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pc_11 28 1989subf L I T T L E R O C K P L A N N I N G H E A R I N G N O V E M B E R 2 8 , 1 9 8 9 2 : 0 5 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g t e n i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 M i n u t e s . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r R i d d i c k , I I I S t e v e n L e e k J o h n M c D a n i e l M a r t h a M i l l e r J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h C o n n i e W h i t f i e l d M e m b e r a b s e n t : R o s e C o l l i n s C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G i t e m N o . 1 O w n e r : V a r i o u s A p p l i c a n t : C i t y o f L i t t l e R o c k L o c a t i o n : W e s t o f t h e C i t y L i m i t s a n d n o r t h o f D e n n y R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m u n c l a s s i f i e d t o " R - 2 " P u r p o s e : I n i t i a t e l a n d u s e r e g u l a t i o n o f e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a S i z e : A p p r o x i m a t e l y 1 1 s q u a r e m i l e s E x i s t i n g U s e : V a r i o u s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — A r k a n s a s R i v e r , u n c l a s s i f i e d S o u t h — V a r i o u s , u n c l a s s i f i e d E a s t — V a r i o u s , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a r i o u s , u n c l a s s i f i e d P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a p p r o x i m a t e l y 1 1 s q u a r e m i l e s n o r t h o f D e n n y R o a d a n d w e s t o f t h e C i t y l i m i t s f r o m u n c l a s s i f i e d t o " R - 2 " , i n i t i a t i n g l a n d u s e r e g u l a t i o n s o f t h e a r e a b y t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . T h e a r e a i s l o c a t e d w e s t o f t h e C i t y l i m i t s , s o u t h o f N a t u r a l S t e p s , e a s t o f F e r n d a l e C u t o f f R o a d , a n d n o r t h o f D e n n y / K a n i s . P r e d o m i n a t e u s e i n t h e a r e a i s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l a n d l a r g e l y v a c a n t p a r c e l s . T h e r e h a v e p r e v i o u s l y b e e n s o m e z o n i n g c a s e s w i t h i n t h i s a r e a l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f C h e n a l P a r k w a y a n d H i g h w a y 1 0 , a n d n o r t h o f S h i n a l l M o u n t a i n o n t h e p r o p o s e d C h e n a i P a r k w a y . T h e a r e a a l o n g t h e r i v e r , i n c l u d i n g m u c h o f P i n n a c l e S t a t e P a r k , h a s b e e n z o n e d " R - 2 " u s i n g t h e r i v e r z o n i n g l e g i s l a t i o n i n t h e l a t e 1 9 7 0 ' s . T h e b a l a n c e o f t h e a r e a i s u n c l a s s i f i e d a t t h i s t i m e b e c a u s e o f i t s b e i n g o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . 1 t N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) T h e m o s t r e c e n t z o n i n g a c t i v i t y i n t h e a r e a i n v o l v e d z o n i n g a t t h e p r o p o s e d n o d e s s h o w n o n t h e C i t y L a n d U s e P l a n s . T h e z o n i n g r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n w o u l d f i l l i n t h e r e m a i n i n g a r e a c o n n e c t i n g t h e n o d e s t o t h e C i t y . T h i s a p p l i c a t i o n w i l l c o m p l e t e t h e e x t r a t e r r i t o r i a l z o n i n g p r o c e s s f o r " A r e a 1 " b e g u n w i t h t h e I n t e n t t o Z o n e R e s o l u t i o n . 2 . T h e a r e a i s o c c u p i e d b y v a r i o u s u s e s , b u t i s p r e d o m i n a n t l y v a c a n t / a g r i c u l t u r a l o r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . 3 . T h i s z o n i n g a p p l i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n w h i c h w a s a d o p t e d f o r t h e s o l e p u r p o s e o f g u i d i n g t h e z o n i n g o f t h i s a r e a . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " R - 2 " r e z o n i n g o f t h i s p r o p e r t y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : { S e p t e m b e r 5 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e C i t y P l a n n i n g s t a f f r e v i e w e d t h e h i s t o r y o f t h e z o n i n g t o d a t e ( o f t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n ) w h i c h i s p r e s e n t e d t o d a y i n m a p f o r m , h a v i n g b e e n a p p r o v e d b y t h e B o a r d a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . S t a f f p r o p o s e s t o z o n e t h e a r e a s i n c o n f o r m i t y w i t h t h e p l a n ; t h a t i s , a l l a r e a s c u r r e n t l y n o t z o n e d w i l l b e z o n e d " R - 2 " w i t h t h o s e a r e a s s h o w n o n t h e p l a n f o r u s e s o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l b e i n g z o n e d t o t h o s e z o n i n g c a t e g o r i e s i f t h e p r o p e r t y o w n e r p r o v i d e s a l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y . M r . L a w s o n w e n t o v e r t h e m a p a n d s h o w e d t h a t l a r g e p o r t i o n s o f t h e A r e a 4 1 , n o r t h w e s t o f t h e e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a , h a d a l r e a d y b e e n z o n e d . T h e n h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s t a f f h a d m e t w i t h p r o p e r t y o w n e r s t h e p r e v i o u s w e e k a t a c h u r c h a t H i g h w a y 3 0 0 / H i g h w a y 1 0 t o e x p l a i n t h e p l a n a n d z o n i n g t o t h e a r e a ' s r e s i d e n t s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t , a t t h e m e e t i n g , a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n w a s p r e s e n t e d t o s t a f f a b o u t t h e a r e a o f H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 . A s a r e s u l t , a n a m e n d m e n t t o a l l o w a o n e - a c r e c o m m e r c i a l s i t e w a s b e i n g p r o p o s e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t t h i s t i m e . O r i g i n a l l y , s t a f f h a d b e e n c o n c e r n e d t h a t b y p u t t i n g c o m m e r c i a l a t H i g h w a y 1 0 a n d 3 0 0 , i t w o u l d e n c o u r a g e s t r i p d e v e l o p m e n t t o t h e n o d e a t C h e n a l P a r k w a y a n d H i g h w a y 1 0 . H o w e v e r , s i n c e t h e a r e a o n 2 f N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) e i t h e r s i d e o f t h e o n e - a c r e c o m m e r c i a l p r o p e r t y i s c u r r e n t l y u s e d f o r a n o f f i c e o r p u b l i c u s e a n d h a s d e e d r e s t r i c t i o n s r e q u i r i n g t h a t u s e , a n d s i n c e a c r o s s t h e s t r e e t o n t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e i n t e r s e c t i o n i s t h e Y M C A D a y C a m p w i t h t h e n o r t h e a s t c o r n e r a l a r g e M e t h o d i s t c h u r c h , s t a f f d o e s n o t f e e l t h a t s t r i p z o n i n g i s a n e c e s s a r y r e s u l t i f w e r e c o g n i z e t h e o n e - a c r e c o m m e r c i a l u s e . M r . L a w s o n w e n t o n t o s a y t h a t s t a f f h a s r e c e i v e d t h e p r o p e r t y s u r v e y s f o r t h r e e p a r c e l s w h i c h s t a f f w o u l d r e c o m m e n d z o n i n g " C - 1 " ; t w o a t H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e L a n e , a n d o n e a t H i g h w a y 1 0 a n d H i g h w a y 3 0 0 . F o l l o w i n g t h i s , t h e r e w a s a g e n e r a l d i s c u s s i o n a m o n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e m b e r s a n d M r . L a w s o n a s t o t h e o w n e r s h i p p a t t e r n , p a r c e l s i z e s a n d g e n e r a l h i s t o r y o f t h e p r o p e r t y o n t h e s o u t h s i d e o f H i g h w a y 1 0 a t H i g h w a y 3 0 0 w i t h t h e C o m m i s s i o n e x p r e s s i n g s o m e c o n c e r n a b o u t t h e f u t u r e d e v e l o p m e n t o f p a r c e l s b e t w e e n t h e n o d e a n d t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l z o n i n g a r e a a t H i g h w a y 3 0 0 . K e n n e t h M o r e l a n d , p r o p e r t y o w n e r a t H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 , p r e s e n t e d a l e t t e r t o t h e C o m m i s s i o n e x p r e s s i n g h i s d e s i r e t o h a v e h i s p r o p e r t y z o n e d " C - 3 " . M r . M o r e l a n d s a i d h e w a s p l e a s e d t h a t s t a f f w o u l d r e c o m m e n d " C - 1 " a n d t h a t w o u l d b e o k a y . M r . M o r e l a n d t h e n p r o c e e d e d t o g o o v e r t h e h i s t o r y o f t h e p r o p e r t y , c o m m e n c i n g w i t h t h e l a t e 1 9 4 0 ' s , a n d t o g o i n t o a d e t