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pc_01 12 1982sub.'J I J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 Z O N I N G I t e m N o . 1 — Z - 3 7 7 5 O W N E R : M i s s o u r i P a c i f i c R a i l r o a d C o . A P P L I C A N T : P a u l S t a n f i e l d L O C A T I O N : M a n n R o a d , S o u t h o f L u f k i n I n d u s t r i e s a n d E a s t o f G r a b l e O i l C o . R E Q U E S T : R e z o n e f r o m " A F " A g r i c u l t u r e a n d F o r e s t r y t o " I - 2 " L i g h t I n d u s t r i a l P U R P O S E : A P E L P o w e r S u b s t a t i o n S I Z E : 2 . 4 4 A c r e s + E X I S T I N G U S E : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o n c r e t e B l o c k M a n u f a c t u r i n g — Z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t — Z o n e d " A F " E a s t — V a c a n t — Z o n e d " A F " W e s t — G r a b l e O i l C o m p a n y — Z o n e d " A F " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S ' o a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d f r o m a n y r e v i e w i n g a g e n c y r e g a r d i n g t h i s r e q u e s t . A l e t t e r f r o m D o n B a s s e t t , a n a t t o r n e y f o r G r a b l e O i l C o m p a n y , w a s r e c e i v e d , i n w h i c h N r . B a s s e t t e x p r e s s e d h i s c l i e n t ' s c o n c e r n a b o u t t h e l o c a t i o n o f t h e p r o p o s e d s u b s t a t i o n . H e e n c l o s e d a c o p y o f a l e t t e r f r o m G r a b l e ' s i n s u r a n c e c a r r i e r , i n w h i c h t h e c a r r i e r i n d i c a t e d t h a t a m i n i m u m d i s t a n c e o f 4 0 0 ' e t w e e n t h e s u b s t a t i o n a n d G r a b l e ' s f u e l h a n d l i n g f a c i l i t i e s w a s t h o u g h t t o b e n e c e s s a r y , w i t h t h e a l t e r n a t i v e b e i n g t o r e u n d e r w r i t e t h e i n s u r a n c e c o v e r a g e f o r G r a b l e O i l C o m p a n y a t a n a s s u m e d h i g h e r p r i c e . T h e a p p l i c a n t p r o v i d e d S t a f f w i t h a l e t t e r t o A P S L d a t e d J u n e 2 5 , 1 9 8 1 , f r o m J i m P a w l o w s k i , a n i n s p e c t o r w i t h t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t , w h i c h s t a t e d t h a t t h e F i r e D e p a r t m e n t h a d d e t e r m i n e d t h a t a 1 0 0 - f o o t s e p a r a t i o n w a s s u f f i c i e n t f o r s a f e t y r e a s o n s . A s u b s e q u e n t l e t t e r f r o m t h e a p p l i c a n t t o N r . B a s s e t t , s t a t e s t h a t , " t h e n e a r e s t p o i n t o f t h e s u b s t a t i o n w h i c h c o u l d e v e n r e m o t e l y b e t r o u b l e s o m e i s 1 0 5 f e e t f r o m [ G r a b l e ' s ] v e n t p i p e s a n d s o m e 3 4 f e e t i n t h e a i r . " C o p i e s o f a l l c o r r e s p o n d e n c e a r e e n c l o s e d f o r y o u r i n f o r m a t i o n . 1 l J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 7 O N I N G I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d S t a f f f e e l s t h a t i t m u s t r e l y u p o n t h e j u d g m e n t o f t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t i n t h i s m a t t e r a n d b e l i e v e s , a s d o e s t h e a p p l i c a n t , t h a t G r a b l e O i l C o m p a n y ' s p r o b l e m l i e s w i t h i t s i n s u r a n c e c a r r i e r r a t h e r t h a n w i t h A P & L . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l . C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 5 , 1 9 8 1 ) C h a i r m a n R i c h a r d M a s s i e a b s t a i n e d f r o m p a r t i c i p a t i o n i n t h i s i t e m , c i t i n g c o n f l i c t o f i n t e r e s t . T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t , a n d t h e r e w a s o n e o b j e c t o r . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t A P a L a n d h i s o f f i c e h a d c h e c k e d w i t h t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t a n d t h e S t a t e F i r e M a r s h a l l ' s O f f i c e a n d c o u l d f i n d n o i n d i c a t i o n f r o m t h o s e o f f i c i a l s t h a t a n y d i f f i c u l t i e s w o u l d a r i s e f r o m t h e p r o p o s e d l o c a t i o n o f t h e s u b s t a t i o n n e x t t o t h e G r a b l e O i l C o m p a n y . T h e o p p o n e n t , B o b G r a b l e o f G r a b l e O i l C o m p a n y , w a s r e p r e s e n t e d b y h i m s e l f a n d D o n B a s s e t t , h i s a t t o r n e y . T h e y s p o k e t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , s t a t i n g t h a t t h e o i l c o m p a n y s t o r e s a n a v e r a g e o f 8 5 , 0 0 0 g a l l o n s o f c o m b u s t i b l e m a t e r i a l s a n d s t a t e d t h a t i t w a s c o n c e i v a b l e t h a t a s p a r k c o u l d s e t t h a t o f f a n d w o u l d c r e a t e a c a t a s t r o p h i c s i t u a t i o n f o r S o u t h w e s t L i t t l e R o c k . T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e s a f e t y i s s u e . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f i n a l l y m o v e d t o d e f e r c o n s i d e r a t i o n o f t h i s i t e m t o J a n u a r y 1 2 , s o t h a t S t a f f c o u l d c h e c k f u r t h e r w i t h l o c a l F i r e o f f i c i a l s . T h e m o t i o n t o d e f e r w a s p a s s e d : 6 a y e s , 2 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( M a s s i e a b s t a i n e d ) . C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 6 , 1 9 8 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t , a n d B o b G r a b l e , l i s t e d a s a n o b j e c t o r , w a s a l s o p r e s e n t . S t a f f r e p o r t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t h a v i n g c o m p l i e d w i t h t h e i r r e q u e s t t o s e e k i n f o r m a t i o n f r o m t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t t h a t i t h a d a l e t t e r f r o m D i s t r i c t C h i e f J . J . W r o t e n , F i r e M a r s h a l l , w h i c h s t a t e d t h a t t h e F i r e P r e v e n t i o n C o d e a d o p t e d b y C i t y O r d i n a n c e s e t s o u t t h e r e q u i r e m e n t s t h a t m a y b e e n f o r c e d b y l a w a s t h e y a p p l y t o u n d e r g r o u n d s t o r a g e o f f l a m m a b l e m a t e r i a l s , a n d i t r e a d s i n p a r t a s f o l l o w s : I J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 Z O N I N G I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d " T h e d i s t a n c e f r o m a n y p a r t o f a t a n k s t o r i n g C l a s s 1 l i q u i d s ( g a s o l i n e i s C l a s s 1 ) t o t h e n e a r e s t w a l l o f a n y b a s e m e n t , p i t o r c e l l a r s h a l l n o t b e l e s s t h a n o n e f o o t a n d f r o m a n y p r o p e r t y l i n e n o t l e s s t h a n t h r e e f e e t . " T h e v e n t p i p e s h a l l t e r m i n a t e a b o v e n o r m a l s h o w l e v e l s , b u t i n a n y c a s e , n o t l e s s t h a n e i g h t f e e t a b o v e t h e f i l l o p e n i n g a n d n o t l e s s t h a n 1 2 f e e t a b o v e t h e a d j a c e n t g r o u n d l e v e l . " C h i e f W r o t e n w e n t o n t o s a y , " s o y o u c a n s e e f r o m t h e C o d e t h a t w e c a n o n l y r e q u i r e a t h r e e f o o t s e p a r a t i o n t o a p r o p e r t y l i n e a n d a 1 2 f o o t h i g h v e n t p i p e w i t h t h r e e f e e t b e i n g t h e m i n i m u m a l l o w e d , w e f e e l t h a t 1 0 0 f e e t g r e a t l y e x c e e d s t h e C o d e r e q u i r e m e n t a n d s h o u l d b e s u f f i c i e n t d i s t a n c e t o a l l o w a d e q u a t e s a f e t y u n d e r n o r m a l c o n d i t i o n s . " T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e v a r i o u s a s p e c t s o f t h e m e m o r a n d u m f r o m C h i e f W r o t e n a n d t h e c o n c e r n s r a i s e d a t t h e D e c e m b e r 1 5 m e e t i n g . A f t e r t h i s l e n g t h y d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n m o v e d t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d , a n d t h e m o t i o n f a i l e d o n a v o t e o f 4 a y e s , 6 n o e s a n d 1 a b s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s d e c l a r e d t o h a v e b e e n d e n i e d . t J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 Z O N I N G I t e m N o . 