o n e d o u b l e w i d e m a n u f a c t u r e d h o m e o n t h e n o r t h e n d . A c c e s s i s b y w a y o f a d i r t a n d p a r t i a l l y p a v e d t r a i l b e t w e e n t h e t r e e s t h a t i s r u t t e d a n d d i f f i c u l t t o n e g o t i a t e . T h e l o t i s a b u t t e d o n a l l s i d e s b y s i n g l e f a m i l y h o m e s o n 1 0 , 0 0 0 - 3 0 , 0 0 0 s q u a r e f o o t l o t s . A c c e s s t o t h e p l a t a r e a i s b y w a y o f B r o w n R o a d w h i c h i s n o t c o n s t r u c t e d t o C i t y s t a n d a r d s . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e r e a r e n o e n g i n e e r i n g i s s u e s . B r o w n R o a d , t h e p r i m a r y a c c e s s , a p p e a r s t o b e a 1 2 - 1 4 f o o t d o u b l e s u r f a c e t r e a t m e n t i n g o o d c o n d i t i o n . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . T h e s i n g l e m o s t d i f f i c u l t i s s u e i s l e g a l a c c e s s . T h e a c c e s s p r o v i d e d i s q u e s t i o n a b l e d u e t o t h e f o r m , s i z e a n d l o c a t i o n o f t h e d r i v e e a s e m e n t . 2 . T h e C o u n t y P l a n n i n g O f f i c e r e p o r t s t h a t t h e p l a t , H i g d o n A d d i t i o n , w a s n o t r e c o r d e d a n d m a y l e a v e a n i s s u e c o n c e r n i n g u t i l i t y a c c e s s t o t h i s l o t . 3 . T h e r e h a v e b e e n s e v e n l o t s a l e s f r o m t h i s o r i g i n a l f i v e a c r e p a r c e l w i t h n o n e p r o p e r l y p l a t t e d . E . A N A L Y S I S : T h e p l a t i s d e f i c i e n t i n s o m a n y r e s p e c t s t h a t , p r a c t i c a l l y s p e a k i n g , w e w i l l b e g r a n t i n g a l l b u t c o m p l e t e w a i v e r o f t h e o r d i n a n c e s t a n d a r d s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e s e r v e s i t s r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s i t e m u n t i l t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e m e e t i n g i n o r d e r t o f u r t h e r d e v e l o p i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e e x i s t i n g l o t s , a c c e s s a n d o w n e r s h i p . I C F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( D e c e m b e r 2 2 , 1 9 8 8 ) T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r o b l e m s n o t e d i n t h e r e v i e w o f t h i s p l a t s u b m i t t a l . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e t w o i s s u e s o f g r e a t e r c o n c e r n i n v o l v e d a c c e s s , b o t h p h y s i c a l l y a n d l e g a l l y , t o t h i s l o t a n d t h e e v e n t u a l a c c e s s t o l o t s f u r t h e r t o t h e w e s t . T h e S t a f f a d d e d a m o d i f i c a t i o n o f t h e r e c o m m e n d a t i o n p r e s e n t e d a b o v e w h i c h s t a t e d t h a t t h e d r i v e e a s e m e n t o v e r t h e 2 4 f e e t s e r v i n g t h i s l o t a n d t h e l o t s t o t h e r e a r s h o u l d b e p r o v i d e d w i t h a p r o p e r s t o n e b a s e o f t h e a p p r o p r i a t e g r a v e l c o m p a c t e d . A d d i t i o n a l l y , t h e s e v e r a l o w n e r s a b u t t i n g t h e e a s e m e n t m u s t s i g n t h e p l a t i n o r d e r t o a s s u r e t h a t a l l p a r t i e s a n d i n t e r e s t s h a v e g r a n t e d t h e a p p r o p r i a t e p u b l i c s e r v i c e a n d a c c e s s e a s e m e n t o v e r t h e 2 4 f e e t n o w d e s c r i b e d i n t h e t i t l e i n s t r u m e n t s . M r . M o o r e , t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y , w a s p r e s e n t a n d a d d r e s s e d t h e i s s u e s . H e c l e a r e d s e v e r a l p o i n t s o f i n f o r m a t i o n f o r S t a f f c o n c e r n i n g t h e e a s e m e n t a n d t h e o w n e r s h i p . H e w a s a d v i s e d b y t h e C o m m i t t e e a n d S t a f f t o h a v e h i s e n g i n e e r s d o a d d i t i o n a l r e s e a r c h o n t h e t i t l e i n s t r u m e n t s a n d r e f l e c t s u c h i n f o r m a t i o n a s t h e r e c o r d i n g n u m b e r s o n t h e p l a t . T h e o n l y r e m a i n i n g p o i n t o f d i s c u s s i o n h a d t o d o w i t h t h e s e v e r a l v a r i a n c e s t h a t a r e r e q u e s t e d b y t h i s o w n e r , t h e s e h a v i n g t o d o w i t h e x c l u s i o n o f o w n e r s h i p . I n t h e c u r r e n t s i t u a t i o n , t h o s e l o t s w e r e s o l d p r i o r t o o u r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s d e a d l i n e . T h e s e c o n d v a r i a n c e d e a l s w i t h s t r e e t a c c e s s a n d i m p r o v e m e n t s . T h e s e v a r i a n c e s w i l l r e q u i r e B o a r d o f D i r e c t o r s a p p r o v a l s h o u l d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h i s p l a t . T h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 3 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . D u e t o t h e a p p l i c a n t ' s h a v i n g f a i l e d t o p r o d u c e t h e r e q u i r e d i n f o r m a t i o n r e q u e s t e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e , t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n w a s m a d e f o r a p p r o v a l o f t h e d e f e r r a l . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . i 1 I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t i n a t t e n d a n c e . T h e P l a n n i n g S t a f f r e p o r t e d t h a t a t e l e p h o n e c o n v e r s a t i o n h a d b e e n h e l d w i t h M r . M o o r e b u t t h a t t h e r e q u i r e d s u p p o r t i n g i n f o r m a t i o n p o i n t e d o u t a t p r e v i o u s m e e t i n g s h a d n o t b e e n s u p p l i e d . T h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h e m a t t e r o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t a d d i t i o n a l c o m m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t w a s h a v i n g d i f f i c u l t i e s p r o v i d i n g t h e a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n r e q u i r e d b y t h e C o m m i s s i o n . T h e C o m m i s s i o n , a f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , d e t e r m i n e d t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . T h i s i t e m w i l l b e p l a c e d o n t h e A p r i l 4 t h P l a n n i n g C o m m i s s i o n A g e n d a . ( T h e C o m m i s s i o n a g r e e d w i t h P l a n n i n g S t a f f t h a t t h i s s h o u l d b e t h e l a s t d e f e r r a l i n t h e r e v i e w o f t h i s i t e m a n d t h e a p p l i c a n t i s t o b e i n s t r u c t e d t h a t , s h o u l d h e n o t p r o v i d e t h e r e q u i r e d m a t e r i a l b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e m e e t i n g f o r A p r i l , t h i s i t e m w i l l b e w i t h d r a w n f r o m f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n . ) I I I I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S u b d i v i s i o n I t e m B P l a n n i n g C o m m i s s i o n M e e t i n g F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w a s i n f o r m e d b y s t a f f t h a t a l e t t e r h a d b e e n r e c e i v e d b y t h e a p p l i c a n t r e q u e s t i n g t h a t t h e a l l e y a b a n d o n m e n t b e w i t h d r a w n . A m o t i o n w a s m a d e t o t h a t e f f e c t a n d p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y e s , 3 a b s e n t . f F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 F I L E N O . : S - 8 6 7 N A M E : C h e n a l V a l l e y P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : O n t h e w e s t s i d e o f C h e n a l P a r k w a y a d j a c e n t t o t h e g o l f c o u r s e . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : D e l t i c F a r m & T i m b e r C o . , I n c . W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s 2 0 0 P e a c h S t r e e t 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t E l D o r a d o , A R 7 1 7 3 0 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 8 6 2 - 6 4 1 1 3 7 4 — 1 6 6 6 A R E A : 4 4 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 6 1 F T . N E W S T R E E T : 4 , 9 5 0 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e P L A T D E F I C I E N C I E S N O T E D : ( J a n u a r y 2 3 , 1 9 8 9 ) 1 . S o u r c e o f t i t l e 2 . V i c i n i t y m a p 3 . C u l t u r a l f e a t u r e s 4 . A d j a c e n t o w n e r s h i p 5 . E x i s t i n g z o n i n g 6 . S t r e e t r i g h t - o f - w a y w i d t h s o n a l l s t r e e t s 7 . A d j a c e n t n o n - p u b l i c u s e s 8 . S o u r c e o f w a t e r a n d s e w e r 9 . S t r e e t c r o s s - s e c t i o n a n d p r o f i l e ; a l s o c u r b d a t a 1 0 . U t i l i t y e a s e m e n t s 1 1 . B o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t s ; i n t e n t i o n a s t o l o c a t i o n a n d d e d i c a t i o n o f f p l a t 1 2 . V e h i c l e a c c e s s p r o h i b i t i o n e a s e m e n t a l o n g C h e n a l V a l l e y D r i v e o n L o t s 1 , 2 a n d 3 4 . 1 3 . I n c l u s i o n o f t h e b o u n d a r y s t r e e t a l o n g t h e e a s t s i d e w i t h i n t h e d r a w n p l a t b o u n d a r y I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . 1 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T o p l a t 3 4 l o t s s i n g l e f a m i l y o n a p e n i n s u l a s u r r o u n d e d b y a g o l f c o u r s e u t i l i z i n g a s t a n d a r d B i l l o f A s s u r a n c e . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s r o l l i n g t e r r a i n w i t h t i m b e r c o v e r a n d n o s t r u c t u r a l i n v o l v e m e n t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . A d d r e s s s t o r m w a t e r a n d e x c a v a t i o n . 2 . C h e c k s t r e e t n a m e s f o r p o s s i b l e c o n f l i c t . 3 . S h o w p r e l i m i n a r y s t r e e t g r a d e s a n d d r a i n a g e . 4 . S h o w s i d e w a l k s o n r e s i d e n t i a l s t r e e t s a n d c o l l e c t o r s . 5 . C a l l o u t w a i v e r r e q u e s t . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . P r o v i s i o n o f a t i e t o a d e d i c a t e d s t r e e t s h o u l d b e r e f l e c t e d u p o n t h i s p l a t . 2 . I m p r o v e m e n t s t a n d a r d o n t h e a c c e s s s t r e e t s h o u l d b e n o t e d o n t h e p l a t i n a s m u c h a s i t w i l l a p p a r e n t l y s e r v e a s a c o l l e c t o r s t a n d a r d a n d w i l l b e a p r i m a r y t r a f f i c c i r c u l a t o r a b o u t t h e g o l f c o u r s e . 3 . S i d e w a l k s a r e r e q u i r e d , b o t h i n t e r n a l a n d e x t e r n a l , a n d h a v e n o t b e e n r e q u e s t e d f o r w a i v e r n o r r e f l e c t e d u p o n t h e p l a t . E . A N A L Y S I S : T h i s p l a t i s a c o n v e n t i o n a l s u b d i v i s i o n p l a t . T h e s u b m i t t a l c o n t a i n s m a n y d e l e t i o n s o r o m i s s i o n s f r o m t h e o r d i n a n c e s u b m i t t a l r e q u i r e m e n t s . T h e r e a r e m a n y u n a n s w e r e d q u e s t i o n s a t t h i s t i m e w h i c h s u g g e s t t o S t a f f t h a t w e c a n n o t o f f e r a d e f i n i t e r e c o m m e n d a t i o n a s t o t h e d e s i g n o r l a y o u t . T h e r e a r e s e v e r a l p o i n t s i n o u r r e v i e w w h i c h , i f t h e a p p l i c a n t i n t e n d s t o c a r r y o u t , w i l l r e q u i r e a v a r i a n c e f r o m t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . A f o r m a l r e q u e s t s h o u l d b e m a d e f o r t h e s e v a r i a n c e s . r I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . 1 ( C o n t i n u e d ) T h e b a s i c d e s i g n i s g o o d a n d p r e s e n t s n o p r o b l e m s e x c e p t w h e t h e r t h e s t r e e t i s t o b e p r i v a t e o r p u b l i c . S h o u l d t h e s t r e e t b e a p r i v a t e r o a d w a y , t h e r e a r e s e v e r a l c o n s i d e r a t i o n s w h i c h s h o u l d b e a p p l i e d . T h e s e a r e : T h e e n t r y p o i n t d e s i g n s h o u l d b e r e f l e c t e d t o i n d i c a t e t h e l o c a t i o n o f a s t r u c t u r a l i n v o l v e m e n t f o r g a t e h o u s e ; T h e d e v e l o p e r s h o u l d i n d i c a t e a g r e e m e n t w i t h t h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s t o i n s t a l l a n d c o n t r a c t m a i n t a i n o n - s i t e w a t e r a n d f i r e p r o t e c t i o n s y s t e m . A s a f o l l o w u p t o t h e e n g i n e e r i n g c o m m e n t s a b o v e , t h e S t a f f w o u l d a l s o l i k e t o p o i n t o u t t h a t t h e s t r e e t d e s i g n i n c l u d e s o n e c u r v e t h a t i s s u b - s t a n d a r d . T h i s c u r v e s h o u l d h a v e a h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e r a d i u s o f 1 5 0 f e e t . A d d i t i o n a l l y , s t r e e t l i g h t s w i l l b e r e q u i r e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f f e e l s t h a t a t t h i s t i m e t h e p r e l i m i n a r y p l a t i s n o t i n a f o r m t o r e c o m m e n d a p p r o v a l . W e w o u l d s u g g e s t a d e f e r r a l o f t h e m a t t e r u n t i l t h e n e x t s c h e d u l e d S u b d i v i s i o n H e a r i n g i n o r d e r t o a l l o w f o r r e s o l u t i o n o f t h e s e v e r a l i t e m s i n d i c a t e d a b o v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . J o e W h i t e o f W h i t e - D a t e r s E n g i n e e r s w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h i s p l a t . M r . W h i t e s t a t e d t h a t h e w o u l d f o l l o w t h r o u g h o n m a k i n g t h e v a r i o u s c o r r e c t i o n s t o t h e p r e l i m i n a r y p l a t i n o r d e r t o b r i n g i t i n t o c o n f o r m a n c e w i t h t h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . M r . W h i t e h a d q u e s t i o n s o f t h e S t a f f c o n c e r n i n g s e v e r a l e l e m e n t s o f t h e S t a f f w r i t e - u p . T h i s h a d t o d o w i t h a c c e p t a n c e o f a s e c o n d p a g e i n h i s s u b m i t t a l p r o v i d i n g f o r l o c a t i o n o f t h e p l a t a s o p p o s e d t o a l o c a t i o n m a p o n t h e f i r s t s h e e t . S t a f f i n d i c a t e d t h a t i t f e l t i t a p p r o p r i a t e t o p e r h a p s l o c a t e t h e g e n e r a l l o c a t i o n m a p o n t h e p r e l i m i n a r y p l a t i t s e l f . M r . W h i t e t h e n h a d q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e a c c e s s r o a d w a y f r o m C h e n a l M o u n t a i n P a r k w a y . S t a f f i n d i c a t e d i t s c o n c e r n s i n t h i s a r e a h a d t o d o w i t h t h e f a c t t h a t t h e a c c e s s c o l l e c t o r s t r e e t f r o m I ' I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . 1 ( C o n t i n u e d ) C h e n a l M o u n t a i n P a r k w a y w a s n o t n o w d e d i c a t e d n o r c o n s t r u c t e d . S t a f f s u g g e s t e d t h a t t h e p l a t b e m o d i f i e d t o i n c l u d e t h a t r o a d w a y w i t h i n t h e b o u n d a r y o f t h i s s u b d i v i s i o n a n d p r o v i d e f o r s i d e w a l k s a n d i m p r o v e m e n t s i n t h e r e q u i r e d f a s h i o n . T h e c o n v e r s a t i o n t h e n m o v e d t o g e n e r a l q u e s t i o n s b e t w e e n v a r i o u s c o m m i t t e e m e m b e r s , M r . W h i t e a n d t h e S t a f f ; t h e r e s u l t o f w h i c h w a s a g r e e m e n t t h a t M r . W h i t e w o u l d , p r i o r t o 5 : 0 0 p . m . o n T u e s d a y , F e b r u a r y 1 4 , c o m p l e t e t h e p l a t r e q u i r e m e n t s a n d p r o v i d e f o r a n a c c e s s p r o h i b i t i o n e a s e m e n t a l o n g t h e c o l l e c t o r r o a d p a r a l l e l i n g t h e e a s t b o u n d a r y o f t h e p l a t . H e w o u l d a l s o w o r k w i t h t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t t o w a r d r e s o l u t i o n o f t h e h o r i z o n t a l s t r e e t c e n t e r l i n e c u r v a t u r e p o i n t e d o u t b y J e r r y G a r d n e r o f t h e E n g i n e e r i n g S t a f f . T h e l a s t i t e m w o u l d b e t h e r e m o v a l o f t h e f i r s t o f t h e m e d i a n c u t s a t t h e p o i n t o f e n t r y a n d p r o v i s i o n w i t h i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e o f m a i n t e n a n c e o f a n y l a n d s c a p i n g w i t h i n t h e t r a f f i c i s l a n d s b y t h e n e i g h b o r h o o d a s s o c i a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . J o e W h i t e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h i s s u b d i v i s i o n . T h e S t a f f r e c o m m e n d e d p l a c e m e n t o f t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 2 F I L E N O . : S - 8 6 8 N A M E : P a r k v i e w H i l l A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : O n t h e s o u t h s i d e o f W e s t 2 2 n d S t r e e t a t P o t t e r S t r e e t D E V E L O P E R : E N G I N E E R ' d e s P e r r y C i v i l D e s i g n , I n c . 1 1 6 1 9 P o n d e r o s a D r i v e 1 0 0 1 F a i r P a r k B l v d . L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 4 5 6 2 - 8 5 0 9 6 6 6 - 4 4 1 8 A R E A : 3 . 5 4 N U M B E R O F L O T S : 1 5 F T . N E W S T R E E T : 3 2 1 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 0 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . I n t e r i o r s t r e e t a t a 2 4 f o o t m i n o r r e s i d e n t i a l c l a s s i f i c a t i o n . 2 . S i d e w a l k i m p r o v e m e n t s a l o n g W e s t 2 2 n d S t r e e t . 3 . D e l e t i o n o f t h e o n - s i t e r u n - o f f d e t e n t i o n . P L A T D E F I C I E N C I E S N O T E D : ( J a n u a r y 2 3 , 1 9 8 9 ) 1 . A d d c u r r e n t z o n i n g s t a t u s o n t h e p l a t a n d a d j a c e n t p r o p e r t i e s . 2 . S h o w t h e m e t h o d f o r t e r m i n a t i o n o f W e s t 2 3 r d S t r e e t a t t h e w e s t p l a t b o u n d a r y . 3 . I n d i c a t e t h e a p p r o p r i a t e f i l i n g w i t h t h e C i t y C l e r k f o r t h e a b a n d o n m e n t o f W e s t 2 3 r d S t r e e t w h i c h t r a v e r s e s t h i s p l a t . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 2 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T o r e p l a t p o r t i o n s o f a n e x i s t i n g s u b d i v i s i o n i n t o 1 5 s i n g l e f a m i l y l o t s u t i l i z i n g a s t r e e t r i g h t - o f - w a y ( e x i s t i n g W e s t 2 3 r d ) . T h e d e s i g n r e q u i r e s a s i n g l e c u l - d e - s a c a s a m i n o r s t r e e t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s g e n t l e r o l l i n g t e r r a i n s u r r o u n d e d b y l a t t e d l o t s , m o s t o f w h i c h a r e d e v e l o p e d . W e s t 2 3 r d t r e e t w h i c h c r o s s e s t h i s t r a c t e a s t t o w e s t c u r r e n t l y d e a d - e n d s a t t h e w e s t b o u n d a r y . T h e o n e b l o c k s e g m e n t c r o s s i n g t h i s p l a t h a s n o t b e e n o p e n a n d u t i l i z e d a s a p u b l i c t h o r o u g h f a r e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e . 2 . S h o w p r e l i m i n a r y s t r e e t g r a d e s a n d p r e l i m i n a r y d r a i n a g e r o u t i n g , q u a n t i t i e s , p i p e s i z e a n d d i t c h s i z e s . 3 . I n d i c a t e t h e f u t u r e o f W e s t 2 3 r d S t r e e t a s t o a t u r n a r o u n d d e v i c e a t t h e e n d o f t h e c u r r e n t p a v e m e n t . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e s t r e e t a b a n d o n m e n t q u e s t i o n m a y c a u s e d e f e r r a l o f t h i s p l a t i f t h e a p p l i c a n t c a n n o t f i l e t h e a p p r o p r i a t e p a p e r w o r k . I t a p p e a r s f r o m i n i t i a l c o n v e r s a t i o n w i t h t h e d e v e l o p e r t h a t o n e a b u t t i n g l o t o w n e r r e f u s e s t o s i g n t h e p e t i t i o n . T h i s r e f u s a l c a u s e s t h e p e t i t i o n e r t o u s e a s e c o n d a r y a p p r o a c h t o a b a n d o n m e n t w h i c h i s s o m e w h a t m o r e c o m p l e x . S t a f f h a s n o t b e e n a d v i s e d o f t h e s t a t u s o f t h a t a p p r o a c h i n t h e l a s t s e v e r a l w e e k s . E . A N A L Y S I S : T h i s p l a t i s a s e c o n d a t t e m p t t o d e v e l o p t h i s p a r c e l o f l a n d a s s i n g l e f a m i l y l o t s . T h e r e a r e n o i s s u e s o f c o n s e q u e n c e e x c e p t f o r d i s p o s i t i o n o f W e s t 2 3 r d . T h e p r o v i s i o n o f a t u r n a r o u n d a t t h e e a s t e n d o f t h e c u r r e n t s t r e e t i m p r o v e m e n t i s c r i t i c a l d u e t o t h e e x i s t e n c e o f s e v e r a l h o u s e s t a k i n g a c c e s s a n d t h e p o t e n t i a l f o r f o u r t o s i x a d d i t i o n a l l o t s f r o n t i n g t h i s s t r e e t . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 2 ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e p l a t s u b j e c t t o t h e a p p r o p r i a t e f i l i n g b y t h e o w n e r o f t h e A b a n d o n m e n t P e t i t i o n a n d t h e s u b m i t t a l o f a d e s i g n f o r t h e t e r m i n a t i o n o f W e s t 2 3 r d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t a n d h i s e n g i n e e r w e r e n o t p r e s e n t . T h e C o m m i t t e e a n d S t a f f b r i e f l y d i s c u s s e d t h e p r o p o s a l . I t w a s p o i n t e d o u t b y S t a f f t h a t a s t r e e t r i g h t - o f - w a y a b a n d o n m e n t p e t i t i o n i s w o r k i n g o n 2 3 r d S t r e e t t o r e l i e v e t h a t c o n f l i c t w i t h t h e p l a t . T h e o w n e r w i l l b e w o r k i n g w i t h t h e C i t y C l e r k t o e s t a b l i s h a p e t i t i o n w h e r e b y t h e C i t y B o a r d w i l l s p o n s o r a n d d e a l w i t h t h e a b a n d o n m e n t a s o p p o s e d t o t h e c o n v e n t i o n a l a b a n d o n m e n t p e t i t i o n . T h i s i s n e c e s s a r y d u e t o t h e r e f u s a l o f a t l e a s t o n e a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r t o s i g n t h e a b a n d o n m e n t p e t i t i o n . T h e p l a t w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t f u r t h e r c o m m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . L a w s o n o f t h e C i v i l D e s i g n E n g i n e e r i n g f i r m . M r . L a w s o n p r e s e n t e d a r e q u e s t t h a t t h i s i t e m b e d e f e r r e d u n t i l A p r i l 4 , 1 9 8 9 . H e s t a t e d t w o r e a s o n s f o r t h e d e f e r r a l r e q u e s t . T h e s e w e r e r e s o l u t i o n o f a b a n d o n m e n t o f W e s t 2 3 r d a n d d e a l i n g w i t h t h e s e v e r a l v a r i a n c e s t h a t h a d b e e n r e q u e s t e d i n i t i a l l y a n d w e r e n o t r e s o l v e d . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h e d e f e r r a l t o b e a p p r o p r i a t e . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 F I L E N O . : S — 5 4 - N N A M E : R a i n F o r e s t A d d i t i o n 2 n d P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : O n t h e w e s t s i d e o f B o w m a n R o a d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e s o u t h o f K a n i s R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R a i n e y D e v e l o p m e n t C o . , I n c . M a r l a r E n g i n e e r i n g C o . , 1 8 7 2 0 K a n i s R o a d I n c . L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 5 3 1 8 J . F . K . B l v d . 8 2 1 - 1 1 2 8 N o . L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 6 A R E A : 5 3 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 7 7 F T . N E W S T R E E T : 7 , 9 8 7 L i n e a l F t . Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s : 1 1 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e P L A T D E F I C I E N C I E S N O T E D : ( J a n u a r y 2 3 , 1 9 8 9 ) 1 . S o u r c e o f t i t l e . 2 . Z o n i n g r e f l e c t e d o n a n d o f f s i t e . 3 . N e e d t o d e a l w i t h w i d t h - t o - d e p t h o f l o t s r a t i o , P h a s e 5 s p e c i f i c a l l y a n d L o t s 7 3 a n d 7 4 . 4 . A d d i t i o n a l d e t a i l o n t h e B o w m a n R o a d e n t r y d e s i g n . 5 . A n g l e e x i t o n s e v e r a l s t r e e t s , s p e c i f i c p r o v i s i o n f o r p a v e m e n t t e r m i n a t i o n . 6 . W a i v e r r e q u e s t o n p i p e - s t e m l o t s a s p i p e - s t e m s a r e d i s a l l o w e d c u r r e n t l y i n t h e o r d i n a n c e . 7 . D e d i c a t e r i g h t - o f - w a y o n B o w m a n R o a d o n b o t h p h a s e s a b u t t i n g 8 . - - s i d e w a l k s o n t h e p l a t a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . 9 . I n d i c a t e a c h a n g e o f n a m e o n A l d e r a n d M a h o g a n y S t r e e t s . T h i s i s a c o n t i n u o u s c e n t e r l i n e . 1 0 . I n d i c a t e h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e d a t a . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 ( C o n t i n u e d ) 1 1 . I n d i c a t e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f L o t 2 9 a n d t h e s t r e e t r i g h t - o f - w a y o n W a g o n W h e e l . 1 2 . I n d i c a t e c h a n g e o n t h e p l a t o n A l d e r a n d M a h o g a n y t o a 5 0 f o o t r i g h t - o f - w a y w i t h 2 7 f o o t p a v e m e n t i n a s m u c h a s t h i s s t r e e t d o e s n o t q u a l i f y a s a m i n o r r e s i d e n t i a l . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s a l a r g e c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n o n l a n d s t h a t w i l l t i e B o w m a n R o a d t o a d e v e l o p i n g a r e a o f f K a n i s R o a d . N u m e r o u s c o l l e c t o r s t r e e t s c r o s s o r e n t e r a n d e x i t t h i s s u b d i v i s i o n a n d i t s s e v e r a l p h a s e s . T h e s e c o l l e c t o r s a r e o f u t m o s t i m p o r t a n c e t o t r a f f i c c i r c u l a t i o n i n t h e a r e a . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l a n d i s v a r i a b l e i n e l e v a t i o n f r o m e a s t t o w e s t ; t h e e a s t e r n p o r t i o n c o n t a i n i n g s o m e w h a t g e n t l e s l o p e s a n d c h a n g i n g t o s o m e s t e e p e r s l o p e s i n t h e w e s t c e n t r a l a r e a o f t h e p l a t . T h e r e a r e d r a i n a g e - w a y s c r o s s i n g t h e p r o p e r t y n o r t h t o s o u t h . T h e p r o p e r t y t a k e s i t s p r i m a r y a c c e s s f o r P h a s e I f r o m B o w m a n R o a d w h i c h i s a a r t e r i a l s t r e e t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . C h e c k d i v i d e d r o a d w a y a n d m e d i a n i s l a n d . N o t e t h e s h o r t r e v e r s e c u r v e s o n R a i n F o r e s t a t B o w m a n R o a d . 2 . S h o w p r e l i m i n a r y s t r e e t g r a d e s . 3 . S h o w p r e l i m i n a r y d r a i n a g e p l a n w i t h r o u t i n g , a p p r o x i m a t e q u a n t i t i e s , p r e l i m i n a r y p i p e , b r i d g e a n d d i t c h s i z e s . 4 . S h o w s i d e w a l k o n e s i d e o f r e s i d e n t i a l c o l l e c t o r a n d a r t e r i a l s t r e e t s a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . S h o w o n e - h a l f B o w m a n R o a d i m p r o v e m e n t s , 6 0 f e e t p a v e m e n t a n d 9 0 f e e t o f r i g h t - o f - w a y . 5 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . 6 . M a h o g a n y C o u r t w i l l h a v e a b a d s i t e d i s t a n c e i f t h e c r e s t o f t h e h i l l i s n o t c u t . A p p r o v a l o f t h i s s t r e e t l o c a t i o n s h o u l d b e m a d e o n l y i f M a h o g a n y L o o p g r a d e s a r e s u c h t h a t t h e r e q u i r e d s i t e d i s t a n c e c a n b e a t t a i n e d . 7 . S t r e e t l i g h t s w i l l b e r e q u i r e d i n a c c o r d a n c e w i t h S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e . i F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 ( C o n t i n u e d ) D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s e x c e p t t h e b a s i c o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s t h a t h a v e b e e n o m i t t e d f r o m t h e p l a t . T h e r e a r e s e v e r a l d e s i g n i s s u e s r e l a t i v e t o a c c e s s t o B o w m a n R o a d w i t h t h e s p l i t i n t e r s e c t i o n , c o n t i n u o u s c e n t e r l i n e o n s t r e e t s , s i d e w a l k s a n d t h e n e e d f o r s p e c i f i c w a i v e r r e q u e s t s . O n e p o i n t w h i c h t h e d e v e l o p e r h a s r a i s e d i n t h e c o v e r l e t t e r o n t h i s s u b m i t t a l d e a l s w i t h h i s r e q u e s t t h a t t h i s p r e l i m i n a r y b e c o n s i d e r e d a s a r e v i s i o n t o t h e o r i g i n a l p r e l i m i n a r y p l a t a n d t h a t t h e o r i g i n a l s u b d i v i s i o n r u l e s a p p l y c o n c e r n i n g d r a i n a g e d e t e n t i o n d e s i g n . N o n e o f t h e p r e v i o u s p h a s e o f P o i n t W e s t ( R a i n F o r e s t ) h a v e r e q u i r e d d e t e n t i o n d e s i g n . M r . R a i n e y , t h e d e v e l o p e r , f u r t h e r p o i n t s o u t t h a t h e h a s r e q u e s t e d o f t h e H o m e B u i l d e r s A s s o c i a t i o n t h a t a " s m a r t h o u s e " p r o j e c t b e c o n s i d e r e d f o r t h i s p l a t o n L o t s 1 a n d 2 . H e w i l l s u b m i t a t s o m e p o i n t a P C D o n t h i s s i t e f o r t h e p r o j e c t s h o u l d t h e s e l o t s b e a c c e p t e d . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f , i n r e v i e w i n g t h i s p l a t , r e a l i z e s t h a t t h e o w n e r i s a t t e m p t i n g t o c o n t i n u e a p r e l i m i n a r y w h i c h w a s a p p r o v e d o n t h i s p r o p e r t y a t a n e a r l i e r t i m e . H o w e v e r , o u r f e e l i n g i s t h a t t h e r e a r e e n o u g h i s s u e s i n v o l v e d t h a t w e s h o u l d c o n s i d e r t h i s a s a n e w p r e l i m i n a r y p l a t i n i t s e n t i r e t y . T h i s i s b a s e d u p o n r e c e n t c h a n g e s i n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a s t o c o l l e c t o r s t r e e t s a n d t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e o r d i n a n c e t h a t h a v e n o t b e e n d e a l t w i t h w i t h i n t h e p l a t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e f e r r a l o f t h e p l a t u n t i l t h e n e x t s c h e d u l e d S u b d i v i s i o n P u b l i c H e a r i n g i n o r d e r t o p r o v i d e s u f f i c i e n t t i m e t o a d d r e s s t h e c o n c e r n s p o i n t e d o u t b y P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g S t a f f s . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . F o r e s t M a r l a r a n d M r . R o y R a i n e y w e r e p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h i s p r e l i m i n a r y p l a t . T h e r e w e r e a n u m b e r o f q u e s t i o n s r a i s e d b y M r . M a r l a r a s t o S t a f f c o m m e n t s . H e r e q u e s t e d c l a r i f i c a t i o n o f t h e S t a f f ' s c o m m e n t s p e c i f i c a l l y d e a l i n g w i t h t h i s p r e l i m i n a r y p l a t a s b e i n g a n e w p r e l i m i n a r y . H i s f e e l i n g s w e r e t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t h a d b e e n p r e v i o u s l y a p p r o v e d i n 1 9 8 1 a s a p a r t o f a l a r g e r p r e l i m i n a r y p l a t b y t h e s a m e n a m e . D u r i n g t h e i n t e r v e n i n g y e a r s , h e i n d i c a t e d t h a t t h e r e w e r e a n u m b e r o f p h a s e s o f t h a t p r e l i m i n a r y p l a t t h a t h a d b e e n p l a c e d o f r e c o r d ; t h e r e b y g r a n t i n g p e r m a n e n c e t o t h i s p a r t o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t . I t w a s p o i n t e d o u t b y M r . M a r l a r a n d M r . R a i n e y t h a t t h e i r f e e l i n g w a s t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t w a s b e i n g s u b m i t t e d a t t h i s t i m e i n o r d e r t o d e a l w i t h c h a n g e s i n a r e a s s u c h a s t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h e s e c h a n g e s w e r e t h e p r i m a r y c a u s e f o r t h e i r r e s u b m i t t a l a n d m o d i f y i n g t h e p l a n f r o m i t s c u r r e n t p r e l i m i n a r y a p p r o v a l . T h e P l a n n i n g S t a f f r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t i t f e l t t h e p l a t h a d e n o u g h n e w i s s u e s a t t e n d a n t t h a t i t c o u l d b e c a l l e d a n e w p r e l i m i n a r y p l a t . H o w e v e r , S t a f f w a s n o t b o u n d b y t h i s f e e l i n g a n d w o u l d t a k e d i r e c t i o n f r o m t h e C o m m i s s i o n o n t h i s m a t t e r . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h e n , a s d i r e c t e d b y t h e C h a i r m a n , p e r f o r m e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t p o i n t i n g o u t t h e a r e a s w h e r e S t a f f h a d s u g g e s t e d c h a n g e s . T h e s e h a d t o d o w i t h s t r e e t n a m e s a n d a l i g n m e n t o n c e r t a i n s t r e e t s w h i c h w e r e r e f l e c t e d a s m i n o r s t r e e t s b u t w h i c h w e r e , i n f a c t , s t a n d a r d r e s i d e n t i a l . T h e r e w e r e a n u m b e r o f p i p e - s t e m l o t s w h i c h t h e o r d i n a n c e n o w d i s a l l o w s . T h e r e w e r e r e q u i r e m e n t s f o r d e d i c a t i o n a n d s i d e w a l k a l o n g B o w m a n R o a d n o t r e f l e c t e d o n t h e p l a t . S t a f f a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e n u m b e r o f w a i v e r s t h a t w e r e a p p a r e n t f r o m i n t e r v i e w w o u l d r e q u i r e t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' p p r o v a l . T h e C o m m i t t e e t h e n m o v e d t o d i s c u s s i o n o f a r e q u e s t f r o m M r . R o n T y n e w h o w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g W i n r o c k D e v e l o p m e n t C o m p a n y . M r . T y n e r e p r e s e n t e d p r o p e r t i e s a d j a c e n t o n t h e n o r t h . A l e t t e r w a s p r e s e n t e d f r o m W i n r o c k w h i c h p o i n t e d o u t a n e e d f o r a n e a s e m e n t o n M r . R a i n e y ' s p l a t i n o r d e r t o a s s u r e a c c e s s t o s e w e r s e r v i c e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h i s r e q u e s t f o l l o w e d d u r i n g w h i c h S t a f f p o i n t e d o u t i t w a s a b a s i c r e s p o n s i b i l i t y o f t h e C i t y a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o p r o v i d e e a s e m e n t s f o r t h e i n s t a l l a t i o n o f b a s i c u t i l i t i e s . T h i s i s n o t s o m e t h i n g o u t o f t h e o r d i n a r y ; I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 ( C o n t i n u e d ) i t i s a c c o m p l i s h e d a s a m a t t e r o f c o u r s e o n m a n y p l a t s . M r . R a i n e y a n d h i s e n g i n e e r o f f e r e d c o m m e n t s o n t h a t s u b j e c t t o t h e e f f e c t t h a t t h e y f e l t t h e y s h o u l d b e p a i d f o r t h e e x t e n s i o n o f W i n r o c k ' s f a c i l i t y o n t o t h e i r p r o p e r t y . T h e C o m m i t t e e a g r e e d w i t h S t a f f t h a t t h i s w a s a s t a n d a r d o p e r a t i n g i t e m a n d s h o u l d b e r e f l e c t e d o n t h e p l a t a s a n e a s e m e n t , e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t M r . R a i n e y ' s t h i r d p h a s e i n w h i c h t h e e a s e m e n t i s r e q u i r e d m a y n o t b e d e v e l o p e d p r i o r t o W i n r o c k ' s n e e d . I f t h a t s h o u l d o c c u r , t h e n M r . R a i n e y w i l l n o d o u b t b e c o m p e n s a t e d f o r t h e e a s e m e n t a n d s e w e r c o n n e c t i o n . T h e C o m m i t t e e t h e n q u e s t i o n e d M r . R a i n e y a s t o t h e d e s i g n o f t h e c u l - d e - s a c a n d i n t e r s e c t i n g p r o p e r t y l i n e s i n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f t h e p l a t . T h e r e i s a n e x c e s s i v e l y d e e p l o t r u n n i n g w e s t o f f B o w m a n R o a d t h a t e x t e n d s i n t o t h e c u l - d e - s a c a t a n u n u s u a l a n g l e . M r . M a r l a r r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t M r . R a i n e y w a s i n n e g o t i a t i o n w i t h a n a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r t o a c q u i r e p o r t i o n s o f t h e p r o p e r t y l y i n g s o u t h a n d e a s t o f t h e c u l - d e - s a c . T h e a c q u i s i t i o n o f t h a t p r o p e r t y w o u l d a l l o w M r . R a i n e y t o p l a t a n e w c o n f i g u r a t i o n , t h e r e b y a l l o w i n g l o t s w i t h r a d i a l l i n e s f r o m t h a t c u l - d e - s a c . A c o u p l e o f f o l l o w - u p i t e m s f o r t h e e n g i n e e r t o w o r k o u t w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e i n v o l v e d t h e a l i g n m e n t o f B o w m a n R o a d a n d t h e q u e s t i o n a s t o w h e t h e r d e t e n t i o n w i l l b e n e c e s s a r y o n t h i s s i t e , e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t m a y b e r u l e d a s a n e x i s t i n g p r e l i m i n a r y p l a t , t h e r e b y p r e d a t i n g t h e r e q u i r e m e n t f o r d e t e n t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a t i o n w a s n o t r e p r e s e n t e d . A l e t t e r h a d b e e n s u b m i t t e d b y t h e e n g i n e e r , M r . F o r e s t M a r l a r , i n t h e r e q u i r e d t i m e r e q u e s t i n g t h a t t h i s m a t t e r b e d e f e r r e d u n t i l t h e A p r i l 4 t h P l a n n i n g C o m m i s s i o n A g e n d a . T h e C o m m i s s i o n t h e n d i s c u s s e d p l a c i n g t h i s m a t t e r o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n w a s m a d e f o r d e f e r r a l o f t h e i t e m a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 4 F I L E N O . : Z - 5 1 4 6 N A M E : H o l l i n g e r P R D S h o r t - f o r m L O C A T I O N : 1 0 2 0 C o m m e r c e S t r e e t D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M r . h M r s . L e o n a r d H o l l i n g e r T o m m y J a m e s o n , A I A 1 0 2 0 C o m m e r c e S t r e e t W h i t s e l l , E v a n s h R a s c o L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 1 0 1 E . C a p i t a l , S u i t e 4 1 0 3 7 2 - 2 6 3 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 4 - 5 3 0 0 A R E A : 1 7 , 0 0 0 s q . f t . + / - N U M B E R O F L O T S : 2 1 / 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : H R , H i g h D e n s i t y R e s i d e n t i a l P R O P O S E D U S E S : M u i t i - f a m i l y R e s i d e n t i a l , 2 u n i t s : 5 C E N S U S T R A C T : 3 S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e o w n e r p r o p o s e s t o r e m o v e t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s f r o m t h i s 2 1 / 2 l o t o w n e r s h i p a n d c o n s t r u c t a n e w d w e l l i n g w i t h a c o m b i n a t i o n g u e s t h o u s e a n d s h o p a t t h e r e a r o f t h e s i t e ~ T h e g u e s t h o u s e i s t o a c c o m m o d a t e t h e i r p a r e n t s i n t h e i r l a t e r y e a r s a n d t h e s h o p p o r t i o n w i l l b e f o r M r . H o l l i n g e r ' s p e r s o n a l h o b b i e s , e t c . , n o t f o r c o m m e r c i a l u s a g e . S p e c i f i c a l l y , t h e a c t i o n s w i l l o c c u r a s f o l l o w s : 1 . R e m o v a l o f 1 0 1 6 C o m m e r c e S t r e e t . T h e r e l o c a t i o n o f t h i s s t r u c t u r e i s i n t h e h a n d s o f t h e n e w o w n e r a n d s h o u l d h a p p e n w i t h i n 3 0 - 6 0 d a y s . 2 . R e m o v e 1 0 1 6 C o m m e r c e o u t b u i l d i n g a n d c o n s t r u c t a n e w g u e s t h o u s e a n d s h o p . T h i s w o u l d o c c u r i n t h e s p r i n g / s u m m e r o f 1 9 8 9 . 3 . M o v e i n t o g u e s t h o u s e / s h o p a n d r e m o v e e x i s t i n g s t r u c t u r e a t 1 0 2 0 C o m m e r c e i n l a t e 1 9 8 9 o r 1 9 9 0 . 4 . C o n s t r u c t m a i n h o u s e i n 1 9 9 0 - 1 9 9 1 . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 4 ( C o n t i n u e d ) N e w f e a t u r e s t o b e a d d e d : T h e g u e s t h o u s e a n d s h o p a t t h e w e s t e n d , o r r e a r o f t h e s i t e ; t h e m a i n h o u s e w i t h s o u t h e a s t c o r n e r l o c a t e d w h e r e t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f t h e e x i s t i n g 1 0 2 0 C o m m e r c e i s l o c a t e d ; e r e c t i o n o f a p r i v a c y f e n c e f r o m t h e m a i n h o u s e n o r t h t o t h e e x i s t i n g n o r t h f e n c i n g a n d h e d g e s . T h e f e n c e d e s i g n w i l l b e v e r t i c a l b o a r d s s i x f e e t h i g h w i t h a o n e f o o t l a t t i c e p a n e l a b o v e , t o t a l h e i g h t w i l l b e s e v e n f e e t . A p r i v a c y f e n c e f r o m t h e e x i s t i n g n o r t h f e n c i n g s o u t h t o t h e g u e s t h o u s e . T h i s f e n c e w i l l c o n t i n u e f r o m t h e s h o p t o t h e g a r a g e o f t h e m a i n h o u s e b u t b e c o m e a c o v e r e d w a l k w a y w i t h a l o w r o o f a b o v e t h e l a t t i c e p a n e l i n a d d i t i o n t o a p r i v a c y f e n c e . A n e w c o n c r e t e s i d e w a l k w i l l b e c o n s t r u c t e d t o t h e n e w e a s t p o r c h a n d n e w c o n c r e t e d r i v e w a y s i n t h e r e a r t o t h e s h o p a n d g a r a g e . T h e e x i s t i n g s i t e l i g h t a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f t h e s i t e w i l l r e m a i n . N o o t h e r s i t e l i g h t i n g i s p r o p o s e d . L a n d s c a p i n g w i l l i n c l u d e f o u n d a t i o n p l a n t i n g s , a f o r m a l r o s e g a r d e n a n d a c o m p l e t e s p r i n k l e r s y s t e m . T h e e x i s t i n g b e r m o n t h e s o u t h s i d e o f t h e s i t e w i l l b e r e t a i n e d b u t " e a s e d " t o m a k e i t l e s s s t e e p a n d e a s i e r t o m a i n t a i n . A r c h i t e c t u r a l f e a t u r e s o f t h e n e w s t r u c t u r e s : T h e f e a t u r e s o f t h e n e w s t r u c t u r e s a r e i n t e n d e d t o b l e n d w i t h t h e h i s t o r i c n e i g h b o r h o o d w i t h o u t d u p l i c a t i n g s p e c i f i c h i s t o r i c s t y l e s . M a t e r i a l s p r o p o s e d t o b e u t i l i z e d i n c l u d e : 1 . R e d b r i c k f o u n d a t i o n 2 . P r e f i n i s h e d v i n y l s i d i n g w i t h 3 " e x p o s u r e 3 . P a i n t e d w o o d , t r i m m e d s o f f e t , f a c i a a n d m a j o r p o r c h e l e m e n t s . S o m e p o r c h e l e m e n t s w i l l l i k e l y b e v i n y l s u c h a s l a t t i c e a n d b a l l u s t e r s . 4 . C o n c r e t e p o r c h r o o f 5 . C o m p o s i t i o n s h i n g l e r o o f 6 . O n e - o v e r - o n e d o u b l e h u n g w i n d o w s 7 . N i n e f o o t c e i l i n g s . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s o w n e r p r o p o s e s t o r e m o v e t h e s e v e r a l e x i s t i n g s t r u c t u r e s o c c u p i e d a s r e s i d e n t i a l a n d o c c u p i e d a s r e s i d e n t i a l ; o v e r a p e r i o d o f t i m e , r e b u i l d i n t h e f o r m o f a g u e s t h o u s e a n d s h o p i n i t i a l l y o n t h e r e a r o f t h e l o t ; a n d a t a f u t u r e p o i n t , c o m p l e t e a l a r g e n e w s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g o n t h e c o r n e r l o t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 4 ( C o n t i n u e d ) B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s g e n e r a l l y f l a t l a n d i s m o s t o f t h e a b u t t i n g n e i g h b o r h o o d . S t r e e t i m p r o v e m e n t s a r e i n p l a c e . T h e a l l e y i s p a v e d . T h e r e s h o u l d b e n o p h y s i c a l i m p r o v e m e n t i s s u e s a t t a c h e d t o t h i s P U D r e v i e w . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e o w n e r s h o u l d p r o v i d e i n t h e r e d e v e l o p m e n t o f t h i s c o r n e r a c c e s s r a m p s i n t h e s i d e w a l k s a t t h e i n t e r s e c t i o n f o r t h e h a n d i c a p p e d a s w e l l a s a t t h e a l l e y . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e o n l y i s s u e s a t t e n d a n t t o t h i s f i l i n g a r e s u b d i v i s i o n p l a t r e q u i r e m e n t s . T h e P l a n n i n g S t a f f f e e l s t h a t t h i s c o r n e r s h o u l d b e r e p l a t t e d a s a s i n g l e t r a c t , t h e p u r p o s e o f w h i c h i s t o p r e v e n t f u t u r e s a l e o f o n e o f t h e d w e l l i n g s f r o m t h e s i t e a s a s e p a r a t e p r i n c i p a l r e s i d e n c e . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f h a s r e v i e w e d t h i s p r o p o s a l , h a s m a d e c o n t a c t w i t h t h e H i s t o r i c D i s t r i c t C o m m i s s i o n S t a f f a n d h a s d e t e r m i n e d n o i s s u e o f c o n s e q u e n c e . O u r f e e l i n g i s t h a t t h i s p r o p o s a l i s i n k e e p i n g w i t h t h e p a s t h i s t o r y o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h e c o n t i n u i n g u s e o f p r o p e r t i e s a b u t t i n g f o r r e c r e a t i o n a n d t h e f u t u r e r e t i r e m e n t f a c i l i t y . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e P U D s u b j e c t t o t h e r e p l a t t i n g a s a s i n g l e l o t a n d p r o v i s i o n o f t h e h a n d i c a p p e d a c c e s s r a m p s . 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 4 ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . T o m m y J a m e s o n r e p r e s e n t i n g t h e a r c h i t e c t f o r t h i s p r o j e c t w a s p r e s e n t . H e o f f e r e d a f e w c o m m e n t s a n d r e s p o n d e d t o s o m e o f t h e i s s u e s t h a t h a d b e e n i d e n t i f i e d . T h e r e w a s a g e n e r a l d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l . T h e r e w e r e n o i s s u e s o f s i g n i f i c a n c e t o r e l a t e t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . T h e i t e m i s f o r w a r d e d w i t h o u t f u r t h e r c o m m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . T o m m y J a m e s o n . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d i t a p p r o p r i a t e t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o t h a t e f f e c t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 F I L E N O . : Z - 5 1 5 1 N A M E : H o t S h o t s S h o r t - f o r m P C D L O C A T I O N : A t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f W e s t M a r k h a m S t r e e t a t N o r t h M o n r o e S t r e e t . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : S t . V i n c e n t D e v e l o p m e n t F o u n d a t i o n O l l e n D e e W i l s o n b y E d w a r d A . S a l a z a r 2 1 2 S . V i c t o r y S t r e e t P . O . B o x 8 2 0 3 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 3 7 5 - 7 2 2 2 2 2 7 - 7 3 6 6 A R E A : 0 . 3 2 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 3 " S i n g l e f a m i l y P R O P O S E D U S E S : S m a l l d r i v e - i n r e s t a u r a n t P L A N N I N G D I S T R I C T : 4 C E N S U S T R A C T : 1 5 S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l i s a o n e u s e r , o n e b u i l d i n g , o n e o w n e r p e r m a n e n t s t r u c t u r e t o b e u t i l i z e d a s a c a r r y - o u t d r i v e t h r o u g h r e s t a u r a n t o n l y . T h e b u i l d i n g a r e a w i l l b e a p p r o x i m a t e l y 6 0 0 s q u a r e f e e t w i t h n o i n s i d e s e a t i n g . T h e s i t e w i l l c o n t a i n t w o d r i v e w a y s a n d w i l l b e l a n d s c a p e d w i t h t r e e s , s h r u b s a n d s m a l l o u t s i d e s e a t i n g a r e a . T h e r e w i l l b e o n e m a i n e n t r a n c e o f f W e s t M a r k h a m S t r e e t . T h e s i t e a n d b u i l d i n g w i l l b e s i m i l a r t o t h e e x i s t i n g s t o r e a t 7 5 0 6 G e y e r S p r i n g s R o a d . A c c e s s t o t h e s i t e w i l l b e t o t a l l y l i m i t e d t o t h e W e s t M a r k h a m f r o n t a g e . T h e r e w i l l b e n o c o n n e c t i o n b e t w e e n t h e d r i v e w a y a n d N o r t h M o n r o e S t r e e t s o a s t o e l i m i n a t e t h e i m p a c t o f n e w t r a f f i c o n a r e s i d e n t i a l s t r e e t . T h e p r o p e r t i e s t o t h e n o r t h w i l l b e s c r e e n e d b y t h e l a n d s c a p i n g a n d a s i x f o o t h i g h p r i v a c y f e n c e . T h e l a n d s c a p i n g a l o n g t h e w e s t p r o p e r t y l i n e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e W e n d y ' s p r o j e c t o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t y . T h e o n l y d e t a c h e d s t r u c t u r e s o r o u t b u i l d i n g s w i l l b e o n e s m a l l 8 ' 1 0 ' t o r a g e b u i l d i n g o n t h e n o r t h c e n t r a l p a r t o f t h e s i t e a n d a d u m p s t e r l o c a t i o n a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e d e v e l o p e r p r o p o s e s t h e c o n s t r u c t i o n o f a s m a l l o n e - u s e r o n e - b u i l d i n g d e v e l o p m e n t t o b e u t i l i z e d a s a c a r r y o u t d r i v e - t h r o u g h r e s t a u r a n t o n l y , t h e b u i l d i n g b e i n g a p p r o x i m a t e l y 6 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a w i t h a s i n g l e a c c e s s p o i n t o n t o W e s t M a r k h a m S t r e e t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o j e c t i s l o c a t e d a t a b u s y i n t e r s e c t i o n o n W e s t M a r k h a m S t r e e t t h a t i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y t h e A r k a n s a s S t a t e H e a l t h D e p a r t m e n t . T h a t b u i l d i n g i s o n t h e s o u t h e a s t c o r n e r ; t h e s o u t h w e s t c o r n e r i s o c c u p i e d b y p o r t i o n s o f t h e W a l k e r T e n n i s f a c i l i t y a n d r e c r e a t i o n a l a r e a s . A d d i t i o n a l l y , t h e W a r M e m o r i a l S t a d i u m p a r k i n g l o t l i e s i m m e d i a t e l y s o u t h o f t h e p l a y g r o u n d . T h i s a r e a i s a d a y t i m e p a r k i n g a r e a f o r s e v e r a l t h o u s a n d s o f v e h i c l e s o f S t a t e e m p l o y e e s . T h e n o r t h e a s t c o r n e r o f t h e i n t e r s e c t i o n i s o c c u p i e d b y a w e l l - m a i n t a i n e d s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g a s a r e a l l o f t h e l o t s a d j a c e n t o n t h e n o r t h o n t h e e a s t s i d e o f M o n r o e S t r e e t . T h e p r o p e r t i e s l y i n g t o t h e n o r t h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y a l o n g M o n r o e o n t h e w e s t s i d e a r e s i n g l e f a m i l y w e l t - m a i n t a i n e d d w e l l i n g s . T o t h e w e s t a l o n g W e s t M a r k h a m S t r e e t a l o n g t h e n o r t h s i d e t h e r e c u r r e n t l y e x i s t s a l a r g e s i t e o c c u p i e d b y t h e W e n d y ' s R e s t a u r a n t w h i c h h a s a f r o n t a g e o f s o m e 2 0 0 f e e t o n M a r k h a m . T o t h e r e a r o f t h a t s i t e i s s i n g l e f a m i l y a l s o . T h e s u b j e c t p r o p e r t y i s o c c u p i e d b y t w o o l d d w e l l i n g s t h a t h a v e i n r e c e n t y e a r s f a l l e n i n t o d i s r e p a i r . T h e c o r n e r s t r u c t u r e h a s b e e n u t i l i z e d f o r a n t i q u e s h o p s , d i v i n g i n s t r u c t i o n s c h o o l s a n d o t h e r s u c h n o n - c o n f o r m i n g a c t i v i t i e s . T h e p r e m i s e s i s z o n e d r e s i d e n t i a l a n d h a s n e v e r b e e n z o n e d c o m m e r c i a l . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . S t a t e t h e i n t e n t i o n o f t h e p r o p o s e d t w o f o o t w i d e n i n g o n W e s t M a r k h a m S t r e e t . 2 . P r o v i d e r a m p s f o r t h e h a n d i c a p p e d a t t h e c o r n e r . 3 . P r o v i d e s i d e w a l k s a l o n g M a r k h a m a n d a l o n g M o n r o e S t r e e t . 4 . E n g i n e e r i n g S t a f f d o u b t s t h a t t h e i n a n d o u t s h o u l d b o t h b e o n M a r k h a m S t r e e t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) 5 . T h e c u r b c u t p r o p o s e d o n M a r k h a m i s w i d e r t h a n t h e 4 0 f o o t m a x i m u m a l l o w a b l e . 6 . T h e r e i s i n s u f f i c i e n t r o o m f o r a t r u c k t o m a n e u v e r t o p i c k u p t h e d u m p s t e r . 7 . T h e r e i s i n s u f f i c i e n t o n - s i t e v e h i c l e s t a c k i n g r o o m . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e p r i n c i p a l c o n c e r n o f S t a f f i s t h e a d o p t e d H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n f o r t h i s n e i g h b o r h o o d w h i c h p r o v i d e s f o r m a i n t a i n i n g a n o f f i c e c o r r i d o r a l o n g W e s t M a r k h a m S t r e e t f r o m t h e M e d C e n t e r a r e a t o t h e e s t a b l i s h e d c o m m e r c i a l c o r n e r a t W e s t M a r k h a m a n d J a c k s o n . T h i s c o r n e r i s p r o p o s e d f o r a n o f f i c e u s a g e o n t h a t p l a n w h i c h w o u l d b e a l e s s i n t e n s e a c t i v i t y f o r s u c h a b u s y i n t e r s e c t i o n . T h e d e s i g n o f t h i s p r o j e c t i s o f s u c h a t y p e t h a t i t i s b e t t e r s u i t e d t o a s i t e o n a l e s s h e a v i l y t r a f f i c k e d s t r e e t . A d d i t i o n a l l y , t h e s i t e i s t o o n a r r o w f o r t h e a m o u n t o f p h y s i c a l i m p r o v e m e n t t h a t i s p r o p o s e d . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t i t i s t o o m u c h o n t o o l i t t l e l a n d . T h i s c o r n e r , d u e t o i t s u n i q u e r e l a t i o n s h i p t o s o m e h e a v y t r a f f i c g e n e r a t o r s , w i l l n o d o u b t c a u s e d i s r u p t i o n i n t h e t r a f f i c f l o w o n M a r k h a m S t r e e t , n o t o n l y d u r i n g p e a k h o u r s b u t a t o t h e r h o u r s a s w e l l . T h e d e v e l o p e r h a s p r o p o s e d t o t a k e a c c e s s o n l y f r o m t h e M a r k h a m S t r e e t s i d e . T h i s i s a c o m m e n d a b l e a p p r o a c h d u e t o t h e o b j e c t i o n o f t h i s n e i g h b o r h o o d o v e r m a n y y e a r t o h a v i n g c o m m e r c i a l u s e r s a c c e s s t h e i r r e s i d e n t i a l s t r e e t s . H o w e v e r , i n t h i s i n s t a n c e , a p r o j e c t o f t h i s n a t u r e a l m o s t h a s t o h a v e a c o r n e r r e l a t i o n s h i p w i t h a c c e s s f r o m b o t h s t r e e t s . T h e F i r e D e p a r t m e n t h a s i n d i c a t e d t o S t a f f t h a t t h e y h a v e s i g n i f i c a n t p r o b l e m s w i t h a c c e s s i n g t h e s i t e . T h e b o l l a r d t h a t i s l o c a t e d i n t h e d r i v e w a y t o p r o t e c t t h e d u m p s t e r s i t e w o u l d b e a i m p e d i m e n t t o a n y l o n g - w h e e l e d b a s e d v e h i c l e n e g o t i a t i n g t h e d r i v e - t h r o u g h o n t h i s p r o p e r t y . O n c e a v e h i c l e e n t e r e d t h e r e a r p o r t i o n o f t h e s i t e , i t w o u l d b e v e r y d i f f i c u l t t o b a c k a l o n g - w h e e l b a s e d v e h i c l e t o M a r k h a m S t r e e t a n d t h e n h a v e t o b a c k i n t o t r a f f i c . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) T h e n e i g h b o r h o o d l y i n g t o t h e e a s t a n d n o r t h o f t h i s c o r n e r h a s b e e n w e l l o r g a n i z e d a n d h a s m a i n t a i n e d i t s o b j e c t i o n t o t h e f u r t h e r e n c r o a c h m e n t o f c o m m e r c i a l a l o n g W e s t M a r k h a m S t r e e t . T h e y h a v e e n t e r e d u p o n l e g a l a c t i o n o n s e v e r a l o c c a s i o n s t o p r o t e c t t h e i n t r u s i o n b y u s e r s s u c h a s W e n d y ' s a n d M a c D o n a l d s . T h e a r e a i n g e n e r a l h a s e x p e r i e n c e d a s i g n i f i c a n t u p g r a d i n g i n r e c e n t y e a r s d u e t o t h e l a c k o f h o u s i n g o f t h i s t y p e o n t h e m a r k e t . M a n y o f t h e h o m e s i m m e d i a t e l y a d j a c e n t h a v e b e e n r e m o d e l e d a n d a r e i n e x c e l l e n t c o n d i t i o n . T h e s i t e d o e s c o n t a i n a f e w m a t u r e t r e e s . T h e s e p r o v i d e s o m e c o n t i n u i t y t o t h e r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t a l o n g M o n r o e S t r e e t . T h e c l e a r i n g f o r d e v e l o p m e n t o f t h i s s i t e w o u l d c r e a t e a n a l m o s t s o l i d i m p e r v i o u s s u r f a c e o n t h i s p r o p e r t y . A d m i t t e d l y , t h e d e v e l o p e r p r o p o s e s t o i n t r o d u c e s i g n i f i c a n t l a n d s c a p i n g ; h o w e v e r , t h i s w i l l b e o f s u c h a n a t u r e a s t o p r o v i d e l i t t l e b u f f e r t o t h e t y p e o f b u i l d i n g d e s i g n t h a t i s p r o p o s e d . A u s e o f t h i s n a t u r e i n t h i s a r e a , i f p e r m i t t e d , s h o u l d i n e v e r y i n s t a n c e b e h e l d t o t h e s a m e t y p e s o f s t a n d a r d s a s w e r e r e q u i r e d o f t h e W e n d y ' s R e s t a u r a n t i m m e d i a t e l y t o t h e w e s t w h i c h r e t a i n e d e x i s t i n g m a t u r e t r e e s a n d p l a n t e d s i g n i f i c a n t f o l i a g e a n d c o n s t r u c t e d a n a t t r a c t i v e s t r u c t u r e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e p r o p o s a l a s b e i n g i n c o m p a t i b l e w i t h n e i g h b o r i n g r e s i d e n t i a l u s e s , a s o u r c e o f t r a f f i c p r o b l e m s , a v i o l a t i o n o f t h e a d o p t e d H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n , a n d a n u n s u i t a b l e s i t e p l a n f o r t h e a r e a . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . E d w a r d S a l a z a r . M r . S a l a z a r p r e s e n t e d h i s s i t e p l a n a n d o f f e r e d r e a s o n s f o r t h e v a r i o u s d e s i g n e l e m e n t s p r e s e n t e d . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l f o l l o w e d d u r i n g w h i c h t i m e t h e C o m m i t t e e d e t e r m i n e d t h a t t h i s s i t e i s t h e l a s t p r o p e r t y b e t w e e n M o n r o e S t r e e t a n d W e n d y ' s t h a t i s a v a i l a b l e f o r d e v e l o p m e n t . I t w a s u n d e r s t o o d t h a t t h e r e i s a l o t l y i n g b e t w e e n t h i s d e v e l o p m e n t a n d W e n d y ' s w h i c h i s o w n e d b y t h e W e n d y ' s d e v e l o p e r s . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e m e a n s o f s c r e e n i n g t h i s p r o p e r t y f r o m i t s n e i g h b o r s a n d t h e p r o v i s i o n f o r a d e q u a t e l a n d s c a p i n g . S e v e r a l c o m m e n t s w e r e m a d e b y C o m m i t t e e m e m b e r s t o t h e e f f e c t t h a t t h e y f e l t t h e d i m e n s i o n s o f t h e p r o p o s e d l a n d s c a p i n g s t r i p s w e r e d e f i c i e n t a n d p r o v i d e d l i t t l e i n t h e w a y o f g r e e n s p a c e o r s e p a r a t i o n o f t h i s u s e f r o m i t s n e i g h b o r s . M r . S a l a z a r o f f e r e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g h i s p r o p o s a l o n t h e s i t e r e l a t i v e t o e x c a v a t i n g t h e n o r t h e n d o f t h e p r o p e r t y s o a s t o p r e p a r e a g e n e r a l l y l e v e l s i t e . H e i n d i c a t e d t h a t a r e t a i n i n g w a l l w o u l d b e c o n s t r u c t e d a l o n g t h e n o r t h b o u n d a r y o f t h e p a r k i n g a n d d r i v e a r e a w h i c h w o u l d h a v e a s i x f o o t f e n c e a b o v e i t , t h e r e b y p r o v i d i n g a s i g n i f i c a n t s c r e e n i n g e f f o r t . H e a l s o i n d i c a t e d t h a t a c o n s i d e r a b l e a m o u n t o f l a n d s c a p i n g w o u l d b e p r o v i d e d i n t h e f o r m o f n e w t r e e s a n d s h r u b s . C o m m e n t s f r o m t h e E n g i n e e r i n g D e p a r t m e n t w e r e o f f e r e d . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e d r i v e w a y s a s l o c a t e d w i t h t h e n a r r o w m e d i a n b e t w e e n v i o l a t e t h e b a s i c d e s i g n c r i t e r i a f o r c o m m e r c i a l d r i v e w a y s . T h i s p r o p o s a l c o n s t i t u t e s t w o d r i v e w a y s w i t h l e s s t h a n t h e m i n i m u m s p a c i n g b e t w e e n . T h e C i t y E n g i n e e r s u g g e s t s t h a t a n a r r o w e r c o n f i g u r a t i o n b e l o o k e d a t , p e r h a p s i n t h e n e i g h b o r h o o d o f 4 0 f e e t . M r . S a l a z a r i n d i c a t e d t h a t h e c o u l d p e r h a p s u s e t h a t n a r r o w e r d i m e n s i o n i n a s m u c h a s h e h a d t h a t t y p e o f d r i v e w a y d e s i g n o n G e y e r S p r i n g s R o a d . M r . S a l a z a r i n d i c a t e d t h a t h i s r e s p o n s e t o t h e d u m p s t e r l o c a t i o n a n d t h e b o l l a r d r e m o v a l w a s t o r e v i e w t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p l a t a d j a c e n t t o t h e s c r e e n i n g f e n c e a n d p o s s i b l y p l a c e t h e d u m p s t e r i n t h e l a n d s c a p e d a r e a a d j a c e n t t o t h e w e s t p a r k i n g a r e a . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . S a l a z a r . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w a s p r e s e n t e d w i t h a v e r b a l r e q u e s t t h r o u g h t h e P l a n n i n g S t a f f f o r d e f e r r a l o f t h i s i t e m f r o m M r . S a l a z a r . O n t h e o c c a s i o n o f t h e e x t e n s i o n o f t h i s r e q u e s t , M r . S a l a z a r w a s n o t i n t h e m e e t i n g r o o m . H o w e v e r , h e d i d a r r i v e a t a l a t e r p o i n t i n t h e m e e t i n g . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f d e f e r r i n g t h e i t e m w i t h o u t a p r o p e r w r i t t e n r e q u e s t o r t h e o w n e r ' s p r e s e n c e . T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t o h e a r t h i s i t e m i n a s m u c h a s t h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s p r e s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) T h e P u b l i c H e a r i n g b e g a n w i t h a p r e s e n t a t i o n o f c o m m e n t s b y M a r i e G a r v i n , o w n e r o f a p r o p e r t y i m m e d i a t e l y n o r t h o n M o n r o e S t r e e t c u r r e n t l y z o n e d " 0 - 1 , " Q u i e t O f f i c e . M r s . G a r v i n p r e s e n t e d c o m m e n t s t o t h e e f f e c t t h a t s h e h a d a c q u i r e d t h i s p r o p e r t y a s a n i n v e s t m e n t p r o p e r t y a n d t h e r e z o n i n g w a s a n a t t e m p t o n h e r p a r t t o g a i n s o m e f u t u r e f i n a n c i a l b e n e f i t . S h e d i d n o t e x p r e s s s t r o n g c o n c e r n s o n e w a y o r t h e o t h e r o n t h i s m a t t e r . H o w e v e r , s h e i n d i c a t e d t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f c o m m e r c i a l u s e o n t h e c o r n e r . T h e C h a i r m a n n o t e d t h a t t o w a r d t h e e n d o f M r s . G a r v i n ' s c o m m e n t s , M r . S a l a z a r e n t e r e d t h e r o o m . T h e C o m m i s s i o n t h e n d i r e c t e d M r . S a l a z a r t o p r e s e n t h i s c a s e . M r . S a l a z a r p r e s e n t e d c o m m e n t s o n t h e S t a f f c o n c e r n s . H e d e s c r i b e d h i s p r o p o s a l i n d e t a i l a s t o t h e l a n d s c a p i n g , b u f f e r i n g a n d i t s r e l a t i o n s h i p t o i t s n e i g h b o r s . H e c o m p a r e d t h i s s i t e t o G e y e r S p r i n g s a n d i n d i c a t e d t h e t y p e s o f l a n d s c a p i n g a n d t r e e s t h a t h e w o u l d p l a c e o n t h e s i t e . H e s t a t e d t h a t h e h a s t w o o t h e r s t o r e s i n t h e L i t t l e R o c k a r e a a n d p l a n s t o e x p a n d t h i s L i t t l e R o c k b a s e d f a s t - f o o d o p e r a t i o n s t a t e w i d e . H e t h e n d e s c r i b e d a d j a c e n t h o u s e s o n t h e w e s t a s b e i n g i n a d e t e r i o r a t e d s t a t e , p e r h a p s e v e n c o n d e m n e d . H e s t a t e d a t t h e c u r r e n t t i m e t h e s e a r e e y e s o r e s a n d t h e i r r e p l a c e m e n t w o u l d b e o f b e n e f i t t o t h e n e i g h b o r h o o d . H e s a i d t h a t h e w a s w o r k i n g o n r e v i s i o n s o f h i s p l a n a n d t h a t h a d b e e n p a r t o f t h e b a s i s f o r t h e d e f e r r a l . H e h a d p r o p o s e d t o a d d m o r e g r a s s a n d t r e e s o n t h e p e r i m e t e r o f t h e s i t e a n d e n h a n c e t h e p r o j e c t c o n s i d e r a b l y . H e a s k e d t h e n t h a t t h e C o m m i s s i o n g r a n t h i m a d e f e r r a l f o r s e v e r a l m o n t h s i n o r d e r t o a d d r e s s a l l t h e c o n c e r n s s t a t e d . T h e C o m m i s s i o n C h a i r m a n t h e n a s k e d t h e n e x t l i s t e d o b j e c t o r p r e s e n t , K a t h e r i n e K i n g , t o p r e s e n t h e r p o s i t i o n . M r s . K i n g o f f e r e d c o n c e r n s a b o u t c o m p a t i b i l i t y o f t h i s u s e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h e d i r e c t p r o p e r t y l i n e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n c o m m e r c i a l a n d s i n g l e f a m i l y . S h e f e l t t h a t t r a f f i c w a s a l r e a d y s e v e r e i n t h e a r e a a n d t h i s w o u l d o n l y i n c r e a s e t h e e x i s t i n g p r o b l e m . S h e i n d i c a t e d t h a t t h e p e o p l e o n h e r s i d e o f t h e s t r e e t h a d p u r c h a s e d t h e i r h o m e s f o r t h e i r p r i n c i p a l r e s i d e n c e s a n d n o t f o r b u s i n e s s i n v e s t m e n t s . S h e o f f e r e d a p e t i t i o n t o t h e C h a i r m a n s t a t i n g t h a t i t c o n t a i n e d a p p r o x i m a t e l y 7 5 s i g n a t u r e s . S h e t h e n c o n t i n u e d h e r c o m m e n t s b y s t a t i n g t h a t s h e f e l t t h e d u m p s t e r s a n d t h e h o u r s o f o p e r a t i o n f o r t h e i r p i c k - u p w o u l d b e a d i s r u p t i v e f a c t o r f o r t h e n e i g h b o r h o o d . S h e f e l t t h a t t h i s t y p e o f u s e w o u l d h a v e t o o m u c h l i g h t i n g a t n i g h t - t i m e , e s p e c i a l l y s i n c e ) F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) t h e u s e p r o p o s e s t o s t a y o p e n u n t i l m i d n i g h t . S h e f u r t h e r f e l t t h a t t r a s h b u r n e r s o n t h e p r e m i s e s s u c h a s t h e o n e s t h a t M a c D o n a l d ' s o p e r a t e a r e a n u i s a n c e t o t h e n e i g h b o r h o o d . T h e C h a i r m a n t h e n r e c o g n i z e d t h e t h i r d o b j e c t o r p r e s e n t , M r . R o b e r t E a s t . M r . E a s t s t a t e d t h a t h i s f a m i l y o w n s a h o m e a d j a c e n t o n t h e n o r t h . H e s t a t e d t h a t t h i s u s e , m u c h l i k e t h e W e n d y ' s u s e a d j a c e n t o n t h e w e s t , w o u l d b e a d i s r u p t i v e f a c t o r f o r t h e n e i g h b o r h o o d . H e i n d i c a t e d t h a t t h e n o i s e f r o m t h e p r o p e r t y , e s p e c i a l l y t h e s p e a k e r s m o u n t e d i n o r d e r b o a r d s , w e r e q u i t e a n n o y i n g . H e f e l t t h a t t r a f f i c a n d o t h e r f a c t o r s a s s o c i a t e d w i t h t h i s c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w o u l d b e a d e t r i m e n t t o t h e n e i g h b o r h o o d . T h e C h a i r m a n t h e n r e c o g n i z e d t h e n e x t o b j e c t o r , M r . R o g e r D a v i s . M r . D a v i s p r e s e n t e d c o m m e n t s o n t r a f f i c a n d o n t r a s h a c c u m u l a t i o n i n t h e n e i g h b o r h o o d . T h e C o m m i s s i o n t h e n r e c o g n i z e d M r . S a l a z a r . M r . S a l a z a r d i s c u s s e d t h e c o n c e p t o f h i s b u s i n e s s . T h e c o n c e p t w a s d e s c r i b e d a s o n e o f p i c k - u p a n d l e a v i n g o f t h e s i t e w i t h t h e m e r c h a n d i s e p u r c h a s e d . H e f e l t t h a t h i s u s e d i d n o t g e n e r a t e t h e k i n d o f o u t - t h e - w i n d o w t r a s h f r o m a u t o m o b i l e s a s o t h e r n e a r b y b u s i n e s s e s . H e i n d i c a t e d t h a t t h e d u m p s t e r o n t h i s s i t e w o u l d b e p i c k e d u p i n t h e m o r n i n g i m m e d i a t e l y p r i o r t o t h e s t o r e ' s o p e n i n g f o r t h e d a y , o r a p p r o x i m a t e l y 9 : 0 0 a . m . D e l i v e r i e s t h a t a r e m a d e t o t h e b u s i n e s s a r e m a d e a r o u n d 3 : 0 0 p . m . e a c h a f t e r n o o n . H e i n d i c a t e d t h e s i z e o f h i s b u s i n e s s a n d b u i l d i n g w o u l d h a v e l e s s i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d t h a n W e n d y ' s . H e t h e n a d d e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e v i s i b i l i t y o f t h i s s i t e . H e f e l t t h a t i n a s m u c h a s t h e p r o j e c t w o u l d b e e x c a v a t e d s o m e w h a t o n t h e n o r t h e n d , t h a t t h e p r o j e c t w o u l d b e s o m e w h a t v i s u a l l y s e p a r a t e d f r o m t h e M o n r o e S t r e e t n e i g h b o r h o o d . H e i n d i c a t e d t h e s t r u c t u r e t h a t h e p r o p o s e s t o b u i l d w o u l d b e s m a l l e r t h a n m o s t o f t h e h o u s e s i n t h e i m m e d i a t e a r e a . M r . S a l a z a r c l o s e d h i s c o m m e n t s o n h i s p r e s e n t a t i o n b y s t a t i n g t h a t h e r e q u e s t e d a w i t h d r a w a l o f h i s p r e v i o u s r e q u e s t f o r d e f e r r a l a n d a s k e d t h a t t h e C o m m i s s i o n t a k e a c t i o n o n t h i s m a t t e r t o d a y . T h e C h a i r m a n t h e n r e c o g n i z e d a n o t h e r p e r s o n p r e s e n t w h o d e s i r e d t o o f f e r c o m m e n t s i n o b j e c t i o n . T h i s p e r s o n w a s T e r r y D a v i s . M s . D a v i s o f f e r e d a d d i t i o n a l c o m m e n t s c o n c e r n i n g t r a f f i c p r o b l e m s i n t h e i m m e d i a t e a r e a a n d o n M a r k h a m S t r e e t . S h e d i s c u s s e d t h e c o m p o s i t i o n o f t h e I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 ( C o n t i n u e d ) r e s i d e n c e s i n t h e n e i g h b o r h o o d a s b e i n g o n e o f y o u n g f a m i l i e s a n d t h o s e p r o p o s i n g t o r a i s e t h e i r f a m i l i e s i n t h i s n e i g h b o r h o o d s T h e C h a i r m a n t h e n r e c o g n i z e d M r . S a l a z a r f o r a c l o s i n g s t a t e m e n t . H e o f f e r e d t h a t h i s d r i v e s a n d a c c e s s o n t o M a r k h a m S t r e e t w e r e t h e r e s u l t o f h a v i n g t a l k e d t o t h e P l a n n i n g S t a f f a n d o t h e r C i t y p e r s o n s p r i o r t o f i l i n g a n d d u r i n g t h e c o u r s e o f h i s r e v i e w . H e s t a t e d t h a t h e h a d m a d e a n a t t e m p t t o e l i m i n a t e t r a f f i c f r o m h i s b u s i n e s s o n t o M o n r o e S t r e e t a n d h e f e l t t h a t t h e r e w o u l d b e l i t t l e o r n o n e . A m e m b e r o f t h e C o m m i s s i o n t h e n c a l l e d t h e q u e s t i o n . T h e C h a i r m a n p l a c e d t h e m a t t e r b e f o r e t h e C o m m i s s i o n f o r a v o t e . A v o t e w a s t h e n p r e s e n t e d a s 0 a y e s , 9 n o e s , 2 a b s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s d e n i e d . I t F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 6 F I L E N O . : Z - 5 1 5 2 N A M E : S u i t e m a r k P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t S h o r t - f o r m L O C A T I O N : A t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f H a r d i n R o a d a t F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : F i n a n c i a l C e n t r e C o r p o r a t i o n W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s b y E d w a r d K . W i l l i s 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t 1 0 8 2 5 F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 S u i t e 4 2 5 3 7 4 - 1 6 6 6 L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 2 5 2 2 4 - 9 6 0 0 A R E A : 2 . 9 9 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 2 6 2 Z O N I N G : " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e a n d " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l D i s t r i c t P R O P O S E D U S E S : A 1 2 8 r o o m h o t e l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s p r o j e c t w i l l b e a 1 2 8 - r o o m s u i t e h o t e l c o m p o s e d o f t h r e e f r a m e d b u i l d i n g , o n e b e i n g a c o m b i n a t i o n o f t h r e e a n d f o u r s t o r y , o n e t h r e e s t o r y a n d o n e s i n g l e s t o r y s i t u a t e d o n a s l o p e d s i t e s u r r o u n d e d b y o n - g r a d e p a r k i n g . B u i l d i n g s w i l l b e a p p r o x i m a t e l y 3 5 , 5 0 0 s q u a r e f e e t , 3 0 , 3 0 0 s q u a r e f e e t a n d 6 , 3 0 0 s q u a r e f e e t r e s p e c t i v e l y , f o r a g r o s s f o o t a g e o f a p p r o x i m a t e l y 7 2 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e m a t e r i a l s f o r c o n s t r u c t i o n w i l l b e w o o d s t i c k f r a m i n g w i t h p r e f a b r i c a t e d f l o o r a n d r o o f t r u s s e s o n a c o n c r e t e s l a b o n - g r a d e w i t h a r e t a i n i n g w a l l a t t h e f o u r - s t o r y s t r u c t u r e . T h e e x t e r i o r f i n i s h w i l l b e a f l e x i b l e s t u c c o m a t e r i a l a n d a m e t a l r o o f . D u e t o t h e n a t u r e o f t h e t o p o g r a p h y o f t h e s i t e , t h e h i g h e s t b u i l d i n g w i l l b e p e r c e i v e d t o b e t h r e e s t o r i e s . T h e f o u r t h f l o o r i s l o c a t e d o n t h e d o w n h i l l i n t e r i o r c o u r t s i d e o f t h e b u i l d i n g a n d w i l l h a v e a h e i g h t o f a p p r o x i m a t e l y 4 0 f e e t t o t h e r i d g e l i n e f r o m t h e s l a b . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 6 ( C o n t i n u e d ) B o t h r o o m s a n d b u i l d i n g s w i l l b e a c c e s s i b l e t o h a n d i c a p p e d p a t r o n s a n d a n e l e v a t o r w i l l b e l o c a t e d i n e a c h b u i l d i n g t o a c c e s s a l l f l o o r s . T h e e n c l o s e d c o u r t y a r d w i l l c o n t a i n a s w i m m i n g p o o l a n d s p a w i t h a n a c c o m p a n y i n g f r e e - s t a n d i n g m e c h a n i c a l s t o r a g e r o o m b u i l d i n g . P a r k i n g w i l l i n c l u d e l a n d s c a p e d i s l a n d s w i t h a s p h a l t p a v i n g a n d c o n c r e t e c u r b s . I n g r e s s a n d e g r e s s w i l l b e f r o m t w o p o i n t s o n H a r d i n R o a d a n d o n e p o i n t o n F i n a n c i a l C e n t r e C o u r t . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t h e c o n s t r u c t i o n o f 1 2 8 r o o m s u i t e s h o t e l . T h e p r o j e c t s i t e i s r o l l i n g t e r r a i n a n d c o n t a i n s a c c e s s o n b o t h H a r d i n R o a d a n d a n e a s e m e n t a c c e s s t o F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s s i t e a p p r o x i m a t e l y t h r e e a c r e s i n a r e a c u r r e n t l y i s c l e a r e d o f u n d e r b r u s h . H o w e v e r , i t d o e s c o n t a i n s o m e m a t u r e t i m b e r . T h e p r o p e r t y i s a c c e s s e d b y a s t r e e t a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y w h i c h h a s m e d i a n - c u t a c c e s s i n t o F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y p r o v i d i n g g o o d c i r c u l a t i o n t o a n d f r o m t h e p r o p e r t y . T h e a r e a t o t h e n o r t h i s c u r r e n t l y v a c a n t a n d z o n e d o f f i c e u s e . T h e a r e a t o t h e e a s t i s o c c u p i e d b y t h e M a r r i o t t H o t e l . T o t h e s o u t h l i e s a s m a l l d r i v e - i n b r a n c h b a n k s i t e w h i c h w i l l f r o n t o n t o F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y a n d a c r o s s t h e P a r k w a y s o u t h o f t h a t p r o p e r t y i s t h e F i n a n c i a l C e n t r e c o m p l e x . T o t h e w e s t a l o n g H a r d i n R o a d a n d r e a r i n g u p o n t h e S p r i n g w o o d D r i v e a r e a o f B i r c h w o o d i s a l a r g e t r a c t z o n e d a s g e n e r a l o f f i c e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . E x t e n d H a r d i n R o a d p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s t o t h e n o r t h e n d o f t h e p r o j e c t . 2 . P r o v i d e a f o u r f o o t s i d e w a l k a l o n g t h i s s t r e e t f r o n t a g e . 3 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 6 ( C o n t i n u e d ) D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o i s s u e s o f c o n c e r n a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o j e c t . T h e o n l y d e s i g n c o n c e r n r e l a t e s t o t h e p r o v i s i o n o f d u m p s t e r s i t e s a n d t h e m a n n e r i n w h i c h t h e y a r e t o b e s c r e e n e d f r o m v i e w o f t h e r e s i d e n t i a l a r e a t o t h e n o r t h e a s t . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s p l a n r e v e a l s f e w , i f a n y , c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e d e s i g n o r u s e o f t h e p r o j e c t . I t a p p e a r s t o b e a v e r y g o o d p r o j e c t , w e l l s i t e d a n d w e l l d e s i g n e d . T h e b u i l d i n g s a p p r o p r i a t e l y a l i g n w i t h t h e c o n t o u r s o a s t o u t i l i z e t h e h i l l m a s s t o s u b d u e t h e v e r t i c a l h e i g h t o f t h e b u i l d i n g s . T h e o r i e n t a t i o n o f t h e s t r u c t u r e s i s s u c h t h a t d r i v e a n d p a r k i n g l a y o u t s f u n c t i o n w e l l . A c c e s s t o t h e s i t e a p p e a r s t o b e g o o d a l o n g H a r d i n R o a d . T h e s e c o n d a r y a c c e s s p o i n t o n t h e a c c e s s e a s e m e n t s h o u l d h e l p i n t r a f f i c c i r c u l a t i o n . T h e r e a r e , o f c o u r s e , c o n c e r n s t h a t t h i s s i t e l i k e s e v e r a l o t h e r l a r g e d e v e l o p m e n t s a d j a c e n t w i l l b e s o m e w h a t i m p a c t e d b y t h e a d d i t i o n a l t r a f f i c f l o w s o n c e t h e p a r k w a y i s c o m p l e t e d . T h e r e a r e , h o w e v e r , m e d i a n c u t s a t s e v e r a l p o i n t s t h a t w i l l a l l o w c r o s s i n g o f t r a f f i c t o m a k e t u r n i n g m o v e m e n t s i n b o t h d i r e c t i o n s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e p r o j e c t s u b j e c t t o t h e c o m p l e t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t s a s r e c o m m e n d e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t a n d p r o v i s i o n f o r d u m p s t e r l o c a t i o n a n d s c r e e n i n g . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e C o m m i t t e e b r i e f l y d i s c u s s e d t h e p r o p o s a l . M r . J o e W h i t e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n a s w a s M r . E d W i l l i s o f F i n a n c i a l C e n t r e C o r p o r a t i o n . T h e S t a f f i n d i c a t e d t h e r e w a s v e r y l i t t l e i n t h e w a y o f c o n c e r n a b o u t t h i s p r o p o s a l . I t r e f l e c t e d g o o d d e s i g n a n d g o o d l o c a t i o n f o r t h e u s e . T h e o n l y i t e m f o r d i s c u s s i o n w h i c h t h e C o m m i t t e e a s k e d t h e E n g i n e e r t o r e v i e w w a s t h e d u m p s t e r . M r . W h i t e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d r e v i e w p o s s i b i l i t i e s o n t h e s i t e f o r p l a c e m e n t o f t h e d u m p s t e r a n d p r o v i d e t h a t i n f o r m a t i o n b e f o r e t h e C o m m i s s i o n m e e t i n g o n t h e 2 1 s t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . J o e W h i t e , t h e e n g i n e e r , a n d M r . E d W i l l i s . M r . W h i t e p r e s e n t e d a r e v i s e d l a y o u t o f t h i s p r o j e c t . T h i s r e v i s i o n c o n c e r n e d a c h a n g e d e s i r e d b y t h e d e v e l o p e r . T h e c h a n g e p r o p o s e d m o v e m e n t o f t h e c a n o p y a t t h e l o b b y a r e a t o t h e e a s t f a c e o f t h e b u i l d i n g a s o p p o s e d t o t h e w e s t f a c e . T h e o n l y c h a n g e o f c o n s e q u e n c e i n t h e p l a n w o u l d b e t h e m o v e m e n t o f t h e s w i m m i n g p o o l t o t h e w e s t s i d e o f t h e p r o j e c t a n d a 1 8 0 ~ t u r n o v e r o f t h e c e n t r a l b u i l d i n g . T h a t b u i l d i n g w i l l r e m a i n t h e s a m e f l o o r a r e a a n d f o o t p r i n t . T h e d u m p s t e r l o c a t i o n w a s a l s o i d e n t i f i e d a s r e q u i r e d o n t h i s p l a n a n d s h o w n a d j a c e n t t o t h e s w i m m i n g p o o l . T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f t h e r e v i s i o n s a n d s u g g e s t e d t h a t t h e i t e m b e p l a c e d o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d i t a p p r o p r i a t e t o p l a c e t h i s i t e m i n t h e C o n s e n t A g e n d a . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s a p p r o v e d a s m o d i f i e d . I I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 F I L E N O . : Z - 4 7 4 6 - A N A M E : K n o e d l P a r k A d d i t i o n L o n g - f o r m P C D L O C A T I O N : A t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f 1 - 6 3 0 a t J o h n B a r r o w R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : E d w a r d L y n n T i m J o h n s o n 3 8 0 0 N o r t h M a y , S u i t e 5 0 0 2 0 5 N . W . 6 3 r d , S u i t e 1 0 0 O k l a h o m a C i t y , O K 7 3 1 1 2 O k l a h o m a C i t y , O K 7 3 1 1 6 ( 4 0 5 ) 9 4 9 - 9 1 0 0 ( 4 0 5 ) 8 4 3 - 8 0 7 5 A R E A : 5 . 8 8 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 3 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y d i s t r i c t P R O P O S E D U S E S : C o n s t r u c t i o n o f a m o t e l a n d t w o f r e e - s t a n d i n g r e s t a u r a n t s t r u c t u r e s . : 1 0 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e c o n c e p t f o r t h i s p r o j e c t i s a l o w i n t e n s i t y c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w i t h l a r g e b u f f e r a r e a s , s c r e e n i n g a n d l a n d s c a p i n g a s y o u a p p r o a c h t h e a d j a c e n t l o w e r i n t e n s i t y u s e s , i . e . , P e n n b r o o k A d d i t i o n o n t h e n o r t h a n d w e s t . A c c e s s t o B a r r o w R o a d w i l l b e l i m i t e d s o a s t o p r o v i d e u n c o n g e s t e d i n g r e s s a n d e g r e s s t o B a r r o w R o a d . T h e p r o p o s e d u s e s a r e o f a n a t u r e t h a t t h e y p r o d u c e a n o f f - p e a k t r a f f i c f l o w r e l a t i v e t o n o r m a l t r a f f i c p a t t e r n s r e l a t i v e t o a n i n t e r s t a t e i n t e r s e c t i o n . T h e o w n e r h a s e s t a b l i s h e d s p e c i f i c s p e c i a l d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s w h i c h h a v e b e e n c o m m i t t e d t o t h i s p r o j e c t . T h e y i n c l u d e : T r a c t I : T h e u s e r e g u l a t i o n s a n d d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s o f t h e " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l D i s t r i c t s h a l l g o v e r n e x c e p t a s o t h e r w i s e s p e c i f i c a l l y p r o v i d e d b y t h e s e s p e c i a l d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s . 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) 1 . T h e f o l l o w i n g p e r m i t t e d u s e , c o n d i t i o n a l u s e a n d s p e c i f i c e x c e p t i o n u s e i s r e s t r i c t e d t o t h e f o l l o w i n g : h o t e l o r m o t e l ( S e c t i o n 2 - 1 0 2 B , I t e m 7 2 ) 2 . N o b u i l d i n g s h a l l e x c e e d t w o ( 2 ) s t o r i e s o r t h i r t y - f i v e ( 3 5 ) f e e t i n h e i g h t . T r a c t s I I a n d I I I : T h e u s e r e g u l a t i o n s a n d d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s o f t h e " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l D i s t r i c t s h a l l g o v e r n e x c e p t a s o t h e r w i s e s p e c i f i c a l l y p r o v i d e d b y t h e s e s p e c i a l d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s : 1 . T h e f o l l o w i n g p e r m i t t e d u s e s , c o n d i t i o n a l u s e s a n d s p e c i a l e x c e p t i o n u s e s a r e r e s t r i c t e d t o T r a c t s 2 a n d 3 . S e c t i o n 7 - 1 0 3 . 2 " C - 2 " S h o p p i n g C e n t e r D i s t r i c t : C l i n i c D a y n u r s e r y D a y c a r e c e n t e r D r u g s t o r e o r p h a r m a c y E a t i n g p l a c e w i t h o u t d r i v e - i n s e r v i c e H e a l t h s t u d i o o r s p a — O f f i c e , g e n e r a l o r p r o f e s s i o n a l S e c t i o n 7 - 1 0 3 . 3 " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l D i s t r i c t : B a n k o r s a v i n g s B a r b e r a n d b e a u t y s h o p F l o r i s t s h o p 2 . T h e b u i l d i n g s e t b a c k r e q u i r e m e n t s o f t h e " C - 3 " r e g u l a t i o n s s h a l l g o v e r n e x c e p t a s o u t l i n e d i n t h i s P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t s i t e p l a n . 3 . T h e b u i l d i n g s e t b a c k o f T r a c t 2 , w h e r e i t a b u t s T r a c t 1 , s h a l l b e a m i n i m u m o f f i v e ( 5 ) f e e t f r o m t h e l o t l i n e . H o w e v e r , t h e r e s h a l l n o t b e a l l o w e d s p a c i n g b e t w e e n b u i l d i n g s o f l e s s t h a n t w e n t y - f i v e ( 2 5 ) f e e t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) 4 . T h e b u i l d i n g s e t b a c k o f T r a c t 3 a s i t a b u t s T r a c t 1 s h a l l b e a m i n i m u m o f f i v e ( 5 ) f e e t f r o m t h e l o t l i n e . H o w e v e r , t h e r e s h a l l n o t b e a l l o w e d s p a c i n g b e t w e e n b u i l d i n g s o f l e s s t h a n t w e n t y - f i v e ( 2 5 ) f e e t . 5 . A c c e s s t o T r a c t s 2 a n d 3 s h a l l b e a l l o w e d a c r o s s a 4 0 f o o t p r i v a t e d r i v e e a s e m e n t b e g i n n i n g o n t h e w e s t l i n e o f B a r r o w R o a d r i g h t - o f - w a y e x t e n d i n g w e s t t o T r a c t 1 . G E N E R A L R E Q U I R E M E N T S : T h e f o l l o w i n g s h a l l a p p l y t o a l l t r a c t s b e i n g p r o p o s e d w i t h i n t h i s p r o j e c t : S i t e p r o o f s c r e e n i n g s i x f e e t i n h e i g h t s h a l l b e i n s t a l l e d a l o n g t h e c o m m o n b o u n d a r y b e t w e e n P e n n b r o o k A d d i t i o n . T h e r e s h a l l b e a l a n d s c a p e d o p e n s p a c e b u f f e r o f s i x t y - f i v e ( 6 5 ) f e e t a l o n g t h e n o r t h e r n b o u n d a r y . A n o p e n s p a c e b u f f e r a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p r o j e c t s h a l l b e a m i n i m u m o f 1 2 0 f e e t i n w i d t h a n d s h a l l b e m a i n t a i n e d i n a n a t u r a l , u n d i s t u r b e d s t a t e . N o v e h i c u l a r a c c e s s s h a l l b e t a k e n f r o m t h i s s i t e t o t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s o n t h e n o r t h a n d w e s t . T e n p e r c e n t o f t h e t o t a l l a n d a r e a s h a l l b e l a n d s c a p e d t o i n c l u d e t h e p l a n t i n g o f t r e e s , s h r u b s a n d g r o u n d c o v e r s . A m i n i m u m o f t w e n t y - f i v e p e r c e n t o f t h e l a n d s c a p e d a r e a s h a l l b e w i t h i n t h e p a r k i n g l o t s o f t h e d e v e l o p m e n t . T h e o w n e r a g r e e s t o p l a t t h e p r o j e c t p r i o r t o t h e i s s u a n c e o f b u i l d i n g p e r m i t s . A c c e s s t o i n t e r i o r p a r c e l s a r e t o b e a c c e s s e d b y p u b l i c o r p r i v a t e s t r e e t s i n c o n f o r m a n c e w i t h C i t y s t a n d a r d s a n d s p e c i f i c a t i o n s . A l l e x h i b i t s f i l e d w i t h t h e P U D a p p l i c a t i o n a r e m a d e a p a r t o f t h e d e s i g n s t a t e m e n t o f t h e p r o j e c t . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) T h e o w n e r h a s s u b m i t t e d a g e n e r a l s i t e p l a n f o r a l l o f t h e s e v e r a l t r a c t s . H o w e v e r , h e s t a t e s t h a t o n e a c h s i t e a f i n a l s i t e p l a n f o r e a c h t r a c t w i l l b e s u b m i t t e d f o r c o n s i d e r a t i o n o n a n i n d i v i d u a l b a s i s a n d b e s u b j e c t t o i n d i v i d u a l r e v i e w a n d p u b l i c h e a r i n g i n c o n f o r m a n c e w i t h L i t t l e R o c k O r d i n a n c e s . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l c o n s i s t s o f t h e c o n s t r u c t i o n o f a m u l t i — b u i l d i n g m o t e l t w o s t o r i e s i n h e i g h t a n d t w o f r e e - s t a n d i n g r e s t a u r a n t s t r u c t u r e s . T h e s i t e i s p r o p o s e d t o b e s e r v e d b y a s i n g l e p o i n t o f a c c e s s o f f B a r r o w R o a d . T h e p r o p o s a l i n c l u d e s s i g n i f i c a n t b u f f e r a r e a s a l o n g t h e n o r t h a n d w e s t p r o p e r t y l i n e s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s a c r e a g e t r a c t i s a p a r c e l i s o l a t e d b y t h e c o n s t r u c t i o n o f i n t e r s t a t e 6 3 0 . A p o r t i o n o f t h i s t r a c t w a s t a k e n f o r t h e i n t e r c h a n g e , t h e r e b y r e d u c i n g t h e f r o n t a g e o n t o B a r r o w R o a d a n d l i m i t i n g a c c e s s s i g n i f i c a n t l y . T h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s o n t h e n o r t h a n d w e s t c o n s i s t o f a b u i l t - u p s u b d i v i s i o n . T h i s s u b d i v i s i o n h a s b e e n i n p l a c e a p p r o x i m a t e l y 2 5 - 3 0 y e a r s . I m m e d i a t e l y e a s t a c r o s s B a r r o w R o a d i s a l a r g e s c h o o l s i t e , s o m e 2 0 - 3 0 a c r e s , a b u t t i n g R o c k C r e e k o n t h e n o r t h a n d r u n n i n g t o t h e f r e e w a y o n t h e s o u t h . T h e p r o p e r t i e s a c r o s s t h e f r e e w a y t o t h e s o u t h a r e z o n e d c o m m e r c i a l a n d a T a r g e t S t o r e s h o p p i n g c o m p l e x i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r . T h e t e r r a i n i n v o l v e d c o n s i s t s o f s o m e a r e a s t h a t h a v e b e e n c l e a r e d o f t r e e s a n d u t i l i z e d a s a h o m e s i t e f o r a l o n g n u m b e r o f y e a r s . T h e r e a r e s e v e r a l f e n c e r o w s t h a t h a v e g r o w n u p i n s m a l l t r e e s a n d b r u s h . T h e r e a r o f t h e s i t e h a s a s o m e w h a t s t e e p s l o p e f a l l i n g t o a l a r g e d r a i n a g e d i t c h w h i c h c a r r i e s a s i g n i f i c a n t v o l u m e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . A d d r e s s d e t e n t i o n a n d e x c a v a t i o n r e q u i r e m e n t s . 2 . E x i s t i n g s t r e e t i m p r o v e m e n t s , a l t h o u g h c o m p l e t e , s h o u l d b e w i d e n e d o n t h e w e s t s i d e o r a s a p p r o p r i a t e t o p r o v i d e f o r a l e f t t u r n l a n e a n d F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) B a r r o w R o a d . T r a f f i c E n g i n e e r i n g r e q u i r e s i n v o l v e m e n t i n t h e d e s i g n o f t h e p r o p o s e d d r i v e w a y . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : A r e v i e w o f t h i s s i t e i n d i c a t e s t h a t i t i s n o t i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a w h i c h r e f l e c t s r e s i d e n t i a l u s a g e . T h e r e a r e t e c h n i c a l q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e a c c e s s i b i l i t y o f t h i s s i t e r e l a t i v e t o t h e s i g n a l i z e d i n t e r s e c t i o n a t t h e i n t e r c h a n g e . T h e d e s i g n o f f e r s s e v e r a l e l e m e n t s t h a t a r e n o t n o r m a l l y c o n s i d e r e d a p p r o p r i a t e a s i m m e d i a t e l y a b u t t i n g s i n g l e f a m i l y o c c u p a n c y . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g S t a f f s h a v e t h o r o u g h l y r e v i e w e d t h i s p l a n . T h e r e a r e a n u m b e r o f c o n c e r n s . F i r s t , w e w o u l d l i k e t o s t a t e t h a t t h e s i t e h a s c o n s i d e r a b l e o p e n s p a c e c u r r e n t l y a n d s i g n i f i c a n t p a r k i n g a n d d r i v e s a r e p r o p o s e d i n a d d i t i o n t o t h a t s p a c e . T h e c u r r e n t o p e n a r e a s , i n o u r v i e w , a r e n o t p r o p e r l y b u f f e r e d a n d r e p l a n t e d i n t h i s s c h e m e t o p r o v i d e g o o d p h y s i c a l a n d v i s u a l s e p a r a t i o n f r o m t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d . T h e b u f f e r s a r e d e f i c i e n t i n w i d t h o n t h e n o r t h t o p r o v i d e s e p a r a t i o n o f t h e t r a f f i c m o v e m e n t a n d t h e r e s i d e n t i a l a r e a . T h e i n c l u s i o n o f t w o r e s t a u r a n t s o n t h i s s i t e t e n d t o c a u s e s i g n i f i c a n t c o n g e s t i o n a t t h e p o i n t o f e n t r y . I t i s t h i s p o i n t o f e n t r y t h a t c o n c e r n s t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t t o t h e g r e a t e s t d e g r e e . M o s t , i f n o t a l l , o f t h e t u r n i n g r a d i i a t t h e d r i v e w a y e n t r a n c e s a r e l e s s t h a n t h a t r e q u i r e d f o r a l o n g - w h e e l b a s e d v e h i c l e . T h e d r i v e a n d p a r k i n g l a y o u t p r e s e n t s s e v e r a l d e a d - e n d p o c k e t s w h i c h a r e n o r m a l l y n o t g o o d d e s i g n f o r f i r e e q u i p m e n t . T h e r e a r o f t h i s p r o p e r t y i s s h o w n o n t h e p l a n t o b e r e t a i n e d a s a n u n d i s t u r b e d b u f f e r o f s i g n i f i c a n t d i m e n s i o n . T h i s i s g o o d , w e f e e l , a s f a r a s t h e d i m e n s i o n a n d t h e n a t u r a l f o l i a g e . H o w e v e r , t h e e r e c t i o n o f t w o s t o r y b u i l d i n g s a t t h e t o p o f t h i s b u f f e r w i l l , t o s o m e d e g r e e , n e g a t e t h e v a l u e o f t h e b u f f e r . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h i s P C D i n i t s e n t i r e t y . W e f e e l t h a t t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a s h o u l d b e m a i n t a i n e d a n d , a t s o m e p o i n t , a m o r e c o m p a t i b l e l a n d u s e b e s i t e d o n t h i s p r o p e r t y t h a t c o u l d b e t t e r u t i l i z e t h i s l a n d m a s s a n d r e l a t e b e t t e r t o t h e a d j a c e n t s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d . W e c o u l d s u p p o r t a m o r e i n t e n s e u s e t h a n s i n g l e f a m i l y . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . E d w a r d L y n n r e p r e s e n t i n g t h e d e v e l o p e r w a s p r e s e n t . M r . L y n n h a d s e v e r a l q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e S t a f f r e c o m m e n d a - t i o n . S t a f f o f f e r e d a r e s p o n s e b y d e t a i l i n g s e v e r a l o f t h e i s s u e s t h a t h a d d e v e l o p e d i n t h e c o u r s e o f S t a f f r e v i e w , t h i s h a v i n g t o d o w i t h t h e s e t b a c k s f r o m t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l a r e a a n d t h e k i n d s o f s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g t h a t c o u l d b e e m p l o y e d t o s e p a r a t e t h e u s e s . T h e c o n v e r s a t i o n t h e n s h i f t e d t o t h e t y p e o f c o m m e r c i a l u s e o n t h e f r o n t o f t h e p r o p e r t y . M r . L y n n p o i n t e d o u t t h a t h i s p r o p o s a l d o e s n o t n o w i n c l u d e a c o n v e n i e n c e s t o r e a s i t h a d p r e v i o u s l y . T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e n e i g h b o r h o o d a n d s u g g e s t e d t h a t M r . L y n n m e e t w i t h t h e n e i g h b o r h o o d t o f u r t h e r d e v e l o p t h e i r p o s i t i o n a n d p e r h a p s w o r k o u t a n u n d e r s t a n d i n g o n t h e d e s i g n e l e m e n t s . A d d i t i o n a l c o n v e r s a t i o n b e t w e e n S t a f f , C o m m i t t e e a n d M r . L y n n c a u s e d t h e a p p l i c a n t t o s u g g e s t t h a t h e m a y w a n t t o a s k f o r d e f e r r a l o f t h i s i t e m i n o r d e r t o d e a l w i t h t h e i s s u e s . T h e m a t t e r w a s f o r w a r d e d o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t f u r t h e r c o n v e r s a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e a p p l i c a n t p r o v i d e d S t a f f a w r i t t e n r e q u e s t i n t h e a p p r o p r i a t e t i m e f r a m e r e q u e s t i n g d e f e r r a l o f t h i s i t e m u n t i l t h e n e x t s c h e d u l e d m e e t i n g w h i c h i s A p r i l 4 , 1 9 8 9 . T h e S t a f f i d e n t i f i e d f o r t h e C o m m i s s i o n a n i s s u e w h i c h h a s a r i s e n i n c o n n e c t i o n w i t h t h i s p l a t s i n c e t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e h e a r i n g . T h a t i s s u e i n v o l v e s a c o n v e r s a t i o n w i t h D o n B a i l e y o f t h e D a n n y T h o m a s C o m p a n y . T h e c o n v e r s a t i o n c e n t e r e d o n t h a t c o m p a n y ' s b e i n g t h e a u t h o r i z e d a g e n t f o r t h e K n o e d l f a m i l y a n d M r . E d L y n n , t h e p r o p o n e n t o f t h i s a p p l i c a t i o n , n o t h a v i n g a F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 ( C o n t i n u e d ) p o s i t i o n o f a p p l i c a n t a u t h o r i z e d b y t h e K n o e d l f a m i l y . T h e S t a f f i n s t r u c t e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e y w o u l d m o n i t o r t h i s i s s u e d u r i n g t h e d e f e r r a l p e r i o d i n a s m u c h a s M r . B a i l e y a n d M r . L y n n w e r e s c h e d u l e d t o d i s c u s s t h i s a p p l i c a t i o n a n d p r e p a r e d i r e c t i o n f o r t h e S t a f f . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d i t a p p r o p r i a t e t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 F I L E N O . : Z - 5 1 4 8 N A M E : T u c k e r S h o r t - f o r m P C D L O C A T I O N : A t 9 0 1 4 C h i c o t R o a d D E V E L O P E R " . E N G I N E E R : E d T u c k e r L a h a E n g i n e e r s , I n c . P r o R e a l t y , I n c . P . O . B o x 9 2 5 1 9 0 2 0 C h i c o t R o a d L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 5 6 5 - 7 3 8 4 5 6 8 - 3 9 3 9 A R E A : 0 . 9 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l P R O P O S E D U S E S : R e t a i l b a k e r y o u t l e t w i t h a l o c a l a n d S t a t e d i s t r i b u t i o n s y s t e m s w a r e h o u s e . P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 5 C E N S U S T R A C T : 4 1 . 0 1 S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e o w n e r o f t h i s p a r c e l p r o p o s e s t o u s e a n e x i s t i n g 3 0 ' 5 0 ' o n c r e t e b l o c k b u i l d i n g a s a r e t a i l o u t l e t f o r s a l e s o f b a k e r y g o o d s w i t h a d i s t r i b u t i o n f a c i l i t y w i t h i n t h e s t r u c t u r e . T h e d i s t r i b u t i o n f a c i l i t y w o u l d b e f o r s m a l l v a n s d e l i v e r i n g b a k e r y i t e m s t h r o u g h o u t t h e S t a t e t o o t h e r r e t a i l o u t l e t s . T h i s P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t p r o p o s e s t o p r o v i d e o c c u p a n c y f o r K r i s p y K r e m e D o n u t r e t a i l b a k e r y o u t l e t . T h i s o p e r a t i o n c o n s i s t s o f f i v e s m a l l p a n e l t r u c k s w h i c h w o u l d n o t b e h o u s e d a t t h i s l o c a t i o n b u t w o u l d b e a t t h e b u i l d i n g a b o u t t h i r t y m i n u t e s i n t h e m o r n i n g a t a b o u t 5 : 0 0 a . m . a n d a b o u t t h i r t y m i n u t e s i n t h e e v e n i n g a r o u n d 3 : 0 0 - 4 : 0 0 p . m . T h e b a k e r y g o o d s w o u l d b e b r o u g h t i n t o t h e s t o r e t w i c e a w e e k b y a l a r g e r t r u c k . T h e r e t a i l o u t l e t i n t h e b u i l d i n g w o u l d b e o p e n t o t h e g e n e r a l p u b l i c w i t h s a l e s o f K r i s p y K r e m e p r o d u c t s . P o s s i b l y , o t h e r r e t a i l f o o d i t e m s w o u l d b e a v a i l a b l e w i t h i n t h e s t o r e . T h e o w n e r p r o p o s e s t h a t t h i s P C D p r o v i d e a r e s t r i c t i o n f o r u s e s p e r m i t t e d w i t h i n t h e " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l D i s t r i c t p l u s t h e s p e c i f i c a l l y i d e n t i f i e d u s e n o t e d a b o v e . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e o w n e r o f t h i s p r o p e r t y p r o p o s e s t o l o c a t e a b a k e r y o u t l e t a n d r e t a i l s t o r e o n t h i s p r o p e r t y . T h i s u s e w i l l p r o v i d e d e l i v e r y s e r v i c e t o r e t a i l o u t l e t s o n a r e g i o n a l b a s i s o v e r a s i g n i f i c a n t p a r t o f t h e S t a t e . T h e o w n e r p r o p o s e s t o u s e t h e e x i s t i n g c o n c r e t e b l o c k b u i l d i n g a n d d r i v e s a n d p a r k i n g a r e a a s s h o w n o n t h e s i t e p l a n . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : A v i s i t t o t h e s i t e r e f l e c t s t h a t t h e r e i s a s m a l l s t r u c t u r a l i n v o l v e m e n t o n t h i s p r o p e r t y w i t h a n u m b e r o f l a r g e t r e e s a n d a p a r k i n g a n d d r i v e a r e a t h a t i s s o m e w h a t d e f i c i e n t w i t h r e s p e c t t o t h e o r d i n a n c e s t a n d a r d . T h e s i t e h a s t w o d r i v e w a y a c c e s s p o i n t s o n t o C h i c o t R o a d . T h e p r o p e r t y i s s u r r o u n d e d b y c o m m e r c i a l a n d / o r o f f i c e u s e s o n t h e s o u t h a c r o s s C h i c o t R o a d t o t h e e a s t a n d a l a r g e c h u r c h p r o p e r t y t o t h e n o r t h . T h e r e a r e s o m e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s , s i n g l e f a m i l y i n n a t u r e , l y i n g i m m e d i a t e l y t o t h e w e s t s o u t h w e s t o f t h e l o t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t h a s c o n c e r n s a b o u t t h e a b i l i t y o f t h i s s i t e t o h a n d l e l o n g w h e e l b a s e d v e h i c l e s e n t e r i n g t h e c u r r e n t b u i l d i n g l a y o u t a n d t h e n a r r o w l o t w i d t h s u g g e s t s t h a t a 5 0 f o o t t u r n i n g r a d i u s i s t h e m a x i m u m t h a t c o u l d b e g a i n e d t o c i r c l e t h e b u i l d i n g w i t h a v e h i c l e . I t a p p e a r s t h i s w o u l d n o t b e s u f f i c i e n t f o r t r a i l e r t y p e t r u c k t r a f f i c . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N " . T h e o n l y i s s u e o f l e g a l , t e c h n i c a l o r d e s i g n c o n s e q u e n c e a s s o c i a t e d w i t h t h i s P U D i s t h e a b i l i t y t o s e r v e t h e s m a l l l o t w i t h t h e t y p e s o f t r u c k t r a f f i c t h a t w i l l b e r e q u i r e d t o b r i n g t h e v o l u m e o f b u s i n e s s n e c e s s a r y . T h e c o n f l i c t f o r t h e s e t r u c k s c o u l d t r a n s l a t e i n t o a n i m p a c t o n t h e a d j a c e n t s i n g l e f a m i l y u s e s . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f a n d C i t y E n g i n e e r i n g S t a f f h a v e t h o r o u g h l y r e v i e w e d t h i s p r o p o s a l a n d h a v e c o n c e r n s i n s e v e r a l a r e a s , t h e f i r s t o f w h i c h i s t h e e x i s t i n g p a r k i n g a n d d r i v e s . T h e s e , i n e v e r y r e s p e c t , s h o u l d b e b r o u g h t u p t o C i t y s t a n d a r d w i t h r e s p e c t t o p r o p e r b a s e c o u r s e a n d r i d i n g s u r f a c e . T h e p a r k i n g l o t s h o u l d b e p r o p e r l y l a n d s c a p e d , s c r e e n e d a n d m a r k e d f o r p a r k i n g s t a l l s . T h e c i r c u l a t i o n p a t t e r n f o r t h e t r u c k t r a f f i c s h o u l d b e r e f l e c t e d i n t h e p a v e m e n t m a r k i n g s . A s e c o n d c o n c e r n i s t h e a p p a r e n t i n a b i l i t y t o a c c e s s t h i s l o t c a b f i r s t a n d l e a v e t h e s i t e c a b f i r s t b y a n 1 8 - w h e e l v e h i c l e . I t i s o u r u n d e r s t a n d i n g f r o m p r e v i o u s d i s c u s s i o n s w i t h t h e d e v e l o p e r t h a t t h e w a r e h o u s i n g e l e m e n t o f t h i s p r o p o s a l w i l l b e s e r v i c e d b y r e g u l a r d e l i v e r i e s b y 1 8 - w h e e l t r u c k s . T h e s e v e h i c l e s r e q u i r e s i g n i f i c a n t t u r n i n g r a d i u s o n s i t e i n o r d e r t o s e r v i c e l o a d i n g d o c k s a n d / o r o v e r h e a d d o o r s . T h e p r o p e r t y a t i s s u e i s l o c a t e d o n a c r i t i c a l c u r v e a n d a n a r t e r i a l s t r e e t i m m e d i a t e l y s o u t h o f B a s e l i n e R o a d . T h i s l o c a t i o n s u g g e s t s t h a t n o t r u c k t r a f f i c b e p e r m i t t e d t o b a c k o n t o t h e s i t e o r b a c k o f f t h e s i t e i n o r d e r t o s e r v i c e t h e l o a d i n g f a c i l i t y . T h a t c o u l d c a u s e s i g n i f i c a n t d i s r u p t i o n i n a f o u r - l a n e a r t e r i a l . T h e l a s t c o n c e r n o f o u r s i s t h a t t h e m a t e r i a l s f i l e d b y t h e o w n e r f o r t h e P U D r e v i e w a r e s o m e w h a t s k e t c h y i n n a t u r e . W e w o u l d s u g g e s t t h a t t h e o w n e r h a v e a m o r e d e t a i l e d p l a n d e v e l o p e d i n c o n c e r t w i t h t h e p a r k i n g a n d d r i v e i m p r o v e m e n t s s o a s t o g i v e b e t t e r i n f o r m a t i o n o n t h e l o c a t i o n o f a l l p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s . T h i s w i l l , o f c o u r s e , b e a r e q u i r e m e n t o f t h e o r d i n a n c e s h o u l d t h e m a t t e r g o t o t h e C i t y B o a r d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d P C D b a s e d u p o n t h e i n a b i l i t y o f t h i s s i t e t o a c c o m m o d a t e l o n g - w h e e l b a s e d v e h i c l e s . T h e s i t e w i t h t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e i n p l a c e a n d t h e p a r k i n g i m p r o v e m e n t s r e q u i r e d s u g g e s t s t h a t t h e s i t e i s i m p o s s i b l e o r d i f f i c u l t t o a c c e s s . T h e r e t a i l s t o r e p r o p o s e d o n t h e s i t e i s o f n o c o n s e q u e n c e i n a s m u c h a s t h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y z o n e d " C - 3 " a n d s m a l l t r u c k s a n d c u s t o m e r t r a f f i c w o u l d n o t b e a p r o b l e m . T h e p r o p o s a l i n v o l v e s a w h o l e s a l i n g o r w a r e h o u s i n g k i n d o f a c t i v i t y w i t h i n t h e l a r g e r p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) d e v o t e d t o w a r e h o u s i n g . T h e t u r n a r o u n d o f t h e m e r c h a n d i s e a n d t h e a c t i v i t y a s s o c i a t e d w i t h t h a t t u r n a r o u n d i s t h e m a j o r c o n c e r n . T h e S t a f f f e e l i n g i s t h a t t h i s a c t i v i t y w i l l n o r m a l l y o c c u r i n t h e e a r l y m o r n i n g h o u r s i n o r d e r t o a f f o r d t h e s m a l l d e l i v e r y v a n s t o m a k e d e l i v e r i e s i n e a s t A r k a n s a s a n d o t h e r l o c a t i o n s o v e r 1 0 0 m i l e s f r o m t h i s s i t e . T h a t a c t i v i t y i n t h e e a r l y m o r n i n g h o u r s w i l l i n v o l v e l i g h t s , h o r n s o n v e h i c l e s a c c e s s i n g t h e p r o p e r t y a n d , o f c o u r s e , t h e h u m a n i n v o l v e m e n t o f p e o p l e t a l k i n g a n d b a n g i n g d o o r s . T h e r e i s a r e s i d e n t i a l i n v o l v e m e n t i n t h i s p r o p o s a l i n t h a t t h e r e a r e h o u s e s t o t h e s o u t h a n d w e s t o f t h e p r o p e r t y w i t h v e r y l i t t l e i n t h e w a y o f s o u n d b a f f l e o n t h e i n t e r v e n i n g l a n d . S h o u l d a p r o j e c t o f t h i s t y p e b e a p p r o v e d i n a l o c a t i o n s u c h a s t h i s l o t , t h e c o m p l e t e i m p r o v e m e n t o f a l l t h e p a r k i n g , s c r e e n i n g a n d l a n d s c a p i n g w o u l d b e r e q u i r e d . T h i s i s p e r h a p s a n e x c e s s i v e f i n a n c i a l b u r d e n f o r t h e o w n e r . T h e e x i s t i n g b u i l d i n g h a s b e e n r e n t e d f o r a l o n g p e r i o d o f t i m e , a p p a r e n t l y o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s , w i t h l e s s t h a n C i t y s t a n d a r d s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . E d T u c k e r o f P r o R e a l t y , I n c . w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . M r . T u c k e r p r e s e n t e d a b r i e f s t a t e m e n t w i t h h i s f e e l i n g s a s t o t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n a n d o f f e r e d s o m e h i s t o r y o f t h i s p r o p o s a l . T h e S t a f f c l a r i f i e d i t s c o m m e n t s o n t h e r e c o m m e n d a t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e a b i l i t y o f l a r g e v e h i c l e s t o s e r v i c e t h e p r o p e r t y . S t a f f i n d i c a t e d t h a t w a s t h e p r i m a r y o b j e c t i o n . T h e C o m m i t t e e d i s c u s s e d t h e s i z e o f t h e p r o p e r t y , i t s o r i e n t a t i o n a n d a c c e s s i b i l i t y . T h e r e w e r e c o m m e n t s m a d e a s t o t h e w i d t h o f t h e p r o p e r t y a n d t h e m i n i m u m t u r n i n g r a d i u s f o r a n 1 8 - w h e e l e d t r u c k . M r . T u c k e r t h e n o f f e r e d t h a t h e h a d a d j a c e n t p r o p e r t i e s o v e r w h i c h t h e t r u c k s c o u l d t a k e a c c e s s , e i t h e r e x i t i n g o r e n t e r i n g t h i s s i t e , a n d e l i m i n a t e t h e p r o b l e m . S t a f f a n d C o m m i t t e e b o t h r e m a r k e d t h a t h i s o t h e r p r o p e r t y i s n o t a p a r t o f t h e a p p l i c a t i o n ; t h e r e f o r e c o u l d n o t b e c o n s i d e r e d a s r e s o l u t i o n o f t h e p a r k i n g a n d t u r n i n g m o v e m e n t r e q u i r e m e n t s . T h e S t a f f p o i n t e d o u t t h e p r o x i m i t y o f r e s i d e n t i a l u s e s t o t h i s s i t e . M r . T u c k e r i n d i c a t e d t h a t h e f e l t t h e h o u s e s w e r e f a r e n o u g h r e m o v e d t h a t t h e r e w o u l d b e l i t t l e o r n o e f f e c t f r o m t h e s m a l l t r u c k s e n t e r i n g a n d l e a v i n g t h e s i t e t w i c e e a c h d a y . H e f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t h e d i d n ' t k n o w F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) e x a c t l y t h e t i m e s o f d a y t h e 1 8 - w h e e l e r s w o u l d v i s i t t h e s i t e b u t t h a t t h e i r v i s i t s w o u l d b e l i m i t e d i n t o t a l n u m b e r p e r w e e k a n d t h e e x i s t i n g s i t e , w i t h i t s c u r r e n t p a v i n g a n d o p e n n e s s , w i l l a l l o w t h e t r u c k s t o s e r v i c e t h e p r o p e r t y p r o p e r l y . T h e b a s i s f o r t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n c o n c e r n i n g t h e l a r g e t r u c k s w a s e x p l a i n e d . T h e e x p l a n a t i o n w a s t h a t t h i s s i t e i s i n a c r i t i c a l l o c a t i o n o n C h i c o t R o a d a n d t h a t s h o u l d t h e t r u c k s b e f o r c e d t o b a c k i n t o t h e s i t e o r b a c k o f f t h e s i t e , t h e y w o u l d p r e s e n t a h a z a r d o n C h i c o t R o a d . T o b u t t r e s s t h a t c o m m e n t , t h e S t a f f f u r t h e r p o i n t e d o u t t h a t i f t h i s p r o p o s a l i s a p p r o v e d , t h e a p p l i c a n t w i l l b e r e q u i r e d t o b u i l d a p a r k i n g l o t t o p r o p e r s t a n d a r d s , p l a c e i n t e r i o r c u r b s a n d d r i v e w a y s a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e , a n d t h e a p p r o p r i a t e l a n d s c a p i n g . O n c e t h a t i s a c c o m p l i s h e d , i t w i l l e l i m i n a t e s o m e o f t h e f r e e d o m o f m o v e m e n t o f t h e l a r g e r t r u c k s o n t h e s i t e . T h e i n t e r i o r c u r b i n g o n t h e p a r k i n g a r e a s w i l l t e n d t o e l i m i n a t e t h e t r u c k s d r i v i n g o f f o n t o t h e g r a s s a n d g r a v e l a r e a s o f t h e p r o p e r t y . T h e C o m m i t t e e t h e n t u r n e d i t s a t t e n t i o n t o t h e p l a n a s s u b m i t t e d , i n d i c a t i n g t o M r . T u c k e r t h a t t h i s p l a n w a s d e f i c i e n t i n t h a t i t d i d n o t p r o v i d e t h e a m o u n t o f d e t a i l i n g , d i m e n s i o n s a n d l o c a t i o n t h a t w o u l d a f f o r d t h e C o m m i s s i o n b a s i s f o r p r o p e r r e v i e w . T h e o w n e r i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d d e a l w i t h a r e v i s e d p l a n a n d p r o v i d e t h a t i n f o r m a t i o n t o S t a f f b e f o r e 5 : 0 0 p . m . o n T u e s d a y . T h e p l a n w o u l d i n c l u d e t h e p a r k i n g a n d t u r n i n g n u m b e r s a s t o r a d i u s f o r b o t h a u t o m o b i l e s a n d t r u c k t r a f f i c . T h i s i t e m w a s t h e n f o r w a r d e d o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t a d d i t i o n a l c o m m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . E d T u c k e r . T h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d i t s r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s m a t t e r , t h e r e c o m m e n d a t i o n b e i n g d e n i a l b a s e d u p o n t h e s e v e r a l p o i n t s e x p r e s s e d i n t h e S t a f f c o m m e n t a r y . T h e C h a i r m a n t h e n a s k e d M r . T u c k e r t o p r e s e n t h i s a p p l i c a t i o n . M r . T u c k e r o f f e r e d a l e n g t h y p r e s e n t a t i o n w h e r e i n h e a d d r e s s e d t h e S t a f f ' s c o m m e n t s . H e d e s c r i b e d a c c e s s i b i l i t y t o t h e p r o p e r t y a n d r e c e n t a c c e s s a n d u s e b y l o n g - w h e e l b a s e d v e h i c l e s . H i s f e e l i n g w a s t h a t t h e S t a f f r e q u i r e m e n t w a s i n a p p r o p r i a t e . H e s t a t e d t h a t t h e u s e a t h a n d w a s p r i n c i p a l l y a r e t a i l u s e w i t h s o m e d i s t r i b u t i o n b y s m a l l t r u c k s , t h e h o u r s o f o p e r a t i o n w e r e l i m i t e d t o e a r l y F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) m o r n i n g a n d l a t e a f t e r n o o n f o r t h e s m a l l d e l i v e r y v a n s a n d , t o t h e b e s t o f h i s k n o w l e d g e , t h e l a r g e l o n g - w h e e l b a s e d v e h i c l e s w o u l d o n l y v i s i t t h e s i t e o n t h e w e e k e n d a n d o n e w e e k d a y . H e f u r t h e r r e s p o n d e d t o t h e S t a f f c o m m e n t s b y i n d i c a t i n g t h a t t h e n e a r e s t r e s i d e n c e t o t h e w e s t i s o v e r 2 0 0 f e e t a n d t o t h e s o u t h i s o v e r 3 0 0 f e e t f r o m t h i s b u i l d i n g . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l t h e n i n s e r t e d a c o m m e n t t o t h e e f f e c t t h a t h e d i d n o t u n d e r s t a n d w h y t h i s i t e m w a s b e i n g p r e s e n t e d w h e n t h e p r o p e r t y w a s a l r e a d y z o n e d " C - 3 . " T h e S t a f f p r e s e n t e d a b a c k g r o u n d o f t h i s a p p l i c a t i o n , i n c l u d i n g i t s h i s t o r y b e f o r e t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t a n d c o n v e r s a t i o n s w i t h t h e S t a f f . M r . T u c k e r t h e n o f f e r e d a d d i t i o n a l c o m m e n t a r y o n h i s e x p e r i e n c e i n a t t e m p t i n g t o r e l o c a t e t h i s b u s i n e s s f r o m a n e a r b y l o c a t i o n . H i s f e e l i n g s w e r e t h a t h e w a s f r u s t r a t e d a n d t h a t h e w a s u n a b l e t o g a i n s o m e f i n a l r e s o l u t i o n o f t h i s m a t t e r . H e s t a t e d t h a t h e f e l t h e h a d n o t r e c e i v e d p r o p e r d i r e c t i o n o r e n o u g h i n f o r m a t i o n i n t h e f o r m o f g u i d a n c e . I h e P l a n n i n g S t a f f a d d r e s s e d M r . T u c k e r ' s c o m m e n t s . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e m a t t e r t h e n f o l l o w e d . T h e s e v e r a l o p t i o n s t h a t h a v e b e e n o f f e r e d t o M r . T u c k e r w e r e d i s c u s s e d . T h e P l a n n i n g S t a f f , a t t h e s u g g e s t i o n o f t h e C o m m i s s i o n , o f f e r e d s p e c i f i c s a s t o w h a t w a s n e e d e d t o b r i n g t h e s i t e p l a n t o a f i n i s h e d p r o d u c t w h i c h c o u l d t h e n b e t h e b a s i s f o r a d e c i s i o n . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h i s m a t t e r t o t h e A p r i l 4 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n A g e n d a i n o r d e r t o p e r m i t M r . T u c k e r a d d i t i o n a l t i m e t o r e s p o n d t o t h e i s s u e s , w o r k t o a f i n i s h e d d e s i g n s c h e m e o n t h e p r o p e r t y r e f l e c t i n g t h e d r i v e s , p a r k i n g , l a n d s c a p i n g , t h e b u i l d i n g a n d o t h e r p h y s i c a l e l e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o p o s a l . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t , 1 a b s t e n t i o n ( J o h n M c D a n i e l ) . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 9 N a m e : L o r d o f L i f e L u t h e r a n C h u r c h C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 3 1 ) L o c a t i o n : T h e w e s t s i d e o f K e r b y R o a d 4 3 0 f e e t s o u t h o f S w e e t B a y D r i v e . O w n e r / A p p l i c a n t : L o r d o f L i f e L u t h e r a n C h u r c h / P a s t o r J o h n T r i n k l e i n P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a c h u r c h a n d r e l a t e d f a c i l i t i e s i n t h r e e p h a s e s . T h e p h a s e s a r e : I — F e l l o w s h i p H a l l ( 1 5 0 c a p a c i t y ) , p a s t o r ' s o f f i c e , d a y c a r e ( 7 0 c a p a c i t y ) , a n d c l a s s r o o m s ( 9 , 5 0 0 s q u a r e f e e t i n t o t a l ) ; I I — 7 , 8 8 0 s q u a r e f e e t a d m i n i s t r a t i o n a n d c l a s s r o o m b u i l d i n g ; a n d I I I — A 1 6 , 3 5 0 s q u a r e f e e t a u d i t o r i u m ( 1 0 0 0 c a p a c i t y , 7 0 f e e t t o t h e t o p o f t h e s p i r e ) a n d a t o t a l o f 3 3 8 p a r k i n g s p a c e s . T h e p r o j e c t w i l l b e c o n s t r u c t e d o n t e n a c r e s o f l a n d z o n e d f f R 2 I I O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a c o l l e c t o r s t r e e t ( K e r b y R o a d ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h i s s i t e i s a b u t t e d b y v a c a n t l a n d t o t h e s o u t h a n d w e s t , a c h u r c h a n d s i n g l e f a m i l y ( r e a r y a r d r e l a t i o n s h i p ) t o t h e n o r t h , a n d s i n g l e f a m i l y ( f r o n t y a r d r e l a t i o n s h i p ) t o t h e e a s t . T h e p r o p o s e d c h u r c h s i t e i s h e a v i l y w o o d e d ( t e n a c r e s ) a n d s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 9 3 . O n - s i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o c o n s t r u c t a t o t a l o f 3 3 8 p a v e d p a r k i n g s p a c e s ( P h a s e I — 5 3 p a r k i n g s p a c e s ; P h a s e I I — 9 6 p a r k i n g s p a c e s ; a n d P h a s e I I I 1 8 8 p a r k i n g s p a c e s ) a n d t w o a c c e s s d r i v e s t o K e r b y R o a d . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s a 1 5 f o o t l a n d s c a p e d b u f f e r o n t h e n o r t h a n d e a s t p r o p e r t y l i n e s a s w e l l a s l e a v i n g s o m e w o o d e d a r e a s i n t a c t . T h e a p p l i c a n t h a s a l s o a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e C i t y ' s L a n d s c a p e O r d i n a n c e . 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e S t a f f a l s o f e e l s t h a t t h e a p p l i c a n t ' s p r o p o s a l t o d e d i c a t e t h e e n t i r e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y o n K e r b y R o a d t o m e e t c o l l e c t o r s t r e e t s t a n d a r d s a n d t o c o n s t r u c t t h e i r o n e - h a l f o f t h e i m p r o v e m e n t s t o a p o i n t s o u t h o f t h e s o u t h e r n m o s t d r i v e d u r i n g P h a s e I o f t h e c o n s t r u c t i o n i s a c c e p t a b l e . T h e a p p l i c a n t s h o u l d f i n i s h t h e , b a l a n c e o f t h e s a i d c o l l e c t o r s t r e e t i m p r o v e m e n t s d u r i n g P h a s e I I I c o n s t r u c t i o n . I n a d d i t i o n , t h e a p p l i c a n t n e e d s t o r e v i s e t h e s i t e p l a n t o s h o w t h e s i d e w a l k w i t h i n t h e p u b l i c r i g h t - o f - w a y a n d s t a t e t h e n u m b e r o f s t o r i e s a n d m a x i m u m h e i g h t o f e a c h p r o p o s e d b u i l d i n g . F i n a l l y , t h e a p p l i c a n t n e e d s t o m e e t w i t h t h e C i t y T r a f f i c E n g i n e e r t o p r o v i d e a p r o f i l e o f t h e d r i v e w a y l o c a t i o n s s o a s t o d e t e r m i n e t h e b e s t s i t e d i s t a n c e s a n d a l s o t o d i s c u s s t h e p a r k i n g l o t r e l a t i o n s h i p s t o t h e i r r e s p e c t i v e d r i v e w a y s . 