a i l e d d e s c r i p t i o n o f t h e o w n e r s h i p , h i s t o r y a n d u s e s o f t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s . N e x t , B e t t y S a u g e y c a m e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . M r s . S a u g e y , w h o o w n s p r o p e r t y a t s e v e r a l l o c a t i o n s i n t h e n o r t h w e s t a r e a , t h a n k e d t h e P l a n n i n g S t a f f f o r r e c o m m e n d i n g t h a t s o m e a r e a s i n t h e n o r t h w e s t a r e a b e z o n e d c o m m e r c i a l t o b e g i n w i t h . S h e s a i d s h e a p p r e c i a t e d t h a t t h e C i t y w o u l d r e c o g n i z e s o m e o f t h e e x i s t i n g u s e s s i n c e t r y i n g t o r e z o n e a n y t h i n g i s v e r y t i m e c o n s u m i n g a n d c o s t l y t o s m a l l p r o p e r t y o w n e r s . N e x t t o s p e a k t o t h e C o m m i s s i o n w a s R u t h P r e s l e y . M r s . P r e s l e y s a i d t h a t s h e o w n e d p r o p e r t y a n d r e p r e s e n t e d o t h e r p r o p e r t i e s a l o n g H i g h w a y 1 0 . S h e a s k e d t h a t b u s i n e s s e s a l o n g H i g h w ' a y 1 0 g e t t h e z o n i n g t h a t w o u l d a l l o w t h e m t o c o n t i n u e , i . e . , t h a t a l l n o n r e s i d e n t i a l p r o p e r t y b e z o n e d w i t h s o m e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g d i s t r i c t . M r s . P r e s l e y w e n t o n t o s t a t e t h a t , a t a m i n i m u m , e a c h p r o p e r t y o w n e r s h o u l d 3 / N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) b e n o t i f i e d t h a t h i s / h e r p r o p e r t y w a s b e c o m i n g n o n c o n f o r m i n g a n d e x a c t l y w h a t t h a t m e a n t . S h e s t a t e d t h a t s h e h a d v i s i t e d a c o u p l e o f p r o p e r t y o w n e r s t h e d a y o f t h e m e e t i n g , a n d t h a t t h e y d i d n o t u n d e r s t a n d w h a t n o n c o n f o r m i n g w o u l d m e a n . J i m L a w s o n s t a t e d t h a t t h e C i t y ' s p l a n i s b a s e d o n a n o d e p r i n c i p a l w i t h c o m m e r c i a l b u s i n e s s e s b e i n g c o n c e n t r a t e d a t m a j o r i n t e r s e c t i o n s . H e s a i d t h a t s o m e o f t h e b u s i n e s s e s c u r r e n t l y i n e x i s t e n c e a r e i n t h e m i d d l e o f s i n g l e f a m i l y a r e a s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t a t t h e m e e t i n g l a s t w e e k s t a f f h a d r e q u e s t e d t h a t s o m e e v i d e n c e o f a l l o f t h e n o n c o n f o r m i n g u s e s b e g i v e n t o t h e C i t y s o t h a t t h e C i t y w o u l d k n o w t h a t t h e s e w e r e n o n c o n f o r m i n g ( e x i s t i n g u s e s ) a n d c o u l d g r a n t n o n c o n f o r m i n g s t a t u s . M r . L a w s o n w e n t o n t o s a y t h a t h e w o u l d b e h a p p y t o w r i t e a l e t t e r i n f o r m i n g a l l p r o p e r t y o w n e r s o f t h e i r n o n c o n f o r m i n g u s e a n d h a v e t h i s l e t t e r d i s t r i b u t e d . L a r r y M a h a r s a i d t h a t h e h a s c o m m e r c i a l p r o p e r t y o n H i g h w a y 3 0 0 n o r t h o f t h e n e w C h e n a l r o a d w h i c h w a s n o t b e i n g r e c o g n i z e d b y t h e p l a n a s c o m m e r c i a l p r o p e r t y , a n d t h a t h e d i d h a v e s o m e p r o b l e m s w i t h h i s p r o p e r t y b e c o m i n g a n o n c o n f o r m i n g u s e . H e s a i d t h a t t h i s w o u l d b e a h a r d s h i p o n h i m s i n c e h e w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d t h e b u s i n e s s s p a c e t h a t h e r e n t s o u t . F u r t h e r , M r . M a h a r s t a t e d t h a t b u s i n e s s e s w h i c h u s e h i s f a c i l i t y w e r e s m a l l a n d m a n y s m a l l b u s i n e s s e s t e n d t o g o o u t o f b u s i n e s s . H e w a s c o n c e r n e d t h a t h e w o u l d h a v e p r o b l e m s r e - l e a s i n g h i s p r o p e r t y a n d m e e t i n g t h e n o n c o n f o r m i n g r e q u i r e m e n t s o f n o t g o i n g t o a h i g h e r u s e . B a r t M o r e l a n d s p o k e t o t h e C o m m i s s i o n s a y i n g t h a t h e w a s n o t s p e a k i n g a s a p r o p e r t y o w n e r s i n c e h i s p r o p e r t y w a s o u t s i d e t h e a r e a , b u t a s a J P r e p r e s e n t a t i v e o f t h e a r e a . M r . M o r e l a n d s t a t e d t h a t t h e f i r s t t i m e h e h a d c o m e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n s e v e r a l m o n t h s a g o , h e h a d e x p r e s s e d c o n c e r n s a b o u t h o w t h e r e s i d e n t i a l a r e a s w o u l d b e t r e a t e d . H e s t a t e d t h a t t h e y f e l t c o m f o r t a b l e w i t h t h e w a y t h e C i t y w a s z o n i n g t h e r e s i d e n t i a l a r e a s , a n d t h a t t h i s h a d b e e n p r o p e r l y f i x e d . H e s a i d t h a t h e f e l t t h a t t h e C i t y h a d t r e a t e d t h e a r e a f a i r l y , b u t t h a t t h e C i t y s h o u l d t r y t o t r e a t c o m m e r c i a l a r e a s a s f a i r l y a s t h e r e s i d e n t i a l a r e a s . 4 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d j R u t h B e l l , L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s t a t e d t h a t t o t h i s p o i n t s h e r e a l l y h a d n o o p i n i o n o n e w a y o r t h e o t h e r o n t h e z o n i n g . H o w e v e r , s h e h a d s e v e r a l q u e s t i o n s w h i c h s h e f e l t n e e d e d t o b e a n s w e r e d . T h e f i r s t w a s : " I f t h e a r e a w a s z o n e d a n d t h e n t h e o v e r l a y p r i n c i p a l w a s a p p r o v e d a t s o m e l a t e r d a t e , w h a t w o u l d h a p p e n ~ W o u l d t h e o v e r l a y m a k e t h e e x i s t i n g a r e a s b e c o m e n o n c o n f o r m i n g d u e t o t h e l o t s i z e , o r t h e s i t e s u n u s a b l e ' " M r . L a w s o n , i n a n s w e r t o t h i s q u e s t i o n , s t a t e d t h a t t h e o v e r l a y w o u l d h a v e n o e f f e c t o n e x i s t i n g s t r u c t u r e s . T h e o n l y e f f e c t w o u l d b e i f o n e o f t h e n o n c o n f o r m i n g , o r e x i s t i n g s t r u c t u r e s , w a s d e m o l i s h e d , i n w h i c h c a s e a n y t h i n g w h i c h r e p l a c e d s a i d s t r u c t u r e w o u l d h a v e t o m e e t t h e n e w r e q u i r e m e n t s . T h e s e c o n d q u e s t i o n M r s . B e l l h a d w a s a b o u t h a v i n g n e w s t a n d a r d s o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s , a n d t h e n c o m i n g a l o n g t h e s t r e e t t o t h i s e x i s t i n g , o r o l d e r , b u s i n e s s w h i c h w o u l d n o t h a v e t o c o n f o r m t o t h e s t a n d a r d s , a n d w h a t e f f e c t t h a t w o u l d h a v e t o t h e o v e r a l l v i s u a l i m p a c t a l o n g t h e r o a d . I n r e s p o n s e t o t h i s q u e s t i o n , M r . R i d d i c k s t a t e d t h a t i n e i t h e r c a s e , w h e t h e r o r n o t t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g o r e x i s t i n g b u s i n e s s z o n e d , t h e r e w o u l d b e t h i s p r o b l e m , n o t o n l y o n H i g h w a y 1 0 , b u t a n y p l a c e w h e r e o v e r l a y z o n i n g , o r f o r t h a t m a t t e r , a n y r e g u l a t i o n s a r e p u t i n t o p l a c e s i n c e t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s w o u l d n o t h a v e t o c o n f o r m t o t h e n e w r e g u l a t i o n s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b e g a n t o d i s c u s s t h e p o s s i b i l i t y o f c h a n g i n g r e g u l a t i o n s o n e x p a n d i n g n o n c o n f o r m i n g u s e s , a n d t h e g e n e r a l d e s i r e o f t h e C o m m i s s i o n t h a t n o n c o n f o r m i n g u s e s b e a l l o w e d t o h a v e s o m e e x p a n s i o n c a p a b i l i t y e v e n t h o u g h a n a m e n d m e n t o r d i n a n c e h a d a l r e a d y b e e n s e n t b y t h e C o m m i s s i o n t o t h e B o a r d a n d t h e B o a r d h a d r e f u s e d t o c o n s i d e r s a i d o r d i n a n c e . A d d i t i o n a l q u e s t i o n s w e r e a s k e d a b o u t o v e r l a y z o n i n g a n d w h o w a s i n v o l v e d i n i t u p t o t h i s p o i n t . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t , t o t h i s p o i n t , t h e o v e r l a y z o n i n g h a d b e e n v e r y g e n e r a l a n d h a d n o t l o o k e d a t a n y o n e s p e c i f i c s t r e e t ; t h a t o n l y v a r i o u s i n t e r e s t g r o u p s h a v e b e e n i n v o l v e d t o t r y t o d e t e r m i n e w h e t h e r o r n o t t h e o v e r l a y c o n c e p t s h o u l d e v e n b e t r i e d a t a l l . M r . L a w s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t , a t s u c h t i m e a s s p e c i f i c r e g u l a t i o n s a r e d e s i g n e d f o r t h e o v e r l a y o n s a y H i g h w a y 1 0 , t h e p a r c e l s i z e s a n d o t h e r c h a r a c t e r i s t i c s a l o n g t h e r o a d w h e r e t h e o v e r l a y w o u l d b e i m p l e m e n t e d w o u l d b e l o o k e d a t a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s a l o n g t h a t r o a d w o u l d h a v e a n o p p o r t u n i t y t o m a k e c o m m e n t . 5 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n o n w h e t h e r o r n o t t o d e f e r t h e v o t e i n o r d e r t o a l l o w m o r e t i m e t o c o n t a c t c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g t o i n f o r m t h e m o f t h i s a n d t o i n f o r m t h e m t h a t t h e y c o u l d c o m e t o s p e a k b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . I t w a s s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y t h e a r e a s w h i c h s t a f f h a d a l r e a d y r e c o m m e n d e d b e z o n e d c o u l d b e z o n e d , a n d t h o s e a r e a s w h e r e n o n c o n f o r m i n g u s e s c o u l d b e n o t e d ( t h e y w o u l d b e d e a l t w i t h a t a l a t e r d a t e ) . S i n c e t h e r e w o u l d b e a m i n i m u m o f e i g h t s u c h s i t e s s c a t t e r e d t h r o u g h o u t t h e a r e a , i t w a s f e l t t h a t i t w o u l d b e p r e f e r a b l e t o h a v e a c l e a n , c o m p l e t e p a c k a g e b e f o r e s e n d i n g i t t o t h e B o a r d . T h e C o m m i s s i o n a s k e d t h e p r o p e r t y o w n e r s o f t h e t h r e e s i t e s w h e t h e r o r n o t t h e y w o u l d b e o p p o s e d t o a d e f e r r a l . I n r e s p o n s e t o t h i s , M r s . S a u g e y s t a t e d t h a t t h e r e w e r e a l o t o f s m a l l b u s i n e s s e s i n t h e a r e a t h a t w o u l d n o t m e e t t h e r e q u i r e m e n t s t h e C i t y u s e s t o d e t e r m i n e a p p r o p r i a t e n e s s f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . T h e y a r e n o t a t i n t e r s e c t i o n s ; t h e y m a y b e p a r t o f a h o u s e ; a n d t h e r e w a s n o w a y t h a t t h e C i t y w a s l i k e l y t o a c t u a l l y z o n e t h e s e a r e a s . H o w e v e r , s h e s t a t e d t h e r e s h o u l d b e w a y f o r t h e b u s i n e s s e s t o c o n t i n u e t o o p e r a t e a n d t o e x p a n d . S h e s t a t e d t h a t s h e h e r s e l f h a d s e v e r a l b u s i n e s s l o c a t i o n s i n t h e n o r t h w e s t a r e a t o b e z o n e d t o d a y w h i c h w e r e n o t s h o w n f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . S h e s t a t e d t h a t a l l a r e a s w h e r e t h e r e i s a n e x i s t i n g b u s i n e s s d e s e r v e d t o b e c o n s i d e r e d f o r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . M r s . S a u g e y w a s n o t o p p o s e d t o d e f e r r a l s i n c e i t w a s h e r u n d e r s t a n d i n g t h a t s t a f f , t h e C i t y B o a r d , a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , b y a p p r o v i n g t h e l a n d u s e p l a n , f e l t t h a t t h e l o c a t i o n o f h e r b u s i n e s s a t P i n n a c l e L a n e a n d H i g h w a y 3 0 0 w a s a n a p p r o p r i a t e s i t e . S h e w a s c o n f i d e n t t h a t n o t h i n g w o u l d h a p p e n i n t h e i n t e r v e n i n g w e e k s t o c h a n g e t h a t o p i n i o n . K e n n e t h M o r e l a n d , t h e o n l y o t h e r p r o p e r t y o w n e r p r e s e n t w h o w o u l d b e g r a n t e d z o n i n g o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l , s t a t e d t h a t h e w a s n o t o p p o s e d t o d e f e r r a l . T h e C o m m i s s i o n m o v e d t o h a v e a t w o - w e e k d e f e r r a l d u r i n g w h i c h t i m e s t a f f i s t o a t t e m p t t o n o t i f y a l l b u s i n e s s o w n e r s a n d p r o p e r t y o w n e r s o f n o n r e s i d e n t i a l u s e s ( c o m m e r c i a l ) w h i c h w o u l d b e c o m e n o n c o n f o r m i n g . I n a d d i t i o n , t h i s n o t i f i c a t i o n i s t o i n c l u d e i n f o r m a t i o n o n w h a t n o n c o n f o r m i n g m e a n s . A l s o , t h e r e i s t o b e a m e e t i n g o n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 t o d i s c u s s t h e z o n i n g o f t h e a r e a . T h i s m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 f o r , 0 a g a i n s t , 1 a b s e n t . 6 l N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g s t a f f s t a t e d t h a t s t a f f r e c o m m e n d e d t h r e e a r e a s b e z o n e d " C - 1 " w i t h t h e r e m a i n d e r t o b e z o n e d " R - 2 " . T h i s w a s i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t a r e a t o b e z o n e d " C - 1 " i s a n a m e n d m e n t t o t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n a t H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 o n t h e s o u t h s i d e o f t h e i n t e r s e c t i o n a s s h o w n i n G r a p h i c E - 1 . T h e r e m a i n i n g t w o p a r c e l s a r e l o c a t e d o n H i g h w a y 3 0 0 a t P i n n a c l e R o a d . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t h a s i n f o r m e d t h e C i t y t h a t n o a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w o u l d b e n e e d e d s i n c e r i g h t - o f - w a y h a s a l r e a d y b e e n a c q u i r e d , o r w i l l b e a c q u i r e d , b e f o r e f i n a l z o n i n g b y t h e C i t y . M r s . B e t t y S a u g e y o f S a u g e y A n t i q u e ' s s p o k e i n f a v o r o f t h e p r o p o s e d z o n i n g a n d s t a t e d s h e h a d n o t h i n g t o a d d o v e r w h a t s h e h a d s a i d t w o w e e k s b e f o r e . F o r t h o s e i n o p p o s i t i o n , t h e f i r s t t o s p e a k w a s B e v e r l e y A s h c r a f t . S h e a s k e d t o b e d e f e r r e d t o l a t e r . T h e s e c o n d t o s p e a k w a s J o a n n e R i c h a r d s o n M a c n a l e . S h e a s k e d t o p a s s a t t h i s t i m e . T h e n e x t t o s p e a k w a s R i c h a r d A l l e n , o w n e r o f S t o n e ' M a r k e t . H e s t a t e d t h a t h e r e q u e s t e d " C - 1 " z o n i n g a s o p p o s e d t o " R - 2 " , a n d t h a t h i s b u s i n e s s h a d b e e n a n e s t a b l i s h e d c o n c e r n f o r t w e n t y y e a r s . M r . A l l e n f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t h a d c o n s i d e r e d h i s p r o p e r t y a n d t h e p r o p e r t y i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a s c o m m e r c i a l w h e n d o i n g t h e a p p r a i s a l s a n d h a d s t a t e d t h a t c o m m e r c i a l w a s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s w a s o n e o f a g r o u p o f b u s i n e s s e s l o c a t e d w i t h i n a f e w b l o c k s o f o n e a n o t h e r a l o n g H i g h w a y 1 0 . N e x t t o s p e a k w a s T o n y C l a y , b u s i n e s s o w n e r o f a g a r a g e . H e s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s h a d b e e n g o i n g s i n c e 1 9 8 5 w h i l e t h e b u s i n e s s i n f r o n t o f h i s h a d b e e n i n e x i s t e n c e s o m e t w e n t y y e a r s . M r . C l a y s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s w a s l o c a t e d a l o n g B i z L a n e w h i c h i s a d j a c e n t t o P i n n a c l e V a l l e y P h a r m a c y , h i s b u s i n e s s b e i n g b e h i n d t h e p h a r m a c y w h i c h i s a c r o s s t h e s t r e e t f r o m S t o n e ' s M a r k e t . M r . C l a y s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s p r i m a r i l y d i d w o r k o n f o r e i g n m a d e c a r s . H e s t a t e d t h a t h e w a s o p p o s e d t o t h e z o n i n g d u e t o t h e p r o b l e m s i t w o u l d i n f l i c t o n h i s b u s i n e s s . 