Loading...
pc_05 16 1989subl L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N H E A R I N G S U M M A R Y A N D M I N U T E R E C O R D M A Y 1 6 , 1 9 8 9 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g n i n e i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e M i n u t e s o f t h e P r e v i o u s M e e t i n g M i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : M a r t h a M i l l e r , V i c e C h a i r m a n R o s e C o l l i n s J o h n M c D a n i e l J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s B i l l R e c t o r J o h n S c h l e r e t h C o n n i e W h i t f i e l d M e m b e r s a b s e n t : W a l t e r G . R i d d i c k , C h a i r m a n S t e p h e n A . L e e k C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N A G E N D A M A Y 1 6 , 1 9 8 9 D E F E R R E D i T E M S : A . H i g h w a y 1 0 C o m m e r c i a l C e n t e r — S - 8 6 9 B . R & R R e s i d e n t i a l C a r e F a c i l i t y — P C D — Z - 4 9 8 5 - A C . M a s t e r S t r e e t P l a n C o l l e c t o r I s s u e D . R a i n F o r e s t A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t — S - 5 4 - N P R E L I M I N A R Y P L A T S : 1 . F o x b o r o A m e n d e d P r e l i m i n a r y P l a t — S - 3 3 7 - C 2 . A n n Y o u n g S u b d i v i s i o n P r e l i m i n a r y P l a t — S - 3 3 1 3 . C l o v e r d a l e A s s e m b l y o f G o d R e p l a t — S - 3 4 9 4 . W e s t e r n P i n e C o n c e p t u a l D e v e l o p m e n t P l a n a n d P l a t S - 4 1 3 5 . S h a c k l e f o r d W e s t S u b d i v i s i o n , P h a s e I — S - 4 3 6 6 . C h a r t w e l l A d d i t i o n P r e l i m i n a r y P l a t — S - 4 2 2 7 . C h e n a l V a l l e y R e v i s e d P r e l i m i n a r y P l a t — S - 8 6 7 - A ( W I T H D R A W N ) P L A N N E D U N I T D E V E L O P M E N T : 8 . M a r k h a m C e n t e r — P C D — S h o r t - f o r m — Z - 1 8 0 7 - B 9 . C o y n e — P C D — S h o r t - f o r m — Z - 3 3 2 6 - B 1 0 . C h e v r o n — P C D — S h o r t - f o r m — Z - 3 5 9 2 - A 1 1 . A l o h a P o o l s — P C D — S h o r t - f o r m — Z - 5 1 7 8 1 2 . R i v e r d a l e H a r b o u r — C a n a l P o i n t e , P h a s e I I — P C D Z - 4 9 8 7 - A S I T E P L A N R E V I E W : 1 3 . P u l a s k i B a n k ( s o u t h l o c a t i o n ) S u b d i v i s i o n S i t e P l a n S - 4 2 7 L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N A G E N D A M A Y 1 6 , 1 9 8 9 ( C o n t i n u e d ) C O N D I T I O N A L U S E P E R M I T S : 1 4 . C e l l u l a r O n e C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t — Z - 3 8 1 2 - A 1 5 . C h e n a l V a l l e y G o l f C o u r s e C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t Z - 5 0 5 5 - A 1 6 . N a p a A u t o P a r t s C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t — Z - 5 1 2 1 - A 1 7 . R e c k R o a d C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t — Z - 5 1 7 7 1 8 . M r . T i d y C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t — Z - 5 1 7 9 I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A F I L E N O . : S - 8 6 9 N A M E : H i g h w a y 1 0 C o m m e r c i a l C e n t e r S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : A t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 a n d T a y l o r L o o p R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : V o g e l E n t e r p r i s e s M e h l b u r g e r , T a n n e r , b y R o b e r t B r o w n R o b i n s o n 8 A s s o c i a t e s 1 1 2 1 9 H e r m i t a g e R o a d P . O . B o x 3 8 3 7 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 5 L i t t I e R o c k , A R 7 2 2 0 1 2 2 5 - 6 0 1 8 3 7 5 - 5 3 3 1 A R E A : 1 0 . 1 8 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y d i s t r i c t P R O P O S E D U S E S : M i x e d c o m m e r c i a l u s e w i t h a b a s e u s e o f r e t a i l f o o d . P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e S I T E P R O P O S A L : T h i s s i t e c o n s i s t s o f a p p r o x i m a t e l y t e n a c r e s a n d w i l l h a v e m i x e d u s e s o f g r o c e r y , r e t a i l , r e s t a u r a n t a n d b a n k i n g . T h e t o t a l p r o p o s e d b u i l d i n g a r e a t o b e c o n s t r u c t e d i s , p l u s o r m i n u s , 9 1 , 4 5 0 s q u a r e f e e t . T h e r e w i l l b e o n e p r i m a r y s t r u c t u r e w i t h g r o c e r y a n d r e t a i l , a n d t w o o t h e r s t r u c t u r e s f o r r e s t a u r a n t a n d b a n k u s e . T h e p r o j e c t w i l l b e c o n s t r u c t e d i n p h a s e s w i t h t h e g r o c e r y b u i l d i n g a n d p a r k i n g a s t h e f i r s t p h a s e . S u b s t a n t i a l b u f f e r a n d l a n d s c a p e a r e a s a r e p r o p o s e d i n t h i s p l a n . A 4 0 f o o t u n d i s t u r b e d a r e a i n t h e r e a r a n d a 2 0 f o o t a r e a a l o n g t h e w e s t e r n b o u n d a r y i s p l a n n e d . S l o p e t r a n s i t i o n a r e a s a r e s h o w n w h i c h w i l l a l s o b e l a n d s c a p e d w i t h t u r f a n d n e w t r e e s . A 4 0 f o o t s e t b a c k t o b u i l d i n g a n d p a r k i n g i s p r o v i d e d a l o n g t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e . W i t h c a r e f u l g r a d i n g d e s i g n , t h e d e v e l o p e r s h o u l d b e a b l e t o s a v e 1 I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) t r e e s i n t h i s z o n e a l s o . A m i n i m u m o f 1 5 f e e t i s p r o v i d e d o n t h e e a s t e r n s i d e f o r l a n d s c a p i n g a n d a n o p a q u e s c r e e n f e n c e w i l l b e c o n s t r u c t e d a b u t t i n g t h e r e s i d e n t i a l u s e a r e a s . A p r e l i m i n a r y c r o s s s e c t i o n h a s b e e n p r o v i d e d r u n n i n g n o r t h a n d s o u t h t h r o u g h t h e s i t e i l l u s t r a t i n g t h e f i n i s h e d g r a d e a n d t h e r e l a t i o n s h i p t o W e s t c h e s t e r S u b d i v i s i o n t o t h e s o u t h . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l c o n s i s t s o f a t h r e e e l e m e n t s i t e p l a n w h i c h i s a l a r g e c o m m e r c i a l b u i l d i n g w i t h o n e l a r g e u s e r a n d t h e p o t e n t i a l f o r s e v e r a l s m a l l e r u s e r s . T h e r e a r e t w o o u t - p a r c e l s o n t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e w h i c h a r e i n d i c a t e d p r e l i m i n a r i l y a s r e s t a u r a n t o r b a n k u s a g e . T h e p r o p o s a l i n c l u d e s s o m e s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g a l o n g b o t h t h e s o u t h a n d w e s t s i d e s o f t h e p r o p e r t y a d j a c e n t t o e x i s t i n g z o n e d a n d u s e d s i n g l e f a m i l y . T h e s i t e h a s a s e c o n d a r y a c c e s s b y w a y o f T a y l o r L o o p R o a d o n t h e e a s t o v e r a p i p e - s t e m e x t e n s i o n . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s e s t w o p o i n t s o f i n g r e s s / e g r e s s o n t o S t a t e H i g h w a y 1 0 ; o n e a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r , t h e o t h e r s l i g h t l y e a s t o f t h e n o r t h w e s t c o r n e r . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s s u r r o u n d e d b y a m i x t u r e o f b o t h r e s i d e n t i a l a n d s o m e n o n c o n f o r m i n g a c t i v i t i e s . T h e p r o p e r t y i s b o u n d e d b y a n a r t e r i a l s t r e e t , b e i n g S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 o n t h e n o r t h , a n d t h e p i p e - s t e m t o t h e e a s t i n t e r s e c t s T a y l o r L o o p R o a d w h i c h i s t o b e a n a r t e r i a l s t r e e t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . P r o v i d e a d e c e l e r a t i o n l a n e a l o n g t h e p r o p e r t y f r o n t a g e w i t h 1 5 0 f o o t t r a n s i t i o n o n t h e w e s t e n d . 2 . S o m e c h a n g e s i n t h e p a r k i n g a n d d r i v e s w i l l b e r e q u i r e d i n t h e r e s t a u r a n t a r e a . T h i s i t e m s h o u l d b e c o o r d i n a t e d w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r i n g s t a f f . 3 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E r o s i o n C o n t r o l r e q u i r e m e n t s . 4 . T h i s p r o j e c t s h o u l d b e c o o r d i n a t e d w i t h t h e A r k a n s a s H i g h w a y a n d T r a n s p o r t a t i o n D e p a r t m e n t . I I \ M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) 5 . T r a f f i c E n g i n e e r t o r e v i e w t h e s p e c i f i c s o f t h e d e s i g n o f t h e a c c e s s p o i n t a n d r i g h t - o f - w a y a l i g n m e n t i n t o T a y l o r L o o p R o a d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . L a c k o f c o n s i s t e n c y w i t h H i g h w a y 1 0 P l a n . 2 . O u t p a r c e l s e n c o u r a g i n g s m a l l — l o t s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a l o n g H i g h w a y 1 0 . 3 . D e v e l o p m e n t i n a T r a n s i t i o n Z o n e w i t h o u t t h e p r o t e c t i o n o f a P U D a p p l i c a t i o n . 4 . I n c o m p a t i b i l i t y w i t h c o n t i g u o u s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l u s e s . 5 . L a c k o f a s k e t c h g r a d i n g p l a n t o p r o p e r l y e v a l u a t e l a n d a l t e r a t i o n a c t i v i t i e s . 6 . L a c k o f a d e q u a t e b u f f e r i n g f o r r e s i d e n t i a l u s e s . 7 . R e z o n i n g t o " C - 2 " n o t y e t a p p r o v e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g s t a f f s h a v e p e r f o r m e d a t h o r o u g h r e v i e w o f t h i s c o m m e r c i a l s i t e p l a n . T h e d e v e l o p e r ' s a r c h i t e c t h a s g i v e n m u c h a t t e n t i o n t o d e t a i l i n t h e p r e p a r a t i o n o f t h e r e v i s e d p l a n a n d t h e s u p p o r t i n g e l e m e n t s . T h e p l a n o f f e r s b u f f e r i n g a l o n g t h e w e s t a n d s o u t h s i d e s a n d h a s a d j u s t e d s e v e r a l o f f e n d i n g f e a t u r e s . T h e l i g h t i n g h a s b e e n r e d u c e d i n h e i g h t a n d i n t e n s i t y . T h e S a f e w a y l o a d i n g d o c k h a s b e e n r e m o v e d f r o m t h e s o u t h s i d e o f t h e p r o j e c t w h i c h i s b o r d e r e d b y r e s i d e n t i a l u s e s . T h e c o n v e n t i o n a l S a f e w a y b u i l d i n g d e s i g n h a s b e e n s o f t e n e d b y u s e o f e a r t h o r n a t u r a l t o n e s . H o w e v e r , t h e s e d e s i g n f e a t u r e s d o n o t o v e r c o m e m o r e f u n d a m e n t a l p r o b l e m s w i t h t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t . T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c l e a r l y v i o l a t e s a n d u n d e r - m i n e s t h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n . A s p e c t s o f t h e s i t e p l a n t h a t p r e s e n t p r o b l e m s i n c l u d e t h e f r e e s t a n d i n g f a s t f o o d a n d b a n k b u i l d i n g s . T h i s t y p e o f s t r i p f r o n t a g e d e v e l o p m e n t w o u l d s e t a p a t t e r n t h a t w o u l d e s c a l a t e o v e r t i m e i n t o s m a l l — l o t s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w i t h n u m e r o u s d r i v e w a y s , r e l a t e d t r a f f i c p r o b l e m s , a n d s i g n s a l o n g H i g h w a y 1 0 . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) A l s o , t h e p r o p o s e d u s e s a n d s t r u c t u r e s o n t h e s i t e a r e n o t c o m p a t i b l e w i t h t h e c o n t i g u o u s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l u s e s , a n d t h e b u f f e r i n g i s n o t a d e q u a t e . N e a r b y r e s i d e n t i a l u s e s , e s p e c i a l l y t o t h e s o u t h a n d e a s t , w i l l b e a d v e r s e l y a f f e c t e d i n t e r m s o f v i e w , n o i s e a n d r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t . T h e l a c k o f a P U D a p p l i c a t i o n c o n t r a v e n e s t h e b a s i c p r o t e c t i o n s c a l l e d f o r i n t h e T r a n s i t i o n Z o n e s i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . E v e n a n o f f i c e o r m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t w o u l d h a v e t o b e s u b m i t t e d a s a P U D u n d e r t h e T r a n s i t i o n Z o n e G u i d e l i n e s i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . W i t h a P U D a p p l i c a t i o n , u s e s c o u l d b e r e s t r i c t e d a n d s p e c i f i c c o n d i t i o n s a t t a c h e d t o t h e d e v e l o p m e n t b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . F i n a l l y , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h i s s i t e p l a n v i o l a t e s t h e b a s i c i n t e n t o f z o n i n g s i t e p l a n r e v i e w w h i c h i s t h a t " a l l d e v e l o p m e n t s h a l l b e d e s i g n e d i n s u c h a w a y a s t o m i n i m i z e a n y p o t e n t i a l d e l e t e r i o u s i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g a r e a " ( S e c . 3 6 — 1 2 6 ( c ) . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : D e n i a l o f t h e s i t e p l a n b a s e d o n r e a s o n s c o n t a i n e d i n p a r a g r a p h s t w o , t h r e e a n d f o u r o f t h e S t a f f A n a l y s i s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . D a v i d J o n e s a n d M r . W e s L o w d e r o f M e h l b e r g e r E n g i n e e r s . I n t h e c o u r s e o f t h e p r e s e n t a t i o n b y t h e a p p l i c a n t , i t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e s i t e p l a n s u b m i t t e d t o t h e S t a f f i n i t i a l l y h a s b e e n m o d i f i e d . T h e s i t e p l a n w a s c h a n g e d t o r e f l e c t a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e a 6 0 f o o t u n d i s t u r b e d b u f f e r w i t h a 3 0 - 3 5 f o o t w i d e d r i v e w a y . O n t h e w e s t b o u n d a r y o f t h e p r o j e c t , t h e b u f f e r z o n e w a s i n c r e a s e d t o s o m e 4 0 f e e t , m o s t o f w h i c h w i l l b e r e t a i n e d u n d i s t u r b e d b u t d u e t o t h e e x c a v a t i o n r e q u i r e m e n t s o f t h e h i g h - p o i n t o f t h e p r o p e r t y , t h e r e w i l l b e a t r a n s i t i o n z o n e t h a t w i l l b e r e p l a n t e d . T h i s a r e a i s g e n e r a l l y a l o n g t h e w e s t s i d e o f t h e b u i l d i n g a r e a . T h e t r a n s i t i o n i s s m a l l e r a s y o u p r o c e e d n o r t h a l o n g t h e w e s t p r o p e r t y l i n e . M r . L o w d e r b r i e f l y d i s c u s s e d t h e l a y o u t a n d t h e t y p e o f t r e a t m e n t t o b e g i v e n t h e l a r g e b u f f e r a l o n g S t a t e H i g h w a y 1 0 w h i c h w i l l b e s o m e 4 0 f e e t i n d e p t h f r o m t h e p r o p e r t y l i n e . A q u e s t i o n b y a C o m m i t t e e m e m b e r a s t o c o n f o r m a n c e w i t h t h e c e n t e r l i n e s e t b a c k I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B O I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) r e q u i r e m e n t o f t h e T r a n s i t i o n Z o n e r e s u l t e d i n a r e s p o n s e t o t h e e f f e c t t h a t t h e b a n k b u i l d i n g w i l l i n t r u d e ; t h e r e s t a u r a n t s t r u c t u r e w i l l b e s e t b a c k s u f f i c i e n t t h a t i t w i l l n o t b e a n i s s u e . Q u e s t i o n s w e r e t h e n r a i s e d a s t o t h e d u m p s t e r l o c a t i o n s . C o m m i t t e e m e m b e r s q u e s t i o n e d t h e p l a c e m e n t o f t h e d u m p s t e r s a n d t h e l o a d i n g a r e a b e h i n d t h e r e t a i l s t o r e s w h e n t h e t r u c k d o c k h a d b e e n m o v e d t o t h e w e s t s i d e t o p r o v i d e s e p a r a t i o n . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e c o m m e n t o f t h e T r a f f i c E n g i n e e r . A f t e r b r i e f l y d i s c u s s i n g t h i s p o i n t , i t w a s s u g g e s t e d b y t h e C o m m i t t e e t h a t M r . L o w d e r g e t w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r a n d r e s o l v e t h e q u e s t i o n s r a i s e d . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e a r e a o f w h e t h e r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d a u t h o r i t y t o r e q u e s t o r d e m a n d r e m o v a l o f t h e t w o f r e e s t a n d i n g b u i l d i n g s o n t h e f r o n t o f t h e p r o p e r t y . T h e C i t y A t t o r n e y w a s p r e s e n t b u t c o u l d n o t o f f e r a s p e c i f i c r e s p o n s e w i t h t h i s s h o r t n o t i c e . P l a n n i n g S t a f f f e l t t h a t t h e r e w a s n o t a p r o v i s i o n i n t h e o r d i n a n c e t h a t s p e c i f i c a l l y d e a l t w i t h t h i s m a t t e r . H o w e v e r , t h e o r d i n a n c e d o e s p r o v i d e l a n g u a g e t h a t d e a l s w i t h h e a l t h , s a f e t y a n d w e l f a r e w h i c h m a y b e b a s i s e n o u g h f o r t h a t k i n d o f r e c o m m e n d a t i o n . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e a r e a o f p l a c e m e n t o f s i g n s a n d l a n d s c a p i n g . S e v e r a l C o m m i t t e e m e m b e r s f e l t t h a t t h e C o m m i s s i o n c o u l d , a n d s h o u l d , d e a l w i t h t h e d e s i g n a n d p l a c e m e n t o f t h e s e t w o e l e m e n t s i n t h a t t h e y w e r e a n i n t e g r a l p a r t o f t h i s t y p e o f s i t e p l a n r e v i e w . S t a f f r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t i t f e l t t h e Z o n i n g a n d S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e s c o u l d n o t s e t a s i d e o r r e g u l a t e i n t h e a r e a o f s i g n a g e a n d l a n d s c a p i n g i n a s m u c h a s t h o s e a r e r e g u l a t e d b y o t h e r o r d i n a n c e s . P l a n n i n g C o m m i s s i o n p r a c t i c e i n t h e p a s t h a s b e e n t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f v a r i o u s p l a n s w i t h t h e m i n i m u m s o r m a x i m u m s s e t o u t i n t h e S i g n a n d L a n d s c a p e O r d i n a n c e b e i n g a t t a c h e d . T h e d i s c u s s i o n c o n t i n u e d f o r a n e x t e n d e d p e r i o d . T h e C o m m i t t e e t h e n c l o s e d d i s c u s s i o n . T h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . I 4 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F e b r u a r y 2 1 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a r e q u e s t f o r d e f e r r a l i n t h e a p p r o p r i a t e t i m e f r a m e . T h e P l a n n i n g S t a f f s u g g e s t e d t h a t t h i s i t e m b e p l a c e d o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l t o t h e M a y 1 6 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n A g e n d a . A m o t i o n t o t h i s e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 3 a b s e n t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . R o b e r t B r o w n a n d M r . D a v i d J o n e s . T h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d a c o p y o f t h e r e v i s e d s i t e p l a n a n d p o i n t e d o u t t h e v a r i o u s c h a n g e s w h i c h w e r e t h e m o v e m e n t o f t h e b a n k b u i l d i n g t o a d i s t a n c e o f s o m e 6 3 f e e t f r o m t h e H i g h w a y 1 0 r i g h t - o f - w a y , t h e m o v e m e n t o f t h e t w o s i g n s o n H i g h w a y 1 0 t o t h e e a s t a n d s o u t h w a r d , a n d t h e d e c r e a s e i n t h e t o t a l f l o o r a r e a o f t h e r e t a i l c o m p o n e n t o f t h e b u i l d i n g . T h e C o m m i t t e e d i s c u s s e d t h i s w i t h S t a f f a n d t h e a p p l i c a n t f o r a b r i e f p e r i o d o f t i m e . M r . J e r r y G a r d n e r t h e n i n t r o d u c e d a c o p y o f a s i t e g r a d i n g p l a n w h i c h r e f l e c t e d t h e a m o u n t o f c u t a n d f i l l t o b e a c c o m p l i s h e d i n o r d e r t o d e v e l o p t h i s s i t e . M r . G a r d n e r c a u t i o n e d t h e d e v e l o p e r t h a t t h e w e s t b o u n d a r y l i n e , c o n s i d e r i n g t h e g r a d e c h a n g e , w o u l d r e q u i r e c l o s e a t t e n t i o n i n t h e p r e p a r a t i o n o f t h e s l o p e . T h e a p p l i c a n t w a s t h e n a s k e d t o c o m m e n t o n t h e r e a r b u f f e r f e n c e . M r . W e s L o w d e r , r e p r e s e n t i n g t h e M e h l b u r g e r f i r m , c o m m e n t e d t h a t t h e f e n c e a l o n g t h e r e a r r e t a i n i n g w a l l a n d t h e b u f f e r l i n e w o u l d b e e r e c t e d a s p r e v i o u s l y o f f e r e d a n d , i n a d d i t i o n , t h e r e a r t r e a t m e n t o f t h e b u i l d i n g w o u l d b e a g r e e n n a t u r a l t o n e s o a s t o b l e n d w i t h t h e f o l i a g e i n t h e b u f f e r a r e a . T h e r e b e i n g n o a d d i t i o n a l n e w i n f o r m a t i o n , t h e m a t t e r i s f o r w a r d e d o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , D a v i d J o n e s , w a s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s a i d t h a t a r e v i s e d s i t e p l a n h a d b e e n s u b m i t t e d w h i c h d e c r e a s e d t h e a r e a s i z e f r o m 1 0 a c r e s t o 5 a c r e s w i t h o n e S a f e w a y s t o r e a n d p a r k i n g . M r . G r e e s o n w e n t o n t o s a y t h a t S t a f f d i d n o t s u p p o r t t h e r e v i s e d p l a n b e c a u s e i t w a s i n c o m p a t i b l e w i t h t h e s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n t o t h e s o u t h a n d t h e H i g h w a y 1 0 P l a n r e c o m m e n d s t h a t t h e P U D p r o c e s s b e u t i l i z e d f o r s i t e s w i t h i n t h e t r a n s i t i o n z o n e s . D a v i d J o n e s r e p r e s e n t i n g V o g e l R e a l t y , t h e d e v e l o p e r , t h e n s p o k e . M r . J o n e s s a i d t h e f i r s t p l a n w a s m o r e i n t e n s i v e a n d t h e r e v i s e d p l a n r e m o v e d t h e o u t - p a r c e l s , e l i m i n a t e d 3 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f f l o o r s p a c e a n d r e d u c e d t h e a c r e a g e f r o m 1 0 . 1 a c r e s t o 5 . 9 a c r e s . H e a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e b u f f e r a r e a i n t h e r e a r w a s i n c r e a s e d f r o m 6 0 f e e t t o 8 0 f e e t , a n d t h e n s u b m i t t e d c o p i e s o f t h e r e v i s e d p l a n . M r . J o n e s c o n t i n u e d b y s a y i n g t h e p l a n w a s a n e x c e l l e n t p r o p o s a l w i t h g r e a t e r s e t b a c k s a n d i t w a s t i m e t o f i n d o u t w h a t t h e C i t y ' s p o l i c y w a s r e g a r d i n g H i g h w a y 1 0 . W e s L o w d e r o f t h e M e h l b u r g e r E n g i n e e r i n g f i r m t h e n d i s c u s s e d t h e r e v i s e d p l a n a n d s a i d t h e b u f f e r s h a v e b e e n i n c r e a s e d a n d t h e s t o r e s i t e w a s s h i f t e d t o t h e e a s t . M r . L o w d e r a l s o s a i d t h a t t h e n e w p l a n e l i m i n a t e d a s u b s t a n t i a l c u t a n d t h a t t h e r e w a s o n l y o n e a c c e s s p o i n t o n H i g h w a y 1 0 . H e p o i n t e d o u t t h a t t h e r e w a s a d e q u a t e p a r k i n g a n d t h e e x i s t i n g v e g e t a t i o n w o u l d b e r e t a i n e d . R o b e r t B r o w n , a l a n d s c a p e a r c h i t e c t w i t h t h e M e h l b u r g e r f i r m , s a i d t h a t h e h a d m e t w i t h S t a f f a n d i n c o r p o r a t e d a l l o f t h e s u g g e s t i o n s m a d e b y S t a f f . M r . B r o w n m a d e c o m m e n t s a b o u t t h e l a n d s c a p i n g a n d o t h e r d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s . H e s a i d t h e t r u c k l o a d i n g a r e a w a s m o v e d f r o m t h e w e s t t o t h e e a s t s i d e o f t h e p r o p o s e d b u i l d i n g . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s a n d c o m p a r i n g t h e p r o p o s e d s i t e p l a n w i t h t h e t r a n s i t i o n z o n e c r i t e r i a . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e r e z o n i n g a r e a w o u l d b e r e d u c e d a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' e e t i n g . M r . L o w d e r s a i d t h e n e w p l a n h a s m u c h l e s s i m p a c t a n d d i s c u s s e d w a t e r d e t e n t i o n . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n t h e n a s k e d f o r S t a f f ' s r e s p o n s e t o t h e s i t e p l a n . M r . G r e e s o n s a i d i t c o n f l i c t e d w i t h t h e n o d e e x p a n s i o n s t a n d a r d s a n d t h e a c c e s s p o i n t o n E a s t T a y l o r R o a d c o u l d h a v e a n i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l I l 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A ( C o n t i n u e d ) a r e a . M r . J o n e s s p o k e a n d r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e d e v e l o p e r h a d i n c o r p o r a t e d a l l o f S t a f f c o m m e n t s a n d s a i d t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t e n d o r s e d t h e T a y l o r L o o p R o a d a c c e s s p o i n t . C o m m e n t s w e r e t h e n o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s . C o m m i s s i o n e r C o l l i n s a s k e d a b o u t w a i t i n g f o r t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o m a k e a d e c i s i o n o n t h e r e z o n i n g a n d q u e s t i o n e d w h y a P C D w a s n o t s u b m i t t e d . M r . J o n e s g a v e e x a m p l e s o f o t h e r p r o p e r t i e s a l o n g H i g h w a y 1 0 a n d t h e R o c k C r e e k P a r k w a y t h a t d i d n o t u t i l i z e t h e P U D f o r m a t . M r . G r e e s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t t h e H i g h w a y 1 0 a r e a h a s b u i l t u p s u b d i v i s i o n s a n d n o n c o n f o r m i n g u s e s . M e l i s s a C a r r o l l , a r e s i d e n t o f t h e W e s t c h e s t e r S u b d i v i s i o n , s p o k e i n o p p o s i t i o n t o t h e s i t e p l a n . S h e s a i d i t w o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d a n d d i s c u s s e d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' e s o l u t i o n e n c o u r a g i n g P U D s a l o n g H i g h w a y 1 0 . M s . C a r r o l l t h e n r e q u e s t e d t h e C o m m i s s i o n t o d e n y t h e s i t e p l a n . R u t h B e a l e , o f t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s a i d a P U D w a s t h e b e s t a p p r o a c h b e c a u s e i t t i e d t h e u s e d o w n a n d o f f e r e d b e t t e r p r o t e c t i o n f o r t h e n e i g h b o r h o o d a n d C i t y . S h e c o n c l u d e d b y a s k i n g t h e C o m m i s s i o n t o i n s t r u c t t h e a p p l i c a n t t o s u b m i t a P U D . D a v i d J o n e s s p o k e a g a i n a n d s a i d t h e s i t e p l a n w a s t h e i s s u e a n d t h e p l a n w e n t f a r b e y o n d t h e n o r m a l r e q u i r e m e n t s f o r a c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . M r . J o n e s t h e n a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o r e v i e w t h e s i t e p l a n o n i t s o w n m e r i t s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e r e v i s e d s i t e p l a n . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n a y , 2 a b s e n t a n d 2 a b s t e n t i o n s ( R o s e C o l l i n s a n d B i l l R e c t o r ) . ( R e a s o n s f o r t h e C o m m i s s i o n s a p p r o v a l w e r e t h a t t h e s i t e p l a n w a s m o r e t h a n a d e q u a t e a n d t h e r e w e r e n o r e a s o n s t o d i s a p p r o v e i t . ) I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B F I L E N O . : Z - 4 9 8 5 - A N A M E : R & R R e s i d e n t i a l C a r e a n d H e a l t h C e n t e r — P C D L O C A T I O N : A t t h e i n t e r s e c t i o n o f W o l f e S t r e e t o n t h e n o r t h s i d e o f R o o s e v e l t R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R o s e R u f f i n M i c h a e l H a h n A s s o c i a t e s , 6 4 0 1 E . 4 9 t h S t r e e t A r c h i t e c t N o . L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 7 2 1 0 0 B r o a d w a y 9 4 5 - 1 4 0 6 o r 3 7 4 - 9 8 2 4 P . O . B o x 1 2 8 5 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 3 3 7 4 - 2 0 0 9 A R E A : 1 . 6 6 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : P l a n n e d R e s i d e n t i a l D i s t r i c t P R O P O S E D U S E S : R e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y a n d h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t i e s P L A N N I N G D I S T R I C T : 8 C E N S U S T R A C T : 1 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T o C h a n g e f r o m a P R D t o P C D T h i s a p p l i c a t i o n p r o p o s e s t h e a m e n d m e n t o f t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d R & R R e s i d e n t i a l C a r e F a c i l i t y . T h e p r o p o s a l , a s n o w d r a f t e d , e l i m i n a t e s t h e c h i l d d a y c a r e f a c i l i t y o n t h e w e s t c o r n e r o f t h e p r o j e c t . I n p l a c e o f t h e c h i l d c a r e f a c i l i t y i s p r o p o s e d a t w o - s t o r y h e a l t h f i t n e s s c e n t e r . T h e p h a s i n g p l a n f o r t h i s p r o p o s a l i s n o w c h a n g e d t o p r o v i d e f o r t h e h e a l t h f i t n e s s c e n t e r t o b e P h a s e I a n d t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y t o b e P h a s e I I . T h e h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y i s p r o j e c t e d f o r a c o m p l e t i o n d a t e w i t h i n t h r e e t o f i v e m o n t h s o f f i n a l d e v e l o p m e n t p l a n a n d p l a t a p p r o v a l . t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I Y I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) A c c e s s t o t h e p a r k i n g a r e a a t t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y f a c i n g R o o s e v e l t R o a d i s p r o p o s e d a s a t w o - w a y d r i v e i n l i e u o f t h e o r i g i n a l a p p r o v e d o n e - w a y d r i v e . T h i s i s p r o p o s e d d u e t o a c h a n g e i n c h a r a c t e r o f v e h i c l e t r a f f i c o n s i t e . T h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y w h i c h i s n o w P h a s e I I i s p r o j e c t e d f o r c o m p l e t i o n w i t h i n f i v e t o s e v e n m o n t h s a f t e r c o m p l e t i o n o f P h a s e I . T h e c o n s t r u c t i o n o f P h a s e I I i s s u b j e c t t o t h e a p p r o v a l b y t h e L o n g T e r m C a r e O f f i c e o f t h e D e p a r t m e n t o f H u m a n S e r v i c e s . G E N E R A L O B J E C T I Y E : I t i s p r o p o s e d t o c o n s o l i d a t e 1 . 6 6 a c r e s o f i n d i v i d u a l l y z o n e d p a r c e l s o f p r o p e r t y u n d e r a s i n g l e P U D D i s t r i c t f o r t h e p u r p o s e o f u n i f i e d , c o n t r o I I e d d e v e l o p m e n t c o m p r i s i n g a h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y a n d a r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y . T h e d e v e l o p m e n t w i l l f u l f i l l t h e n e e d f o r i n d i v i d u a l h u m a n f i t n e s s a n d h e a l t h c a r e s e r v i c e s . H E A L T H F I T N E S S F A C I L I T Y O B J E C T I Y E : T h e p r o p o s e d h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y o f f e r s t o c h i l d r e n a n d a d u l t s i n s t r u c t i o n a l p r o g r a m s i n e x e r c i s i n g , g y m n a s t i c s , m a r t i a l a r t s , a e r o b i c s a n d d a n c e . I n a d d i t i o n t o t h e i n s t r u c t i o n a l p r o g r a m s , a p h y s i c a l t h e r a p y p r o g r a m w i l l b e o f f e r e d f o r t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y . T h e s t u d e n t l o a d s h a l l b e 1 0 0 w i t h a m a x i m u m o f 4 0 a d u l t s a t a n y o n e t i m e p l u s a m a x i m u m o f 6 0 c h i l d r e n b e l o w t h e a g e o f 1 8 . T h e f a c i l i t y s t a f f s h a l l c o m p r i s e f i v e i n d i v i d u a l s i n c l u d i n g t h r e e c e r t i f i e d a n d / o r l i c e n s e d i n s t r u c t o r s , a n a d m i n i s t r a t i v e s e c r e t a r y a n d t h e d i r e c t o r . R E S I D E N T I A L C A R E F A C I L I T Y : T h e p r o p o s e d r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y i s r e p r e s e n t e d i n t h i s p l a n i n t h e s a m e f o r m a s p r e v i o u s l y a p p r o v e d . T h e f a c i l i t y o f f e r s t h e n e e d e d h o u s i n g f o r t h o s e i n d i v i d u a l s l i m i t e d b y a g e , i n c o m e a n d a b i l i t i e s b u t y e t i n d e p e n d e n t l y m o b i l e t o t h e e x t e n t o f n o t r e q u i r i n g i n s t i t u t i o n a l c a r e i n a h o s p i t a l o r n u r s i n g h o m e . I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s a p p l i c a t i o n i n v o l v e s t h e c o n v e r s i o n o f a p r e v i o u s l y a p p r o v e d P l a n n e d R e s i d e n t i a l D i s t r i c t t o a P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t , t h e p u r p o s e o f w h i c h i s t o c h a n g e a d a y c a r e c e n t e r o n t h e s o u t h w e s t q u a d r a n t o f t h e p r o p e r t y i n t o a h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y . T h e p r o p o s a l a s n o w d r a f t e d c o n s i s t s o f b a s i c a l l y t h e s a m e p r o p o s a l o n t h e e a s t o n e - h a l f o f t h e b l o c k w i t h s o m e m i n o r m o d i f i c a t i o n s . T h e s o u t h w e s t q u a d r a n t h a s b e e n c o m p l e t e l y r e d e s i g n e d a s t o a c c e s s , p a r k i n g a n d b u i l d i n g s i z e . T h e b u i l d i n g n o w p r o p o s e d i s s o m e t w o s t o r i e s i n h e i g h t , o v e r 9 0 0 0 s q u a r e f e e t a n d l o c a t e d 2 5 f e e t f r o m R o o s e v e l t R o a d . T h e p r e v i o u s p r o p o s a l i n c o r p o r a t e d a o n e - s t o r y s m a l l e r b u i l d i n g w e l l s i t u a t e d t o t h e n o r t h a w a y f r o m R o o s e v e l t R o a d a n d t i e d t o t h e e a s t a n d w e s t b o u n d a r y s t r e e t s b y a o n e - w a y t r a f f i c f l o w . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s v a c a n t o n t h e s o u t h w e s t q u a d r a n t w h i c h i s t h e p r i n c i p a l a r e a o f i n v o l v e m e n t f o r t h i s m o d i f i c a t i o n . T h e l a n d h a s b e e n c l e a r e d t o s o m e e x t e n t . T h e o n l y s t r u c t u r e s i n p l a c e o n t h i s d e v e l o p m e n t i n c l u d e t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l c a r e t w o - s t o r y b u i l d i n g f a c i n g t o t h e e a s t o n W o l f e S t r e e t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : R o o s e v e l t R o a d i s i d e n t i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . C u r r e n t l y , t h e r e e x i s t s a 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y . A n a d d i t i o n a l 3 0 f e e t o f d e d i c a t i o n i s n o r m a l l y r e q u i r e d a l o n g a p r i n c i p a l a r t e r i a l . T h e r e i s c u r r e n t l y n o s i d e w a l k l o c a t e d a l o n g R o o s e v e l t R o a d a n d s h o u l d b e d e v e l o p e d i n c o n c e r t w i t h t h i s p l a t . T h e e x i s t i n g s i d e w a l k s a l o n g W o l f e S t r e e t h a v e s o m e d a m a g e ; r e p a i r s h o u l d b e a c c o m p l i s h e d . I t i s a p p a r e n t f r o m r e v i e w o f t h e m i n u t e r e c o r d o f t h e p r e v i o u s s u b m i t t a l o n t h i s s i t e t h a t t h e R o o s e v e l t R o a d w i d e n i n g o f r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s , s i d e w a l k a n d p a v e m e n t , w e r e n o t d i s c u s s e d n o r w e r e t h e r e s p e c i f i c r e q u i r e m e n t s m a d e . T h e E n g i n e e r i n g D e p a r t m e n t a t t h i s t i m e s u g g e s t s t h a t s o m e a c t i o n m a y b e a p p r o p r i a t e . T h e C i t y o f L i t t l e R o c k a t t h i s t i m e i s r e v i e w i n g t h e f I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) p o s s i b l e c h a n g i n g o f s t a n d a r d s o n p r i n c i p a l a r t e r i a l s w i t h i n e x i s t i n g b u i l t - u p a r e a s t o p o s s i b l y r e d u c e t h e i m p a c t o f w i d e n i n g a n d a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : N o n e o f t h e i s s u e s , l e g a l , t e c h n i c a l o r d e s i g n p r o b l e m s t y p i c a l l y a s s o c i a t e d w i t h a p r o j e c t o f t h i s s i z e e x i s t i n t h i s a p p l i c a t i o n . T h e r e a r e s o m e q u e s t i o n s t h a t S t a f f w o u l d l i k e t o d e a l w i t h c o n c e r n i n g c h a n g e s f r o m t h e p r e v i o u s s u b m i t t a l a n d a p p r o v a l . T h e s e h a v e t o d o w i t h a b s o r p t i o n o f o n e - h a l f o f t h e a b a n d o n e d a l l e y b e h i n d t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y , t h e m o d i f i c a t i o n o f l a n d s c a p i n g a n d t h e i n s t a l l a t i o n o f a s e r v i c e d r i v e . N o n e o f t h e s e a r e i s s u e s o f p a r t i c u l a r c o n c e r n i n a s m u c h a s t h e y g e n e r a l l y p r o v i d e f o r m o r e p a r k i n g a n d , p e r h a p s , a d d i t i o n a l l a n d s c a p i n g . H o w e v e r , i n t h e r e d e s i g n , t h e i n s t a l l a t i o n o f a s e r v i c e d r i v e c o u l d c a u s e u n n e c e s s a r y t r a f f i c f l o w b e t w e e n W o l f e S t r e e t a n d t h e h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y t o t h e r e a r o f a b u i l d i n g w h i c h w i l l h o u s e e l d e r l y p e r s o n s . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l h a s r e s u l t e d i n a n u m b e r o f c o n c e r n s . T h e s e a r e : T h e i n c r e a s e d h e i g h t o f t h i s b u i l d i n g o v e r t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d s t r u c t u r e ; t h a t c o n c e r n b e i n g b a s e d u p o n i t s p r o x i m i t y t o R o o s e v e l t R o a d a n d t h e f a c t t h a t m o s t o f t h e i m m e d i a t e r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s a r e o n e - s t o r y . T h e r e a r e s o m e t w o - s t o r y b u i l d i n g s i n t h e i m m e d i a t e a r e a , b u t n o t s u f f i c i e n t i n n u m b e r t o w a r r a n t c h a n g i n g t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . T h e p r i m a r y e a s t w e s t d r i v e w h i c h w a s p r e v i o u s l y d e s i g n e d t o a c c o m m o d a t e t h e d a y c a r e c e n t e r i s n o w d e s i g n e d a s a t w o - w a y f l o w t o p a r a l l e l R o o s e v e l t R o a d . T h i s m a y b e o f s o m e c o n c e r n t o t h e T r a f f i c E n g i n e e r ; h o w e v e r , s p e c i f i c c o m m e n t h a s n o t b e e n r e c e i v e d . I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) T h e p h a s e s w i t h i n t h i s p r o j e c t h a v e b e e n c o m p l e t e l y r e v e r s e d . I n t h e i n i t i a l a p p r o v a l , t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y w a s t h e p r i m a r y o b j e c t f o r c o n s t r u c t i o n , a n d t h a t w a s t o b e t h e f i r s t p h a s e . T h i s p l a n a l t e r s t h e a p p r o a c h t o o n e o f c o n s t r u c t i n g t h i s h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y a s P h a s e I . T h e a r c h i t e c t a n d t h e o w n e r h a v e i n d i c a t e d t h a t t h e r e w i l l b e a s t r o n g i n t e r r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h i s b u i l d i n g a n d t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y , a n d t h a t t h e t w o p h a s e s w i l l b e i n i t i a t e d c o n s t r u c t i o n - w i s e i n c l o s e t i m e f r a m e . T h e r e i s n o a s s u r a n c e o f t h i s , h o w e v e r , a n d w e c o u l d v e r y w e l l s e e t h a t a c o m m e r c i a l b u i l d i n g w i l l o c c u p y t h e c o r n e r a t B a t t e r y S t r e e t a n d n o r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y e v e r c o n s t r u c t e d o n W o l f e S t r e e t . T h e a b o v e i s n o t i n t e n d e d t o i n d i c a t e a t o t a l n e g a t i v e v i e w b y t h e S t a f f o f t h i s p r o p o s a l . T h e r e a r e s o m e p o s i t i v e s . A p p a r e n t l y t h e r e h a s b e e n a n i n c r e a s e i n p a r k i n g s p a c e s o f s o m e 2 1 s t a l l s t o a c c o m m o d a t e t h e i n c r e a s e d b u i l d i n g a r e a . T h i s r e s u l t s i n p r o v i s i o n o f 7 s p a c e s m o r e t h a n t h e o r d i n a n c e r e q u i r e s f o r t h i s t y p e o f f a c i l i t y . T h e o r d i n a n c e w o u l d r e q u i r e 2 5 ; t h e r e i s a v a i l a b l e 3 2 i n t h i s p r o p o s a l . T h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y a t t h e t i m e o f c o n s t r u c t i o n w a s p e r m i t t e d t o u t i l i z e t h e p a r k i n g s t a n d a r d t h a t i s i n c l u d e d i n t h e o r d i n a n c e f o r r o o m i n g h o u s e s a n d b o a r d i n g h o u s e s i n a s m u c h a s t h e o p e r a t i o n d o e s n o t i n c l u d e m e d i c a l s u p p o r t f a c i l i t i e s . T h e n e w r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y w i l l b e m u c h t h e s a m e o p e r a t i o n t h e r e b y r e q u i r i n g t h a t s a m e s t a n d a r d w h i c h i s a . 5 s p a c e s p e r p e r s o n o n t h e o c c u p a n c y . T h a t w i l l m a k e a p a r k i n g r e q u i r e m e n t o f 3 5 s p a c e s . C u r r e n t l y , t h e r e a r e 3 4 i n t h e l a y o u t a r o u n d t h e r e s i d e n t i a l c a r e f a c i l i t y . T h e t o t a l p a r k i n g t h e n o n t h i s p r o j e c t c o n s i s t s o f 6 6 p a r k i n g s p a c e s w i t h a r e q u i r e m e n t f o r 6 0 t o t a l s p a c e s . M o v i n g f r o m t h e a n a l y s i s o f t h e s p e c i f i c d e s i g n d e t a i l a n d t o t h e q u e s t i o n o f l a n d u s e , t h e P l a n n i n g S t a f f , a t t h i s p o i n t , h a s c o n s i d e r a b l e p r o b l e m s w i t h t h e p r o p o s a l a s p r e s e n t e d . T h e s e a r e p r i m a r i l y i n t h e a r e a o f t h e i n t r o d u c t i o n o f a t w o - s t o r y c o m m e r c i a l b u i l d i n g o n a c o r n e r a c r o s s f r o m a n e l e m e n t a r y s c h o o l i n a q u i e t r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . T h e o n l y c o m m e r c i a l i n t h i s a r e a 1 I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) t h a t i s e s t a b l i s h e d i s a t t h e c o r n e r i m m e d i a t e l y t o t h e e a s t o f H i g h S t r e e t . T h i s p r o p o s a l c o u l d b e c o n s t r u e d t o b e a s p o t z o n e o f P C D o n t h e c o r n e r o f B a t t e r y S t r e e t . A d d i t i o n a l l y , S t a f f h a s c o n c e r n s a b o u t t h e i m p a c t o f t h e k i n d s o f t r a f f i c f l o w s o n e w o u l d e x p e c t o n t h i s h e a l t h f i t n e s s f a c i l i t y s i t e i n a s m u c h a s t h e s e k i n d s o f a c t i v i t i e s a r e n o t l i m i t e d t o t h e h o u r s o f a d a y c a r e c e n t e r . T h e y w i l l , u n d o u b t e d l y , h a v e e v e n i n g c l a s s e s r u n n i n g t o l a t e h o u r s o f t h e e v e n i n g . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l , a f t e r m u c h c o n s i d e r a t i o n , i s a r e c o m m e n d a t i o n f o r d e n i a l o f t h e c o n v e r s i o n o f t h i s P R D t o a P C D . W e f e e l t h e r e a r e s u f f i c i e n t r e a s o n s e m b o d i e d i n t h e u s e , s p o t z o n i n g , a n d t r a f f i c e f f e c t s t o w a r r a n t t h i s r e c o m m e n d a t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a r c h 2 3 , 1 9 8 9 ) T h e o w n e r w a s r e p r e s e n t e d b y h e r a r c h i t e c t , M r . M i c h a e l H a h n . T h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d i t s r e c o m m e n d a t i o n o n t h e r e v i s i o n t o t h e c u r r e n t P R D . T h e S t a f f o u t l i n e d t h e d e s i g n c o n c e r n s t h a t r e m a i n e d i n t h i s p r o p o s a l a n d p o i n t e d o u t t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e w o u l d n o t b e d e a l i n g w i t h t h e l a n d u s e i s s u e b u t o n l y t h o s e m a t t e r s p e r t a i n i n g t o d e s i g n . M r . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t o f f e r e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f d e a l i n g w i t h t h e r e q u i r e d d e d i c a t i o n f o r r i g h t - o f - w a y o n R o o s e v e l t R o a d . H e I n d i c a t e d t h a t e v e n t h o u g h t h i s i t e m m a y n o t h a v e b e e n d e a l t w i t h o n t h e p r e v i o u s p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t , t h e m a t t e r s h o u l d b e r e t i r e d . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e d e d i c a t i o n c o u l d b e p r o v i d e d a s a m i n i m u m . T h e a p p r o p r i a t e n e s s o f w i d e n i n g t h e s t r e e t w o u l d b e a n o t h e r m a t t e r t o b e r e s o l v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . A b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d i n v o l v i n g s e v e r a l i s s u e s o f s i t i n g o f t h e b u i l d i n g s a n d a c c e s s . N o s p e c i f i c c o m m e n t s w e r e o f f e r e d t o b e p a s s e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 4 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g S t a f f r e p o r t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t a r e q u e s t h a d b e e n m a d e b y t h e o w n e r / d e v e l o p e r f o r a d e f e r r a l o f t h i s i t e m t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n M a y 1 6 , 1 9 8 9 . T h i s w o u l d a f f o r d t h e o w n e r s u f f i c i e n t t i m e t o a d d r e s s t h e c o n c e r n s o f n e i g h b o r h o o d o b j e c t o r s a n d t h e S t a f f r e c o m m e n d a t i o n . T h e C o m m i s s i o n C h a i r m a n a s k e d i f t h e r e w e r e o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l p e r s o n s i n a t t e n d a n c e . T h e s e p e r s o n s p r e s e n t e d a p e t i t i o n f o r t h e r e c o r d c o n t a i n i n g 2 1 s i g n a t u r e s o f o b j e c t o r s . T h e C h a i r m a n a s k e d i f t h e s e p e r s o n s h a d c o n c e r n s a b o u t d e f e r r a l o f t h e i t e m u n t i l M a y 1 6 . T h e r e s p o n s e w a s t h a t t h e y c o u l d r e t u r n o n t h a t d a t e t o p r e s e n t t h e i r o b j e c t i o n s . T h e C o m m i s s i o n t h e n d e t e r m i n e d i t a p p r o p r i a t e t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l t o M a y 1 6 . A m o t i o n w a s m a d e t o t h a t e f f e c t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t n o r w a s s h e r e p r e s e n t e d . T h e S t a f f p o i n t e d o u t t h a t t h e i s s u e s o f t h e s i t e p l a n h a d b e e n d i s c u s s e d t h o r o u g h l y p r e v i o u s l y , a n d t h a t t h e r e m a i n i n g i s s u e b e f o r e r e s o l u t i o n b e f o r e t h e f u l l C o m m i s s i o n w a s a m e e t i n g b y t h e o w n e r a n d t h e a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s . T h e r e w a s n o f u r t h e r d i s c u s s i o n o f t h i s m a t t e r . T h e c a s e i s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s r e p r e s e n t e d b y a t t o r n e y B . J . M c C o y . T h e r e w a s o n e p e r s o n r e g i s t e r e d t o s p e a k a g a i n s t t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t , M i s s C . J . G i r o i r . T h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d t o t h e C o m m i s s i o n s e v e r a l r e a s o n s f o r t h e r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l a s i t a p p e a r e d i n t h e a g e n d a . M r . M c C o y s t a t e d t h a t i n r e g a r d t o t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n , t h e r e w e r e s e v e r a l c o n c e r n s h e w o u l d l i k e t o a d d r e s s . F i r s t o f a l l , t h e t r a f f i c s t u d y p e r f o r m e d i n d i c a t e d t h a t t h e p e a k h o u r s f o r i n c r e a s e d t r a f f i c o n R o o s e v e l t R o a d o c c u r s d u r i n g t h e h o u r s o f 6 : 0 0 a . m . t o 9 : 0 0 a . m . a n d 2 : 3 0 p . m . t o 5 : 0 0 p . m . T h e a c t i v i t y f r o m M i t c h e l l S c h o o l p l a c e s a n i n c r e a s e d u r i n g t h e h o u r s o f 7 : 1 5 a . m . t o 8 : 1 5 a . m . a n d 2 : 1 5 p . m . t o 2 : 4 5 p . m . T h e I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) o p e r a t i o n a l h o u r s f o r t h e r e c r e a t i o n f a c i l i t y w i l l b e a p p r o x i m a t e l y f r o m 1 0 : 0 0 a . m . t o 1 0 : 0 0 p . m . w i t h n o p a r t i c u l a r h o u r , o r h o u r s , w h e n a n a d d e d b u r d e n t o t h e t r a f f i c o n R o o s e v e l t R o a d w i l l o c c u r . I n r e g a r d t o t h e h e i g h t o f t h e b u i l d i n g f o r t h i s d e v e l o p m e n t , i t w i l l n o t c h a n g e t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d a s p r e s e n t e d b y t h e S t a f f . T h e r e p r e s e n t l y e x i s t s i n t h e v i c i n i t y o f t h i s p r o p o s e d d e v e l o p m e n t a t h r e e - s t o r y s t r u c t u r e , M i t c h e l l S c h o o l , a n d s e v e r a l t w o - s t o r y h o u s e s . I f t h e P l a n n i n g S t a f f f e e l s s t r o n g l y t h a t t h e p h a s i n g a s s u b m i t t e d i s a p r o b l e m , t h e a p p l i c a n t w i l l b e m o r e t h a n w i l l i n g t o h a v e c o n d i t i o n s p l a c e d o n a n y a p p r o v a l , o r m a k e a n y c h a n g e s t o t h e p h a s i n g , i n o r d e r t o a c c o m m o d a t e t h e S t a f f ' s c o n c e r n s . E f f o r t s w e r e m a d e b y t h e a p p l i c a n t t o m e e t w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . O n A p r i l 1 7 , 1 9 8 9 , a m e e t i n g w a s h e l d a t t h e s i t e a n d , o f t h e p e o p l e c o n t a c t e d , o n l y t w e l v e s h o w e d u p . T h e m a j o r c o n c e r n o f t h o s e t w e l v e p e r s o n s w a s t h a t t h e y h a d n o r e a l u n d e r s t a n d i n g a s t o w h a t t h e a p p l i c a n t w a s a t t e m p t i n g t o d e v e l o p o n t h e s i t e . A s a m e a n s o f f o l l o w i n g u p t h e n o t i c e a b o u t t h e m e e t i n g o n t h e s i t e , s u r v e y s w e r e s e n t o u t t o t h o s e t w e l v e p e o p l e . O n l y f o u r o f t h e s u r v e y s w e r e r e t u r n e d ; t w o i n d i c a t e d t h a t t h e y n o l o n g e r h a d a p r o b l e m w i t h t h e d e v e l o p m e n t , o n e s t a t e d c o n t i n u e d o p p o s i t i o n , a n d o n e d i d n o t i n d i c a t e f o r o r a g a i n s t . M r . M c C o y s t a t e d t h a t t h e p r o b l e m s s t a t e d b y S t a f f d i d n o t a p p e a r t o b e m a j o r . T h e a p p l i c a n t i s a t t e m p t i n g t o p r o v i d e a s e r v i c e t o t h i s p a r t i c u l a r a r e a o f t h e C i t y , w h i c h i s n o t o n l y n e e d e d b u t w i l l h e l p t o i m p r o v e t h e o v e r a l l a p p e a r a n c e o f t h e C i t y a s a w h o l e . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r i n g S t a f f w a s a s k e d w h e t h e r a t r a f f i c s t u d y o f t h e a r e a h a d b e e n d o n e . M r . G a r d n e r s t a t e d i t h a d n o t , b u t w i t h R o o s e v e l t R o a d b e i n g n a r r o w , t h i s p a r t i c u l a r d e v e l o p m e n t w i l l i m p a c t e x i s t i n g t r a f f i c p r o b l e m s . A C o m m i s s i o n e r s t a t e d t h a t s i n c e t h e C i t y w a s a w a r e o f t h i s f a c t , i t w o u l d a p p e a r t h a t a s t u d y s h o u l d h a v e b e e n p e r f o r m e d , e s p e c i a l l y d u e t o t h e k n o w n t r a f f i c p r o b l e m s , t h e p o s s i b l e p r o b l e m o f t u r n i n g o f f R o o s e v e l t R o a d t o t h e s i t e , a n d t h e p o t e n t i a l o f t h i s d e v e l o p m e n t c r e a t i n g a s i t e d i s t a n c e p r o b l e m . T h e E n g i n e e r i n g S t a f f w a s i n s t r u c t e d t o p e r f o r m a s t u d y t o a d d r e s s t h e a b o v e i s s u e s . I t w a s f u r t h e r e x p l a i n e d t o M r . M c C o y t h a t i t a p p e a r s t h e p h a s i n g a n d h e i g h t p r o b l e m s w e r e m i n o r c o m p a r e d t o t h e u s e , w h i c h i s m a j o r ( a h e a l t h c l u b ) . 1 I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t i n u e d ) M i s s C . J . G i r o i r r e p r e s e n t e d t w o o f t h e p r o p e r t y o w n e r s a b u t t i n g t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t . S h e s t a t e d t h a t h e r t w o c l i e n t s l i v e a c r o s s t h e s t r e e t a n d n e i t h e r r e c e i v e d t h e s u r v e y m e n t i o n e d b y M r . M c C o y . T h e t w o c l i e n t s s h e w a s r e p r e s e n t i n g f e e l t h e p r o p o s a l s h o u l d b e d e n i e d b e c a u s e o f : ( a ) i n c r e a s e d t r a f f i c ; ( b ) s a f e t y t o t h e n e i g h b o r h o o d d u e t o t h e f a c t o f M i t c h e l l S c h o o l ; ( c ) t h e n e i g h b o r h o o d a s a w h o l e d o e s n o t w a n t t h e d e v e l o p m e n t b e c a u s e i t i s n o t c o m p a t i b l e a n d w o u l d c h a n g e t h e c h a r a c t e r ; a n d ( d ) w h e n o n e t h i n k s o f e d u c a t i o n , t h e r e i s a f u n d a m e n t a l n e e d , b u t w h e n o n e t h i n k s o f a h e a l t h c l u b , i t i s n o t a n e c e s s i t y b u t a m a t t e r o f s i m p l e d e s i r e . M r . M c C o y r e s p o n d e d t o M i s s G i r o i r b y s t a t i n g t h a t t h e n e i g h b o r h o o d i s i n n e e d o f q u a l i t y a c t i v i t y , a n d w h a t b e t t e r w a y t o a c h i e v e t h i s t h a n f r o m r e s p o n s i b l e p e o p l e w h o w o r k a n d l i v e i n t h e a r e a . I f a n y t h i n g , t h i s d e v e l o p m e n t w i l l h a v e a p o s i t i v e i m p a c t o n t h e a r e a . T h e d i s c u s s i o n c o n t i n u e d . I t w a s t h e n d e t e r m i n e d t h a t i f t h e p r o p o s a l w a s v o t e d o n , t h e r e p r o b a b l y w o u l d b e a n e g a t i v e v o t e . T h e r e f o r e , t h e a g e n t f o r t h e a p p l i c a n t w a s a s k e d i f h e w o u l d c o n s e n t t o a d e f e r r a l b e c a u s e t h e r e w e r e t o o m a n y i s s u e s w h e r e a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n w a s n e e d e d . T h e a g e n t s t a t e d h e w o u l d d e f i n i t e l y p r e f e r d e f e r r a l v e r s u s a n e g a t i v e v o t e . B e f o r e t h e m o t i o n f o r d e f e r r a l w a s m a d e a n d v o t e d o n , t h e a g e n t w a s i n s t r u c t e d t o h a v e p r e p a r e d d e t a i l i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e t y p e s o f c o m m e r c i a l a c t i v i t i e s , h o u r s o f o p e r a t i o n , t h e n u m b e r o f p e r s o n s t o b e s e r v e d , a n d a g e n e r a l o v e r v i e w o f a n y c h a n g e s t o t h e p h a s i n g p r o c e s s b y t h e n e x t m e e t i n g . E n g i n e e r i n g w a s i n s t r u c t e d t o d e v e l o p t r a f f i c a n d s i t e d i s t a n c e s t u d i e s f o r R o o s e v e l t R o a d . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h i s i t e m t o t h e J u n e 2 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . C N A M E : M a s t e r S t r e e t P l a n c o l l e c t o r i s s u e S T A F F R E P O R T : A t t h e i n s t r u c t i o n s o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , t h e E n g i n e e r i n g a n d P l a n n i n g S t a f f s h a v e r e v i e w e d t h e c o l l e c t o r p a t t e r n f o r t h e K a n i s / B o w m a n R o a d a r e a . T h e a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s w e r e c o n t a c t e d a n d s t a t e d t h a t t h e y w o u l d c o n n e c t t h e p r o p o s e d P o i n t e W e s t w i t h t h e p r o p o s e d B a n y a n S t r e e t . T h e p r e l i m i n a r y p l a t i n q u e s t i o n s h o w s t h e c o l l e c t o r a s g e n e r a l l y i n d i c a t e d b y t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a n d a l l t h e p r o p e r t y o w n e r s i n t e n d t o b u i l d t h e c o l l e c t o r f r o m i t s c u r r e n t t e r m i n u s t o t h e s o u t h e r n m o s t t e r m i n u s i n t h e R a i n F o r e s t S u b d i v i s i o n . I n a d d i t i o n , t h e i n t e r v e n i n g p r o p e r t y o w n e r , d u e t o t o p o g r a p h i c p r o b l e m s , d o e s n o t w i s h t o h a v e P o i n t e W e s t p r o c e e d e a s t t o B o w m a n b u t r a t h e r f e e l s t h e c o l l e c t o r s h o u l d f o l l o w i t s g e n e r a l n o r t h / s o u t h a l i g n m e n t , c o n n e c t i n g w i t h t h e B a n y a n c o l l e c t o r s h o w n o n t h e R a i n F o r e s t p r e l i m i n a r y p l a t . S i n c e t h e p r o p o n e n t i s w i l l i n g t o h a v e a c o l l e c t o r i n t h e g e n e r a l l o c a t i o n a s s h o w n i n h i s p l a t , S t a f f d o e s n o t c o n s i d e r t h i s t o b e a M a s t e r S t r e e t P l a n i s s u e a n d r e c o m m e n d s n o M a s t e r S t r e e t P l a n c h a n g e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) W a l t e r M a l o n e o f t h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d S t a f f f i n d i n g s w h i c h w e r e t h a t n o M a s t e r S t r e e t P l a n c h a n g e s s h o u l d b e m a d e . F u r t h e r , M r . M a l o n e s t a t e d t h a t t h e i n t e r v e n i n g p r o p e r t y o w n e r d i d i n t e n d t o c o n t i n u e t h e c o l l e c t o r f r o m i t s t e r m i n u s s h o w n i n t h e R a i n F o r e s t p r e l i m i n a r y p l a t t o t h e n o r t h e r t e r m i n u s o f B a n y a n . T h e C h a i r m a n o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n w o u l d t a k e t h i s a s a r e p o r t . N o f u r t h e r a c t i o n w a s t a k e n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D F I L E N O . : S — 5 4 - N N A M E : R a i n F o r e s t A d d i t i o n 2 n d P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : O n t h e w e s t s i d e o f B o w m a n R o a d a p p r o x i m a t e l y o n e - h a l f m i l e s o u t h o f K a n i s R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R a i n e y D e v e l o p m e n t C o . , I n c . M a r l a r E n g i n e e r i n g C o . , 1 8 7 2 0 K a n i s R o a d I n c . L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 5 3 1 8 J . F . K . B l v d . 8 2 1 — 1 1 2 8 N o . L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 6 A R E A : 5 3 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 7 7 F T . N E W S T R E E T : 7 , 9 8 7 L i n e a l F t . Z O N I N G : " R - 2 " S i n g l e f a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . T o p e r m i t t h e r a t i o o f l o t d e p t h t o w i d t h t o b e g r e a t e r t h a n t h e o r d i n a n c e p e r m i t s o n L o t 1 7 7 . 2 . T o a l l o w t h e p i p e s t e m d e s i g n f o r L o t s 8 5 a n d 1 2 2 . T h e s e t w o l o t s , t o g e t h e r w i t h L o t 1 7 6 , a r e t o b e d e d i c a t e d t o t h e P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n a s p a r k a r e a s . 3 . T o a l l o w a 1 0 5 f o o t r a d i u s c u r v e o n A l d e r D r i v e a s i n d i c a t e d o n t h e p l a t . P L A T D E F I C I E N C I E S N O T E D : ( J a n u a r y 2 3 , 1 9 8 9 ) 1 . S o u r c e o f t i t l e . 2 . Z o n i n g r e f l e c t e d o n a n d o f f s i t e . 3 . N e e d t o d e a l w i t h w i d t h - t o - d e p t h o f l o t s r a t i o , P h a s e 5 s p e c i f i c a l l y a n d L o t s 7 3 a n d 7 4 . 4 . A d d i t i o n a l d e t a i l o n t h e B o w m a n R o a d e n t r y d e s i g n . 5 . A n g l e e x i t o n s e v e r a l s t r e e t s , s p e c i f i c p r o v i s i o n f o r p a v e m e n t t e r m i n a t i o n . 6 . W a i v e r r e q u e s t o n p i p e - s t e m l o t s a s p i p e - s t e m s a r e d i s a l l o w e d c u r r e n t l y i n t h e o r d i n a n c e . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) 7 . D e d i c a t e r i g h t - o f - w a y o n B o w m a n R o a d o n b o t h p h a s e s a b u t t i n g 8 . S i d e w a l k s o n t h e p l a t a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . 9 . I n d i c a t e a c h a n g e o f n a m e o n A l d e r a n d M a h o g a n y S t r e e t s . T h i s i s a c o n t i n u o u s c e n t e r l i n e . 1 0 . I n d i c a t e h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e d a t a . 1 1 . I n d i c a t e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f L o t 2 9 a n d t h e s t r e e t r i g h t - o f - w a y o n W a g o n W h e e l . 1 2 . I n d i c a t e c h a n g e o n t h e p l a t o n A l d e r a n d M a h o g a n y t o a 5 0 f o o t r i g h t - o f - w a y w i t h 2 7 f o o t p a v e m e n t i n a s m u c h a s t h i s s t r e e t d o e s n o t q u a l i f y a s a m i n o r r e s i d e n t i a l . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s a l a r g e c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n o n l a n d s t h a t w i l l t i e B o w m a n R o a d t o a d e v e l o p i n g a r e a o f f K a n i s R o a d . N u m e r o u s c o l l e c t o r s t r e e t s c r o s s o r e n t e r a n d e x i t t h i s s u b d i v i s i o n a n d i t s s e v e r a l p h a s e s . T h e s e c o l l e c t o r s a r e o f u t m o s t i m p o r t a n c e t o t r a f f i c c i r c u l a t i o n i n t h e a r e a . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l a n d i s v a r i a b l e i n e l e v a t i o n f r o m e a s t t o w e s t ; t h e e a s t e r n p o r t i o n c o n t a i n i n g s o m e w h a t g e n t l e s l o p e s a n d c h a n g i n g t o s o m e s t e e p e r s l o p e s i n t h e w e s t c e n t r a l a r e a o f t h e p l a t . T h e r e a r e d r a i n a g e - w a y s c r o s s i n g t h e p r o p e r t y n o r t h t o s o u t h . T h e p r o p e r t y t a k e s i t s p r i m a r y a c c e s s f o r P h a s e I f r o m B o w m a n R o a d w h i c h i s a a r t e r i a l s t r e e t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : 1 . C h e c k d i v i d e d r o a d w a y a n d m e d i a n i s l a n d . N o t e t h e s h o r t r e v e r s e c u r v e s o n R a i n F o r e s t a t B o w m a n R o a d . 2 . S h o w p r e l i m i n a r y s t r e e t g r a d e s . 3 . S h o w p r e l i m i n a r y d r a i n a g e p l a n w i t h r o u t i n g , a p p r o x i m a t e q u a n t i t i e s , p r e l i m i n a r y p i p e , b r i d g e a n d d i t c h s i z e s . 4 . S h o w s i d e w a l k o n e s i d e o f r e s i d e n t i a l c o l l e c t o r a n d a r t e r i a l s t r e e t s a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . S h o w o n e - h a l f B o w m a n R o a d i m p r o v e m e n t s , 6 0 f e e t p a v e m e n t a n d 9 0 f e e t o f r i g h t - o f - w a y . 5 . A d d r e s s S t o r m w a t e r a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . i M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) 6 . M a h o g a n y C o u r t w i l l h a v e a b a d s i t e d i s t a n c e i f t h e c r e s t o f t h e h i l l i s n o t c u t . A p p r o v a l o f t h i s s t r e e t l o c a t i o n s h o u l d b e m a d e o n l y i f M a h o g a n y L o o p g r a d e s a r e s u c h t h a t t h e r e q u i r e d s i t e d i s t a n c e c a n b e a t t a i n e d . 7 . S t r e e t l i g h t s w i l l b e r e q u i r e d i n a c c o r d a n c e w i t h S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o a p p a r e n t l e g a l i s s u e s e x c e p t t h e b a s i c o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s t h a t h a v e b e e n o m i t t e d f r o m t h e p l a t . T h e r e a r e s e v e r a l d e s i g n i s s u e s r e l a t i v e t o a c c e s s t o B o w m a n R o a d w i t h t h e s p l i t i n t e r s e c t i o n , c o n t i n u o u s c e n t e r l i n e o n s t r e e t s , s i d e w a l k s a n d t h e n e e d f o r s p e c i f i c w a i v e r r e q u e s t s . O n e p o i n t w h i c h t h e d e v e l o p e r h a s r a i s e d i n t h e c o v e r l e t t e r o n t h i s s u b m i t t a l d e a l s w i t h h i s r e q u e s t t h a t t h i s p r e l i m i n a r y b e c o n s i d e r e d a s a r e v i s i o n t o t h e o r i g i n a l p r e l i m i n a r y p l a t a n d t h a t t h e o r i g i n a l s u b d i v i s i o n r u l e s a p p l y c o n c e r n i n g d r a i n a g e d e t e n t i o n d e s i g n . N o n e o f t h e p r e v i o u s p h a s e o f P o i n t W e s t ( R a i n F o r e s t ) h a v e r e q u i r e d d e t e n t i o n d e s i g n . M r . R a i n e y , t h e d e v e l o p e r , f u r t h e r p o i n t s o u t t h a t h e h a s r e q u e s t e d o f t h e H o m e B u i l d e r s A s s o c i a t i o n t h a t a " s m a r t h o u s e " p r o j e c t b e c o n s i d e r e d f o r t h i s p l a t o n L o t s 1 a n d 2 . H e w i l l s u b m i t a t s o m e p o i n t a P C D o n t h i s s i t e f o r t h e p r o j e c t s h o u l d t h e s e l o t s b e a c c e p t e d . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f , i n r e v i e w i n g t h i s p l a t , r e a l i z e s t h a t t h e o w n e r i s a t t e m p t i n g t o c o n t i n u e a p r e l i m i n a r y w h i c h w a s a p p r o v e d o n t h i s p r o p e r t y a t a n e a r l i e r t i m e . H o w e v e r , o u r f e e l i n g i s t h a t t h e r e a r e e n o u g h i s s u e s i n v o l v e d t h a t w e s h o u l d c o n s i d e r t h i s a s a n e w p r e l i m i n a r y p l a t i n i t s e n t i r e t y . T h i s i s b a s e d u p o n r e c e n t c h a n g e s i n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a s t o c o l l e c t o r s t r e e t s a n d t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e o r d i n a n c e t h a t h a v e n o t b e e n d e a l t w i t h w i t h i n t h e p l a t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e f e r r a l o f t h e p l a t u n t i l t h e n e x t s c h e d u l e d S u b d i v i s i o n P u b l i c H e a r i n g i n o r d e r t o p r o v i d e s u f f i c i e n t t i m e t o a d d r e s s t h e c o n c e r n s p o i n t e d o u t b y P l a n n i n g a n d E n g i n e e r i n g S t a f f s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I Y I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) S U B D I Y I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( F e b r u a r y 9 , 1 9 8 9 ) M r . F o r e s t M a r l a r a n d M r . R o y R a i n e y w e r e p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h i s p r e l i m i n a r y p l a t . T h e r e w e r e a n u m b e r o f q u e s t i o n s r a i s e d b y M r . M a r l a r a s t o S t a f f c o m m e n t s . H e r e q u e s t e d c l a r i f i c a t i o n o f t h e S t a f f ' s c o m m e n t s p e c i f i c a l l y d e a l i n g w i t h t h i s p r e l i m i n a r y p l a t a s b e i n g a n e w p r e l i m i n a r y . H i s f e e l i n g s w e r e t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t h a d b e e n p r e v i o u s l y a p p r o v e d i n 1 9 8 1 a s a p a r t o f a l a r g e r p r e l i m i n a r y p l a t b y t h e s a m e n a m e . D u r i n g t h e i n t e r v e n i n g y e a r s , h e i n d i c a t e d t h a t t h e r e w e r e a n u m b e r o f p h a s e s o f t h a t p r e l i m i n a r y p l a t t h a t h a d b e e n p l a c e d o f r e c o r d ; t h e r e b y g r a n t i n g p e r m a n e n c e t o t h i s p a r t o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t . I t w a s p o i n t e d o u t b y M r . M a r l a r a n d M r . R a i n e y t h a t t h e i r f e e l i n g w a s t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t w a s b e i n g s u b m i t t e d a t t h i s t i m e i n o r d e r t o d e a l w i t h c h a n g e s i n a r e a s s u c h a s t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h e s e c h a n g e s w e r e t h e p r i m a r y c a u s e f o r t h e i r r e s u b m i t t a l a n d m o d i f y i n g t h e p l a n f r o m i t s c u r r e n t p r e l i m i n a r y a p p r o v a l . T h e P l a n n i n g S t a f f r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t i t f e l t t h e p l a t h a d e n o u g h n e w i s s u e s a t t e n d a n t t h a t i t c o u l d b e c a l l e d a n e w p r e l i m i n a r y p l a t . H o w e v e r , S t a f f w a s n o t b o u n d b y t h i s f e e l i n g a n d w o u l d t a k e d i r e c t i o n f r o m t h e C o m m i s s i o n o n t h i s m a t t e r . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h e n , a s d i r e c t e d b y t h e C h a i r m a n , p e r f o r m e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t p o i n t i n g o u t t h e a r e a s w h e r e S t a f f h a d s u g g e s t e d c h a n g e s . T h e s e h a d t o d o w i t h s t r e e t n a m e s a n d a l i g n m e n t o n c e r t a i n s t r e e t s w h i c h w e r e r e f l e c t e d a s m i n o r s t r e e t s b u t w h i c h w e r e , i n f a c t , s t a n d a r d r e s i d e n t i a l . T h e r e w e r e a n u m b e r o f p i p e - s t e m l o t s w h i c h t h e o r d i n a n c e n o w d i s a l l o w s . T h e r e w e r e r e q u i r e m e n t s f o r d e d i c a t i o n a n d s i d e w a l k a l o n g B o w m a n R o a d n o t r e f l e c t e d o n t h e p l a t . S t a f f a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e n u m b e r o f w a i v e r s t h a t w e r e a p p a r e n t f r o m i n t e r v i e w w o u l d r e q u i r e t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' p p r o v a l . T h e C o m m i t t e e t h e n m o v e d t o d i s c u s s i o n o f a r e q u e s t f r o m M r . R o n T y n e w h o w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g W i n r o c k D e v e l o p m e n t C o m p a n y . M r . T y n e r e p r e s e n t e d p r o p e r t i e s a d j a c e n t o n t h e n o r t h . A l e t t e r w a s p r e s e n t e d f r o m W i n r o c k w h i c h p o i n t e d o u t a n e e d f o r a n e a s e m e n t o n M r . R a i n e y ' s p l a t i n o r d e r t o a s s u r e a c c e s s t o s e w e r s e r v i c e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h i s r e q u e s t f o l l o w e d d u r i n g w h i c h S t a f f p o i n t e d o u t i t w a s a b a s i c r e s p o n s i b i l i t y o f t h e C i t y a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o p r o v i d e e a s e m e n t s f o r t h e i n s t a l l a t i o n o f b a s i c u t i l i t i e s . T h i s i s n o t s o m e t h i n g o u t o f t h e o r d i n a r y ; M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G S T A F F C O M M E N T A N D U P D A T E : T h e S t a f f h a s r e v i e w e d a r e v i s e d p l a n s u b m i t t e d b y M r . F o r e s t M a r l a r , t h e E n g i n e e r o f R e c o r d o n t h i s p r o j e c t . T h e r e v i s e d p l a t a d d r e s s e s m a n y o f t h e c o n c e r n s t h a t w e r e s e t f o r t h i n t h e E n g i n e e r i n g a n d P l a n n i n g D e p a r t m e n t c o m m e n t s a t t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e r e r e m a i n s e v e r a l p o i n t s f o r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o r e s o l v e , i n c l u d i n g t h r e e v a r i a n c e s w h i c h h a v e n o w b e e n a d d e d t o t h e a g e n d a a n d r e f l e c t e d o n p a g e 1 o f t h i s w r i t e - u p . A d d i t i o n a l c o n c e r n s o f f e r e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t o n t h i s p r o j e c t d e a l w i t h t h e n e e d t o e s t a b l i s h R a i n F o r e s t D r i v e a s a c o l l e c t o r s t r e e t r u n n i n g o f f B o w m a n R o a d . T h i s c o l l e c t o r s t r e e t i s d e e m e d n e c e s s a r y i n o r d e r t o c a r r y t h e t r a f f i c c i r c u l a t i o n i n t h i s a r e a u n t i l s u c h t i m e a s a f u l l y f l e s h e d o u t c o l l e c t o r s y s t e m i s i n p l a c e . T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t f e e l s t h a t s i n c e t h e l o t s o n e a c h s i d e o f t h i s s t r e e t a r e v e r y s h a l l o w t h a t t h e 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y n o r m a l l y r e q u i r e d c o u l d b e r e d u c e d t o 5 5 f e e t . T h e r e q u i r e m e n t f o r a 3 6 f o o t p a v e m e n t s h o u l d s t i l l b e t h e s t a n d a r d a p p l i e d . A s e c o n d p o i n t o f c o n c e r n o f t h e E n g i n e e r i n g D e p a r t m e n t h a s t o d o w i t h t h e c o l l e c t o r s t r e e t , P o i n t W e s t D r i v e , e n t e r i n g f r o m t h e n o r t h a n d i t s p o t e n t i a l c o n n e c t i o n w i t h B a n y a n D r i v e e x i t i n g t h e s o u t h b o u n d a r y . I t i s f e l t t h a t p e r h a p s o n e s t r e e t n a m e c o u l d b e a s s i g n e d t o t h i s a l i g n m e n t t h e r e b y c o m m i t t i n g t h e n o r t h / s o u t h c o l l e c t o r a t s u c h t i m e a s t h e W i n r o c k p r o p e r t i e s a r e d e v e l o p e d t o t h e n o r t h e a s t . T h e l a s t p o i n t t o b e m a d e b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t i s t h a t t h e y f e e l t h e d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s c a n n o t b e w a i v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h e y f e e l t h a t t h i s i s a r e q u i r e m e n t t h a t w o u l d b e a B o a r d o f D i r e c t o r s w a i v e r i s s u e . I t i s f e l t t h a t t h i s i s a n e w p r e l i m i n a r y p l a t a n d s h o u l d c o n f o r m t o t h e c u r r e n t o r d i n a n c e s t a n d a r d s . T h e P l a n n i n g S t a f f , i n i t s r e v i e w o f t h e r e v i s e d p r e l i m i n a r y , n o t e t w o a r e a s t h a t r e q u i r e s o m e f o l l o w - u p . O n e i s s p e c i f i c i d e n t i f i c a t i o n o f t h e e a s e m e n t t o s e r v e a s s e w e r a s s e s s t o t h e W i n r o c k p r o p e r t i e s . T h i s m a y b e r e f l e c t e d a t t h i s t i m e , b u t i s n o t s p e c i f i c a l l y n o t e d . T h e l a s t i t e m i s o n e o f a s t r e e t n a m e s u f f i x c h a n g e o n A l d e r D r i v e a n d A l d e r P l a c e . T h i s s h o u l d b e a s i n g l e s t r e e t n a m e a n d " D r i v e " s h o u l d b e a p p l i e d . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a r c h 2 3 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . F o r e s t M a r l a r , t h e e n g i n e e r , a n d M r . R o y R a i n e y , t h e o w n e r . T h e S t a f f p r e s e n t e d a n u p d a t e o n t h e r e v i s e d p r e l i m i n a r y p l a t s u b m i t t a l . S t a f f p o i n t e d o u t t h e r e w e r e a f e w r e m a i n i n g i s s u e s t o b e r e s o l v e d . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t p o i n t e d o u t s e v e r a l o f t h e i s s u e s t h a t r e m a i n e d o f c o n c e r n t o h i s o f f i c e . T h e s e d e a l t w i t h p r o v i s i o n o f a 3 6 f o o t s t r e e t p a v e m e n t i n a n a p p r o p r i a t e r i g h t - o f - w a y f o r R a i n F o r e s t D r i v e r u n n i n g w e s t o f f B o w m a n R o a d . H e p o i n t e d o u t t h a t s o m e a d d i t i o n a l c o n s i d e r a t i o n s h o u l d b e g i v e n t o t h e r e v e r s e c u r v e d e s i g n a t t h e p o i n t o f e n t r y o f t h i s s t r e e t f r o m B o w m a n R o a d . H e i n d i c a t e d t h e t r a n s i t i o n w a s t o o s h o r t . M r . G a r d n e r a l s o p o i n t e d o u t t h a t i n a s m u c h a s t h e d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s a r e r e q u i r e d b y a n o r d i n a n c e o t h e r t h a n t h e s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n s , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n n o t w a i v e t h e s e s t a n d a r d s . H e i n d i c a t e d t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w o u l d h a v e t o d e a l w i t h t h i s m a t t e r . A b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d o n t h e s e p o i n t s . T h e e n g i n e e r a n d M r . R a i n e y i n d i c a t e d t h e y w o u l d f o l l o w u p o n t h e s e c o m m e n t s p r i o r t o t h e p u b l i c h e a r i n g o n A p r i l 4 . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h e n p o i n t e d o u t t h e l a s t i t e m s i n t h e w r i t e - u p t h a t r e q u i r e d a d d i t i o n w o r k b y t h e p l a t e n g i n e e r . T h i s h a d t o d e a l w i t h t h e p l a c e m e n t o f t h e e a s e m e n t t h a t h a d b e e n p r e v i o u s l y d i s c u s s e d t o s e r v e t h e W i n r o c k p r o p e r t y a n d t h e c h a n g i n g o f o n e o f t h e s t r e e t n a m e s o n A l d e r D r i v e / A l d e r P l a c e . P L A N N i N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A p r i l 4 , 1 9 8 9 ) R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a b r i e f c o m m e n t o n t h e s t a f f r e c o m m e n d a t i o n a n d p o i n t e d o u t t h a t t h e s t a f f g e n e r a l l y s u p p o r t s t h e p r e l i m i n a r y p l a t a n d t h e v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e p r o p o s a l e x c e p t f o r s e v e r a l v a r i a n c e s w h i c h h a v e b e e n r e q u e s t e d a n d a c o u p l e o f i t e m s t h a t h a v e b e e n i n t r o d u c e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . M r . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r ' s s t a f f w a s a s k e d b y S t a f f t o p r o v i d e i n p u t o n t h e s e v e r a l o b j e c t i o n s t h e y h a v e t o t h e p l a t p r o p o s a l . M r . G a r d n e r o u t l i n e d t h e s e v e r a l p o i n t s o f c o n c e r n a s f o l l o w s , t h e p r i m a r y b e i n g t h e s t r e e t i m p r o v e m e n t s f o r R a i n F o r e s t D r i v e . H e p o i n t e d o u t t h a t t h i s s t r e e t w i l l , f o r a n u m b e r o f y e a r s , p r o v i d e t h e o n l y M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) a c c e s s t o a s i g n i f i c a n t s u b d i v i s i o n . H e s t a t e d t h a t u n t i l s o m e u n k n o w n p o i n t i n t h e f u t u r e w h e n P h a s e I V i s d e v e l o p e d , t h e r e w i l l n o t b e a n a l t e r n a t e a c c e s s t o e i t h e r B o w m a n R o a d o r t o K a n i s R o a d o n t h e n o r t h . M r . G a r d n e r s u g g e s t e d t h a t t h e C i t y r e q u i r e t h i s s t r e e t t o b e c o n s t r u c t e d t o t h e c o l l e c t o r w i d t h a n d r e q u i r e a w i d e r r i g h t - o f - w a y f o r i t s c o n s t r u c t i o n . T h e s e c o n d p o i n t o f c o n c e r n d e a l t w i t h t w o s t r e e t s , o n e w h i c h e n t e r s t h i s p l a t f r o m t h e n o r t h , a n o t h e r w h i c h c r o s s e s t h e p l a t i n i t s s o u t h e a s t e r n q u a d r a n t . T h e s e t w o s t r e e t s a r e t i t l e d B a n y a n D r i v e a n d P o i n t W e s t D r i v e . H i s c o n c e r n d e a l t w i t h t h e p o t e n t i a l f o r t h e s e t w o c o l l e c t o r s t r e e t s a l i g n i n g w i t h a c o m m o n c e n t e r l i n e a t s o m e f u t u r e t i m e , t h e r e b y c r e a t i n g a s t r e e t n a m e c o n f l i c t . H e f e l t t h a t t h i s i s t h e t i m e t o r e s o l v e t h i s i s s u e r a t h e r t h a n w a i t t o d e t e r m i n e t h e s t r e e t a l i g n m e n t w h e n t h e W i n r o c k D e v e l o p e r s d e v e l o p t h e i r p r o p e r t i e s . H e i n d i c a t e d t h a t t h e i n t e r s e c t i o n o f t h e s e t w o s t r e e t s w o u l d o c c u r w i t h i n t h e W i n r o c k d e v e l o p m e n t w h i c h i s n o r t h a n d e a s t o f t h i s p l a t . T h e t h i r d c o n c e r n o f f e r e d b y M r . G a r d n e r h a d t o d e a l w i t h t h e r e q u i r e m e n t f o r r e d e s i g n o f t h e R a i n F o r e s t i n t e r s e c t i o n a t B o w m a n R o a d . H e i n d i c a t e d t h a t t h i s h a d p o s s i b l y b e e n r e s o l v e d b y t h e d e v e l o p e r a g r e e i n g t o r e m o v e t h e m e d i a n i n t h e s t r e e t a n d c h a n g e t h e d e s i g n o n t h e r e v e r s e c u r v e s o m e w h a t . A f o u r t h p o i n t r a i s e d b y M r . G a r d n e r , w h i c h i s n o t a r e q u i r e m e n t o f t h e S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e , d e a l s w i t h t h e p r o v i s i o n o f r e t e n t i o n w i t h i n t h e p l a t b o u n d a r y f o r r a i n f a l l r u n o f f . H e a g a i n p o i n t e d o u t , a s h e h a d o n p r e v i o u s o c c a s i o n s , t h a t t h i s r e q u i r e m e n t f o r a w a i v e r o r v a r i a n c e w i l l r e q u i r e a p p r o v a l b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n v o l v i n g s e v e r a l o f t h e C o m m i s s i o n e r s a n d M r . G a r d n e r d e a l i n g w i t h t h e s i m i l a r i t y o f t h e c o l l e c t o r s t r e e t i s s u e a n d o t h e r s t r e e t s i n t h e C i t y s u c h a s S h a c k l e f o r d R o a d , a n d c o l l e c t o r s t r e e t s w i t h i n H i l l s b o r o S u b d i v i s i o n . T h e C o m m i s s i o n t h e n a s k e d M r . F o r e s t M a r l a r , t h e e n g i n e e r o f r e c o r d o n t h i s p r o j e c t , f o r h i s c o m m e n t s . M r . M a r l a r a d d r e s s e d t h e c o n c e r n s r a i s e d b y M r . G a r d n e r . H e i n d i c a t e d t h a t h e h a d d e s i g n e d t h i s p r e l i m i n a r y p l a t w i t h t h e M a s t e r S t r e e t P l a n i n m i n d a n d f e l t l i k e h e h a d m e t t h e M a s t e r S t r e e t P l a n s t a n d a r d s . H e i n d i c a t e d t h a t i f t h e 3 6 f o o t c o l l e c t o r s t r e e t i s i m p o s e d u p o n t h i s p l a t , h e w o u l d l i k e t o p r o v i d e t h a t r i g h t - o f - w a y a t 5 0 f e e t w i t h 5 f o o t e a s e m e n t s o n e i t h e r s i d e r a t h e r t h a n a 5 5 f o o t r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n . H e f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t s t r a i g h t e n i n g o f t h e r e v e r s e c u r v e w o u l d b e a c c o m p l i s h e d a n d p r o v i s i o n o f t h e l a r g e r t u r n i n g r a d i u s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) M r . R o y R a i n e y , t h e d e v e l o p e r , t h e n o f f e r e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e s t r e e t n a m e a n d c o l l e c t o r s t r e e t a l i g n m e n t i s s u e . H e i n d i c a t e d h e w a n t e d t o a v o i d c o n f l i c t b e t w e e n h i s p l a t a n d t h e a d j a c e n t P o i n t W e s t A d d i t i o n . H e f e l t t h a t e x t e n s i o n o f t h a t s t r e e t n a m e t o t h e i n t e r i o r o f h i s p l a t m a y c a u s e c o n f l i c t . C o m m i s s i o n e r R e c t o r t h e n p o i n t e d o u t t h e n e e d f o r t h e t e m p o r a r y c o l l e c t o r s t r e e t a s r e q u e s t e d b y S t a f f . M r . R a i n e y i n d i c a t e d t h a t h e f e l t i t w o u l d b e n o p r o b l e m t o p r o v i d e t h a t s t r e e t . H o w e v e r , h e f o l l o w e d t h a t c o m m e n t b y i n d i c a t i n g t h a t t h e c o l l e c t o r s t r e e t , P o i n t W e s t , s h o u l d b e a n d c o u l d b e t u r n e d o u t t o B o w m a n R o a d i n a s m u c h a s t h a t w o u l d b e t h e s h o r t e r r o u t e f o r c o n n e c t i n g a c o l l e c t o r s t r e e t w i t h a n a r t e r i a l . C o m m i s s i o n e r O l e s o n s u g g e s t e d t h a t t h e n a m e B a n y a n D r i v e b e l e f t w i t h i n t h e p l a t o n p r e l i m i n a r y a n d t h e i s s u e b e a d d r e s s e d f o r c o n f l i c t a t s o m e f u t u r e t i m e w h e n t h e r e a l n e e d c o u l d b e i d e n t i f i e d . S e v e r a l c o m m e n t s b y o t h e r s i n d i c a t e d t h a t t h i s w a s t h e t i m e t o r e s o l v e t h i s i s s u e r a t h e r t h a n m a k e a c o m m i t m e n t o n a p r e l i m i n a r y p l a t . C o m m i s s i o n e r R e c t o r t h e n r a i s e d q u e s t i o n s a b o u t t h e S t o r m w a t e r D e t e n t i o n O r d i n a n c e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n f o l l o w e d i n v o l v i n g M r . M a r l a r , t h e e n g i n e e r , a n d M r . G a r d n e r . T h e d i s c u s s i o n c e n t e r e d o n w h e t h e r t h i s i s , i n f a c t , a n e w p r e l i m i n a r y p l a t o r a n e x t e n s i o n o f a p r e v i o u s a p p r o v a l g r a n t e d i n t h e l a t e 1 9 7 0 ' s . M r . M a r l a r i n d i c a t e d t h a t t h e e x i s t i n g P o i n t W e s t A d d i t i o n i n i t s s e v e r a l p h a s e s h a s r e c e i v e d w a i v e r s o f t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e a n d t h a t t h o s e p r o p e r t i e s w e r e p a r t o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t i n t h e o r i g i n a l f i l i n g . M r . G a r d n e r i n d i c a t e d t h a t s o m e d e v e l o p e r s m a y h a v e b e e n e x e m p t f r o m t h e r e q u i r e m e n t s b u t h e d i d n o t h a v e a u t h o r i t y t o e x t e n d s u c h a n e x c e p t i o n . H e a g a i n i n d i c a t e d t h e C i t y B o a r d h a d t h a t a u t h o r i t y a n d r e s p o n s i b i l i t y . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n t h e n a s k e d a b o u t t h e t i m e p e r i o d f o r a p p r o v a l o f p r e l i m i n a r y p l a t s a n d t h e e f f e c t o f t h a t o n t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e . M r . G a r d n e r i d e n t i f i e d t h e f o r m i n g p r o c e s s f o r p h a s i n g o f p l a t s a n d t h e i r r e l a t i o n t o t h e r e q u i r e m e n t f o r s u b m i t t i n g p l a n s f o r d e t e n t i o n . A g e n e r a l d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d b r o a d e n i n g t h e i n v o l v e m e n t o f t h e d i s c u s s i o n t o i n c l u d e M r . R a i n e y , M r . M a r l a r a n d s e v e r a l C o m m i s s i o n e r s , t h e s u b j e c t m a t t e r b e i n g t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e p r i m a r i l y . M r . R a i n e y c l o s e d h i s r e m a r k s o n t h e s u b j e c t b y d e s c r i b i n g h i s r e l a t i o n s h i p t o t h e o r i g i n a l l a n d h o l d i n g s , t h e s u b s e q u e n t h i s t o r y o f s e l l i n g s e v e r a l o f t h e p a r c e l s , a n d a s t a t e m e n t t h a t h e f e l t h e h a d I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) t h e s a m e p r e l i m i n a r y p l a t w i t h s o m e m i n o r m o d i f i c a t i o n s . M r . M a r l a r i n d i c a t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t h e h a d n o t d e s i g n e d d e t e n t i o n i n t o t h i s p l a t . M r . G a r d n e r i n d i c a t e d t h e s a m e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n v o l v i n g a l l o f t h e v a r i o u s p a r t i e s . T h e d i s c u s s i o n c e n t e r e d p r i m a r i l y o n t h e d e t e n t i o n i s s u e a n d a m e a n s f o r r e s o l v i n g t h e s t r e e t n a m e c o n f l i c t . S e v e r a l a t t e m p t s a t a m o t i o n w e r e m a d e r e s u l t i n g i n a m o t i o n f o r a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o t h e d e f e r r a l o f t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a l i g n m e n t a n d n a m e i s s u e u n t i l M a y 1 6 t h . T h e m o t i o n i n c l u d e d t h e a p p r o v a l o f s e v e r a l v a r i a n c e s w h i c h w o u l d b e r e c o m m e n d e d f o r a p p r o v a l t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . T h e m o t i o n a l s o i n c l u d e d a n u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e d e v e l o p e r h a d a g r e e d t o c e r t a i n m o d i f i c a t i o n s t o m e e t t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e q u i r e m e n t s . T h o s e r e q u i r e m e n t s w e r e s p e c i f i e d i n a l e t t e r d a t e d A p r i l 4 , 1 9 8 9 a n d w e r e f i v e i n n u m b e r : I t e m « 1 d e a l t w i t h t h e R a i n F o r e s t D r i v e c o n s t r u c t i o n . T h i s w a s a g r e e d t o b e 3 6 f e e t o f p a v e m e n t i n a 5 0 f o o t r i g h t - o f - w a y w i t h 5 f o o t p a r a l l e l e a s e m e n t s . I t e m « 2 d e a l t w i t h t h e r e v e r s e c u r v e w h i c h w a s t o b e e l i m i n a t e d . I t e m « 3 , t h e B a n y a n D r i v e s t r e e t n a m e c o n f l i c t w a s t o b e d e f e r r e d t o M a y 1 6 f o r r e s o l u t i o n . I t e m « 4 , t h e s u b s t a n d a r d c e n t e r l i n e r a d i u s o n A l d e r D r i v e w o u l d b e m o d i f i e d t o 1 5 0 f e e t . I t e m « 5 , t h e S t o r m w a t e r D e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s t o b e f o r w a r d e d t o t h e C i t y B o a r d f o r v a r i a n c e c o n s i d e r a t i o n . T h e m o t i o n a l s o i n c l u d e d r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l o n t w o v a r i a n c e s i n i t i a l l y r e q u e s t e d d e a l i n g w i t h t h e r a t i o o f l o t d e p t h t o w i d t h a n d t h e p r o v i s i o n o f p i p e s t e m l o t s o n t w o l o t s . A v o t e w a s o f f e r e d o n t h e m o t i o n a s m a d e . T h e v o t e p r o d u c e d 9 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . T h e m o t i o n p a s s e d . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h i s m a t t e r t h e n f o l l o w e d , t h e r e s u l t o f w h i c h w a s a m e m b e r o f t h e C o m m i s s i o n c a l l i n g t h e i t e m f o r a v o t e . T h e C h a i r m a n p l a c e d t h e m a t t e r o n t h e f l o o r a s p r e s e n t e d f o r a v o t e . T h e v o t e o n t h e a c t i o n w a s a s f o l l o w s : 2 a y e s , 4 n a y s , 2 a b s t a i n i n g , 3 a b s e n t . A s a r e s u l t o f t h i s v o t e , t h e m a t t e r w a s d e t e r m i n e d t o b e a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d u n t i l t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n M a y 1 6 , 1 9 8 9 d u e t o t h e f a i l u r e t o o b t a i n t h e m i n i m u m 6 v o t e s f o r f i n a l a c t i o n . A s a r e s u l t o f t h e v o t e , t h e s e v e r a l i t e m s c o n t a i n e d w i t h i n t h e d i s c u s s i o n o f t h e C o m m i s s i o n a n d a p p l i c a n t w e r e p r e s e n t e d t o t h e S t a f f i n t h e f o r m o f r e q u e s t s f o r a r e p o r t . T h e s e i n c l u d e d : 1 . T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t t o p r e s e n t a g r a p h i c a n d w r i t t e n r e p o r t o n t h e s e v e r a l p h a s e s o f P o i n t e W e s t a n d R a i n F o r e s t S u b d i v i s i o n s w h i c h h a v e b e e n a p p r o v e d a n d c o n s t r u c t e d , t h e p u r p o s e o f w h i c h w o u l d s h o w t h e r e l a t i o n s h i p o f t h e s t r e e t s y s t e m s , t h e t i e s b e t w e e n t h e s e v e r a l p l a t s a n d t o t h i s p r o p o s a l , a n d , l a s t , a r e c o r d o f t h e r e v i e w a n d p o s i t i o n o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t o n t h e s e v e r a l f i n a l p l a t s a s t o t h e r e q u i r e m e n t f o r t h e s t o r m w a t e r d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s . 2 . T h e P l a n n i n g S t a f f w a s d i r e c t e d t o r e p o r t i n t w o w e e k s o n t h o s e c i r c u m s t a n c e s w h i c h w e r e u s e d b y S t a f f a n d s p e c i f i e d b y o r d i n a n c e a s p e r m i t t i n g t h e c o n t i n u a n c e o f a p r e l i m i n a r y p l a t b e y o n d t h e o n e - y e a r i n i t i a l a p p r o v a l . 3 . T h e C i t y A t t o r n e y w a s r e q u e s t e d t o r e v i e w , f o r l e g a l o p i n i o n , t h e a p p l i c a b i l i t y o f t h e S t o r m w a t e r D e t e n t i o n O r d i n a n c e o n a p r e l i m i n a r y p l a t w h i c h w a s a p p r o v e d b y t h e C o m m i s s i o n p r i o r t o t h e a d o p t i o n o f t h e S t o r m w a t e r D e t e n t i o n O r d i n a n c e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e C i t y A t t o r n e y s t a t e d t h a t d u e t o a l a p s e o f t i m e , a s w e l l a s a p r e l i m i n a r y p l a t r e d e s i g n , t h e a p p l i c a n t w o u l d b e b o u n d b y t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . M r . A n s o n N i x , a L i t t l e R o c k r e s i d e n t , s t a t e d t h a t d u e t o t h e c u r r e n t d r a i n a g e p r o b l e m s o f t h e C i t y , t h e d e v e l o p e r s h o u l d b e r e q u i r e d t o c o m p l y w i t h t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e . 1 I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : D ( C o n t i n u e d ) M r . R o y R a i n e y , o w n e r o f t h e p r o p o s a l , a r g u e d t h a t t h e p l a t w a s p a r t o f a n o v e r a l l p r e l i m i n a r y p l a t t h a t w a s a p p r o v e d p r i o r t o t h e c u r r e n t D e t e n t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s a n d , t h e r e f o r e , s h o u l d n o t b e r e q u i r e d o f t h i s p l a t . M r . R a i n e y a l s o s t a t e d t h a t h e a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t t o n a m e t h e c o l l e c t o r s t r e e t P o i n t e W e s t a s i t c o n t i n u e d t h r o u g h h i s p r o p o s a l . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 0 a y e s , 8 n o e s , 1 a b s t e n t i o n ( M c D a n i e l ) a n d 2 a b s e n t t o d e n y t h e v a r i a n c e f r o m t h e D e t e n t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 F I L E N O . : S - 3 3 7 - C N A M E : F o x b o r o P r e l i m i n a r y R e v i s e d , L o t s 1 6 t h r o u g h 1 9 L O C A T I O N : N o r t h e n d o f F o x c r o f t R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R o b e r t J . R i c h a r d s o n R o b e r t J . R i c h a r d s o n 1 7 1 7 R e b s a m e n P a r k R o a d 1 7 1 7 R e b s a m e n P a r k R o a d L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 6 6 4 - 0 0 0 3 6 6 4 - 0 0 0 3 A R E A : 2 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 3 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 3 C E N S U S T R A C T : 2 2 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . P i p e - s t e m l o t . 2 . A 7 5 f o o t h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e r a d i u s o n t h e s t r e e t . P L A T N O T A T I O N S O R A D D I T I O N A L R E Q U I R E M E N T S : 1 . P r o v i d e a s s u r a n c e t h r o u g h c o n t a c t w i t h t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t a n d L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s t h a t t h e 2 5 f o o t p r i v a t e r o a d w a y e a s e m e n t w i i l a d e q u a t e l y s e r v e t h e s e v e r a l l a r g e l o t s t o t h e n o r t h w e s t . 2 . P r o v i d e f o r t h e i n c l u s i o n o f t h e 2 5 f o o t t r a c t o f l a n d w i t h i n t h i s p l a t i n a s m u c h a s i t i s a r e v i s e d p r e l i m i n a r y o f t h e f i r s t p h a s e o f F o x b o r o d e v e l o p m e n t . T h e p a r c e l s h o u l d b e i d e n t i f i e d w i t h a t r a c t n u m b e r a n d p r o v i s i o n m a d e w i t h i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e f o r i t s f u t u r e u s e . I 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s t o r e c o n s t r u c t t h e n o r t h e n d o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t f o r P h a s e I d e v e l o p m e n t o f F o x b o r o A d d i t i o n p l u s t h e i n c l u s i o n o f f o u r l o t s l y i n g o n t h e e a s t s i d e o f F o x c r o f t R o a d . T h i s n e w d e s i g n w i l l p r o v i d e f o r a c o n t i n u o u s c e n t e r l i n e a l i g n m e n t f o r F o x c r o f t R o a d a n d , a t t h e s a m e t i m e , w i l l p r o v i d e f o r a d e q u a t e e x t e n s i o n o f a n a c c e s s e a s e m e n t t o s e r v e t h e s e v e r a l l a r g e l o t s l y i n g t o t h e n o r t h o f t h i s d e v e l o p m e n t a r e a . T h e r e a r e t w o w a i v e r r e q u e s t s a t t a c h e d t o t h i s p r o p o s a l , o n e b e i n g t h e h o r i z o n t a l c e n t e r l i n e r a d i u s f o r F o x c r o f t R o a d a t 7 5 f e e t . T h e s e c o n d v a r i a n c e i s t h e p i p e - s t e m l o t l y i n g a l o n g s i d e t h e 2 5 f o o t a c c e s s e a s e m e n t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t i e s l y i n g a l o n g a n d n e a r F o x c r o f t R o a d i n t h i s a r e a i n v o l v e s t e e p t e r r a i n ( u p t o 4 0 p e r c e n t g r a d e s ) , l a r g e d r a i n a g e w a y s a n d u t i l i t y e a s e m e n t s . T h e a r e a i s g e n e r a l l y c o v e r e d w i t h n a t u r a l m a t u r e t i m b e r . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e s t r e e t g e o m e t r y i s s u p e r i o r t o t h e p r e l i m i n a r y p l a t p r o v i d e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t i t s A p r i l 1 8 t h P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g . E n g i n e e r i n g s u p p o r t s t h e r e q u e s t e d v a r i a n c e f o r a 7 5 f o o t r a d i u s c u r v e . T h i s d e v e l o p m e n t m u s t c o n f o r m t o D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e s . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e o n l y i s s u e o f c o n c e r n t o S t a f f o n t h i s p l a t i s a s s u r a n c e b y t h e C i t y A t t o r n e y t h a t r e p l a t t i n g t h e c o r n e r l o t i n t h e f i r s t p h a s e o f F o x b o r o w i l l n o t c a u s e c o n f l i c t w i t h t h e d e c i s i o n h a n d e d d o w n b y t h e C o u r t i n t h e r e c e n t l i t i g a t i o n . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l i n d i c a t e s t h a t t h e b e s t p o s s i b l e c i r c u m s t a n c e s h a v e b e e n g a i n e d t h r o u g h t h i s d e s i g n t o d e a l w i t h t h e t e r m i n a t i o n o f a n a r t e r i a l s t r e e t , b u i l d i n g o n d i f f i c u l t t e r r a i n a n d j o i n i n g s e v e r a l p l a t s i n a s i n g l e d e s i g n . H o w e v e r , t h e r e a r e s e v e r a l i t e m s a t t a c h e d t o t h e p r i v a t e s t r e e t I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) e x t e n s i o n . F i r s t , t h e r e i s a n e e d t o p r o v i d e f o r a m e a n s o f t u r n a r o u n d a t t h e e n d o f t h e p r i v a t e s t r e e t . S e c o n d , t h e f i r e a n d s a n i t a t i o n v e h i c l e s s h o u l d b e p e r m i t t e d e a s e o f a c c e s s t o t h e p r i v a t e s t r e e t a n d l a r g e l o t s . T h i r d , t h e p r i v a t e s t r e e t s h o u l d a s s u r e t w o l a n e t r a f f i c a c c e s s . F o u r t h , t h e o w n e r s h o u l d p r o v i d e s o m e a s s u r a n c e t h a t t h e W a t e r W o r k s c a n a n d w i l l e x t e n d a m a i n a l o n g t h e p r i v a t e s t r e e t a n d a c c e p t a m a i n t e n a n c e c o n t r a c t f o r l i n e s a n d h y d r a n t s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t a n d t h e t w o v a r i a n c e s a s r e q u e s t e d , s u b j e c t t o c o m m e n t s a b o v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t a n d o w n e r w a s p r e s e n t , M r . R o b e r t J . R i c h a r d s o n . T h e P l a n n i n g S t a f f p r e s e n t e d i t s c o m m e n t s a n d e x p a n d e d o n t h e s e v e r a l p o i n t s m a d e b y P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t i n t h e i r r e v i e w . M r . R i c h a r d s o n r e s p o n d e d t o t h e d e s i g n i s s u e s . T h e p o i n t s o f c o n c e r n t h a t h e i n d i c a t e d w e r e t h e p o s s i b i l i t y o f i n c r e a s i n g t h e w i d t h o f t h e a c c e s s e a s e m e n t t o p r o p e r t i e s l y i n g o n t h e n o r t h a n d t h e e f f e c t o f r e d u c i n g t h e w i d t h o f t h e p i p e - s t e m o n L o t 1 9 . H e i n d i c a t e d t h a t m o s t o f t h e i t e m s i n t h e S t a f f w r i t e - u p a r e a c c e p t a b l e , t h a t t h e r e w o u l d b e l i t t l e o r n o p r o b l e m i n c o n f o r m i n g . M r . R i c h a r d s o n t h e n i n d i c a t e d t o t h e C h a i r m a n t h r o u g h a g r a p h i c i l l u s t r a t i o n t h e l a n d s l y i n g t o t h e n o r t h a n d t h e i r r e l a t i o n s h i p s t o t h i s p r o p e r t y . H e i n d i c a t e d t h e a l i g n m e n t o f t h e s e v e r a l c r e e k s , a n d t h e p r o v i s i o n o f a c c e s s f o r t h e W a t e r W o r k s t o p r o v i d e a l o o p i n g s y s t e m f o r t h e p r e s s u r e i n t h i s a r e a o f t h e C i t y . H e i n d i c a t e d t h e r e w e r e p r o b a b l y n o t m o r e t h a n t w o g o o d b u i l d a b l e s i t e s o n t h e t o t a l a c r e a g e r e m a i n i n g n o r t h o f t h i s p l a t . A g e n e r a l c o n v e r s a t i o n t h e n f o l l o w e d d u r i n g w h i c h M r . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t i n d i c a t e d t h e v a r i a n c e o n F o x c r o f t R o a d f o r a r a d i u s w a s n o t a p r o b l e m . I n f a c t , h e p o i n t e d o u t t h a t t h i s d e s i g n i s s u p e r i o r t o t h e " T " i n t e r s e c t i o n p r e v i o u s l y a p p r o v e d a t t h i s l o c a t i o n . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e w i d t h p r o p o s e d f o r t h e a c c e s s e a s e m e n t t o t h e n o r t h . I t w a s p o i n t e d o u t b y S t a f f t h a t , i f a t a l l p o s s i b l e , t h i s s h o u l d b e a t w o - l a n e a c c e s s . M r . R i c h a r d s o n i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d a t t e m p t t o k e e p i t a s t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) n a r r o w a s p o s s i b l e d u e t o t h e s m a l l n u m b e r o f l o t s t o b e s e r v e d a n d p o s s i b l y o n l y o n e o w n e r . A c o m m e n t w a s m a d e b y S t a f f t o t h e e f f e c t t h a t L o t 1 o f t h e c u r r e n t F o x b o r o p l a t w i l l r e q u i r e m o d i f i c a t i o n f r o m t h e p r e v i o u s p r e l i m i n a r y i n o r d e r t o a c c o m m o d a t e t h e n e w 2 5 f o o t a c c e s s e a s e m e n t . T h i s w a s v i e w e d a s a n a l l o w a b l e m o d i f i c a t i o n p r e s e n t i n g n o p r o b l e m s . T h e W a t e r W o r k s r e p r e s e n t a t i v e a t t h e m e e t i n g i n d i c a t e d t h a t t h e p l a t s h o u l d r e f l e c t a 1 5 f o o t w a t e r l i n e e a s e m e n t a l o n g t h e e x t e n s i o n o f F o x c r o f t R o a d a n d t h e e a s e m e n t r u n n i n g t o t h e n o r t h w e s t . T h e P l a n n i n g S t a f f t h e n p o i n t e d o u t t h a t M r . R i c h a r d s o n w o u l d n e e d t o w o r k w i t h t h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s t o w a r d e s t a b l i s h i n g a c o n t r a c t f o r m a i n t e n a n c e f o r a n y p r i v a t e f i r e h y d r a n t s t o b e l o c a t e d o f f F o x c r o f t R o a d w i t h i n t h e l a r g e l o t d e v e l o p m e n t . T h e d i s c u s s i o n e n d e d w i t h M r . R i c h a r d s o n a g r e e i n g t o a p r e v i o u s c o m m e n t w h e r e b y h e w o u l d i n c r e a s e t h e w i d t h o f t h e e a s e m e n t t o 3 0 f e e t t o t a l a n d w o u l d d e l e t e f i v e f e e t f r o m t h e p i p e - s t e m o n L o t 1 9 i n o r d e r t o a c c o m p l i s h t h a t . F u r t h e r , h e a g r e e d t o a s u g g e s t i o n o f S t a f f t h a t t h e p r i v a t e a c c e s s e a s e m e n t e x i t F o x c r o f t R o a d w i t h a d r i v e w a y a p r o n a s o p p o s e d t o a s t r e e t i n t e r s e c t i o n . H e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d b u i l d t h e c u r b t h r o u g h t h i s a r e a a t t h i s t i m e a n d a t s u c h t i m e a s t h e f u t u r e o w n e r d e v e l o p s , t h e c u r b w o u l d b e r e c o n s t r u c t e d i n a p r o p e r a p r o n f o r a c c e s s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e s u b d i v i s i o n a n d r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e t w o v a r i a n c e s . T h e m o t i o n w a s s e c o n d e d a n d p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , a n d 2 a b s e n t . k M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 2 F I L E N O . : S - 3 3 1 N A M E : A n n Y o u n g S u b d i v i s i o n , L o t 1 , P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : 1 2 5 0 1 S a n d s t o n e D r i v e a t t h e c o r n e r o f H i l a r o S p r i n g s R o a d a n d S a n d s t o n e D r i v e . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M r s . A n n Y o u n g D i l l i n g e r E n g i n e e r s 1 2 5 0 1 S a n d s t o n e D r i v e P . 0 . B o x 9 4 2 5 L i t t l e R o c k , A R L i t t l e R o c k , A R 8 8 8 - 5 4 1 8 A R E A : 2 . 7 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : O u t s i d e C i t y L i m i t s P R O P O S E D U S E : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 4 C E N S U S T R A C T : 4 1 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . S t r e e t i m p r o v e m e n t s o n b o u n d a r y s t r e e t . 2 . B a l a n c e o f o w n e r s h i p w i t h i n t h e p l a t . P L A T D E F I C I E N C I E S : 1 . B i l l o f A s s u r a n c e . 2 . A d j a c e n t p l a t n a m e s a n d o w n e r n a m e s . 3 . A s s u r a n c e o f p e r c o l a t i o n t e s t r e s u l t s f o r s e p t i c s y s t e m . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 2 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s a p p l i c a n t h a s f i l e d a o n e - l o t p r e l i m i n a r y p l a t t o a n s w e r a s u b d i v i s i o n v i o l a t i o n d e v e l o p e d t h r o u g h w a t e r m e t e r r e v i e w . T h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t i s f o r a s i n g l e l o t w h i c h i s t h e t o t a l o f h e r o w n e r s h i p i n t h i s a r e a . T h e p r o p e r t y w a s e x t r a c t e d f r o m a n a d j a c e n t p a r c e l i n v i o l a t i o n o f t h e o r d i n a n c e . A t t h i s t i m e , i t a p p e a r s t h a t i n c l u s i o n o f t h a t l o t c a n n o t b e g a i n e d . T h e a p p l i c a n t h a s r e q u e s t e d t w o v a r i a n c e s , o n e b e i n g t h e s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n t h e w e s t e r n b o u n d a r y s t r e e t w h i c h i s c u r r e n t l y a r u r a l c o u n t y r o a d . T h e s e c o n d v a r i a n c e i s e x c l u s i o n o f t h e b a l a n c e o f t h e o w n e r s h i p . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s a l m o s t t o t a l l y v o i d o f v e g e t a t i o n , h a v i n g b e e n r e c e n t l y c l e a r e d . T h e r e i s a n e x i s t i n g d w e l l i n g o n t h e p r o p e r t y w h i c h d o e s n o t h a v e a w a t e r s e r v i c e . T h a t i s t h e b a s i s f o r t h e a p p l i c a t i o n . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : E n g i n e e r i n g s u p p o r t s t h e w a i v e r o f s t r e e t i m p r o v e m e n t s p r o v i d e d t h e r i g h t - o f - w a y o n t h e s t r e e t i s d e d i c a t e d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e P u l a s k i C o u n t y P l a n n i n g a n d D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t i n d i c a t e s t h a t t h e r e a r e p o s s i b l e p r o b l e m s w i t h t h e s e p t i c s y s t e m o n t h i s s i t e . T h e P l a n n i n g S t a f f f o l l o w e d t h a t c o m m e n t t h r o u g h a c o n v e r s a t i o n w i t h t h e C o u n t y S a n i t a r i a n ' s o f f i c e . T h a t o f f i c e i n d i c a t e d t o u s t h a t n o s e w e r i s a v a i l a b l e a n d a s e p t i c s y s t e m h a s n o t b e e n a p p r o v e d o n t h i s s i t e . T h e i r i n s p e c t o r w a s u n a b l e t o m a k e a j u d g m e n t a s t o w h e t h e r f a c i l i t i e s w e r e i n t h e g r o u n d o r , p e r h a p s , b e i n g d i s c h a r g e d i n t o a l o c a l d r a i n a g e d i t c h . S t a f f w i l l f o l l o w t h r o u g h o n t h i s i t e m w i t h t h e C o u n t y S a n i t a r i a n t o a s s u r e c o m p l i a n c e w i t h t h e C o u n t y H e a l t h C o d e s . T h e P u l a s k i C o u n t y P l a n n i n g a n d D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t i n d i c a t e d n o p r o b l e m s w i t h t h e v a r i a n c e o n s t r e e t i m p r o v e m e n t s s o l o n g a s t h e r e q u i r e d r i g h t - o f - w a y w a s o b t a i n e d . J 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 2 ( C o n t i n u e d ) E . A N A L Y S I S : P l a n n i n g S t a f f r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t t h i s a p p l i c a n t s h o u l d r e c e i v e a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t a s r e q u e s t e d , i n c l u d i n g t h e t w o v a r i a n c e s . S t a f f f e e l s t h a t n o p r a c t i c a l p u r p o s e w o u l d b e s e r v e d b y p e n a l i z i n g t h i s o n e - l o t o w n e r w i t h s t r e e t i m p r o v e m e n t s . T h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s , b o t h n o r t h , e a s t a n d s o u t h , a r e d i v i d e d i n a h a p h a z a r d f a s h i o n c r e a t i n g m a n y u n i q u e l o t c o n f i g u r a t i o n s . T h e r e a r e s e v e r a l p r i v a t e s t r e e t s a n d m u l t i p l e o w n e r s h i p s o f f i v e a c r e s o r m o r e w h i c h w e r e e x e m p t f r o m C i t y r e g u l a t i o n . M o s t o f t h e s e o w n e r s c u r r e n t l y h a v e C i t y w a t e r . T h i s a p p l i c a n t i s o n e o f t h e l a s t p a r c e l s i n t h e i m m e d i a t e a r e a t o r e q u e s t w a t e r s e r v i c e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e p l a t a s f i l e d w i t h t h e w a i v e r s a s r e q u e s t e d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t s w e r e p r e s e n t . T h e r e w a s a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l . T h e o w n e r i n d i c a t e d t h a t s h e w o u l d f o l l o w t h r o u g h w i t h t h e H e a l t h D e p a r t m e n t o n t h e q u e s t i o n o f t h e s e p t i c t a n k . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r i s s u e s , t h i s i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n p e r a p p l i c a n t ' s c o m m i t m e n t a s p o i n t e d o u t i n t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e c o m m e n t s . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . I I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 3 F I L E N O . : 5 - 3 4 9 N A M E : C l o v e r d a l e A s s e m b l y o f G o d R e p l a t L O C A T I O N : W e s t s i d e o f G e y e r S p r i n g s R o a d , o n e - h a l f b l o c k n o r t h o f H i n k s o n R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : C l o v e r d a l e A s s e m b l y o f R o b e r t C . L o w e , J r . G o d C h u r c h A s s o c i a t e s 6 1 1 1 W e s t 8 3 t h S t r e e t 1 0 5 1 0 l - 3 0 , S u i t e 5 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 5 6 2 — 7 2 1 5 5 6 2 - 7 2 1 5 A R E A : 1 . 6 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " 0 - 3 " 8 ( " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l p a r k i n g l o t P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 5 C E N S U S T R A C T : 4 1 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . B o u n d a r y s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n H i n k s o n R o a d . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 3 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s a t r a n s f e r o f t i t l e o f a s m a l l p a r c e l o f l a n d f r o m t h e H i n k s o n R o a d p r o p e r t y t o t h e t r a c t f r o n t i n g u p o n G e y e r S p r i n g s R o a d . T h e G e y e r S p r i n g s p r o p e r t y i s o c c u p i e d b y t h e W e s t e r n S i z z l i n S t e a k H o u s e . T h a t o w n e r p r o p o s e s t o u t i l i z e t h e s m a l l p a r c e l t o b e a c q u i r e d a s a d d i t i o n a l b u i l d i n g f l o o r s p a c e . T h e d e v e l o p e r h a s r e q u e s t e d t h a t t h e s o u t h e r n l o t f r o n t i n g o n H i n k s o n R o a d n o t b e r e q u i r e d t o i n s t a l l s t r e e t i m p r o v e m e n t s a l o n g t h e H i n k s o n a l i g n m e n t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t i e s i n v o l v e d a r e g e n e r a l l y f l a t g r a d e w i t h t h e n o r t h e r n m o s t l o t o c c u p i e d b y a s t e a k h o u s e a n d t h e s o u t h e r n m o s t l o t o c c u p i e d b y c h u r c h ' u i l d i n g . T h e p r o p e r t i e s t o t h e n o r t h a n d w e s t a r e a l m o s t c o m p l e t e l y o w n e d f o r a b l o c k o r m o r e b y t h e C l o v e r d a l e A s s e m b l y o f G o d C h u r c h . T h e t r a n s f e r o f t i t l e w o u l d i n v o l v e a s m a l l p o r t i o n o f t h e i r t o t a l o w n e r s h i p . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e P l a n n i n g S t a f f h a s d e t e r m i n e d f r o m a r e v i e w o f t h e z o n i n g m a p t h a t p a r t , i f n o t a l l , o f t h e l a n d a r e a t o b e t r a n s f e r r e d i s c u r r e n t l y c l a s s i f i e d a s a n o f f i c e d i s t r i c t . T h e p u r c h a s e r w i l l b e r e q u i r e d t o e i t h e r r e z o n e t h e p r o p e r t y t o t h e a p p r o p r i a t e c o m m e r c i a l d i s t r i c t , o r o b t a i n a v a r i a n c e f r o m t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t f o r i t s u s e a s o f f - s t r e e t p a r k i n g . E . A N A L Y S I S : T h e S t a f f r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l d o e s n o t r e v e a l a p r o b l e m o f p u b l i c c o n c e r n . T h e o n l y i s s u e t o b e r e s o l v e d b e i n g t h a t o f t h e z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n o n t h e p r o p e r t y a n d t h e f u t u r e u s e o f t h e l a n d . T h e w a i v e r o f s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n W e s t 8 3 r d S t r e e t w e w o u l d d e f e r t o t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t f o r f u r t h e r r e v i e w a n d c o m m e n t a t t h e S u b d i v i s i o n M e e t i n g . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 3 ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e r e q u e s t e d r e p l a t a n d s u g g e s t s t h a t u n l e s s a s i g n i f i c a n t h a r d s h i p c a n b e s h o w n r e l a t i v e t o t h e s t r e e t i m p r o v e m e n t r e q u i r e m e n t , t h a t t h e y b e i n s t a l l e d p e r o r d i n a n c e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . L o w e a n d a r e p r e s e n t a t i v e o f t h e c h u r c h . M r . L o w e i n d i c a t e d t h a t t h e p u r p o s e o f t h i s r e p l a t w a s t o a c c o m p l i s h a t r a n s f e r o f t i t l e f r o m t h e c h u r c h t o t h e W e s t e r n S i z z l i n S t e a k H o u s e , t h e p u r p o s e o f w h i c h w o u l d b e s o m e f u t u r e e x p a n s i o n o f t h e r e a r e l e m e n t o f t h e i r b u i l d i n g , p o s s i b l y t h e k i t c h e n a n d w o r k a r e a . M r . L o w e f u r t h e r c o m m e n t e d o n t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n . H e i n d i c a t e d t h a t t h e c h u r c h w o u l d l i k e t o d e f e r t h e i m p r o v e m e n t s o n H i n k s o n R o a d a t t h i s t i m e i n a s m u c h a s t h e y p r o p o s e n o c o n s t r u c t i o n o n t h e i r p r o p e r t i e s r e m a i n i n g . A t t h i s t i m e t h e r e i s a s m a l l r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e u s e d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e c h u r c h . H e i n d i c a t e d t h a t t h e o w n e r w o u l d b e w i l l i n g t o d e d i c a t e t h e r i g h t - o f - w a y n e e d e d f o r H i n k s o n R o a d a s i d e n t i f i e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . A b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s a l f o l l o w e d d u r i n g w h i c h M r . L o w e , C i t y S t a f f , a n d t h e C o m m i t t e e d e t e r m i n e d t h a t t h e C o m m i s s i o n c o u l d p o s s i b l y h e a r a r e q u e s t f o r d e f e r r a l o f t h e s t r e e t i m p r o v e m e n t s o n H i n k s o n u n t i l s o m e f u t u r e t i m e w h e n a s p e c i f i c b u i l d i n g p e r m i t i s p r o p o s e d , o r a r e p l a t t i n g o f t h e p r o p e r t y o c c u r s . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r i s s u e s , t h i s i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 4 F I L E N O . : S - 4 1 3 N A M E : W e s t e r n P i n e s A d d i t i o n C o n c e p t u a l P l a n a n d P l a t L O C A T I O N : A t b o t h e n d s o f M e l b a D r i v e , r u n n i n g b e t w e e n S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e a n d W e s t e r n H i l l s B o u l e v a r d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : E . D . Y a n c e y F o r e s t M a r l a r E n g i n e e r s S e a r c y , A R 5 3 1 8 J . F . K . B o u l e v a r d N o . L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 6 7 5 3 — 1 9 8 7 A R E A : 1 5 4 . 9 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 6 6 0 F T . N E W S T R E E T : 2 0 , 0 0 0 + / - Z O N I N G : V a r i o u s , r a n g i n g f r o m s i n g l e f a m i l y t h r o u g h c o m m e r c i a l P R O P O S E D U S E S : A m i x e d u s e , m i x e d d e n s i t y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 0 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 2 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : D e s i g n v a r i a n c e s a r e t o b e r e q u e s t e d a n d d e a l t w i t h o n e a c h p r e l i m i n a r y p l a t a s f i l e d . D E V E L O P M E N T C O N C E P T : T h e d e v e l o p e r s o f t h i s l a r g e r e s i d e n t i a l t r a c t , M r . E . D . Y a n c e y o f S e a r c y , A r k a n s a s a n d M r . A u s t i n W i g g i n s , J r . o f N o r t h L i t t l e R o c k , p r o p o s e a d e v e l o p m e n t f o r s i n g l e f a m i l y , d e t a c h e d a n d s i n g l e f a m i l y , a t t a c h e d . T h e p r o j e c t p r o p o s a l c o n s i s t s o f s o m e 1 5 5 a c r e s w i t h o v e r 6 0 0 l o t s . T h e l o t s i z e s w i l l v a r y f r o m a l o w 4 0 f o o t r a n g e t o t h e 6 0 f o o t m i n i m u m f o r " R - 2 , " S i n g l e F a m i l y . T h e p r o j e c t i s p r o p o s e d t o b e d e v e l o p e d i n a c o n c e n t r i c r i n g a p p r o a c h w h e r e b y t h e l a r g e r l o t s w i l l b e p l a c e d a g a i n s t t h e e x i s t i n g d e v e l o p e d r e s i d e n t i a l a r e a s a n d o t h e r l a n d u s e s . T h e s m a l l e r l o t s w i l l b e g r o u p e d i n t h r e e s e p a r a t e a r e a s w i t h i n t h e i n t e r i o r I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) o f t h e p r o j e c t a n d w i l l b e a p p r o a c h e d a s s e p a r a t e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l s . E a c h o f t h e s e p r o p o s a l s w i l l b e a p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t . T h e r e w i l l b e w i t h i n t h e s o u t h e a s t e r n q u a d r a n t o f t h e d e v e l o p m e n t a r e a a s i n g l e m u l t i f a m i l y s i t e o f s o m e e i g h t a c r e s a n d , a t t h e e a s t e r n p o i n t o f e n t r y t o t h e d e v e l o p m e n t , t h e r e i s c u r r e n t l y a s m a l l s i t e ( a p p r o x i m a t e l y . 4 a c r e s ) z o n e d " C - 3 . " T h a t p r o p e r t y m a y b e d e v e l o p e d a s a c o n v e n i e n c e s t o r e o r s o m e p e r s o n a l s e r v i c e r e t a i l . T h e p r o j e c t a l s o i n c l u d e s a 1 4 a c r e r e c r e a t i o n a n d p a r k s i t e l y i n g a l o n g t h e s o u t h a n d e a s t b o u n d a r y a d j a c e n t t o t h e F o u r c h e C r e e k f l o o d p l a i n . T h e s u b m i s s i o n o f t h i s p l a n i n a c o n c e p t u a l f o r m a t i s i n t e n d e d t o o b t a i n f r o m t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a b a s i c d e s i g n a p p r o a c h a p p r o v a l w h i c h w i l l a l l o w t h e d e v e l o p e r t o s u b m i t i n s t a g e s t h e v a r i o u s d e v e l o p m e n t a r e a s . T h e d e v e l o p e r p r o p o s e s w o r k i n g w i t h H U D a n d F H A t o d e v e l o p a f f o r d a b l e h o u s i n g o n m a n y o f t h e l o t s , i f n o t a l l o f t h e m . I n o r d e r t o a c c o m p l i s h t h i s g o a l , t h e e x i s t i n g z o n i n g s c h e m e o n t h e R o c k C r e e k G o l f C o u r s e a n d o t h e r p a r c e l s i n c l u d e d w i t h i n t h e b o u n d a r y w i l l r e q u i r e c h a n g e . A r e z o n i n g a p p l i c a t i o n w i l l b e f i l e d f o r t h e n e x t r e z o n i n g h e a r i n g c y c l e . T h e f i l i n g d e a d l i n e f o r t h a t r e v i e w p e r i o d i s A p r i l 2 4 f o r t h e M a y 3 0 t h m e e t i n g . T h e r e f o r e , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i l l h a v e u n d e r c o n s i d e r a t i o n b o t h r e z o n i n g a n d t h e p l a t c o n c e p t d u r i n g t h e m o n t h o f M a y . A t t h i s t i m e t h e d e v e l o p e r p r o p o s e s f e w s p e c i f i c d e s i g n e l e m e n t s . H o w e v e r , s e v e r a l s t a n d o u t , o n e o f t h e s e b e i n g t h e n a m e c h a n g e a n d r e - a l i g n m e n t f o r M e l b a D r i v e . T h i s w i l l b e a c o l l e c t o r s t r e e t t o c o n n e c t S o u t h U n i v e r s i t y a t W a l t B e n n e t t F o r d w i t h W e s t e r n H i l l s D r i v e a d j a c e n t t o t h e W e s t e r n H i l l s C h u r c h . A s e c o n d p o i n t w o u l d b e t h e t e r m i n a t i o n o f F a i r w a y D r i v e a t i t s e a s t e r n e n d a t t h e W e s t e r n H i l l s C o u n t r y C l u b p r o p e r t y . T h i s d e v e l o p e r d o e s n o t p r o p o s e t o e x t e n d t h a t s t r e e t . I t w o u l d b e s o m e w h a t c o m p l i c a t e d t o p r o v i d e f o r a t i e t o e i t h e r o f t h e s e v e r a l s t r e e t s w i t h i n t h e p l a t . T h e t h i r d a n d l a s t d e s i g n e l e m e n t i s t h e p l a c e m e n t o f w h a t a p p e a r s t o b e r e s i d e n t i a l l o t s o n t h e n o r t h s i d e o f t h e M e l b a D r i v e e n t r y o n p r o p e r t y w h i c h i s a p p a r e n t l y z o n e d " C - 3 , " G e n e r a l C o m m e r c i a l . 1 t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s a s m a l l l o t , s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g . T h e r e q u e s t o f t h e C o m m i s s i o n c o n s i s t s o f a r e q u e s t t o a p p r o v e t h e d e s i g n c o n c e p t a n d c e n t e r l i n e l o c a t i o n f o r t h e v a r i o u s s t r e e t e l e m e n t s , t h e a p p r o v a l o f t h e a p p r o a c h t o p l a c e m e n t o f t h e t h r e e p o c k e t s s p e c i f i e d f o r p l a n n e d r e s i d e n t i a l d i s t r i c t a t a f u t u r e d a t e , a n d t h a t t h e d e v e l o p e r b e p e r m i t t e d t o a p p r o a c h t h e C o m m i s s i o n w i t h a c o m p l e t e p r e l i m i n a r y p l a t s u b m i s s i o n o n e a c h a r e a a s t h e d e v e l o p m e n t p r o g r e s s e s , w i t h o u t r e g a r d t o p r o v i d i n g s p e c i f i c p h a s e l i n e s o n t h e c o n c e p t u a l p l a n . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e a r e a w i t h i n t h e b o u n d a r y o f t h i s p r o p o s a l i s p r i m a r i l y a g o l f c o u r s e t h a t h a s b e e n i n u s e f o r a t l e a s t t h i r t y y e a r s . M u c h o f t h e l a n d h a s b e e n c l e a r e d f o r t h e f a i r w a y s . H o w e v e r , t h e r e a r e c e r t a i n a r e a s w i t h i n t h e p r o p e r t i e s t h a t a r e c o v e r e d b y m a t u r e t r e e s a n d w o u l d p r o v i d e c e r t a i n l i v a b i l i t y f a c t o r s w i t h i n t h e d e s i g n o f t h e l a y o u t . T h e p r o j e c t b o u n d a r y a b u t s a m i x e d l a n d u s e r e l a t i o n s h i p . T h e r e a r e s c h o o l s a n d c h u r c h e s o n t h e s o u t h a n d w e s t , a n d t h e W e s t w o o d s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t a l o n g W e s t e r n H i l l s A v e n u e . T o t h e n o r t h , b e t w e e n t h i s p r o j e c t a n d A s h e r A v e n u e , a r e a n u m b e r o f i n d u s t r i a l a n d c o m m e r c i a l u s e s . A l o n g S o u t h U n i v e r s i t y a t t h e p r i n c i p a l p o i n t o f e n t r y , t h e r e a r e s e v e r a l a u t o m o b i l e d e a l e r s h i p s a n d w a r e h o u s e t y p e u s e s . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e d e v e l o p e r s h o u l d c o n f o r m t o t h e E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e . T h e p l a n , a l t h o u g h c o n c e p t u a l , s h o u l d r e f l e c t t h e 1 0 0 - y e a r f l o o d e l e v a t i o n s a l o n g R o c k C r e e k . T h e r e w i l l b e v a r i a n c e r e q u e s t s r e q u i r e d f o r t a n g e n t l e n g t h a t t h e e a s t e n d o f M e l b a D r i v e w h e n d e a l i n g w i t h t h e p r e l i m i n a r y p l a t . T h e r e a r e a n u m b e r o f s t r e e t n a m e s w h i c h a r e i n c o n f l i c t w i t h e x i s t i n g C i t y s t r e e t s . S t r e e t g e o m e t r y i n t h e p l a n n e d r e s i d e n t i a l a r e a s s h o u l d c o n f o r m t o M a s t e r S t r e e t P l a n d e s i g n f o r a t l e a s t m i n o r r e s i d e n t i a l s t a n d a r d s . E l i m i n a t e d e f l e c t i o n a t c o n n e c t i o n t o O a k P a r k D r i v e o n t h e n o r t h e r n b o u n d a r y . P r o v i d e a 1 5 0 f o o t r a d i u s c u r v e o n P i n e C l i f f C i r c l e . R e d e s i g n c o n n e c t i o n t o t h e p a r k i n g l o t o n T r e l l i s C o u r t . I f M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h i s p r o p o s a l r a i s e s s e v e r a l q u e s t i o n s c o n c e r n i n g d e s i g n , t e c h n i c a l i s s u e s a n d , p e r h a p s , e v e n l e g a l w h i c h a r e : 1 . T h e n e e d f o r o p e n s p a c e t h r o u g h o u t t h e p r o j e c t , e s p e c i a l l y a t t h e c o r e , h i g h d e n s i t y s i n g l e f a m i l y . 2 . T h e n e e d t o p e r h a p s m o v e t h e P U D e l e m e n t s f r o m t h e c o r e t o t h e p e r i m e t e r a d j a c e n t t o e x i s t i n g g o l f c o u r s e , l a k e a n d r e c r e a t i o n a r e a s . 3 . T h e n e e d t o b r i n g K r a m e r D a r r a u g h i n t o t h e p r o p o s a l i n o r d e r t o d e a l w i t h d e d i c a t i o n o r p u r c h a s e p a r k o r o p e n s p a c e l a n d s . 4 . L o o k a t c o m b i n e d d e v e l o p m e n t o f r e c r e a t i o n s p a c e w i t h t h e s c h o o l s i t e . 5 . R e d u c t i o n o f n u m b e r o f s m a l l l o t s t o p e r h a p s 1 0 0 . E . A N A L Y S I S : R e s e r v e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : R e s e r v e d : T h e P l a n n i n g S t a f f r e s e r v e s r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s i t e m i n o r d e r t o w o r k w i t h t h e d e v e l o p e r a n d b e p r e p a r e d t o a d d r e s s s i x o r s e v e n a r e a s o f c o n c e r n . T h e s e a r e a s a r e : t h e p r o j e c t p r o p o s a l f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g e x c e e d s 1 0 0 u n i t s w h i c h i s a n u m b e r t h a t h a s b e e n e s t a b l i s h e d b y p r o p o s e d g u i d e l i n e s f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g . T h e s e c o n d c o n c e r n w o u l d b e t h e a m o u n t o f u s a b l e r e c r e a t i o n s p a c e t h a t w o u l d b e d e v o t e d t o t h e r e s i d e n t s o f t h e c o r e o f t h e p r o j e c t t h a t a r e t h e h i g h e r d e n s i t y l o t s . A t h i r d c o n c e r n w o u l d b e t h e l o c a t i o n o f t h e h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g l o t s t o t h e a m e n i t i e s o f t h e n e i g h b o r h o o d , s u c h a s t h e l a k e a n d g o l f c o u r s e . T h e f o u r t h c o n c e r n w o u l d b e t h e u n u s u a l s t r e e t d e s i g n t h a t i s t e n t a t i v e l y p r o p o s e d f o r t h e p l a n n e d r e s i d e n t i a l e l e m e n t s o f t h e p r o j e c t . A f i f t h c o n c e r n w o u l d b e t h e a p p a r e n t n e e d t o b u f f e r t h e r e s i d e n t i a l e l e m e n t s o f t h i s p r o j e c t f r o m s e v e r a l ~ ' a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) a b u t t i n g l a n d u s e s w h i c h a r e i n d u s t r i a l o r c o m m e r c i a l , a n d a r e o f s i g n i f i c a n t s c a l e . T h e l a s t p o i n t o f c o n c e r n i s t h a t t h e S t a f f w o u l d l i k e t o r e v i e w t h i s p r o p o s a l i n l i g h t o f t h e r e v i e w s t a n d a r d s t h a t h a v e b e e n s e t f o r t h i n a r e p o r t d e a l i n g w i t h d e s i g n i n g c r i t e r i a f o r p l a c e m e n t o f a f f o r d a b l e h o u s i n g i n L i t t l e R o c k . ( S e e a t t a c h e d c o p y ) S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a s w a s h i s e n g i n e e r , M r . F o r e s t M a r l a r . B e f o r e d i s c u s s i n g s e v e r a l o f t h e s p e c i f i c d e s i g n i s s u e s i d e n t i f i e d b y S t a f f , G a r y G r e e s o n d i s c u s s e d w i t h t h e d e v e l o p e r t h e p o s s i b i l i t y o f a d e f e r r a l o f t h i s i t e m f o r t h e p u r p o s e o f h a v i n g a d d i t i o n a l d i s c u s s i o n s a b o u t d e s i g n a n d t h e r e l a t i o n s h i p o f d e s i g n t o t h e p r o p o s e d g u i d e l i n e s f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g i n t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . S t a f f t h e n m o v e d t o t h e A t t a c h m e n t A o n t h i s i t e m w h i c h i s a s p e c i f i c l i s t i n g o f t h e p r o p o s e d g u i d e l i n e s . T h e S t a f f i n t r o d u c e d e a c h i t e m a n d a b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d o n e a c h i n v o l v i n g t h e o w n e r a n d t h e C o m m i t t e e . M a n y o f t h e s e i t e m s , t h e d e v e l o p e r i n d i c a t e d , s h o u l d n o t b e a p r o b l e m . H o w e v e r , t h e r e w e r e s e v e r a l t h a t d i d n o t a p p e a r t o a p p l y o r w e r e p e r h a p s r e s t r i c t i v e . J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s S t a f f t h e n o f f e r e d s o m e c o m m e n t s f r o m h i s p e r s p e c t i v e . T h e y w e r e s t r e e t n a m e c h a n g e s t h a t w e r e n e e d e d , s t r e e t c e n t e r l i n e r e a l i g n m e n t s , a n d s o m e r e v e r s e c u r v e s w h i c h r e q u i r e d f u r t h e r r e v i e w . T h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e p r e s e n t a t i v e a d d e d a c o m m e n t t h a t t h i s p r o j e c t s h o u l d w o r k w i t h t h e W a t e r W o r k s f o r p u r p o s e s o f p r o v i d i n g a n e a s e m e n t f o r a t r a n s m i s s i o n l i n e t h r o u g h t h e a r e a f r o m U n i v e r s i t y t o W e s t e r n H i l l B o u l e v a r d , a n d a s i t e f o r a w a t e r p u m p s t a t i o n . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e d e f e r r a l , i t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e S t a f f w o u l d s e t a m e e t i n g w i t h t h e a p p l i c a n t s a n d o t h e r i n t e r e s t e d p a r t i e s d u r i n g t h e e a r l y p a r t o f t h e w e e k o f M a y 8 t h . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n o n t h i s m a t t e r , i t w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f m e t w i t h t h e d e v e l o p e r t o d i s c u s s i s s u e s r a i s e d b y S t a f f a n d t h e r e c o m m e n d e d d e s i g n s t a n d a r d s . T h e d e v e l o p e r i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d c o m p l y s u b s t a n t i a l l y w i t h t h e d e s i g n s t a n d a r d s a n d t h a t t h e y w o u l d a d d r e s s o t h e r i s s u e s r a i s e d b y S t a f f . S t a f f t h e r e f o r e r e c o m m e n d s t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n g e n e r a l l y e n d o r s e t h e c o n c e p t u a l p l a n a n d p l a t w i t h t h e f o l l o w i n g u n d e r s t a n d i n g s : 1 . T h e n u m b e r o f a t t a c h e d s i n g l e - f a m i l y u n i t s w i l l n o t e x c e e d 1 0 0 i n n u m b e r . 2 . T h e d e v e l o p m e n t w i l l c o n s i s t o f a p p r o x i m a t e l y 6 2 5 l o t s . 3 . T h e a r e a t o b e d e v e l o p e d w i l l c o n s i s t o f 1 5 4 . 9 a c r e s . 4 . T h e s t r e e t p a t t e r n a n d l o t l a y o u t w i l l g e n e r a l l y f o l l o w t h e c o n c e p t u a l p l a t s u b m i t t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e x c e p t t h a t s t r e e t p a t t e r n s w i l l b e s t u d i e d w i t h a v i e w t o d i s c o u r a g i n g t h r o u g h t r a f f i c . 5 . A m i n i m u m o f 1 4 a c r e s o f r e c r e a t i o n a n d p a r k a r e a w i l l b e i n c l u d e d i n t h e d e v e l o p m e n t , a n d t h i s a r e a w i l l b e r e d e s i g n e d i n a m o r e u n i f i e d u s a b l e a r e a t h a t w i l l m e e t t h e a p p r o v a l o f t h e P a r k s a n d R e c r e a t i o n D e p a r t m e n t o f t h e C i t y . 6 . T h e d e v e l o p m e n t w i l l c o n s i s t o f a m i x o f s i n g l e - f a m i l y h o u s i n g t y p e s , i n c l u d i n g 1 0 0 u n i t s o f a t t a c h e d s i n g l e - f a m i l y u n i t s s u b s t a n t i a l l y c o n s i s t e n t w i t h t h e d e s i g n s t a n d a r d s r e c o m m e n d e d b y S t a f f . 7 . T h e s u b d i v i s i o n w i l l b e d e v e l o p e d i n p h a s e s c o n s i s t i n g o f 3 0 a c r e s a t a t i m e . 8 . T h e d e v e l o p e r w i l l c o m e b a c k t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r a p p r o v a l o f t h e d e t a i l e d p r e l i m i n a r y p l a t a n d w i l l s u b m i t P U D a p p l i c a t i o n s f o r t h e a t t a c h e d s i n g l e - f a m i l y p o r t i o n s o f t h e d e v e l o p m e n t . 9 . T h e d e v e l o p e r w i l l s t u d y t h e p o s s i b i l i t y o f p r o v i s i o n o f b u f f e r i n g a l o n g n o r t h w e s t e r l y l o t s a d j a c e n t t o t h e e x i s t i n g i n d u s t r i a l u s e . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) I n a d d i t i o n , S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e C o m m i s s i o n a u t h o r i z e S t a f f t o p r e p a r e a p r o p o s e d a m e n d m e n t t o t h e P a r k s S y s t e m M a s t e r P l a n t h a t w i l l r e l o c a t e t h e n e i g h b o r h o o d p a r k s h o w n o n t h e W e s t e r n H i l l s E l e m e n t a r y S c h o o l t o a n e w l o c a t i o n i n t h e v i c i n i t y o f t h e l a k e a t t h e s o u t h e a s t e r n c o r n e r o f t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n u m e r o u s o b j e c t o r s p r e s e n t . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e y h a d m e t w i t h t h e a p p l i c a n t a n d t h a t h e h a d a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e S t a f f ' s a m e n d e d r e c o m m e n d a t i o n . S t a f f a l s o e x p l a i n e d t h a t a p p r o v a l w a s f o r t h e c o n c e p t p l a n o n l y ; t h a t a n y a n d a l l p l a t s a n d P R D ' s w o u l d r e q u i r e f u t u r e C o m m i s s i o n r e v i e w a n d a p p r o v a l . T h e S t a f f f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a d o w n - z o n i n g r e q u e s t p e n d i n g o n t h e M a y 3 0 , 1 9 8 9 a g e n d a ( f r o m " M F - 1 8 " a n d " C - 3 " t o " R - 2 " a n d " R - 3 " ) a n d t h a t t h e a p p l i c a n t w o u l d b e c o m i n g b a c k t o t h e C o m m i s s i o n ' s J u n e 2 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g w i t h h i s f i r s t p h a s e p l a t . T h e a p p l i c a n t , M r . E . D . Y a n c e y , s t a t e d t h a t h e h a d m e t w i t h a p p r o x i m a t e l y 3 0 0 n e i g h b o r h o o d r e s i d e n t s o n M a y 1 5 , 1 9 8 9 t o d i s c u s s h i s p r o p o s a l a n d t h e i r c o n c e r n s . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t h e w o u l d p l e d g e t o w o r k w i t h t h e n e i g h b o r s , S t a f f , C o m m i s s i o n a n d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s i n t h e f u t u r e , a n d t h a t h i s f i r s t p h a s e w o u l d b e i n t h e v i c i n i t y o f t h e W e s t e r n H i l l s S c h o o l . M r . Y a n c e y a l s o s t a t e d t h a t h i s l o t s w o u l d b e a b o u t 7 0 - 7 5 f e e t w i d e w h e r e t h e y a b u t t e d t h e a d j a c e n t s i n g l e f a m i l y a r e a , a n d h e w o u l d w o r k t o h a v e l a r g e r l o t s t h a t a b u t t e d t h e e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y a r e a s . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e y h a d r e c e i v e d a l e t t e r o f o p p o s i t i o n f r o m M r . S t e v e R a n k i n a s w e l l a s a p e t i t i o n o f o p p o s i t i o n ( h e a d e d b y M r . J i m F u l l b r i g h t o f 7 0 0 9 W e s t 4 3 r d S t r e e t ) t h a t h a d a p p r o x i m a t e l y 4 0 0 s i g n a t u r e s . T h e f l o o r w a s o p e n e d f o r i n d i v i d u a l s w i t h c o n c e r n s o r w h o w e r e o p p o s e d t o t h e p r o p o s a l . M r . D e w e y F i t z h u g h s t a t e d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d h a d f o r m e d a n o r g a n i z a t i o n a n d h a d r e p r e s e n t a t i v e s t o s p e a k i n t h e i r b e h a l f . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t M r . J o e l D o y l e a n d M r . C o l u m b u s A b r a m w e r e t h e d e s i g n a t e d s p e a k e r s . 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) M r . J o e l D o y l e o f 5 4 1 9 T h r u s t R o a d s t a t e d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d h a d n u m e r o u s c o n c e r n s . T h e p r i m a r y c o n c e r n s w e r e : s i g n i f i c a n t t r a f f i c c o n g e s t i o n o n A s h e r A v e n u e ; t h e p r o p o s e d d e n s i t y o f t h e n e w d e v e l o p m e n t ; t h e c o m p a t i b i l i t y o f t h e p r o p o s e d s t r u c t u r e s t o t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d ; a n d t h e p o s s i b i l i t y o f t h r o u g h t r a f f i c t o U n i v e r s i t y A v e n u e o n t h e p r o p o s e d W e s t e r n P i n e s B o u l e v a r d . M r . D o y l e t h e n o f f e r e d s u g g e s t i o n s f o r i m p r o v i n g t h e p r o p o s e d d e s i g n a n d t h e y w e r e : t h e r e a l i g n m e n t o f 4 5 t h S t r e e t a n d t h e p r o p o s e d P i n e C l i f f R o a d ; t h e c o m p l e t i o n o f t h e M e l b a D r i v e i n t e r s e c t i o n , i n c l u d i n g s i g n a l i z a t i o n o n U n i v e r s i t y A v e n u e t o a l l o w l e f t t u r n s ; t h e s i g n a l i z a t i o n o f t h e W e s t e r n H i l l s B o u l e v a r d a n d A s h e r A v e n u e i n t e r s e c t i o n ; t h e b r e a k i n g o f t h e p r o p o s e d W e s t e r n P i n e s B o u l e v a r d s o a s n o t t o h a v e t h r o u g h t r a f f i c b e t w e e n U n i v e r s i t y A v e n u e a n d W e s t e r n H i l l s B o u l e v a r d ; t h e c o m p l e t i o n o f M e l b a D r i v e o n W e s t e r n P i n e s p r i o r t o t h e s a l e o f l o t s ; a n d t h e m o v i n g o f t h e f u t u r e P R D ' s t o w a r d U n i v e r s i t y A v e n u e a n d t h e l a k e a r e a . F i n a l l y , M r . D o y l e s t a t e d t h a t t h e e x i s t i n g f l o o d i n g a n d d r a i n a g e w e r e p r o b l e m s t h a t t h e n e i g h b o r h o o d w o u l d l i k e t o h a v e a d d r e s s e d b y b o t h t h e C i t y a n d t h e d e v e l o p e r . M r . C o l u m b u s A b r a m o f 3 L a k e s i d e D r i v e s t a t e d t h a t t h e r e h a s h i s t o r i c a l l y b e e n a s e v e r e f l o o d i n g p r o b l e m w h i c h h a s r e s u l t e d i n f l o o d i n g i n t h e A s c e n s i o n R o a d a r e a a s w e l l a s w e s t o f W e s t e r n H i l l s , a n d t h a t a n y f u r t h e r d e v e l o p m e n t w o u l d o n l y w o r s e n t h e s i t u a t i o n . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w a s d o w n s t r e a m f r o m t h e e x i s t i n g p r o b l e m . T h e n M r . A b r a m w a s t o l d t h a t t h e d e v e l o p e r w o u l d h a v e t o m e e t t h e C i t y ' s d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s . M r . D o y l e s t a t e d t h a t t h e d e t e n t i o n a r e a t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w o u l d u s e i s a l r e a d y f i l l e d w i t h w a t e r a n d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d w a n t e d t h e e x i s t i n g p r o b l e m c o r r e c t e d p r i o r t o a n y n e w d e v e l o p m e n t . A l e n g t h y d i s c u s s i o n e n s u e d o v e r d e t e n t i o n r e q u i r e m e n t s . M r . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e a d d r e s s e d d e t e n t i o n a n d s t a t e d t h a t t h e e x i s t i n g f l o o d i n g s i t u a t i o n s h o u l d n o t b e w o r s e n e d b y a f u t u r e d e v e l o p m e n t o f p r o p e r t y t h a t m e e t s t h e C i t y ' s e x i s t i n g D e t e n t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . M r . J i m L a w s o n o f t h e C i t y P l a n n i n g S t a f f s t a t e d t h a t a s t u d y w a s c o n d u c t e d i n 1 9 8 2 t h a t r e v e a l e d t h a t w h e n t h e W e s t e r n H i l l s a r e a w a s d e v e l o p e d o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s , s u b s t a n d a r d d r a i n a g e w a y s a n d s y s t e m s w e r e i n s t a l l e d . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y w a s , a t t h a t t i m e , t o a s k t h e n e i g h b o r s t o d o n a t e d r a i n a g e e a s e m e n t s o t h a t t h e C i t y c o u l d a f f o r d t o d o t h e w o r k b u t I ' I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 4 ( C o n t i n u e d ) t h a t t h e n e i g h b o r s w e r e n o t w i l l i n g t o d o t h a t . M r . J e r r y G a r d n e r s t a t e d t h a t t h e C i t y h a s a l l o c a t e d $ 2 0 0 , 0 0 0 f r o m t h e b o n d i s s u e t o p u r c h a s e r i g h t - o f - w a y o n A s h e r A v e n u e f o r f u t u r e w i d e n i n g a n d t h e S t a t e H i g h w a y D e p a r t m e n t w o u l d n o t c o n s i d e r t h e p r o j e c t u n t i l t h e C i t y h a d a c q u i r e d s a i d r i g h t - o f - w a y . M r . J u d R o u c h o f 4 7 2 1 D a r r a g h D r i v e s a i d t h a t t h e d e v e l o p e r h a d s t a t e d i n t h e n e i g h b o r h o o d m e e t i n g a s w e l l a s a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g t h a t h e w o u l d b e w i l l i n g t o d e v e l o p 7 5 f o o t ( w i d t h ) l o t s a d j a c e n t t o t h e e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y a r e a , a n d t h a t h e w a n t e d t h a t a g r e e m e n t t o b e c o m e a p a r t o f a n y a p p r o v a l . A g e n e r a l d i s c u s s i o n e n s u e d o v e r w h a t a c o n c e p t p l a n i s . M r . S t e p h e n G i l e s , A s s i s t a n t C i t y A t t o r n e y , s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n c o u l d a p p r o v e a c o n c e p t p l a n , b u t f u t u r e p h a s e s w o u l d h a v e t o b e r e v i e w e d a n d a p p r o v e d b y t h e C o m m i s s i o n . M r . Y a n c e y s t a t e d t h a t h e w o u l d b e a b l e t o d e v e l o p h i s p r o p e r t y w i t h o r w i t h o u t a c o l l e c t o r t h r o u g h s t r e e t f r o m W e s t e r n H i l l s B o u l e v a r d t o U n i v e r s i t y A v e n u e . M r . J e r r y G a r d n e r s t a t e d t h a t t h e s t a f f s h o u l d s t u d y t h e i s s u e i n g r e a t e r d e t a i l p r i o r t o a n y a c t i o n b e i n g t a k e n . M r . J i m L a w s o n s t a t e d t h a t t h e s t a f f c o u l d s t u d y b o t h t h e d r a i n a g e a n d t r a f f i c i s s u e t o g e t a b e t t e r p i c t u r e o f t h e p r o b l e m s . M r s . P a t K u m p u r i s o f 3 7 L a k e s i d e D r i v e s t a t e d t h a t s h e w a s c o n c e r n e d a b o u t t h e p r o p o s e d d e n s i t y o f t h e p r o p o s a l . M r . S t e p h e n G i l e s s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n ' s o n l y r e a l d i s c r e t i o n w a s w i t h r e g a r d t o f u t u r e P R D ' s a n d i f t h e s i n g l e f a m i l y l o t s m e t t h e O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s , t h e l a w g e n e r a l l y r e q u i r e d t h e i r a p p r o v a l . M r . J a m e s J e n n i n g s , t h e A s s o c i a t e S u p e r i n t e n d e n t o f D e s e g r e g a t i o n f o r t h e L i t t l e R o c k P u b l i c S c h o o l D i s t r i c t , s t a t e d t h a t h e h a d s o m e c o n c e r n a b o u t t h e e x i t i n g n e i g h b o r h o o d s c h o o l ' s a b i l i t y t o a c c o m m o d a t e a d e v e l o p m e n t a s l a r g e a s t h e p r o p o s a l b e f o r e t h e m , a n d t h a t h e w o u l d l i k e t o b e k e p t i n f o r m e d o f a n y f u t u r e p l a n s . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o a p p r o v e t h e S t a f f ' s a m e n d e d r e c o m m e n d a t i o n l e s s a n d e x c e p t i t e m N o . 4 , s u b j e c t t o t h e S t a f f p r o v i d i n g a d e t a i l e d s t u d y o f d r a i n a g e a n d t r a f f i c i n t h e a r e a ( t o b e s u b m i t t e d b y t h e S t a f f a t t h e J u n e 2 7 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g ) , a n d a l s o t o t h e S t a f f n o t i f y i n g a l l p r o p e r t y o w n e r s w h o s u b m i t t e d c a r d s t o s p e a k a t t h e m e e t i n g o f f u t u r e m e e t i n g d a t e s o n t h i s i s s u e . T h e m o t i o n w a s t h e n s e c o n d e d a n d t h e v o t e w a s 9 a y e s , 0 n o e s , a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e m o t i o n . I 7 A T T A C H M E N T A . D E S I G N S T A N D A R D S ( a s e x t r a c t e d f r o m a r e p o r t b y O . C . P . d a t e d M a r c h 1 9 8 9 ) D e s i g n s t a n d a r d s f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g s h o u l d b e e s t a b l i s h e d t o a s s u r e t h a t t h e y d o n o t a p p e a r t o b e " p r o j e c t s " a n d t h a t t h e y m a i n t a i n t h e i r v a l u e . P r e s e n t e d b e l o w a r e s u g g e s t e d d e s i g n g u i d e l i n e s f o r a f f o r d a b l e h o u s i n g p r o j e c t s : 1 . T h e m a x i m u m s i z e o f a d e v e l o p m e n t s h o u l d b e 1 0 0 u n i t s . 2 . M i n i m u m l o t s i z e s h o u l d b e 3 5 f e e t i n w i d t h a n d 1 0 0 f e e t i n d e p t h . 3 . S t r e e t s s h o u l d n o t e x c e e d 1 5 l o t s i n l e n g t h , a n d t h e n o r m a l s t r e e t s t a n d a r d s f o r r i g h t - o f - w a y a n d p a v i n g w i d t h s h o u l d b e m e t . 4 . S i d e w a l k s s h o u l d b e p r o v i d e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e S u b d i v i s i o n R e g u l a t i o n s . 5 . R e c r e a t i o n s p a c e s h o u l d b e p r o v i d e d i n r e t u r n f o r r e c e i v i n g t h e s m a l l e r l o t s i z e . A t l e a s t t w e l v e p e r c e n t ( 1 2 / ) o f t h e d e v e l o p m e n t s h o u l d c o n s i s t o f u s a b l e o p e n s p a c e . 6 . T h e m i n i m u m d w e l l i n g u n i t s i z e s h o u l d b e 9 0 0 s q u a r e f e e t . 