2 — Z - 3 7 8 1 O W N E R : J e a n n e H o o v e r a n d E d n a J o n e s A P P L I C A N T : J o h n L . B u r n e t t L O C A T I O N : 4 9 0 8 t o 4 9 3 2 W e s t M a r k h a m S t r e e t R E Q U E S T : R e z o n e f r o m " R - 3 " S i n g l e F a m i l y a n d " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e t o " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l P U R P O S E : W e n d y ' s R e s t a u r a n t S I Z E : 4 0 , 0 0 0 S q u a r e F e e t + E X I S T I N G U S E : R e s i d e n t i a l a n d D a y c a r e C e n t e r S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — R e s i d e n t i a l — Z o n e d " R - 3 " S o u t h — C i t y P a r k — Z o n e d " R - 2 " E a s t — R e s i d e n t i a l — Z o n e d " R - 3 " W e s t — R e s i d e n t i a l — Z o n e d " 0 - 3 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : N o a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d f r o m a n y r e v i e w i n g a g e n c y r e g a r d i n g t h i s r e q u e s t . S t a f f d o e s e x p e c t c o n s i d e r a b l e n e i g h b o r h o o d o p p o s i t i o n . T h e p r o p o s e d r e z o n i n g i s n o t c o m p a t i b l e w i t h e i t h e r t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n o r p a s t B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y w i t h r e g a r d t o t h e M a r k h a m S t r e e t c o r r i d o r , w h i c h h a s p e r m i t t e d o f f i c e d e v e l o p m e n t w i t h i n t h e f i r s t 2 0 0 f e e t n o r t h o f M a r k h a m S t r e e t . T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w o u l d b e a c c o m p l i s h e d w i t h t w o a c c e s s p o i n t s t o M a r k h a m S t r e e t , t h e r e b y l i m i t i n g c u r b c u t s t o t w o . A t l e a s t f i v e c u r b c u t s e x i s t , o n e f o r e a c h l o t f r o n t i n g o n M a r k h a m S t r e e t . T h e d a y c a r e f a c i l i t y g e n e r a g e s a n u m b e r o f l e f t - t u r n m o v e m e n t s o f f t h e e a s t b o u n d l a n e o f M a r k h a m S t r e e t d u r i n g t h e m o r n i n g p e a k h o u r o f t r a f f i c , a n d t h e r e i s n o c o n f l i c t i n g i n t e r s e c t i n g s t r e e t t o t h e s o u t h . T h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n a n d p r e v i o u s B o a r d a c t i o n s i n d i c a t e t h a t t h i s a r e a i s s u i t a b l e f o r o f f i c e u s e r a t h e r t h a n c o m m e r c i a l , a n d o n e o f t h e f i v e l o t s i s p r e s e n t l y z o n e d " 0 - 3 . " I f c o m m e r c i a l z o n i n g i s p e r m i t t e d o n t h i s p r o p e r t y , t h e n o r t h s i d e o f M a r k h a m S t r e e t w i l l t h e n b e c o m m i t t e d t o c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t b e t w e e n U n i v e r s i t y A v e n u e a n d C e d a r S t r e e t . S t a f f f e e l s t h a t t h i s i s u n d e s i r a b l e a n d a s s u m e s t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d o f D i r e c t o r s a l s o f e l t i t t o b e u n d e s i r a b l e w h e n t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n w a s a p p r o v e d . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 Z O N I N G I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e o n t h i s p r o p e r t y . C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 5 , 1 9 8 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t , a n d t h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s . T h e a p p l i c a n t s s h o w e d a r e n d e r i n g t o t h e p r o p o s e d W e n d y ' s R e s t a u r a n t , s t a t i n g t h a t i t h a d b e e n s p e c i a l l y d e s i g n e d f o r t h i s l o c a t i o n , t h a t i t w o u l d b e a $ 6 0 0 , 0 0 0 p r o j e c t w h i c h w o u l d u l t i m a t e l y e m p l o y 5 4 p e o p l e w i t h a $ 2 5 0 , 0 0 0 t o $ 3 0 0 , 0 0 0 p a y r o l l a n d t h a t i t w o u l d g e n e r a t e $ 4 0 , 0 0 0 t o $ 5 0 , 0 0 0 s a l e s t a x a n n u a l l y . T h e a p p l i c a n t d i s c u s s e d t h e s i t e c h o i c e m a d e b y t h e W e n d y ' s R e s t a u r a n t , d i s c u s s i n g t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h i s l o c a t i o n a n d t h e M c D o n a l d ' s l o c a t i o n , a n d a l s o d i s c u s s e d s e v e r a l o f t h e d e s i g n e l e m e n t s a n d t h e d e s i g n d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e t w o . T h e a p p l i c a n t i n t r o d u c e d E r n i e P e t e r s , t r a f f i c e n g i n e e r i n g c o n s u l t a n t , w h o d i s c u s s e d s p e c i f i c t r a f f i c i s s u e s a n d w e n t o v e r t h e s i t e p l a n w i t h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i n d e t a i l . M r . P e t e r s s t a t e d t h a t t h e y w e r e p r o j e c t i n g 1 , 6 1 0 v e h i c l e s p e r d a y f o r t h e r e s t a u r a n t f a c i l i t y , s t a t i n g t h a t t h e e x p e c t e d p e a k h o u r w a s b e t w e e n n o o n a n d 1 : 0 0 p . m . , i n w h i c h 4 0 6 v e h i c l e t r i p s , 2 0 3 i n a n d 2 0 3 o u t , w e r e e x p e c t e d . H e s t a t e d t h a t t h e r e w a s a n e x p e c t a t i o n o f a 5 0 / 5 0 d i r e c t i o n a l d i s t r i b u t i o n o f p e a k h o u r t r a f f i c ; i . e . , r o u g h l y h a l f w o u l d b e c o m i n g f r o m t h e w e s t s i d e o f t h e r e s t a u r a n t , w i t h t h e o t h e r h a l f c o m i n g f r o m t h e e a s t s i d e o f t h e r e s t a u r a n t . H e s t a t e d t h a t o v e r t h e y e a r s t h e M a r k h a m S t r e e t t w o - w a y t r a f f i c v o l u m e h a d r a n g e d i n t h e a r e a o f 1 7 , 0 0 0 v e h i c l e t r i p s p e r d a y . T h e r e w e r e s e v e r a l q u e s t i o n s f r o m t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e g a r d i n g h o u r s o f o p e r a t i o n a n d o t h e r s , a n d i n a n s w e r t o t h o s e q u e s t i o n s t h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t t h e p e a k h o u r i n t h e e v e n i n g w a s b e t w e e n 6 : 0 0 a n d 7 : 0 0 p . m . i n t h e w i n t e r h o u r s , a n d a p p r o x i m a t e l y 1 / 2 h o u r l a t e r i n t h e s u m m e r d a y l i g h t s a v i n g s h o u r s . H e s t a t e d t h a t t h e r e w e r e n o m o r n i n g h o u r s f o r W e n d y ' s i n t h a t t h e r e s t a u r a n t d o e s n o t s e r v e b r e a k f a s t a n d d o e s n o t o p e n t o i t s e m p l o y e e s u n t i l a p p r o x i m a t e l y 1 0 : 3 0 a . m . T h e a p p l i c a n t f u r t h e r s t a t e d , t a l k i n g a b o u t t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n , t h a t t h e p l a n i n d i c a t e d t h a t o f f i c e u s e s w e r e a p p r o p r i a t e f o r t h i s l o c a t i o n , a n d h e p o i n t e d o u t t h a t t h e r e s t a u r a n t w o u l d s e r v e m o s t l y e x i s t i n g t r a f f i c r a t h e r t h a n g e n e r a t i n g a d d i t i o n a l t r a f f i c o f i t s o w n a s o f f i c e d e v e l o p m e n t w o u l d . H e s t a t e d t h a t h e f e l t t h e r e w a s 4 J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 Z O N I N G I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d l i t t l e d e m a n d f o r o f f i c e u s e i n t h e a r e a s h o w n o n t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n , m o s t l y b e c a u s e o f i t s s i z e a n d t h e t y p e o f o f f i c e s t h a t a r e n o w b e i n g p r e f e r r e d b y c u s t o m e r s . H e s t a t e d t h a t t h e r e a r e n e a r l y 1 0 , 0 0 0 e m p l o y e e s i n t h i s s t a t e a n d c i t y c o m p l e x , t h e M e d i c a l C e n t e r a n d t h e p a r k a r e a , p l u s t h e i r c l i e n t s , p a t i e n t s a n d v e n d o r s , e n o u g h t o c o n s i d e r t h a t g e n e r a l a r e a a s m a l l c i t y . H e s a i d t h a t s u c h a l a r g e c o n c e n t r a t i o n o f p e o p l e w o u l d r e q u i r e r e t a i l s e r v i c e s a n d , s i n c e v e r y l i t t l e r e t a i l s e r v i c e s e x i s t i n t h i s a r e a , t h o s e p e o p l e m o r e l i k e l y g e t i n t h e i r c a r s t o g o e l s e w h e r e d u r i n g t h e l u n c h h o u r p e a k t i m e . H e a r g u e d t h a t t h e W e n d y ' s R e s t a u r a n t w o u l d , i n f a c t , h a v e q u i t e a b i t o f w a l k - u p t r a f f i c . N i c h a e l S m i t h , o w n e r o f a n a d j a c e n t p r o p e r t y f a c i n g o n M a r k h a m S t r e e t , p r o v i d e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i t h a b r i e f h i s t o r y o f t h e c o m m e r c i a l e n c r o a c h m e n t i n t h i s a r e a , a n d s p o k e i n o p p o s i t i o n t o t h e z o n i n g r e q u e s t . C h a r l e s B l a c k o f 4 9 3 4 W e s t M a r k h a m , d i s p u t e d t r a f f i c f i g u r e s , u s i n g d a t a h e h a d c o l l e c t e d f r o m n a t i o n a l a d v e r t i s i n g s o u r c e s a n d t a l k e d a b o u t f i g u r e s t h a t w e r e c o n f l i c t i n g w i t h t h e t r a f f i c e n g i n e e r i n g i n f o r m a t i o n . H e a l s o t a l k e d a b o u t t h e f a i l u r e o f t h e n o t i c e t o i n d i c a t e t h e c o r r e c t a d d r e s s e s . H e t a l k e d a b o u t t r a s h p r o b l e m s w i t h M c D o n a l d s v a n d a l i s m w h i c h h e b l a m e d o n t h e e x i s t e n c e o f N c D o n a l d s , i n c l u d i n g " s t e a l i n g o u r m a i l . " H e d i s c u s s e d t h e m a n y w r e c k s t h a t h a d o c c u r r e d r e l a t i v e t o M c D o n a l d s d r i v e - i n s i t u a t i o n a n d s t a t e d t h a t N c D o n a l d s h a d m a d e m a n y p r o m i s e s w h e n i t w a s f i r s t l o c a t e d t h e r e a n d a t l e a s t s i x o f t h o s e p r o m i s e s h a d n o t b e e n f u l f i l l e d . G a i l L a n i e r , w h o s a i d s h e w a s a s s o c i a t e d w i t h t h e S m a l l W o r l d D a y c a r e C e n t e r l o c a t e d o n t h e s i t e p r o p o s e d f o r W e n d y ' s , d i s c u s s e d t r a f f i c p r o b l e m s o n N a r k h a m S t r e e t t h a t h e r c u s t o m e r s h a v e , t e l l i n g h o w d i f f i c u l t i t i s t o m a k e l e f t t u r n s i n a n d o u t o f b o t h h e r b u s i n e s s a n d t h e N c D o n a l d s l o c a t i o n . S h e p r e s e n t e d a p e t i t i o n w i t h 1 1 8 s i g n a t u r e s f r o m n e i g h b o r s a n d p a r e n t s o f c h i l d r e n k e p t i n h e r d a y c a r e f a c i l i t y i n o p p o s i t i o n t o t h e z o n i n g . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t , i n k e e p i n g w i t h w h a t S t a f f h a d t a l k e d a b o u t r e l a t i v e t o t h e 2 0 0 - f o o t d e p t h a l o n g t h e n o r t h s i d e o f M a r k h a m S t r e e t , t h a t t h e y w o u l d a m e n d a n d h a d , i n f a c t , i n t e n d e d t o s h o w o n l y a 2 0 0 - f o o t d e p t h o n t h e w e s t e r n m o s t l o t i n v o l v e d i n t h i s z o n i n g r e q u e s t . T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n a n d t h e p r e v i o u s B o a r d p o l i c i e s r e l a t i v e t o o f f i c e z o n i n g i n t h i s a r e a n d f i n a l l y a m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e t T a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n f a i l e d o n a v o t e o f 4 a v e s , 5 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r a b s t a i n e d ) . B e c a u s e P l a n n i n g C o m m i s s i o n B y l a w s r e q u i r e a v o t e e i t h e r i n f a v o r o r a g a i n s t w i t h a m a j o r i t y o f t h e m e m b e r s h i p o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , t h e m a t t e r w a s d e f e r r e d a u t o m a t i c a l l y t o J a n u a r y 1 2 . C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 6 , 1 9 8 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t , a n d t h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s a s b e f o r e . T h e a p p l i c a n t d e f e r r e d h i s s p e a k i n g t i m e t o a l l o w t h e o b j e c t o r s t o s t a t e t h e i r c o n c e r n s a g a i n f i r s t . G a l e L a n i e r o f S m a l l W o r l d D a y - c a r e C e n t e r s p o k e g i v i n g i n f o r m a t i o n t h a t s h e h a d r e c e i v e d f r o m a s p o k e s p e r s o n f o r t h e M e d i c a l C e n t e r s t a t i n g t h a t t h e r e w e r e 3 , 0 0 0 e m p l o y e e s a t t h e M e d i c a l C e n t e r , a n d t h a t b e c a u s e o f t h e i r 3 0 m i n u t e l u n c h p e r i o d s , r o u g h l y t h r e e - f o u r t h s o f t h o s e f o l k s e a t i n t h e c a f e t e r i a a t t h e C e n t e r . T h e r e f o r e , s h e s t a t e d t h a t t h e f i g u r e s e x p r e s s e d e a r l i e r b y t h e a p p l i c a n t w o u l d n o t h o l d u p u n d e r t h e s c r u t i n y o f t h i s i n f o r m a t i o n . C h a r l e s B l a c k , o w n e r o f t h e l o t i m m e d i a t e l y w e s t o f t h e s i t e b e i n g p r o p o s e d f o r z o n i n g , d i s c u s s e d a v i s i t t h a t h e h a d m a d e t o t h e W e n d y ' s l o c a t i o n o n C a n t r e l l R o a d a n d t a l k e d a b o u t t h e p r o b l e m s t h a t h e s a w w i t h t r a s h , g a r b a g e a n d v a r i o u s o t h e r a c t i v i t i e s o n a n d a r o u n d t h e s i t e . H e s a i d t h a t h e h a d v i e w e d t h i s s i t e a f t e r t h e a p p l i c a n t h a d s t a t e d t h a t t h e p r o p o s e d W e n d y ' s o n N a r k h a m w o u l d b e s i m i l a r t o t h e C a n t r e l l R o a d o p e r a t i o n . H e c o m p a r e d w h a t h e s a i d h e h a d s e e n a t W e n d y ' s o n C a n t r e l l w i t h t h e o t h e r r e s t a u r a n t s l o c a t e d i n t h e M a r k h a m S t r e e t a r e a , s p e c i f i c a l l y B l a c k A n g u s , N c D o n a l d ' s , R o b ' s a n d t h e K e n t u c k y F r i e d C h i c k e n l o c a t i o n , a l o n g w i t h o n e o r t w o o t h e r s . H e s t a t e d t h a t t h e o w n e r s o f p r o p e r t i e s i n t h e n e i g h b o r h o o d w e r e " f i g h t i n g f o r t h e i r h o m e s a n d t h e i r l i v e l i h o o d . " W a n d a S m i t h , a n o t h e r o p p o n e n t , s p o k e b r i e f l y a b o u t t r a f f i c a n d I v a n S m i t h o f f e r e d c o p i e s a S u p r e m e C o u r t d e c i s i o n w h i c h h a d b e e n r e n d e r e d b a c k i n t h e m i d 1 9 6 0 ' s r e l a t i v e t o t h e u s e o f t h i s p r o p e r t y f o r a c h u r c h s i t e . T h e a p p l i c a n t t h e n s p o k e s t a t i n g t h a t h e w o u l d l i k e t o k e e p h i s c o m m e n t s o n a p o s i t i v e n o t e a s m u c h a s p o s s i b l e b u t d i d f e e l t h a t t h e r e w e r e c e r t a i n t h i n g s t h a t h e n e e d e d t o c l e a r u p . H e s t a t e d t h a t C h a r l e s B l a c k h a d s a i d i n a n e a r l i e r m e e t i n g t h a t h e h a d s a t o n h i s f r o n t p o r c h a n d c o u n t e d c a r s o n N a r k h a m S t r e e t i n t h i s g e n e r a l a r e a , b u t M r . B u r n e t t c o n t e n d e d t h a t M r . B l a c k d o e s n o t l i v e i n t h e h o u s e ; t h a t i t i s i n s t e a d a Y o u t h C o u n c i l H o m e a t t h e p r e s e n t t i m e . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t N r . B l a c k h a d a t o n e t i m e d i s c u s s e d s e l l i n g h i s p r o p e r t y f o r a W e n d y ' s w i t h N r . B u r n e t t a n d t h a t J a n u a r y 1 2 , . 1 9 8 2 I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d h e f e l t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o u l d d r a w i t s o w n c o n c l u s i o n s a b o u t M r s B l a c k ' s r o l e i n t h i s c o n t r o v e r s y . M r . B u r n e t t r e a d a l e t t e r f r o m a n e i g h b o r i n s u p p o r t o f t h e a p p l i c a t i o n a n d h e h i g h l i g h t e d a n e a r l i e r w r i t t e n s u m m a r y o f t h e f a c t s r e l a t i n g t o t h e c a s e ~ H e e x p l a i n e d a l s o t h e s i t e s e l e c t i o n p r o c e s s w h i c h h a d b e e n u s e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h i s a s t h e a p p r o p r i a t e s i t e f o r a W e n d y ' s r e s t a u r a n t . H e s t a t e d t h a t h e i s t h e s o l e r e a l t o r f o r W e n d y ' s i n t h i s a r e a ; t h a t h e h a d b e e n i n v o l v e d i n t h e s i t e s e l e c t i o n p r o c e s s f r o m t h e v e r v b e g i n n i n g a n d t h a t t h e p r o c e s s h a d g o n e o n f o r n e a r l y f o u r y e a r s ' e r e f u t e d c l a i m s b y s o m e o f t h e o p p o n e n t s t h a t W e n d y ' s h a d o t h e r s i t e s i n m i n d o n M a r k h a m S t r e e t s h o u l d t h i s s i t e n o t b e a p p r o v e d . H e s h o w e d a m a p o n w h i c h h e h a d d e v e l o p e d a n a n a l y s i s o f p o t e n t i a l s i t e s a l o n g t h e M a r k h a m S t r e e t c o r r i d o r f r o m P i n e a n d C e d a r S t r e e t s t o U n i v e r s i t y A v e n u e i n d i c a t i n g t h o s e p r o p e r t i e s w h i c h f o r o n e r e a s o n o r a n o t h e r c o u l d n o t b e d e v e l o p e d , s p e c i f i c a l l y t h o s e p r o p e r t i e s w h i c h w e r e a l r e a d y d e v e l o p e d w i t h f a i r l y n e w a n d u p - t o - d a t e o r m o d e r n o f f i c e o r c o m m e r c i a l b u i l d i n g s s u c h a s t h e b a n k s , t h e d o c t o r s o f f i c e s a n d t h e p h a r m a c y , e t c ' h e m a p a l s o d e p i c t e d t h o s e p r o p e r t i e s w h i c h h a d p h y s i c a l c o n s t r a i n t s t o t h e i r d e v e l o p m e n t o r t o t h e i r c o m b i n i n g i n t o a s i t e o f a s u f f i c i e n t s i z e f o r t h e t y p e d e v e l o p m e n t r e q u e s t e d . H i s c o n c l u s i o n , h a v i n q s h o w n t h e m a p , w a s t h a t t h e p r o p o s e d s i t e i s t h e o n l y s i t e a l o n g t h e M a r k h a m S t r e e t c o r r i d o r w h i c h b y a l l o f h i s c a l c u l a t i o n s i s s u i t a b l e f o r d e v e l o p m e n t f o r a W e n d y ' s r e s t a u r a n t . T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m o v e d t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n f o r " C - 3 " z o n i n g a t a d i s t a n c e o f 2 0 0 f e e t f r o m M a r k h a m S t r e e t a l o n g a l l f i v e l o t s . T h e m o t i o n f a i l e d t o p a s s o n a v o t e o f 4 a y e s , 5 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n s i o n ( W i l l i a m R e c t o r a b s t a i n e d ) . T h i s v o t e w a s e x a c t l y t h e s a m e a s v o t e i n D e c e m b e r , a n d u n d e r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n B y l a w s , t h i s m e a n s t h a t t h e a p p l i c a t i o n w i l l b e f o r w a r d e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w i t h t h e v o t e i n d i c a t e d , b u t n o s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n o n t h e z o n i n g a p p l i c a t i o n . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 N A M E : M c D e r m o t t A d d i t i o n P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : S o u t h o f M u r r a y P a r k , o f f R e b s a m e n R o a d A P P L I C A N T / A G E N T : R . D . B a i l e y D E V E L O P E R / O W N E R : E N G I N E E R : H a r r y M c D e r m o t t E d w a r d G . S m i t h a n d A s s o c i a t e s P h o n e : 3 7 4 - 2 2 3 1 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 A R E A : 3 1 . 5 A c r e s N O . O F L O T S : 6 0 F T . O F N E W S T . : 3 3 0 0 Z O N I N G : P R O P O S E D U S E S : R e s i d e n t i a l V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e a t t h i s t i m e . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h i s s i t e , j u s t s o u t h o f M u r r a y P a r k , i s l o c a t e d o n w h a t i s p r e s e n t l y u n d e v e l o p e d a n d r u g g e d t e r r a i n o v e r l o o k i n g t h e A r k a n s a s R i v e r . T h e w e l l - t i m b e r e d p r o p e r t y h a s a n a v e r a g e s l o p e o f 2 5 p e r c e n t a n d a s i g n i f i c a n t n a t u r a l d r a i n a g e w a y r u n n i n g f r o m s o u t h t o n o r t h . A c c e s s t o t h e s i t e i s c u r r e n t l y b e i n g p r o v i d e d b y R e b s a m e n P a r k R o a d t o t h e n o r t h , w i t h n o t h r o u g h m e a n s o f t r a v e l . T h e a r e a i s b o u n d e d o n t h e s o u t h a n d w e s t b y s e v e r a l r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n s a n d t o t h e e a s t a n d n o r t h b y a n a b a n d o n e d C R I & P R a i l r o a d . W a t e r W o r k s h a s r e p o r t e d t h a t a n e a s e m e n t i s n e e d e d o n t h e s o u t h 2 5 ' f p r o p e r t y a d j a c e n t t o t h e s o u t h e a s t b o u n d a r y — L o t s 8 , 9 a n d 1 1 . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h i s i s a p r o p o s a l t o d e v e l o p a t r a c t o f 3 1 . 5 a c r e s i n t o 6 0 l o t s f o r s i n g l e f a m i l y u s e . T h i r t y - t h r e e h u n d r e d f e e t o f n e w s t r e e t i s p r o p o s e d f o r t h e i n t e r n a l a c c e s s . T h e p r o p o s e d a c c e s s r o u t e s c o n s i s t s o f M c D e r m o t t D r i v e , a 2 7 ' e s i d e n t i a l s t r e e t s e r v i n g a s t h e m a j o r e n t r a n c e f r o m R e b s a m e n , M c D e r m o t t C o u r t , a c u l - d e - s a c i n l e n g t h a n d a 2 0 ' o o p e d d r i v e w a y , w h i c h w i l l s e r v e 1 5 l o t s . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d E i g h t y p e r c e n t o f t h e l o t s e x c e e d 1 9 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a a s r e q u i r e d b y t h e h i l l s i d e r e g u l a t i o n s . T h e r e q u e s t f o r v a r i a n c e s i n c l u d e s t h e f o l l o w i n g : 1 . 1 5 ' u i l d i n g s e t b a c k l i n e a s s h o w n o n t h e p l a t . 2 . L e n g t h o f c u l - d e - s a c s t r e e t . 3 . 2 0 ' o o p e d d r i v e w a y t o s e r v e 1 5 l o t s . 4 . A s p h a l t d r i v e w a y s . 5 . L o t d e p t h t o w i d t h r a t i o o n 1 1 l o t s . C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d s t a t e h o w t h e p r i v a t e s t r e e t s a r e t o b e m a i n t a i n e d . D . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S ( a ) R e q u e s t i n t e r n a l d r a i n a g e p l a n b e s u b m i t t e d t o t h e C i t y E n g i n e e r ; i t s h o u l d i n c l u d e i n t e r c e p t o r s t r u c t u r e s t o d i v e r t w a t e r f r o m t h e s o u t h . ( b ) E n g i n e e r i n g D i v i s i o n d o e s n o t o b j e c t t o a s p h a l t p r i v a t e d r i v e s . E . A N A L Y S I S D u r i n g a p r e v i o u s s u b m i t t a l , S t a f f r e v i e w e d t h e a p p l i c a n t ' s p l a n s f o r t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y . I t w a s r e j e c t e d i n i t s o r i g i n a l f o r m d u e t o s e v e r a l d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s ; h o w e v e r , t h e m a i n c o n c e r n w a s b a s e d o n e x c e s s i v e l o t t i n g . S t a f f r e q u e s t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t a r e v i s e d p l a n w h i c h a d d r e s s e d t h e p r o b l e m s i n d i c a t e d . A s r e f i l e d , t h e p l a n o f f e r s s t a f f n o o p p o r t u n i t y t o m o d i f y i t s p r e v i o u s p o s i t i o n o f o b j e c t i n g t o t h e l o t t i n g a r r a n g e m e n t p r o p o s e d o n s u c h s t e e p s l o p e s . S t a f f r e f u s e s t o r e c o m m e n d t h e p l a t i n a n y r e s p e c t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N D e n i a l a s f i l e d . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d S U B D I V I S I O N C O A N I T T E E R E C O N N E N D A T I O N : T h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n w i t h o u t a s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n . H o w e v e r , t h e f o l l o w i n g p o i n t s w e r e d i s c u s s e d w i t h o u t r e s o l u t i o n , a n d t h e o w n e r a s k e d t o p r o v i d e f u r t h e r i n f o r m a t i o n o r c l a r i f i c a t i o n a t t h e m e e t i n g o n J a n u a r y 1 2 . 1 . D e s i g n t h e p r i v a t e a c c e s s d r i v e s t o C i t y c o n s t r u c t i o n s t a n d a r d s w i t h 2 4 ' s p h a l t a n d c u r b a n d g u t t e r . 2 . C o n c r e t e c o n s t r u c t i o n i s t o b e u s e d o n p r i v a t e d r i v e s i n a r e a s o f 1 4 p e r c e n t g r a d e o r g r e a t e r i n l i e u o f t h e a s p h a l t n o t e d i n I t e m 1 a b o v e . 3 . A l l l o t s a r e t o b e r e v i e w e d f o r a m i n i m u m o f 8 5 ' l u s i n w i d t h a t t h e b u i l d i n g l i n c ' . T h e u p h i l l p o r t i o n o f L o t s 1 6 t h r o u g h 2 9 b e t w e e n t h e p r i v a t e d r i v e a n d t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e i s t o b e a p e r m a n e n t g r e e n a r e a . T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d p r o v i d e f o r m a i n t e n a n c e o f t h i s a r e a . 5 . T h e t r e a t m e n t p l a n f o r c u t s a n d f i l l s a s s o c i a t e d w i t h t h e s t r e e t c o n s t r u c t i o n s h o u l d b e s u b m i t t e d . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O I ' A D M I S S I O N A C T I O N : I n r e s p o n s e t o a r e q u e s t b y t h e a p p l i c a n t , t h e C o m m i s s i o n m o v e d t o d e f e r t h i s i t e m t o t h e F e b r u a r y 9 a g e n d a . T h e v o t e : 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 N A M E : D e a n S u b d i v i s i o n L O C A T I O N : O n I - 3 0 A c c e s s R o a d , w e s t o f V i m y R i d g e R o a d , e a s t o f t h e M o P a c R a i l r o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : C o y D e a n T r o y D . L a h a L i t t l e R o c k , A R 7 A l t h e a C i r c l e P h o n e : 4 5 5 - 1 2 2 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 P h o n e : 5 6 5 - 7 3 8 4 A R E A : 3 . 5 A c r e s N O . O F L O T S : 6 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : W a r e h o u s e , C o m m e r c i a l , e t c . V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : A l t h o u g h n o n e a r e r e q u e s t e d , t h e r e a r e n o n c o n f o r m i t i e s s u c h a s w i d t h , b u f f e r i n g , e t c . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h i s s i t e i s l o c a t e d s o u t h o f I - 4 3 0 i n a n a r e a w h e r e m i x e d u s e s a r e a p p a r e n t . T h e r e c e n t l y a n n e x e d p a r c e l i s c o m p l e t e l y f l a t a n d w i t h i n t h e f l o o d p l a i n . T h e r e a r e e x i s t i n q s t r u c t u r e s o n w h a t ' s p r o p o s e d t o b e L o t s 1 - 3 . T w o o f t h e b u i l d i n g s h o u s e b u s i n e s s e s a n d t h e o t h e r c o n s i s t s o f a s t o r a g e t y p e u s e . I m m e d i a t e a c c e s s t o t h e p r o p e r t y i s p r o v i d e d b y t h r e e c u r b c u t s i n t h e f r o n t a g e r o a d t h a t l e a d i n t o t h a t p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y c o n t a i n i n g t h e s t r u c t u r e s . A 5 0 ' a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d e g r e s s i s l o c a t e d o n t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y o r w h a t i s p r o p o s e d t o b e L o t 6 . I t w a s p r e v i o u s l y g i v e n t o t h e O p t i m i s t C l u b o f t h e M c C l e l l a n F o u n d a t i o n f o r a c c e s s t o t h e p r o p e r t y a b u t t i n g o n t h e s o u t h . T h e c u r r e n t z o n i n g i s R - 2 . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h i s p l a n i n v o l v e s d e v e l o p i n g a t r a c t o f 3 ' a c r e s i n t o s i x l o t s o f v a r y i n g s i z e s . T h e o b j e c t i v e i s t o c o n s t r u c t w a r e h o u s e t y p e s t r u c t u r e s o n L o t s 4 a n d 5 a n d a d r i v e - i n r e s t a u r a n t o n L o t 6 . T h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s a r e t o b e r e t a i n e d w i t h n o c h a n g e i n t h e i r u s a g e . 