7 j N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) N e x t t o s p e a k w a s D o r o t h y L i n s l e y , o w n e r o f T u r t l e C r e e k P o t t e r y . M s . L i n s l e y s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s w a s l o c a t e d b e h i n d S t o n e ' s M a r k e t a n d h e r m a j o r c o n c e r n s w e r e : { 1 ) t h a t s h e w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d h e r b u s i n e s s ; a n d ( 2 ) t h a t i f s o m e t h i n g h a p p e n e d t o h e r b u s i n e s s , s h e w o u l d n o t b e a b l e t o r e c o n s t r u c t i t . S h e s t a t e d s h e h a d b e e n i n b u s i n e s s s i n c e 1 9 7 4 . S h e d i d s t a t e t h a t t h e r e w e r e n u m e r o u s r e s i d e n c e s n e a r h e r b u s i n e s s a n d t h a t s h e l i v e d i n a h o m e a d j a c e n t t o h e r b u s i n e s s . S h e w e n t o n t o s t a t e t h a t s h e f e l t i t w a s a v e r y n a r r o w m i n d e d i d e a t o l i m i t c o m m e r c i a l u s e s j u s t t o m a j o r i n t e r s e c t i o n s a n d z o n e a l l o t h e r a r e a s " R - 2 " . N e x t t o s p e a k w a s C o n n i e W r i g h t s p e a k i n g f o r J i m W r i g h t W e l d i n g . M r s . W r i g h t s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s h a d b e e n i n p l a c e f o r 1 9 y e a r s . S h e e x p e c t e d t o k e e p i t g r o w i n g a n d e x p a n d i n g , a n d s h e f e l t i t w a s a p p r o p r i a t e t o b e z o n e d c o m m e r c i a l , s t a t i n g t h a t s h e w i s h e d " C - 1 " . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s w a s l o c a t e d o n l y o n e b l o c k w e s t o f S t o n e ' s M a r k e t o n t h e s a m e s i d e o f H i g h w a y 1 0 . S h e d i d n o t e t h a t t h e r e w e r e r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s l o c a t e d b e h i n d h e r e s t a b l i s h m e n t w h i c h a l l k n e w t h a t s h e w a s a n e x i s t i n g b u s i n e s s b e f o r e m o v i n g i n . M r s . W r i g h t f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e l i v e d o n t h e p r o p e r t y a s w e l l c o n d u c t e d h e r b u s i n e s s t h e r e . T h e P l a n n i n g s t a f f r e s p o n d e d t h a t " C - 1 " w o u l d d o M r s . W r i g h t n o m o r e g o o d t h a n a n " R - 2 " . S i n c e s h e w o u l d s t i l l b e n o n c o n f o r m i n g , s h e w o u l d p r o b a b l y n e e d " C - 4 " z o n i n g . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h e n b r o u g h t u p t h a t i t w a s p r o b a b l y i n a p p r o p r i a t e t o g e t i n t o s p e c i f i c z o n i n g c a t e g o r i e s w h i c h e a c h p r o p e r t y w o u l d n e e d s i n c e t h e r e q u e s t w a s f o r " R - 2 " f o r t h e e n t i r e a r e a , a n d n o t r e z o n i n g n e e d s o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g D e p a r t m e n t w o u l d b e r e c o m m e n d i n g d e n i a l o f a l l t h e s e r e q u e s t s s i n c e t h e y w e r e a l l i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n . H o w e v e r , e a c h p r o p e r t y o w n e r h a d t h e r i g h t t o s p e a k a n d t h e C o m m i s s i o n s h o u l d h e a r t h e m . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s t a t e d t h a t s t a f f s h o u l d t r y t o f i n d a c r e a t i v e a l t e r n a t i v e t o a d d r e s s t h e p r o b l e m s a n d t h e s t a n d a r d r u n - o f - t h e - m i l l p r o c e d u r e s w h i c h t h e C i t y u s e d d i d n o t a p p e a r t o b e a p p r o p r i a t e f o r t h e s e l o c a t i o n s . 8 I N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G i t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i t m i g h t b e a p p r o p r i a t e t o h a v e a j o i n t m e e t i n g w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o d i s c u s s t h e c o n c e r n s o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , a n d t h a t t h i s a r e a w a s j u s t t h e f i r s t a r e a t o b e r e z o n e d s i n c e e x t r a t e r r i t o r i a l r e s o l u t i o n c a l l e d f o r z o n i n g a l l o f t h e a r e a s o u t h t o t h e S a l i n e C o u n t y l i n e . H e s t a t e d t h a t s i m i l a r p r o b l e m s w e r e l i k e l y t o b e u n c o v e r e d i n t h e a r e a t o t h e s o u t h . N e x t t o s p e a k i n o p p o s i t i o n w a s B o b T h o m a s o n o f F i r s t F i n a n c i a l A m e r i c a , w h i c h i s a c o m p u t e r b u s i n e s s . M r . T h o m a s o n s t a t e d t h a t h i s w a s p r i m a r i l y a n o f f i c e t y p e u s e a n d t h a t h i s b u s i n e s s w a s l o c a t e d i n a b u i l d i n g b e h i n d h i s r e s i d e n c e o n H i g h w a y 1 0 . H e s t a t e d t h a t t h e p u r p o s e o f h i s m o v i n g o u t s i d e t h e C i t y w a s s o t h a t h e c o u l d h a v e h i s h o m e a n d h i s b u s i n e s s o n t h e s a m e p r o p e r t y . M r . T h o m a s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e b l a n k e t z o n i n g o f t h e a r e a a s " R - 2 " w a s t o s a y t h a t h e c o u l d n o t g r o w o r e x p a n d , a n d t h a t i f h e b u r n e d d o w n , h e c o u l d n ' t r e b u i l d . I f t h e C i t y b l a n k e t z o n e d , h e c o u l d n o t d o a n y t h i n g w i t h t h e b a c k p o r t i o n o f h i s p r o p e r t y . M r . L a w s o n s t a t e d f o r t h e r e c o r d t h a t h e c o u l d n o t r e c a l l a n y n o n c o n f o r m i n g b u s i n e s s t h a t h a d b u r n e d d o w n a n d n o t b e e n a l l o w e d t o b e r e b u i l t , e v e n t h o u g h t h e O r d i n a n c e s t a t e s t h a t t h i s c a n n o t b e d o n e . I n t h e r e a l w o r l d , i t h a s a n d d o e s h a p p e n . M r . T h o m a s o n s a i d t h a t h e h a d t r i e d t o p u r c h a s e a b u i l d i n g n e a r F i n a n c i a l I I a n d t h a t t h e o w n e r c o u l d n o t s e l l i t t o h i m b e c a u s e i t w o u l d r e v e r t b a c k t o r e s i d e n t i a l u s e . S t a f f s a i d t h a t w a s n o t c o r r e c t , t h a t a n o n c o n f o r m i n g u s e w o u l d c o n t i n u e . M r . T h o m a s o n f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e i n f o r m a t i o n t h e C i t y w a s g i v i n g o u t t o t h e l o c a l c o m m e r c i a l p r o p e r t y o w n e r s s t a t e d t h a t i f i t b u r n e d m o r e t h a n 7 5 % t h a t t h e y c o u l d n o t b u i l d b a c k . N e x t t o s p e a k w a s R a y b u r n B u r r i s . M r . B u r r i s s t a t e d t h a t h e h a s a s e r v i c e s t a t i o n w h e r e h e c u r r e n t l y s e l l s u s e d c a r s . I t w a s o n t h e n o r t h s i d e o f H i g h w a y 1 0 w e s t o f S t o n e ' M a r k e t , o r o n t h e r i g h t s i d e a s y o u l e f t t o w n . H e s t a t e d t h a t t h e b u s i n e s s h a d b e e n i n p l a c e s i n c e 1 9 6 0 a n d t h a t h e w a s c o n c e r n e d a b o u t i t b e i n g z o n e d " R - 2 " s i n c e i t h a d b e e n u s e d a s a g a r a g e a n d t h e s a l e o f u s e d c a r s i n t h e l a s t f e w y e a r s . I n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n a s t o w h e t h e r o r n o t h e w a s c u r r e n t l y u s i n g h i s p r o p e r t y , h e s t a t e d t h a t h e w a s u s i n g i t a n d t h a t t h e u t i l i t i e s w e r e c o n n e c t e d b u t t h a t h e c o u l d n o t l e a s e i t b e c a u s e o f p r o b l e m s w i t h t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t w i d e n i n g a t t h i s t i m e . 9 I N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) N e x t t o s p e a k w a s D a v i d C o n s t i e n , p r o p e r t y m a n a g e r f o r T h o m a s J a m e s , o w n e r o f P i n n a c l e V a l l e y P h a r m a c y a n d L i q u o r . M r . C o n s t i e n s t a t e d t h a t h i s p r o p e r t y o w n e r h a d f o r m e r l y o w n e d t h e p h a r m a c y / l i q u o r s t o r e a n d a n a u t o s e r v i c e b u i l d i n g b e h i n d w h i c h T o n y C l a y n o w o w n e d . H e s t a t e d t h a t t h e r e w e r e c u r r e n t l y " C - 4 " t y p e u s e s i n o p e r a t i o n i n t h e a r e a . H e r e q u e s t e d t h a t e q u a l o p p o r t u n i t y b e g i v e n t o t h e c o m m e r c i a l p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 1 0 , w h o w e r e v e r y n u m e r o u s , a s h a d b e e n g i v e n t o a f e w p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 3 0 0 . H e s t a t e d t h a t t h e y a r e a l r e a d y h a v i n g a p r o b l e m w i t h t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t t a k i n g a l a r g e p e r c e n t a g e o f t h e p r o p e r t y i n t h e f r o n t w h i c h r e q u i r e s t h a t a n y e x p a n s i o n b e d o n e t o t h e r e a r . O n c e z o n i n g w a s i n p l a c e , t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d n o l o n g e r b e a b l e t o e x p a n d . M r . C o n s t i e n s t a t e d t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t