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pc_08 22 1989L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G M I N U T E R E C O R D A U G U S T 2 2 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e i g h t i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e J u l y 1 1 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r R i d d i c k , I I I R o s e C o l l i n s M a r t h a M i l l e r J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h M e m b e r s a b s e n t : S t e p h e n L e e k J o h n M c D a n i e l C o n n i e W h i t f i e l d C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s R E Z O N I N G H E A R I N G A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 D e f e r r e d I t e m s A . Z - 5 2 0 4 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d " R - 2 " t o " C - 3 " B . P y r a m i d P a r k P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 4 5 4 ) C . Z - 5 1 7 8 - A C a p i t a l K e y b o a r d P C D ( S h o r t — f o r m ) D . Z - 3 4 1 0 - B H o m e w o o d S u i t e s P C D ( S h o r t - f o r m ) E . Z - 4 1 6 7 - B C o l o n e l G l e n n R o a d P C D ( S h o r t — f o r m ) F . Z - 3 1 6 8 - A C o n o c o C a r w a s h C U P G . Z - 5 2 1 5 G o o d y e a r C U P R E Z O N I N G I T E M S : 1 . Z - 4 4 0 3 - D 1 2 2 4 A l d e r s g a t e R o a d P R D t o " C - 3 " 2 . Z - 5 2 0 9 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t " R - 5 " t o " C - 1 " 3 . Z - 5 2 1 6 S t a g e c o a c h & S h a c k l e f o r d R d . " R - 2 " t o " C - 3 " 4 . Z - 5 2 1 7 1 9 2 5 N a p a V a l l e y R o a d " R - 2 " t o " 0 - 3 " 5 . Z - 5 2 1 8 2 9 1 1 & 2 9 1 3 W e s t 1 2 t h S t r e e t " R - 3 " & " R - 4 " t o " C - 3 " O T H E R M A T T E R S : 7 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 O w n e r : C e n t r a l C h u r c h o f t h e N a z a r e n e A p p l i c a n t : S a n d r a L a w h o n L o c a t i o n : 5 2 2 1 B a s e l i n e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : D a y C a r e C e n t e r S i z e : 1 . 0 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y & m u l t i f a m i l y , z o n e d " R - 2 " & P R D S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — C h u r c h , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p o s a l i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " t o p e r m i t a d a y c a r e c e n t e r . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B a s e l i n e R o a d a n d L o e t s c h e r L a n e w h i c h i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e e a s t o f G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e t h a t w i l l b e u t i l i z e d f o r t h e d a y c a r e o p e r a t i o n . Z o n i n g i n t h e a r e a i s " R - 2 , " " R - 4 , " " C - 3 , " " I - 2 " a n d P R D . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " R - 2 " o n t w o s i d e s a n d a c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e z o n i n g i s " R - 2 . " D i r e c t l y a c r o s s B a s e l i n e R o a d , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 2 " a n d P R D . L a n d u s e i s a m i x o f s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , c h u r c h e s , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l w i t h t h e p r o p e r t y a d j o i n i n g a c h u r c h o n t h e e a s t a n d a v a c a n t t r a c t o n t h e s o u t h . A c r o s s L o e t s c h e r L a n e t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d o n t h e n o r t h s i d e o f B a s e l i n e R o a d i s a n e n t r a n c e t o a m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t . 1 1 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d ) G e y e r S p r i n g s E a s t i s t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a a n d i t r e c o m m e n d s a m i x e d r e s i d e n t i a l p a t t e r n f o r t h e s o u t h s i d e o f B a s e l i n e f o r s e v e r a l b l o c k s i n e i t h e r d i r e c t i o n o f L o e t s c h e r L a n e . T h e p r o p o s e d " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g c h a n g e . S t a f f f e e l s t h a t a n e f f o r t s h o u l d b e m a d e t o a v o i d s t r i p p i n g o u t B a s e l i n e R o a d , a n d t h e r e i s c o n c e r n t h a t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g w o u l d e n c o u r a g e a c o n t i n u a t i o n o f t h e s t r i p p a t t e r n a n d c o m p o u n d s o m e o f t h e e x i s t i n g p r o b l e m s f o u n d a l o n g B a s e l i n e R o a d . O t h e r p o t e n t i a l i s s u e s i n c l u d e t r a f f i c a n d f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e . I f t h e d a y c a r e c e n t e r i s t h e i m m e d i a t e u s e , t h e n t h e " C - 3 " r e z o n i n g i s n o t n e e d e d . I n t h e " R - 2 " D i s t r i c t , d a y c a r e c e n t e r s a r e p e r m i t t e d a s c o n d i t i o n a l u s e s a n d o b t a i n i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t s h o u l d b e t h e p r o c e s s u t i l i z e d f o r t h i s l o c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : B a s e l i n e R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n o f 1 5 f e e t w i l l b e r e q u i r e d . ( T h e o w n e r ' s e n g i n e e r n e e d s t o c l a r i f y t h e l o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e . ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d " C - 3 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J u I y 1 1 , 1 9 8 9 ) S t a f f t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e z o n i n g n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e o f a n o t i c e p r o b l e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d t o t h e n e x t m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 5 2 0 4 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d r e q u e s t e d a n o t h e r d e f e r r a l . T h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g r e q u e s t t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B F I L E N O . : S - 4 5 4 N A M E : P y r a m i d P a r k P r e l i m i n a r y P l a t , T r a c t s D - 1 & D - 2 L O C A T I O N : L o c a t e d a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f H a r d i n R o a d a n d F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : D i m e n s i o n D e v e l o p m e n t W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s , C o m p a n y , I n c . I n c . 4 0 0 P r e s t o n B l v d . , 4 1 1 6 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t B o s s i e r C i t y , L A L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 1 8 — 7 4 6 - 2 7 1 0 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 4 . 7 5 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " a n d " 0 - 3 " P R O P O S E D U S E S : A l l S u i t e s H o t e l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l i s f o r a t w o - l o t p r e l i m i n a r y p l a t p r o v i d i n g f o r t h e d e v e l o p m e n t o f o n e t r a c t a s a A l l S u i t e s H o t e l s i t e a n d t h e r e m a i n i n g p a r c e l t o b e r e t a i n e d a s a " C - 3 " C o m m e r c i a l s i t e . T h e A l l S u i t e s H o t e l e l e m e n t i s a p a r t o f t h i s s a m e a g e n d a a n d w i l l b e I t e m N o . 9 . T h e r e i s n o p r o p o s a l a t t h i s t i m e f o r a " C - 3 " l o t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s t r a c t o f l a n d i s g e n e r a l l y i n a n u n d i s t u r b e d s t a t e w i t h l a r g e m a t u r e t i m b e r . T h e p r i n c i p a l a r t e r i a l l y i n g a l o n g t h e s o u t h b o u n d a r y i s u n d e r c o n s t r u c t i o n a t t h i s t i m e a s t h e e x t e n s i o n o f F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y . T h e s t r e e t l y i n g i m m e d i a t e l y o n t h e e a s t , b e i n g H a r d i n R o a d , i s p a r t i a l l y c o n s t r u c t e d a t t h i s t i m e a n d d e d i c a t e d a s a r e s i d e n t i a l s t a n d a r d . A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . B ( C o n t i n u e d ) C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S i d e w a l k s s h o u l d b e p r o v i d e d o n H a r d i n R o a d a n d F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y w i t h h a n d i c a p p e d r a m p s a t t h e i n t e r s e c t i o n s . N o m e d i a n c u t o n t h e p a r k w a y w i l l b e a l l o w e d a t t h e p r o p o s e d d r i v e w a y . H a r d i n R o a d s h o u l d b e a m i n i m u m 3 6 f o o t b a c k - t o - b a c k c o m m e r c i a l s t r e e t f o r i t s e n t i r e l e n g t h . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e s e i s s u e s w i l l b e m o r e f u l l y d e v e l o p e d i n t h e P . U . D . e l e m e n t o f t h i s d e v e l o p m e n t p r o p o s a l w h i c h i s I t e m N o . 9 o n t h i s a g e n d a . T h e p r e l i m i n a r y p l a t i s b a s i c a l l y i n g o o d f o r m w i t h r e s o l u t i o n o f t h e f o l l o w i n g s e v e r a l i t e m s r e q u i r e d : S o u t h w e s t e r n B e l l T e l e p h o n e h a s r e q u e s t e d s e v e r a l e a s e m e n t s . A B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d b e s u b m i t t e d . T h e o w n e r a n d s o u r c e o f t i t l e s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e p l a t . C o r n e r r a d i u s s h o u l d b e i n d i c a t e d . A d j a c e n t s u b d i v i s i o n a n d o w n e r s n a m e s s h o u l d b e r e f l e c t e d o n t h e p l a t . T h e e x i s t i n g z o n i n g o f a d j a c e n t p r o p e r t i e s s h o u l d b e s h o w n . B u i l d i n g l i n e s a r e r e q u i r e d o n a l l s t r e e t f r o n t a g e s . T h e c u r b c u t r e q u i r e m e n t s o f t h e S u b d i v i s o n O r d i n a n c e s h o u l d b e i d e n t i f i e d w i t h i n t h i s p r e l i m i n a r y p l a t f o r p u r p o s e s o f s e r v i n g t h e h o t e l d e v e l o p m e n t a s w e l l a s t h e r e m a i n i n g c o m m e r c i a l l o t . T h e o r d i n a n c e s t a n d a r d i s o n e c u r b c u t w i t h i n 1 0 0 f e e t o f a c o r n e r o n a n a r t e r i a l s t r e e t , a n d a d d i t i o n a l c u r b c u t s a t 3 0 0 f o o t i n t e r v a l s . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f f i n d s n o s e r i o u s f a u l t w i t h t h i s p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t , h o w e v e r , t o r e s o l v i n g t h e s e v e r a l i t e m s p o i n t e d o u t i n I t e m D a b o v e a n d a p p r o v a l o f t h e P . U . D . a p p l i c a t i o n s . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . B ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f w i t h h o l d s a r e c o m m e n d a t i o n o n t h e p r e l i m i n a r y p l a t u n t i l t h e i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e H o m e w o o d S u i t e s P . C . D . a r e r e s o l v e d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( J u l y 2 7 , 1 9 8 9 ) T h i s p r e l i m i n a r y p l a t w a s d i s c u s s e d a s a p a r t o f I t e m N o . 9 o n t h i s a g e n d a w h i c h d e a l s w i t h t h e H o m e w o o d S u i t e s H o t e l P C D a p p l i c a t i o n . T h e p r e l i m i n a r y p l a t w a s i d e n t i f i e d b y S t a f f a s a f o l l o w - u p i t e m . T h e s t a f f w i l l a s s u r e t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t a n d f i n a l p l a t c o n f o r m t o t h o s e d e s i g n c r i t e r i a t h a t a r e c r e a t e d t h r o u g h t h e P . U . D . p r o c e s s . T h e r e b e i n g n o s p e c i f i c d i s c u s s i o n o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t , i t i s f o r w a r d e d t o t h e C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J o e W h i t e , w a s p r e s e n t a n d r e q u e s t e d a d e f e r r a l t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e , M r s . G e o r g i a n a H e n r y a n d M r . B o b B o y d , b u t n o o n e s p o k e i n o p p o s i t i o n t o t h e d e f e r r a l r e q u e s t . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n o e s , 4 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) E d W i l l i s , d e v e l o p e r , c a l l e d a n d r e q u e s t e d t o w i t h d r a w t h i s a p p l i c a t i o n f r o m t h e a g e n d a . T h e r e w e r e a f e w o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e b u t n o o n e s p o k e i n o p p o s i t i o n t o t h e w i t h d r a w a l o f t h e i t e m . A m o t i o n f o r w i t h d r a w a l w a s p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s , 3 a b s e n t . 3 ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : C F I L E N O . : Z - 5 1 7 8 - A N A M E : C a p i t a l K e y b o a r d P C D L O C A T I O N : S o u t h w e s t c o r n e r o f C h e n a l P a r k w a y a n d O l d T o w n R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M a u r y M i t c h e l l T h e W i l c o x G r o u p 2 1 2 C e n t e r S t r e e t S u i t e 1 0 0 , R i v e r s i d e B u i l d i n g S u i t e 4 0 0 2 2 2 8 C o t t o n d a l e L a n e L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 3 7 4 - 2 2 3 1 6 6 6 - 4 5 4 6 A R E A : 0 . 7 6 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " 0 - 3 " P R O P O S E D U S E S : R e t a i l s a l e s & s e r v i c e o f p i a n o s a n d o r g a n s P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e C a p i t a l K e y b o a r d b u s i n e s s i s a l o c a l l y o w n e d b u s i n e s s d e a l i n g i n r e t a i l s a l e s , s e r v i c e a n d r e n t a l o f p i a n o s , o r g a n s , e l e c t r o n i c k e y b o a r d s , t h e a t r i c a l l i g h t i n g a n d r e l a t e d p r o d u c t s . C a p i t a l K e y b o a r d s i s p r e s e n t l y l o c a t e d i n t h e A s h e r a n d U n i v e r s i t y a r e a a n d w o u l d l i k e t o r e l o c a t e t h e i r b u s i n e s s t o t h i s n e i g h b o r h o o d . T h e s i t e t h a t h a s b e e n s e l e c t e d i s a h i g h l y v i s i b l e l o c a t i o n a t t h e c o r n e r o f O l d T o w n R o a d a n d R o c k C r e e k P a r k w a y . T h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y z o n e d " 0 - 3 , " G e n e r a l O f f i c e . T h e z o n i n g o r d i n a n c e w o u l d p e r m i t t h i s u s e a s a c o n d i t i o n a l u s e u n d e r " C - 1 , " N e i g h b o r h o o d C o m m e r c i a l . H o w e v e r , t h e a p p l i c a n t f e e l s t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d S t a f f w o u l d b e m o r e r e c e p t i v e t o a P C D o v e r a " C - 1 " a p p l i c a t i o n . I A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d ) T h e a p p l i c a t i o n a l s o i n c l u d e s a r e q u e s t t h a t o t h e r u s e s a s l i s t e d w i t h i n t h e " C - 1 , " N e i g h b o r h o o d C o m m e r c i a l D i s t r i c t , b e a l l o w e d b y r i g h t . A l t h o u g h t h e i n t e n d e d u s e i s f o r C a p i t a l K e y b o a r d , t h e o w n e r b e l i e v e s i t i s r e a s o n a b l e t o h a v e t h e f l e x i b i l i t y o f o t h e r u s e s s h o u l d s o m e t h i n g u n f o r e s e e n h a p p e n t o t h i s p r o p o s e d u s e r . T h e p r o j e c t s c h e d u l e i n c l u d e s a c o m p l e t i o n d a t e o f e a r l y 1 9 9 0 . T h e r e w i l l b e a s i n g l e b u i l d i n g o n t h e s i t e w i t h a s i n g l e u s e r p r o p o s e d . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s a p p l i c a t i o n i n v o l v e s a s i n g l e l o t w h i c h i s p r o p o s e d f o r u s e a s a r e t a i l s a l e s o u t l e t f o r p i a n o s a n d o r g a n s . A l t h o u g h t h e a p p l i c a t i o n d o e s n o t f u l l y c l a r i f y t h e u s e c o m p o s i t i o n o f t h e b u i l d i n g , t h e r e a p p e a r s t o b e o n e e l e m e n t o f t h e p r o p o s e d u s e n o t c l e a r l y i d e n t i f i e d w i t h r e s p e c t t o e f f e c t o n t h e s i t e . T h i s u s e w o u l d b e t h e a t r i c a l l i g h t i n g . F u r t h e r , t h e r e i s t h e p o s s i b i l i t y o f m u s i c s c h o o l s b e i n g o p e r a t e d f r o m t h i s f a c i l i t y . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s s i t e c u r r e n t l y i s c o v e r e d w i t h s c r u b b r u s h a n d s e v e r a l s m a l l t r e e s . T h e a d j a c e n t s t r e e t s a r e d e v e l o p e d , o n t h e n o r t h t o C i t y s t a n d a r d a n d o n t h e e a s t t o a r e s i d e n t i a l s t a n d a r d . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S i d e w a l k s s h o u l d b e p r o v i d e d o n O l d T o w n R o a d a n d t h e n o r t h e r n m o s t d r i v e w a y o n t o O l d T o w n s h o u l d b e m o v e d t o a p o i n t 1 0 0 f e e t s o u t h o f t h e p a r k w a y . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e s t a f f w o u l d p o i n t o u t o n e s i g n i f i c a n t i s s u e c o n c e r n i n g t h i s p r o p o s a l , t h a t i s i t s n o n c o n f o r m i t y w i t h t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n f o r t h e a r e a . T h i s s u b d i v i s i o n p l a t , w h e n a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , w a s a p p r o v e d f o r o f f i c e d e v e l o p m e n t . I n r e c e n t m o n t h s , o n e l o t a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f t h i s i n t e r s e c t i o n w a s r e c l a s s i f i e d " C - 1 " f o r p u r p o s e s o f a w a l l p a p e r s t o r e . P l a n n i n g S t a f f f e l t t h a t t h a t z o n i n g a c t i o n w a s a r e c o g n i t i o n o f a n e e d t o m o v e t h e 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d ) c o m m e r c i a l z o n i n g l i n e o n t h e p l a n f r o m i t s o l d l o c a t i o n t o O l d T o w n R o a d a s a n e w w e s t b o u n d a r y . T h e a p p r o v a l o f t h i s p r o j e c t w o u l d e x t e n d r e t a i l s a l e s a c t i v i t y w e s t o f O l d T o w n R o a d . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t i t i s e n t i r e l y i n a p p r o p r i a t e g i v e n t h e l a n d u s e p l a n f o r t h i s a r e a . S t a f f f e e l s t h a t a p p r o v a l o f t h i s P C D w o u l d o n l y c o n t i n u e t h e s t r i p i n g o u t o f t h e p a r k w a y a s r e t a i l a c t i v i t y . C u r r e n t l y , t h i s p a r k w a y p l a n i s t h r e a t e n e d a t s e v e r a l p o i n t s w i t h c o m m e r c i a l e x p a n s i o n a n d e l i m i n a t i n g t h e v a r i o u s o f f i c e n o d e s w h i c h s e p a r a t e d t h e l a r g e c o m m e r c i a l p o c k e t s . W e f e e l t h e r e i s s u f f i c i e n t c o m m e r c i a l z o n i n g i n t h i s a r e a t h a t w o u l d a c c o m m o d a t e t h i s u s e . S u c h a r e a s a r e l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f t h e C h e n a l P a r k w a y a n d P a r k w a y P l a c e D r i v e , a s w e l l a s t h e a r e a o f B o w m a n a n d W e s t M a r k h a m . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h i s a p p l i c a t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( J u l y 2 7 , 1 9 8 9 ) M r . M a u r y M i t c h e l l w a s p r e s e n t . M r . M i t c h e l l a d d r e s s e d t h e c o n c e r n s o f s t a f f . S t a f f p o i n t e d o u t t h a t i t f e l t t h i s i s s u e w a s a l a n d u s e m a t t e r a n d t h a t t h e s i t e p l a n p r e s e n t e d w a s a g o o d d e s i g n , g i v e n t h e p r o p e r t y a c c e s s a n d c o n f i g u r a t i o n , b u t t h a t i t w a s i n a p p r o p r i a t e l y l o c a t e d . T h e o n l y i t e m s o f a d e s i g n n a t u r e d i s c u s s e d w e r e t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e q u e s t s t h a t t h e c u r b c u t s b e r e d u c e d o n t h e O l d T o w n R o a d f r o n t a g e a n d t h a t t h e u s e m i x w i t h i n t h e s t r u c t u r e b e c l a r i f i e d w i t h r e s p e c t t o t h e p i a n o a n d o r g a n b u s i n e s s , s p e c i f i c a l l y d e a l i n g w i t h c l a s s e s f o r m u s i c i n s t r u c t i o n o r t h e a c t u a l b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f t h e l i g h t i n g c o m p a n y o c c u p y i n g p a r t o f t h e s t r u c t u r e . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n o n t h i s i t e m , t h e m a t t e r w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s i t e m r e m a i n s t h e s a m e a n d i s d e n i a l d u e t o i n c o m p a t i b i l i t y w i t h n e i g h b o r h o o d p l a n s . M r . M i t c h e l l w h o w a s r e p r e s e n t i n g t h e D a n n y T h o m a s C o m p a n y a n d t h e d e v e l o p e r s a i d t h a t t h e y m a d e a n e f f o r t t o d e s i g n a b u i l d i n g t h a t w o u l d f i t i n w i t h t h e l o w t r a f f i c g e n e r a t i n g b u s i n e s s . H e a l s o s a i d t h a t a f t e r t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e m e e t i n g , h e a n d M r . D a r r e l l R i c h , t h e o w n e r , h a d m e t w i t h R i c h a r d W o o d a n d J i m L a w s o n t o d i s c u s s o t h e r " C - 1 " u s e s t h a t t h e y h a d a p p l i e d f o r . M r . M i t c h e l l a l s o s a i d t h e y h a d i n c r e a s e d l a n d s c a p i n g a n d c u t d o w n o n t h e p a r k i n g s p a c e s . M r . D a r r e l l R i c h r e q u e s t e d t h a t t h e C o m m i t t e e a s k h i m a q u e s t i o n a s h e w a s u n s u r e a b o u t w h a t i n f o r m a t i o n t o g e t . C o m m i s s i o n e r B i l l R e c t o r a s k e d w h y h e w a n t e d t o b u i l d t h e p r o p e r t y t h e r e a n d n o t w h e r e i t w a s z o n e d c o m m e r c i a l . M r . R i c h r e p l i e d t h a t t h e y w e r e g o i n g w h e r e t h e a v a i l a b i l i t y w a s . H e a d d e d t h a t t h e y p r e f e r r e d a b u i l d i n g w i t h h i g h c e i l i n g s a n d m o s t o f t h e l o c a t i o n s a v a i l a b l e h a v e l o w c e i l i n g s . M r . M i t c h e l l s a i d t h e p r i m a r y r e a s o n f o r b u i l d i n g w a s c o s t . H e s a i d t h a t t h e y h a d t a k e n n o t e o f t h e S t a f f ' s p r e v i o u s r e c o m m e n d a t i o n a n d t h a t t h e p i a n o b u s i n e s s w o u l d n ' g e n e r a t e m o r e t r a f f i c t h a n a n o f f i c e . C o m m i s s i o n e r K a t h l e e n O l e s o n s t a t e d t h a t M r . M i t c h e l l h a d c h o s e n l a n d t h a t w a s z o n e d f o r o f f i c e s , n o t c o m m e r c i a l u s e , a n d t h a t t h e L a n d U s e P l a n w a s t o p r e v e n t p e o p l e f r o m b u y i n g l a n d t h a t w a s c h e a p e r t h a n c o m m e r c i a l l y z o n e d p r o p e r t y . M r . D a r r e l l R i c h s a i d t h a t t h e y a r e a d i s t r i b u t o r f o r t h r e e s t a t e s a n d a l a r g e p a r t o f t h e b u i l d i n g w i l l b e a n o f f i c e , a n d p a r t o f t h e b u i l d i n g w i l l b e o t h e r t y p e s o f r e p a i r b u s i n e s s . C o m m i s s i o n e r O l e s o n q u e s t i o n e d M r . M i t c h e l l a b o u t o t h e r b u s i n e s s h e s u g g e s t e d . H e r e p l i e d t h a t h e t h o u g h t t h a t t h e y w o u l d b e s u i t a b l e i n t h a t a r e a . M r . L a w s o n s a i d t h a t i t s t i l l r e m a i n e d u n c l e a r h o w m u c h M r . M i t c h e l l i n t e n d e d t o u s e a s c o m m e r c i a l a n d h o w m u c h s p a c e w o u l d b e u s e d f o r o f f i c e . 4 I I A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . C ( C o n t i n u e d ) A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l f o l l o w e d w i t h c o m m e n t s f r o m D a r r e l l R i c h , M r . M i t c h e l l a n d s e v e r a l o f t h e C o m m i s s i o n e r s . T h e r e s u l t o f t h i s d i s c u s s i o n w a s t h e d e t e r m i n a t i o n b y t h e C o m m i s s i o n t h a t a d e f e r r a l o f t h i s m a t t e r w o u l d b e i n o r d e r . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h i s a p p l i c a t i o n t o A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 , a n d t h e v o t e w a s 4 a y e s , 3 n o e s , 4 a b s e n t . ( C o m m i s s i o n e r M a r t h a M i l l e r e x p l a i n e d t h a t 6 v o t e s w e r e n e e d e d t o p a s s a n a p p l i c a t i o n a n d t h a t a n y l e s s t h a n t h a t r e s u l t e d i n a n a u t o m a t i c d e f e r r a l u n t i l t h e n e x t m e e t i n g . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f d i d n o t h a v e a n y a d d i t i o n a l c o m m e n t s . T h e r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s i t e m r e m a i n s t h e s a m e a n d i s d e n i a l d u e t o i n c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e n e i g h b o r h o o d p l a n . M r . M a u r y M i t c h e l l , w h o w a s r e p r e s e n t i n g t h e D a n n y T h o m a s C o m p a n y a n d t h e d e v e l o p e r , r e m i n d e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w h a t c h a n g e s h e h a s d o n e w i t h t h e P C D . H e s t a t e d t h a t t h e r e z o n i n g f r o m " 0 - 3 " t o " C - 1 " w o u l d b e v e r y m i n o r a n d w o u l d a l l o w t h e C a p i t a l K e y b o a r d b u s i n e s s t o o p e r a t e o n t h i s p r o p e r t y . H e s a i d t h a t n e i g h b o r h o o d p r o p e r t i e s a r e z o n e d c o m m e r c i a l a n d i t w o u l d n ' t b e d e t r i m e n t a l t o h a v e q u a l i t y d e v e l o p m e n t . M s . R u t h B e l l f r o m t h e W o m e n ' s L e a g u e s p o k e i n o p p o s i t i o n . S h e s a i d t h a t t h i s l a n d i s o f f i c e z o n e d e v e n t h o u g h i t i s a c r o s s t h e s t r e e t f r o m h e a v y c o m m e r c i a l u s e t h a t h a s j u s t b e e n a p p r o v e d . S h e p o i n t e d o u t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n o f f i c e a n d c o m m e r c i a l u s e s . S h e s u g g e s t e d u t i l i z i n g a l l l a n d z o n e d c o m m e r c i a l b e f o r e i m p a c t i n g d i f f e r e n t z o n i n g a t t h i s p o i n t . M r . B o b B o y d s p o k e i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n . H e s t a t e d t h a t m o s t o f t h e l a n d a r o u n d h a d b e e n z o n e d c o m m e r c i a l a n d i t s h o u l d n o t m a k e a n y d i f f e r e n c e i f t h i s p i e c e o f p r o p e r t y i s z o n e d c o m m e r c i a l . T h e r e s u l t o f t h i s d i s c u s s i o n w a s t o a c c e p t t h e a p p l i c a n t ' s a m e n d e d p l a n . A m o t i o n w a s m a d e t o t h i s e f f e c t a n d f a i l e d b y a v o t e o f 4 a y e s , 2 n o e s , 2 a b s e n t a n d 3 a b s t e n t i o n s . ( S t a f f e x p l a i n e d t h e s e c o n d s p l i t v o t e , a n d f o r t h e r e c o r d s t a t e d t h e a p p l i c a t i o n w i l l b e f o r w a r d e d t o t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s w i t h a r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l d u e t o B y l a w r e q u i r e m e n t s . ) 5 l A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D F I L E N O . : Z - 3 4 1 0 - B N A M E : H o m e w o o d S u i t e s H o t e l P C D S h o r t - f o r m L O C A T I O N : N o r t h w e s t c o r n e r o f H a r d i n R o a d a t F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y D E V E L O P E R : E N G I N E E R : D i m e n s i o n D e v e l o p m e n t C o . W h i t e - D a t e r s 8 A s s o c i a t e s 4 0 0 P r e s t o n B o u l e v a r d , 0 1 1 6 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t B o s s i e r C i t y , L A L i t t l e R o c k , A R 3 1 8 — 7 4 6 - 2 7 1 0 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 3 . 4 2 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " a n d " 0 - 3 " P R O P O S E D U S E S : H o t e l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e d e v e l o p e r s p l a n t o b u i l d a n a l l s u i t e s h o t e l o n t h i s s i t e . T h i s a l l s u i t e h o t e l i s k n o w n a s H o m e w o o d S u i t e s a n d i s a f r a n c h i s e f r o m H o l i d a y I n n s , I n c . T h e p r o j e c t w i l l c o n s i s t o f a p p r o x i m a t e l y 1 0 6 s u i t e s w i t h e a c h s u i t e c o n t a i n i n g a b e d r o o m , a l i v i n g r o o m a n d a f u l l k i t c h e n w h i c h w i l l b e a p a r t o f t h e l i v i n g r o o m a r e a . T h e k i t c h e n w i l l b e e q u i p p e d w i t h a l l a p p l i a n c e s , i n c l u d i n g u t e n s i l s , c h i n a a n d g l a s s w a r e . T h e d e v e l o p m e n t w i l l h a v e a p p r o x i m a t e l y e i g h t e x t r a b e d r o o m s w h i c h w i l l b e c o n n e c t e d r o o m s e n a b l i n g t w o b e d r o o m s u i t e s i n t h e s e e i g h t u n i t s . T h e s i t e p l a n w i l l c o n s i s t o f a o n e - s t o r y l o d g e b u i l d i n g , t w o s u i t e b u i l d i n g s o f t w o s t o r i e s e a c h a n d t w o s u i t e b u i l d i n g s o f t h r e e s t o r e s e a c h . T h e t w o b u i l d i n g s o f t h r e e s t o r e s w i l l b e c o n n e c t e d b y a c e n t r a l b u i l d i n g w h i c h s h a l l h o u s e a n e l e v a t o r , t h e h o u s e k e e p i n g a r e a f o r t h e p r o j e c t a n d t h e m a i n t e n a n c e a r e a f o r t h e p r o j e c t . 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d ) T h e b u i l d i n g s w i l l b e o f w o o d f r a m e c o n s t r u c t i o n w i t h t h e e x t e r i o r b e i n g s t u c c o t y p e m a t e r i a l . T h e r e w i l l b e a c o m p o s i t i o n r o o f o n t h e s t r u c t u r e s a n d d e s i g n e d i n a m a n n e r t o g i v e t h e p r o p e r t y a m e d i t e r r a n e a n a p p e a r a n c e . T h e e n t r a n c e t o t h e p r o j e c t w i l l b e h i g h l i g h t e d b y a n e n t r a n c e w a l l o n w h i c h t h e i d e n t i f i c a t i o n s i g n w i l l b e p l a c e d . I n a d d i t i o n t o t h e e n t r a n c e w a l l s i g n a g e , t h e r e w i l l b e p l a c e d o n e i d e n t i f i c a t i o n s i g n o n F i n a n c i a l C e n t r e D r i v e a t i t s i n t e r s e c t i o n w i t h H a r d i n R o a d t o h i g h l i g h t t h e p r o j e c t . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s P C D i s f i l e d f o r p u r p o s e s o f t h e c o n s t r u c t i o n o f a A l l S u i t e s H o t e l a l o n g t h e H a r d i n R o a d f r o n t a g e . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s s i t e i s c u r r e n t l y c o v e r e d b y m a t u r e t i m b e r a n d n a t u r a l g r o w t h . T h e r e h a s b e e n l i t t l e o r n o d i s t u r b a n c e e x c e p t f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a d j a c e n t r o a d w a y s . T h e s t r e e t l y i n g o n t h e s o u t h i s c u r r e n t l y u n d e r c o n s t r u c t i o n a s a p a r t o f t h e F i n a n c i a l C e n t r e e x t e n s i o n w e s t w a r d . T h e b o u n d a r y s t r e e t a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p o s a l i s H a r d i n R o a d w h i c h w a s c o n s t r u c t e d a n d o r i g i n a l l y d e d i c a t e d a s a r e s i d e n t i a l s t r e e t . T h e i m p r o v e m e n t s o n H a r d i n R o a d e x t e n d t o t h e n o r t h b o u n d a r y o f t h i s s i t e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : P r o v i d e s i d e w a l k s o n H a r d i n R o a d a n d F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y w i t h h a n d i c a p p e d r a m p s a t i n t e r s e c t i o n s . N o m e d i a n c u t o n t h e p a r k w a y w i l l b e a l l o w e d a t t h e d r i v e w a y . H a r d i n R o a d s h o u l d b e w i d e n e d t o a 3 6 f o o t b a c k - t o - b a c k c o m m e r c i a l s t r e e t f o r i t s e n t i r e l e n g t h . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e s e v e r a l i s s u e s t o b e i n t r o d u c e d h e r e a r e a s f o l l o w s : 1 . T h e d e v e l o p m e n t a s p r o p o s e d d o e s n o t d e a l w i t h t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t y l y i n g t o t h e w e s t i n s u c h a f a s h i o n a s t o b u f f e r t h e e f f e c t s o f t h e t h r e e s t o r y b u i l d i n g s a g a i n s t t h e s i n g l e f a m i l y h o m e s . 2 . A s k e t c h g r a d i n g p l a n i s r e q u i r e d . 2 A u g u s t 2 2 , 1 S S S S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d ) 3 . T h e s t r u c t u r e s h o u l d b e d e s i g n e d a s a f l a t - r o o f t y p e s o a s t o r e d u c e t h e t o t a l v i s i b l e e l e v a t i o n o f t h e b u i l d i n g s f r o m t h e w e s t . 4 . T h e D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e s h o u l d b e a p p l i e d . E . A N A L Y S I S : T h e S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t t h e p r o j e c t r e q u i r e s s i g n i f i c a n t r e d e s i g n d u e t o i t s i m p a c t o n t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s t o t h e w e s t . T h e r e a r e a n u m b e r o f h o m e s a l o n g S p r i n g w o o d D r i v e t h a t r e a r u p o n t h i s p r o p e r t y a n d t h e o f f i c e z o n e d t r a c t i m m e d i a t e l y t o t h e n o r t h . I t i s o u r f e e l i n g t h a t a s i g n i f i c a n t b u f f e r i n g a c t i o n s h o u l d o c c u r a d j a c e n t t o t h e r e a r p r o p e r t y l i n e o f t h o s e h o m e s . T h i s b u f f e r s h o u l d b e i n t h e n e i g h b o r h o o d o f 2 4 - 4 0 f e e t v a r i a b l e d e p e n d a n t u p o n t h e n a t u r a l g r a d e a n d t r e e s t h a t a r e i n p l a c e . W e f e e l t h a t t h e t h r e e s t o r y b u i l d i n g s s h o u l d b e m o v e d f r o m t h e i r c u r r e n t l o c a t i o n t o t h e s o u t h e a s t e r n q u a d r a n t o f t h e s i t e , t h e r e f o r p l a c i n g t h e t a l l e r s t r u c t u r e s a w a y f r o m t h e r e s i d e n t i a l a r e a a n d a d j a c e n t t o t h e a r t e r i a l s t r e e t . T h e r e a r e s e v e r a l a d d i t i o n a l i t e m s c o n c e r n i n g t h e s i t e p l a n w e f e e l r e q u i r e a d d i t i o n a l w o r k o n t h e p a r t o f t h e a r c h i t e c t a n d t h e d e v e l o p e r . T h i s i n c l u d e s t h e a c c e s s o r y u s e s w h i c h m a y b e p l a c e d w i t h i n t h e b u i l d i n g , i . e . , r e t a i l s e r v i c e s , b a r b e r s h o p , f o o d s e r v i c e , e t c . T h e p l a n r e q u i r e s c o m p l e t e d i m e n s i o n i n g . T h e s i g n a g e o n t h e p r e m i s e s w i l l n o t b e a p p r o v e d b y t h i s p l a n . T h e t o t a l l a n d s c a p i n g a n d b o u n d a r y f e n c e s s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e d r a w i n g . T h e e n t r y g a t e o n t h e H a r d i n R o a d s i d e s h o u l d b e i d e n t i f i e d b y d i m e n s i o n a n d h e i g h t a s t h e r e m a y b e a s i g h t d i s t a n c e p r o b l e m . T h e c i r c u l a r d r i v e a t t h e p o i n t o f e n t r y o n H a r d i n s h o u l d b e r e d e s i g n e d t o e l i m i n a t e m o v e m e n t c o n f l i c t . H a n d i c a p r a m p s a n d a c c e s s p o i n t s t o t h e b u i l d i n g s s h o u l d b e s h o w n o n t h e s i t e p l a n . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e s t a f f r e s e r v e s c o m m e n t o n t h i s P C D s u b j e c t t o r e s o l u t i o n o f t h e s e v e r a l i t e m s p o i n t e d o u t a b o v e . 3 I A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . D ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E A C T I O N : ( J u l y 2 7 , 1 9 8 9 ) M r . J o e W h i t e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n f o l l o w e d i n v o l v i n g t h e a d j a c e n t s t r e e t a n d t h e b u i l d i n g l a y o u t . T h e s t r e e t r e q u i r e m e n t s o n H a r d i n R o a d w e r e d i s c u s s e d a s t o t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f w i d e n i n g t h e e x i s t i n g p a v e m e n t f r o m 2 7 f e e t t o 3 6 f e e t . T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t f e l t t h a t t h e a d d i t i o n a l p a v e m e n t w o u l d b e r e q u i r e d t o s e r v i c e t w o h o t e l s a n d a l a r g e o f f i c e z o n e d s i t e t o t h e n o r t h . T h e S t a f f c o n c e r n s a b o u t b u f f e r i n g a g a i n s t t h e r e s i d e n t i a l a r e a a n d r e d e s i g n w e r e d i s c u s s e d b r i e f l y . I t w a s p o i n t e d o u t b y o n e C o m m i s s i o n e r t h a t i t m a d e s e n s e t o m o v e t h e t h r e e s t o r y e l e m e n t s o f t h e p r o j e c t s t o t h e F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y f r o n t a g e . T h e S t a f f i d e n t i f i e d f o r m e m b e r s o f t h e C o m m i t t e e t h e r e s i d e n t i a l l o c a t i o n a d j a c e n t t o t h i s p r o p e r t y a n d t h e n u m b e r s o f l o t s a n d t h e E r i c L a n e l o c a t i o n w h i c h e n t e r s t h i s p r o j e c t a r e a f r o m t h e w e s t . M r . W h i t e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d l o o k a t t h e p o s s i b i l i t y o f r e d e s i g n , t a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e i s s u e s r a i s e d b y S t a f f , a n d w o u l d b e p r e p a r e d t o a d d r e s s t h o s e c o n c e r n s a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g . A s a l a s t i t e m , S t a f f p o i n t e d o u t t h a t t h e W a t e r W o r k s a n d F i r e D e p a r t m e n t w o u l d n e e d t o a p p r o v e a n o n - s i t e f i r e h y d r a n t a n d w a t e r l i n e s y s t e m . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , M r . J o e W h i t e , w a s p r e s e n t a n d r e q u e s t e d a d e f e r r a l t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h i s i t e m a n d a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n o e s , 4 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t r e q u e s t e d w i t h d r a w a l o f t h e a p p l i c a t i o n i n c o n j u n c t i o n w i t h I t e m N o . B o n t h e a g e n d a . A m o t i o n f o r w i t h d r a w a l w a s p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s , a n d 3 a b s e n t . 4 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : E F I L E N O . : Z - 4 1 6 7 - B N A M E : C o l o n e l G l e n n R o a d P C D S h o r t — f o r m L O C A T I O N : 9 7 1 5 C o l o n e l G l e n n R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M e t r o p o l i t a n N a t i o n a l W h i t e - D a t e r s & A s s o c i a t e s B a n k b y R u s s e l l L a s t e r 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t 1 1 1 C e n t e r S t r e e t L i t t l e R o c k , A R P . O . B o x 8 0 1 0 3 7 4 - 1 6 6 6 L i t t l e R o c k , A R 3 7 7 - 7 6 0 0 A R E A : 3 . 0 1 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " 0 - 3 " a n d " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : A u t o r e p o s s e s s i o n / o f f i c e P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : M e t r o p o l i t a n N a t i o n a l B a n k i s s e e k i n g t o r e z o n e p r o p e r t y i t o w n s a t 9 7 1 5 C o l o n e l G l e n n R o a d a s a P l a n n e d C o m m e r c i a l D e v e l o p m e n t . T h e t h r e e a c r e t r a c t h a s a 2 0 7 f o o t f r o n t a g e o n C o l o n e l G l e n n R o a d a n d a s i n g l e s t o r y r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e o f s o m e 1 5 0 0 s q u a r e f e e t . T h e r e i s a l s o o n e o u t b u i l d i n g o f 4 0 0 s q u a r e f e e t . T h e f r o n t p o r t i o n o f t h i s p r o p e r t y i s c u r r e n t l y z o n e d " 0 - 3 , " h a v i n g b e e n p r e v i o u s l y u s e d a s a n i n s u r a n c e o f f i c e . T h e r e a r 2 . 5 a c r e s o f t h e p r o p e r t y i s z o n e d " R - 2 " a s a r e a l l t h e a d j o i n i n g p r o p e r t i e s . T h e p u r p o s e o f t h e r e q u e s t i s t o p e r m i t t h e u s e o f t h e p r o p e r t y b y A l e r t R e c o v e r y , I n c . T h e c o m p a n y r e p o s s e s s e s a n d t e m p o r a r i l y h o l d s a u t o m o b i l e s , l i g h t t r u c k s , s m a l l b o a t s a n d r e c r e a t i o n a l v e h i c l e s f o r s e v e r a l m a j o r l e a s i n g c o m p a n i e s . T h e a v e r a g e n u m b e r o f v e h i c l e s b e i n g h e l d i s a p p r o x i m a t e l y 6 0 , a n d t h e n u m b e r o f o f f i c e e m p l o y e e s i s f o u r . T h e c o m p a n y d o e s n o t d o b u s i n e s s w i t h t h e g e n e r a l p u b l i c a n d d o e s n o t w i s h t o i d e n t i f y t h e s i t e a s a b u s i n e s s l A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . E ( C o n t i n u e d ) p r o p e r t y o t h e r t h a n b y h o u s e n u m b e r . T h e r e a r e t o b e n o w r e c k e d o r d a m a g e d v e h i c l e s a t t h i s s i t e a n d t h e p r i m a r y t r a f f i c w i l l b e f r o m s m a l l t r a n s p o r t t r a i l e r s c a r r y i n g 4 - 5 v e h i c l e s . T h e a p p e a r a n c e a n d f u n c t i o n o f t h e f o r w a r d p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y w i l l r e m a i n e s s e n t i a l l y u n c h a n g e d , i . e . , s m a l l o f f i c e . T h e p r i m a r y i m p r o v e m e n t t o t h e s i t e w o u l d b e a s i x f o o t h i g h f e n c e e n c l o s i n g a n a r e a 2 0 0 ' 2 5 0 ' o w a r d t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y . T h e e n c l o s u r e w o u l d s e r v e a s t h e c o m p a n y ' s v e h i c l e h o l d i n g / t r a n s f e r a r e a a n d w o u l d b e a m i n i m u m d i s t a n c e o f 1 5 0 f e e t f r o m C o l o n e l G l e n n R o a d . T h e v i s i b i l i t y o f t h e e n c l o s e d a r e a f r o m C o l o n e l G l e n n R o a d a n d s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s w o u l d b e e x t r e m e l y l i m i t e d d u e t o t h e n u m e r o u s t r e e s a n d h e a v y v e g e t a t i o n w h i c h s e p a r a t e t h e p r o p e r t i e s a n d e x t e n d f r o m C o l o n e l G l e n n R o a d t o t h e r e a r p r o p e r t y l i n e . M a i n t a i n i n g e x i s t i n g v e g e t a t i o n w o u l d e f f e c t i v e l y e l i m i n a t e v i s i b i l i t y o f t h e h o l d i n g / t r a n s f e r a r e a . B e c a u s e o f t h e d e n s i t y a n d e x t e n t o f e x i s t i n g v e g e t a t i o n , t h i s a p p l i c a n t w i l l r e q u e s t a v a r i a n c e o r w a i v e r o f t h e C i t y ' s l a n d s c a p e r e q u i r e m e n t s . I n a d d i t i o n , t h e a r e a p r o p o s e d f o r h o l d i n g / t r a n s f e r a r e a i s p r o p o s e d a s g r a v e l r a t h e r t h a n a l l - w e a t h e r s u r f a c i n g . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l i n v o l v e s a n a u t o r e p o s s e s s i o n f i r m o n a o n e - l o t d e v e l o p m e n t o n p r o p e r t y p r e v i o u s l y f i l e d f o r " C - 4 " r e z o n i n g . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a f o r m e r d w e l l i n g w h i c h h a s b e e n u s e d i n t h e r e c e n t p a s t a s a n o f f i c e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : P r o v i d e r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s o n C o l o n e l G l e n n R o a d t o t h e p r i n c i p a l a r t e r i a l s t a n d a r d s . P r o v i d e S t o r m w a t e r D e t e n t i o n . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . E ( C o n t i n u e d ) D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e p r i m a r y i s s u e i n t h i s a r e a i s t h e l e g a l q u e s t i o n o f c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n w h i c h c a l l s f o r r e s i d e n t i a l u s e o f t h e p r o p e r t y . E . A N A L Y S I S : T h i s a p p l i c a t i o n i s a f o l l o w - u p t o a f a i l e d " C - 4 " a p p l i c a t i o n w h i c h w a s r e v i e w e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o x i m a t e l y t w o m o n t h s a g o . T h a t a p p l i c a t i o n p r o p o s e d a n i d e n t i c a l u s e o f t h e l a n d w i t h a s o m e w h a t d i f f e r e n t s i t e p r o p o s a l . T h e p r o p o s a l h a s b e e n m o d i f i e d a n d d e t a i l s p r o v i d e d o n s c r e e n i n g , p a v i n g , a c c e s s a n d t h e u s e . S t a f f f e e l s t h a t t h i s i s a l a n d u s e q u e s t i o n a n d n o t o n e o f d e s i g n . T h e d e s i g n w o u l d p r o b a b l y w o r k a n d b e e f f i c i e n t i n s u p p o r t o f t h e a c t i v i t y . H o w e v e r , i n t h i s a r e a t h e a c t i v i t y i s i n a p p r o p r i a t e , g i v e n t h e m i x o f r e s i d e n t i a l o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s t o t h e n o r t h , e a s t a n d w e s t . T h i s i s a l o n g s t a n d i n g d e v e l o p e d r e s i d e n t i a l a r e a t h a t h a s b e e n e n c r o a c h e d u p o n s o m e w h a t f r o m t h e w e s t a t a t i m e w h e n t h o s e p r o p e r t i e s w e r e o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . H o w e v e r , t h e n e a r e s t n o n r e s i d e n t i a l u s e r t o t h e w e s t i s a c r o s s t h e c r e e k . T o t h e e a s t , t h e n e a r e s t n o n r e s i d e n t i a l u s e r w o u l d b e t h e c h u r c h a t t h e c o r n e r o f F o s t e r S t r e e t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e s t a f f r e c o m m e n d s t h e d e n i a l o f t h i s a p p l i c a t i o n a s b e i n g i n a p p r o p r i a t e t o t h i s a r e a . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( J u l y 2 7 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . R u s s e l l L a s t e r . A b r i e f d i s c u s s i o n w a s h e l d g e n e r a l l y d e a l i n g w i t h t h e l a n d u s e q u e s t i o n . M r . L a s t e r r e s p o n d e d t o s e v e r a l q u e s t i o n s o f t h e C o m m i t t e e c o n c e r n i n g w h e t h e r o r n o t t h e h e a v y f o l i a g e t h a t w a s p r o p o s e d t o s c r e e n t h e c a r s t o r a g e w a s o n h i s p r o p e r t y o r t h e a d j a c e n t p r o p e r t y . H i s r e s p o n s e t o t h a t w a s t h a t i t w a s a p p a r e n t l y o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t y a n d t h a t t h e r e w o u l d b e l i t t l e i n t h e w a y o f t r e e s o r n a t u r a l f o l i a g e l e f t o n h i s s i d e o f t h e p r o p e r t y l i n e . T h e C o m m i t t e e a n d S t a f f d e t e r m i n e d t h a t t h i s w a s m o r e a l a n d u s e i s s u e t h a n a d e s i g n i s s u e . T h e m a t t e r i s f o r w a r d e d o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . E ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s p r e s e n t e d b y M r . R u s s e l l L a s t e r f r o m M e t r o p o l i t a n N a t i o n a l B a n k . S t a f f ' s p o s i t i o n w a s d e n i a l d u e t o i n c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e n e i g h b o r h o o d p l a n . C o m m i s s i o n R e c t o r h a d t o a b s t a i n . A s a p r o c e d u r a l m a t t e r , d u e t o a l a c k o f q u o r u m ( p e r B y l a w s — l e s s t h a n s i x v o t e s ) t h i s i t e m h a d t o b e d e f e r r e d t o t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 a g e n d a . T h e r e w e r e f i v e p e o p l e i n o p p o s i t i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h i s i t e m t o A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n o e s , 4 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f ' s p o s i t i o n r e m a i n s t h e s a m e a n d i s d e n i a l d u e t o i n c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e n e i g h b o r h o o d p l a n . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . R u s s e l l L a s t e r f r o m M e t r o p o l i t a n N a t i o n a l B a n k . M r . L a s t e r a s s u r e d t h e B o a r d t h e b a n k ' s i n t e n t i o n i s n o t t o i n t e r r u p t t h e c u r r e n t r e s i d e n t i a l a r e a . H e m a d e a v i s u a l p r e s e n t a t i o n t o a s s u r e t h e C o m m i s s i o n t h a t s c r e e n i n g a n d n a t u r a l f o l i a g e w o u l d s e p a r a t e t h e u s e f r o m s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s . H e a l s o s t a t e d t h a t t h e c u r r e n t a p p l i c a n t ' s d e s i g n w i l l o n l y i m p r o v e t h e l o o k s o f t h i s p r o p e r t y . M r . S t e v e R o u s e a u , a r c h i t e c t , s p o k e t o r e t a i n t h e d e s i g n o f t h e i m p r o v e m e n t s a n d m a k e r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e m . H e m a d e a v i s u a l p r e s e n t a t i o n s h o w i n g p i c t u r e s m a d e f r o m d i f f e r e n t d i r e c t i o n s . H e a l s o s t a t e d t h a t a l o t o f l a n d i n t h i s a r e a i s v a c a n t a n d m e n t i o n e d t h a t t h e F l o o d P l a n w o u l d r e s t r i c t d e v e l o p m e n t i n t h i s a r e a r e g a r d l e s s o f t h e n a t u r e o f z o n i n g . A b r i e f d i s c u s s i o n w a s h e l d g e n e r a l l y d e a l i n g w i t h t h e l a n d u s e a n d s c r e e n i n g q u e s t i o n s . M r . R o u s e a u a n d M r . L a s t e r r e s p o n d e d t o s e v e r a l q u e s t i o n s o f t h e C o m m i s s i o n e r s a s t o w h e t h e r o r n o t t h e s c r e e n i n g w o u l d b e s u c c e s s f u l i n t h i s c a s e . S t a f f a d d e d t h a t p r o p o s e d s c r e e n i n g n e e d s t o b e f i v e f e e t o n t h i s p r o p e r t y , n o t o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t y . M r . L y n n M i l e s s p o k e i n o p p o s i t i o n a n d a l s o b r o u g h t a l e t t e r f r o m t h e n e i g h b o r s . H e o p p o s e d " c a r s t o r a g e " a c r o s s t h e s t r e e t f r o m h i s p r o p e r t y a n d n e x t t o h i s n e i g h b o r ' s p r o p e r t y . H e s t a t e d t h a t t h e a r e a i s d e s i g n a t e d f o r r e s i d e n t i a l p r o p e r t y a n d h e s u g g e s t e d t h e p r o p e r t y s h o u l d b e s o l d f o r r e s i d e n t i a l u s e . 4 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . E ( C o n t i n u e d ) A m o t i o n i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n w a s m a d e a n d f a i l e d b y a v o t e o f 0 a y e s , 7 n o e s , 2 a b s e n t a n d 2 a b s t e n t i o n . T h e P C D r e q u e s t w a s d e n i e d . 5 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . F N a m e : C o n o c o C a r W a s h ( Z - 3 1 6 8 - A ) L o c a t i o n : T h e s o u t h w e s t c o r n e r o f P a r k w a y P l a c e D r i v e a n d C h e n a l P a r k w a y O w n e r / A p p l i c a n t : P a r k w a y I I L i m i t e d P a r t n e r s h i p / M a u r y M i t c h e l l P R O P O S A L : T o c o n s t r u c t a 2 , 4 8 0 s q u a r e f o o t c o n v e n i e n c e s t o r e w i t h g a s p u m p s a n d a 6 1 2 s q u a r e f o o t c a r w a s h o n 0 . 7 6 2 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 3 . " O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a f r e e w a y ( C h e n a l P a r k w a y ) a n d a c o l l e c t o r s t r e e t ( P a r k w a y P l a c e D r i v e ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y v a c a n t l a n d i n a l l d i r e c t i o n s w i t h a n e x i s t i n g c a r w a s h l o c a t e d s o u t h o f t h e s i t e . M o s t o f t h e a d j a c e n t p r o p e r t y i s a l r e a d y z o n e d c o m m e r c i a l . T h e p r o p o s a l i s c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e p r o p o s a l c o n t a i n s f o u r p a r k i n g s p a c e s w i t h s p a c e f o r s i x t e e n ( 1 6 ) a d d i t i o n a l c a r s o n - s i t e a s w e l l a s o n e - h a l f o f a 3 0 f o o t c o m m o n a c c e s s d r i v e o n t o C h e n a i P a r k w a y a n d t w o 4 0 - f o o t d r i v e s o n t o P a r k w a y P l a c e D r i v e . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s p r o p o s e d l a n d s c a p e d a r e a s . 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . F ( C o n t i n u e d ) 5 . A n a l y s i s S t a f f d o e s n o t f o r e s e e a n y a d v e r s e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t y a s a r e s u l t o f t h i s p r o p o s a l . T h e s t a f f d o e s , h o w e v e r , h a v e s o m e r e s e r v a t i o n s a b o u t t h e s i t e p l a n . T h e C i t y E n g i n e e r d o e s n o t w a n t a n y a c c e s s f r o m C h e n a l P a r k w a y t o t h e s i t e , a n d o n l y o n e 4 0 - f o o t a c c e s s o n t o P a r k w a y P l a c e D r i v e . T h e a p p l i c a n t s h o u l d , t h e r e f o r e , r e v i s e t h e s i t e p l a n t o r e o r i e n t t h e b u i l d i n g t o w a r d P a r k w a y P l a c e D r i v e , p r o v i d e a 2 5 f o o t l a n d s c a p e d s t r i p p a r a l l e l t o C h e n a l P a r k w a y , a n d c h a n g e t h e s t r e e t n a m e t o C h e n a l P a r k w a y . T h e a p p l i c a n t s h o u l d a l s o p r o v i d e i n f o r m a t i o n a b o u t t h e f a c a d e o f t h e p r o p o s e d b u i l d i n g . I n a d d i t i o n , t h e a p p l i c a n t s h o u l d c h e c k w i t h S i g n E n f o r c e m e n t t o e n s u r e t h a t t h e p r o p o s e d s i g n a g e w i l l b e i n c o m p l i a n c e w i t h t h e C i t y o r d i n a n c e . F i n a l l y , t h e a p p l i c a n t w i l l n e e d t o f i l e a o n e - l o t f i n a l p l a t o f t h e p r o p o s e d s i t e . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s ( 1 ) C o n s t r u c t a s i d e w a l k o n C h e n a l P a r k w a y ; ( 2 ) E l i m i n a t e t h e d r i v e o n C h e n a l P a r k w a y ; ( 3 ) R e d u c e t h e d r i v e s o n P a r k w a y P l a c e D r i v e t o o n e 4 0 f o o t d r i v e a t l e a s t 1 0 0 f e e t f r o m t h e i n t e r s e c t i o n o f C h e n a l P a r k w a y . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e a p p l i c a n t a g r e e i n g t o : ( 1 ) P r o v i d e a r e v i s e d s i t e p l a n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s s e c t i o n ; ( 2 ) p r o v i d e f a c a d e i n f o r m a t i o n ; ( 3 ) f i l e a o n e l o t f i n a l p l a t ; a n d ( 4 ) c o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r c o m m e n t s n u m b e r e d o n e t h r o u g h t h r e e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d s t a t e d t h a t h e h a d t a l k e d t o t h e C i t y T r a f f i c E n g i n e e r ' s o f f i c e a n d t h o u g h t t h a t h e w o u l d b e a b l e t o b u i l d a t u r n i n g l a n e f o r t h e e n t i r e f r o n t a g e o f C h e n a l P a r k w a y f r o m O a k M e a d o w D r i v e t o P a r k w a y P l a c e . H e f u r t h e r s t a t e d , t h a t w i t h t h e a d d i t i o n a l l a n e , t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d h a v e d i r e c t a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y v i a c o m m o n a c c e s s d r i v e s s u c h a s t h e o n e p r o p o s e d o n t h i s s i t e . T h e s t a f f e x p r e s s e d c o n c e r n o v e r p o s s i b l e d i r e c t a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y . T h e i s s u e w a s u n r e s o l v e d . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . F ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M i S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e s t a f f s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d n o t s u b m i t t e d a r e v i s e d s i t e p l a n . T h e C i t y E n g i n e e r s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t w o u l d b e r e q u i r e d t o b u i l d t h e t u r n i n g l a n e a d j a c e n t t o t h i s p a r t i c u l a r p r o p e r t y . A d i s c u s s i o n e n s u e d . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t s o m e c o n f u s i o n e x i s t e d o v e r t h e p r o p o s a l a n d t h a t a l l t h e n e c e s s a r y i n f o r m a t i o n w a s n o t a v a i l a b l e . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 6 a y e s , 0 n o e s a n d 5 a b s e n t t o d e f e r t h e a p p l i c a t i o n u n t i l t h e A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e s t a f f s t a t e d t h a t i t s o r i g i n a l r e c o m m e n d a t i o n o n s i t e o r i e n t a t i o n h a d b e e n r e v i s e d d u e t o a p p r o v a l b y t h e C i t y T r a f f i c E n g i n e e r o f a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y . S t a f f a l s o s t a t e d t h a t i t h a d r e c e i v e d a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t : ( 1 ) o r i e n t e d t h e b u i l d i n g t o w a r d C h e n a l P a r k w a y ; ( 2 ) e l i m i n a t e d o n e c u r b c u t o n P a r k w a y P l a c e D r i v e ; ( 3 ) i n c r e a s e d t h e l a n d s c a p e d a r e a t o t e n f e e t i n w i d t h a l o n g C h e n a l P a r k w a y ; a n d ( 4 ) p r o v i d e d o n e 4 0 f o o t w i d e a c c e s s t o a p r o p o s e d 3 0 f o o t w i d e a c c e s s d r i v e o n t o C h e n a l P a r k w a y . I n a d d i t i o n , a n d f o r t h e r e c o r d , t h e s t a f f s t a t e d t h a t t h e a c c e s s p l a n a s s o c i a t e d w i t h t h e p r e l i m i n a r y p l a t o f P a r k w a y I I C o m m e r c i a l S u b d i v i s i o n h a d b e e n a m e n d e d t o r e q u i r e t h e d e v e l o p e r t o : ( 1 ) c o n s t r u c t a n a d d i t i o n a l 1 2 f o o t ( w i d t h ) l a n e o n C h e n a l P a r k w a y f r o m M e a d o w D r i v e t o P a r k w a y P l a c e D r i v e ; a n d ( 2 ) a l l o w t h e c o n s t r u c t i o n o f o n l y o n e a c c e s s d r i v e o n T r a c t A , L o t 1 , a n d t h a t b e i n g s i t e d a m i n i m u m o f a t l e a s t 3 0 0 f e e t w e s t o f t h e a c c e s s d r i v e b e i n g a l l o w e d o n T r a c t A , L o t 2 ( C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t Z - 3 1 6 8 - A ) . F i n a l l y , t h e s t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f t h e r e v i s e d s i t e p l a n a s f i l e d s u b j e c t t o t h e a p p l i c a n t f i l i n g a o n e - l o t p l a t o n t h e p r o p e r t y a n d c o n s t r u c t i n g a n a d d i t i o n a l 1 2 f o o t w i d e l a n e f o r t h e l e n g t h o f L o t 2 o n C h e n a l P a r k w a y . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e s t a f f a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . G N a m e : G o o d y e a r C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 2 1 5 ) L o c a t i o n : T h e n o r t h e a s t c o r n e r o f C a n t r e l l a n d F o x c r o f t R o a d s . O w n e r / A p p l i c a n t : P u l a s k i B a n k a n d T r u s t C o m p a n y / C . J . C r o p p e r P R O P O S A L : T o r a z e t h e e x i s t i n g b u i l d i n g a n d t o c o n s t r u c t a 1 0 , 0 2 0 s q u a r e f o o t c o m m e r c i a l b u i l d i n g ( 6 , 1 2 0 s q u a r e f e e t G o o d y e a r T i r e a n d A u t o S e r v i c e C e n t e r — 3 , 9 0 0 s q u a r e f e e t r e t a i l a r e a ) a n d 4 9 p a r k i n g s p a c e s o n 0 . 9 1 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 3 . " O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a m a j o r a r t e r i a l ( C a n t r e l l R o a d ) , a c o l l e c t o r ( F o x c r o f t R o a d ) a n d a r e s i d e n t i a l s t r e e t ( " W " S t r e e t ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y : a c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e l o c a t e d t o t h e n o r t h ; a n o f f i c e , m u l t i f a m i l y a n d c o m m e r c i a l u s e s l o c a t e d t o t h e s o u t h ; c o m m e r c i a l ( o u t d o o r d i s p l a y — l a n d s c a p e n u r s e r y ) a n d s i n g l e f a m i l y ( w h i c h i s s u b s t a n t i a l l y b e l o w g r a d e ) l o c a t e d t o t h e e a s t ; a s t r e e t i n t e r s e c t i o n ( C a n t r e l l R o a d , F o x c r o f t R o a d a n d " W " S t r e e t ) ; a n d a n o f f i c e u s e l o c a t e d t o t h e w e s t . D u e t o s u c h a d i v e r s i t y o f a d j a c e n t l a n d u s e s , a s w e l l a s t h e f a c t t h a t a l l t h e p r o p o s e d a c t i v i t y w i l l b e e n c l o s e d , t h e s t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d l a n d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e p r o p o s a l c o n t a i n s o n e e x i s t i n g c o m m o n a c c e s s o n C a n t r e l l R o a d a n d o n e a c c e s s d r i v e o n t o " W " S t r e e t . T h e p l a n a l s o c a l l s f o r 4 9 p a r k i n g s p a c e s ( i n c l u d e s 2 h a n d i c a p p e d s p a c e d ) . A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I Y I S I O N S I t e m N o . G ( C o n t i n u e d ) 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s l a n d s c a p e d a r e a s . 