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pc_11 14 1989L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G M I N U T E R E C O R D N O V E M B E R 1 4 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e l e v e n i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r R i d d i c k , I I I R o s e C o l l i n s S t e p h e n L e e k J o h n M c D a n i e l M a r t h a M i l l e r J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h C o n n i e W h i t f i e l d M e m b e r s a b s e n t : N o n e C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : M a r k S t o d o l a I R E Z O N I N G H E A R I N G N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 D E F E R R E D I T E M S A . Z - 5 2 0 4 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " B . Z - 3 8 1 6 - A P a r k a n d W . 9 t h S t r e e t s " R - 4 " t o " 0 - 3 " C . Z - 5 2 2 3 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p S t r e e t " R - 4 " t o " C - 1 " R E Z O N I N G I T E M S : 1 . Z - 2 2 6 6 - A 5 4 0 9 G e y e r S p r i n g s R o a d " C - 3 " t o " C - 4 " 2 . Z - 3 7 3 1 - B R i v e r d a l e A r e a " 0 - 2 " 8 " M F - 1 8 " t o " M F - 1 8 " 8 ( " 0 - 2 " 3 . Z - 5 2 3 8 9 1 0 4 G e y e r S p r i n g s R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " 4 . Z - 5 2 4 3 1 0 8 0 1 8 1 0 8 0 5 B i r c h w o o d D r . " R - 2 " t o " 0 - 1 " 5 . Z - 5 2 5 2 2 6 0 8 S o u t h M a p l e " R - 3 " t o " C - 3 " 6 . Z - 5 2 5 5 1 1 0 1 0 I n t e r s t a t e 3 0 " R - 2 " t o " C - 4 " 7 . Z - 5 2 5 6 1 1 7 0 1 S t a g e c o a c h R o a d " R - 2 " t o " R - 7 " 8 . Z - 5 2 5 7 2 6 2 3 W e s t M a r k h a m " R - 3 " t o " 0 - 3 " 9 . Z - 5 2 5 8 W e s t M a r k h a m " 0 - 2 " t o " C - 3 " 1 0 . Z - 5 2 5 9 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " 0 - 3 " 8 " I - 2 " 1 1 . Z - 5 2 6 0 8 5 2 1 S c o t t H a m i l t o n D r . " R - 2 " t o " C - 1 " 8 " C - 3 " O T H E R M A T T E R S : 1 2 . G e y e r S p r i n g s E a s t D i s t r i c t P l a n A m e n d m e n t 1 3 . 1 9 9 0 C a l e n d a r I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 O w n e r : C e n t r a l C h u r c h o f t h e N a z a r e n e A p p l i c a n t : S a n d r a L a w h o n L o c a t i o n : 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : D a y C a r e C e n t e r S i z e : 1 . 0 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y & m u l t i f a m i l y , z o n e d " R - 2 " & P R D S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — C h u r c h , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " t o p e r m i t a d a y c a r e c e n t e r . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B a s e l i n e R o a d a n d L o e t s c h e r L a n e w h i c h i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e e a s t o f G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e t h a t w i l l b e u t i l i z e d f o r t h e d a y c a r e o p e r a t i o n . Z o n i n g i n t h e a r e a i s " R - 2 , " " R - 4 , " " C - 3 , " " 1 - 2 " a n d P R D . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " R - 2 " o n t w o s i d e s a n d a c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e z o n i n g i s " R - 2 . " D i r e c t l y a c r o s s B a s e l i n e R o a d , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d P R D . L a n d u s e i s a m i x o f s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , c h u r c h e s , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l w i t h t h e p r o p e r t y a d j o i n i n g a c h u r c h o n t h e e a s t a n d a v a c a n t t r a c t o n t h e s o u t h . A c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d o n t h e n o r t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d i s a n e n t r a n c e t o a m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t . 1 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d } G e y e r S p r i n g s E a s t i s t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a a n d i t r e c o m m e n d s a m i x e d r e s i d e n t i a l p a t t e r n f o r t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e f o r s e v e r a l b l o c k s i n e i t h e r d i r e c t i o n o f L o e t s c h e r L a n e . T h e p r o p o s e d " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g c h a n g e . S t a f f f e e l s t h a t a n e f f o r t s h o u l d b e m a d e t o a v o i d s t r i p p i n g o u t B a s e l i n e R o a d , a n d t h e r e i s c o n c e r n t h a t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g w o u l d e n c o u r a g e a c o n t i n u a t i o n o f t h e s t r i p p a t t e r n a n d c o m p o u n d s o m e o f t h e e x i s t i n g p r o b l e m s f o u n d a l o n g B a s e l i n e R o a d . O t h e r p o t e n t i a l i s s u e s i n c l u d e t r a f f i c a n d f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e . I f t h e d a y c a r e c e n t e r i s t h e i m m e d i a t e u s e , t h e n t h e " C - 3 " r e z o n i n g i s n o t n e e d e d . I n t h e " R - 2 " D i s t r i c t , d a y c a r e c e n t e r s a r e p e r m i t t e d a s c o n d i t i o n a l u s e s a n d o b t a i n i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t s h o u l d b e t h e p r o c e s s u t i l i z e d f o r t h i s l o c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n o f 1 5 f e e t w i l l b e r e q u i r e d . ( T h e o w n e r ' s e n g i n e e r n e e d s t o c l a r i f y t h e l o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e . ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d " C - 3 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u l y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e p r o b l e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d t o t h e n e x t m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d r e q u e s t e d a n o t h e r d e f e r r a l . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g r e q u e s t t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ' . ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) T h e s t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d c o n t a c t e d t h e P l a n n i n g o f f i c e a n d r e q u e s t e d a n o t h e r d e f e r r a l . S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e B y l a w s a l l o w t h e a p p l i c a n t t w o d e f e r r a l r e q u e s t s a n d t h i s w a s t h e t h i r d r e q u e s t . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e v o t e w a s 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e C o m m i s s i o n a l s o s u s p e n d e d t h e B y l a w r e q u i r e m e n t f o r d e f e r r a l s a n d i n s t r u c t e d t h e s t a f f t o n o t i f y t h e a p p l i c a n t i n w r i t i n g t h a t t h i s w i l l b e t h e l a s t d e f e r r a l . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , S a n d r a L a w h o n , w a s n o t p r e s e n t . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e i t e m w i t h p r e j u d i c e . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 3 l N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . B — Z - 3 8 1 6 - A O w n e r : L l o y d R . H a y n e s , R a n d e l l L . H a y n e s a n d R i c h a r d W r i g h t A p p l i c a n t : U n i o n R e s c u e M i s s i o n , I n c . b y D r e w B a s h a m L o c a t i o n : W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : D o r c a s H o u s e S i z e : 0 . 5 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t s t r u c t u r e a n d l o t s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — I - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y , n o z o n i n g S o u t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — V a c a n t a n d I - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 4 " a n d n o z o n i n g . S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s e d u s e o f t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s i s D o r c a s H o u s e , a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 4 " t o " 0 - 3 " . D o r c a s H o u s e i s a s h e l t e r f o r h o m e l e s s , a b u s e d a n d b a t t e r e d w o m e n a n d c h i l d r e n , a n d f a l l s u n d e r t h e Z o n i n g O r d i n a n c e d e f i n i t i o n o f a " r e l i g i o u s , c h a r i t a b l e o r p h i l a n t h r o p i c o r g a n i z a t i o n " . I n a d d i t i o n t o p r o v i d i n g a p l a c e t o s t a y a n d e a t , D o r c a s H o u s e a l s o o f f e r s o t h e r s e r v i c e s s u c h a s c o u n s e l i n g , e d u c a t i o n a l p r o g r a m s a n d G . E . D . c l a s s e s . T h e s i t e c o n s i s t s o f f o u r r e s i d e n t i a l l o t s w i t h a n a b a n d o n e d r e s i d e n c e s i t u a t e d o n t w o o f t h e l o t s . T h e e x i s t i n g b u i l d i n g i s m o r e o f a b r i c k s h e l l a n d t h e p r o p o s a l i s t o i n c o r p o r a t e t h e s t r u c t u r e i n t o t h e d e s i g n o f t h e n e w f a c i l i t y . T h e h o u s e h a s s o m e h i s t o r i c a l v a l u e a n d t h a t i s w h y D o r c a s H o u s e h a s e l e c t e d t o m a k e i t a p a r t o f t h e i r d e v e l o p m e n t . 