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pc_10 25 1983L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N M I N U T E R E C O R D O C T O B E R 2 5 , 1 9 8 3 1 : 0 0 P . M . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A Q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g 1 1 i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e M i n u t e s o f t h e P r e v i o u s M e e t i n g T h e M i n u t e s w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s P r e s e n t : J o h n S c h l e r e t h J e r i l y n N i c h o l s o n B i l l R e c t o r D o r o t h y A r n e t t R i c h a r d M a s s i e W i l l i a m K e t c h e r B e t t y S i p e s J o h n C l a y t o n D a v i d J o n e s J a m e s S u m m e r l i n I d a B o l e s M e m b e r s A b s e n t : N o n e C i t y A t t o r n e y : J i m S l o a n I O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 1 I t e m N o . A — Z - 3 7 7 0 - A O w n e r : R o b e r t D i x A p p l i c a n t : A s h l e y G r i s s o o f H o o p e r - B o n d C o . L o c a t i o n : 1 7 0 0 - 1 9 0 0 A l d e r s g a t e R o a d , w e s t s i d e o f s t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " M F - 2 4 " M u l t i f a m i l y D i s t r i c t t o " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e D i s t r i c t P u r p o s e : T o c o n s t r u c t s e v e r a l o f f i c e b u i l d i n g s S i z e : 1 2 . 0 9 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — R e s i d e n t i a l a n d O f f i c e , Z o n e d " 0 - 3 " S o u t h — A l d e r s g a t e C a m p , Z o n e d " R - 2 " E a s t — R e s i d e n t i a l , Z o n e d " R - 2 " W e s t — I n t e r s t a t e 4 3 0 a n d V a c a n t L a n d , Z o n e d " R - 3 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e s i t e a t i s s u e i s l o c a t e d i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y o f I n t e r s t a t e 4 3 0 , A l d e r s g a t e R o a d a n d a f u n c t i o n i n g a r t e r i a l s t r e e t s y s t e m w h i c h o f f e r s h i g h p r o b a b i l i t y f o r s u c c e s s a s a n o f f i c e c o m p l e x . T h e r e a r e n o s i t e s p e c i f i c p l a n s a t t h i s t i m e . 2 . T h i s s i t e i s g e n e r a l l y r o l l i n g t e r r a i n w i t h s o m e o n - s i t e d r a i n a g e i s s u e s . 3 . T h e r e i s a M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t f o r d e d i c a t i o n o f 3 0 ' f r i g h t - o f - w a y o n A l d e r s g a t e R o a d w h i c h i s a c o l l e c t o r s t r e e t o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . N o o t h e r M a s t e r P l a n r e q u i r e m e n t s a p p l y . 4 . T h e o n l y s e r v i c e o r u t i l i t y p r o b l e m i s s e w e r . T h e o w n e r w i l l b e r e q u i r e d t o a c c o m p l i s h s o m e o f f - s i t e s e w e r l i n e c o n s t r u c t i o n . T h i s s h o u l d b e d i s c u s s e d f u r t h e r a t t h e t i m e o f s u b d i v i s i o n p l a t . T h e o w n e r s h o u l d a v a i l h i m s e l f o f s u c h i n f o r m a t i o n a s c a n b e g a i n e d f r o m t h e W a s t e w a t e r U t i l i t y a t t h i s t i m e . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . A — C o n t i n u e d 5 . T h e r e a p p e a r s t o b e n o l e g a l i s s u e a t t e n d a n t t o t h i s r e q u e s t . 6 . T h e o n l y r e c o r d e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n i s o n e b y t h e A l d e r s g a t e C a m p w h i c h i n s i s t s t h a t d r a i n a g e a n d s e w e r l i n e c o n s t r u c t i o n b e d o n e i n a m a n n e r c o m p a t i b l e w i t h t h e i r l a n d u s a g e . 7 . S t a f f f e e l s t h a t t h e b a s i c i s s u e o f o f f i c e z o n i n g h a s m e r i t a n d t h a t t h e s i t e c a n b e a n a s s e t o f s i g n i f i c a n c e t o t h e n e i g h b o r h o o d i f p r o p e r l y d e s i g n e d a n d d e v e l o p e d . W e f e e l t h a t t h e s i t e i s t h e t y p e w h i c h l e n d s i t s e l f t o a p l a n n e d a p p r o a c h t h r o u g h s i t e p l a n r e v i e w . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e s t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e " 0 - 3 " c l a s s i f i c a t i o n a s r e q u e s t e d b e d e n i e d a n d t h a t t h e " 0 - 2 " s i t e p l a n r e v i e w d i s t r i c t b e r e c o m m e n d e d i n i t s p l a c e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( 9 - 2 7 - 8 3 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e p e r s o n i n a t t e n d a n c e r e p r e s e n t i n g t h e A l d e r s g a t e p r o p e r t i e s . H e o f f e r e d i n f o r m a t i o n r e l a t i v e t o s e w e r a n d d r a i n a g e p r o b l e m s . T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t i n a s m u c h a s t h e o w n e r w a s n o t p r e s e n t a n d t h e r e w e r e d e s i g n r e l a t e d i s s u e s t h a t a d e f e r r a l w o u l d b e i n o r d e r . A m o t i o n t o d e f e r t h e m a t t e r t o O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 , p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( 1 0 - 2 5 - 8 3 ) A w r i t t e n r e q u e s t w a s m a d e b y t h e a p p l i c a n t t o d e f e r t h e i t e m b e c a u s e o f t h e d e a t h o f M r . R o b e r t D i x . A m o t i o n t o d e f e r t h e m a t t e r t o D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 3 , p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 1 — Z - 2 2 2 8 - A O w n e r : M a r y A n n P h i l l i p s A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 3 1 7 , 3 1 9 a n d 3 2 3 N o r t h V a n B u r e n R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " D u p l e x t o " O - l " Q u i e t O f f i c e P u r p o s e : O n e p e r s o n s m a l l o f f i c e S i z e : 1 5 , 1 2 0 s q u a r e f e e t E x i s t i n g U s e : D u p l e x a n d s i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — M u l t i f a m i l y a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 3 " a n d e R 4 n S o u t h — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 3 " E a s t — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 3 " W e s t — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 3 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e s i t e i n q u e s t i o n i s t w o r e s i d e n t i a l l o t s w i t h a d u p l e x o n t h e s o u t h e r n p o r t i o n a n d a s i n g l e f a m i l y u n i t o n t h e n o r t h e r n p o r t i o n . T h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s a r e s t r u c t u r a l l y s o u n d a n d b o t h a r e o c c u p i e d . T h e p r o p o s e d u s e i s a s m a l l o f f i c e , b u t n o s p e c i f i c s i t e p l a n h a s b e e n s u b m i t t e d a t t h i s t i m e . A l s o t h e s t a t u s o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s i s n o t k n o w n a t t h i s t i m e . 