5 . A n a l y s i s T h e s t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d l a n d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a ( s e e n o t e 0 2 ) . T h e a p p l i c a n t d o e s , h o w e v e r , n e e d t o s u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t c o n t a i n s t h e w i d t h o f t h e a c c e s s d r i v e s . F i n a l l y , t h e s t a f f h a s r e c e i v e d s o m e c a l l s e x p r e s s i n g c o n c e r n a b o u t t h e d e s i g n o f t h e C a n t r e l l , F o x c r o f t , " W " S t r e e t i n t e r s e c t i o n a n d t h i s p r o p o s a l ' s i m p a c t u p o n i t . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s ( 1 ) " W " S t r e e t m u s t b e e i t h e r c l o s e d o r i m p r o v e d t o i t s e n d ; ( 2 ) P r o v i d e h a n d i c a p p e d r a m p s a t t h e e x i s t i n g a n d p r o p o s e d d r i v e w a y s ; ( 3 ) P r o v i d e a s t r e e t n a m e s i g n f o r t h e " W " S t r e e t a n d F o x c r o f t R o a d i n t e r s e c t i o n . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o : ( 1 ) s u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s s e c t i o n ; a n d ( 2 ) c o m p l y w i t h C i t y E n g i n e e r i n g c o m m e n t s n u m b e r o n e t h r o u g h t h r e e . S U B D I Y I S I O N C O M M I T T E E R E Y I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d s t a t e d t h a t h e w o u l d b e m a k i n g a n e f f o r t t o c l o s e " W " S t r e e t f r o m w h e r e i t s p a v e m e n t c u r r e n t l y e n d s t o t h e e a s t e n d o f t h e r i g h t - o f - w a y . H e a l s o s t a t e d t h a t t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e w o u l d b e o n e s t o r y i n h e i g h t b u t t h a t h e d i d n o t h a v e a n e x a c t f i g u r e i n f e e t , a n d t h a t h e w o u l d w o r k w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e r e g a r d i n g t h e d r a i n a g e o f t h e s i t e . T h e a p p l i c a n t a l s o s t a t e d t h a t h e w a s w o r k i n g o n o b t a i n i n g a c r o s s e a s e m e n t ( o n t h e C a n t r e l l a c c e s s ) a n d t h a t G o o d y e a r w a n t e d t o e l i m i n a t e f i v e o r s i x p r o p o s e d p a r k i n g s p a c e s o n t h e n o r t h p r o p e r t y l i n e t o e n s u r e m o r e r o o m f o r m a n e u v e r a b i l i t y f o r t h e c a r s e n t e r i n g a n d 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . G ( C o n t i n u e d ) e x i t i n g t h e s e r v i c e b a y s . T h e s t a f f s t a t e d t h a t 4 2 . 4 8 p a r k i n g s p a c e s w e r e r e q u i r e d a n d t h a t t h e s i t e w o u l d s t i l l m e e t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s a f t e r t h e e l i m i n a t i o n o f t h e a f o r e m e n t i o n e d s p a c e s . F i n a l l y , t h e d i s c u s s i o n f o c u s s e d o n t h e C a n t r e l l , F o x c r o f t a n d " W " S t r e e t i n t e r s e c t i o n . I t w a s g e n e r a l l y a g r e e d t h a t t h i s s i t e w a s n o t r e s p o n s i b l e f o r t h e i n t e r s e c t i o n o r a n y p o t e n t i a l r e d e s i g n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 8 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e f i v e p e o p l e i n t h e a u d i e n c e w h o w i s h e d t o e x p r e s s t h e i r c o n c e r n s . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t h e h a d w h a t h e t h o u g h t w a s a c o n f l i c t o f i n t e r e s t a n d w o u l d h a v e t o a b s t a i n f r o m v o t i n g . T h e C i t y A t t o r n e y a g r e e d w i t h M r . S c h l e r e t h ' s o p i n i o n . T h e i t e m w a s t h e n d e f e r r e d a u t o m a t i c a l l y t o t h e n e x t r e g u l a r l y s c h e d u l e d P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g ( 8 - 2 2 - 8 9 ) d u e t o t h e l a c k o f a q u o r u m a s t h e r e w e r e o n l y f i v e o t h e r C o m m i s s i o n e r s p r e s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e t w o n e i g h b o r s p r e s e n t . T h e s t a f f s t a t e d t h a t t h e y h a d r e c e i v e d a n d w e r e r e c o m m e n d i n g a p p r o v a l o f a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t i n c l u d e d : ( 1 ) a m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t o f 2 2 f e e t ; ( 2 ) t h e c l o s i n g o f t h e b a l a n c e o f " W " S t r e e t a n d t h e c o n s t r u c t i o n o f a " h a m m e r h e a d t u r n a r o u n d " ; ( 3 ) t h e e l i m i n a t i o n o f s i x p a r k i n g s p a c e s f o r a b e t t e r m a n e u v e r i n g a r e a ( t h e s i t e w o u l d s t i l l m e e t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s — r o o m f o r 5 0 c a r s — 4 2 r e q u i r e d ) ; a n d ( 4 ) t h e a p p l i c a n t w o r k i n g w i t h t h e C i t y E n g i n e e r t o m e e t d r a i n a g e d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e s t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n s . M r s . S a r a h K a r p o v o f 0 7 7 W h i t e O a k L a n e s t a t e d t h a t t h e s t a f f a n d t h e d e v e l o p e r h a d v i s i t e d t h e s i t e w i t h t h e n e i g h b o r s a n d d i s c u s s e d t h e a r e a ' s d r a i n a g e p r o b l e m s . I n a d d i t i o n , s h e a s k e d t h a t t h e a p p l i c a n t c o n s t r u c t a w a l l o f s o m e s o r t o n t h e e a s t e n d o f t h e p a r k i n g a r e a t o p r e v e n t a n y c a r f r o m a c c i d e n t l y f a l l i n g d o w n t h e h i l l i n t o t h e r e s i d e n t i a l a r e a , a n d t h a t a n y o u t s i d e l i g h t i n g b e o r i e n t e d a w a y f r o m t h e r e s i d e n t i a l a r e a . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t t h e y w o u l d b u i l d a n e i g h t t o t e n i n c h v e r t i c a l c u r b t h a t 3 I A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . G ( C o n t i n u e d ) w o u l d p r e v e n t v e h i c l e s f r o m f a l l i n g d o w n t h e h i l l a n d t h a t t h e y w o u l d o r i e n t a l l o u t s i d e l i g h t i n g a w a y f r o m t h e r e s i d e n t i a l a r e a . M r . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t o w o r k w i t h t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t b o t h o n s i t e a n d o f f s i t e , i f n e c e s s a r y , t o p r e v e n t a n y w o r s e n i n g o f d r a i n a g e i n t h e a r e a t h a t m i g h t r e s u l t f r o m t h i s p r o j e c t . M r . L o u i e F a s o n , o w n e r o f C a n t r e l l G a r d e n ' s N u r s e r y l o c a t e d n e x t t o t h e s i t e , s t a t e d t h a t h e w a s c o n c e r n e d t h a t h i s t r u c k s m i g h t b e l i m i t e d b y t h i s p r o j e c t f r o m u s i n g t h e c o m m o n a c c e s s d r i v e l o c a t e d o n C a n t r e l l R o a d . H e a l s o s t a t e d t h a t h e t h o u g h t t h a t t h e a c c e s s w a s l o c a t e d i n a n a l l e y . T h e s t a f f s t a t e d t h a t t u r n i n g m o v e m e n t s w e r e n o t b e i n g r e s t r i c t e d o n t h e c o m m o n a c c e s s d r i v e a n d t h a t t h e s u r v e y s h o w e d n e i t h e r a n a l l e y o r t h e c l o s u r e o f a n a l l e y a t t h e a c c e s s ' s l o c a t i o n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n e n s u e d a b o u t t h e a l l e y . A f i v e m i n u t e r e c e s s w a s t a k e n s o t h a t t h e s t a f f c o u l d c h e c k w i t h t h e C i t y C l e r k ' s o f f i c e t o d e t e r m i n e w h e t h e r a n a l l e y h a d b e e n c l o s e d . T h e s t a f f f o u n d n o r e c o r d o f a n a l l e y c l o s u r e o n t h e s i t e . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t i f a n a l l e y h a d e x i s t e d , i t w a s , i n a l l l i k e l i h o o d , s t i l l t h e r e . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 7 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s t e n t i o n ( S c h l e r e t h ) a n d 3 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e s t a f f a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . 4 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 4 0 3 - D O w n e r : M r s . R . S . K u n z e A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 1 2 2 4 A l d e r s g a t e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m P R D t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 1 . 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , z o n e d " 0 - 3 " S o u t h — S i n g l e F a m i l y , z o n e d " P R D " E a s t — V a c a n t , z o n e d " M F - 1 8 " W e s t — I - 4 3 0 r i g h t - o f - w a y , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e o w n e r o f t h e l a n d i n q u e s t i o n i s r e q u e s t i n g t h a t a p o r t i o n o f t h e l a r g e P R D b e r e v o k e d a n d t h e p r e - e x i s t i n g " 0 - 3 " z o n i n g b e r e - e s t a b l i s h e d . T h e c u r r e n t P R D d e s i g n a t i o n w a s a p p r o v e d i n 1 9 8 5 f o r a m u l t i f a m i l y p r o j e c t o n a t o t a l o f 1 7 . 3 a c r e s . T h e d e v e l o p m e n t w a s n e v e r c o n s t r u c t e d a n d a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s v a c a n t . T h e r e a r e s e v e r a l s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s t o t h e s o u t h , a n d o n e o r t w o n o n r e s i d e n t i a l u s e s w i t h i n t h e b o u n d a r i e s o f t h e P R D . O v e r t h e l a s t y e a r , t h e C i t y h a s r e c l a s s i f i e d t w o o t h e r p a r c e l s f r o m P R D t o " 0 - 3 " i n c l u d i n g t h e s i t e d i r e c t l y t o t h e n o r t h s o i t a p p e a r s t h a t t h e p r o p o s e d P R D w i l l n o t b e d e v e l o p e d . T h e c u r r e n t r e q u e s t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e p r e v i o u s a c t i o n s a f f e c t i n g t h e P R D a n d S t a f f e n d o r s e s t h e r e - e s t a b l i s h m e n t o f a n " 0 - 3 " c l a s s i f i c a t i o n . T h e l - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h e s i t e a s p a r t o f a l a r g e o f f i c e a r e a a l o n g t h e i n t e r s t a t e . ( I n a d d i t i o n t o a c t i n g o n t h e " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l a l s o n e e d t o p a s s a r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g r e v o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g P R D . ) 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 i t e m N o . 1 — Z - 4 4 0 3 - D ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f s u p p o r t s r e v o k i n g t h e P R D a n d r e - e s t a b l i s h i n g t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . ( T h e C o m m i s s i o n a l s o p a s s e d a r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h a t t h e e x i s t i n g P R D b e r e v o k e d . ) 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 2 0 9 O w n e r : E l l a H o l m e s A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 5 " t o " C - 1 " P u r p o s e : B e a u t y s h o p a n d r e s i d e n c e S i z e : 0 . 2 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e F a m i l y , z o n e d " 0 - 1 " S o u t h — O f f i c e , z o n e d " C - 3 " E a s t — S i n g l e F a m i l y , z o n e d " R - 5 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 5 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e a r e s i d e n t i a l l o t f r o m " R - 5 " t o " C - 1 " t o p e r m i t a b e a u t y s h o p . T h e s i t e i s o c c u p i e d b y a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e a n d t h e p r o p o s a l i s t o u t i l i z e a p o r t i o n o f t h e h o u s e f o r t h e b e a u t y s h o p ; t h e o w n e r w i l l c o n t i n u e t o r e s i d e o n t h e p r o p e r t y . T h i s r e z o n i n g r e q u e s t w a s f i l e d a f t e r t h e o w n e r a t t e m p t e d t o s e c u r e a p r i v i l e g e l i c e n s e w h i c h w a s d e n i e d b e c a u s e o f t h e z o n i n g . T h e o w n e r w a s t o l d t h a t a r e z o n i n g t o a n a p p r o p r i a t e d i s t r i c t m u s t f i r s t b e a p p r o v e d b e f o r e a p r i v i l e g e l i c e n s e c a n b e i s s u e d . ( T h e H o m e O c c u p a t i o n p r o v i s i o n o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e c a n n o t b e u s e d b e c a u s e t h e o r d i n a n c e s p e c i f i c a l l y p r o h i b i t s b a r b e r a n d b e a u t y s h o p s a s h o m e o c c u p a t i o n s . ) Z o n i n g i s a m i x o f " R - 3 , " " R - 4 , " " R - 5 , " " 0 - 1 , " " 0 - 3 , " " C - 3 " a n d " P C D " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " R - 5 " o n t h e e a s t a n d w e s t s i d e s . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l a r e a i n c l u d e s r e s i d e n t i a l , o f f i c e , c o m m e r c i a l , a u s e d c a r l o t a n d a c h u r c h . A n o t h e r s i g n i f i c a n t l a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d i s t h e f o r m e r V e t e r a n s A d m i n i s t r a t i o n H o s p i t a l w h i c h i s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d . I n a d d i t i o n t o t h e d e v e l o p e d p r o p e r t i e s , s e v e r a l o f t h e l o t s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a r e v a c a n t . T h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a b u t s a v a c a n t 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 2 0 9 ( C o n t i n u e d ) p a r c e l o n t h e w e s t a n d a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e e a s t . T h e m o s t r e c e n t r e c l a s s i f i c a t i o n i n t h e n e i g h b o r h o o d i n v o l v e d a P C D t o t h e w e s t w h i c h a l l o w e d a n e x i s t i n g c a r l o t t o e x p a n d . T h e C e n t r a l C i t y D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h i s l o t a n d t h e a d j o i n i n g p r o p e r t i e s f o r o f f i c e u s e a n d t h e p r o p o s e d " C - 1 " r e z o n i n g i s n o t i n k e e p i n g w i t h t h e g e n e r a l d i r e c t i o n o f t h e p l a n f o r t h e a r e a . S t a f f f e e l s t h a t t h e P l a n n e e d s t o b e m a i n t a i n e d a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . O t h e r p r o b l e m s i n c l u d e t h e l o t b e i n g l o c a t e d o n a r e s i d e n t i a l c u l - d e - s a c w h i c h d o e s n o t l e n d i t s e l f t o b e i n g a v i a b l e c o m m e r c i a l l o c a t i o n , a n d t h e p r o p e r t y ' s o r i e n t a t i o n a w a y f r o m a m a j o r s t r e e t . T h e l o t f r o n t s o n b o t h E a s t 2 5 t h a n d R o o s e v e l t R o a d b u t t h e h o u s e f a c e s E a s t 2 5 t h S t r e e t a n d i t a p p e a r s t h a t t h e l o t ' t o p o g r a p h y w i l l p r o h i b i t a n y c h a n g e t o t h e s t r u c t u r e ' s p o s i t i o n o n t h e l o t . O n e o t h e r c o n c e r n o r p r o b l e m i s t h e p r o p e r t y ' s a b i l i t y t o p r o v i d e a d e q u a t e p a r k i n g f o r a c o m m e r c i a l o r s e r v i c e t y p e u s e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , E l l a H o l m e s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M s . H o l m e s d i s c u s s e d t h e r e q u e s t a n d h e r e f f o r t s i n t r y i n g t o o b t a i n a p r i v i l e g e l i c e n s e . S h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t a C i t y e m p l o y e e i n d i c a t e d t o h e r t h a t s h e w o u l d h a v e n o p r o b l e m s g e t t i n g a p r i v i l e g e l i c e n s e a n d t h a t s h e r e c e i v e d c o r r e s p o n d e n c e f r o m t h e C i t y i n M a y i n s t r u c t i n g h e r t o a p p l y f o r a p r i v i l e g e l i c e n s e . M s . H o l m e s s a i d t h a t h e r b u s i n e s s w a s s m a l l , o n l y o n e o p e r a t o r , a n d s h e n e e d e d t o s t a y a t h o m e t o t a k e c a r e o f a n i n v a l i d s o n . S h e a l s o s a i d t h a t s h e h a d b e e n o p e r a t i n g a b e a u t y s h o p f o r t w o y e a r s o n E a s t 2 5 t h , b u t w i t h o u t a p r i v i l e g e l i c e n s e . M s . H o l m e s s a i d s h e a p p l i e d f o r t h e p r i v i l e g e l i c e n s e w h e n s h e r e l o c a t e d h e r b u s i n e s s t o 2 1 9 E a s t 2 5 t h S t r e e t a p p r o x i m a t e l y t w o y e a r s . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 2 0 9 ( C o n t i n u e d ) B o b B r o w n o f t h e Z o n i n g E n f o r c e m e n t O f f i c e t h e n s p o k e a n d p r o v i d e d s o m e b a c k g r o u n d i n f o r m a t i o n . M r . B r o w n s a i d t h a t t h e C i t y m a i l e d M s . H o l m e s a l e t t e r o n M a y 1 2 , 1 9 8 9 s t a t i n g t h a t s h e n e e d e d t o a p p l y f o r a p r i v i l e g e l i c e n s e . H e w e n t o n t o s a y t h a t t h e p r i v i l e g e l i c e n s e a p p l i c a t i o n w a s d e n i e d o n M a y 1 8 , 1 9 8 9 a n d t h e C i t y a l s o d e n i e d a h o m e o c c u p a t i o n p e r m i t a t t h e s a m e t i m e . S c o t t S m i t h o f 2 0 0 E a s t 2 5 t h S t r e e t s p o k e a g a i n s t t h e r e z o n i n g a n d s a i d t h e r e w a s a l o t o f t r a f f i c w h i c h h e t h o u g h t w a s b e i n g g e n e r a t e d b y t h e b e a u t y s h o p . M r . S c o t t s a i d h e h a d s o m e s a f e t y c o n c e r n s b e c a u s e o f h a v i n g a f i v e y e a r o l d s o n a n d w e n t o n t o d i s c u s s o t h e r p r o b l e m s . S t u a r t Y a n c e y , a r e s i d e n t o n S c o t t S t r e e t , o b j e c t e d t o t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g a n d d e s c r i b e d t h e n e i g h b o r h o o d . M r . Y a n c e y s a i d t h e " C - 1 " w o u l d i m p a c t t h e d i r e c t i o n o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d i t w a s i n a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n . M s . H o l m e s s p o k e a g a i n a n d o f f e r e d s e v e r a l c o m m e n t s a b o u t t h e p r o p o s a l . S h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s h e t h o u g h t t h e l o t c o u l d p r o v i d e t h e n e c e s s a r y p a r k i n g f o r t h e b e a u t y s h o p . S t u a r t Y a n c e y a n d S c o t t S m i t h t h e n m a d e s o m e c o m m e n t s . M r . Y a n c e y s a i d t h e a r e a w a s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e l o t h a d n o a c c e s s f r o m R o o s e v e l t R o a d . H e a l s o s a i d t h e b u s i n e s s w o u l d a l t e r t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . A f t e r s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e O c t o b e r 3 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 1 6 O w n e r : C h a r l o t t e E . S t e e l , R o b e r t B . S m i t h a n d C h a r l e s S m i t h A p p l i c a n t : J a m e s E . E c h o l s L o c a t i o n : S t a g e c o a c h R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : L a w n m o w e r s a l e s a n d r e p a i r S i z e : 3 . 6 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t a n d r e s i d e n t i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 3 . 6 a c r e s a t S h a c k l e f o r d R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y N o . 5 ) f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " f o r l a w n m o w e r s a l e s a n d r e p a i r . B e c a u s e o f t h e r e p a i r a s p e c t o f t h e p r o p o s e d u s e , a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w i l l a l s o b e n e e d e d t o a l l o w t h e s m a l l e n g i n e r e p a i r . " C - 3 " p e r m i t s t h e r e t a i l s a l e s o f e q u i p m e n t b u t n o t r e p a i r o r o u t s i d e d i s p l a y o f t h e m e r c h a n d i s e . T h e s i t e i s l o c a t e d i n a n a r e a t h a t i s z o n e d " R - 2 " w i t h o n e e x c e p t i o n . T o t h e n o r t h , t h e r e i s a n " 0 - 3 " t r a c t t h a t w a s r e z o n e d s e v e r a l y e a r s a g o . T h e c u r r e n t u s e o f t h e " 0 - 3 " s i t e i s a n e n g i n e e r i n g o f f i c e a n d t e s t i n g l a b . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e v i c i n i t y a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s , a c h u r c h , a s m a l l c o m m e r c i a l u s e , s a l v a g e y a r d a n d s t o r a g e o f v e h i c l e s f o r a r e p o s s e s s i o n c o m p a n y . A l l t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g . A h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d , e s p e c i a l l y a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d a n d H e r n d o n R o a d . T h e l a n d u s e e l e m e n t f o r t h i s a r e a i s t h e 6 5 t h S t r e e t W e s t D i s t r i c t P l a n w h i c h s h o w s t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n f o r c o n t i n u e d r e s i d e n t i a l u s e . F u r t h e r t o t h e n o r t h o n 1 I A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 1 6 { C o n t i n u e d ) S h a c k l e f o r d R o a d t h e r e i s a l a r g e a r e a i d e n t i f i e d f o r m u l t i f a m i l y u s e t h a t e x t e n d s f o r o v e r o n e - h a l f m i l e . A l o n g S t a g e c o a c h R o a d , m o s t o f t h e l a n d i s s h o w n f o r r e s i d e n t i a l u s e w h i c h r e c o g n i z e s t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t . T h e r e a r e a l s o s e v e r a l n o n r e s i d e n t i a l a r e a s t h a t t h e p l a n r e c o m m e n d s f o r p u b l i c / i n s t i t u t i o n a l a n d n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l u s e s . O n e o f t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a s i s s i t u a t e d t o t h e s o u t h w e s t a n d i s t h e l o c a t i o n o f s e v e r a l s m a l l c o m m e r c i a l u s e s , a l l o f w h i c h a r e n o n c o n f o r m i n g . T h e o t h e r c o m m e r c i a l a r e a i s l o c a t e d o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d d i r e c t l y a c r o s s f r o m w h e r e S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t s S t a g e c o a c h a n d i s t h e l a r g e r o f t h e t w o r e c o m m e n d e d c o m m e r c i a l a r e a s . W h e n t h e p l a n w a s f i r s t d e v e l o p e d , a c o m m e r c i a l a r e a w a s p l a c e d o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h b e c a u s e o f a p r o p o s e d s t r e e t o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h e x t e n d e d W e s t 6 5 t h S t r e e t t o t h e w e s t a n d c o n n e c t e d i t w i t h S t a g e c o a c h a t t h e e x i s t i n g S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e e a s t s i d e w a s m o r e a p p r o p r i a t e f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t b e c a u s e o f s e v e r a l e x i s t i n g u s e s a n d t h e p r o p o s e d s t r e e t . T h e c u r r e n t M a s t e r S t r e e t P l a n d o e s n o t s h o w t h e e x t e n s i o n o f W e s t 6 5 t h S t r e e t , n o r a n y o t h e r r o a d a l i g n m e n t i n t e r s e c t i n g S t a g e c o a c h R o a d f r o m t h e e a s t . B e c a u s e o f t h i s a n d s o m e o t h e r f a c t o r s , S t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t a r e - e v a l u a t i o n o f t h e P l a n ' s d i r e c t i o n a n d c o m m e r c i a l p l a c e m e n t m a y b e j u s t i f i e d a t t h i s t i m e . W i t h S h a c k l e f o r d b e i n g t h e o n l y i n t e r s e c t i o n o f t h e s t r e e t , a r e v i e w o f t h e P l a n c o u l d s u g g e s t a r e - o r i e n t a t i o n o f t h e c o m m e r c i a l a r e a t o t h e w e s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d { H i g h w a y N o . 5 ) i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t . S h a c k l e f o r d R o a d i s i d e n t i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l a n d h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t . I t a p p e a r s t h a t s o m e a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d t h r o u g h t h i s r e z o n i n g r e q u e s t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d t o a l l o w f o r a d d i t i o n a l s t u d y o f t h e P l a n ' s r e c o m m e n d e d l a n d u s e p a t t e r n f o r t h e S t a g e c o a c h R o a d / S h a c k l e f o r d R o a d i n t e r s e c t i o n . 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 1 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t d i d n o t o b j e c t t o d e f e r r i n g t h e r e q u e s t a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s a n d 3 a b s e n t . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 1 7 O w n e r : M a r y J a n e C o u l t e r A p p l i c a n t : H e l e n C a r d e r L o c a t i o n : 1 9 2 5 N a p a V a l l e y R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 1 . 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : R e s i d e n t i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — L i b r a r y ( u n d e r c o n s t r u c t i o n ) , z o n e d " 0 - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " 0 - 2 " W e s t — C h u r c h , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a n a c r e o f l a n d o n t h e e a s t s i d e o f N a p a V a l l e y R o a d f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " f o r a n o f f i c e u s e . I f t h e o f f i c e r e c l a s s i f i c a t i o n i s g r a n t e d , a 3 2 0 0 s q u a r e f o o t b u i l d i n g w i l l b e c o n s t r u c t e d f o r a d e n t i s t o f f i c e . C u r r e n t l y , t h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n t h e l o t t h a t i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y 1 2 0 f e e t f r o m N a p a V a l l e y R o a d . L a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d i s a c o m b i n a t i o n o f r e s i d e n t i a l a n d n o n r e s i d e n t i a l u s e s w h i c h i n c l u d e s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , s e v e r a l c h u r c h e s a n d a b r a n c h l i b r a r y . T h e e x i s t i n g o f f i c e u s e s a r e l o c a t e d a d j a c e n t t o H i n s o n R o a d a n d t h e c h u r c h e s a r e f o u n d o n t h e w e s t s i d e o f N a p a V a l l e y . O n t h e e a s t s i d e o f N a p a V a l l e y , t h e u s e i s p r i m a r y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e n e w b r a n c h l i b r a r y a n d a n o f f i c e b u i l d i n g a t N a p a V a l l e y a n d H i n s o n R o a d . A l o n g N a p a V a l l e y R o a d , t h e s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t i s s o m e w h a t u n i q u e i n t h a t t h e r e i s a b l e n d o f d e t a c h e d a n d a t t a c h e d s i n g l e f a m i l y u n i t s o n l o t s v a r y i n g i n s i z e . Z o n i n g i s m a d e u p o f " R - 2 , " " M F - 1 2 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 " a n d P R D . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t s " 0 - 2 " l a n d o n t h e n o r t h a n d e a s t s i d e s . " R - 2 " i s d i r e c t l y t o t h e s o u t h a n d a c r o s s N a p a V a l l e y R o a d . 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 1 7 { C o n t i n u e d ) T h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a i s t h e P l e a s a n t V a l l e y D i s t r i c t P l a n a n d t h e l a n d u s e e l e m e n t i d e n t i f i e s t h e s i t e f o r o f f i c e u s e . T h e P l a n ' s l i n e b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l a n d o f f i c e u s e s i s t h e s o u t h e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . T h e r e c o m m e n d e d o f f i c e l i n e e x t e n d s f r o m N a p a V a l l e y t o H i n s o n L o o p a n d m a i n t a i n s t h e s a m e d e p t h f r o m H i n s o n R o a d f o r t h e e n t i r e d i s t a n c e . T h e s u g g e s t e d l a n d u s e t o t h e s o u t h i s s i n g l e f a m i l y a n d a c r o s s N a p a V a l l e y , i t i s p u b l i c / q u a s i - p u b l i c . A f t e r c a r e f u l r e v i e w o f t h e p r o p o s e d r e z o n i n g , S t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t a n a d o p t e d p l a n s h o u l d n o t p r o v i d e t h e n e c e s s a r y j u s t i f i c a t i o n t o r e z o n e t h e p r o p e r t y a t t h i s t i m e . S t a f f f e e l s t h a t t h e n o r t h p r o p e r t y l i n e o f t h e s i t e s h o u l d b e m a i n t a i n e d a s t h e z o n i n g l i n e s e p a r a t i n g t h e o f f i c e a n d r e s i d e n t i a l u s e s b e c a u s e o f t h e n e w b r a n c h l i b r a r y a n d t h e t o p o g r a p h y . T h e l i b r a r y f a c i l i t y p r o v i d e s a g o o d b u f f e r b e t w e e n t h e o f f i c e u s e t o t h e n o r t h a n d t h e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s l o c a t e d t o t h e s o u t h . A l s o , t h e t o p o g r a p h y c r e a t e s a v i s u a l b a r r i e r a l o n g t h e p a r c e l ' s n o r t h p r o p e r t y l i n e b e c a u s e t h e l i b r a r y s i t e i s t h e h i g h p o i n t a n d t h e l a n d d e c r e a s e i n e l e v a t i o n t o t h e s o u t h . R a t h e r t h a n d e p e n d i n g o n t h e p l a n ' s g e n e r a l i z e d l a n d u s e l i n e s f o r j u s t i f y i n g t h e r e z o n i n g , t h e e x i s t i n g c o n d i t i o n s s h o u l d b e t h e p r i m a r y f a c t o r f o r m a k i n g a z o n i n g d e c i s i o n i n t h i s c a s e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N a p a V a l l e y R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a n d r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . I t a p p e a r s t h a t t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t s o s o m e a d d i t i o n d e d i c a t i o n w i l l b e n e c e s s a r y . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : { A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , H e l e n C a r d e r , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M s . C a r d e r s a i d s h e w a s t h e l i s t i n g a g e n t f o r t h e p r o p e r t y a n d t h e r e w a s a n o f f e r t o p u r c h a s e t h e s i t e c o n d i t i o n e d u p o n t h e o f f i c e r e z o n i n g b e i n g a p p r o v e d . D o n J o n e s , a r e a l e s t a t e a g e n t a l s o i n v o l v e d w i t h t h e p r o p e r t y , s p o k e a n d d i s c u s s e d t h e a r e a . M r . J o n e s s a i d t h e l i b r a r y s i t e w a s l o w e r t h a n t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a n d t h e n p r e s e n t e d a l e t t e r f r o m t h e p r o p e r t y o w n e r t o t h e s o u t h 2 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 1 7 ( C o n t i n u e d } w h o d i d n o t o b j e c t t o t h e p r o p o s e d r e z o n i n g . M r . J o n e s s a i d t h e l o t w a s n o t s u i t a b l e f o r c o n t i n u e d r e s i d e n t i a l u s e a n d p r e s e n t e d s o m e p h o t o s o f t h e a r e a . H e s a i d t h e p r o p o s e d u s e , a d e n t a l o f f i c e , w o u l d b e a b e t t e r b u f f e r / b a r r i e r t h a n t h e l i b r a r y . M r . J o n e s t h e n s h o w e d a t e n t a t i v e s i t e p l a n f o r t h e o f f i c e d e v e l o p m e n t . C o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t v a r i o u s i s s u e s , i n c l u d i n g r e z o n i n g t h e s i t e t o " 0 - 2 " . S t a f f s a i d t h e p r o p e r t y c o u l d b e r e z o n e d t o " 0 - 2 " b e c a u s e t h e s i t e w a s a l o t o f r e c o r d . H e l e n C a r d e r t h e n s a i d t h e l o t ' s r e s i d e n t i a l v a l u e h a d b e e n d e s t r o y e d b e c a u s e o f t h e l i b r a r y . R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s a i d l i v i n g n e x t t o a l i b r a r y w a s r e a s o n a b l e a n d d e s c r i b e d t h e a r e a a s b e i n g r e s i d e n t i a l . M s . B e l l s a i d b u f f e r i n g w a s a n i m p o r t a n t e l e m e n t a n d s h o u l d b e g i v e n a h i g h p r i o r i t y . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t t h e l i b r a r y a n d a p o s s i b l e " 0 - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n . M s . C a r d e r t h e n a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " 0 - 2 " . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 2 " a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 1 n a y a n d 3 a b s e n t . 3 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 1 8 O w n e r : J a m e s & P a t r i c i a K i n g a n d W i l l i a m & J u n e W a l k e r A p p l i c a n t : J a m e s K . D i c k i n s o n L o c a t i o n : 2 9 1 1 & 2 9 1 3 W e s t 1 2 t h S t r e e t R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 3 " a n d " R - 4 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t S i z e : 0 . 3 1 a c r e E x i s t i n g U s e : S i n g l e F a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 3 " a n d " C - 3 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " a n d " R - 4 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " C - 3 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s a p p l i c a t i o n i n v o l v e s t w o r e s i d e n t i a l l o t s a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e m f r o m " R - 3 " a n d " R - 4 " t o " C - 3 " f o r a r e t a i l u s e , a u t o p a r t s a n d a c c e s s o r i e s . I f t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n i s g r a n t e d , t h e p r o p o s a l i s t o c o m b i n e t h e t w o l o t s i n q u e s t i o n w i t h t h e t w o l o t s t o t h e e a s t t h a t a r e a l r e a d y z o n e d " C - 3 " a n d c r e a t e o n e u n i f i e d b u i l d i n g s i t e f o r a s i n g l e s t r u c t u r e . T h e p r o p e r t y i s s i t u a t e d i n c l o s e p r o x i m i t y t o t h e W e s t 1 2 t h a n d W o o d r o w i n t e r s e c t i o n a n d b o t h l o t s h a v e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s o n t h e m . B a s e d o n a f i e l d c h e c k o f t h e s i t e , t h e t w o h o u s e s a r e s t r u c t u r a l l y s o u n d a n d a p p e a r t o b e o c c u p i e d a t t h i s t i m e a s a r e t h e t w o r e s i d e n c e s t o t h e e a s t . A s w i t h m a n y o f t h e o l d e r n e i g h b o r h o o d s , t h e z o n i n g i s v e r y d i v e r s e a n d t h e r e i s n o e s t a b l i s h e d p a t t e r n . T h e e x i s t i n g z o n i n g f o u n d i n t h e a r e a i n c l u d e s " R - 3 , " " R - 4 , " " R - 5 , " " 0 - 3 , " " C - 1 , " " C - 3 " a n d " 1 - 2 " w i t h t h e t w o l o t s a b u t t i n g " R - 3 , " " R - 4 " a n d " C - 3 . " A c r o s s W e s t 1 2 t h , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s " R - 3 " a n d " C - 3 . " L a n d u s e i s v e r y s i m i l a r a n d i n c l u d e s r e s i d e n t i a l , v a r i o u s t y p e s o f c o m m e r c i a l u s e s a n d a c h u r c h . T h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a d j o i n s s i n g l e f a m i l y o n a l l s i d e s a n d , i n f a c t , t h e e n t i r e b l o c k i s r e s i d e n t i a l . 1 A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 1 8 ( C o n t i n u e d ) A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g c o n d i t i o n e d u p o n : ( 1 ) a o n e - l o t r e p l a t b e i n g f i l e d ; ( 2 ) a 3 0 f o o t b u f f e r o n t h e w e s t s i d e o f t h e p r o p e r t y w h i c h i s t o b e r e p l a n t e d w i t h s o d a n d l a n d s c a p e d ; ( 3 ) i n s t a l l a t i o n o f a n o p a q u e f e n c e o n t h e w e s t l i n e ; ( 4 ) t h e 3 0 f o o t b u f f e r r e m a i n i n g a t t h e s a m e e l e v a t i o n a s t h e c u r r e n t e l e v a t i o n e x c e p t f o r m i n o r s h a p i n g o n t h e f r o n t a g e t o t r a n s i t i o n f r o m t h e s t r e e t l e v e l ; a n d ( 5 ) a r i g h t - h a n d t u r n l a n e o n W e s t 1 2 t h S t r e e t i s t o b e i n s t a l l e d . ( A l l o f t h i s w a s s u b s t a n t i a l l y s h o w n o n t h e s i t e p l a n s u b m i t t e d t o t h e C o m m i s s i o n f o r C h i e f A u t o P a r t s a t W e s t 1 2 t h a n d W o o d r o w d a t e d A u g u s t 1 5 , 1 9 8 9 . ) T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n a y , 3 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( K a t h l e e n O l e s o n ) . 4 PL A N N I NG C O M M I SS I ON VO T E RE C O R D DA T E 5 a2 IT E N NU N D E R S ME M B E R A 8 cD E f - c W. Ri d d i c k , II I u V'. Sc h l e r e t h ~ ~ ~ / g J. Mc D a n i e l 8 M. Mi l l e r ~ v V w v v' v- J. Ni c h o l s o n + 0 v W Re c t o r v v v' v ~ w v S. Le e k K. Ol e s o n ~0 v 0 R. Co l l i n s V v v- v v F. Pe r k i n s 0 v& & v v +A Y E I NA Y S + AB S E N T +A B S T A I N ' A u g u s t 2 2 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 4 : 4 5 p . m . D A T E : ~ P . + l g @ f + M A ,