6 . C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s ( 1 ) D e d i c a t e a n d c o n s t r u c t K e r b y R o a d t o c o l l e c t o r s t r e e t s t a n d a r d s ( o n e - h a l f 6 0 f e e t r i g h t - o f - w a y , 3 6 f e e t p a v e m e n t w i d t h ) ; ( 2 ) S h o w l a n d l i n e s a n d e x i s t i n g d e d i c a t i o n o n K e r b y R o a d ; a n d ( 3 ) C o m p l y w i t h S t o r m w a t e r , D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 9 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o : ( 1 ) P r o v i d e s t r e e t i m p r o v e m e n t s a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s S e c t i o n ; ( 2 ) M e e t w i t h t h e C i t y T r a f f i c E n g i n e e r f o r p o s s i b l e r e d e s i g n o f p a r k i n g s p a c e s a n d d r i v e l o c a t i o n s ; ( 3 ) C o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r i n g r e q u i r e m e n t s n u m b e r e d 1 - 3 ; a n d ( 4 ) P r o v i d e a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t i n c l u d e s t h e i n f o r m a t i o n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s S e c t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d s t a t e d t h a t t h e s a n c t u a r y ' s h e i g h t w o u l d b e 3 0 f e e t ( b u i l d i n g ) a n d t h a t t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e s w o u l d b e o n e - s t o r y i n h e i g h t . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y w i t h S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s p e r t h e r e v i s e d s i t e p l a n a n d a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 N a m e : G r a n t S t r e e t A p a r t m e n t s C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 4 7 ) L o c a t i o n : T h e s o u t h s i d e o f " H " S t r e e t b e t w e e n N o r t h U n i v e r s i t y a n d B u c h a n a n S t r e e t O w n e r / A p p l i c a n t : P e y t o n E . R i c e P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a t w o - s t o r y f o u r - u n i t a p a r t m e n t h o u s e ( 3 , 9 5 2 + / - s q u a r e f e e t ) o n 0 . 3 9 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d I I O 3 O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a 2 0 f o o t w i d e a l l e y ( e a s t ) a n d t w o r e s i d e n t i a l s t r e e t s ( " G " a n d G r a n t S t r e e t s ) t h a t a r e l e g a l l y o p e n b u t p h y s i c a l l y c l o s e d . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y a p a r t m e n t s ( 8 u n i t s ) t o t h e n o r t h , v a c a n t l a n d t o t h e s o u t h , a d u p l e x t o t h e e a s t ( s i d e y a r d r e l a t i o n s h i p o f a c o n v e r t e d g a r a g e l o c a t e d i n a s i n g l e f a m i l y r e a r y a r d ) , a n d a c o m m e r c i a l u s e t o t h e w e s t ( s c h o o l s u p p l y ) . T h e p r o p o s e d u s e w i I I b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - s i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e p r o p o s a l c o n t a i n s a c c e s s f r o m a n e x i s t i n g 2 0 f o o t a l l e y a n d e i g h t p a r k i n g s p a c e s . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o u s e t h e e x i s t i n g t r e e s a n d s h r u b s a s l a n d s c a p i n g ( t h e s i t e i s h e a v i l y w o o d e d a l o n g t h e c r e e k w e s t a n d s o u t h ) . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e w i l l n o t h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g a r e a . D u e t o f l o o d w a y a n d s i t e r e s t r i c t i o n s , t h e a p p l i c a n t i s r e q u e s t i n g a s i d e y a r d v a r i a n c e ( 1 0 f e e t r e q u i r e d 4 f e e t p r o v i d e d ) a n d a r e a r y a r d v a r i a n c e ( 1 5 f e e t r e q u i r e d — 7 f e e t p r o v i d e d ) . T h e S t a f f h a s n o p r o b l e m w i t h t h e p r o p o s e d 6 f o o t s i d e y a r d a n d 8 f o o t r e a r y a r d v a r i a n c e . 6 . C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s ( 1 ) S e c o n d a r y a c c e s s t o t h e s i t e c o u l d b e p r o v i d e d v i a " G " S t r e e t a n d t h e a l l e y , i f n e c e s s a r y ; ( 2 ) C o n s t r u c t a 2 0 f o o t a l l e y ( p a v e m e n t w i d t h ) s o u t h t o t h e s o u t h e r n m o s t p a v e d p a r k i n g a r e a ; ( 3 ) C o m p l y w i t h S t o r m w a t e r , D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s ; a n d ( 4 ) D e d i c a t e f l o o d w a y t o t h e C i t y . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l o f t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t i n c l u d i n g t h e 6 f o o t s i d e y a r d a n d 8 f o o t r e a r y a r d v a r i a n c e r e q u e s t s p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o c o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r c o m m e n t s n u m b e r e d o n e t h r o u g h f o u r . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d a g r e e d t o c o m p l y w i t h S t a f f r e c o m m e n d a t i o n s w i t h t h e e x c e p t i o n o f d e d i c a t i n g t h e f l o o d w a y t o t h e C i t y . H e s t a t e d t h a t h e d i d n o t w i s h t o g i v e t h a t m u c h o f h i s s i t e a w a y , g i v e n t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e C i t y m i g h t c l e a r i t . T h e C o m m i t t e e t o l d t h e a p p l i c a n t t h a t t h e r e q u i r e m e n t t o d e d i c a t e t h e f l o o d w a y w a s a B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y r e q u i r e m e n t a n d t h a t h e w o u l d h a v e t o a p p e a l t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t t o t h e B o a r d t o o b t a i n a n y p o s s i b i l i t y o f r e l i e f f r o m t h e d e d i c a t i o n p r o v i s i o n . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t c o u l d m e e t w i t h t h e C i t y \ I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 0 E n g i n e e r a n d d i s c u s s t h e p o s s i b i l i t y o f d e d i c a t i n g a n e a s e m e n t r a t h e r t h a n t h e l a n d i t s e l f . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t h e w o u l d m e e t w i t h t h e C i t y E n g i n e e r b u t t h a t h e f e l t l i k e h e d i d n o t w a n t t o d e d i c a t e t h e l a n d o r a n e a s e m e n t o n t h e l a n d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e C i t y E n g i n e e r a n d t h e a p p l i c a n t h a d r e a c h e d a n a g r e e m e n t r e g a r d i n g t h e i s s u e o f f l o o d w a y d e d i c a t i o n a n d , s u b s e q u e n t l y , r e c o m m e n d e d a p p r o v a l s u b j e c t t o t h e s a i d a g r e e m e n t . T h e C i t y E n g i n e e r s t a t e d t h a t t h e f l o o d w a y w a s p r o t e c t e d i n t h a t i t w a s t e c h n i c a l l y z o n e d f l o o d w a y a n d t h a t h e a n d t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t h a t h e w o u l d p r o v i d e a n e a s e m e n t w h i c h w o u l d a l l o w a r a d i u s a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f t h e p r o p e r t y e n c o m p a s s i n g t h e c r e e k b a n k . T h e C o m m i s s i o n s t a t e d t h a t i t w a s s a t i s f i e d t h a t a n a g r e e m e n t h a d b e e n r e a c h e d , b u t i t f e l t t h a t t h e i s s u e o f w a i v i n g p a r t o f t h e f l o o d w a y d e d i c a t i o n w a s a B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 7 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s t e n t i o n s ( O l e s o n ; R i d d i c k ) a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t , s u b j e c t t o B o a r d o f D i r e c t o r s ' p p r o v a l o f t h e p a r t i a l f l o o d w a y d e d i c a t i o n a s o u t l i n e d b y t h e C i t y E n g i n e e r . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 1 N a m e : Y . M . C . A . C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 5 0 ) L o c a t i o n : T h e n o r t h s i d e o f M a b e l v a l e C u t o f f 1 7 5 f e e t e a s t o f C h i c o t R o a d . O w n e r / A p p l i c a n t : Y . M . C . A . o f M e t r o p o l i t a n L i t t l e R o c k / R a m a S . B r o w n P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a m u l t i - p u r p o s e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t y i n f o u r p h a s e s o n 3 . 8 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 3 " / " R - 2 . " T h e p r o p o s e d p h a s e s a r e : I — A 4 , 8 0 0 s q u a r e f e e t c o v e r e d p a v i l i o n , p l a y g r o u n d a r e a , a n d d e d i c a t i o n o f a n y n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y o n M a b e l v a l e C u t o f f ; I I — A 2 , 9 4 0 s q u a r e f e e t s w i m m i n g p o o l , a s s o c i a t e d 1 , 2 0 0 s q u a r e f e e t b a t h h o u s e , a c c e s s d r i v e a n d 5 6 p a v e d p a r k i n g s p a c e s ; I I I — A 8 , 0 0 0 s q u a r e f e e t m u l t i - p u r p o s e f a c i l i t y , 4 7 p a r k i n g s p a c e s a n d a n i n - l i e u c o n t r i b u t i o n t o c o v e r c o n s t r u c t i o n o f M a b e l v a l e C u t o f f i f t h e r o a d h a s n o t b e e n c o n s t r u c t e d b y t h e C i t y ; I V — E n c l o s u r e o f t h e o u t d o o r p o o l . O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a m i n o r a r t e r i a l ( M a b e l v a l e C u t o f f ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y v a c a n t l a n d t o t h e n o r t h a n d e a s t , v a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y t o t h e s o u t h ( s i d e y a r d r e l a t i o n s h i p ) , a n d c o m m e r c i a l t o t h e w e s t . T h e p r o p o s e d u s e i s a b u t t e d b y m o s t l y v a c a n t w o o d e d l a n d a n d a c o m m e r c i a l u s e . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 1 3 . O n - s i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g o n e 4 0 f o o t w i d e a c c e s s d r i v e t o M a b e l v a l e C u t o f f a n d a t o t a l o f 1 0 3 p a v e d p a r k i n g s p a c e s ( 5 6 i n P h a s e I I a n d 4 7 i n P h a s e I I I ) . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s l a n d s c a p i n g . 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e w i l t n o t h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e a p p l i c a n t h a s p r o p o s e d p r o v i d i n g a n i n - l i e u c o n t r i b u t i o n d u r i n g P h a s e I I I c o n s t r u c t i o n t o p r o v i d e f o r t h e c o s t o f o n e - h a l f o f t h e i m p r o v e m e n t s f o r M a b e l v a l e C u t o f f t o m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d s u n l e s s t h e C i t y h a s b e g u n s t r e e t c o n s t r u c t i o n . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h i s i s a n a c c e p t a b l e p r o p o s a l . T h e a p p l i c a n t s h o u l d , h o w e v e r , f i l e a f i n a l p l a t f o r t h e e n t i r e t y o f t h e i r p r o p e r t y d e d i c a t i n g t h e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y t o m e e t t h e 4 5 f o o t M a s t e r S t r e e t P l a n s t a n d a r d s ( o n e - h a l f s t r e e t e q u a l s 3 0 f e e t o f p a v e m e n t a n d a s i d e w a l k ) . T h e a p p l i c a n t a l s o n e e d s t o p r o v i d e i n f o r m a t i o n o n t h e m a x i m u m h e i g h t o f a l l t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e s . 6 . C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s ( 1 ) D e d i c a t e a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y o n M a b e l v a l e C u t o f f t o m e e t m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d s d u r i n g P h a s e I ; ( 2 ) P r o v i d e a n i n - l i e u c o n t r i b u t i o n f o r c o n s t r u c t i o n o f M a b e l v a l e C u t o f f d u r i n g P h a s e I I I u n l e s s c o n s t r u c t i o n i s u n d e r w a y o r c o m p l e t e d b y t h e C i t y p r i o r t o t h e i n i t i a t i o n o f P h a s e i l l ; ( 3 ) A l l r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n a n d c o n s t r u c t i o n s h o u l d b e f o r t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e a p p l i c a n t ' s p r o p e r t i e s , " ( 4 ) C o m p l y w i t h S t o r m w a t e r , D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s ; a n d 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 1 ( C o n t i n u e d ) ( 5 ) M a b e l v a l e C u t o f f i s a b o n d p r o j e c t w h o s e d e s i g n i s s l a t e d f o r 1 9 9 1 a n d w h o s e c o n s t r u c t i o n i s s l a t e d f o r 1 9 9 5 . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o : ( 1 ) F i l e a f i n a l p l a t a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s s e c t i o n ; ( 2 ) P r o v i d e i n f o r m a t i o n o n t h e h e i g h t s o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e s ; a n d ( 3 ) C o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s n u m b e r e d o n e t h r o u g h f i v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d a g r e e d t o c o m p l y w i t h S t a f f r e c o m m e n d a t i o n s . T h e a p p l i c a n t w a s t o l d t h a t h e c o u l d m e e t w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e t o d e t e r m i n e t h e e s t i m a t e d c o s t o f t h e i n - l i e u r e q u i r e m e n t s o t h a t t h e a m o u n t c o u l d b e m a d e a p a r t o f t h e r e c o r d . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t , s u b j e c t t o t h e i m p r o v e m e n t c o s t s ( i n - l i e u ) b e i n g d e t e r m i n e d a t t h e t i m e o f c o n s t r u c t i o n . I 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 2 Z - 5 1 4 5 O w n e r : T r u s t e e s o f C a l v a r y B a p t i s t C h u r c h A p p l i c a n t : J a m e s B u r t T a g g a r t , J r . L o c a t i o n : C a n t r e l l R o a d a t P i e r c e a n d F i l l m o r e S t r e e t s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " O S " t o " 0 - 1 " P u r p o s e : C h u r c h s a n c t u a r y a n d p a r k i n g S i z e : 0 . 1 7 a c r e E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " 0 - 1 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y a n d l o d g e , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a s t r i p o f l a n d a d j a c e n t t o C a n t r e l l R o a d f r o m " O S " t o " 0 - 1 . " T h e p u r p o s e o f t h e r e q u e s t i s t o a l l o w C a l v a r y B a p t i s t C h u r c h t o c o n s t r u c t a n e w s a n c t u a r y a n d t h e s i t e p l a n s h o w s a p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g e n c r o a c h i n g i n t o t h e O S a r e a . I n a d d i t i o n t o t h e s a n c t u a r y e n c r o a c h m e n t , t h e c h u r c h i s a l s o p r o p o s i n g a d r i v e w a y a c r o s s t h e O S s t r i p a n d s e v e r a l p a r k i n g s p a c e s . T h e O S D i s t r i c t d o e s n o t p e r m i t a c h u r c h u s e o r r e l a t e d a c t i v i t i e s s o r e c l a s s i f i c a t i o n t o t h e a p p r o p r i a t e d i s t r i c t i s n e c e s s a r y . ( T h e c h u r c h h a s a l s o r e q u e s t e d s e v e r a l v a r i a n c e s i n c l u d i n g a r e d u c e d f r o n t y a r d s e t b a c k o n t h e C a n t r e l l s i d e f o r t h e n e w s a n c t u a r y . T h e B o a r d o f A d j u s t m e n t i s s c h e d u l e d t o a c t o n t h e v a r i a n c e a p p l i c a t i o n o n F e b r u a r y 2 7 , 1 9 8 9 . ) T h e O S s t r i p w a s e s t a b l i s h e d a n u m b e r o f y e a r s a g o a s p a r t o f t h e o r i g i n a l F o r e s t H e i g h t s P l a n . F o r s e v e r a l b l o c k s , G r a n t t o P o l k , t h e P l a n s h o w e d a 2 5 f o o t s t r i p a d j a c e n t t o C a n t r e l l R o a d t h a t p r o h i b i t e d a n y t y p e o f u s e o f l a n d o t h e r t h a n f o r l a n d s c a p i n g p u r p o s e s . C u r b c u t s o r d r i v e w a y s w e r e a l s o i n c l u d e d i n t h e p r o h i b i t i o n . T h e c u r r e n t p l a n f o r t h e a r e a , t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n , m a i n t a i n s t h e 2 5 f o o t a n d i d e n t i f i e s i t a s o p e n s p a c e . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) L a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d i n c l u d e s r e s i d e n t i a l a n d n o n - r e s i d e n t i a l . T h e r e s i d e n t i a l i s l o c a t e d s o u t h o f C a n t r e l l R o a d a n d t h e u n i t s a r e p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y . N o r t h o f C a n t r e l l , t h e u s e p a t t e r n i s a m i x o f b a n k s , r e t a i l , o f f i c e , a s e r v i c e s t a t i o n a n d a c h u r c h . Z o n i n g i s m a d e u p o f " R - 2 , " " 0 - 1 , " " 0 - 3 , " " C - 3 " a n d " C - 4 . " T h e e x i s t i n g z o n i n g o f t h e 2 5 f o o t s t r i p o f l a n d i s " R - 2 , " " 0 - 3 " a n d " O S . " O v e r t h e y e a r s , t h e C i t y h a s r e c o g n i z e d t h e n e e d f o r m a i n t a i n i n g t h e l a n d s c a p e d s t r i p b y s h o w i n g i t o n v a r i o u s l a n d u s e p l a n s a n d S t a f f f e e l s t h a t t h e O S z o n i n g s h o u l d b e p r e s e r v e d . N o n e o f t h e o t h e r u s e s i n t h e a r e a h a v e c r o s s e d t h e l i n e w i t h b u i l d i n g s o r d r i v e w a y s , a n d t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n f o r t h e c h u r c h t o m o d i f y t h e l a n d u s e c o n c e p t a t t h i s t i m e . T h e l a n d s c a p e a r e a c r e a t e s a n a t t r a c t i v e v i s u a l b a r r i e r a n d r e d u c e s t h e p o t e n t i a l f o r t r a f f i c / c i r c u l a t i o n p r o b l e m s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S ' . E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s a n e a s e m e n t t h a t w a s g r a n t e d t o t h e C i t y s e v e r a l y e a r s a g o f o r r i g h t - o f - w a y a n d f u t u r e i m p r o v e m e n t s f o r C a n t r e l l R o a d . T h e s u r v e y c o n f i r m s t h i s w i t h t h e f o l l o w i n g n o t e : " e a s e m e n t g r a n t e d t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k f o r c o n s t r u c t i o n , e t c . i n C a n t r e l l R o a d — s o u t h 2 3 f e e t o f B l o c k 1 1 . I n s t r u m e n t N o . 8 1 - 2 4 4 8 5 . " T h e e a s e m e n t p l a c e s s o m e r e s t r i c t i o n s o n t h e s t r i p o f l a n d a n d t h e c h u r c h n e e d s t o w o r k w i t h t h e C i t y t o r e s o l v e t h e m . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N ' . S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 1 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e r e q u e s t n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e t h e a p p l i c a n t s f a i l e d t o n o t i f y t h e n e c e s s a r y p r o p e r t y o w n e r s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A p r i l 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 F I L E N O . : S — 8 6 9 N A M E : H i g h w a y 1 0 C o m m e r c i a l C e n t e r S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : A t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 a n d T a y l o r L o o p R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : V o g e l E n t e r p r i s e s M e h l b e r g e r , T a n n e r , b y R o b e r t B r o w n R o b i n s o n & A s s o c i a t e s 1 1 2 1 9 H e r m i t a g e R o a d P . O . B o x 3 8 3 7 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 5 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 2 2 5 - 6 0 1 8 3 7 5 - 5 3 3 1 A R E A : 1 0 . 1 8 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y d i s t r i c t P R O P O S E D U S E S : M i x e d c o m m e r c i a l u s e w i t h a b a s e u s e o f r e t a i l f o o d . : 1 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e S I T E P R O P O S A L : T h i s s i t e c o n s i s t s o f a p p r o x i m a t e l y t e n a c r e s a n d w i l l h a v e m i x e d u s e s o f g r o c e r y , r e t a i l , r e s t a u r a n t a n d b a n k i n g . T h e t o t a l p r o p o s e d b u i l d i n g a r e a t o b e c o n s t r u c t e d i s , p l u s o r m i n u s , 9 1 , 4 5 0 s q u a r e f e e t . T h e r e w i l l b e o n e p r i m a r y s t r u c t u r e w i t h g r o c e r y a n d r e t a i l , a n d t w o o t h e r s t r u c t u r e s f o r r e s t a u r a n t a n d b a n k u s e . T h e p r o j e c t w i l l b e c o n s t r u c t e d i n p h a s e s w i t h t h e g r o c e r y b u i l d i n g a n d p a r k i n g a s t h e f i r s t p h a s e . S u b s t a n t i a l b u f f e r a n d l a n d s c a p e a r e a s a r e p r o p o s e d i n t h i s p l a n . A 4 0 f o o t u n d i s t u r b e d a r e a i n t h e r e a r a n d a 2 0 f o o t a r e a a l o n g t h e w e s t e r n b o u n d a r y i s p l a n n e d . S l o p e t r a n s i t i o n a r e a s a r e s h o w n w h i c h w i l l a l s o b e l a n d s c a p e d w i t h t u r f a n d n e w t r e e s . A 4 0 f o o t s e t b a c k t o b u i l d i n g a n d p a r k i n g i s p r o v i d e d a l o n g t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e . W i t h c a r e f u l g r a d i n g d e s i g n , t h e d e v e l o p e r s h o u l d b e a b l e t o s a v e F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 ( C o n t i n u e d ) t r e e s i n t h i s z o n e a l s o . A m i n i m u m o f 1 5 f e e t i s p r o v i d e d o n t h e e a s t e r n s i d e f o r l a n d s c a p i n g a n d a n o p a q u e s c r e e n f e n c e w i l l b e c o n s t r u c t e d a b u t t i n g t h e r e s i d e n t i a l u s e a r e a s . A p r e l i m i n a r y c r o s s s e c t i o n h a s b e e n p r o v i d e d r u n n i n g n o r t h a n d s o u t h t h r o u g h t h e s i t e i l l u s t r a t i n g t h e f i n i s h e d g r a d e a n d t h e r e l a t i o n s h i p t o W e s t c h e s t e r S u b d i v i s i o n t o t h e s o u t h . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l c o n s i s t s o f a t h r e e e l e m e n t s i t e p l a n w h i c h i s a l a r g e c o m m e r c i a l b u i l d i n g w i t h o n e l a r g e u s e r a n d t h e p o t e n t i a l f o r s e v e r a l s m a l l e r u s e r s . T h e r e a r e t w o o u t - p a r c e l s o n t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e w h i c h a r e i n d i c a t e d p r e l i m i n a r i l y a s r e s t a u r a n t o r b a n k u s a g e . T h e p r o p o s a l i n c l u d e s s o m e s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g a l o n g b o t h t h e s o u t h a n d w e s t s i d e s o f t h e p r o p e r t y a d j a c e n t t o e x i s t i n g z o n e d a n d u s e d s i n g l e f a m i l y . T h e s i t e h a s a s e c o n d a r y a c c e s s b y w a y o f T a y l o r L o o p R o a d o n t h e e a s t o v e r a p i p e - s t e m e x t e n s i o n . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s e s t w o p o i n t s o f i n g r e s s / e g r e s s o n t o S t a t e H i g h w a y 1 0 ; o n e a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r , t h e o t h e r s l i g h t l y e a s t o f t h e n o r t h w e s t c o r n e r . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s s u r r o u n d e d b y a m i x t u r e o f b o t h r e s i d e n t i a l a n d s o m e n o n c o n f o r m i n g a c t i v i t i e s . T h e p r o p e r t y i s b o u n d e d b y a n a r t e r i a l s t r e e t , b e i n g S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 o n t h e n o r t h , a n d t h e p i p e - s t e m t o t h e e a s t i n t e r s e c t s T a y l o r L o o p R o a d w h i c h i s t o b e a n a r t e r i a l s t r e e t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . P r o v i d e a d e c e l e r a t i o n l a n e a l o n g t h e p r o p e r t y f r o n t a g e w i t h 1 5 0 f o o t t r a n s i t i o n o n t h e w e s t e n d . 2 . S o m e c h a n g e s i n t h e p a r k i n g a n d d r i v e s w i l l b e r e q u i r e d i n t h e r e s t a u r a n t a r e a . T h i s i t e m s h o u l d b e c o o r d i n a t e d w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r i n g s t a f f . 3 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E r o s i o n C o n t r o l r e q u i r e m e n t s . 4 . T h i s p r o j e c t s h o u l d b e c o o r d i n a t e d w i t h t h e A r k a n s a s H i g h w a y a n d T r a n s p o r t a t i o n D e p a r t m e n t . 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 ( C o n t i n u e d ) 5 . T r a f f i c E n g i n e e r t o r e v i e w t h e s p e c i f i c s o f t h e d e s i g n o f t h e a c c e s s p o i n t a n d r i g h t - o f - w a y a l i g n m e n t i n t o T a y l o r L o o p R o a d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . L a c k o f c o n s i s t e n c y w i t h H i g h w a y 1 0 P l a n . 2 . O u t p a r c e l s e n c o u r a g i n g s m a l l — l o t s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a l o n g H i g h w a y 1 0 . 3 . D e v e l o p m e n t i n a T r a n s i t i o n Z o n e w i t h o u t t h e p r o t e c t i o n o f a P U D a p p l i c a t i o n . 4 . I n c o m p a t i b i l i t y w i t h c o n t i g u o u s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l u s e s . 5 . L a c k o f a s k e t c h g r a d i n g p l a n t o p r o p e r l y e v a l u a t e l a n d a l t e r a t i o n a c t i v i t i e s . 6 . L a c k o f a d e q u a t e b u f f e r i n g f o r r e s i d e n t i a l u s e s . 7 . R e z o n i n g t o " C - 2 " n o t y e t a p p r o v e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g s t a f f s h a v e p e r f o r m e d a t h o r o u g h r e v i e w o f t h i s c o m m e r c i a l s i t e p l a n . T h e d e v e l o p e r ' s a r c h i t e c t h a s g i v e n m u c h a t t e n t i o n t o d e t a i l i n t h e p r e p a r a t i o n o f t h e r e v i s e d p l a n a n d t h e s u p p o r t i n g e l e m e n t s . T h e p l a n o f f e r s b u f f e r i n g a l o n g t h e w e s t a n d s o u t h s i d e s a n d h a s a d j u s t e d s e v e r a l o f f e n d i n g f e a t u r e s . T h e l i g h t i n g h a s b e e n r e d u c e d i n h e i g h t a n d i n t e n s i t y . T h e S a f e w a y l o a d i n g d o c k h a s b e e n r e m o v e d f r o m t h e s o u t h s i d e o f t h e p r o j e c t w h i c h i s b o r d e r e d b y r e s i d e n t i a l u s e s . T h e c o n v e n t i o n a l S a f e w a y b u i l d i n g d e s i g n h a s b e e n s o f t e n e d b y u s e o f e a r t h o r n a t u r a l t o n e s . H o w e v e r , t h e s e d e s i g n f e a t u r e s d o n o t o v e r c o m e m o r e f u n d a m e n t a l p r o b l e m s w i t h t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t . T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c l e a r l y v i o l a t e s a n d u n d e r - m i n e s t h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n . A s p e c t s o f t h e s i t e p l a n t h a t p r e s e n t p r o b l e m s i n c l u d e t h e f r e e s t a n d i n g f a s t f o o d a n d b a n k b u i l d i n g s . T h i s t y p e o f s t r i p f r o n t a g e d e v e l o p m e n t w o u l d s e t a p a t t e r n t h a t w o u l d e s c a l a t e o v e r t i m e i n t o s m a l l — l o t s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w i t h n u m e r o u s d r i v e w a y s , r e l a t e d t r a f f i c p r o b l e m s , a n d s i g n s a l o n g H i g h w a y 1 0 . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 ( C o n t i n u e d ) A l s o , t h e p r o p o s e d u s e s a n d s t r u c t u r e s o n t h e s i t e a r e n o t c o m p a t i b l e w i t h t h e c o n t i g u o u s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l u s e s , a n d t h e b u f f e r i n g i s n o t a d e q u a t e . N e a r b y r e s i d e n t i a l u s e s , e s p e c i a l l y t o t h e s o u t h a n d e a s t , w i l l b e a d v e r s e l y a f f e c t e d i n t e r m s o f v i e w , n o i s e a n d r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t . T h e l a c k o f a P U D a p p l i c a t i o n c o n t r a v e n e s t h e b a s i c p r o t e c t i o n s c a l l e d f o r i n t h e T r a n s i t i o n Z o n e s i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . E v e n a n o f f i c e o r m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t w o u l d h a v e t o b e s u b m i t t e d a s a P U D u n d e r t h e T r a n s i t i o n Z o n e G u i d e l i n e s i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . W i t h a P U D a p p l i c a t i o n , u s e s c o u l d b e r e s t r i c t e d a n d s p e c i f i c c o n d i t i o n s a t t a c h e d t o t h e d e v e l o p m e n t b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . F i n a l l y , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h i s s i t e p l a n v i o l a t e s t h e b a s i c i n t e n t o f z o n i n g s i t e p l a n r e v i e w w h i c h i s t h a t " a l l d e v e l o p m e n t s h a l l b e d e s i g n e d i n s u c h a w a y a s t o m i n i m i z e a n y p o t e n t i a l d e l e t e r i o u s i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g a r e a " ( S e c . 3 6 - 1 2 6 ( c ) . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : D e n i a l o f t h e s i t e p l a n b a s e d o n r e a s o n s c o n t a i n e d i n p a r a g r a p h s t w o , t h r e e a n d f o u r o f t h e S t a f f A n a l y s i s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . D a v i d J o n e s a n d M r . W e s L o w d e r o f M e h l b e r g e r E n g i n e e r s . I n t h e c o u r s e o f t h e p r e s e n t a t i o n b y t h e a p p l i c a n t , i t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e s i t e p l a n s u b m i t t e d t o t h e S t a f f i n i t i a l l y h a s b e e n m o d i f i e d . T h e s i t e p l a n w a s c h a n g e d t o r e f l e c t a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e a 6 0 f o o t u n d i s t u r b e d b u f f e r w i t h a 3 0 - 3 5 f o o t w i d e d r i v e w a y . O n t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p r o j e c t , t h e b u f f e r z o n e w a s i n c r e a s e d t o s o m e 4 0 f e e t , m o s t o f w h i c h w i l l b e r e t a i n e d u n d i s t u r b e d b u t d u e t o t h e e x c a v a t i o n r e q u i r e m e n t s o f t h e h i g h - p o i n t o f t h e p r o p e r t y , t h e r e w i l l b e a t r a n s i t i o n z o n e t h a t w i l l b e r e p l a n t e d . T h i s a r e a i s g e n e r a l l y a l o n g t h e w e s t s i d e o f t h e b u i l d i n g a r e a . T h e t r a n s i t i o n i s s m a l l e r a s y o u p r o c e e d n o r t h a l o n g t h e w e s t p r o p e r t y l i n e . M r . L o w d e r b r i e f l y d i s c u s s e d t h e l a y o u t a n d t h e t y p e o f t r e a t m e n t t o b e g i v e n t h e l a r g e b u f f e r a l o n g S t a t e H i g h w a y 1 0 w h i c h w i l l b e s o m e 4 0 f e e t i n d e p t h f r o m t h e p r o p e r t y l i n e . A q u e s t i o n b y a C o m m i t t e e m e m b e r a s t o c o n f o r m a n c e w i t h t h e c e n t e r l i n e s e t b a c k I I ' I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 ( C o n t i n u e d ) r e q u i r e m e n t o f t h e T r a n s i t i o n Z o n e r e s u l t e d i n a r e s p o n s e t o t h e e f f e c t t h a t t h e b a n k b u i l d i n g w i l l i n t r u d e ; t h e r e s t a u r a n t s t r u c t u r e w i l l b e s e t b a c k s u f f i c i e n t t h a t i t w i l l n o t b e a n i s s u e . Q u e s t i o n s w e r e t h e n r a i s e d a s t o t h e d u m p s t e r l o c a t i o n s . C o m m i t t e e m e m b e r s q u e s t i o n e d t h e p l a c e m e n t o f t h e d u m p s t e r s a n d t h e l o a d i n g a r e a b e h i n d t h e r e t a i l s t o r e s w h e n t h e t r u c k d o c k h a d b e e n m o v e d t o t h e w e s t s i d e t o p r o v i d e s e p a r a t i o n . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e c o m m e n t o f t h e T r a f f i c E n g i n e e r . A f t e r b r i e f l y d i s c u s s i n g t h i s p o i n t , i t w a s s u g g e s t e d b y t h e C o m m i t t e e t h a t M r . L o w d e r g e t w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r a n d r e s o l v e t h e q u e s t i o n s r a i s e d . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e a r e a o f w h e t h e r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d a u t h o r i t y t o r e q u e s t o r d e m a n d r e m o v a l o f t h e t w o f r e e s t a n d i n g b u i l d i n g s o n t h e f r o n t o f t h e p r o p e r t y . T h e C i t y A t t o r n e y w a s p r e s e n t b u t c o u l d n o t o f f e r a s p e c i f i c r e s p o n s e w i t h t h i s s h o r t n o t i c e . P l a n n i n g S t a f f f e l t t h a t t h e r e w a s n o t a p r o v i s i o n i n t h e o r d i n a n c e t h a t s p e c i f i c a l l y d e a l t w i t h t h i s m a t t e r . H o w e v e r , t h e o r d i n a n c e d o e s p r o v i d e l a n g u a g e t h a t d e a l s w i t h h e a l t h , s a f e t y a n d w e l f a r e w h i c h m a y b e b a s i s e n o u g h f o r t h a t k i n d o f r e c o m m e n d a t i o n . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e a r e a o f p l a c e m e n t o f s i g n s a n d l a n d s c a p i n g . S e v e r a l C o m m i t t e e m e m b e r s f e l t t h a t t h e C o m m i s s i o n c o u l d , a n d s h o u l d , d e a l w i t h t h e d e s i g n a n d p l a c e m e n t o f t h e s e t w o e l e m e n t s i n t h a t t h e y w e r e a n i n t e g r a l p a r t o f t h i s t y p e o f s i t e p l a n r e v i e w . S t a f f r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t i t f e l t t h e Z o n i n g a n d S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e s c o u l d n o t s e t a s i d e o r r e g u l a t e i n t h e a r e a o f s i g n a g e a n d l a n d s c a p i n g i n a s m u c h a s t h o s e a r e r e g u l a t e d b y o t h e r o r d i n a n c e s . P l a n n i n g C o m m i s s i o n p r a c t i c e i n t h e p a s t h a s b e e n t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f v a r i o u s p l a n s w i t h t h e m i n i m u m s o r m a x i m u m s s e t o u t i n t h e S i g n a n d L a n d s c a p e O r d i n a n c e b e i n g a t t a c h e d . T h e d i s c u s s i o n c o n t i n u e d f o r a n e x t e n d e d p e r i o d . T h e C o m m i t t e e t h e n c l o s e d d i s c u s s i o n . T h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . 1 F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a r e q u e s t f o r d e f e r r a l i n t h e a p p r o p r i a t e t i m e f r a m e . T h e P l a n n i n g S t a f f s u g g e s t e d t h a t t h i s i t e m b e p l a c e d o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l t o t h e M a y 1 6 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n A g e n d a . A m o t i o n t o t h i s e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . / F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 4 N a m e : B o o k e r T . W a s h i n g t o n E l e m e n t a r y S c h o o l C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 0 6 1 - A ) L o c a t i o n : T h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S o u t h M a i n a n d W e s t 2 7 t h S t r e e t ( 1 1 5 W e s t 2 7 t h S t r e e t ) O w n e r / A p p l i c a n t : T h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t / P o l k S t a n l e y & A s s o c i a t e s , D a v i d P o r t e r P r o p o s a l : T o e x p a n d a n e x i s t i n g c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a p p r o v a l b y c o n s t r u c t i n g a n a d d i t i o n a l t o t a l o f 3 3 , 0 0 0 s q u a r e f e e t ( 1 5 c l a s s r o o m s , 2 8 0 s t u d e n t c a p a c i t y ) a n d 2 1 p a r k i n g s p a c e s s i m u l t a n e o u s l y w i t h t h e o r i g i n a l l y a p p r o v e d 5 8 , 0 0 0 s q u a r e f e e t b u i l d i n g ( 3 5 c l a s s r o o m s , 5 6 0 s t u d e n t c a p a c i t y ) a n d 5 2 p a r k i n g s p a c e s o n 6 . 1 2 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " R - 2 " / C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( t o t a l p r o j e c t w i l l b e 5 0 c l a s s r o o m s , 8 4 0 s t u d e n t c a p a c i t y , 9 1 , 0 0 0 s q u a r e f e e t a n d 7 3 p a r k i n g s p a c e s ) . O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o t h r e e r e s i d e n t i a l s t r e e t s ( 2 7 t h , 2 9 t h a n d M a i n S t r e e t ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e c o n t a i n s a n e x i s t i n g e l e m e n t a r y s c h o o l . I t i s a b u t t e d b y s i n g l e f a m i l y t o t h e n o r t h a n d s o u t h ( s i d e y a r d r e l a t i o n s h i p s ) , a c o m m u n i t y r e c r e a t i o n c e n t e r t o t h e e a s t , a n d s i n g l e f a m i l y , d u p l e x a n d c o m m e r c i a l l o c a t e d s l i g h t l y a b o v e g r a d e a n d t o t h e w e s t . T h e S t a f f c o n t i n u e s t o f e e l t h a t t h e p r o p o s e d u s e i s c o m p a t i b l e t o t h e s u r r o u n d i n g a r e a b u t h a s s o m e r e s e r v a t i o n s a b o u t t h e p r o p o s e d a d d i t i o n a l c o n s t r u c t i o n . F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 4 ( C o n t i n u e d ) 3 . O n - S i t e D r i v e a n d P a r k i n g T h e p r o p o s e d s i t e p l a n c o n t a i n s t w o a c c e s s d r i v e s o n M a i n S t r e e t ( f o r a u t o m o b i l e s ) a n d o n e a c c e s s d r i v e o n W e s t 2 7 t h S t r e e t ( a u t o m o b i l e s a n d b u s t r a f f i c ) a n d 7 5 p a r k i n g s p a c e s . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e p r o p o s e d s i t e p l a n d o e s n o t c o n t a i n a n y s c r e e n i n g o r l a n d s c a p i n g . 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e S t a f f d o e s , h o w e v e r , h a v e s o m e r e s e r v a t i o n a b o u t t h e a p p a r e n t o v e r - b u i l d i n g o f t h e s i t e . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e s i t e w i l l h a v e a l i m i t e d a m o u n t o f o p e n p l a y a r e a f o r t h e c h i l d r e n . T h e s i t e p l a n s h o w s 1 5 ' 8 " o f s e t b a c k o n t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e . T h e s o u t h e r n e x p o s u r e o f t h e b u i l d i n g s h o u l d b e h e a v i l y l a n d s c a p e d a l o n g i t s e n t i r e t y t o s o f t e n i t s i m p a c t o n t h e a d j a c e n t s i n g l e f a m i l y p r o p e r t i e s ( s i d e y a r d r e l a t i o n s h i p s ) . T h e S t a f f u n d e r s t a n d s t h a t t h e h e i g h t o f t h e b u i l d i n g a t t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e w i l l b e 1 4 f e e t w h i c h s h o u l d n o t b e t o o o b t r u s i v e . F i n a l l y , t h e a p p l i c a n t n e e d s t o s u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t s h o w s : ( 1 ) l a n d s c a p e d a r e a s ; ( 2 ) t h e d u m p s t e r l o c a t i o n w i t h t h e s c r e e n i n g a s p r o v i d e d i n t h e o r i g i n a l s i t e p l a n ; ( 3 ) d i m e n s i o n s o n a l l d r i v e s ( w i d t h s ) ; a n d ( 4 ) b u i l d i n g s e t b a c k s f o r a l l p r o p e r t y l i n e s . 6 . C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s ( 1 ) R e l o c a t e t h e b o x c u l v e r t o u t s i d e t h e n e w b u i l d i n g f o o t p r i n t o r j u s t i f y c o n s t r u c t i o n o v e r t h e p r e s e n t l o c a t i o n ; ( 2 ) I f t h e s c h o o l i s b u i l t o v e r t h e p r e s e n t l o c a t i o n o f t h e b o x c u l v e r t , t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t m u s t a s s u m e a l l l i a b i l i t y ; ( 3 ) S i d e w a l k c o n s t r u c t i o n r e q u i r e d , w i t h h a n d i c a p p e d r a m p s , o n 2 7 t h , M a i n a n d 2 9 t h S t r e e t s ; a n d ( 4 ) C o m p l y w i t h D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . I F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 4 ( C o n t i n u e d ) 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o : ( 1 ) S u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s s e c t i o n ; a n d ( 2 ) C o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s n u m b e r e d o n e t h r o u g h f o u r . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n s . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t t h e p o t e n t i a l l i a b i l i t y i n v o l v e d w i t h b u i l d i n g a s t r u c t u r e o n t o p o f t h e b o x c u l v e r t ( d r a i n a g e ) w a s u n d e r s t o o d a n d t h a t s a i d l i a b i l i t y w a s a c c e p t e d . T h e r e w e r e n o u n r e s o l v e d i s s u e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . P L A N N I N G C O N N I S S I O N V O T E R E C O R D D A T E 4 P ~ d 7 I T E N N U M B E R S Z O N I N G . S U B D I V I S I O N M E M B E R 3 v 5 4 z a z , i M . R i d d i c k , I I I 0 J . S c h l e r e t h v w 0 V V Q ~ v W V M c D a n i e l v & ~ w 0 ~ v ' v ~ w ~ v - M . M i l e r P A / 0 J . N i c h o l s o n & v ~ ~ 0 A v - M . R e c t o r ~ Q S . L e e k v v - Q W y ~ ~ W v ' C . W h i t f i e l d K . O l e s o n p R . C o l l i n s V ~ u V 0 E ~ C ™ F . P e r k i n s g k g o 8 t F A Y E I N A Y S A A S S E N T + A B S T A I N a C T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e B o a r d , t h e m e e t i n g a d j o u r n e d a t 2 : 3 5 p . m . C h a i r m S e e t a r y V / ' F ' p D a t e D a t e /