2 . T h e s i t e h a s a s l i g h t s l o p e w i t h t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p e r t y b e i n g t h e l o w p o i n t . 3 . V a n B u r e n i s s h o w n t o b e a m i n o r a r t e r i a l w i t h a r e q u i r e d 8 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y ; t h e s t r e e t c u r r e n t l y h a s a 6 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y a n d a l l i m p r o v e m e n t s a r e i n p l a c e . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e i s s u e o f s p o t z o n i n g i s i n q u e s t i o n . T h e n e a r e s t o f f i c e z o n i n g i s o v e r o n e b l o c k t o t h e s o u t h w i t h i n a b o u n d a r y e s t a b l i s h e d s o m e y e a r s b a c k f o r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 1 — C o n t i n u e d 6 . T h e n e i g h b o r h o o d ' s o p p o s i t i o n t o a n y n o n r e s i d e n t i a l r e z o n i n g i s w e l l d o c u m e n t e d . T h e " R - 4 " z o n i n g o n t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n w a s a l s o o p p o s e d b y s o m e o f t h e n e i g h b o r h o o d . T h e r e s i d e n t s v i e w t h e a r e a a s a s t a b l e s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d a n d w o u l d l i k e t o s e e i t r e m a i n a s s u c h . 7 . A l i n e h a s b e e n d r a w n 1 1 / 2 b l o c k s n o r t h o f M a r k h a m f o r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . T h i s r e q u e s t i s t h r e e b l o c k s n o r t h o f M a r k h a m a n d i t i s n o t s u p p o r t e d b y t h e a d o p t e d H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n . T h e s t a f f v i e w s t h e 1 1 / 2 b l o c k d e p t h o f f M a r k h a m a s a d e q u a t e t o a c c o m m o d a t e t h e n e e d s f o r f u t u r e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g a n d u s e s . T h e p r o p o s e d u s e w o u l d n o t b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g n e i g b o r h o o d . T h e o f f i c e u s e a c r o s s t h e s t r e e t i s n o n c o n f o r m i n g . 8 . T h e s t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e a p p l i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d o f f e r e d a r g u m e n t s i n s u p p o r t o f t h e r e q u e s t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M r . P a u l D i c k i n s o n s p o k e i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e c a s e a t l e n g t h . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e r e q u e s t a s f i l e d . T h e m o t i o n f a i l e d f o r l a c k o f a n a f f i r m a t i v e v o t e . T h e v o t e : 0 a y e s , 1 1 n o e s a n d 0 a b s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s d e n i e d . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 2 — Z - 3 3 1 0 - A O w n e r : A r k a n s a s R e a l t o r s A s s o c i a t i o n A p p l i c a n t : H a t h a w a y , M o o r e & A s s o c i a t e s L o c a t i o n : 1 0 6 2 3 W e s t M a r k h a m S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e t o " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l P u r p o s e : R e t a i l d e v e l o p m e n t S i z e : l . 2 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : O f f i c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I n t e r s t a t e R i g h t - o f - W a y a n d V a c a n t , Z o n e d I I C 2 I I S o u t h — V a c a n t , Z o n e d " C - 2 " E a s t — I n t e r s t a t e R i g h t - o f - W a y , Z o n e d " R - 2 " W e s t — C o m m e r c i a l , Z o n e d " P C D " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y t h e s t a t e o f f i c e s o f t h e A r k a n s a s R e a l t o r s A s s o c i a t i o n a n d t h e r e a r e t w o s t r u c t u r e s o n t h e s i t e . T h e p r o p o s a l i s f o r r e t a i l d e v e l o p m e n t w h i c h i s i n k e e p i n g w i t h t h e n a t u r e o f t h e g e n e r a l d e v e l o p m e n t t r e n d s i n t h e a r e a . T h e W e s t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d R o a d i n t e r s e c t i o n i s d e v e l o p i n g i n t o a m a j o r c o m m e r c i a l c e n t e r . D e v e l o p m e n t p o t e n t i a l m a y b e l i m i t e d b e c a u s e a c c e s s o n t o M a r k h a m i s a p r o b l e m d u e t o a s t e e p g r a d e f r o m t h e s i t e u p t o M a r k h a m . T r a f f i c g e n e r a t e d b y a n y c o m m e r c i a l u s e a t t h i s l o c a t i o n c o u l d h e a v i l y i m p a c t t h i s s e c t i o n o f M a r k h a m a n d s h o u l d b e g i v e n c a r e f u l c o n s i d e r a t i o n i n t h e r e v i e w o f a n y p r o p o s a l f o r t h e p r o p e r t y . N o s p e c i f i c p l a n s h a v e b e e n p r e s e n t e d w h i c h a l l o w s a d e q u a t e r e v i e w o f t h e p r o p o s a l . 2 . T h e s i t e ' s h i g h e s t p o i n t i s a t M a r k h a m , t h e n o r t h e r n b o u n d a r y , a n d t h e n d r o p s o f f d r a s t i c a l l y t o t h e s o u t h . T h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y i s f l a t . 3 . T h e r e a r e n o r i g h t - o f - w a y i s s u e s o r M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o p o s a l . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 2 — C o n t i n u e d 4 . T h e r e a r e n o a d v e r s e e f f e c t s o n p u b l i c s e r v i c e s o r u t i l i t i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s s i t e . 6 . T h e p r o p e r t y w a s r e z o n e d t o " 0 - 3 " a p p r o x i m a t e l y t w o t o t h r e e y e a r s a g o a n d h a s b e e n u s e d a s a n o f f i c e s i n c e t h e n . P r e v i o u s t o t h e o f f i c e z o n i n g , t h e s i t e w a s u s e d f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s . 7 . T h e s t a f f v i e w s a n y d e v e l o p m e n t f o r t h i s l o c a t i o n r e q u i r i n g m o r e c o n t r o l a n d r e v i e w t h a n i s p r o v i d e d f o r i n a r e z o n i n g a p p l i c a t i o n . P U D i s m o r e d e s i r a b l e a t t h i s l o c a t i o n b e c a u s e i t w o u l d a l l o w a d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h e p r o p o s a l . T h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n d o e s r e c o m m e n d c o m m e r c i a l u s e f o r t h e p r o p e r t y , b u t a l s o r e c o g n i z e s t h e n e e d f o r q u a l i t y d e v e l o p m e n t . S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P o l i c y 4 8 8 s t a t e s , " u t i l i z e t h e s i t e p l a n r e v i e w , c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a n d o t h e r f l e x i b l e p r o c e d u r e s t o e n s u r e a d h e r e n c e t o h i g h d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s . " 8 . T h e s t a f f r e c o m m e n d s a P C D a p p r o a c h a s m o r e a p p r o p r i a t e . P L A N N I N G C O N N I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d r e q u e s t e d d e f e r r a l . A m o t i o n t o d e f e r t h e i t e m t o N o v e m b e r 1 5 , 1 9 8 3 , p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 3 — Z - 3 3 7 1 - A O w n e r : B i r c h B r o o k , I n c . A p p l i c a n t : J a m e s L . H a l l L o c a t i o n : I - 4 3 0 a n d C o l o n e l G l e n n R o a d N o r t h e a s t C o r n e r R e q u e s t : R e z o n e f r o m " M F - 1 2 " M u l t i f a m i l y t o " 0 - 2 " G e n e r a l O f f i c e P u r p o s e : O f f i c e s S i z e : 6 4 . 9 a c r e s + E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d I n d u s t r i a l , Z o n e d " R - 2 " a n d O u t s i d e C i t y L i m i t s S o u t h — V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " C - 2 " a n d l I C 3 l l E a s t — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " W e s t — I n t e r s t a t e R i g h t - o f - W a y a n d V a c a n t , Z o n e d " M F - 1 2 " a n d " C - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e g e n e r a l c o n c e r n a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o p o s a l i s l o c a t i o n a n d i t s a p p r o p r i a t e n e s s f o r i n t e n s e o f f i c e d e v e l o p m e n t . T h e p r o p e r t y i s s o m e w h a t r e m o v e d f r o m w h a t i s t h o u g h t o f a s t h e I - 4 3 0 o f f i c e c o r r i d o r a n d o t h e r c o n c e n t r a t i o n s o f o f f i c e d e v e l o p m e n t . A n o t h e r i s s u e i s t h e p r o p e r t y o n l y h a s d i r e c t a c c e s s o n t o W e s t 3 6 t h S t r e e t w h i c h i s a s u b s t a n d a r d s t r e e t a n d i n a d e q u a t e f o r c a r r y i n g h e a v y t r a f f i c l o a d s . A l s o , W e s t 3 6 t h S t r e e t h a s n o i n t e r c h a n g e w i t h I - 4 3 0 a n d t h e s i t e h a s v e r y l i t t l e r e l a t i o n s h i p t o t h e i n t e r s t a t e . T h e a m o u n t o f l a n d i n v o l v e d i s a l s o a c o n c e r n , e s p e c i a l l y s i n c e n o s p e c i f i c p l a n s f o r t h e p r o p e r t y h a v e b e e n s u b m i t t e d . 2 . T h e s i t e i s v a c a n t , h e a v i l y w o o d e d a n d h a s s o m e t e r r a i n p r o b l e m s b e c a u s e o f s t e e p s l o p e s . T h e n o r t h e r n m o s t s e c t i o n i s i n a f l o o d p l a i n . A l s o t h e r e i s a 2 0 - f o o t a c c e s s e a s e m e n t t o a w a t e r t a n k . T h i s e a s e m e n t b i s e c t s t h e s o u t h e r n t h i r d o f t h e p r o p e r t y . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d 3 . M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e s a n 8 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y f o r W e s t 3 6 t h S t r e e t b e c a u s e i t i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d d e d i c a t i o n w i l l b e n e c e s s a r y . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . T h e p r o p e r t y w a s p a r t o f a l a r g e a n n e x a t i o n t h a t t o o k p l a c e i n 1 9 7 9 a n d w a s z o n e d " R - 2 . " T h e " N F - 1 2 " r e z o n i n g t o o k p l a c e a p p r o x i m a t e l y t w o t o t h r e e y e a r s a g o . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n c o n c e r n i n g t h i s s i t e . 7 . T h e s t a f f v i e w s t h i s r e q u e s t a s b e i n g i n a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e f o l l o w i n g : a . T h e p r o j e c t d o e s n o t c o n f o r m t o t h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n w h i c h s h o w s s i n g l e f a m i l y a t t a c h e d , l o w d e n s i t y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . " G r a n t f u t u r e z o n i n g c h a n g e s , w h e r e a p p r o p r i a t e , o n l y w h e n i n s u b s t a n t i a l c o n f o r m a n c e w i t h t h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n . S u c h c h a n g e s s h o u l d r e s p o n d t o r e a l i s t i c d e v e l o p m e n t d e m a n d a n d a m e r g i n g p u b l i c p r i o r i t i e s f o r t h e e x t e n s i o n o f p u b l i c s e r v i c e s a n d f a c i l i t i e s " ( S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P o l i c y N o . 