i n t h e i r a p p r a i s a l s o f t h e p r o p e r t y h a d c a l l e d i t c o m m e r c i a l f o r e v a l u a t i o n p u r p o s e s , a n d h e s t a t e d t h a t i t w a s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e p r o p e r t y . H e s t a t e d t h a t a l l h e w a s d e s i r i n g w a s t h e s a m e , o r e q u a l o p p o r t u n i t y , a s t h o s e a r e a s t h a t w e r e b e i n g p r o p o s e d f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t n o r e z o n i n g o f a n y n o n - d e v e l o p e d l a n d w a s p a r t o f t h i s r e q u e s t , a n d t h a t t h e t h r e e t r a c t s o f " C - 1 " z o n i n g w e r e e x i s t i n g b u s i n e s s e s w h i c h h a d b e e n i n p l a c e f o r s o m e t i m e . C o m m i s s i o n e r R i d d i c k s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n a c t u a l l y d o e s n o t z o n e p r o p e r t y , b u t i s o n l y m a k i n g a r e c o m m e n d a t i o n o n z o n i n g t o t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . M r . A l l e n s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t i e s b e i n g z o n e d o n H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e h a v e b e e n i n p l a c e f o r a m u c h s h o r t e r p e r i o d o f t i m e ( t w o y e a r s i n o n e c a s e ) t h a n t h e c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s o n H i g h w a y 1 0 , w h e r e s o m e h a v e b e e n i n e x i s t e n c e a s r e a l e x i s t i n g c o m m e r c i a l b u s i n e s s f o r o v e r 2 5 y e a r s . M r s . A s h c r a f t w a s t h e n a s k e d i f s h e w i s h e d t o s p e a k . S h e s t a t e d t h a t s h e w a s r e p r e s e n t i n g a b l i n d a n d d r a p e r y c o m p a n y w h i c h h a d b e e n e s t a b l i s h e d t h r e e y e a r s a g o a n d w a s l o c a t e d a d j a c e n t t o t h e p h a r m a c y . H e r m a i n c o n c e r n w a s t h a t h e r b u s i n e s s w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d o r g r o w , a n d t h e y h a d m a d e a l a r g e i n v e s t m e n t w i t h t h e i d e a t h a t t h e y w o u l d b e a b l e t o g r o w i n t h e f u t u r e . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e d i d n o t k n o w w h a t z o n i n g c a t e g o r y w o u l d b e a p p r o p r i a t e , " C - 1 " , " C - 2 " , " C - 3 " o r " C - 4 " ; a n d , f o r t h a t m a t t e r , t h e r e w a s a l o t o f u n c e r t a i n t y a m o n g t h e p r o p e r t y o w n e r s a n d t h a t a l l s h o u l d k n o w w h a t w a s g o i n g o n . 1 0 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s s o m e g e n e r a l d i s c u s s i o n a b o u t z o n i n g o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s t o w h i c h M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e o r i g i n a l z o n i n g c a m e f r o m l e g i s l a t i o n i n t h e l a t e 1 9 7 0 ' s w h i c h a l l o w e d z o n i n g a l o n g n a v i g a b l e s t r e a m s w i t h a t h r e e - m i l e z o n i n g r e g u l a t i o n b e i n g i m p l e m e n t e d b y t h e l e g i s l a t u r e o n l y t w o y e a r s a g o . T o a q u e s t i o n a b o u t i f t h e C i t y h a d e v e r z o n e d w i t h o u t t h e p r o p e r t y o w n e r r e q u e s t i n g i t o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e r e w e r e t w o e x a m p l e s . O n e w a s t h e r i v e r z o n i n g a l o n g t h e A r k a n s a s R i v e r n o r t h a n d w e s t o f L i t t l e R o c k a n d , t h e s e c o n d , a n a r e a w h i c h i s c u r r e n t l y w i t h i n t h e C i t y e a s t o f L i t t l e R o c k . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t h e r e a l l y b e l i e v e d t h e i n t e n t o f t h e l e g i s l a t i o n w a s t o a l l o w p r o p e r t y o w n e r s o u t s i d e t h e C i t y t o z o n e t h e i r p r o p e r t y , b u t n o t t o g i v e t h e C i t y t h e r i g h t t o z o n e i t . H e s a i d h e r e a l l y h a d a p r o b l e m z o n i n g a n y p r o p e r t y o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . H o w e v e r , h e c o u l d s u p p o r t t h e t h r e e c o m m e r c i a l z o n i n g s s i n c e t h e p r o p e r t y o w n e r s r e q u e s t e d t h o s e . C o m m i s s i o n e r J e r i l y n N i c h o l s o n a s k e d i f t h e z o n i n g r e q u e s t s t o d a y w o u l d m a k e a d d i t i o n a l n o n c o n f o r m i n g u s e s , a n d s h e w a s t o l d i t w o u l d . S h e s t a t e d t h a t z o n i n g w a s a d o u b l e - e d g e d s w o r d , t h a t i t d i d p r o t e c t f r o m o b n o x i o u s u s e s b e i n g p u t i n n e x t d o o r . S h e a l s o d i d n o t w a n t t h e C i t y o r " C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n " p u t t i n g a b u s i n e s s o u t o f b u s i n e s s . S h e s t a t e d a g a i n t h a t t h e C i t y n e e d e d t o t r y t o c o m e u p w i t h s o m e c r e a t i v e i d e a s t o t r y t o h a n d l e t h e s e b u s i n e s s e s a n d t h a t t h e r e s h o u l d b e s o m e g i v e a n d t a k e w i t h t h e p r o p e r t y o w n e r s . C o m m i s s i o n e r K a t h l e e n O l e s o n s t a t e d t h a t s h e h a d s o m e r e a l c o n c e r n a b o u t w h y s o m e p r o p e r t i e s w e r e b e i n g g i v e n z o n i n g a n d s o m e w e r e n o t , a n d t h u s b e i n g m a d e n o n c o n f o r m i n g . S h e d i d n ' t r e a l l y f e e l t h i s w a s f a i r . S t a f f r e s p o n d e d t h a t t h i s w a s b a s e d o n t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n a n d t h a t c o m m e r c i a l a r e a s w e r e o n l y s h o w n a t i n t e r s e c t i o n s . I n r e s p o n s e t o C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h ' s e a r l i e r s t a t e m e n t s , S t e p h e n G i l e s , C i t y A t t o r n e y , s t a t e d t h a t A c t 5 6 s p e c i f i c a l l y s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o u l d d e s i g n a t e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s a n d a p p l y C i t y o r d i n a n c e s t o t h e m . B o b T h o m a s o n o f F i r s t F i n a n c i a l A m e r i c a s t a t e d t h a t a l l t h e p r o p e r t i e s i n h i s a r e a w e r e n o n r e s i d e n t i a l , a n d t h e y w e r e a d j a c e n t t o a l a r g e d e v e l o p m e n t ( G l e n n J o h n s o n R a n c h ) w h i c h w a s b e g i n n i n g t o b r e a k g r o u n d w i t h t h e o n l y s e p a r a t i o n b e i n g 1 1 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) a c h u r c h ( a n 8 a c r e s i t e w h i c h w a s r e a l l y a n o f f i c e t y p e u s e ) . T o t h e w e s t o f h i m w e r e a l s o l o c a t e d t w o b u s i n e s s , a n d h e s t a t e d t h a t t h i s w a s j u s t a f a i r n e s s i s s u e . C o m m i s s i o n e r L e e k s t a t e d t h a t t h i s w a s t h e f i r s t t i m e t h e C i t y w a s e n a c t i n g i t s a u t h o r i t y f r o m t h e 1 9 8 7 l a w , a n d t h a t i t m i g h t n o t b e f a i r t o o n e p a r t i c u l a r i n d i v i d u a l p r o p e r t y , b u t i t w a s h o p e d t h a t i t w o u l d b e f a i r t o t h e C i t y a n d t h e p e o p l e a s a w h o l e . H e t h e n a s k e d i f o t h e r c i t i e s w h e n d o i n g s i m i l a r t h i n g s h a d g i v e n a o n e - y e a r n o t i c e o r s o m e t h i n g s i m i l a r t o t h a t b e f o r e a c t u a l l y d o i n g t h e z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i n e s s e n c e t h e C i t y h a d g i v e n t h e y e a r n o t i c e b y e x p r e s s i n g i t s i n t e n t t o z o n e a y e a r a g o . J i m L a w s o n a l s o s t a t e d t h a t t h e m a j o r p r o p e r t y o w n e r s w h o h a d g o t t e n c o m m e r c i a l a n d o f f i c e z o n i n g a t t h e p r o p o s e d n o d e s w e r e m a k i n g i m p r o v e m e n t s , n o t o n l y t o t h e i r p r o p e r t y b u t m a j o r i n v e s t m e n t s o f f - s i t e f o r r o a d w i d e n i n g a n d n e w r o a d c o n s t r u c t i o n , w h i c h t h e s e p r o p e r t y o w n e r s w e r e n o t m a k i n g . T h e C o m m i s s i o n h a d a g e n e r a l d i s c u s s i o n e x p r e s s i n g c o n c e r n s a b o u t n o n c o n f o r m i n g u s e s . T h e g e n e r a l c o n s e n s u s w a s t h a t t h e r e s h o u l d b e a n o p p o r t u n i t y t o s i t d o w n a n d w o r k o u t s o m e t h i n g b e t w e e n t h e p r o p e r t y o w n e r s , s t a f f , C o m m i s s i o n , a n d e v e n t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o t a l k a b o u t h o w n o n c o n f o r m i n g c o u l d b e m a d e t o w o r k f o r t h e s e p r o p e r t i e s . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l s t a t e d t h a t h e w a s i n f a v o r o f t h e i d e a o f z o n i n g a n d t h a t h e w i l l v o t e f o r t h e p r o p o s a l t h e s t a f f w a s m a k i n g , b u t h e c o u l d n o t v o t e f o r a n y " C - 1 " o r " C - 4 " z o n i n g s t o d a y . H e s t a t e d t h a t z o n i n g w a s t h e b e s t i d e a f o r t h e f u t u r e o f t h e a r e a a n d t h a t t h e C i t y w a s t r y i n g t o i m p r o v e t h e a r e a . H o w e v e r , t h e C i t y s h o u l d b e w i l l i n g t o m a k e t h e r o l e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s w h i c h w i l l b e m a d e n o n c o n f o r m i n g e a s i e r . H e s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n w a s m e s s i n g i n o t h e r p e o p l e ' s l i v e s b u t t h a t w e c o u l d n ' t j u s t b l a n k e t z o n e t h e p r o p e r t y t o d a y . M r . L a w s o n s u g g e s t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e t h e r e q u e s t b e f o r e t h e m a n d d o v e t a i l , w i t h t h a t , a r e s o l u t i o n e x p r e s s i n g t h e i r c o n c e r n s a b o u t H i g h w a y 1 0 a n d e x i s t i n g b u s i n e s s e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g . H e s u g g e s t e d t h a t t h e y r e q u e s t a j o i n t m e e t i n g w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o d i s c u s s t h e s e c o n c e r n s . 1 2 l N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N l N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s s o m e f u r t h e r d i s c u s s i o n a b o u t t h e p o s s i b i l i t i e s o f r e b u i l d i n g a f t e r b u r n i n g d o w n . T h e r e w a s s o m e c o n c e r n e x p r e s s e d t h a t t h e C i t y m i g h t a l l o w a n o n c o n f o r m i n g u s e t o b e r e b u i l t w h e n , a c c o r d i n g t o t h e o r d i n a n c e , i t s h o u l d n o t b e r e b u i l t . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y t h e C o m m i s s i o n c o u l d a p p r o v e t h e r e q u e s t t o d a y o m i t t i n g t h o s e a r e a s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w o u l d n o t b e a g o o d i d e a s i n c e w e d i d n o t h a v e l e g a l d e s c r i p t i o n s o f t h e n o n c o n f o r m i n g a r e a s a n d t h u s c o u l d n o t w r i t e t h e o r d i n a n c e f o r i t . M s . N i c h o l s o n s t a t e d t h a t t h e r e w a s a n e e d t o w o r k t h i n g s o u t . M r . L a w s o n s a i d t h a t i t p r o b a b l y c o u l d n o t b e w o r k e d o u t 1 0 0 % b a s e d o n p a s t h i s t o r y . C o m m i s s i o n e r M i l l e r s t a t e d t h a t t h e r e r e a l l y d i d n e e d t o b e a j o i n t m e e t i n g b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d b e c a u s e o f t h e i n f l e x i b i l i t y t h a t t h e c u r r e n t o r d i n a n c e s h a v e f o r n o n c o n f o r m i n g u s e s . S h e s a i d t h a t p r o b a b l y w e n e e d e d t o d e f e r t h i s i s s u e u n t i l a f t e r t h a t j o i n t m e e t i n g . C o m m i s s i o n e r O l e s o n s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y e v e r y t h i n g s h o u l d b e z o n e d " R - 2 " a n d t h u s e v e r y o n e w o u l d s t a r t f r o m g r o u n d z e r o . T h e t h r e e b u s i n e s s e s w o u l d n o t , i n e s s e n c e , g e t a h e a d s t a r t w i t h g e t t i n g t h e i r z o n i n g . B e v e r l e y A s h c r a f t s t a t e d t h a t s e v e r a l o f t h e p r o p e r t y o w n e r s d i d h a v e t h e i r s u r v e y s p r e s e n t . T h e C o m m i s s i o n r e c o m m e n d e d t h a t t h o s e b e g i v e n t o s t a f f . l t w a s s t a t e d t h a t t h i s w a s a n u n i q u e s i t u a t i o n , p a r t l y d u e t o t h e w i d e n i n g o f H i g h w a y 1 0 . T h e p r o p e r t y o w n e r s n e e d e d t o b e g i v e n l e e w a y f o r r e b u i l d i n g w h i c h w o u l d b e c a u s e d b y t h e w i d e n i n g o f H i g h w a y 1 0 a n d n o t j u s t c o n s i d e r a t i o n o f t h e f i r e i s s u e . C o m m i s s i o n e r R o s e C o l l i n s s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n n e e d e d c l e a r e r d i r e c t i o n f r o m t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . S h e s a i d t h a t t r e a t i n g s o m e p r o p e r t y o w n e r s d i f f e r e n t l y j u s t d i d n o t s e e m r i g h t t o h e r ; s h e h a d r e a l d i f f i c u l t y w i t h t h i s . S h e s t a t e d t h a t s h e w a s h a v i n g s e r i o u s p r o b l e m s a n d t h a t t h e r e n e e d e d t o b e a s i t - d o w n d i s c u s s i o n b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d t o d i s c u s s t h e i s s u e . 1 3 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } T h e q u e s t i o n w a s c a l l e d a n d b y a v o t e o f 4 a g a i n s t , 1 i n f a v o r a n d 4 a b s t e n t i o n s , t h e i t e m w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d f o r f a i l u r e t o g e t s i x v o t e s . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d b y v o i c e v o t e t o r e h e a r t h e i s s u e o n O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 . T h e r e w a s f u r t h e r d i s c u s s i o n o n w h e t h e r o r n o t t o h a v e a j o i n t m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e f o r t h e C h a i r m a n o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o c o n t a c t t h e M a y o r t o s e t u p a j o i n t m e e t i n g b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d t o a d d r e s s p o s s i b i l i t y f o r n o n c o n f o r m i n g u s e s b e f o r e O c t o b e r 1 7 t h . T h i s w a s a p p r o v e d u n a n i m o u s l y b y a v o i c e v o t e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 ) S i n c e t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s a n d t h e L i t t l e R o c k P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d n o t b e e n a b l e t o m e e t p r i o r t o t h i s d a t e , t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l . T h e i t e m w a s d e f e r r e d t o N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 b y a v o t e o f 7 f o r , 0 a g a i n s t , 1 a b s e n t a n d 1 o p e n p o s i t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n , D i r e c t o r o f P l a n n i n g , p r e s e n t e d t h e s t a f f r e p o r t . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t A c t 5 6 o f 1 9 8 7 g a v e t h e a u t h o r i t y n e c e s s a r y f o r t h e C i t y t o z o n e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . M r . L a w s o n r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 8 8 , t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e d a r e s o l u t i o n e x p r e s s i n g t h e i n t e n t t o z o n e . T h i s w a s d o n e a f t e r t w o p u b l i c h e a r i n g s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . T h e B o a r d , l i k e w i s e , a p p r o v e d t h e r e s o l u t i o n o n J u n e 2 0 , 1 9 8 9 a f t e r h a v i n g t w o p u b l i c h e a r i n g s b e f o r e t h a t b o d y . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w a s o n l y t h e z o n i n g f o r A r e a 4 1 o f t h a t i n t e n t i o n t o z o n e r e s o l u t i o n a n d t h a t o t h e r a r e a s w o u l d b e f o l l o w i n g . M r . L a w s o n p r e s e n t e d a s l i d e s h o w s h o w i n g t h o s e p r o p e r t i e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g a l o n g H i g h w a y 1 0 . T h e s l i d e s c o n s i s t e d o f b u s i n e s s e s a n d t h e c h a n g e s w h i c h h a d o c c u r r e d t o t h o s e b u s i n e s s e s o v e r t h e l a s t c o u p l e o f w e e k s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w a s a d i f f i c u l t i s s u e . H o w e v e r , t h e c o m m e r c i a l b u s i n e s s e s w e r e n o t a t a n o d e a s s h o w n o n t h e p l a n . H e s t a t e d t h a t s t a f f h a d r e c o m m e n d e d t h a t t h e a r e a b e z o n e d " R - 2 " l e s s a n d e x c e p t t h r e e a r e a s , t w o o f w h i c h w e r e o n e i t h e r s i d e o f H i g h w a y 3 0 0 n o r t h o f P i n n a c l e L a n e a n d t h e t h i r d b e i n g s o u t h o f H i g h w a y 1 0 a t H i g h w a y 3 0 0 , w i t h a l l t h r e e b e i n g n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l . 