1 f N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e r n N o . B — Z - 3 8 1 6 - A ( C o n t i n u e d } 2 o n i n g i n t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d i s " R - 4 " a n d t h e I a n d u s e i s p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . O t h e r u s e s i n t h e v i c i n i t y i n c l u d e a c h u r c h , d a y c a r e c e n t e r , s e v e r a l d u p l e x e s a n d a v a c a n t c o m m e r c i a l b u i l d i n g a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f W e s t 9 t h a n d P a r k S t r e e t s . T h e r e a r e a l s o s o m e u n d e v e l o p e d l o t s i n t h e i m m e d i a t e a r e a . A d j a c e n t t o t h e s i t e i s t h e I - 6 3 0 r i g h t - o f - w a y w h i c h h a s n o z o n i n g , a n d n o r t h o f t h e i n t e r s t a t e i s t h e C a p i t a l Z o n i n g D i s t r i c t . T h e n e a r e s t n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g i s " 0 - 2 " a n d i t i s a p p r o x i m a t e l y t w o b l o c k s t o t h e e a s t ( p a r t o f t h e C h i l d r e n ' H o s p i t a l c a m p u s ) . I n 1 9 8 2 , a " C - 3 " a p p l i c a t i o n w a s f i l e d t o a l l o w o u t d o o r a d v e r t i s i n g . T h e r e q u e s t w a s a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b u t d e n i e d b y t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e l 9 8 2 r e z o n i n g a t t e m p t h a s b e e n t h e o n l y l a n d u s e a c t i o n o n t h e p r o p e r t y u n t i l n o w . S t a f f r e c o g n i z e s t h a t D o r c a s H o u s e p r o v i d e s a v a l u a b l e s e r v i c e f o r t h e c o m m u n i t y a n d s y m p a t h i z e s w i t h t h e o r g a n i z a t i o n ' s d e s i r e t o b u i l d a n e w f a c i l i t y , b u t t h e i s s u e a t h a n d i s a n " 0 - 3 " r e z o n i n g o f a n i s o l a t e d p r o p e r t y . T h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t P l a n d o e s n o t r e c o g n i z e t h e p r o p e r t y a s a n o f f i c e s i t e a n d s h o w s t h e o f f i c e l i n e a t S u m m i t S t r e e t , t w o b l o c k s t o t h e e a s t . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e l a n d u s e p l a n n e e d s t o b e m a i n t a i n e d t o p r o t e c t t h e i n t e g r i t y o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n . A s h a s b e e n m e n t i o n e d , t h e p r o p e r t y i s a q u e s t i o n a b l e " 0 - 3 " s i t e b e c a u s e o f i t s l o c a t i o n , w h i c h i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . B e c a u s e o f t h e n e i g h b o r h o o d ' s c h a r a c t e r , t h e p o t e n t i a l f o r t h e " 0 - 3 " z o n i n g h a v i n g a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e a r e a a n d e s t a b l i s h i n g u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t e x i s t s . A l s o , s p o t z o n i n g w o u l d o c c u r i f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g i s g r a n t e d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . 2 \ N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 3 8 1 6 - A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d s u b m i t t e d a w r i t t e n r e q u e s t f o r a d e f e r r a l . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . T h e C o m m i s s i o n a l s o s u s p e n d e d t h e B y l a w p r o v i s i o n r e q u i r i n g f i v e w o r k i n g d a y s n o t i c e f o r r e q u e s t i n g a d e f e r r a l . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t a r e q u e s t t o w i t h d r a w t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g w i t h o u t p r e j u d i c e h a d b e e n s u b m i t t e d b y t h e a p p l i c a n t . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e i t e m w i t h o u t p r e j u d i c e . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s , 0 a b s e n t . 3 I ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 2 2 3 O w n e r : H e l e n O . W h i t f i e l d A p p l i c a n t : E m m e t t M . W i l l i s , J r . L o c a t i o n : 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 4 " t o " C - 1 " P u r p o s e : B a r b e r s h o p S i z e : 0 . 1 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e o w n e r o f 1 4 0 0 S o u t h B i s h o p i s p r o p o s i n g t o c o n v e r t a p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e i n t o a b a r b e r s h o p a n d l i v e i n t h e r e m a i n i n g s p a c e . T o a c c o m p l i s h t h i s , a r e z o n i n g c h a n g e t o " C - 1 " i s n e c e s s a r y b e c a u s e t h e Z o n i n g O r d i n a n c e s p e c i f i c a l l y p r o h i b i t s b a r b e r a n d b e a u t y s h o p s a s h o m e o c c u p a t i o n s . T h e s i t e i s a 5 0 f o o t l o t a n d t h e h o u s e i s 1 1 / 2 s t o r i e s w i t h a p p r o x i m a t e l y 1 8 0 0 s q u a r e f e e t . I f t h e r e z o n i n g i s g r a n t e d , t h e p l a n i s t o u t i l i z e 8 0 0 s q u a r e f e e t f o r t h e b a r b e r s h o p w i t h 1 0 0 0 s q u a r e f e e t b e i n g u s e d f o r l i v i n g q u a r t e r s . T h e n e i g h b o r h o o d i s m i x o f l a n d u s e s t h a t i n c l u d e s i n g l e f a m i l y , d u p l e x , o f f i c e , c o m m e r c i a l a n d G Y S T H o u s e , w h i c h i s a d r u g r e h a b i l i t a t i o n f a c i l i t y . A t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f M a r s h a l l a n d W e s t 1 4 t h , t h e r e i s a l a r g e v a c a n t b u i l d i n g o w n e d b y t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . T o t h e n o r t h o f W e s t 1 3 t h i s t h e o l d C e n t r a l B a p t i s t H o s p i t a l c a m p u s w h i c h i s b e i n g u s e d f o r v a r i o u s o f f i c e s . S e v e r a l b l o c k s a d j a c e n t t o t h e h o s p i t a l s i t e a r e u t i l i z e d f o r p a r k i n g l o t s . 1 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 2 2 3 ( C o n t i n u e d } Z o n i n g i s m a d e u p o f " R - 4 " , " 0 - 3 " , " C - 1 " a n d " C - 3 " w i t h t h e m a j o r i t y o f t h e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g b e i n g a p p r o v e d t h r o u g h t h e H i g h S t r e e t U r b a n R e n e w a l P r o j e c t ( Z - 2 2 2 3 ) i n 1 9 7 0 . T h e " O - 3 " a n d " C - 3 " l o t s o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t 1 4 t h w e r e z o n e d a s p a r t o f t h e u r b a n r e n e w a l e f f o r t i n 1 9 7 0 a s w a s t h e " C - 3 " a t t h e i n t e r s e c t i o n o f W e s t 1 4 t h a n d H i g h S t r e e t s . F o r t h e m o s t p a r t , t h e z o n i n g l i n e s e s t a b l i s h e d i n 1 9 7 0 h a v e r e m a i n e d t h e s a m e . T h e r e h a v e b e e n s o m e m i n o r v a r i a t i o n s f r o m t h e i n i t i a l p l a n t h a t h a v e r e z o n e d s e v e r a l l o t s f o r m u l t i f a m i l y u s e a n d e s t a b l i s h e d t h e " C - 1 " l o t a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t 1 4 t h a n d M a r s h a l l . W e s t 1 4 t h S t r e e t p r o v i d e s a v i s i b l e d i v i s i o n b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g , a n d s t a f f f e e l s t h a t i t w o u l d b e u n d e s i r a b l e t o m o v e t h e c o m m e r c i a l l i n e t o t h e s o u t h b y r e z o n i n g t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . ( T h e e x i s t i n g " C - 3 " a t W e s t 1 4 t h a n d H i g h i n c l u d e s t h e s o u t h w e s t a n d s o u t h e a s t c o r n e r s , b u t t h a t i s a m a j o r i n t e r s e c t i o n a n d t h e m a j o r i t y o f t h e l o t s w e r e r e z o n e d t h r o u g h t h e U r b a n R e n e w a l P l a n . ) A " C - 1 " r e z o n i n g a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r a t W e s t 1 4 t h a n d B i s h o p v i o l a t e s t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n f o r t h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t w h i c h r e i n f o r c e s t h e e x i s t i n g z o n i n g l i n e s t h a t h a v e b e e n i n p l a c e f o r a l m o s t 2 0 y e a r s . A l s o , a " C - 1 " r e z o n i n g c o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a r e a t o t h e s o u t h o f W e s t 1 4 t h b e c a u s e i t i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t h a t h a s n o t b e e n e n c r o a c h e d u p o n w i t h n o n r e s i d e n t i a l u s e s l i k e t h e b l o c k s t o t h e n o r t h . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d d u e t o s o m e n o t i c e d e f i c i e n c i e s . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d d e f e r r e d t o t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e v o t e w a s 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 I l N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 2 2 3 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , E m m e t t W i l l i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . W i l l i s d i s c u s s e d t h e a r e a a n d s a i d t h e e n t r a n c e t o t h e b a r b e r s h o p w o u l d b e o n t h e W e s t 1 4 t h S t r e e t s i d e , a n d n o t o n B i s h o p . M r . W i l l i s i n d i c a t e d t h a t t h e e n t i r e s t r u c t u r e w o u l d b e u t i l i z e d f o r t h e b a r b e r s h o p , a p p r o x i m a t e l y 1 5 0 0 s q u a r e f e e t , a n d a d e q u a t e p a r k i n g c o u l d b e p r o v i d e d . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s . S e v e r a l C o m m i s s i o n e r s e x p r e s s e d c o n c e r n s w i t h t h e p a r k i n g a n d a c c e s s i n g t h e l o t . M r . W i l l i s s a i d t h a t t h e a l l e y w o u l d b e u t i l i z e d b e c a u s e t h e p a r k i n g w o u l d b e i n t h e r e a r y a r d a r e a a n d i t c o u l d b e e n t e r e d f r o m W e s t 1 4 t h . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 1 " r e q u e s t . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 1 0 n a y s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( C o n n i e W h i t f i e l d ) . T h e m o t i o n f a i l e d a n d t h e r e z o n i n g w a s d e n i e d . 3 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 2 2 5 5 - A O w n e r : D a v i d L . P u c k e t t A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 5 4 0 9 G e y e r S p r i n g s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " P u r p o s e : A u t o s a l e s S i z e : 0 . 