8 5 ) . b . T h e t e r r a i n t h r o u g h o u t m u c h o f t h e s i t e a p p e a r s t o b e u n s u i t a b l e f o r o f f i c e d e v e l o p m e n t a n d l e n d s i t s e l f m o r e t o l o w d e n s i t y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t , a s c u r r e n t l y z o n e d a n d r e c o m m e n d e d i n t h e p r o p o s e d I - 4 3 0 P l a n . c . T h e s i t e h a s v e r y p o o r a c c e s s f o r a n y i n t e n s i v e u s e . d . T h e s i t e l a c k s a s t r o n g v i s u a l r e l a t i o n s h i p w i t h I - 4 3 0 w h i c h i s c r i t i c a l t o a n y q u a l i t y o f f i c e d e v e l o p m e n t . e . B e c a u s e o f t h e s i z e o f t h e p a r c e l , a p p r o x i m a t e l y 6 5 a c r e s a n d w i t h o u t s p e c i f i c p l a n s , t h e r e q u e s t a p p e a r s t o b e s p e c u l a t i v e i n n a t u r e . " R e c o g n i z e t h a t g r a n t i n g z o n i n g c o m m i t m e n t s p r i o r t o a n y p e r c e i v e d n e e d o r m a r k e t d e m a n d l i m i t s t h e a b i l i t y o f t h e C i t y t o a c h i e v e i d e n t i f i e d p l a n n i n g o b j e c t i v e s " ( S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n P o l i c y N o . 8 6 ) . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 3 — C o n t i n u e d T h e I - 4 3 0 o f f i c e c o r r i d o r i s b e i n g e s t a b l i s h e d n o r t h o f t h i s l o c a t i o n f r o m S h a c k l e f o r d a n d I - 4 3 0 t o t h e n o r t h . E x t e n d i n g o f f i c e u s e t o t h e s o u t h w o u l d c r e a t e a n u n r e a l i s t i c o f f i c e s t r i p a n d t h e n e e d f o r s u c h a l a r g e o f f i c e a r e a h a s n o t b e e n d o c u m e n t e d . T h e r e i s c u r r e n t l y a n e x c e s s i v e a m o u n t o f l a n d z o n e d f o r o f f i c e t h a t i s u n d e v e l o p e d . 8 . T h e s t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e a p p l i c a n t p r e s e n t a r e z o n i n g r e q u e s t a f t e r c o m p l e t i n g a c o m p r e h e n s i v e s t u d y o f t h e l a n d t o d e t e r m i n e i t s p o t e n t i a l . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t , J a m e s L . H a l l , w a s p r e s e n t a n d r e p r e s e n t e d b y C h r i s B a r r i e r . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M r . B a r r i e r p r o v i d e d a n a m e n d e d a p p l i c a t i o n t o c r e a t e a m i x o f " M F - 1 2 " a n d " 0 - 2 " z o n i n g a n d o f f e r e d a r g u m e n t s i n s u p p o r t o f t h e r e q u e s t . T h e C o m m i s s i o n h e l d a l e n g t h y d i s c u s s i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s a m e n d e d t o l e a v e t h e n o r t h e a s t q u a d r a n t a s " M F - 1 2 " a n d r e z o n e t h e c e n t r a l a n d w e s t e r n c o r r i d o r s o f t h e p r o p e r t y t o " 0 - 2 " a n d r e z o n e t h e 2 0 0 - f o o t w i d e f l o o d w a y o n t h e n o r t h e r n m o s t p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y t o " O S . " T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 4 — Z - 4 0 9 7 O w n e r : H a r t f o r d H a m i l t o n A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 3 7 1 2 W o o d l a n d H e i g h t s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " S i n g l e F a m i l y t o " 0 - 3 " G e n e r a l O f f i c e P u r p o s e : A n i m a l C l i n i c S i z e : . 5 0 a c r e s + E x i s t i n g U s e : A n i m a l C l i n i c S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , Z o n e d " P C D " S o u t h — Q u a s i - P u b l i c , Z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , Z o n e d " 0 - 3 " W e s t — V a c a n t , Z o n e d " P C D " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e s i t e i s l o c a t e d a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f W o o d l a n d H e i g h t s R o a d a n d P l e a s a n t F o r e s t D r i v e . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e p r o p e r t y t o b e i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e e x i s t i n g u s e w h i c h w i l l r e m a i n a n a n i m a l c l i n i c . T h e p r o p e r t y i s o n l y o n e o f t w o t r a c t s o n t h e w e s t s i d e o f W o o d l a n d H e i g h t s R o a d , n o r t h o f P l e a s a n t F o r e s t , t h a t i s s t i l l z o n e d " R - 2 . " D i r e c t l y t o t h e e a s t , t h e r e i s a l a r g e t r a c t o f " 0 - 3 " z o n i n g . 2 . T h e l o c a t i o n h a s a g e n e r a l s l o p e f r o m t h e e a s t t o t h e w e s t w i t h t h e h i g h p o i n t b e i n g o n t h e w e s t s i d e . 3 . W o o d l a n d H e i g h t s i s s h o w n t o b e a c o l l e c t o r w h i c h r e q u i r e s a 6 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s 4 0 ' . T h e i m p r o v e m e n t d i s t r i c t h a s p r o v i d e d f o r t h e a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y a n d w i l l b u i l d t h e s t r e e t . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 4 — C o n t i n u e d 6 . T h e s i t e h a s b e e n a n a n i m a l c l i n i c f o r a n u m b e r o f y e a r s a n d i t w a s b r o u g h t i n t o t h e C i t y a s " R - 2 " z o n i n g . B e c a u s e o f t h e " P C D " t o t h e n o r t h a n d w e s t , t h e n e i g h b o r h o o d ' s c o n c e r n s r e l a t i v e t o r e z o n i n g a r e w e l l d o c u m e n t e d . T h e r e s i d e n t s h a v e e x p r e s s e d s t r o n g r e s e r v a t i o n s a b o u t a n y c h a n g e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y . 7 . T h e p r o p o s a l c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n w h i c h s h o w s a n o f f i c e s t r i p a l o n g W o o d l a n d H e i g h t s R o a d . T h e s t a f f h a s d e t e r m i n e d t h a t t h e " 0 - 3 " z o n i n g a l l o w s t h e a p p l i c a n t t o c o n t i n u e a m a j o r i t y o f t h e e x i s t i n g u s e s a n d i s a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n . 8 . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e c a s e b r i e f l y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( J a m e s S u m m e r l i n ) . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 5 — Z - 4 0 9 8 O w n e r : R . K . a n d M a r g a r e t W . W o o t e n A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : A l e x a n d e r R o a d W e s t o f S a r d i s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " S i n g l e F a m i l y t o f f I - 2 " I n d u s t r i a l P u r p o s e : I n d u s t r i a l S i z e : 2 2 . 8 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : R e s i d e n t i a l a n d B u s i n e s s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , Z o n e d " I - 3 f f S o u t h — V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d f f R - 2 " a n d O u t s i d e C i t y L i m i t s E a s t — V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d f f O - 3 f f a n d f f I ] f f W e s t — V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d f f I - 1 " a n d f f I 3 f f P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i n v o l v e s f o u r s e p a r a t e o w n e r s h i p s a n d i s p r i m a r i l y t o a l l o w a n i n d u s t r i a l u s e o n o n e o f t h e t r a c t s t h a t h a s b e e n i n e x i s t e n c e f o r a p p r o x i m a t e l y 2 5 y e a r s . M o s t o f t h e p r o p e r t y i s u n d e v e l o p e d e x c e p t f o r s i n g l e f a m i l y u n i t s a l o n g t h e A l e x a n d e r R o a d f r o n t a g e a n d a n u m b e r o f a c c e s s o r y b u i l d i n g s . T h e i n d u s t r i a l u s e i s l o c a t e d i n a b u i l d i n g a p p r o x i m a t e l y 3 6 0 ' f f A l e x a n d e r R o a d a n d t h e r e i s a s e p a r a t e o f f i c e . T h e s i n g l e f a m i l y u s e w o u l d c o n t i n u e o n A l e x a n d e r R o a d f r o n t a g e . 2 . T h e s i t e i s w o o d e d a n d r u r a l i n n a t u r e . T h e p r o p e r t y e x t e n d s a p p r o x i m a t e l y 1 , 3 2 8 ' r o m A l e x a n d e r R o a d . A m a j o r i t y o f t h e b a c k p o r t i o n i s p a s t u r e l a n d . 3 . A d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y f o r A l e x a n d e r R o a d i s r e q u i r e d b e c a u s e i t i s c l a s s i f i e d a m i n o r a r t e r i a l r e q u i r i n g 8 0 - f o o t o f r i g h t - o f - w a y . C u r r e n t l y , t h e r e i s a 5 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 5 — C o n t i n u e d 4 . T h e W a t e r W o r k s h a s i n d i c a t e d t h a t t h e r e i s l i m i t e d w a t e r s e r v i c e i n t h e a r e a . N o o t h e r a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d f r o m r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . T h e s i t e w a s a n n e x e d i n t o t h e C i t y i n 1 9 7 9 a n d b r o u g h t i n a s " R - 2 . " I t i s o n e o f t h e f e w " R - 2 " p a r c e l s r e m a i n i n g b e t w e e n A l e x a n d e r R o a d a n d t h e M i s s o u r i P a c i f i c R a i l r o a d t r a c k s . T h e r e i s n o r e c o r d e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n . 7 . T h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n r e c o g n i z e s t h i s l o c a t i o n a n d a l a r g e r a r e a f o r m a j o r i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t , i n c l u d i n g l i g h t i n d u s t r i a l s t r i p f r o n t i n g A l e x a n d e r R o a d . T h i s p r o p o s a l i s c o m p a t i b l e w i t h t h e a d o p t e d p l a n a n d i s a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n . 8 . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " z o n i n g w i t h t h e e x c e p t i o n o f a 3 0 0 - f o o t s t r i p o f " I - 1 " z o n i n g f r o n t i n g A l e x a n d e r R o a d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d a g r e e d t o a m e n d i n g t h e a p p l i c a t i o n t o r e f l e c t t h e s t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e r e q u e s t b r i e f l y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s a m e n d e d t o r e z o n e t h e s o u t h 3 0 0 f e e t , f r o n t i n g A l e x a n d e r R o a d , t o " I - 1 " a n d t h e r e m a i n i n g p o r t i o n t o " I - 2 " a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 6 — Z - 4 0 9 9 O w n e r : W a r r e n P l e a s a n t A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 1 1 1 8 W e s t 3 r d S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 4 " O p e n D i s p l a y t o " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l P u r p o s e : P h o t o g r a p h y S t u d i o S i z e : 1 1 , 2 5 0 s q u a r e f e e t E x i s t i n g U s e : V a c a n t C o m m e r c i a l B u i l d i n g S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — P a r t i n g , Z o n e d " C - 4 " S o u t h — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " C - 4 " E a s t — V a c a n t , Z o n e d " C - 4 " W e s t — M u l t i f a m i l y a n d I n d u s t r i a l , Z o n e d " C - 4 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : l . T h e p r o p e r t y i s o c c u p i e d b y a v a c a n t b u i l d i n g w h i c h w i l l b e u s e d f o r a p h o t o g r a p h y s t u d i o i f t h e r e q u e s t i s a p p r o v e d . T h i s p r o p e r t y i s l o c a t e d o n a p e r i p h e r a l o f t h e C i t y ' s d o w n t o w n p l a n n i n g a r e a a n d w h e r e t h e r e e x i s t s a m i x o f u s e s . T h e p r o p o s a l i s a n a p p r o p r i a t e u s e f o r t h e a r e a . 2 . T h e s i t e d o e s n o t f e a t u r e a n y u n i q u e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s . 3 . W e s t 3 r d S t r e e t h a s a 6 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y a n d a l l t h e i m p r o v e m e n t s a r e i n p l a c e . T h e s t r e e t i s s h o w n a s a p r i n c i p l e a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a n 8 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y . 