1 4 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) M r . L a w s o n w a s a s k e d i f t h e C i t y c o n s i d e r e d p o s s i b l y a n n e x i n g t h e a r e a . H e s t a t e d t h a t s t a f f h a d n o t r e a l l y l o o k e d a t t h i s . H o w e v e r , t h e r e w e r e t w o p o s s i b l e w a y s t o a n n e x t h e a r e a , o n e b e i n g b y r e f e r e n d u m a n d o n e b e i n g b y r e q u e s t o r p e t i t i o n o f t h e p r o p e r t y o w n e r s . H e w e n t o n t o s t a t e t h a t m o s t p e o p l e l i v i n g i n t h e e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a d i d n o t r e a l l y w a n t t o b e a n n e x e d a t t h i s t i m e a n d w e r e a c t u a l l y c o m f o r t a b l e w i t h t h e k n o w l e d g e t h a t n o a d d i t i o n a l C i t y r e g u l a t i o n s w o u l d b e i m p o s e d u p o n t h e m , o n l y o n l a n d u s e . T h e C o m m i s s i o n a s k e d h o w t h e C i t y w o u l d e n f o r c e t h e z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t a l o c a t i o n p e r m i t w o u l d h a v e t o b e g r a n t e d t h a t w o u l d c h e c k t h e z o n i n g , s e t b a c k s , e t c . a n d C o d e E n f o r c e m e n t p e o p l e r e s p o n s i b l e f o r t h o s e a r e a s w o u l d h a v e t o c h e c k o n a c t i v i t y w h i c h m i g h t b e o c c u r r i n g . T h e r e w e r e t w o s p e a k e r s f o r t h e r e q u e s t , t h e f i r s t b e i n g M r s . B e t t y S a u g e y , p r o p e r t y o w n e r a t H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e L a n e . S h e s t a t e d t h a t s h e h a d a b u s i n e s s a t t h a t l o c a t i o n f o r f i v e y e a r s a n d a b u s i n e s s o f s o m e s o r t h a d b e e n a t t h a t l o c a t i o n f o r s o m e 3 5 y e a r s . S h e d i d a p p r e c i a t e t h e " C - 1 " d e s i g n a t i o n f o r h e r s i t e a n d s h e a l s o s p o k e f o r t h e p r o p e r t y o w n e r a c r o s s t h e s t r e e t , a g r o c e r y s t o r e , s a y i n g t h a t b o t h o f t h e u s e s w e r e n o t r e s i d e n t i a l a n d w o u l d n o t b e r e s i d e n t i a l i n t h e f u t u r e . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e h o p e d t h a t a l l a r e a s n o t c u r r e n t l y r e s i d e n t i a l w o u l d b e c o n s i d e r e d f o r o t h e r z o n i n g s o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l , a n d t h a t s h e a p p r e c i a t e d t h a t t h e C i t y w a s n o t z o n i n g e v e r y t h i n g " R - 2 " a s i t d i d w i t h a n n e x e d a r e a s . N e x t t o s p e a k w a s R u t h B e l l o f t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s . M r s . B e l l s t a t e d t h a t t h e L e a g u e d i d s u p p o r t t h e r e q u e s t a s i t w a s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r p l a n s a n d t h e i n t e n t o f t h e C i t y t o z o n e t h e a r e a . S h e w e n t o n t o s t a t e t h e C i t y w i l l q u i t e o f t e n t r y t o m e e t t h e n e e d s o f a n y n o n c o n f o r m i n g u s e . I n o p p o s i t i o n , M r . D a v i d H e n r y , a n a t t o r n e y r e p r e s e n t i n g n i n e p r o p e r t y o w n e r s o f f H i g h w a y 1 0 , s p o k e . H e s t a t e d t h a t t h e y h a d a m a j o r c o n c e r n t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d n o t b e a b l e t o v o t e f o r t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w h i c h h a d t h e u l t i m a t e s a y i n z o n i n g i s s u e s . H e f e l t , a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s f e e l , t h a t t h i s w a s i n v i o l a t i o n o f t h e i r r i g h t s t o r e p r e s e n t a t i o n . H e f u r t h e r q u e s t i o n e d h o w t h e C i t y c o u l d e n f o r c e a n y z o n i n g r e g u l a t i o n s o u t s i d e t h e C i t y u n t i l s p e c i f i c l e g i s l a t i o n s t a t e d h o w t o e n f o r c e i t . 1 5 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) C o m m i s s i o n e r R e c t o r a s k e d t h a t M r . H e n r y s t a y w i t h l a n d u s e i s s u e s a n d o t h e r i s s u e s w h i c h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n d e a l w i t h , a n d t h a t t h i s w a s n o t a c o u r t o f l a w . M r . H e n r y w e n t o n t o s t a t e t h a t a t t h e t i m e h e w a s o n t h e C i t y s t a f f , t h e t w o - m i l e , t h r e e - m i l e E x t r a t e r r i t o r i a l R i v e r Z o n i n g w a s p a s s e d b y t h e l e g i s l a t u r e a n d a t t h a t t i m e t h e C i t y A t t o r n e y h a d f e l t t h a t w a s n o t c o n s t i t u t i o n a l b u t w a s a s p e c i a l l e g i s l a t i o n a n d i t d e n i e d t h e r i g h t t o v o t e . H o w e v e r , t h e r e w a s a n e w C i t y A t t o r n e y w h o f e l t t h a t i t w a s c o n s t i t u t i o n a l a t t h i s t i m e . H e w e n t o n t o s a y t h a t a W e s t M e m p h i s c a s e h a d s h o w n t h a t i f t h e r e w a s s u b s t a n t i a l u s e o f t h e l a n d , t h e n t h e n o n c o n f o r m i t y c o u l d c o n t i n u e t o e x i s t . M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e I - I i g h w a y 1 0 a r e a i s p r o b a b l y t h e m o s t s t u d i e d c o r r i d o r i n t h e L i t t l e R o c k a r e a . H e a d m i t t e d t h a t i t w a s d i f f i c u l t t o p l a n t h i s a r e a s i n c e t h e r e w e r e e x i s t i n g u s e s a n d t h e t o p o g r a p h y w a s u n i q u e , b u t t h a t t h i s w a s w h a t s h o u l d b e d o n e . M r . H e n r y w e n t o n t h e s a y t h a t b y z o n i n g t h e p r o p e r t i e s f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , t h i s w o u l d a l l o w f o r r e d e v e l o p m e n t a n d b e t t e r d e v e l o p m e n t a l o n g H i g h w a y 1 0 . T h e r e a r e r e a l l y t w o d i f f e r e n t n o n c o n f o r m i n g u s e s w h i c h w o u l d r e s u l t f r o m t h i s a c t i o n . O n e w o u l d b e i f e v e r y t h i n g w a s z o n e d " R - 2 " . I n t h a t c a s e , t h e r e w o u l d b e n o e x p a n s i o n s a l l o w e d a n d l o a n s w o u l d b e h a r d t o g e t f r o m t h e b a n k s . T h e o t h e r n o n c o n f o r m i n g w o u l d o c c u r i f a l l t h e a r e a s w e r e z o n e d " C - 3 " s i n c e f e w o f t h e p r o p e r t i e s m e e t t h e Z o n i n g C o d e r e q u i r e m e n t s . H o w e v e r , o v e r t h e y e a r s , t h e s e b u i l d i n g s c o u l d b e b r o u g h t i n t o c o n f o r m a n c e w i t h " C - 3 " . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a f t e r t h i s a b o u t t h e c l o s e n e s s o f t h e b u s i n e s s e s t o H i g h w a y 1 0 a n d t h a t t h e y w e r e l i k e l y t o b e c l o s e r t o H i g h w a y 1 0 w i t h t h e w i d e n i n g . M r . H e n r y w e n t o n t o s a y t h a t a p r o b l e m o f n o n c o n f o r m i t y r e a l l y w a s t r y i n g t o g e t a l o a n t o d o a n y i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y a n d t h a t t h e s e p e o p l e w e r e m a k i n g t h e i r l i v e l i h o o d , a n d h a d m a d e a l i v e l i h o o d f r o m t h e s e p r o p e r t i e s f o r m a n y y e a r s . I n a d d i t i o n , t h i r t y p l u s j o b s c o u l d b e t r a c e d t o t h e s e b u s i n e s s e s a n d p r o p e r t y t a x e s , e t c . w e r e g e n e r a t e d b y t h e s e b u s i n e s s e s . H e p l e a d e d w i t h t h e C o m m i s s i o n n o t t o i g n o r e t h e r e a l i t y o f t h e a r e a a n d f u r t h e r s t a t e d t h a t e v e n i f t h e p r o p e r t y o w n e r s d i d w i s h t o a n n e x , t h e y w e r e n o t c o n t i g u o u s t o t h e C i t y a n d c o u l d n o t a n n e x t o t h e C i t y . 1 6 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) C o m m i s s i o n e r R e c t o r s t a t e d t h a t t h e C i t y o b j e c t i v e f o r H i g h w a y 1 0 w a s t o h a v e a s c e n i c c o r r i d o r , l a n d s c a p i n g , t r a f f i c c o n t r o l , s e t b a c k s , e t c . t o r e d u c e s i g n a g e a n d o t h e r e l e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h a c o m m e r c i a l s t r i p c o r r i d o r . T o t h i s e n d , t h e C i t y h a d a d o p t e d t h e H i g h w a y 1 0 L a n d U s e P l a n a n d , m o r e r e c e n t l y , t h e I n t e r i m O v e r l a y O r d i n a n c e t o a d d r e s s t h e s e c o n c e r n s . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h i s a r e a w o u l d l i k e l y b e t h e r e f o r e v e r , n o n c o n f o r m i n g u s e s u s u a l l y d o n o t g o a w a y , a n d i f y o u z o n e t h e s e a r e a s c o m m e r c i a l , a d d i t i o n a l a r e a s u p a n d d o w n H i g h w a y 1 0 a r e l i k e l y a l s o t o b e z o n e d c o m m e r c i a l . I t w a s t h e n s t a t e d t h a t w e a l r e a d y h a v e n o n c o n f o r m i n g b u s i n e s s e s a l o n g H i g h w a y 1 0 w i t h i n t h e C i t y l i m i t s , a n d t h a t i t c o u l d b e c o n s i d e r e d u n f a i r t o t r e a t t h o s e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y d i f f e r e n t l y f r o m t h o s e a r e a s i n s i d e t h e C i t y . M r . L a w s o n a s k e d t h e C o m m i s s i o n i f t h e y w i s h e d t o s h o w t h e a r e a o n t h e p l a n a s a c o m m e r c i a l a r e a . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e r e h a d b e e n d i s c u s s i o n a b o u t u s i n g a P U D a n d t h a t , i n t h e f u t u r e , o f f i c e o r c o m m e r c i a l u s e w i t h a P U D i s l i k e l y t o h a p p e n . M r . H e n r y s t a t e d t h a t n o n c o n f o r m i n g u s e s b e c o m e l e s s a n d l e s s o f a p o s i t i v e i n f l u e n c e o n t h e i r s u r r o u n d i n g s s i n c e y o u c a n n o t p u t m o r e m o n e y i n t o a n o n c o n f o r m i n g u s e , i . e . , s i n k i n g m o n e y i n t o a b o t t o m l e s s p i t . T h e C o m m i s s i o n a s k e d M r . H e n r y i f h i s c l i e n t s h a d a n y i n t e r e s t i n t r y i n g t o d o a P C D o r P U D . H e s t a t e t h a t h i s c l i e n t s w e r e w i l l i n g t o d i s c u s s t h i s w i t h t h e s t a f f b u t h e c o u l d n o t c o n f i r m o n e w a y o r a n o t h e r t h e i r f i n a l p o s i t i o n . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n o v e r w h e t h e r o r n o t t h e i s s u e w a s t h e f u t u r e v a l u e o f t h e l a n d , a n d w h e t h e r o r n o t t o a l l o w t h e c o n t i n u e d u s e o f e x i s t i n g c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t s . T h e C o m m i s s i o n a s k e d i f t h e p r o p e r t y o w n e r s h a d a n y o t h e r p r o p o s a l s o t h e r t h a n j u s t b e i n g o p p o s e d t o t h e " R - 2 " . M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s c a m e f o r t h t o o p p o s e t h e r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n b u t t h e y , a t t h i s t i m e , h a d n o s p e c i f i c p l a n . I t w a s s t a t e d b y t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e o v e r l a y w h i c h w o u l d g o i n t o e f f e c t f o r c o m m e r c i a l z o n i n g r e q u i r e d a m i n i m u m o f t h r e e a c r e l o t s f o r a l l z o n i n g e x c e p t f o r s i n g l e f a m i l y , o r a P C D w o u l d h a v e t o b e u s e d a n d t h a t a l l , o r m o s t o f t h e s e , p r o p e r t i e s c o u l d n o t m e e t t h i s t h r e e a c r e m i n i m u m . T h u s , t h e " C - 3 " z o n i n g w o u l d a l s o b e o f n o v a l u e a n d a P C D w o u l d h a v e t o b e u s e d f o r m a j o r e x p a n s i o n s o r r e d e v e l o p m e n t . 1 7 N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e y w e r e w i l l i n g t o w o r k w i t h t h e C i t y o n a P C D b u t t h e t i m e f r a m e w h i c h t h e y h a d n o t d i c t a t e d w a s v e r y l i m i t e d . F u r t h e r , h e c o u l d n o t s t a t e t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d a g r e e t o a n y g i v e n P C D . H o w e v e r , t h e y w o u l d p r e f e r t o g o f r o m a " C - 3 " z o n i n g t o a P C D , r a t h e r t h a n f r o m " R - 2 " t o a P C D . M r . R e c t o r s t a t e d t h a t i t w a s h i s f e e l i n g t h a t t h e r e s h o u l d b e s o m e r e g u l a t i o n s p u t i n t o e f f e c t o n t h i s p o r t i o n o f H i g h w a y 1 0 t o m a k e i t e q u i v a l e n t t o r e g u l a t i o n s o t h e r p r o p e r t y o w n e r s u p a n d d o w n H i g h w a y 1 0 w e r e h a v i n g t o m e e t . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l s t a t e d t h a t h e d i d h a v e c o m p a s s i o n f o r t h e p e o p l e m a k i n g t h e s e r e q u e s t s a n d t h a t a l l o f t h e C o m m i s s i o n h a d c o m p a s s i o n f o r t h e i r p r o b l e m s . T h e C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t o d i s c u s s t h e i s s u e a n d t h e c o n s e n s u s w a s r a i s e d t h a t s o m e p o s i t i o n n e e d e d t o b e f o u n d t h a t w o u l d n o t p l a c e t h e b u s i n e s s e s i n a p o s i t i o n o f b e i n g f o r c e d o u t o f b u s i n e s s . O n e p o s s i b i l i t y s u g g e s t e d w a s r e c o m m e n d i n g " R - 2 " z o n i n g w i t h a r e s o l u t i o n p a s s e d e x p r e s s i n g c o n c e r n s i n t h e a r e a o f S t o n e ' s M a r k e t , w h i c h t h e C o m m i s s i o n w o u l d e x p r e s s a d e s i r e f o r a r e - s t u d y o f , a n d r e q u e s t t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d o f D i r e c t o r s s i t d o w n t o d i s c u s s t h e i s s u e s . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t n o m a t t e r w h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i d , t h e B o a r d w a s n o t l i k e l y , a t t h i s t i m e , t o a p p r o v e a n y c o m m e r c i a l z o n i n g a n y w h e r e o n H i g h w a y 1 0 . M r . L a w s o n m a d e a s u g g e s t i o n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m i g h t a p p r o v e a r e s o l u t i o n s t a t i n g t h a t t h e a r e a s h o u l d b e z o n e d b u t t h a t t h e y c o u l d n o t a g r e e o n h o w i t s h o u l d b e r e z o n e d a n d l i s t t h e c o n c e r n s t h e C o m m i s s i o n h a s a b o u t t h e a r e a . M r . H e n r y s t a t e d h e h a d a c o n c e r n t h a t i f t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e d t h e o r d i n a n c e , t h e n t h e B o a r d w o u l d n o t t a k e a v e r y c l o s e l o o k a t t h i s a r e a b u t r a t h e r s a y t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d a p p r o v e d i t a n d w o u l d t h e n a p p r o v e i t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a m o n g t h e C o m m i s s i o n e r s o n t h e e x a c t m e t h o d w h i c h s h o u l d b e u s e d t o a d v a n c e t h i s t o t h e B o a r d s i n c e a s p l i t v o t e w o u l d a l s o a d v a n c e i t w i t h a n e g a t i v e r e c o m m e n d a t i o n . 1 8 I N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G I t e m N o . 2 — D i s c u s s i o n I t e m S u b j e c t : L a k e M a u m e l l e D r a i n a g e B a s i n S o u r c e o f I s s u e : L i t t l e R o c k P l a n n i n g C o m m i s s i o n S T A F F R E P O R T : A t t h e O c t o b e r 3 1 , 1 9 8 9 a g e n d a m e e t i n g , t h e C o m m i s s i o n a s k e d f o r a m a p s h o w i n g t h e L a k e M a u m e l l e D r a i n a g e B a s i n . U s i n g t h e P A G I S s y s t e m , s t a f f h a s p r e p a r e d a m a p o f t h e d r a i n a g e b a s i n , s u g g e s t e d p l a n n i n g b o u n d a r y a n d W a t e r W o r k s o w n e r s h i p . S t a f f w i l l p r e s e n t t h i s m a p t o t h e C o m m i s s i o n a n d i n v i t e s t h e C o m m i s s i o n ' s s u g g e s t i o n s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 ) W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e d r a i n a g e b a s i n m a p f o r L a k e M a u m e l l e t o t h e C o m m i s s i o n a s r e q u e s t e d . M r . M a l o n e o u t l i n e d t h e L i t t l e M a u m e l l e D r a i n a g e B a s i n , t h e W a t e r W o r k s o w n e r s h i p a r e a a n d t h e l i k e l y p l a n n i n g b o u n d a r y t h a t w o u l d e x t e n d a r o u n d t h e o w n e r s h i p , i f a n n e x e d . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e a m o u n t o f d r a i n a g e b a s i n w h i c h w o u l d r e m a i n o u t s i d e o f t h e C i t y ' s c o n t r o l . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l r e q u e s t e d t h a t e a c h C o m m i s s i o n e r r e c e i v e a c o p y o f t h e m a p p r e s e n t e d . N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 P L A N N I N G H E A R I N G T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a d j o u r n e d a t 4 : 1 8 p . m . D a t e : t / 0 g C ' h a i r m a n ' c r e t a r y