1 J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d 1 . C o n f o r m a n c e t o O r d i n a n c e N o v a r i a n c e s h a v e b e e n f o r m a l l y r e q u e s t e d ; h o w e v e r , t h e p l a n d o e s v a r y f r o m s o m e b a s i c o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s , w h i c h w i l l b e d e a l t w i t h i n t h e S t a f f ' s a n a l y s i s . 2 . L e a l C o n s i d e r a t i o n s T h e B O A s h o u l d i n d i c a t e t h a t t h e a r e a i s f l o o d p r o n e . C . E N G I N E E R I N G ( a ) S t r e e t i m p r o v e m e n t s n o r m a l l y n o t r e q u i r e d a l o n g I - 3 0 f r o n t a g e r o a d . ( b ) P l a t m u s t s h o w f l o o d w a y l i n e f o r u s e w i t h i n d i v i d u a l l o t d e v e l o p m e n t . ( c ) F l o o d p l a i n r e g u l a t i o n s a p p l y . D . A N A L Y S I S S t a f f i s n o t e n t i r e l y o p p o s e d t o t h i s p r o p o s a l ; h o w e v e r , s e v e r a l c o n c e r n s m u s t b e a d d r e s s e d . F i r s t o f a l l , s i n c e t h e p r o p e r t y w a s r e c e n t l y a n n e x e d i n t o a n " R - 2 " z o n i n g d i s t r i c t w i t h c o m m e r c i a l u s e s , S t a f f s u g g e s t s t h a t t h e p r o p e r t y b e r e z o n e d t o " C - 3 . " S e c o n d l y , a s d e s i g n e d , s o m e o f t h e l o t s d o n o t m e e t t h e o r d i n a n c e ' s b a s i c c o m m e r c i a l l o t s i z e r e q u i r e m e n t s . T h e l o t s s h o u l d b e r e d e s i g n e d t o d o s o . L o t 3 s h o u l d b e e l i m i n a t e d a n d c o m b i n e d w i t h L o t 2 , a n d L o t s 4 , 5 a n d 6 s h o u l d b e r e c o m b i n e d t o m e e t t h e 1 0 0 ' i d t h r e q u i r e m e n t . F i v e l o t s a r e t h e m a x i m u m a l l o w e d . O t h e r s u g g e s t i o n s i n c l u d e : ( 1 ) t h e n e e d f o r a p p r o v a l b y H i g h w a y D e p a r t m e n t r e l a t i v e t o a d d i t i o n a l a c c e s s t o I - 3 0 f r o n t a g e r o a d s i n n u m b e r a n d p r o x i m i t y ; ( 2 ) e l i m i n a t i o n o f 5 0 ' c c e s s e a s e m e n t f r o m t h i s p l a t a n d d e e d t o o w n e r s e r v e d ; ( 3 ) 4 0 ' u f f e r a l o n g s o u t h l i n e o f p l a t ; a n d ( 4 ) s p o t e l e v a t i o n s , M . S . L . t o p l a t . E . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l ; s u b j e c t t o c o m m e n t s . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l s u b j e c t t o t h e f o l l o w i n g r e v i s i o n s : 1 . T h e e n g i n e e r i s t o e x p l o r e t h e i d e a o f g a i n i n g p l u s o r m i n u s t e n f e e t o f t h e 5 0 ' c c e s s e a s e m e n t o n L o t 6 f o r p u r p o s e s o f g a i n i n g e n o u g h d i m e n s i o n t o a c c o m m o d a t e f o u r l o t s o f m i n i m u m w i d t h . 2 . R e m o v e t h e b a l a n c e o f t h e e a s e m e n t f r o m t h e p l a t a n d d e e d t o t h e o w n e r s e r v e d . 3 . L o t s 2 a n d 3 a r e t o b e c o m e a s i n g l e l o t . 4 . I n d i c a t e t h e 1 0 0 Y e a r F l o o d p l a i n l i n e a n d e l e v a t i o n o n t h e p l a t . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t , M r . C o y D e a n , w a s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e p o r t e d i n t h e a g e n d a s e s s i o n t h a t a r e v i s e d p l a n t h a t m e t r e q u i r e m e n t s h a d b e e n s u b m i t t e d . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e p l a t , s u b j e c t t o r e z o n i n g . T h e v o t e : 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 N A M E : M a b e l v a l e H e i g h t s I I P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : E a s t o f t h e A l e x a n d e r a n d S a r d i s R o a d s I n t e r s e c t i o n D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R o g e r L . B r o w n R o b e r t J . R i c h a r d s o n S a r d i s R o a d 7 1 0 1 W . 1 2 t h S t r e e t , S u i t e 4 0 0 L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 4 P h o n e : 6 6 4 - 0 0 0 3 A R E A : 1 5 . 4 7 A c r e s N O . O F L O T S : 3 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : S i n g l e F a m i l y V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : ( 1 ) W a i v e r o f 1 / 2 s t r e e t i m p r o v e m e n t s / s i d e w a l k t o m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d s . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h e l a n d i n v o l v e d i s r o l l i n g t e r r a i n g e n e r a l l y f a l l i n g w e s t t o e a s t a n d s o u t h e a s t . T h e r e i s o n l y o n e a b u t t i n g s t r e e t i n p l a c e b e i n g A l e x a n d e r R o a d . T h e p l a t i s s e p a r a t e d f r o m S a r d i s R o a d b y a s i n g l e r o w o f l o t s b u i l t u p w i t h o n e f a m i l y h o m e s . T h e o w n e r o f t h i s p r o p e r t y i s t h e o w n e r o f L o t 1 , t h e c o r n e r l o t a t S a r d i s R o a d a n d A l e x a n d e r R o a d . B . T H E D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h e o w n e r p r o p o s e s t h e s u b d i v i d i n g o f t h e t r a c t b y c r e a t i n g t w o n e w l o t s , L o t s 2 a n d 3 , e a c h o v e r a n a c r e i n a r e a . T h e p l a t p r o p o s e s n o i m p r o v e m e n t o f A l e x a n d e r R o a d w h i c h a b u t t s t h i s o w n e r s h i p s o m e 1 0 8 1 ' l o n g t h e s o u t h s i d e . T h i s r o a d i s a M a s t e r S t r e e t P l a n c o m p o n e n t r e q u i r i n g m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d s o f f o u r l a n e s a t 4 8 ' n a n 8 0 ' / W . T h e o w n e r d o e s n o t p r o p o s e t h e i n c l u s i o n o f t h e l o t o n t h e c o r n e r . H o w e v e r , n o o b j e c t i o n w a s o f f e r e d t o i t s a d d i t i o n . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d C . L E G A L C O N S I D E R A T I O N S N o n e . D . C O N F O R M I T Y W I T H O R D I N A N C E T h e p l a t c o n f o r m s , e x c e p t m i n o r d e t a i l . E . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S I m p r o v e m e n t o n s t r e e t s h o u l d n o t b e w a i v e d . F . S T A F F A N A L Y S I S A N D R E C O M M E N D A T I O N T h e p l a t a t i s s u e o f f e r s b y w a y o f i t s d e s i g n , l a r g e l o t s , a r e a d y e x c u s e f o r s t r e e t i m p r o v e m e n t w a i v e r . H o w e v e r , i n t h e i n t e r e s t o f c o n s i s t e n c y , w e c a n n o t e n d o r s e s u c h a n a c t i o n . W e a r e n o t o p p o s e d t o t h e p l a t t i n g a r r a n g e m e n t , e s p e c i a l l y s i n c e m a n y l a r g e l o t s e x i s t i n t h i s a r e a . T h e f a c t s a r e t h a t a l a r g e p a r c e l u n d e v e l o p e d e x i s t s t o t h e s o u t h a n d m a n y a c r e s o f v a c a n t l a n d t o t h e e a s t . T h i s i s t h e k e y p r o p e r t y w h e n d e t e r m i n i n g t h e f u t u r e o f t h i s M a s t e r S t r e e t P l a n a r t e r i a l s t r e e t . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d p l a t t i n g o f t h e u s e l o t s w i l l s e r v e t h e o w n e r ' s i m m e d i a t e g o a l s , b u t t h e l o n g t e r m d e v e l o p m e n t o f t h i s a r e a w i l l r e q u i r e i m p r o v e m e n t s o n t h e s t r e e t . I f a p r e c e d e n t s u c h a s t h i s c o m m i t s t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o a l o n g t e r m v a r i a n c e f o r o t h e r s u c h o w n e r s , t h e n w e w i l l b e c r e a t i n g a n o t h e r R e s e r v o i r R o a d . T h e o w n e r h a s a n o p t i o n a v a i l a b l e w h i c h w o u l d a l l o w t h e l a n d t i t l e t o b e t r a n s f e r r e d w i t h o u t a p l a t a n d w o u l d n o t i n v o l v e p r e c e n d e n t s e t t i n g v a r i a n c e s o f t h i s n a t u r e . T h a t o p t i o n w o u l d b e t h e t r a n s f e r o f f i v e a c r e s t o e a c h p e r s o n , t h e r e b y a l l o w i n g t h e h o m e s i t e s t o b e c o n s t r u c t e d o u t a n d d e f e r r i n g f u r t h e r p l a t t i n g a n d r o a d w a y c o m m i t m e n t s t o a f u t u r e d a t e . W e r e c o m m e n d d e n i a l o f t h e v a r i a n c e , b u t a p p r o v a l o f t h e p l a t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l o f t h e p l a t a n d v a r i a n c e , e x c e p t a s f o l l o w s : 1 . T h e e n g i n e e r i s t o r e v i s e t h e p l a t f o r p u r p o s e s o f i n c l u d i n g t h e c o r n e r l o t a t S a r d i s R o a d i n t h e p r e l i m i n a r y p l a t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 1 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d 2 . T h e e n g i n e e r i s t o w o r k w i t h t h e C i t y E n g i n e e r i n d e t e r m i n i n g a m i n i m u m s u r f a c i n g m a t e r i a l o n A l e x a n d e r R o a d i n o r d e r t o p r o v i d e a n a c c e p t a b l e m a i n t e n a n c e l e v e l . 3 . T h e f i r s t f i n a l p l a t i s t o i n c l u d e o n l y L o t s 2 a n d 3 , p l u s a l l o f t h e 4 0 ' e d i c a t i o n t o t h e c o r n e r o f S a r d i s R o a d . T h i s d e d i c a t i o n w o u l d i n c l u d e a p r o p e r t u r n i n g r a d i u s f o r t h e p r o p e r t y l i n e o n t o S a r d i s R o a d . 