4 . T h e r e a r e n o a d v e r s e c o m m e n t s o n r e c o r d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e r e q u e s t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 6 — C o n t i n u e d 6 . T h e e x i s t i n g " C - 4 " z o n i n g w a s a c o n v e r s i o n f r o m t h e o l d " G - 1 " d o w n t o w n r e t a i l d i s t r i c t w i t h t h e a d o p t i o n o f t h e c u r r e n t Z o n i n g O r d i n a n c e . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n o n t h e s i t e . 7 . T h e s t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t t h e r e q u e s t i s c o m p a t i b l e w i t h t h e l o n g r a n g e p l a n s f o r t h e a r e a . 8 . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e r e q u e s t b r i e f l y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 7 — Z - 4 1 0 4 O w n e r : M u n s e y P r o d u c t s , I n c . A p p l i c a n t : J a m e s H . P e n i c k I I I L o c a t i o n : S o u t h S i d e o f I - 3 0 , 8 0 0 f e e t E a s t o f t h e I n t e r s e c t i o n o f B a s e l i n e R o a d a n d I - 3 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " S i n g l e F a m i l y t o " I - 2 " L i g h t I n d u s t r i a l P u r p o s e : M a n u f a c t u r i n g , W a r e h o u s i n g a n d O f f i c e S p a c e S i z e : 1 2 . 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : M a n u f a c t u r i n g , W a r e h o u s i n g a n d O f f i c e S p a c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I n t e r s t a t e R i g h t - o f - W a y a n d C o m m e r c i a l , Z o n e d h C 3 I I S o u t h — M u l t i f a m i l y a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , C o m m e r c i a l a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d I I C 3 I I a n d 0 I 2 I I W e s t — C o m m e r c i a l , Z o n e d " R - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s f o r a s i t e t h a t i s o c c u p i e d b y t h e M u n s e y P r o d u c t s f a c i l i t y w h i c h h a s b o t h i n d u s t r i a l a n d o f f i c e u s e s w h i c h d o n o t c o n f o r m t o t h e e x i s t i n g z o n i n g . T h e o p e r a t i o n w a s i n p l a c e b e f o r e t h e p r o p e r t y w a s a n n e x e d i n t o t h e C i t y . T h e s i t e i s p a r t o f t h e I - 3 0 f r o n t a g e i n s o u t h w e s t L i t t l e R o c k t h a t h a s a n u m b e r o f n o n c o n f o r m i n g u s e s t o t h e w e s t a n d a s t r i p o f " C - 3 " a n d s o m e " I - 2 " z o n i n g t o t h e e a s t . T h e p r e s e n t u s e w i l l c o n t i n u e . 2 . T h e s i t e i s f l a t a n d h e a v i l y d e v e l o p e d w i t h b u i l d i n g s a n d p a v e d a r e a s . O n t h e w e s t b o u n d a r y i s M a n n B r a n c h , a d r a i n a g e w a y f o r t h e a r e a . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 7 — C o n t i n u e d 3 . T h e M a s t e r S t r e e t P l a n c l a s s i f i e s B a s e l i n e R o a d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a n 8 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d . 4 . N o a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d b y t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e r e q u e s t . 6 . T h e s i t e i n q u e s t i o n w a s p a r t o f a l a r g e a r e a t h a t w a s a n n e x e d i n 1 9 7 9 a n d b r o u g h t i n t o t h e C i t y a s " R - 2 . " T h e p r o p e r t y i s o n e o f t h e f e w r e m a i n i n g p a r c e l s w i t h I - 3 0 f r o n t a g e t h a t h a s n o t b e e n r e c l a s s i f i e d t o e i t h e r c o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l z o n e . T h e u s e h a s b e e n i n e x i s t e n c e f o r a n u m b e r o f y e a r s . 7 . T h e s t a f f v i e w s t h i s r e q u e s t a s b e i n g c o m p a t i b l e w i t h t h e l o n g - t e r m p l a n s f o r t h e a r e a . T h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n r e c o g n i z e s a s t r i p d e v e l o p m e n t d i s t r i c t w i t h a m i x o f u s e s f o r t h i s l o c a t i o n a n d t h i s t y p e o f u s e i s a p p r o p r i a t e f o r t h e i d e n t i f i e d d i s t r i c t . 8 . T h e s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e q u e s t a n d t h a t n o a c t i o n b e t a k e n b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s u n t i l t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a s a n o p p o r t u n i t y t o r e v i e w t h e s i t e p l a n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e o w n e r w a s n o t p r e s e n t , b u t t h e a p p l i c a n t , J a m e s H . P e n i c k , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e a p p l i c a t i o n a t l e n g t h . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d s u b j e c t t o a s i t e p l a n r e v i e w b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h a t n o a c t i o n b e t a k e n b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s u n t i l t h e C o m m i s s i o n h a s c o m p l e t e d i t s r e v i e w . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . N O T E : T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w e d a n d a c c e p t e d t h e r e q u i r e d n o t i c e s , a s m a i l e d . T h e C o m m i s s i o n r e q u e s t e d t h a t t h e n o t i c e s f o r t h e s i t e p l a n r e v i e w b e m a i l e d a s s t a t e d i n t h e B y l a w s . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o f o l l o w t h e n o t i f i c a t i o n p r o c e d u r e f o r t h e s i t e p l a n r e v i e w . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 8 — Z - 4 1 1 1 O w n e r : P a t S a l m o n A p p l i c a n t : P a t B r a s k o L o c a t i o n : 3 0 0 B l o c k o f P e p p e r S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " S i n g l e F a m i l y t o " I - 2 " L i g h t I n d u s t r i a l P u r p o s e : T w i n C i t y P i c k u p S e r v i c e S i z e : 1 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d C o m m e r c i a l , Z o n e d " C - 3 " a n d " I - 2 " S o u t h — V a c a n t , Z o n e d " I - 2 " E a s t — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 4 " W e s t — V a c a n t a n d I n d u s t r i a l , Z o n e d " I - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h i s r e q u e s t i s l o c a t e d i n e a s t L i t t l e R o c k i n a n a r e a o f r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . T h e a r e a , w e s t o f B o n d S t r e e t , h a s b e e n d e v e l o p i n g a s a n i n d u s t r i a l p o c k e t a n d w h a t r e s i d e n t i a l u s e s r e m a i n h a v e b e e n h e a v i l y i m p a c t e d b y t h e i n d u s t r i a l u s e s . A m a j o r i t y o f t h e t r a c t s h a v e b e e n z o n e d f o r i n d u s t r i a l u s e a n d a s i m i l a r r e c l a s s i f i c a t i o n i s a p p r o p r i a t e f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . 2 . T h e s i t e i s f l a t a n d v a c a n t . 3 . T h e r e a r e n o r i g h t - o f - w a y o r M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 4 . N o a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i n v o l v e d w i t h t h e r e q u e s t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 8 — C o n t i n u e d 6 . T h e r e h a s b e e n n o n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n e x p r e s s e d a t t h i s t i m e . T h e s i t e h a s b e e n v a c a n t f o r a n u m b e r o f y e a r s . 7 . T h e s t a f f r e c o g n i z e s l o n g - t e r m i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t f o r t h e a r e a w i t h B o n d S t r e e t b e i n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y , n o r t h o f E a s t 6 t h S t r e e t . A n y p l a n n i n g t h a t h a s b e e n d o n e f o r t h i s p a r t o f L i t t l e R o c k , t h r o u g h v a r i o u s f e d e r a l p r o g r a m s , h a s a l w a y s i n d i c a t e d a n i n d u s t r i a l d i s t r i c t w e s t o f B o n d S t r e e t . 8 . S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t , a l s o D e b b i e N y e , a t t o r n e y f o r T w i n C i t y P i c k u p S e r v i c e , w a s p r e s e n t a n d d e s c r i b e d t o t h e C o m m i s s i o n t h e p r o p o s e d p l a n s f o r t h e p r o p e r t y . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s p r e s e n t , b u t t h e i r n a m e s w e r e n o t o f f e r e d f o r t h e r e c o r d . T h e C o m m i s s i o n h e l d a l e n g t h y d i s c u s s i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 1 n o a n d 0 a b s e n t . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 9 — Z - 4 1 1 2 O w n e r : R . E . J o n e s A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : W a k e f i e l d D r i v e a t W e s t 6 5 t h S t r e e t S o u t h o f t h e I n t e r s e c t i o n R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l t o " I - 2 " L i g h t I n d u s t r i a l P u r p o s e : M o t o r c y c l e D e a l e r s h i p S i z e : 2 2 , 5 0 0 s q u a r e f e e t E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , Z o n e d " I - 2 " S o u t h — S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 2 " E a s t — C o m m e r c i a l , Z o n e d " C - 3 " W e s t — C o m m e r c i a l , Z o n e d " C - 3 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e s i t e i s l o c a t e d i n a s t r i p o f m i x e d i n d u s t r i a l a n d c o m m e r c i a l u s e s w i t h a s i g n i f i c a n t r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t o t h e s o u t h . T h e p r o p e r t y c a n b e d e v e l o p e d f o r s o m e k i n d o f n o n r e s i d e n t i a l u s e , s u c h a s t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l s t r i p a c r o s s W a k e f i e l d D r i v e a n d n o t i n d u s t r i a l . A n y p r o p o s e d u s e o f t h e p r o p e r t y s h o u l d h a v e m i n i m a l i m p a c t s o n t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d a n i n d u s t r i a l c l a s s i f i c a t i o n c o u l d s e v e r e l y e f f e c t t h e a d j o i n i n g s u b d i v i s i o n t o t h e s o u t h . 2 . T h e s i t e i s v a c a n t , f l a t a n d d o e s n o t h a v e a n y u n i q u e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s . T h e s i t e h a d b e e n h e a v i l y w o o d e d u n t i l r e c e n t l y . 3 . T h e r e a r e n o r i g h t - o f - w a y o r M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . 4 . N o a d v e r s e c o m m e n t s h a v e b e e n r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a t t h i s t i m e . ' I O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 9 — C o n t i n u e d 5 . T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . W i t h t h e p r e v i o u s " I - 2 " z o n i n g t o t h e n o r t h , t h e r e w a s n o o p p o s i t i o n f r o m t h e n e i g h b o r h o o d , b u t w i t h t h i s r e q u e s t t h e r e a p p e a r s t o b e s i g n i f i c a n t o p p o s i t i o n f r o m t h e a d j o i n i n g s u b d i v i s i o n . A p e t i t i o n h a s b e e n c i r c u l a t e d t h r o u g h o u t t h e n e i g h b o r h o o d e x p r e s s i n g t h i s o p p o s i t i o n . T h e " C - 3 " z o n i n g h a s b e e n i n p l a c e s i n c e a n n e x a t i o n , a p p r o x i m a t e l y 2 0 y e a r s a g o . 7 . T h e s t a f f v i e w s t h i s a s a n i n a p p r o p r i a t e z o n i n g f o r t h e s i t e b e c a u s e o f t h e s t a b l e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t o t h e s o u t h . T h e S u b u r b a n D e v e l o p m e n t P l a n r e c o m m e n d s t h a t i n d u s t r i a l u s e s b e k e p t o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t 6 5 t h S t r e e t , w e s t o f P a t t e r s o n R o a d . T h e r e i s v e r y l i t t l e p h y s i c a l b r e a k b e t w e e n t h e s i t e a n d t h e r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n s o a n i n d u s t r i a l z o n i n g c o u l d h e a v i l y i m p a c t t h e n e i g h b o r h o o d . 