6 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : B e a u t y s h o p S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " S o u t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " E a s t - S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d a t t h e n o r t h e n d o f G e y e r S p r i n g s R o a d a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " C - 3 " t o " C - 4 " f o r a n a u t o m o b i l e s a l e s l o t . C u r r e n t l y , t h e l a n d i s o c c u p i e d b y a s i n g l e s t r u c t u r e w h i c h i s b e i n g u s e d a s a b e a u t y s h o p . T h e f r o n t p o r t i o n o f t h e l o t i s p a v e d a n d t h e r e a r y a r d a r e a i s u n d e v e l o p e d . T h e s i t e i s s i t u a t e d j u s t s o u t h o f w h e r e G e y e r S p r i n g s i n t e r s e c t s M a b e l v a l e P i k e a n d i n a n a r e a t h a t h a s a m i x e d l a n d u s e p a t t e r n . U s e s f o u n d i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y i n c l u d e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s , c o m m e r c i a l u s e s , s e v e r a l c h u r c h e s , o f f i c e s a n d a s m a l l l i g h t i n d u s t r i a l o p e r a t i o n . A n e l e m e n t a r y s c h o o l i s a l s o i n t h e a r e a a n d s o m e m u l t i f a m i l y u n i t s a r e l o c a t e d d i r e c t l y w e s t o f t h e s c h o o l " C - 3 " a n d " C - 4 " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " R - 2 " o n t h e e a s t s i d e a n d " C - 3 " l a n d o n t h e n o r t h a n d s o u t h . T h e n e a r e s t " C - 4 " z o n i n g i s l o c a t e d t o t h e w e s t o n S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e , a n d t h e " C - 4 " D i s t r i c t i s d e s i g n a t e d f o r s t r e e t s s u c h a s S o u t h U n i v e r s i t y . 1 L N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 2 2 5 5 - A ( C o n t i n u e d } H i s t o r y o n t h e p r o p e r t y d a t e s b a c k t o 1 9 6 9 w h e n t h e s i t e w a s r e z o n e d f r o m r e s i d e n t i a l t o " F " C o m m e r c i a l w h i c h c o n v e r t e d t o t h e e x i s t i n g " C - 3 " . W h e n t h e l a n d w a s r e z o n e d i n 1 9 6 9 , t h e p r o p o s e d u s e w a s r e t a i l a n d t h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t a t t h e p u b l i c h e a r i n g . T h e a d o p t e d p l a n , 6 5 t h S t r e e t E a s t , i d e n t i f i e s t h e p r o p e r t y f o r c o m m e r c i a l u s e b u t d o e s n o t s p e c i f y a g r o u p o f a p p r o p r i a t e z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e l a n d u s e p l a n ' s i n t e n t i s t o m a i n t a i n t h e e x i s t i n g l e v e l o f c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t ( " C - 3 " t y p e u s e s ) a n d , t h e r e f o r e , i s u n c o m f o r t a b l e w i t h t h e p r o p o s e d " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n . A l l o w i n g t h e " C - 4 " r e z o n i n g c o u l d c h a n g e t h e c h a r a c t e r o f t h e a r e a a n d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l u s e s t o t h e e a s t . A l s o , t h e s i t e i s a q u e s t i o n a b l e " C - 4 " l o c a t i o n a n d t h e o p e n d i s p l a y a s p e c t o f " C - 4 " c o u l d c r e a t e s o m e p r o b l e m s f o r t h e n e i g h b o r h o o d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : G e y e r S p r i n g s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h h a s a m i n i m u m r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) L a r r y P u c k e t t , t h e a p p l i c a n t , w a s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . M r . P u c k e t t s p o k e a n d s a i d h e h a s o w n e d t h e p r o p e r t y f o r 1 5 y e a r s a n d t h e r e h a d b e e n a c a r l o t o n i t f r o m 1 9 7 9 t o 1 9 8 2 . H e w e n t o n t o d e s c r i b e t h e a r e a a n d p o i n t e d o u t t h a t t h e r e w e r e e x i s t i n g c a r l o t s o n M a b e l v a l e P i k e . M r . P u c k e t t t h e n a g r e e d w i t h t h e d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y a n d s a i d t h e r e h a d b e e n n o c o m p l a i n t s a b o u t t h e p r e v i o u s c a r l o t . C . J . M e n a r d , p r o p e r t y o w n e r t o t h e n o r t h , o b j e c t e d t o t h e " C - 4 " r e z o n i n g . H e s a i d t h e e x i s t i n g b u s i n e s s e s w e r e q u i e t a n d t h e a r e a s h o u l d s t a y t h a t w a y . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 2 2 5 5 - A ( C o n t i n u e d ) M r . P u c k e t t m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d s a i d t h e r e w a s a f e n c e a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e . H e a l s o t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e w o u l d b e n o m a j o r r e p a i r w o r k d o n e o n t h e p r o p e r t y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 1 0 n a y s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( J o h n M c D a n i e l ) . T h e m o t i o n f a i l e d a n d t h e r e z o n i n g r e q u e s t w a s d e n i e d . 3 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . 2 - Z - 3 7 3 1 - B O w n e r : E L D O P r o p e r t i e s , I n c . . A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : R i v e r d a l e a r e a R e q u e s t : R e z o n e f r o m " 0 - 2 " a n d " M F - 1 8 " t o " M F - 1 8 " a n d " 0 - 2 " P u r p o s e : M u l t i f a m i l y a n d o f f i c e S i z e : 0 . 2 9 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — M u i t i f a m i l y , z o n e d " M F - 1 8 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " 0 - 2 " E a s t — A r k a n s a s R i v e r ( n o z o n i n g ) W e s t — V a c a n t , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : S e v e r a l y e a r s a g o , t h e C i t y r e z o n e d t h e a r e a i n q u e s t i o n t o i t s c u r r e n t s t a t u s a n d n o w t h e o w n e r h a s f i l e d a r e q u e s t t o r e c l a s s i f y t h e l a n d b a c k t o t h e o r i g i n a l z o n i n g c o n f i g u r a t i o n . T h e p r o p o s e d r e z o n i n g a c t i o n i s v e r y m i n o r a n d s t a f f s u p p o r t s t h e r e c l a s s i f i c a t i o n s . T h e r e a r e n o o u t s t a n d i n g i s s u e s a n d t h e r e z o n i n g c h a n g e s w i l l n o t h a v e a n y m e a s u r a b l e e f f e c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t y . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " M F - 1 8 " a n d " 0 - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 3 8 O w n e r : E v a h M i c h a e l A p p l i c a n t : C a r r o l l G . S t r i c k l a n d L o c a t i o n : 9 1 0 4 G e y e r S p r i n g s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 0 . 7 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S o u t h — O f f i c e , z o n e d " 0 - 3 " E a s t — M o b i l e h o m e p a r k , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e 0 . 7 3 a c r e s o n G e y e r S p r i n g s R o a d f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " f o r a n u n s p e c i f i e d c o m m e r c i a l u s e o r u s e s . T h e p r o p e r t y i s s i t u a t e d a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f G e y e r S p r i n g s R o a d a n d S e n a t e D r i v e , a p p r o x i m a t e l y 6 0 0 f e e t s o u t h o f B a s e l i n e R o a d , a n d h a s 1 7 6 f e e t o f f r o n t a g e o n G e y e r S p r i n g s R o a d . L o c a t e d o n t h e l o t i s o n e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e w i t h a n a c c e s s o r y b u i l d i n g i n t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e p r o p e r t y . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i n c l u d e s " R - 2 " , " 0 - 1 " , " 0 - 3 " , " C - 1 " , " C - 3 " a n d " C - 4 " . T h e p r o p e r t y a b u t s " R - 2 " z o n i n g o n t w o s i d e s a n d a c r o s s G e y e r S p r i n g s R o a d , t h e z o n i n g i s " R - 2 " . T o t h e s o u t h , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " 0 - 3 " . A t t h i s t i m e , a m a j o r i t y o f t h e c o m m e r c i a l z o n i n g i s l o c a t e d a t B a s e l i n e a n d G e y e r S p r i n g s , w i t h t h e e x c e p t i o n o f a " C - 1 " t r a c t a t t h e c o r n e r o f G e y e r S p r i n g s R o a d a n d Q u e e n s b o r o D r i v e . L a n d u s e i s a m i x o f r e s i d e n t i a l , o f f i c e , c o m m e r c i a l , a c h u r c h a n d t w o s c h o o l s — o n e p u b l i c a n d t h e o t h e r p r i v a t e . T h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u s e s f o u n d i n t h e n e i g h b o r h o o d a r e s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n s , m u l t i f a m i l y u n i t s a n d a m o b i l e h o m e p a r k . S e v e r a l o f t h e u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g , i n c l u d i n g t h e m o b i l e h o m e p a r k a n d s o m e o f t h e n o n r e s i d e n t i a l u s e s a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B a s e l i n e a n d G e y e r S p r i n g s R o a d . 