4 ~ T h e i s s u e o f s t r e e t i m p r o v e m e n t s i s t o b e d e a l t w i t h a t s u c h t i m e a s a d d i t i o n a l p l a t t i n g i s d e s i r e d . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A i V N I N G C O N N I S S I O N A C T I O N : N r . B o b R i c h a r d s o n , E n g i n e e r f o r t h e p r o j e c t , r e p r e s e n t e d t h e a p p l i c a n t . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n d u r i n g w h i c h N r . R i c h a r d s o n w a s a d v i s e d t o s u b m i t a w r i t t e n m e m o r a n d u m o u t l i n i n g t e r m s o f a g r e e m e n t r e a c h e d w i t h E n g i n e e r i n g c o n c e r n i n g i m p r o v e m e n t s o n A l e x a n d e r R o a d . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e , s u b j e c t t o t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e ' s R e c o m m e n d a t i o n a n d t h e w r i t t e n a g r e e m e n t . T h e v o t e : 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 N A M E ' e s t P l a c e O f f i c e P a r k P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : O f f I - 4 3 0 , n o r t h o f I n t e r s e c t i o n o f M a r k h a m a n d N a t u r a l R e s o u r c e s D r i v e D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M c C l e l l a n D e v e l o p m e n t H o d g e s , V i n e s , F o x a n d A s s o c i a t e s C o r p o r a t i o n P . O . B o x 7 6 1 1 L i t t l e R o c k , A R 3 4 2 6 O l d C a n t r e l l R o a d L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 7 A R E A : 3 . 2 9 3 1 A c r e s N O . O F L O T S : 5 F T . O F N E W S T . : 0 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : ( 1 ) W a i v e r o f 4 0 ' e t b a c k f r o m I - 4 3 0 . A . E X I S T I N G C O N D I T I O N S T h e l a n d i n v o l v e d c a n m a i n l y b e d e s c r i b e d a s w o o d e d , w i t h g e n t l e s l o p e s . I t i s b o u n d e d b y I - 4 3 0 o n t h e w e s t a n d N a t u r a l R e s o u r c e s D r i v e ( S t a t e H i g h w a y 5 8 4 6 ) o n t h e e a s t . T h e l a t t e r c u r r e n t l y s e r v e s a s a c c e s s t o t h e s i t e . B . D E V E L O P M E N T P R O P O S A L T h i s p l a n i n v o l v e s t h e d i v i s i o n o f 3 2 9 3 1 a c r e s i n t o f i v e l o t s f o r o f f i c e u s e . T h e a p p l i c a n t i s r e q u e s t i n g t h a t t w o v a r i a n c e s b e g r a n t e d . O n e , a w a i v e r o f a 4 0 ' e t b a c k f r o m I n t e r s t a t e 4 3 0 i n f a v o r o f a 2 5 ' e t b a c k i s r e q u e s t e d b e c a u s e t h e r e i s p r e s e n t l y a b o u t 1 0 0 ' r o m t h e r o a d w a y t o t h e e x i s t i n g R / W l i n e . T h e o w n e r f e e l s t h a t t h e r e w i l l n o t b e a n y c h a n g e i n t h e I n t e r s t a t e . T h e o t h e r i n v o l v e s a w a i v e r o f a 4 5 ' e t b a c k o n t h e p r o p o s e d c u l - d e - s a c a n d o n N a t u r a l R e s o u r c e s D r i v e . T h i s i s r e q u e s t e d b e c a u s e o f t h e d e v e l o p e r ' s i n t e n t t o h a v e a l a n d s c a p e d g r e e n a r e a b o r d e r i n g t h e s t r e e t s . 1 . L e a l C o n s i d e r a t i o n s N o n e . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 — C o n t i n u e d 2 . C o n f o r m a n c e t o O r d i n a n c e T h e p r o p o s a l d o e s n o t c o n f o r m t o t h e r e q u i r e m e n t o f a 4 0 ' e t b a c k f r o m I - 4 3 0 . C . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S ( 1 ) D r a i n a g e P l a n n o t r e c e i v e d a s p a r t o f p r e l i m i n a r y p l a t r e v i e w . ( 2 ) P r o v i d e s i d e w a l k s o n b o t h s i d e s o f s t r e e t . D . A N A L Y S I S S t a f f h a s n o m a j o r c o n c e r n s r e g a r d i n g t h e d e s i g n o f t h i s p r o p o s a l . W e a r e s u g g e s t i n g ; h o w e v e r , t h a t ( 1 ) 4 0 ' a n d s c a p e d b u f f e r s b e p r o v i d e d o n t h e n o r t h a n d s o u t h ; ( 2 ) a l l l o t s w i t h i n t h i s d e v e l o p m e n t b e i n c l u d e d o n o n e f i n a l p l a t ; ( 3 ) t h e a p p l i c a n t p r o v i d e S t a f f w i t h e v i d e n c e o f p e r m i s s i o n t o t i e a s t r e e t o n t o a S t a t e H i g h w a y . A s f o r v a r i a n c e s , S t a f f v i e w s t h e j u s t i f i c a t i o n s u b m i t t e d f o r a w a i v e r o f a 4 0 ' e t b a c k a l o n g t h e I n t e r s t a t e a s i n a d e q u a t e a n d a w a i v e r o f t h e s e c o n d m e n t i o n e d i s n o t n e e d e d b e c a u s e t h e r e q u i r e m e n t i s o n l y 2 5 ' . E . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l , s u b j e c t t o c o m m e n t s m a d e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l o f t h e p l a t a n d v a r i a n c e a s r e q u e s t e d , t h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n t o b e a d d e d t o t h e p l a t : T h e 4 0 ' u f f e r s o n t h e n o r t h a n d s o u t h p r o p e r t y l i n e s t o b e r e f l e c t e d o n t h e p l a t a n d n o t e d a s p e r m i t t i n g o n l y 1 5 ' s a g e a s d r i v e s o r p a r k i n g . A l l o t h e r b u i l d i n g l i n e s t o b e 2 5 f e e t . T h e 2 5 ' u f f e r o n t h e n o r t h , w e s t a n d s o u t h i s t o b e p r o t e c t e d i n i t s n a t u r a l g r o u n d c o v e r s t a t e . I n s u c h i n s t a n c e s a s s p a r s e c o v e r , a d d i t i o n a l p l a n t i n g s m a y b e r e q u i r e d . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 — C o n t i n u e d P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : B y r e q u e s t o f t h e a p p l i c a n t , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h i s i t e m t o t h e i n a r c h 9 t h P u b l i c H e a r i n g . T h e v o t e : 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 N A M E : R a z o r b a c k S q u a r e P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : O n C a n t r e l l , i m m e d i a t e l y w e s t o f R i v e r f r o n t D r i v e A P P L I C A N T : E r n i e P e t e r s D E V E L O P E R / O W N E R : E N G I N E E R : R e a l t y A s s o c i a t i o n , I n c . R i c h a r d L . B o w e n a n d A s s o c i a t e s F i r s t P l a z a N a t i o n a l 1 2 0 0 1 S h a k e r B o u l e v a r d B a n k B u i l d i n g C l e v e l a n d , O h i o 4 4 1 2 0 S u i t e 1 0 0 0 P h o n e : ( 2 1 6 ) 4 9 1 - 9 3 0 0 P . O . B o x 9 7 4 J o n e s b o r o , A R P h o n e : 9 3 2 - 1 4 2 0 A R E A : 1 8 . 2 6 A c r e s N O . O F L O T S : 1 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l V A R I A N C E S R E Q U F S T E D : N o n e . N o t e : S e e s i t e p l a n r e v i e w f o r c o m m e n t a r y , I t e m N o . 7 A . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : Q u i t e a l e n g t h y d i s c u s s i o n w a s h e l d . M r . S a m S o u s a , a n A t t o r n e y f r o m S p r i n g s , I l l i n o i s , a n d a p a r t n e r i n t h e p r o j e c t , s p o k e i n b e h a l f o f t h e a p p l i c a t i o n s H e s t a t e d t h e i r i n t e n t i o n t o c o m p l y w i t h a l l o f t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e ' s R e c o m m e n d a t i o n s . T h e r e w a s a p r o b l e m , h o w e v e r , i n r e g a r d s t o I t e m I , w h i c h c a l l s f o r a n a g r e e m e n t w i t h F a i r f i e l d B a y P r o p e r t i e s , I n c . c o n c e r n i n g a j o i n t c o m m o n d r i v e a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y . M r . S o u s a i n d i c a t e d t h a t h e h a d n o t y e t g o t t e n a p p r o v a l f r o m K - M a r t C o r p o r a t i o n f o r t h i s a n d h e w o u l d b e u n a b l e t o d o s o u n t i l a b o u t 6 0 - 9 0 d a y s . H e s t a t e d t h a t t h i s a m o u n t o f t i m e w o u l d j e o p a r d i z e t h e p r o j e c t . M r . A l l e n B y r d , a n A t t o r n e y , r e p r e s e n t e d F a i r f i e l d B a y P r o p e r t i e s . H e s t a t e d t h a t t h e y h a d a t t e m p t e d t o w o r k o u t a n a g r e e m e n t w i t h r e p r e s e n t a t i v e s o f t h i s p r o j e c t b u t w e r e n o t c o n t a c t e d a s t o w n e t h e r o r n o t i t w a s a c c e p t a b l e . F i n a l l y , a f t e r m u c h d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n m o v e d t o a p p r o v e t h e r e q u e s t c o n t i n g e n t u p o n a n a g r e e m e n t b e i n g r e a c h e d b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s . T h e v o t e : 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 A — R a z o r b a c k S u a r e — S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : O n C a n t r e l l , i m m e d i a t e l y w e s t o f R i v e r f r o n t D r i v e A P P L I C A N T : E r n i e P e t e r s D E V E L O P E R / O W N E R : E N G I N E E R : R e a l t y A s s o c i a t i o n , I n c . R i c h a r d L . B o w e n a n d A s s o c i a t e s F i r s t P l a z a N a t i o n a l 1 2 0 0 1 S h a k e r B o u l e v a r d B a n k B u i l d i n g C l e v e l a n d , O h i o 4 4 1 2 0 S u i t e 1 0 0 0 P h o n e : ( 2 1 6 ) 4 9 1 - 9 3 0 0 P . O . B o x 9 7 4 J o n e s b o r o , A R P h o n e : 9 3 2 - 1 4 2 0 A R E A : 1 8 . 