8 . T h e s t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " I - 2 " r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d r e p r e s e n t e d b y G u s A l l e n , a t t o r n e y , w h o o f f e r e d c o m m e n t s i n s u p p o r t o f t h e a p p l i c a t i o n . T h e r e w e r e 1 1 o b j e c t o r s . N r . L a r r y H o w s e r a n d M r s . L i l l i a n W h i t a k e r s p o k e f o r t h e r e s i d e n t s o f t h e W a k e f i e l d S u b d i v i s i o n w h o w e r e s t r o n g l y o p p o s e d t o t h e r e q u e s t . A p e t i t i o n w i t h 1 9 2 s i g n a t u r e s o b j e c t i n g t o t h e a p p l i c a t i o n w a s p r e s e n t e d t o t h e C o m m i s s i o n . A n n J o h n s t o n , N o r m a n K r a u s e , R a y N o t t n i l e r a n d L a r r y J o h n s t o n a l s o s p o k e a g a i n s t t h e r e z o n i n g . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e a p p l i c a t i o n a t l e n g t h a n d a m e n d e d t h e r e q u e s t . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s a m e n d e d t o r e z o n e o n l y t h e n o r t h 6 0 f e e t o f L o t 2 , N a r v i n B a s s I n d u s t r i a l A c r e s N o . 2 t o " I - 2 . " T h e m o t i o n f a i l e d f o r l a c k o f a n a f f i r m a t i v e v o t e . T h e v o t e : 0 a y e s , 1 1 n o e s a n d 0 a b s e n t . T h e a p p l i c a t i o n w a s d e n i e d . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 1 0 — E a s t R i v e r I s l a n d L a n d U s e P l a n a n d " R - 2 " Z o n i n g — Z - 4 1 1 6 T h e E a s t R i v e r I s l a n d L a n d U s e P l a n c o v e r s a n a r e a w h i c h w a s a p p r o v e d b y t h e v o t e r s f o r a n n e x a t i o n i n N o v e m b e r , b u t i s p r e s e n t l y i n l i t i g a t i o n . I t c o u l d b e a s l o n g a s a y e a r b e f o r e t h e s u i t i s r e s o l v e d . T h e C i t y d o e s h a v e z o n i n g j u r i s d i c t i o n i n t h i s a r e a t h r o u g h t h e t w o - m i l e , f i v e - m i l e r i v e r z o n i n g l a w . I n o r d e r t o p r o p e r l y r e g u l a t e t h i s a r e a , a l a n d u s e p l a n w a s d e v e l o p e d t o g u i d e f u t u r e z o n i n g a c t i v i t i e s . T h e r e q u e s t f o r t h e p l a n a n d e x e r c i s i n g z o n i n g j u r i s d i c t i o n o r i g i n a t e d w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e E a s t R i v e r I s l a n d L a n d U s e P l a n a s p r o p o s e d a n d t h e r e z o n i n g f r o m u n c l a s s i f i e d t o n R 2 n P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : J i m L a w s o n d i s c u s s e d t h e E a s t R i v e r I s l a n d L a n d U s e P l a n . H e e x p l a i n e d t h a t t h i s w a s a n i s l a n d w h i c h i s i n l i t i g a t i o n o v e r a n n e x a t i o n . H e f u r t h e r e x p l a i n e d t h a t a r o c k l o a d i n g f a c i l i t y w a s b e i n g p r o p o s e d a t F o u r c h e D a m P i k e t h a t p r o m p t e d t h e l a n d u s e p l a n . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e p l a n a n d t h e p r o p o s e d r e z o n i n g t o " R - 2 . " A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n v o t e d l l a y e s a n d 0 n o e s t o d e f e r t h e r e z o n i n g a n d t h e P l a n t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 3 , m e e t i n g t o g i v e t h e P l a n s C o m m i t t e e a c h a n c e t o r e v i e w t h e i s s u e . O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 I t e m N o . 1 1 — Z - 4 0 9 6 L o c a t i o n : 1 6 0 2 A b i g a i l R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l t o " R - 3 " S i n g l e F a m i l y T h i s p r o p e r t y h a s h a d n u m e r o u s z o n i n g v i o l a t i o n s s t e m m i n g f r o m p a r k i n g c a r s i n t h e r i g h t - o f - w a y a n d i m p e d i n g t r a f f i c f l o w . A n a u t o g a r a g e h a s o p e r a t e d a t t h i s l o c a t i o n f o r m a n y y e a r s . T h e r e s i d e n t s o f t h e a r e a p e t i t i o n e d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o d o w n z o n e t h e p r o p e r t y t o " R - 3 . " T h i s a c t i o n w a s t a k e n o n O c t o b e r 4 , 1 9 8 3 . T h e C i t y A t t o r n e y h a s s i n c e i n f o r m e d u s t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s s h o u l d n o t h a v e r e z o n e d t h e p r o p e r t y w i t h o u t P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w . H e s u g g e s t e d t h a t t h e p r o p e r t y b e s e n t t o t h e C o m m i s s i o n . T h e s t a f f r e c o m m e n d s t h e d o w n z o n i n g f r o m " C - 3 " t o " R - 3 . " W e d o n o t f e e l t h a t f u r t h e r P l a n n i n g C o m m i s s i o n a c t i o n i s n e c e s s a r y , b u t w a n t e d t o f u l f i l l t h e w i s h e s o f t h e C i t y A t t o r n e y . D o w n z o n i n g i s c o n s i s t e n t w i t h t h e O a k F o r e s t N e i g h b o r h o o d P l a n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : J i m L a w s o n e x p l a i n e d t h e v a r i o u s i s s u e s i n v o l v e d i n t h e d o w n z o n i n g . H e s t a t e d t h a t a P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w o f t h e r e z o n i n g a c t i o n w o u l d c l a r i f y t h e i s s u e . S e v e r a l o f t h e c o m m i s s i o n e r s e x p r e s s e d c o n c e r n o v e r a d o w n z o n i n g a c t i o n w i t h o u t t h e p r o p e r t y o w n e r i n i t i a t i n g t h e p r o c e s s . J i m e x p l a i n e d t h a t a l e t t e r i s o n f i l e s t a t i n g t h a t t h e o w n e r d o e s n o t o b j e c t t o t h e r e z o n i n g a c t i o n . A f t e r f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n v o t e d 1 1 a y e s a n d 0 n o e s t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " R - 3 " r e z o n i n g . C ) D c ~ 0 M H Q „ o c n ~ ~ 0 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 0 w o w z P v R ~ ~ ~ 0 ~ ~ 0 0 ~ ~ ~ 0 M Q Q s ; O e ~ ~ u e & o m u u o r a . ~ . ~ e e f g ~ C Q Z M Z 0 h 0 ~ C Q h 8 8 C I a f O c t o b e r 2 5 , 1 9 8 3 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g a d j o u r n e d a t 3 : 3 0 p . m . A T T E S T : / S e c r e t a r y C h i r m a n