1 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 3 8 ( C o n t i n u e d } W h e n t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f B a s e l i n e a n d G e y e r S p r i n g s w a s r e z o n e d t o " C - 3 " , a 5 0 f o o t " R - 2 " s t r i p w a s l e f t a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e t o b u f f e r t h e e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y u s e s t o t h e s o u t h . B y l e a v i n g t h e " R - 2 " b u f f e r , a c o n s c i o u s e f f o r t w a s m a d e t o s t o p t h e c o m m e r c i a l z o n i n g t o t h e n o r t h o f 9 1 0 4 G e y e r S p r i n g s R o a d a n d t o p r o t e c t t h e i n t e g r i t y o f t h e s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d . R e z o n i n g t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n w o u l d c r e a t e a n u n d e s i r a b l e z o n i n g p a t t e r n a n d , a l s o , t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n v i o l a t e s t h e G e y e r S p r i n g s W e s t L a n d U s e P l a n w h i c h e s t a b l i s h e s t h e c o m m e r c i a l l i n e t o t h e n o r t h . O t h e r n e g a t i v e c o n s i d e r a t i o n s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t a r e : t h e p r e c e d e n t f o r s t r i p z o n i n g o n b o t h s i d e s o f G e y e r S p r i n g s a n d t h e p o s s i b l e a d v e r s e i m p a c t o n t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u s e s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : G e y e r S p r i n g s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l . I t a p p e a r s t h a t d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , C a r r o l l S t r i c k l a n d , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M r . S t r i c k l a n d s a i d t h a t h e w a s r e p r e s e n t i n g h i s m o t h e r - i n - l a w a n d d e s c r i b e d t h e p r o p e r t y . H e s a i d h e w a s s u r p r i s e d w i t h t h e s t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n a n d i n d i c a t e d t h a t t h e b u f f e r t o t h e n o r t h w a s o n l y 2 0 f e e t . M r . S t r i c k l a n d w e n t o n t o s a y t h a t t h e r e w a s a d r a i n a g e d i t c h t o t h e w e s t t h a t c o u l d f u n c t i o n a s a b u f f e r , a n d t o t h e e a s t , t h e r e w o u l d b e a f i v e - l a n e r o a d i n t h e f u t u r e . B e c a u s e o f t h e p r o p e r t y ' s l o c a t i o n , M r . S t r i c k l a n d f e l t t h a t t h e r e w a s n o r e a s o n n o t t o r e z o n e t h e p r o p e r t y . H e s a i d i t w a s a l o g i c a l s i t e f o r c o m m e r c i a l z o n i n g a n d i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d c o n s i d e r o f f i c e a s a l a s t r e s o r t . H e t h e n r e s p o n d e d t o s e v e r a l q u e s t i o n s a n d s a i d t h a t f a s t f o o d o u t l e t s h a v e e x p r e s s e d a n i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . C o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y s o m e o f t h e C o m m i s s i o n e r s a b o u t v a r i o u s i s s u e s . M r . S t r i c k l a n d a l s o s p o k e a n d s a i d t h a t t h e r e w a s n o j u s t i f i c a t i o n f o r d e n y i n g t h e " C - 3 " r e z o n i n g . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 3 8 ( C o n t i n u e d } A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " C - 3 " a s f i l e d . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 1 1 n a y s a n d 0 a b s e n t . T h e m o t i o n f a i l e d a n d t h e r e z o n i n g w a s d e n i e d . A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , a s e c o n d m o t i o n w a s t h e n m a d e t o e x p u n g e t h e v o t e o n t h e " C - 3 " r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . M r . S t r i c k l a n d t h e n a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " 0 - 3 " a n d s t a f f e n d o r s e d a n " 0 - 3 " c l a s s i f i c a t i o n f o r t h e p r o p e r t y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 1 n a y a n d 0 a b s e n t . 3 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 4 3 O w n e r : D . R i c h a r d J o h n s o n A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 1 0 8 0 1 & 1 0 8 0 5 B i r c h w o o d D r i v e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 1 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 3 8 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — O f f i c e , z o n e d " R - 2 " E a s t — I n t e r s t a t e r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i n v o l v e s t w o r e s i d e n t i a l l o t s a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e b o t h l o t s f r o m " R - 2 " t o " 0 - 1 " f o r f u t u r e o f f i c e u s e . N o s p e c i f i c p l a n s h a v e b e e n s u b m i t t e d w i t h t h e a p p l i c a t i o n s o i t i s u n k n o w n w h e t h e r t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s w i l l b e c o n v e r t e d i n t o o f f i c e s , o r i f s o m e n e w c o n s t r u c t i o n w i l l t a k e p l a c e o n t h e p r o p e r t y . E a c h l o t i s o c c u p i e d b y a o n e s t o r y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e w i t h a n a t t a c h e d c a r p o r t . O n e l o t i s 7 0 f e e t w i d e a n d t h e o t h e r h a s a l o t w i d t h o f 7 5 f e e t . T h e t w o l o t s a r e l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f B i r c h w o o d D r i v e a n d S h a c k l e f o r d w h i c h i s t h e m a i n e n t r a n c e i n t o t h e B i r c h w o o d S u b d i v i s i o n . A l l t h e l o t s w i t h i n t h e s u b d i v i s i o n a r e z o n e d " R - 2 " a s i s s o m e o f t h e l a n d b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d W e s t M a r k h a m S t r e e t t o t h e n o r t h . O t h e r z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s f o u n d i n t h e g e n e r a l a r e a i n c l u d e " 0 - 2 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d P C D . L a n d u s e i s v e r y s i m i l a r t o t h e z o n i n g w i t h a m i x o f o f f i c e a n d c o m m e r c i a l u s e s t h a t r a n g e f r o m r e t a i l e s t a b l i s h m e n t s t o m o t e l s . A n o t h e r m a j o r l a n d u s e t h a t n e e d s t o b e m e n t i o n e d i s t h e 1 - 4 3 0 / I - 6 3 0 i n t e r c h a n g e w h i c h i s s i t u a t e d d i r e c t l y e a s t o f t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 4 3 ( C o n t i n u e d ) A n o f f i c e r e c l a s s i f i c a t i o n f o r t h e t w o l o t s i s a s i g n i f i c a n t d e p a r t u r e f r o m t h e a d o p t e d I - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n a n d c o u l d h a v e a f a r - r e a c h i n g i m p a c t o n t h e B i r c h w o o d n e i g h b o r h o o d . T h e s u b d i v i s i o n i s a l m o s t a r e s i d e n t i a l i s l a n d , b u t e v e n w i t h a l l t h e d e v e l o p m e n t p r e s s u r e s f r o m t h e n o r t h a n d s o u t h , t h e n e i g h b o r h o o d i s a v i a b l e a n d s t a b l e r e s i d e n t i a l p o c k e t t h a t n e e d s t o b e p r o t e c t e d . R e z o n i n g t h e t w o l o t s t o " 0 - 1 " i s i n c o n s i s t e n t w i t h t h e g o a l s o f m a i n t a i n i n g t h e n e i g h b o r h o o d ' s l i v a b i l i t y a n d s t a f f c a n n o t s u p p o r t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g c h a n g e . I f t h e t w o l o t s a r e r e z o n e d , q u e s t i o n a b l e p r e c e d e n t w i l l h a v e b e e n s e t a n d i t w i l l b e v e r y d i f f i c u l t t o d e n y s i m i l a r r e q u e s t s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y . R e z o n i n g w i l l i m p a c t t h e n e i g h b o r h o o d ' s r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r a n d d r a m a t i c a l l y l e s s e n i t s d e s i r a b i l i t y a s a p l a c e t o l i v e . O n e f i n a l i t e m t h a t n e e d s t o b e m e n t i o n e d i s t h e B i l l o f A s s u r a n c e f o r t h e s u b d i v i s i o n . C o v e n a n t N o . 1 s t a t e s t h a t " N o l o t s h a l l b e u s e d e x c e p t f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s . N o b u i l d i n g s h a l l b e e r e c t e d , a l t e r e d , p l a c e d o r p e r m i t t e d t o r e m a i n o n a n y l o t o t h e r t h a n a s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g n o t t o e x c e e d 2 1 / 2 s t o r i e s i n h e i g h t a n d a p r i v a t e g a r a g e f o r n o t m o r e t h a n t w o c a r s . " T h e c o v e n a n t s a n d r e s t r i c t i o n s a r e i n f o r c e u n t i l 1 9 9 9 a n d t h e y c a n b e e x t e n d e d b y a m a j o r i t y o f t h e o w n e r s . T o a m e n d , c a n c e l o r s u p p l e m e n t , i t t a k e s 6 0 / o f t h e o w n e r s t o c h a n g e t h e B i l l o f A s s u r a n c e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 1 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , R i c h a r d J o h n s o n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n i n e t o e l e v e n o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . ( S e v e n o f t h e o b j e c t o r s f i l l e d o u t r e g i s t r a t i o n c a r d s t o a d d r e s s t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . ) D r . J o h n s o n s p o k e a n d i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d l i k e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 . H e w e n t o n t o d e s c r i b e t h e p r o p e r t y a n d s a i d t h e r e w a s l i t t l e o p p o s i t i o n f r o m t h e l o t s t o t h e n o r t h . D r . J o h n s o n i n d i c a t e d t h a t t h e p l a n s w e r e t o r e m o d e l t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s f o r q u i e t o f f i c e u s e . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 4 3 ( C o n t i n u e d } A t t h i s p o i n t , t h e C h a i r m a n a s k e d t h e r e s i d e n t s i f t h e y o b j e c t e d t o d e f e r r i n g t h e i t e m . T h e y a l l i n d i c a t e d t h a t t h e y w e r e o p p o s e d t o a d e f e r r a l . A g n e s B e a l l s p o k e a n d s a i d t h e r e w a s n o p o s s i b l e c o m p r o m i s e . N o m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m . A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d a n d D r . J o h n s o n r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e w i t h d r a w n w i t h o u t p r e j u d i c e . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e " 0 - 1 " r e z o n i n g w i t h o u t p r e j u d i c e . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . ( A g n e s B e a l l t h a n k e d D r . J o h n s o n f o r w i t h d r a w i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t . ) 3 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 5 2 O w n e r : L y n t o n E g b o s i m b a A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 2 6 0 8 S o u t h M a p l e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 3 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 0 . 