2 6 A c r e s N O . O F L O T S : 1 F T . O F N E W S T . : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e . A . P R O P O S A L 1 . T h e c o n s t r u c t i o n o f a c o m m e r c i a l s h o p p i n g c e n t e r , w h i c h i n c l u d e s a d r u g s t o r e , f o o d s t o r e , v a r i e t y / r e t a i l u s e s a n d a r e s t a u r a n t o n 1 8 . 2 6 a c r e s . 2 . D e v e l o p m e n t w i l l b e a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g s c h e m e : B u i l d i n g s L a n d A r e a K M a r t 6 8 , 3 3 7 s q u a r e f e e t F o o d s t o r e 4 2 , 8 2 5 s q u a r e f e e t D r u g s t o r e 1 5 , 6 0 0 s q u a r e f e e t R e t a i l s 2 6 , 0 0 0 s q u a r e f e e t R e s t a u r a n t 1 1 , 0 9 6 s q u a r e f e e t L . L . B u i l d i n g " A " 4 , 8 0 0 s q u a r e f e e t L . L . B u i l d i n g " B " 3 , 6 0 0 s q u a r e f e e t T o t a l A r e a 1 7 2 , 2 5 8 s q u a r e f e e t J a n u a r y l 2 , l 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 A — R a z o r b a c k S q u a r e — S i t e P l a n R e v i e w — C o n t i n u e d 3 . P a r k i n g w i l l b e a s f o l l o w s : K M A R T : K M C P a r k i n g 3 5 3 s p a c e s ( 3 5 c o m p a c t ) K M C R a t i o 5 . 2 c a r s / l , 0 0 0 s q . f t ~ O T H E R : R e g u l a r 9 4 4 C o m p a c t 5 5 H a n d i c a p p e d l 5 T o t a l l , O l 4 P A R K I N G R A T I O 5 . 9 c a r s / l , 0 0 0 s q . f t . B . E N G I N E E R I N G C O N S I D E R A T I O N S ( a ) P r o v i d e t h e R - 0 - W n e c e s s a r y f o r a m a j o r a r t e r i a l ; e i g h t f e e t a d d i t i o n a l R - 0 - W r e q u i r e d b a s e d o n s u b m i t t a l p l a n f o r f u t u r e w i d e n i n g t o s i x l a n e s . ( b ) W i d e n C a n t r e l l t o f i v e l a n e s . ( c ) P r o v i d e a r i g h t - t u r n l a n e i n t o w e s t e r n m o s t e n t r a n c e . ( d ) P r o v i d e R - 0 - W a l o n g R i v e r f r o n t D r i v e a n d i m p r o v e i n t e r s e c t i o n i n c o n j u n c t i o n w i t h o t h e r s . ( e ) S i g n a l i z e R i v e r f r o n t i n t e r s e c t i o n w i t h a t h r e e - p h a s e s y s t e m , p e r h a p s i n a s s o c i a t i o n w i t h R i v e r d a l e d e v e l o p e r s . ( f ) P r o v i d e a d d i t i o n a l f l a r e a t a l l e n t r a n c e s / e x i t s . ( g ) T h e n o r t h e r n e a s t - w e s t d r i v e s h o u l d h a v e m o r e c o n t i n u i t y ; a s t r a i g h t e r a l i g n m e n t . ( h ) R e c o m m e n d a n g l e p a r k i n g o n n o r t h e r n d r i v e i n t h e v i c i n i t y o f t h e f o o d s t o r e . ( i ) W o r k w i t h o w n e r t o w e s t t o a c h i e v e c o m m o n d r i v e a c c e s s . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 A — R a z o r b a c k S u a r e — S i t e P l a n R e v i e w — C o n t i n u e d C . S T A F F ' S A N A L Y S I S N o a d v e r s e e f f e c t s a r e e x p e c t e d f r o m t h i s d e v e l o p m e n t . I n f a c t , i t w i l l s e r v e a s a m e a n s o f u p g r a d i n g t h e a r e a . S t a f f ' s o n l y c o m m e n t s a r e : ( 1 ) r e a l i g n m e n t o f m a j o r e a s t - w e s t i n t e r i o r d r i v e w a y ; ( 2 ) s i g n a n d l a n d s c a p e p l a n t o b e r e c e i v e d a n d a u t h o r i z e d b y C o d e s O f f i c e ; ( 3 ) p r o v i s i o n o f a d d i t i o n a l l a n e a n d R . O . W . o n R i v e r f r o n t D r i v e f r o m R R R / W t o C a n t r e l l l o t ; ( 4 ) F i r e D e p a r t m e n t i s r e q u e s t i n g a n e i g h t i n c h w a t e r m a i n i n s t e a d o f s i x i n c h a s l i s t e d o n t h e p l a t . D . S T A F F ' S R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l ; s u b j e c t t o c o m m e n t s m a d e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l a s r e c o m m e n d e d b y t h e P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g S t a f f s , e x c e p t t h e f o l l o w i n g m o d i f i c a t i o n s i n I t e m s A , C , D , E , G a n d I . I t e m A : R e c o m m e n d a c c e p t a n c e o f t h e a p p l i c a n t ' s p r o p o s a l t o u t i l i z e t h e 8 ' d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y i n t h e d e s i g n a n d c o n s t r u c t i o n o f t h e r e q u i r e d l a n d s c a p i n g a n d p a r k i n g s u r f a c e s . T h i s e i g h t f e e t w i l l b r i n g t o 2 0 f e e t t h e a m o u n t t o b e d e d i c a t e d v i a t h i s p l a t a n d i s t h e s p e c i f i e d a m o u n t f o r M a s t e r S t r e e t P l a n c o n f o r m a n c e . I t e m C . P r o v i d e a h i g h e r t y p e i n t e r s e c t i o n d e s i g n a t t h i s e n t r y a s s u g g e s t e d b y M r . P e t e r s i n l i e u o f a d d i t i o n a l l a n e . I t e m D . P r o v i d e a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y f o r R i v e r f r o n t D r i v e , t h e d i m e n s i o n t o b e d e t e r m i n e d b y t h e C i t y E n g i n e e r w i t h n o p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s r e q u i r e d a t t h i s t i m e . I t e m E . T h e C i t y E n g i n e e r i s t o w o r k w i t h t h e d e v e l o p e r t o d e t e r m i n e a n a p p r o p r i a t e p e r c e n t a g e o f c o n t r i b u t i o n t o w a r d a s i g n a l i z e d i n t e r s e c t i o n . T h i s w o u l d b e f o l l o w e d b y a w r i t t e n a g r e e m e n t f r o m t h e d e v e l o p e r t o m a k e t h e c o n t r i b u t i o n a t t h e a p p r o p r i a t e t i m e . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 7 A — R a z o r b a c k S u a r e — S i t e P l a n R e v i e w C o n t i n u e d I t e m G . T h i s i t e m i s t o b e d e l e t e d . R e t e n t i o n o f t h e p r e s e n t p l a n n e d a l i g n m e n t i s r e c o m m e n d e d . I t e m I . A l l p a r t i e s i n v o l v e d , i n c l u d i n g t h e F a i r f i e l d B a y P r o p e r t i e s , I n c . , a r e t o a t t e m p t r e s o l u t i o n o f a c o m m o n d r i v e a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y p r i o r t o J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 . I n t h e e v e n t t h a t r e s o l u t i o n o f t h i s c o m m o n a c c e s s c a n n o t b e a c h i e v e d p r i o r t o t h a t m e e t i n g d a t e , a l e t t e r f r o m t h i s d e v e l o p e r a g r e e i n g t o w o r k f u r t h e r t o w a r d t h i s g o a l s h o u l d b e f i l e d . T h e e n d p r o d u c t s h o u l d b e a d e d i c a t e d r i g h t - o f - w a y u t i l i z i n g p o r t i o n s o f b o t h t r a c t s . T h e V o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : Q u i t e a l e n g t h y d i s c u s s i o n w a s h e l d . N r . S a m S o u s a , a n A t t o r n e y f r o m S p r i n g s , I l l i n o i s , a n d a p a r t n e r i n t h e p r o j e c t , s p o k e i n b e h a l f o f t h e a p p l i c a t i o n . H e s t a t e d t h e i r i n t e n t i o n t o c o m p l y w i t h a l l o f t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e ' s R e c o m m e n d a t i o n s . T h e r e w a s a p r o b l e m , h o w e v e r , i n r e g a r d s t o I t e m I , w h i c h c a l l s f o r a n a g r e e m e n t w i t h F a i r f i e l d B a y P r o p e r t i e s , I n c . c o n c e r n i n g a j o i n t c o m m o n d r i v e a l o n g t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y . N r . S o u s a i n d i c a t e d t h a t h e h a d n o t y e t g o t t e n a p p r o v a l f r o m K - N a r t C o r p o r a t i o n f o r t h i s a n d h e w o u l d b e u n a b l e t o d o s o u n t i l a b o u t 6 0 - 9 0 d a y s . H e s t a t e d t h a t t h i s a m o u n t o f t i m e w o u l d j e o p a r d i z e t h e p r o j e c t . i i l r . A l l e n B y r d , a n A t t o r n e y , r e p r e s e n t e d F a i r f i e l d B a y P r o p e r t i e s . H e s t a t e d t h a t t h e y h a d a t t e m p t e d t o w o r k o u t a n a g r e e m e n t w i t h r e p r e s e n t a t i v e s o f t h i s p r o j e c t b u t w e r e n o t c o n t a c t e d a s t o w h e t h e r o r n o t i t w a s a c c e p t a b l e . F i n a l l y , a f t e r m u c h d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n m o v e d t o a p p r o v e t h e r e q u e s t c o n t i n g e n t u p o n a n a g r e e m e n t b e i n g r e a c h e d b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s . T h e v o t e : 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 8 — A a e C o u n t r C h u r c h — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : 7 0 0 - 8 0 0 b l o c k s n o r t h o n N a p a V a l l e y R o a d O W N E R : A g a p e M i n i s t r i e s , I n c . B y : W i l l i a m M . D a r b y , J r . R E Q U E S T : F o r a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a l l o w i n g a 2 4 , 0 0 0 s q u a r e f e e t c h u r c h s t r u c t u r e a n d p a r k i n g . F u t u r e b u i l d i n g a n d p a r k i n g a l s o r e q u e s t e d . E a c h b u i l d i n g i s t o b e t w o s t o r i e s O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e f r o n t s o n N a p a V a l l e y o n e - h a l f b l o c k s o u t h o f S t . C h a r l e s B l v d . o n t h e e a s t s i d e o f t h e s t r e e t . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d T h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s a r e a l l z o n e d " R - 2 " a n d m o s t a r e p l a t t e d o n s i n g l e f a m i l y e x c e p t f o r s e v e r a l c h u r c h s i t e s a c r o s s N a p a V a l l e y t o t h e w e s t . 3 . O n s i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h e p r i m a r y a c c e s s w i l l b e b y w a y o f N a p a V a l l e y D r i v e . T h e r e w i l l b e n o a c c e s s t o t h e s t u b s t r e e t s f r o m T u r t l e C r e e k S u b d i v i s i o n o n t h e e a s t a n d n o r t h . W e f e e l t h e s e s t r e e t s n e e d p e r m a n e n t a c c e s s b a r r i c a d e s . 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s T h e c h u r c h b u i l d i n g w i l l b e l o c a t e d 5 0 ' r o m t h e n e a r e s t r e s i d e n t i a l p r o p e r t y l i n e a n d w i l l l e a v e t h e n a t u r a l g r o w t h o f t r e e s a n d b r u s h a s a b u f f e r . T h e l a n d b e t w e e n t h e c h u r c h a n d T u r t l e C r e e k r e s i d e n c e s i s q u i t e s t e e p a n d w i l l a c t a s a g o o d , s o u n d a n d v i s u a l b u f f e r . 5 . ~ A n a l s i s T h e p l a n n i n g s t a f f v i e w s t h i s a s a g o o d u s e o f t h e l a n d a n d g o o d s i t i n g o f s t r u c t u r e s . T h e o n l y r e s e r v a t i o n w e h a v e i s c o n c e r n i n g t h e F i r e D e p a r t m e n t ' a b i l i t y t o s e r v e t h e s i t e . T h e C h i e f ' s O f f i c e i s r e v i e w i n g t h e p l a n a n d w i l l p r o v i d e a r e p o r t p r i o r t o t h e m e e t i n g o n J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 8 — A a e C o u n t r C h u r c h — C o n d i t i o n a l V s e P e r m i t C o n t i n u e d o n t h e 1 2 t h o f J a n u a r y . T h i s p e r m i t w i l l r e q u i r e t h e f i l i n g o f a o n e l o t p l a t i f a p p r o v e d . T h e p l a t w i l l p r o v i d e o n - s i t e u t i l i t y e a s e m e n t s a n d d e d i c a t i o n o f R . O . W . f o r N a p a V a l l e y . T h e p l a t a n d c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a l s o r e q u i r e i m p r o v e m e n t o f N a p a V a l l e y t o a r t e r i a l s t a n d a r d w h i c h i s o n e - h a l f o f a 4 8 - f o o t p a v e m e n t a n d o n e - h a l f o f a n 8 0 - f o o t R . O . W . p l u s s i d e w a l k . 6 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , s u b j e c t t o i t e m s n o t e d i n a n a l y s i s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l a s f i l e d , s u b j e c t t o : ( a ) S i t e d e s i g n b e i n g m o d i f i e d t o e l i m i n a t e t h e f u t u r e p a r k i n g l o t w i t h i n t h e g r e e n s p a c e i d e n t i f i e d o n t h e p r e l i m i n a r y p l a t o f T u r t l e C r e e k . T h i s a r e a l i e s g e n e r a l l y a l o n g t h e e a s t p r o p e r t y l i n e a d j a c e n t t o t h e d r a i n a g e w a y r u n n i n g n o r t h a n d s o u t h , ( b ) T w o s t o r y m a x i m u m o n a l l b u i l d i n g s , ( c ) A 4 0 ' i n i m u m n a t u r a l s t a t e b u f f e r a l o n g t h e n o r t h a n d e a s t b o u n d a r y a d j a c e n t t o t h e b u i l d i n g , ( d ) F i l i n g o f a o n e l o t f i n a l p l a t , ( e ) a p p r o v a l o f t h e s i t e p l a n b y t h e C i t y F i r e M a r s h a l l ' s O f f i c e a n d p o s s i b l e c o n s t r u c t i o n o f a c r a s h g a t e a t t h e s o u t h e n d o f T o r t o i s e H i l l C o u r t i f r e q u i r e d b y t h e F i r e D e p a r t m e n t a n d , ( f ) O w n e r e x p l o r i n g t h e i d e a o f p u r c h a s i n g t h e r e s i d e n t i a l l o t s a l o n g t h e s o u t h s i d e o f S t . C h a r l e s B o u l e v a r d f o r i n c l u s i o n w i t h i n t h e p l a n . T h e v o t e : 4 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( 1 - 2 6 - 8 2 ) N i n e p r e s e n t , t h e v o t e : 9 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t i n f a v o r o f t h e p r o p o s a l a s f i l e d s u b j e c t t o t h e m o v i n g o f t h e c h u r c h b u i l d i n g a n d a d j a c e n t p a r k i n g s o t h a t a f u l l 4 0 ' u f f e r e x i s t s o n b o t h t h e n o r t h a n d e a s t s i d e s o f t h e b u i l d i n g a n d t h e c o n s t r u c t i o n o f t w o b a r r i c a d e s a t t h e e n d o f T u r t l e C r e e k a n d T o r t o i s e H i l l R o a d s ; a n d t h e f i l i n g o f a F i n a l P l a t s h o w i n g a l l i m p r o v e m e n t s t o b e m a d e . I J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 9 — S t a f f R e o r t o n A T r i - P a r t A g r e e m e n t a n d T i m e E x t e n s i o n s a s D i s c u s s e d a t t h e D e c e m b e r 1 5 t h M e e t i n T h e t r i - p a r t y a g r e e m e n t h a s b e c o m e t h e m o s t o f t e n u s e d a s s u r a n c e o f i m p r o v e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h s u b d i v i s i o n p l a t s . T h e s e i n s t r u m e n t s h a v e , w i t h o u t e x c e p t i o n , p r o v i d e d o n e y e a r o r l e s s f o r c o m p l e t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n . T h e r e h a s b e e n o n e o c c a s i o n w h e n a s i x - m o n t h e x t e n s i o n w a s g r a n t e d a s s o c i a t e d w i t h a c o n d o m i n i u m p r o j e c t . T h e r e a r e , i n o u r e s t i m a t i o n , s e v e r a l a c c e p t a b l e e x c u s e s f o r f a i l u r e t o p e r f o r m t h e t a s k s a s s i g n e d b y a t r i - p a r t y a g r e e m e n t . T h e s e a r e : w h e t h e r a v a i l a b i l i t y o f r e q u i r e d m a t e r i a l s a n d f i n a n c i a l f a i l u r e o f t h e d e v e l o p m e n t . T h e r e a r e s e v e r a l i n s t a n c e s w h e r e e x t e n s i o n o f t i m e i s c a l l e d f o r , b u t d u e t o t h e b r i e f t i m e r e q u i r e d f o r p r o j e c t c o m p l e t i o n , e x t e n s i o n w o u l d b e l e s s t h a n P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w t i m e . S u c h a c i r c u m s t a n c e w o u l d b e a s r e c e n t l y e x p e r i e n c e d b y a d e v e l o p e r w h o h a d c o m p l e t e d t h e w o r k b u t h a d n o t r e c e i v e d a l l i n s p e c t i o n s a n d r e l e a s e b y t h e C i t y E n g i n e e r . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e c r i t e r i a f o r d e t e r m i n a t i o n o f e x t e n s i o n s h o u l d b e a s f o l l o w s : 1 . N o w o r k h a s b e e n p e r f o r m e d a s s p e c i f i e d i n t h e a g r e e m e n t , b u t a s s u r a n c e c a n b e m a d e i n w r i t i n g b y t h e p r o j e c t c o n t r a c t o r o r f i n a n c i n g a g e n c y t h a t t h e p r o j e c t i s v i a b l e a n d w i l l p r o c e e d o n a d a y c e r t a i n c o p i e s o f c o n t r a c t s o r l o a n a g r e e m e n t s f r o m t h e s e p a r t i e s w o u l d b e r e q u i r e d . 2 . T h e e n g i n e e r o f r e c o r d c o u l d c e r t i f y t h a t a v a i l a b i l i t y o f c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l s i s l i m i t e d o r t h a t w e a t h e r c o n d i t i o n s d o n o t p e r m i t t h e c o m p l e t i o n b y t h e a p p o i n t e d t i m e . T h e a b o v e i s r a t h e r b r i e f , b u t w e f e e l c o v e r s t h e i s s u e i n d e p t h s u f f i c i e n t l y t o p r o v i d e f o r S t a f f d i r e c t i o n . W e w o u l d r e c o m m e n d t h a t t h e t w o c r i t e r i a s e t f o r t h a b o v e b e u t i l i z e d b y S t a f f i n e x t e n d i n g t r i - p a r t y a g r e e m e n t . J a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S M A S T E R S T R E E T P L A N U P D A T E T h e s t a f f h a s a t t e m p t e d t o u p d a t e t h e M a s t e r S t r e e t P l a n M a p w h i c h w a s a d o p t e d i n S e p t e m b e r o f 1 9 7 9 . T h e p r o p o s e d c h a n g e s a r e b o t h a n u p d a t e o f t h e m a p a n d t h e t e x t . T h e m a j o r i t y o f t h e c h a n g e s a r e m e r e l y c h a n g e s t o " c l e a n u p " t h e d o c u m e n t t o m a k e i t e a s i e r t o r e a d a n d u n d e r s t a n d . F o r e x a m p l e , t h e M a s t e r S t r e e t M a p w i l l b e o v e r l a i d o n a s t r e e t i n d e x m a p m a k i n g i t e a s i e r t o r e a d . T h e p r e v i o u s m a p w a s a " l i n e " d r a w i n g o f s t r e e t s . T h e r e a r e a f e w s t r e e t c l a s s i f i c a t i o n c h a n g e s w h i c h w i l l b e d i s c u s s e d i n d e t a i l i n a s e p a r a t e m e m o r a n d u m . ~ O M M g K 0 m z a H ~Q ~~+~$h $~ &L'~&~~h ~ 7 08M S gS~4 8 c Ul tn 0 Q M ~4 N e UJ S A W U QJ Q 'H C QQ g C4 ~M R U U W C hl 4 U C ~~.~(U $4 rd UpJ(f KCQ Q M K M Z C K 4 H M EQ ~~ EQ z x &x ca a R R a x u m I j a n u a r y 1 2 , 1 9 8 2 S U B D I V I S I O N S T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s t o d i s c u s s , t h e m e e t i n g w a s m d j o u r n e d a t 5 : 3 0 p . m . C h a i r p e r s o n S e c r e t r y 3 r L D a t e l