1 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 3 " S o u t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e o n e r e s i d e n t i a l l o t o n S o u t h M a p l e S t r e e t f r o m " R - 3 " t o " C - 3 " f o r s o m e t y p e o f c o m m e r c i a l u s e . T h e s i t e i s l o c a t e d j u s t n o r t h o f A s h e r A v e n u e a n d h a s a 1 , 0 4 9 s q u a r e f o o t r e s i d e n c e o n i t . T h e r e a r e n o a c c e s s o r y b u i l d i n g s a n d t h e p r o p e r t y i s t y p i c a l o f o t h e r r e s i d e n t i a l l o t s i n t h e n e i g h b o r h o o d . Z o n i n g i n t h e a r e a i s a m i x o f r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l d i s t r i c t s t h a t i n c l u d e " R - 3 " , " R - 4 " , " C - 3 " a n d " 1 - 2 " . A m a j o r i t y o f t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l z o n i n g i s f o u n d b e t w e e n A s h e r A v e n u e a n d W e s t R o o s e v e l t , b u t t h e r e i s s o m e " C - 3 " a n d " l - 2 " o n t h e n o r t h s i d e o f A s h e r A v e n u e . T h e l o t u n d e r c o n s i d e r a t i o n a d j o i n s " C - 3 " p r o p e r t y a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e . T h e l a n d u s e p a t t e r n c o n f o r m s t o t h e e x i s t i n g z o n i n g i n t h e a r e a . T h e r e i s a p o s s i b l e e x c e p t i o n a n d t h a t i s a l a r g e " 1 - 2 " a r e a o n t h e s o u t h s i d e o f A s h e r w h i c h i s a c o m b i n a t i o n o f c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s . A l s o f o u n d i n t h e v i c i n i t y a r e t w o p u b l i c u s e s , G a r l a n d S c h o o l a n d o f f i c e s f o r t h e S t a t e P o l i c e . O n t h e a d o p t e d S t e p h e n s S c h o o l L a n d U s e P l a n , t h e l o t i s i d e n t i f i e d f o r m i x e d u s e a s i s t h e e n t i r e b l o c k . T h e m i x e d u s e a r e a s a r e t o p r o v i d e l o c a t i o n s f o r a b l e n d o f o f f i c e u s e s a n d v a r i o u s l e v e l s o f c o m m e r c i a l s e r v i c e s a n d i n s o m e i n s t a n c e s , l i g h t i n d u s t r i a l u s e . B e c a u s e o f t h e p l a n a n d 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 5 2 t h e p r o p e r t y ' s p o s i t i o n i n r e l a t i o n s h i p t o A s h e r A v e n u e , s t a f f f e e l s t h a t a c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e l o t . T h e s i t e d o e s h a v e v i s i b i l i t y f r o m A s h e r a n d i t a p p e a r s t o h a v e b e e n i m p a c t e d b y t h e " C - 3 " t o t h e s o u t h . T o a v o i d t h e p o s s i b i l i t y o f i m p a c t i n g o t h e r l o t s a n d t o p r o v i d e s o m e t r a n s i t i o n f r o m A s h e r t o t h e r e s i d e n t i a l l o t s , s t a f f s u g g e s t s t h a t " C - 1 " i s a m o r e a p p r o p r i a t e c l a s s i f i c a t i o n f o r t h e p r o p e r t y . T h e " C - 1 " D i s t r i c t p r o v i d e s f o r n e i g h b o r h o o d t y p e u s e s a n d h e l p s m a i n t a i n t h e p l a n ' s c o n c e p t f o r t h e m i x e d u s e a r e a s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " C - 1 " a n d n o t " C - 3 " a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) L y n t o n E g b o s i m b a , t h e o w n e r , a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " C - 1 " a n d t h e i s s u e w a s p u t o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " C - 1 " a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 2 5 5 O w n e r : D a v i d M o n k u s a n d V i r g i l S m i t h A p p l i c a n t : S a m e / A l l a n G r a h a m L o c a t i o n : 1 1 0 1 0 I n t e r s t a t e 3 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 4 " P u r p o s e : A u t o s a l e s S i z e : 2 . 1 a c r e s E x i s t i n g U s e : A u t o s a l e s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " S o u t h — l - 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d c e m e t e r y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s r e q u e s t w a s f i l e d b e c a u s e o f a n e n f o r c e m e n t a c t i o n b y t h e C i t y a g a i n s t t h e p r o p e r t y . T h e l a n d i s z o n e d " R - 2 " b u t h a d a c o m m e r c i a l u s e o n i t a t o n e t i m e , a n d n o n c o n f o r m i n g s t a t u s f o r " C - 3 " u s e s . T h e o w n e r s a s s u m e d t h a t t h e s i t e w a s z o n e d f o r a n y t y p e o f c o m m e r c i a l u s e a n d l e a s e d t h e p r o p e r t y t o t h e c u r r e n t u s e r , a n a u t o s a l e s l o t . T h e r e i s o n e b u i l d i n g o n t h e t w o a c r e s t h a t i s b e i n g u s e d a s t h e o f f i c e a n d t h e a r e a a d j a c e n t t o t h e I - 3 0 f r o n t a g e r o a d i s b e i n g u s e d f o r d i s p l a y . T h e r e a r p o r t i o n o f t h e a c r e a g e h a s n o t h i n g o n i t a t t h i s t i m e . O n t h e n o r t h s i d e o f l - 3 0 , a l l t h e l a n d i s s t i l l z o n e d " R - 2 " . A r e z o n i n g r e q u e s t ( " C - 4 " a n d " I - 2 " ) h a s b e e n a c t e d o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r 1 2 . 6 a c r e s t o t h e e a s t a n d n o r t h . H o w e v e r , t h e r e z o n i n g h a s n o t b e e n f i n a l i z e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s b e c a u s e t h e d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y h a s n o t b e e n c o m p l e t e d . S o u t h o f l - 3 0 , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d " I - 2 " . L a n d u s e f o u n d o n b o t h s i d e s o f 1 - 3 0 i s e i t h e r r e s i d e n t i a l o r i n d u s t r i a l . A h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d a n d d i r e c t l y w e s t o f t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n , t h e r e i s a c e m e t e r y . N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . 6 — Z - 5 2 5 5 ( C o n t i n u e d ) T h e O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n s u g g e s t s a " m i x e d o f f i c e / c o m m e r c i a l " p a t t e r n f o r t h e n o r t h s i d e o f I - 3 0 . S t a f f f e e l s t h a t a " C - 4 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s c o m p a t i b l e w i t h t h e p l a n ' s d i r e c t i o n a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . T h e a c r e a g e t o t h e e a s t w i l l b e z o n e d " C - 4 " o n c e t h e r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n i s c o m p l e t e d , s o t h e p r o p o s e d r e z o n i n g i s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r a c t i o n s i n t h e a r e a . O v e r t h e y e a r s , t h e C i t y h a s e n d o r s e d a z o n i n g c o n f i g u r a t i o n o f " C - 3 " , " C - 4 " a n d " I - 2 " f o r t h e p r o p e r t i e s t h a t f r o n t 1 - 3 0 . T h e r e f o r e , t h e p r o p o s e d z o n i n g c h a n g e i s i n k e e p i n g w i t h e s t a b l i s h e d p o l i c y f o r t h e 1 - 3 0 c o r r i d o r . T h e o n l y i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e r e q u e s t h a v e t o d o w i t h s i t e i m p r o v e m e n t s a n d t h e " C - 4 " d e v e l o p m e n t c r i t e r i a . I f t h e p r o p e r t y i s r e z o n e d t o " C - 4 " , l a n d s c a p i n g w i l l b e r e q u i r e d a n d t h e a r e a b e i n g u s e d f o r d i s p l a y o f v e h i c l e s w i l l n e e d t o b e p a v e d . A l s o , a n y s e r v i c i n g o f v e h i c l e s s h a l l b e d o n e w i t h i n a n e n c l o s e d b u i l d i n g . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S ' e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d f o r S i b l e y H o l e R o a d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 5 6 O w n e r : W . A . J o n e s , I n c . A p p l i c a n t : M i k e J o n e s L o c a t i o n : 1 1 7 0 1 S t a g e c o a c h R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " R - 7 " P u r p o s e : M o b i l e h o m e p a r k S i z e : 7 . 6 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l & i n d u s t r i a l , z o n e d " C - 3 " a n d " I - 2 " S o u t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — M o b i l e h o m e p a r k , z o n e d " R - 7 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d o n S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y 0 5 ) a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e i t f r o m " R - 2 " t o " R - 7 " f o r a m o b i l e h o m e p a r k . T o t h e w e s t , t h e r e i s a n e x i s t i n g m o b i l e h o m e p a r k a n d , i f t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s r e z o n e d , t h e 7 . 6 a c r e s w i l l b e a n e x t e n s i o n o f t h e d e v e l o p e d m o b i l e h o m e p a r k . T h e o n l y s t r u c t u r e s o n t h e p r o p e r t y a r e a w o o d b a r n a n d t w o a c c e s s o r y b u i l d i n g s . A m a j o r i t y o f t h e l a n d i s v a c a n t . I n a d d i t i o n t o t h e e x i s t i n g m o b i l e h o m e p a r k , o t h e r l a n d u s e s f o u n d i n t h e v i c i n i t y a r e a d a y c a r e c e n t e r , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l . T h e r e i s a l s o a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e t o t h e w e s t a n d s o m e o f t h e l a n d i s u n d e v e l o p e d . Z o n i n g o f t h e a r e a i n c l u d e s " R - 2 " , " R - 7 " , " C - 3 " , " C - 4 " a n d " I - 2 " w i t h n o e s t a b l i s h e d z o n i n g p a t t e r n . R e z o n i n g t h e a c r e a g e t o a l l o w a m o b i l e h o m e p a r k i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y a n d i s c o m p a t i b l e w i t h t h e o t h e r l a n d u s e s . T h e e x i s t i n g p a r k i s w e l l m a i n t a i n e d a n d h a s h a d n o v i s i b l e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s . Q u a l i t y m o b i l e h o m e p a r k s p r o v i d e a n e e d e d h o u s i n g r e s o u r c e f o r t h e C i t y a n d s h o u l d b e s u p p o r t e d w h e n e v e r p o s s i b l e . T h e 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 5 6 ( C o n t i n u e d } O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n d o e s i d e n t i f y t h e s i t e f o r c o m m e r c i a l / i n d u s t r i a l u s e s , b u t s t a f f f e e l s t h e p r o p o s e d u s e i s n o t a s i g n i f i c a n t d e p a r t u r e f r o m t h e p l a n ' s b a s i c d i r e c t i o n a n d e n d o r s e s t h e " R - 7 " r e c l a s s i f i c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y 4 5 ) i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e n e e d e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " R - 7 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d n o b o d y o b j e c t e d . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " R - 7 " r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 5 7 O w n e r : M a u d e M . W i n c h e s t e r A p p l i c a n t : E v e r e t t 0 . M a r t i n d a l e L o c a t i o n : 2 6 2 3 W e s t M a r k h a m R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 3 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e f a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — A r k a n s a s S c h o o l s f o r t h e B l i n d a n d D e a f , z o n e d " R - 2 " S o u t h — R e s i d e n t i a l , z o n e d " R - 3 " E a s t — D u p l e x , z o n e d " R - 3 " W e s t — R e s i d e n t i a l a n d c l i n i c , z o n e d " R - 3 " a n d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t w o l o t s a t W e s t M a r k h a m a n d V e r n o n A v e n u e f r o m " R - 3 " t o " 0 - 3 " . T h e s i t e i s o c c u p i e d b y a t w o - s t o r y r e s i d e n c e ( w i t h a t t a c h e d c a r p o r t ) a n d t h e p r o p o s a l i s t o c o n v e r t t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e i n t o o f f i c e s p a c e . T h e r e i s a l s o a d e t a c h e d g a r a g e i n t h e r e a r y a r d a r e a o f o n e o f t h e l o t s w h i c h i s a c c e s s e d b y a n a l l e y . T h e r e s i d e n c e a n d g a r a g e a r e o n o n e l o t a n d t h e c a r p o r t i s s i t u a t e d o n t h e l o t t h a t f a c e s V e r n o n A v e n u e . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s s o m e w h a t m i x e d w i t h a b l e n d o f " R - 2 " , " R - 3 " , " R - 4 " , " R - 5 " , " R - 6 " , " C - 3 " a n d P R D . T h e r e s i d e n t i a l z o n i n g c o v e r s t h e f u l l s p e c t r u m o f h o u s i n g t y p e s r a n g i n g f r o m c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y u n i t s t o h i g h - r i s e a p a r t m e n t s o f w h i c h t h e r e a r e n o n e i n t h e n e i g h b o r h o o d . E v e n w i t h t h e d i v e r s e z o n i n g , s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s a r e t h e p r i m a r y l a n d u s e . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e a r e a a r e a c h i r o p r a c t i c c l i n i c , c a r w a s h , c o n v e n i e n c e s t o r e a n d t h e A r k a n s a s S c h o o l s f o r t h e B l i n d a n d D e a f . A t o n e t i m e , t h e c h i r o p r a c t i c o f f i c e a l s o h a d a r e s i d e n c e o n t h e s e c o n d f l o o r b u t i t s o c c u p a n c y i s u n k n o w n a t t h i s t i m e . T h e s i t e i n q u e s t i o n a b u t s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s o n t w o s i d e s w i t h t h e c l i n i c u s e a c r o s s V e r n o n A v e n u e t o t h e w e s t . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 5 7 ( C o n t i n u e d ) T h e W o o d r u f f S c h o o l N e i g h b o r h o o d P l a n i d e n t i f i e s t h e l o c a t i o n f o r c o n t i n u e d r e s i d e n t i a l u s e , a n d t h e l a n d u s e p l a n s h o u l d b e m a i n t a i n e d b y d e n y i n g t h e r e q u e s t e d " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n . S t a f f f e e l s t h a t t h e c l i n i c / o f f i c e , a n e x c e l l e n t a d a p t e d r e - u s e o f a n o l d s e r v i c e s t a t i o n , i s a g o o d s t o p p i n g p o i n t f o r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . T h e c l i n i c ' s p r o p e r t y i s z o n e d " C - 3 " . H o w e v e r , a s a n o f f i c e u s e , i t p r o v i d e s a g o o d t r a n s i t i o n f r o m a c o m m e r c i a l u s e , t h e c o n v e n i e n c e s t o r e , t o t h e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s . R e z o n i n g t h e c o r n e r o f W e s t M a r k h a m a n d V e r n o n c o u l d e n c o u r a g e o t h e r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g t o t h e e a s t a n d h a v e a d i s r u p t i v e i n f l u e n c e o n t h e n e i g h b o r h o o d . T h e e x i s t i n g z o n i n g h a s b e e n i n p l a c e f o r y e a r s a n d i t a p p e a r s t h a t t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n t o s t a r t m o d i f y i n g t h e p a t t e r n a t t h i s t i m e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , E v e r e t t M a r t i n d a l e , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n i n e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . ( A p e t i t i o n w i t h 3 6 s i g n a t u r e s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g w a s s u b m i t t e d p r i o r t o t h e h e a r i n g . ) M r . M a r t i n d a l e s p o k e a n d s a i d t h a t p o r t i o n s o f t h e s t a f f r e p o r t w e r e i n c o r r e c t b e c a u s e t h e r e w e r e m o r e m u l t i f a m i l y u n i t s i n t h e n e i g h b o r h o o d t h a n s t a f f i n d i c a t e d i n t h e i r a n a l y s i s . M r . M a r t i n d a l e s a i d t h a t " 0 - 1 " w a s a c c e p t a b l e a n d a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " 0 - 1 " . H e w e n t o n t o s a y t h a t t h e s t r u c t u r e w a s a t w o - s t o r y r e s i d e n c e w i t h a p p r o x i m a t e l y 2 , 5 0 0 s q u a r e f e e t . M r . M a r t i n d a l e a l s o s a i d t h a t a d e q u a t e p a r k i n g c o u l d b e p r o v i d e d w i t h s o m e o f i t c o m i n g o f f t h e a l l e y . L l o y d K i n g s p o k e a g a i n s t t h e r e z o n i n g a n d s a i d t h a t p a r k i n g w a s a m a j o r p r o b l e m f o r t h e a r e a . H e a l s o s a i d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d w a s c r i m e f r e e . M r s . I . J . P r i n d l e , o w n e r o f a n a p a r t m e n t b u i l d i n g o n V e r n o n , s a i d t h a t h e r t e n a n t s d i d n o t w a n t o f f i c e z o n i n g a n d p a r k i n g w a s a p r o b l e m . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 2 5 7 ( C o n t i n u e d ) C r a i g R a i n s , 2 0 1 V e r n o n , w a s a g a i n s t t h e r e z o n i n g a n d f e l t t h a t a l l o w i n g c o m m e r c i a l e n c r o a c h m e n t w a s u n d e s i r a b l e . M r . R a i n s s a i d t h e r e w a s n o n o n - r e s i d e n t i a l z o n i n g e a s t o f V e r n o n w i t h t h e e x c e p t i o n o f o n e s m a l l l o t a t B a r t o n . M a r y N e l l V e n a b l e s a i d h e r r e s i d e n c e w a s t h e s e c o n d h o u s e c o n s t r u c t e d i n t h e n e i g h b o r h o o d a n d s h e w a s a g a i n s t t h e r e z o n i n g . S h e w e n t o n t o d e s c r i b e t h e p a r k i n g s i t u a t i o n a n d s a i d t h e n e i g h b o r h o o d w a s q u i e t a n d i t n e e d e d t o r e m a i n t h a t w a y . M r . M a r t i n d a l e s a i d t h a t h i s u s e w o u l d b e o f b e n e f i t t o t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h a t t h e r e w o u l d b e n o p a r k i n g i n t h e a l l e y , n o r o n V e r n o n . H e c o n c l u d e d b y s a y i n g t h e p r o p e r t y w a s a g o o d l o c a t i o n f o r a q u i e t o f f i c e u s e . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " 0 - 1 " a s a m e n d e d . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 1 1 n a y s a n d 0 a b s e n t . T h e m o t i o n f a i l e d a n d t h e r e z o n i n g w a s d e n i e d . 3 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 5 2 5 8 O w n e r : A . D a n P h i l l i p s a n d J a m e s H a l l A p p l i c a n t : J o e D . W h i t e L o c a t i o n : W e s t M a r k h a m S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " 0 - 3 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 2 . 8 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 5 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 2 . 8 a c r e s o n W e s t M a r k h a m f r o m " 0 - 3 " t o " C - 3 " f o r a n u n s p e c i f i e d c o m m e r c i a l u s e . T h i s s e c t i o n o f r o a d w a y u s e d t o b e c a l l e d R o c k C r e e k P a r k w a y b u t w i t h c o n s t r u c t i o n a n d t h e r e n a m i n g o f t h e P a r k w a y c o n n e c t i o n t o C h e n a l P a r k w a y , W e s t M a r k h a m h a s b e e n s h i f t e d t o t h e n o r t h . C h e n a l P a r k w a y a n d W e s t M a r k h a m w i l l i n t e r s e c t a t a p o i n t j u s t w e s t o f t h e e x i s t i n g " R - 5 " l a n d s h o w n o n t h e a c c o m p a n y i n g s k e t c h . T h e a c r e a g e i s w o o d e d w i t h a 1 0 0 f o o t A P & L e a s e m e n t a l o n g t h e w e s t p r o p e r t y l i n e a n d a 5 0 f o o t W a t e r W o r k s r i g h t - o f - w a y r u n n i n g e a s t a n d w e s t . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i n c l u d e s a d r i v e - t h r o u g h b a n k f a c i l i t y , c o m m e r c i a l u s e s a n d s o m e A P & L o f f i c e s . T h e m a j o r i t y o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t , e s p e c i a l l y o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t M a r k h a m . T h e o n l y e x c e p t i o n i s t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f B o w m a n R o a d a n d W e s t M a r k h a m w h i c h i s t h e l o c a t i o n o f t h e b a n k i n g o p e r a t i o n . T h e a c r e a g e a d j o i n i n g t h e s i t e o n t h e e a s t a n d n o r t h s i d e s i s e x i s t i n g p a r k l a n d a n d s o m e l a n d t o t h e n o r t h w e s t i s i d e n t i f i e d a s p r o p o s e d p a r k l a n d o n t h e M a s t e r P a r k s P l a n . Z o n i n g i s a m i x o f " R - 2 " " R - 5 " , " M F - 1 2 " " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d " 1 - 2 " . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 5 2 5 8 ( C o n t i n u e d } T h e l - 4 3 0 L a n d U s e P l a n i d e n t i f i e s t h e s i t e f o r c o m m e r c i a l u s e b u t s t a f f i s c o n c e r n e d w i t h t h e " C - 3 " r e z o n i n g o f t h e p r o p e r t y a n d c a n n o t e n d o r s e i t . I n t h i s s i t u a t i o n , s t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t a r e c l a s s i f i c a t i o n o f t h e p r o p e r t y s h o u l d b e a c c o m p l i s h e d t h r o u g h a P C D f o r a r e a l p r o j e c t . T h e P C D p r o c e s s w o u l d p r o v i d e t h e n e c e s s a r y r e v i e w t o e n s u r e t h a t t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t i s c o m p a t i b l e w i t h t h e p a r k w a y e n v i r o n m e n t a n d p r o t e c t t h e i n t e g r i t y o f t h e C i t y ' s p a r k l a n d . A l s o , t h e z o n i n g o n t h e n o r t h s i d e o f W e s t M a r k h a m i s m u l t i f a m i l y r e s i d e n t i a l , s o a p r o p o s e d p r o j e c t f o r t h e p r o p e r t y s h o u l d b e r e v i e w e d i n t h e c o n t e x t o f a r e s i d e n t i a l s e t t i n g a n d b e i n g s o m e w h a t r e m o v e d f r o m t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . F i n a l l y , t h e l o c a t i o n o f e x i s t i n g e a s e m e n t s c o u l d r e s t r i c t o r p l a c e s o m e r e s t r a i n t s o n t h e l a n d a n d a P C D w o u l d b e t t e r d e t e r m i n e t h e f e a s i b i l i t y o f d e v e l o p i n g t h e s i t e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J o e W h i t e , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M r . W h i t e a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " C - 2 " a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 2 " r e z o n i n g a s a m e n d e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 1 0 — Z - 5 2 5 9 O w n e r : A r k a n s a s E l e c t r i c C o o p e r a t i v e , I n c . A p p l i c a n t : J o e D . W h i t e L o c a t i o n : B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " a n d f f I 2 f t P u r p o s e : O f f i c e a n d i n d u s t r i a l S i z e : 3 9 . 9 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t a n d r e s i d e n t i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — A r k a n s a s E l e c t r i c C o o p e r a t i v e , z o n e d " I - 2 " S o u t h — R e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " E a s t — R e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " a n d " R - 7 A " W e s t — V a c a n t , r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e 1 3 . 5 5 a c r e s t o " 0 - 3 " a n d 2 6 . 3 8 a c r e s t o " I - 2 " . T h e p r o p e r t y i s s i t u a t e d o n B a s e l i n e R o a d b e t w e e n D o y l e S p r i n g s R o a d a n d C o m m u n i t y R o a d w i t h 1 3 0 0 f e e t o f f r o n t a g e a l o n g B a s e l i n e . T h e p r o p o s e d r e z o n i n g c o n f i g u r a t i o n h a s t h e " 0 - 3 " a r e a a d j a c e n t t o B a s e l i n e R o a d f o r a d e p t h o f 4 5 0 f e e t a n d t h e " I - 2 " e x t e n d s b a c k a n o t h e r 1 , 0 1 9 f e e t t o t h e e x i s t i n g A r k a n s a s E l e c t r i c C o o p e r a t i v e p r o p e r t y w h i c h i s z o n e d " I - 2 " . C u r r e n t l y , a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e p r o p e r t y i s v a c a n t a n d w o o d e d . I n t h e s o u t h w e s t c o r n e r , t h e r e a r e s e v e r a l m o b i l e h o m e s a n d t o t h e e a s t o f t h e m o b i l e h o m e s , t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e w i t h s o m e a c c e s s o r y b u i l d i n g s . L a n d u s e i s a m i x o f s i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l u s e s a l o n g B a s e l i n e R o a d . T o t h e n o r t h o f B a s e l i n e , t h e p r i m a r y u s e i s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s w i t h a n i n d u s t r i a l u s e o n D o y l e S p r i n g s R o a d , a n d t w o m o b i l e h o m e p a r k s o n B u r r i s a n d C o m m u n i t y L a n e s . T h e e x i s t i n g z o n i n g i s e i t h e r " R - 2 " o r " I - 2 " w i t h o n e " R - 7 A " t r a c t o n C o m m u n i t y L a n e , t h e m o s t r e c e n t r e z o n i n g a c t i o n i n t h e a r e a . A l l o f t h e n o n r e s i d e n t i a l u s e s a n d m o b i l e h o m e p a r k s a r e n o n c o n f o r m i n g . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 — Z - 5 2 5 9 ( C o n t i n u e d } T h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n f o r t h e a r e a , G e y e r S p r i n g s E a s t , i d e n t i f i e s t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n f o r " m i x e d d e n s i t y " r e s i d e n t i a l . A f t e r c a r e f u l l y r e v i e w i n g t h e p r o p o s e d r e c l a s s i f i c a t i o n , s t a f f f e e l s t h a t t h e z o n i n g c h a n g e s a r e a p p r o p r i a t e f o r t h e l a n d a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . T h e " 0 - 3 " a r e a a l o n g B a s e l i n e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t p a t t e r n a n d c r e a t e s a l a n d u s e b u f f e r b e t w e e n B a s e l i n e a n d t h e p r o p o s e d " I - 2 " z o n i n g t o t h e n o r t h . I t a p p e a r s t h a t t h e e x i s t i n g " 1 - 2 " h a s n o t h a d a n i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d a n d a d d i n g 2 6 a c r e s o f i n d u s t r i a l z o n i n g s h o u l d n o t c r e a t e a n y p r o b l e m s f o r t h e a r e a . S t a f f d o e s s u g g e s t t h a t a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p o s e d " 1 - 2 " a r e a a n " O S " b u f f e r b e p r o v i d e d . F i f t y f e e t i s t h e m i n i m u m f o r t h e " O S " D i s t r i c t b u t s o m e c o n s i d e r a t i o n s h o u l d b e g i v e n t o i n c r e a s i n g t h e b u f f e r a r e a t o a t l e a s t 1 0 0 f e e t . ( S t a f f i s a l s o r e c o m m e n d i n g a p l a n a m e n d m e n t , I t e m N o . 1 2 , f o r t h e l o c a t i o n i f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e n d o r s e s t h e r e z o n i n g c o n c e p t . ) O n t h e M a s t e r P a r k s P l a n , s o m e o f t h e a c r e a g e ( t h e " I - 2 " a r e a ) i s i d e n t i f i e d a s " p r o p o s e d p a r k l a n d " . T h e P a r k s D e p a r t m e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t a n o t h e r s i t e c a n b e l o c a t e d t o p r o v i d e n e w p a r k l a n d a n d r e c o m m e n d s t h a t t h e P a r k s P l a n b e a m e n d e d t o d e l e t e t h e p a r k d e s i g n a t i o n f o r t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t , o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " 0 - 3 " a n d " 1 - 2 " w i t h a n " O S " b u f f e r a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p o s e d " I - 2 " a r e a . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y J a c k L a r r i s o n . T h e r e w e r e t w o i n t e r e s t e d p r o p e r t y o w n e r s i n a t t e n d a n c e . M r . L a r r i s o n s a i d t h a t t h e r e w e r e t w o i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e r e q u e s t , r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n a n d t h e b u f f e r a r e a a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p o s e d " 1 - 2 " r e z o n i n g . M r . L a r r i s o n s a i d t h e p r o p e r t y o w n e r w o u l d p r e f e r a 5 0 f o o t " R - 2 " a r e a a n d n o t z o n e t h e b u f f e r t o " O S " . H e t h e n a g r e e d t o t h e 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 — Z - 5 2 5 9 ( C o n t i n u e d } r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n f o r B a s e l i n e R o a d . S t a f f a d d r e s s e d t h e b u f f e r i s s u e a n d r e c o m m e n d e d a 5 0 f o o t " O S " a r e a a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e " I - 2 " p a r c e l . M r . L a r r i s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t t h e p r o p e r t y w a s f o r f u t u r e e x p a n s i o n a n d " R - 2 " a l l o w e d m o r e f l e x i b i l i t y . J a c k B u r c h a m , a p r o p e r t y o w n e r t o t h e e a s t , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . H e a s k e d w h e t h e r t h e 5 0 f o o t b u f f e r c o u l d b e e x t e n d e d t o B a s e l i n e R o a d a n d q u e s t i o n e d t h e r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n . J e r r y G a r d n e r , o f t h e C i t y E n g i n e e r i n g s t a f f , s a i d t h a t m o r e r i g h t - o f - w a y w a s n e e d e d f o r B a s e l i n e R o a d t o m e e t t h e M a s t e r S t r e e t P l a n s t a n d a r d . D a v i d N o b l e , 4 0 1 3 B a s e l i n e R o a d , d i d n o t o b j e c t t o t h e r e z o n i n g b u t a s k e d s o m e q u e s t i o n s . M r . N o b l e w a n t e d t o k n o w i f t h e C i t y w o u l d c h a n g e t h e l a n d u s e p l a n f o r t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d . S t a f f i n d i c a t e d t h a t t h e a r e a h a d t o b e s t u d i e d b e f o r e a r e a l i s t i c r e s p o n s e c o u l d b e m a d e . M r . L a r r i s o n s p o k e a g a i n a n d a s k e d i f a f e n c e c o u l d b e m a i n t a i n e d i n a n " O S " a r e a . H e s a i d t h e 2 0 0 f o o t " R - 2 " a r e a o n t h e w e s t s i d e w o u l d r e m a i n a n d b e l e f t u n d i s t u r b e d . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s a n d M r . L a r r i s o n a g r e e d t o a 5 0 f o o t " O S " a r e a a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e " 1 - 2 " t r a c t . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " 0 - 3 " a n d " 1 - 2 " w i t h a 5 0 f o o t " O S " s t r i p a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e " 1 - 2 " a r e a . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n a y s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( M a r t h a M i l l e r ) . 3 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 1 — Z - 5 2 6 0 O w n e r : K a m i s A l l e y A p p l i c a n t : L a r r y W . Y o u n g L o c a t i o n : 8 5 2 1 S c o t t H a m i l t o n D r i v e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 1 " & " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 2 . 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — M o b i l e h o m e s & c o m m e r c i a l , z o n e d " O S " & " C - 3 " S o u t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — M o b i l e h o m e p a r k , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e 2 . 5 a c r e s o n S c o t t H a m i l t o n D r i v e f r o m " R - 2 " t o " C - 1 " a n d " C - 3 " f o r f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . T h e p r o p e r t y h a s 1 6 5 f e e t o f f r o n t a g e o n S c o t t H a m i l t o n a n d e x t e n d s 6 6 7 f e e t f r o m S c o t t H a m i l t o n t o M i z e R o a d . A s s u b m i t t e d , t h e p r o p o s e d z o n i n g c o n f i g u r a t i o n s h o w s t h e f i r s t 3 8 0 f e e t f o r " C - 3 " a n d t h e b a l a n c e , 2 8 7 f e e t , t o b e z o n e d " C - 1 " . C u r r e n t l y , t h e s i t e i s v a c a n t a n d t h e b a c k p o r t i o n i s w o o d e d . Z o n i n g i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y i s " R - 2 " w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e " C - 3 " a n d " O S " d i r e c t l y t o t h e n o r t h . L a n d u s e f o u n d i n t h e a r e a i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , m o b i l e h o m e p a r k , n u r s i n g h o m e , c h u r c h , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l . A l l o f t h e n o n - s i n g l e f a m i l y u s e s i n t h e a r e a a r e n o n c o n f o r m i n g e x c e p t f o r t h e r e t a i l u s e o n t h e e x i s t i n g " C - 3 " t r a c t . T w o s i g n i f i c a n t p u b l i c u s e s a r e a l s o l o c a t e d i n t h e g e n e r a l a r e a a n d t h e y a r e t h e C i t y o f L i t t l e R o c k ' s m a i n t e n a n c e f a c i l i t y / y a r d a n d M e t r o p o l i t a n H i g h S c h o o l . I n J u n e o f t h i s y e a r , t h e C i t y r e z o n e d t h e t r a c t o f l a n d t o t h e n o r t h t o " C - 3 " a n d " O S " . ( T h e a p p l i c a n t a m e n d e d t h e r e q u e s t a t P l a n n i n g C o m m i s s i o n h e a r i n g t o i n c l u d e t h e " O S " a r e a f o r t h e r e a r . ) A t t h e t i m e o f t h e r e z o n i n g , t h e G e y e r S p r i n g s E a s t D i s t r i c t w a s a l s o a m e n d e d t o s h o w a s m a l l c o m m e r c i a l p o c k e t o n t h e e a s t s i d e o f G e y e r S p r i n g s R o a d . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 1 — Z - 5 2 6 0 ( C o n t i n u e d } T h e n e w l a n d u s e d e s i g n a t i o n r e c o g n i z e s t h e " C - 3 " s i t e a n d t h r e e p a r c e l s t o t h e n o r t h f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . T h e p l a n n o w i d e n t i f i e s s o m e o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n f o r o f f i c e u s e a n d n o t c o m m e r c i a l . W i t h t h e i n i t i a l " C - 3 " r e q u e s t t o t h e n o r t h , s t a f f h a d s o m e c o n c e r n s a n d d i d n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . T h e c u r r e n t a p p l i c a t i o n r a i s e s t h e s a m e i s s u e s a n d s t a f f i s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t . S o m e o f t h e p o t e n t i a l p r o b l e m s i n c l u d e e s t a b l i s h i n g a n u n d e s i r a b l e c o m m e r c i a l s t r i p a n d a d v e r s e i m p a c t s o n t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u s e s . T h i s i s e s p e c i a l l y t r u e w i t h t h i s p r o p o s a l b e c a u s e o f e x t e n d i n g t h e c o m m e r c i a l z o n i n g t o M i z e R o a d , w h i c h i s t o t a l l y i n a p p r o p r i a t e . C o n t i n u i n g t o r e z o n e a n d a m e n d t h e l a n d u s e p l a n w i l l s t r i p o u t S c o t t H a m i l t o n a n d r e s u l t i n a s u b - s t a n d a r d d e v e l o p m e n t p a t t e r n . T h e G e y e r S p r i n g s E a s t P l a n ' s b a s i c g o a l o f c o n c e n t r a t i n g t h e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a t B a s e l i n e a n d S c o t t H a m i l t o n s h o u l d b e s t r e n g t h e n e d b y d e n y i n g t h e p r o p o s e d " C - 1 " a n d " C - 3 " r e z o n i n g s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S c o t t H a m i l t o n D r i v e i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t , o r 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e n e e d e d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " a n d " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e d e f i c i e n c y . A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e D e c e m b e r 1 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 R E Z O N I N G H E A R I N G I t e m N o . 1 2 T i t l e : A m e n d m e n t t o t h e G e y e r S p r i n g s E a s t L a n d U s e P l a n R e q u e s t : T o a m e n d t h e G e y e r S p r i n g s L a n d U s e P l a n f r o m " M i x e d R e s i d e n t i a l " t o " O f f i c e " a n d " I n d u s t r i a l " L o c a t i o n : E a s t o f S c o t t H a m i l t o n D r i v e a n d w e s t o f D o y l e S p r i n g s R o a d , n o r t h o f B a s e l i n e R o a d a n d s o u t h o f I - 6 3 0 . S T A F F R E P O R T : T h i s a m e n d m e n t i s a 4 0 a c r e t r a c t n o r t h o f B a s e l i n e R o a d . T h e r e i s a p r o p o s a l t o e x p a n d i n d u s t r i a l u s e s o u t h t o w a r d B a s e l i n e . T h e n e i g h b o r h o o d a n d s t a f f f e e l t h i s e x p a n s i o n w o u l d b e a n i m p r o v e m e n t o v e r t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n , a n d t h e i n d u s t r i a l u s e r h a s b e e n a g o o d " n e i g h b o r " i n i t s c u r r e n t l o c a t i o n t o t h e n o r t h . T h e P l a n c h a n g e w o u l d b e f r o m " O S " ( a 2 0 0 f o o t s t r i p ) a n d " M D " ( o p e n s p a c e — b e t w e e n i n d u s t r i a l a n d m i x e d d e n s i t y r e s i d e n t i a l a r e a s a n d m i x e d d e n s i t y r e s i d e n t i a l ) t o " I n d u s t r i a l " w i t h " O S " s t r i p s a d j a c e n t t o r e s i d e n t i a l u s e a r e a s ( 2 0 0 f e e t t o t h e w e s t a n d 5 0 f e e t t o t h e e a s t ) . T h e f r o n t a g e a l o n g B a s e l i n e w o u l d b e c h a n g e d t o " O f f i c e " f r o m " M i x e d D e n s i t y R e s i d e n t i a l " . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : A p p r o v a l . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e G e y e r S p r i n g s P l a n a m e n d m e n t a s s u g g e s t e d b y s t a f f . T h e v o t e w a s 1 0 a y e s , 0 n a y s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n . T h e C o m m i s s i o n a l s o v o t e d t o c h a n g e t h e " O S " d e s i g n a t i o n o n t h e p l a n t o " b u f f e r " . 1 N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 S I t e m N o . 1 3 — O t h e r M a t t e r s R e q u e s t : A p p r o v a l o f t h e 1 S 9 0 P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a l e n d a r . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e 1 9 S O c a l e n d a r w a s a p p r o v e d a s s u b m i t t e d . T h e v o t e w a s 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . L A N N A D O P T E D : 1 1 / 1 4 / 8 9 E I i i i l i 1 1 - 2 0 - 8 9 1 2 - 1 4 - 8 9 1 - 0 2 - 9 0 1 - 0 8 - 9 0 1 - 2 6 - 9 0 2 - 1 3 - 9 0 2 - 1 6 - 9 0 3 - 0 9 - 9 0 3 - 2 7 - 9 0 4 - 0 2 - 9 0 4 - 2 0 - 9 0 5 - 0 8 - 9 0 5 - 1 4 - 9 0 6 - 0 1 - 9 0 6 - 1 9 - 9 0 6 - 2 5 - 9 0 7 - 1 3 - 9 0 7 - 3 1 - 9 0 8 - 0 6 - 9 0 8 - 2 4 - 9 0 9 - 1 1 - 9 0 9 - 1 7 - 9 0 1 0 - 0 5 - 9 0 1 0 - 2 3 - 9 0 1 0 - 2 9 - 9 0 1 1 - 1 6 - 9 0 1 2 - 0 4 - 9 0 1 2 - 1 0 - 9 0 1 2 - 2 1 - 9 0 1 - 1 6 - 9 1 V A R S U B D I V I S I O N M E E T I N G ( 1 ) ( 2 ) I i i i l L M ~ i i D M E 1 2 - 1 8 - 8 9 1 - 0 5 - 9 0 1 - 1 8 - 9 0 1 - 3 0 - 9 0 2 - 0 5 - 9 0 2 - 1 6 - 9 0 3 - 0 1 - 9 0 3 - 1 3 - 9 0 3 - 1 9 - 9 0 3 - 3 0 - 9 0 & - 1 2 - 9 0 4 - 2 4 - 9 0 4 - 3 0 - 9 0 5 - 1 1 - 9 0 5 - 2 4 - 9 0 6 - 0 5 - 9 0 6 - 1 1 - 9 0 6 - 2 2 - 9 0 7 - 0 5 - 9 0 7 - 1 7 - 9 0 7 - 2 3 - 9 0 8 - 0 3 - 9 0 8 - 1 6 - 9 0 8 - 2 8 - 9 0 9 - 0 4 - 9 0 9 - 1 4 - 9 0 9 - 2 7 - 9 0 1 0 - 0 9 - 9 0 1 0 - 1 5 - 9 0 1 0 - 2 6 - 9 0 1 1 - 0 8 - 9 0 1 1 - 2 0 - 9 0 1 1 - 2 6 - 9 0 1 2 - 0 7 - 9 0 1 2 - 2 0 - 9 0 1 - 0 8 - 9 1 A N G H E A R ~ G ~ E Q A ~ A ~ 1 2 - 2 8 - 8 9 1 - 1 6 - 9 0 2 - 0 8 - 9 0 2 - 2 7 - 9 0 3 - 2 2 - 9 0 4 - 1 0 - 9 0 5 - 0 3 - 9 0 5 - 2 2 - 9 0 7 - 2 6 - 9 0 8 - 1 4 - 9 0 9 - 0 6 - 9 0 9 - 2 5 - 9 0 1 0 - 1 8 - 9 0 1 1 - 0 6 - 9 0 1 1 - 2 9 - 9 0 1 2 - 1 8 - 9 0 N O T E : ( 1 ) A l l p u b l i c h e a r i n g s s h a l l b e h e l d a t 1 : 0 0 P . M . u n l e s s o t h e r w i s e c h a n g e d b y t h e C o m m i s s i o n . ( 2 ) T h e C o m m i s s i o n h o l d s a n a g e n d a m e e t i n g a t 1 2 : 0 0 P . M . o n t h e m e e t i n g d a t e u n l e s s c h a n g e d b y t h e C h a i r m a n . ( 3 ) A l l m e e t i n g s s h a l l b e h e l d a t 1 2 : 0 0 P . M . u n l e s s c h a n g e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e . N O T I C E : A N I N T E R P R E T E R W I L L B E P R O V I D E D F O R T H E H E A R I N G I M P A I R E D U P O N R E Q U E S T S ' E Q U E S T S S H O U L D B E M A D E T O T H E O F F I C E O F C O M P R E H E N S I V E P L A N N I N G A T L E A S T T W O W O R K I N G D A Y S P R I O R T O T H E S C H E D U L E D M E E T I N G D A T E . t rr a r a e e w e e ae e s a a e a a s w RR R R R R S S R R R Q l l R W 1 S R Q Q R S ~RR R R R Q R W R W R Q 1 Q W Q R Q Q R R RS R R R W R Q Q W Q Q l R S S R Q R 1 R i 1 5 RR R R R R S I S I R W R L i 4 5 l M Q R Q i N R RR S R Q R WR R Q W R I R i i l W Q Q Q 55 5 R R S RR S I Q R I I R R Q R Q R R R RR R S R W Q R W S R t i l Q 1 1 5 1 5 i 4 1 8 5 o f) P, t -: I ~RS E R k 8 8 5 1 8 5 5 I 1 1 R Q R I Q F I W RQ R R RW S W W R l 5 5 l 1 1 5 5 1 5 l R 5 R WR I I S Q R R I W Q Q Q Q Q I S 'Q ~ S f ~ ~ I I N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 2 : 5 0 p . m . D A T E : / c r e t a r y C h a i r m a n