7 . F r o n t s e t b a c k s s h o u l d b e s t a g g e r e d w i t h m i n i m u m s e t b a c k s b e i n g f r o m 1 5 t o 2 3 f e e t . A t l e a s t o n e - t h i r d o f t h e u n i t s s h o u l d b e s e t b a c k b e t w e e n 1 5 a n d 1 7 f e e t , o n e - t h i r d b e t w e e n 1 8 a n d 2 0 f e e t , a n d o n e - t h i r d b e t w e e n 2 1 a n d 2 3 f e e t . 8 . M i n i m u m s i d e y a r d s e t b a c k s s h o u l d b e z e r o o n o n e s i d e a n d t e n f e e t o n t h e o t h e r , o r f i v e f e e t o n e a c h s i d e . A l l z e r o - l o t - l i n e h o m e s s h o u l d h a v e a f i v e f o o t m a i n t e n a n c e e a s e m e n t o n t h e a d j a c e n t l o t . 9 . M i n i m u m r e a r y a r d s e t b a c k s s h o u l d b e 1 5 f e e t . 1 0 . A r c h i t e c t u r a l d e t a i l s o n b u i l d i n g f a c a d e s , p o r c h e s , r o o f l i n e s , a n d a r o u n d w i n d o w s s h o u l d b e v a r i e d a n d w e l l - m i x e d t h r o u g h o u t t h e d e v e l o p m e n t . 1 1 . B u i l d i n g m a t e r i a l s a n d c o l o r s c h e m e s s h o u l d b e v a r i e d a n d y e t h a r m o n i o u s o v e r a l l . I A t t a c h m e n t A ( C o n t i n u e d ) 1 2 . A t l e a s t f i v e d i f f e r e n t f l o o r p l a n s a n d f i v e d i f f e r e n t e l e v a t i o n s s h o u l d b e o f f e r e d t o p u r c h a s e r s i n o r d e r t o p r o v i d e f o r v a r i e t y . 1 3 . E a c h h o u s i n g u n i t s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o f m a t e r i a l w h i c h w i l l b e e a s y t o m a i n t a i n o v e r a t w e n t y - f i v e ( 2 5 ) y e a r p e r i o d . 1 4 . A t l e a s t 1 2 0 0 s q u a r e f e e t o f c o n t i n u o u s o p e n s p a c e s h o u l d b e a v a i l a b l e o n e a c h l o t . 1 5 . T h e f r o n t y a r d a r e a s h o u l d b e l a n d s c a p e d w i t h s o d , a t l e a s t t h r e e t r e e s , a n d a t l e a s t t w o s h r u b s . 1 6 . A p e d e s t r i a n c i r c u l a t i o n s y s t e m s h o u l d b e p r o v i d e d t o f a c i l i t a t e a c c e s s t o r e c r e a t i o n f a c i l i t i e s a n d f o r s a f e t y o f c h i l d r e n . 1 7 . T h e B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d p r o h i b i t t h e p a r k i n g o f a n y d i s a b l e d v e h i c l e i n t h e d r i v e w a y o r f r o n t y a r d o f a n y l o t . A l s o , n o s u c h v e h i c l e s h o u l d b e a l l o w e d t o b e p a r k e d f o r s t o r a g e i n t h e s i d e o r r e a r y a r d o f a n y l o t u n l e s s s c r e e n e d f r o m v i e w . 1 8 . T w o o f f - s t r e e t p a r k i n g s p a c e s s h o u l d b e p r o v i d e d f o r e a c h d w e l l i n g u n i t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 5 F I L E N O . : S - 4 3 6 N A M E : S h a c k l e f o r d W e s t S u b d i v i s i o n P h a s e I P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : S o u t h w e s t c o r n e r o f K a n i s R o a d a t S h a c k l e f o r d R d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : W e s t L i t t l e R o c k P a r t n e r s h i p M e h l b u r g e r , T a n n e r , R o b i n s o n & D i a m o n d S h a m r o c k T o w e r A s s o c i a t e s 7 1 7 N o r t h H a r w o o d P . O . B o x 3 8 3 7 S u i t e 2 7 3 0 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 3 - 3 8 3 7 D a l l a s , T e x a s 7 5 2 0 1 3 7 5 — 5 3 3 1 2 1 4 - 9 6 9 — 5 3 1 3 A R E A : 2 0 . 7 0 5 N U M B E R O F L O T S : 3 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 2 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 4 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l f o r t h i s p r e l i m i n a r y p l a t i s o n e o f c r e a t i o n o f p e r i m e t e r l o t s l e s s t h a n t h e m i n i m u m r e q u i r e m e n t f o r " C - 2 , " S h o p p i n g C e n t e r D i s t r i c t . T h e p l a t w i l l b e u t i l i z e d f o r p u r p o s e s o f c r e a t i o n o f a o n e - l o t o u t p a r c e l a t t h e c o r n e r o f K a n i s a n d S h a c k l e f o r d R o a d f o r p l a c e m e n t o f a s e r v i c e s t a t i o n . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c o n s i s t s o f r o l l i n g t e r r a i n w i t h t h e g r a d e i n c r e a s i n g s i g n i f i c a n t l y t o t h e s o u t h t o w a r d t h e K o g e r D e v e l o p m e n t . T h e s i t e i s w e l l c o v e r e d w i t h n a t u r a l f o l i a g e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h i s d e v e l o p m e n t s h o u l d c o n f o r m t o E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . P r o v i s i o n s h o u l d b e m a d e f o r c o m p l i a n c e w i t h t h e M a s t e r S t r e e t P l a n r i g h t - o f - w a y o n S h a c k l e f o r d a n d K a n i s R o a d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : N o n e . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f h a s r e v i e w e d t h e h i s t o r y o f t h i s c o r n e r r e l a t i v e t o t h e " C - 2 " a p p l i c a t i o n a p p r o v e d o n t h e o r i g i n a l 2 0 a c r e s p a r c e l a n d t h e p l a c e m e n t o f t h e s e v e r a l s t r e e t s t h a t h a v e b e e n c o n s t r u c t e d c r o s s i n g t h i s s i t e . O n t h e o c c a s i o n o f t h e p l a t t i n g , d e d i c a t i o n a n d c o n s t r u c t i o n o f t h e s t r e e t s y s t e m , t h e d e v e l o p e r a g r e e d t o s u b m i t a c o m p l e t e p r e l i m i n a r y p l a t o n t h e p r o p e r t y o n t h e o c c a s i o n o f t h e f i r s t l o t s a l e . T h e a c t i o n a t h a n d t r i g g e r s t h a t r e q u i r e m e n t . I t i s t h e b e l i e v e o f t h e P l a n n i n g S t a f f t h a t t h e p e r i m e t e r l o t p r o v i s i o n i n t h e " C - 2 " D i s t r i c t f o r p l a t t i n g w a s n o t d e s i g n e d f o r p u r p o s e s o f a l l o w i n g p e r i p h e r a l s t r i p i n g a n d s p o t d e v e l o p m e n t o f a l a r g e " C - 2 " s i t e . T h e " C - 2 " p r o p e r t i e s n o w i n p l a c e d o n o t h a v e a s p e c i f i c p r o p o s a l , a n d i t w o u l d a p p e a r t o P l a n n i n g S t a f f t h a t b e f o r e p e r i m e t e r l o t s a r e c r e a t e d t h a t t h e p r i m a r y d e v e l o p m e n t f o r t h e " C - 2 " l a n d s h o u l d b e i n p l a c e , o r a t l e a s t a p p r o v e d o n t h e r e c o r d . T h i s f M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 5 ( C o n t i n u e d ) i s e s p e c i a l l y i m p o r t a n t i n c i r c u m s t a n c e s w h e r e t w o m a j o r a r t e r i a l s t r e e t s w i l l i n t e r s e c t a n d a r e q u i r e m e n t f o r i n t e r n a l c i r c u l a t i o n b e t w e e n v a r i o u s l o t s i s i m p o r t a n t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d a t i o n i s d e n i a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . R o b e r t B r o w n . A b r i e f d i s c u s s i o n o f t h i s m a t t e r d e t e r m i n e d t h a t t h i s p r e l i m i n a r y p l a t i s i n p r o p e r o r d e r a n d t h a t a n y i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e p l a t w o u l d d e r i v e f r o m t h e d i s c u s s i o n o f I t e m 1 0 o n t h i s a g e n d a w h i c h i s t h e s i t e p l a n r e v i e w a s a p l a n n e d c o m m e r c i a l d i s t r i c t . T h e r e f o r e , t h i s i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e C o m m i s s i o n w i t h o u t f u r t h e r c o m m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f m o d i f i e d i t s r e c o m m e n d a t i o n t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e p l a t a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . I t t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 6 F I L E N O . : S - 4 2 2 N A M E : C h a r t w e l l A d d i t i o n P h a s e I P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : W e s t e n d o f F a w n T r e e D r i v e i n O t t e r C r e e k S u b d i v i s i o n D E V E L O P E R : E N G I N E E R : C h a r t w e l l L i m i t e d B l a y l o c k , T h r e e t , P h i l l i p s R o d n e y M y e r s 8 A s s o c i a t e s S u i t e 4 1 1 , 1 1 7 0 1 I - 3 0 1 5 0 1 M a r k e t D r i v e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 4 5 5 - 0 2 5 0 A R E A : 3 5 . 2 8 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 7 2 F T . N E W S T R E E T : 6 , 7 7 5 Z O N I N G : O u t s i d e C i t y l i m i t s P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 3 2 C E N S U S T R A C T : 1 0 5 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : 1 . H o r i z o n t a l c e n t e r l i n e c u r v e 5 a t l o t s 4 4 a n d 4 5 o n F a w n T r e e i s t o b e 2 0 4 . 0 7 f e e t . 2 . T h e t a n g e n t l e n g t h b e t w e e n c u r v e s 5 a n d 6 o n F a w n T r e e t o b e 7 7 . 2 0 f e e t . 3 . C h a r t w e l l B o u l e v a r d t a n g e n t l e n g t h b e t w e e n c u r v e s 3 a n d 4 t o b e 2 4 . 9 4 f e e t . 4 . C h a r t w e l l B o u l e v a r d t a n g e n t l e n g t h b e t w e e n c u r v e s 1 a n d 2 t o b e 0 . 0 f e e t . I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t h e f i r s t p h a s e , s o m e 3 5 a c r e s , o f a l a r g e r l a n d h o l d i n g f o r s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t . T h e p r e l i m i n a r y p l a t a t i s s u e l i e s i m m e d i a t e l y w e s t o f O t t e r C r e e k a n d a c r o s s t h e S a l i n e / P u l a s k i C o u n t y l i n e . T h e p r o j e c t i s b o u n d e d o n t h e w e s t b y t h e W e s t L o o p a r t e r i a l a n d t h e f u t u r e l o c a t i o n o f a l a r g e g o l f c o u r s e . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y w i t h i n t h e p r e l i m i n a r y p l a t i s r o l l i n g t e r r a i n w i t h s o m e s i g n i f i c a n t g r a d e i n t h e a r e a o f t h e a r t e r i a l s t r e e t a l i g n m e n t . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : C h a r t w e l l B o u l e v a r d g e o m e t r y a n d r i g h t - o f - w a y d o e s n o t c o n f o r m t o M a s t e r S t r e e t P l a n a n d t h e E n g i n e e r i n g S t a f f i s o p p o s e d t o a n y g e o m e t r y w a i v e r s f o r t h i s r o a d w a y . T h i s a l i g n m e n t i s i d e n t i f i e d a s t h e W e s t L o o p P r i n c i p a l A r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h a t n a m e s h o u l d b e a p p l i e d t o t h e p r e l i m i n a r y p l a t f o r p u r p o s e s o f e s t a b l i s h i n g t h e n a m e f o r f u t u r e a l i g n m e n t d e d i c a t i o n s . T h e E n g i n e e r i n g S t a f f f e e l s i t i s d i f f i c u l t t o r e c o n c i l e t h e W e s t L o o p p l a n n e d a l i g n m e n t w i t h t h e a l i g n m e n t t h a t i s r e f l e c t e d o n t h i s p r e l i m i n a r y p l a t . F u r t h e r , t h i s d e v e l o p m e n t i s l a n d l o c k e d a s i t h a s n o p u b l i c r o a d a c c e s s . A p p a r e n t l y 5 0 0 f e e t o f F a w n T r e e D r i v e w i t h i n t h e O t t e r C r e e k d e v e l o p m e n t h a s n o t b e e n f i n a l p l a t t e d . T h a t w o u l d b e t h e p r i n c i p a l s o u r c e o f a c c e s s . T h e p r e l i m i n a r y d r a i n a g e d e s i g n i s i n c o m p l e t e . N o s i d e w a l k s a r e i n d i c a t e d o n s t r e e t s . T h e y a r e r e q u i r e d o n a l l . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e p r i m a r y l e g a l i s s u e a t t a c h e d t o t h i s p l a t i s t h e a c c e s s w h i c h i s n o n - e x i s t e n t . T h i s d e v e l o p e r w a s d i r e c t e d b y P l a n n i n g S t a f f t o p r o v i d e e v i d e n c e b e f o r e t h e S u b d i v i s i o n H e a r i n g o f l e g a l a c c e s s o v e r t h e F a w n T r e e S t r e e t a l i g n m e n t i n O t t e r C r e e k . A p p a r e n t l y , t h e r e i s s o m e l e g a l a c t i o n w h i c h w i l l c a u s e t h i s r o a d w a y t o b e d e d i c a t e d a n d c o n s t r u c t e d b y a n i m p r o v e m e n t d i s t r i c t o u t o f S a l i n e C o u n t y w h i c h i s a s s o c i a t e d w i t h t h e C h a r t w e l l d e v e l o p m e n t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 ( C o n t i n u e d ) T h e t e c h n i c a l a n d d e s i g n i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p l a t a r e t o o n u m e r o u s t o e n u m e r a t e a t t h i s p o i n t . T h e p r i m a r y d e s i g n p r o b l e m h a s t o d o w i t h t h e l o c a t i o n o f a p r i n c i p a l a r t e r i a l . I t s p r o p e r d e s i g n a n d l o c a t i o n w i l l c a u s e a c o m p l e t e r e d e s i g n o f t h i s p l a t . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t t h e s u b m i s s i o n i s p r e m a t u r e . T h e p l a t s h o u l d b e d e f e r r e d f o r p u r p o s e s o f a c o m p l e t e r e d e s i g n a n d n e w a p p r o a c h t o t h e d e v e l o p m e n t o f t h e p r o p e r t i e s . A d d i t i o n a l l y , t h e p l a t s h o u l d b e h e l d i n a b e y a n c e u n t i l e v i d e n c e c a n b e p r o v i d e d t h e L i t t l e R o c k C i t y A t t o r n e y ' s o f f i c e t h a t t h i s p l a t h a s t h e l e g a l r i g h t o f e n t r y o v e r t h e F a w n T r e e a l i g n m e n t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d s d e f e r r a l o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t — a t l e a s t s i x t y ( 6 0 ) d a y s — i n o r d e r t o d e a l w i t h t h e i s s u e s r e f l e c t e d a b o v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , M r . R o d n e y M y e r s , w a s p r e s e n t a s w a s M r . J i m P h i l l i p s o f h i s e n g i n e e r i n g f i r m . G a r y G r e e s o n o f t h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e S t a f f r e c o m m e n d a t i o n i n d i c a t i n g t h e r e a s o n s f o r t h e d e f e r r a l r e q u e s t . M r . M y e r s a n d h i s e n g i n e e r t h e n o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e d e s i g n i s s u e s o u t l i n e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . M r . G a r d n e r o f P u b l i c W o r k s p r o v i d e d c l a r i f i c a t i o n o n h i s c o m m e n t s a n d s u g g e s t e d p o s s i b l e m o d i f i c a t i o n s . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d d u r i n g w h i c h i t w a s p o i n t e d o u t t h a t a l e t t e r r e q u e s t i n g d e f e r r a l w i l l b e s u b m i t t e d i n t h e f o l l o w i n g w e e k . T h i s d e f e r r a l w i l l b e u n t i l J u n e 2 7 . T h e d e f e r r a l w o u l d b e f o r p u r p o s e s o f a l l o w i n g t h e e n g i n e e r , M r . P h i l l i p s , t o w o r k w i t h M r . G a r d n e r t o w a r d r e s o l u t i o n o f t h e s t r e e t a l i g n m e n t . I t w a s a l s o p o i n t e d o u t t h a t t h e a c c e s s i s s u e i n v o l v i n g F a w n T r e e D r i v e s h o u l d b e r e s o l v e d s h o r t l y . T h e a t t o r n e y f o r t h e i m p r o v e m e n t d i s t r i c t i n d i c a t e d t h a t t h e d i s t r i c t w o u l d h a v e a l e g a l p o s i t i o n r e l a t i v e t o t h i s r i g h t - o f - w a y s h o r t l y , a n d t h a t t h a t w o u l d g i v e t h e m t h e b a s i s f o r c o n s t r u c t i n g t h e I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 6 ( C o n t i n u e d ) s t r e e t a n d t a k i n g a c c e s s . H e i n d i c a t e d t h a t o n l y t h e p r i c e t o b e p a i d f o r t h e p r o p e r t y w o u l d r e m a i n f o r l i t i g a t i o n w i t h t h e c u r r e n t o w n e r . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n o n t h i s i t e m , i t w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . A m o t i o n f o r d e f e r r a l u n t i l J u n e 2 7 , 1 9 8 9 , a s r e q u e s t e d b y t h e a p p l i c a n t , w a s m a d e a n d p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 7 F I L E N O . : S - 8 6 7 - A N A M E : C h e n a l V a l l e y , B l o c k s 1 a n d 2 , R e v i s e d P r e l i m i n a r y L O C A T I O N : C h e n a l V a l l e y C i r c l e o f f C h e n a l V a l l e y D r i v e D E V E L O P E R : E N G I N E E R : D e l t i c F a r m & T i m b e r C o . W h i t e - D a t e r s E n g i n e e r s 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 4 4 . 7 5 N U M B E R O F L O T S : 3 4 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " R - 2 " P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e T h e E n g i n e e r o f R e c o r d o n t h i s p r o j e c t f i l e d a w r i t t e n r e q u e s t f o r w i t h d r a w a l o f t h e a p p l i c a t i o n a n d t h e r e t u r n o f t h e a p p r o p r i a t e a m o u n t o f t h e f i l i n g f e e . T h e P l a n n i n g S t a f f h a s r e m o v e d t h i s m a t t e r f r o m t h e p u b l i c h e a r i n g r e c o r d a n d c l o s e d t h e f i l e . T h e f i l i n g f e e r e t u r n o f 7 5 ' / o f t h e a m o u n t h a s b e e n a c c o m p l i s h e d . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 F I L E N O . : Z - 1 8 0 7 - B N A M E : M a r k h a m C e n t e r — P C D — S h o r t - f o r m L O C A T I O N : N o r t h w e s t c o r n e r o f W e s t M a r k h a m S t r e e t a t R o s e S t r e e t . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : A M R R e a l E s t a t e , I n c . M a n e s , C a s t i n , M a s s i e & 2 1 7 W e s t 2 n d S t r e e t M c G e t r i c k , I n c . S u i t e 2 0 0 , G a n s B u i l d i n g 1 1 2 2 5 H u r o n L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 L i t t l e R o c k , A R 3 7 5 - 0 3 7 8 3 7 5 - 5 3 3 1 Z O N I N G : " R - 5 " a n d " 0 - 3 " P R O P O S E D U S E S : R e t a i l w i t h a " C - 3 " d i s t r i c t m i x P L A N N I N G D I S T R I C T : 4 C E N S U S T R A C T : 1 5 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e d e v e l o p e r p r o p o s e s t o b u i l d a 1 2 , 3 2 3 s q u a r e f o o t n e i g h b o r h o o d s h o p p i n g c e n t e r c o n s i s t i n g o f t w o b u i l d i n g s w i t h 5 7 o f f - s t r e e t p a r k i n g s p a c e s . T h e s i t e i s c u r r e n t l y c l a s s i f i e d " 0 - 3 , " G e n e r a l O f f i c e , a n d " R - 5 , " R e s i d e n t i a l , t o t h e r e a r a l o n g " A " S t r e e t . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s e s t o e l i m i n a t e w h a t i s c u r r e n t l y a n e i g h b o r h o o d p r o b l e m a n d e y e s o r e a n d a d e t r i m e n t t o t h e r e d e v e l o p m e n t o f W e s t M a r k h a m . T h e d e v e l o p e r f e e l s t h a t t h e r e d e v e l o p m e n t o f t h i s s i t e a s a h i g h q u a l i t y r e t a i l c e n t e r a l o n g M a r k h a m S t r e e t c a n b e n e f i t n o t o n l y t h e m e d i c a l c o m p l e x t o t h e s o u t h b u t , m o r e i m p o r t a n t l y , t h e H i l l c r e s t n e i g h b o r h o o d t o t h e n o r t h . T h e p r o j e c t w i l l b e d e v e l o p e d b y A M R R e a l E s t a t e , I n c . i n p a r t n e r s h i p w i t h i t s c u r r e n t o w n e r s , t h o s e b e i n g t h e H o r a c e M u r p h y i n s u r a n c e T r u s t a n d D r . K e n n e t h J o n e s . T h e t y p e s o f I 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) u s e s t h a t a r e a n t i c i p a t e d i n t h e c e n t e r i n c l u d e t h o s e a l l o w e d u n d e r " C - 3 , " C o m m e r c i a l , z o n i n g b u t s p e c i f i c a l l y e x c l u d i n g t h e f o l l o w i n g : a u t o r e p a i r c a r w a s h g a s p u m p s p a w n s h o p s e r v i c e s t a t i o n a u t o p a r t s a n d s a l e s b u s s t a t i o n A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t o e r e c t t w o c o m m e r c i a l s h o p p i n g c e n t e r b u i l d i n g s o n a s i t e o f s o m e 4 1 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e s e t w o o n e - s t o r y b u i l d i n g s w i t h a p p r o x i m a t e l y 5 7 0 0 s q u a r e f e e t a n d 6 6 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a w o u l d b e p l a c e d s o a s t o o r i e n t t o W e s t M a r k h a m S t r e e t f a c i n g t h e U n i v e r s i t y M e d i c a l C e n t e r . T h e s i t e w o u l d c o n s i s t o f s o m e 5 7 p a r k i n g s p a c e s a n d t w o p o i n t s o f i n g r e s s / e g r e s s : o n e o f f N o r t h R o s e S t r e e t , t h e o t h e r i n t e r s e c t i n g W e s t M a r k h a m i m m e d i a t e l y a c r o s s f r o m H o o p e r D r i v e w h i c h i s t h e e n t r y t o t h e m e d i c a l c e n t e r . T h e p r o j e c t i s p r o p o s e d t o b e i n i t i a t e d o n o r a b o u t J u n e 1 5 , 1 9 8 9 a n d c o m p l e t e d a b o u t N o v e m b e r o f 1 9 8 9 . T h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y s i x o r s e v e n p l a t t e d r e s i d e n t i a l - s c a l e l o t s w h i c h w i l l r e q u i r e r e p l a t t i n g t o a s i n g l e c o m m e r c i a l l o t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y i n v o l v e d i s c u r r e n t l y o c c u p i e d o n t h e n o r t h e r n o n e - h a l f b y t w o s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g s t h a t a r e i n a s t a t e o f d i s r e p a i r . T h e p r o p e r t y i s d i v i d e d w i t h a n a l l e y r u n n i n g e a s t a n d w e s t t h a t c a n n o t b e c e r t i f i e d a s a d e d i c a t e d t h o r o u g h f a r e . T h e s o u t h h a l f o f t h e b l o c k a t t h e c o r n e r o f M a r k h a m a n d R o s e i s v a c a n t b u t i s b e i n g u s e d c u r r e n t l y b y e m p l o y e e s a n d v i s i t o r s o f t h e m e d i c a l c e n t e r a n d o t h e r b u s i n e s s e s i n t h e a r e a . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : " A " S t r e e t s h o u l d b e w i d e n e d a d j a c e n t t o t h i s p r o j e c t t o o n e - h a l f o f a 2 7 f o o t s t r e e t p a v e m e n t . R e c o n s t r u c t i o n o f t h e s i d e w a l k s a l o n g R o s e S t r e e t a n d M a r k h a m i s r e q u i r e d , e s p e c i a l l y f o r p u r p o s e s o f e l i m i n a t i n g s t e p s a n d m a k i n g t h e s i d e w a l k s h a n d i c a p a c c e s s i b l e . T h e n o r t h d r i v e w a y o n R o s e S t r e e t i s i n a n u n a c c e p t a b l e l o c a t i o n . I t i s t o o c l o s e t o t h e " A " S t r e e t i n t e r s e c t i o n . T h i s s h o u l d b e r e d e s i g n e d . T h e n o r t h / s o u t h s e r v i c e d r i v e s h o u l d b e a m i n i m u m o f 2 0 f e e t i n w i d t h . E x i s t i n g d r i v e w a y s o n R o s e S t r e e t s h o u l d b e c l o s e d a n d t h e c u r b a n d g u t t e r r e p l a c e d a s a p p r o p r i a t e . T h e T r a f f i c E n g i n e e r i s o p p o s e d t o a d d e d s i g n a l i z a t i o n a t H o o p e r D r i v e . N e w d r i v e w a y s a t M a r k h a m s h o u l d b e c o n s t r u c t e d t o b e r i g h t - t u r n - i n a n d r i g h t - t u r n - o u t w i t h a b a r r i e r i s l a n d i n t h e m i d d l e o f t h e s t r e e t . T h i s w o u l d b e d e s i g n e d s o a s t o p r o h i b i t t r a f f i c m o v i n g s o u t h a c r o s s M a r k h a m o n t o H o o p e r D r i v e . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p l a t . H o w e v e r , t h e r e i s a l a n d u s e a n d n e i g h b o r h o o d p l a n i s s u e r e l a t e d t o t h e l o c a t i o n o f c o m m e r c i a l z o n i n g a n d d e v e l o p m e n t o n t h i s i n t e r s e c t i o n . T h e a d o p t e d H e i g h t s / H i l l c r e s t P l a n p r o v i d e s f o r g e n e r a l o f f i c e d e v e l o p m e n t a l o n g t h e f r o n t a g e , a n d t h e l o t s t o t h e r e a r b e t w e e n t h e a l l e y a n d " A " S t r e e t t o b e r e t a i n e d i n a r e s i d e n t i a l f o r m . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t i t i n v o l v e s t o o m u c h p r o p e r t y b y e x t e n d i n g n o r t h t o " A " S t r e e t . T h e r e i s t o o m u c h s t r u c t u r a l i n v o l v e m e n t f o r t h i s s m a l l b u i l d i n g s i t e . T h e p r o p e r t i e s a r e d e s i g n e d w i t h p o o r a c c e s s i n t o a m a j o r i n t e r s e c t i o n s i g n a l i z e d a t t h e m e d i c a l c e n t e r . T h e s i t e p r o p o s e s s i g n i f i c a n t e x c a v a t i o n a n d g r a d e c h a n g e f r o m " A " S t r e e t t o t h e a l l e y . T h i s w i l l b e a c c o m p l i s h e d w i t h a r e t a i n i n g w a l l i n w h a t w o u l d n o r m a l l y b e a r e s i d e n t i a l s e t b a c k f r o m " A " S t r e e t . T h i s i s v i e w e d a s e n t i r e l y i n a p p r o p r i a t e . P l u s , t h e d r i v e w a y t o s e r v e t h e r e a r o f t h e n o r t h e r n m o s t b u i l d i n g e x i t s a n d e n t e r s f r o m R o s e S t r e e t i n a d a n g e r o u s l o c a t i o n r e l a t i v e t o t h e " A " S t r e e t i n t e r s e c t i o n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) T h e c o r n e r a t " A " S t r e e t a n d R o s e i s s h a r e d b y a s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g i m m e d i a t e l y t o t h e n o r t h , a s m a l l a p a r t m e n t b u i l d i n g t o t h e n o r t h e a s t a n d s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g i m m e d i a t e l y t o t h e e a s t a c r o s s R o s e . T h e r e a r i n g u p o n t h i s i n t e r s e c t i o n b y a c o m m e r c i a l b u i l d i n g t h a t w o u l d b e p a r t i a l l y b e l o w g r a d e w o u l d c r e a t e a n u n s i g h t l y r e l a t i o n s h i p a n d i m p a c t o n t h e f u t u r e s t a b i l i t y o f r e s i d e n t i a l u s e s . T h e b l o c k i m m e d i a t e l y t o t h e w e s t i s o c c u p i e d b y s o m e o f f i c e u s e s f r o n t i n g o n M a r k h a m a n d t w o s m a l l r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s f a c i n g t o t h e w e s t t h a t a r e i n a d e t e r i o r a t e d s t a t e . S t a f f f e e l s t h a t t o c o m m i t c o m m e r c i a l t o " A " S t r e e t a l o n g R o s e w o u l d b e a c o m m i t m e n t t o r e z o n e t h o s e t w o s m a l l h o u s e s a t s o m e f u t u r e t i m e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N " . T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h i s a p p l i c a t i o n a s b e i n g i n a p p r o p r i a t e t o t h e s i t e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n a n d c l a r i f i e d s e v e r a l p o i n t s i n t h a t r e c o m m e n d a t i o n f o r t h e a p p l i c a n t a n d C o m m i t t e e . T h e g e n e r a l d i s c u s s i o n c e n t e r e d u p o n t h e p r o v i s i o n o f s t r e e t i m p r o v e m e n t s , b o t h t o " A " S t r e e t a n d o n R o s e . T h e p a r t i c u l a r s w e r e t h a t R o s e S t r e e t s h o u l d b e w i d e n e d t o a c c o m m o d a t e t h e s t a n d a r d 3 6 f o o t c o m m e r c i a l s t r e e t , a t l e a s t f r o m t h e a c c e s s d r i v e s o u t h t o t h e M a r k h a m i n t e r s e c t i o n . T h e " A " S t r e e t i m p r o v e m e n t s s h o u l d c o n s i s t o f t h o s e s t a n d a r d s s e t o u t b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . T h e a l l e y w a y , o r s e r v i c e d r i v e , t o t h e r e a r o f t h e n o r t h e r n m o s t b u i l d i n g w a s d i s c u s s e d f o r p u r p o s e s o f d e l e t i o n f r o m t h e p l a n . M r . M o s e s i n d i c a t e d t h a t t h e y c o u l d e l i m i n a t e t h i s d r i v e w a y a n d u t i l i z e t h e l a n d a r e a f o r p l a c e m e n t o f h e a t i n g a n d a i r c o n d i t i o n i n g a n d o t h e r u t i l i t y e q u i p m e n t . T h e d i s c u s s i o n t h e n m o v e d t o t h e p o s s i b i l i t i e s o f t h e n o r t h e r n m o s t b u i l d i n g b e i n g d e s i g n e d t o a r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r w i t h a p i t c h e d r o o f a n d o t h e r f e a t u r e s t o b r i n g i t , g e n e r a l l y , i n t o c o m p l i a n c e w i t h a r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r . T h e a d j a c e n t t h r e e c o r n e r s a r e c u r r e n t l y o c c u p i e d b y r e s i d e n t i a l u s e s . M r . G r e e s o n o f t h e S t a f f p o i n t e d o u t t h a t I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) t h e p r i m a r y i s s u e w i t h t h i s a p p l i c a t i o n i s t h e i n t r u s i o n n o r t h o f t h e a l l e y i n t h e b l o c k . T h e s o u t h e r n m o s t p o r t i o n o f t h e b l o c k c u r r e n t l y h a s s e v e r a l c o m m e r c i a l n e i g h b o r s t o t h e e a s t a n d w e s t a s w e l l a s t h e h o s p i t a l i m m e d i a t e l y t o t h e s o u t h . H e p o i n t e d o u t t h a t t h e c o m m e r c i a l b u i l d i n g i n t h e d e s i g n a s p r o p o s e d c o u l d i m p a c t t h e r e s i d e n t i a l a r e a l y i n g t o t h e n o r t h a l o n g " A " S t r e e t a n d R o s e . A c o m m e n t w a s t h e n o f f e r e d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d a s s o c i a t i o n w o u l d p e r h a p s b e o f f e r i n g a p o s i t i v e r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s p r o p o s a l i n a s m u c h a s t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t a r e a w a s i n n e e d o f a d d i t i o n a l r e t a i l s a l e s s p a c e , e s p e c i a l l y t h a t w i t h o f f - s t r e e t p a r k i n g i n c l u d e d . S t a f f o f f e r e d a g e n e r a l c o m m e n t c o n c e r n i n g t h e H e i g h t s / H i l l c r e s t p l a n a n d t h e c o n f l i c t w i t h t h i s p r o p o s a l . T h e r e m a y p o s s i b i l i t y b e a r e q u i r e m e n t t o a m e n d t h e p l a n i n l i g h t o f t h e s e v e r a l r e c e n t c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t s a l o n g M a r k h a m S t r e e t . T h i s i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n a s a n i s s u e t h a t r e q u i r e s m o r e c o n s i d e r a t i o n o f t h e l a n d u s e c o n c e r n s t h a n t h o s e o f t h e s i t e p l a n . A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N T h e S t a f f h a s r e v i s e d i t s r e c o m m e n d a t i o n a f t e r m e e t i n g w i t h t h e i n v o l v e d p a r t i e s a n d s e e i n g a r e v i s e d p l a n a f t e r t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e M e e t i n g o n M a y 4 t h . T h e a p p l i c a n t h a s r e m o v e d t h e r e a r d r i v e w a y a n d p r o v i d e d f o r a h i p r o o f o n t h e n o r t h e r n b u i l d i n g . T h e S t a f f n o w s u p p o r t s t h e p l a n a s r e v i s e d w i t h t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s : 1 . T h e n o r t h e r n m o s t b u i l d i n g i s t o b e p r o v i d e d w i t h a h i p r o o f s o a s t o h a v e a m o r e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r . T h e r o o f i s t o b e c o v e r e d w i t h s h i n g l e s . 2 . T h e b u i l d i n g s a r e t o b e f a c e d w i t h p r i m a r i l y g r e y b r i c k , w i t h s o m e o r a n g e b r i c k l i n e s , t o b e c o m p a t i b l e w i t h e x i s t i n g b u i l d i n g s i n t h e a r e a . 1 M a y 1 6 , 1 S 8 S S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) 3 . T h e r e a r o f t h e n o r t h b u i l d i n g i s t o b e t r e a t e d a s f o l l o w s : ( a ) R e t a i n i n g w a l l w i t h l a n d s c a p i n g a n d s h r u b b e r y b e h i n d ; ( b ) S m a l l t r e e s i n l a n d s c a p e d s t r i p ; ( c ) A l l e q u i p m e n t ( c o n d e n s i n g u n i t s ) a n d b a c k d o o r s a r e t o b e l o w a n d n o t w i t h i n v i e w o f p r o p e r t i e s t o t h e n o r t h ; ( d ) M i n i m u m 1 6 f o o t b u i l d i n g s e p a r a t i o n f r o m r e t a i n i n g w a i l ; ( e ) T h r e e f o o t l a n d s c a p e s t r i p b e t w e e n w a l l a n d p r o p e r t y l i n e . 4 . W i d e n " A " S t r e e t p e r P u b l i c W o r k s r e q u i r e m e n t s . 5 . W i d e n R o s e S t r e e t f r o m t h e d r i v e w a y t o M a r k h a m S t r e e t p e r P u b l i c W o r k s r e q u i r e m e n t s i n o r d e r t o p r o v i d e a l e f t - t u r n l a n e o n t o M a r k h a m S t r e e t . 6 . L i g h t i n g i s t o b e i n d i r e c t i n a w n i n g s , p l u s f r e e - s t a n d i n g h i - p r e s s u r e s o d i u m l i g h t s n o t e x c e e d i n g 2 0 f e e t i n h e i g h t a n d s h i e l d e d t o d i r e c t l i g h t i n t o t h e p r o p e r t y . 7 . S i g n s t o b e o n a w n i n g s , p l u s o n e f r e e s t a n d i n g d i r e c t o r y / i d e n t i f i c a t i o n s i g n . 8 . N o p a r k i n g t o b e p o s t e d o n R o s e S t r e e t f r o m M a r k h a m t o " A " S t r e e t . S . P r o v i s i o n o f t r i a n g u l a r i s l a n d i n e n t r a n c e t o M a r k h a m S t r e e t a s r e q u e s t e d b y P u b l i c W o r k s . 1 0 . R e c o n s t r u c t i o n o f s i d e w a l k s a l o n g R o s e S t r e e t a n d M a r k h a m a s s p e c i f i e d b y P u b l i c W o r k s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) 1 1 . P r o h i b i t i o n o f t h e f o l l o w i n g l a n d u s e s , i n a d d i t i o n t o t h o s e p r e v i o u s l y l i s t e d b y t h e a p p l i c a n t : A m u s e m e n t ( c o m m e r c i a l , i n s i d e o r o u t s i d e ) A p p l i a n c e r e p a i r B a r , l o u n g e o r t a v e r n C a b i n e t a n d w o o d w o r k s h o p C o n v e n i e n c e f o o d s t o r e w i t h g a s p u m p s P r i v a t e c l u b w i t h d i n i n g o r b a r s e r v i c e R e c y c l i n g f a c i l i t y , a u t o m a t e d A m b u l a n c e s e r v i c e p o s t A u t o g l a s s o r m u f f l e r s h o p B u i l d i n g m a t e r i a l s a l e s ( o p e n ) L u m b e r y a r d M i n i - w a r e h o u s e O f f i c e w a r e h o u s e P l a n t n u r s e r y ( o p e n ) S m a l l e n g i n e r e p a i r T o o l a n d e q u i p m e n t r e n t a l ( w i t h o u t s i d e d i s p l a y ) W i t h t h e r e v i s i o n s a n d s t i p u l a t e d c o n d i t i o n s , S t a f f f e e l s t h a t t h e d e v e l o p m e n t w i l l b e a n i m p r o v e m e n t o v e r t h e e x i s t i n g d i l a p i d a t e d s t r u c t u r e s a n d p a r k i n g o n t h e p r o p e r t y . A l s o , t h e r e v i s e d p l a n a n d c o n d i t i o n s p r o v i d e f o r m o r e p r o t e c t i o n o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d i n c r e a s e d c o m p a t i b i l i t y . S t a f f d o e s n o t s u p p o r t f u r t h e r c o m m e r c i a l r e z o n i n g t o t h e e a s t a n d w e s t a l o n g " A " S t r e e t . T h e s u b j e c t a p p l i c a t i o n s h o u l d b e t r e a t e d a s a u n i q u e s i t u a t i o n t h a t i s n o t a p r e c e d e n t f o r o t h e r c o m m e r c i a l r e z o n i n g s o n " A " S t r e e t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) M r . G a r y G r e e s o n p r e s e n t e d t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n . M r . G r e e s o n s t a t e d t h a t S t a f f h a d m e t w i t h t h e a p p l i c a n t a n d d i s c u s s e d a n u m b e r o f c o n d i t i o n s a n d , b a s e d o n t h e a p p l i c a n t ' s w i l l i n g n e s s t o a g r e e w i t h t h o s e c o n d i t i o n s , S t a f f w a s r e c o m m e n d i n g a p p r o v a l . M r . G r e e s o n a l s o s a i d t h a t t h e r e i s a l e t t e r i n s u p p o r t o f t h e p r o j e c t f r o m t h e H i l l c r e s t P r o p e r t y O w n e r ' s A s s o c i a t i o n . C o m m i s s i o n e r R e c t o r s t a t e d t h a t h e w a s a m e m b e r o f t h e H i l l c r e s t A s s o c i a t i o n b u t i t s h o u l d n o t a f f e c t h i s v o t e . T h e C h a i r m a n a s k e d i f h e r u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t o e v e r y t h i n g e x c e p t t h e t r a f f i c l i g h t a n d t r i a n g u l a r i s l a n d w a s c o r r e c t . M r . G r e e s o n r e s p o n d e d t h a t h e w a s n o t s u r e w h a t t h e i r p o s i t i o n w a s o n t h e s e t w o i t e m s . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) T h e C h a i r m a n a s k e d M r . M o s e s t o p r e s e n t h i s c a s e . M r . M o s e s s t a t e d t h a t t h e y h a d n o o b j e c t i o n t o a n y o f S t a f f ' s r e q u e s t s , i n c l u d i n g t h e t r i a n g u l a r s h a p e o f t h e i s l a n d . M r . M o s e s s a i d t h a t t h e y h a d s p o k e n w i t h a c o u p l e o f t h e a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s a n d o n e o f t h e t h i n g s t h e y w o u l d b e w i l l i n g t o i n c l u d e i n t h e i r s i t e p l a n w a s r e l o c a t i o n o f t h e d u m p s t e r s o u t h w a r d , a w a y f r o m t h e n o r t h e r n e d g e o f t h e p r o p e r t y , a n d p r o v i s i o n o f a s c r e e n o r f e n c e a r o u n d i t . C o m m i s s i o n e r R e c t o r a s k e d M r . M o s e s i f h e w a s a m e n d i n g h i s a p p l i c a t i o n i n a c c o r d a n c e w i t h S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n p l u s t h e r e l o c a t i o n o f t h e d u m p s t e r . M r M o s e s s a i d t h a t w a s c o r r e c t . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t h e w o u l d l i k e t o c o n g r a t u l a t e M r . M o s e s o n a g r e a t s a l e s j o b o n t h e S t a f f . H e s a i d h e n e v e r b e l i e v e d i t c o u l d h a v e b e e n d o n e . H e a l s o s t a t e d t h a t h e w a s t r u l y a m a z e d i n t h e a g e n d a m e e t i n g w h e n h e r e a d t h e S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n s . H e s a i d h e h a d b e e n o n t h e B o a r d f o r n i n e y e a r s a n d , d u r i n g t h a t t i m e , m a n y a p p l i c a t i o n s h a d c o m e t h r o u g h o n M a r k h a m , a c o u p l e o f t h e m i n w h i c h h i s c o m p a n y h a d a p e r s o n a l i n t e r e s t . H e s a i d o n e t h i n g w h i c h h a d n o t b e e n d o n e o v e r t h e l a s t e i g h t o r n i n e y e a r s w a s d e v i a t e f r o m t h e a p p l i c a t i o n o f a 2 0 0 f o o t d e p t h l i m i t o f f M a r k h a m , o n t h e a m o u n t o f e i t h e r o f f i c e o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . T h i s 2 0 0 f o o t l i m i t w a s e s t a b l i s h e d b y a r e s o l u t i o n a d o p t e d b y t h e C i t y B o a r d s o m e 1 5 y e a r s a g o , a n d t h e o r i g i n a l r e s o l u t i o n s t a t e d , i n e f f e c t , t h a t t h e y w o u l d c o n s i d e r o f f i c e d e v e l o p m e n t a t a d e p t h o f 2 0 0 f e e t . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s a i d t h a t s i n c e t h a t p e r i o d o f t i m e , t h e y h a v e h a d f i v e o r s i x e x a m p l e s o f c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . H e n a m e d M c D o n a l d ' s , W e n d y ' s , a n d T a c o B e l l . I n a d d i t i o n , C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h p o i n t e d o u t p r o p e r t i e s t h a t h i s c o m p a n y h a d d e v e l o p e d . H e c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t t h e a p p r o v e d d e v e l o p m e n t s h a d a l o w f l o o r a r e a r a t i o a n d e x t e n s i v e l a n d s c a p i n g . M r . G r e e s o n s a i d t h a t s o m e o f t h o s e a p p r o v e d r e z o n i n g s , i n c l u d i n g T a c o B e l l a n d t h e r e c e n t r e z o n i n g t h a t M r . S c h l e r e t h w a s i n v o l v e d w i t h , a l l o w e d s t r a i g h t " C - 3 " z o n i n g , o r m o r e i n t e n s e l a n d u s e s t h a n t h e s u b j e c t a p p l i c a t i o n . H e s a i d t h a t a l o t o f r e s t r i c t i o n s h a v e b e e n i m p o s e d o n t h e p e r m i t t e d u s e s i n t h i s c a s e . I ' I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) M r . G r e e s o n s a i d t h a t t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d r e z o n i n g s g a v e t h e S t a f f s o m e g u i d a n c e a s t o w h e n r e z o n i n g m i g h t b e a p p r o v e d . H e s a i d t h a t r e z o n i n g m a y b e p e r m i t t e d w h e n t h e r e i s a d e q u a t e p r o t e c t i o n p r o v i d e d f o r t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l a r e a . M r . G r e e s o n s a i d t h a t , i n t h i s c a s e , t h e r e a r e a n u m b e r o f p r o t e c t i o n s i m p o s e d t h a t r e s u l t i n j u s t n o r m a l s h o p p i n g c e n t e r u s e s . M r . G r e e s o n s a i d a n o t h e r t h i n g t h a t S t a f f s a w i n t h e p r e v i o u s d e c i s i o n s w a s p r e c e d e n t f o r a p p r o v a l w h e n t h e r e i s i m p r o v e m e n t u p o n t h e e x i s t i n g u s e s o f t h e p r o p e r t y . H e a l s o p o i n t e d o u t t h a t S t a f f h a d b e e n r e q u e s t e d b y t h e H i l l c r e s t P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n t o r e v i e w t h e p l a n . H e s a i d t h a t t h e p l a n w a s s o m e t e n y e a r s o l d , o r o l d e r , a n d S t a f f r e c o g n i z e d t h e n e e d t o r e v i e w t h e o v e r a l l p l a n p r o v i s i o n s a l o n g t h a t s e c t i o n o f M a r k h a m . C o m m i s s i o n e r O l e s o n a s k e d i f t h e r e w a s a n y o t h e r c o m m e r c i a l z o n i n g t h a t w e n t b e y o n d 2 0 0 f e e t a l o n g M a r k h a m o n t h e n o r t h e r n s i d e . M r . G r e e s o n a n d M r . M o s e s r e s p o n d e d : T a c o B e l l . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h q u e s t i o n e d M r . M o s e s r e g a r d i n g t h e p a r k i n g s p a c e s f o r t h e f r o n t a n d r e a r b u i l d i n g s s i n c e h e o n l y h a d 5 7 s p a c e s a n d a r e s t a u r a n t w o u l d n e e d o n e p e r 1 0 0 f e e t o f f l o o r a r e a . M r . M o s e s r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t t h e y h a d w o r k e d f r o m t h e s h o p p i n g c e n t e r g u i d e l i n e s . H e s a i d h e r e a l l y c o u l d n o t s a y t h a t a r e s t a u r a n t w o u l d b e a p a r t o f t h i s d e v e l o p m e n t b e c a u s e t h e y h a v e n o s i g n e d l e a s e . M r . M o s e s s t a t e d t h a t h e f e l t s t r o n g l y a b o u t t h e p r o j e c t , m o s t l y a s a r e s i d e n t . H e i s c o n c e r n e d a b o u t H i l l c r e s t b e c a u s e h e s e e s t h e n e i g h b o r h o o d d e t e r i o r a t i n g d u e t o t h e t a c k o f c o m m e r c i a l n e i g h b o r h o o d s e r v i c e s w h i c h t h e p e o p l e w h o l i v e t h e r e c a n q u i c k l y a c c e s s a n d u t i l i z e , s u c h a s : t h e b u t c h e r , t h e b a k e r , a n d t h e c a n d l e s t i c k m a k e r . M r . M o s e s s a i d a l l t h e y w e r e t r y i n g t o d o w a s b r i n g s o m e q u a l i t y i n f i l l d e v e l o p m e n t t h a t w o u l d b e n e f i t t h e n e i g h b o r h o o d . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s a i d h e d i d n o t h a v e a p r o b l e m w i t h w h a t t h e y w e r e d o i n g , b u t h e h a d a p r o b l e m w i t h t r e a t i n g p e o p l e d i f f e r e n t l y . H e s a i d h e t h o u g h t i t w a s t o o d e n s e a d e v e l o p m e n t . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 ( C o n t i n u e d ) M r . M o s e s s a i d t h a t h e d i d n o t w a n t t o b e t r e a t e d a n y d i f f e r e n t l y b u t i t i s t i m e t o c o n s i d e r t h a t t h i s i s a d i f f e r e n t n e i g h b o r h o o d , w i t h a d e n s i t y t h a t i s d i f f e r e n t n o w f r o m w h a t i t w a s f i v e y e a r s a g o . H e s a i d t h e i r d e v e l o p m e n t w o u l d b e i n k e e p i n g w i t h t h e n e i g h b o r h o o d , b e d e s i g n e d w i t h g o o d t a s t e , a n d b e w e l l p l a n n e d . M r . G r e e s o n s a i d t h a t C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h ' s c o m m e n t s a b o u t a r e s t a u r a n t w e r e w e l l t a k e n . H e a s k e d M r . M o s e s i f h e w o u l d b e w i l l i n g t o a m e n d h i s a p p l i c a t i o n t o l i m i t t h e a m o u n t o f r e s t a u r a n t s p a c e . M r . M o s e s r e s p o n d e d t h a t t h e y w o u l d b e w i l l i n g t o a m e n d t h e a p p l i c a t i o n t o s p e c i f y a m a x i m u m o f 2 5 0 0 s q u a r e f e e t o f r e s t a u r a n t s p a c e . T h e r e w e r e o t h e r d i s c u s s i o n s r e g a r d i n g R o s e S t r e e t a n d t h e t r a f f i c l i g h t . M r . B i l l H e n r y o f t h e T r a f f i c D e p a r t m e n t e x p l a i n e d t h e i r c o n c e r n s a n d a n s w e r e d q u e s t i o n s o f t h e C o m m i s s i o n r e g a r d i n g t h e i s s u e . T h e C h a i r m a n a s k e d f o r o t h e r q u e s t i o n s a n d w h e t h e r o r n o t t h e r e w e r e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M s . J u l i e D o d g e w h o l i v e s a t W a l n u t a n d 8 t h S t r e e t s s a i d s h e h a d c o n c e r n s t h a t i t w o u l d b e a n o t h e r T a c o B e l l . A f t e r l i s t e n i n g t o t h e d i s c u s s i o n , s h e s a i d s h e t h o u g h t i t w a s a g r e a t i m p r o v e m e n t f o r t h e n e i g h b o r h o o d . A f t e r d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s a m e n d e d b y S t a f f ' s 1 1 c o n d i t i o n s a n d t h e f o u r i t e m s a d d e d b y M r . M o s e s : ( 1 ) L i m i t a t i o n o f t h e s q u a r e f o o t a g e o f r e s t a u r a n t s p a c e t o a m a x i m u m o f 2 5 0 0 s q u a r e f e e t ; ( 2 ) d e l e t i o n o f h i s r e q u e s t f o r a t r a f f i c s i g n a l a d j a c e n t t o t h e d r i v e w a y a c r o s s f r o m t h e M e d C e n t e r ; ( 3 ) t h e i n s t a l l a t i o n o f a t r i a n g u l a r i s l a n d i n t h e c u r b c u t o n M a r k h a m ; a n d ( 4 ) t h e r e l o c a t i o n o f t h e d u m p s t e r a w a y f r o m t h e e x t r e m e n o r t h w e s t c o r n e r a b o u t 1 0 0 f e e t s o u t h , p l u s s c r e e n i n g o f t h e d u m p s t e r . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t , 2 a b s t e n t i o n s ( S c h l e r e t h a n d M c D a n i e l ) . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 9 F I L E N O . : Z - 3 3 2 6 - B N A M E : C o y n e — P C D — S h o r t - f o r m L O C A T I O N : A t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y 1 0 a n d S a m P e c k R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : S i s c o , I n c . S a m D a v i s a n d A s s o c i a t e s 2 2 0 7 H i d d e n V a l l e y D r i v e 5 3 0 1 W e s t 8 t h S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 4 2 2 5 - 0 0 5 2 6 6 4 - 0 3 2 4 A R E A : 2 . 4 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " 0 - 2 " P R O P O S E D U S E S : O f f i c e P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t o s u b d i v i d e L o t 2 o f C o y n e S u b d i v i s i o n s o a s t o p r o v i d e t w o d e v e l o p m e n t a r e a s . T h e f i r s t s i t e p r o p o s e d f o r d e v e l o p m e n t w o u l d b e t h e i n t e r i o r l o t , l e a v i n g t h e c o r n e r I o t v a c a n t f o r t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e . T h e f i r s t l o t d e v e l o p m e n t w o u l d c o n s i s t o f a f a m i l y m e d i c a l p r a c t i c e a s p r o v i d e d f o r u n d e r t h e " 0 - 2 " D i s t r i c t l i s t i n g . T h e f i r s t p h a s e d e v e l o p m e n t w o u l d c o n s i s t o f a b u i l d i n g w i t h a s e t b a c k o f 1 3 1 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f H i g h w a y 1 0 . T h i s b u i l d i n g w i l l c o n s i s t o f a p p r o x i m a t e l y 3 , 0 2 5 s q u a r e f e e t . T h e a p p l i c a n t h a s r e q u e s t e d w i t h i n t h i s P U D a p p l i c a t i o n p e r m i s s i o n t o e s t a b l i s h a r e s i d e n c e o n t h e p r e m i s e s . T h i s r e s i d e n c e w i l l m e e t a l l c o m m e r c i a l c o d e r e q u i r e m e n t s . U p o n e x p a n s i o n o f t h e b u i l d i n g a t a f u t u r e t i m e , t h e d o c t o r o c c u p y i n g t h i s p r e m i s e s w i l l m o v e h i s r e s i d e n c e f r o m t h e p r e m i s e s a n d t h e r e s i d e n c e w i l l b e c o m e p a r t o f t h e c l i n i c e x p a n s i o n a r e a . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 9 ( C o n t i n u e d ) T h e s e c o n d p h a s e o f d e v e l o p m e n t p r o p o s e d f o r t h i s P U D , a n d i n d i c a t e d o n t h e p l a n a s t h e c o r n e r l o t , w i l l p r o v i d e a s e t b a c k o f 1 3 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f H i g h w a y 1 0 . T h e r i g h t - o f - w a y i m p r o v e m e n t s t o S a m P e c k R o a d a r e p r o p o s e d t o b e s a t i s f i e d a t t h e o c c a s i o n o f t h e d e v e l o p m e n t o f t h e c o r n e r l o t . A t t h i s t i m e t h e r e a r e n o i m m e d i a t e p l a n s f o r d e v e l o p m e n t o f t h e c o r n e r l o t . T h e l a y o u t p r o p o s e d o n t h e P U D s i t e p l a n i n d i c a t e s a b u i l d i n g e n v e l o p e a n d m a x i m u m f o o t p r i n t f o r a s t r u c t u r e . F u r t h e r , i t i n c l u d e s o f f - s t r e e t p a r k i n g a n d a c c e s s f o r p u r p o s e s o f i d e n t i f y i n g b a s i c u s e a r e a s w i t h i n t h e p r o p o s e d l o t . T h e u s e m i x t u r e f o r b o t h l o t s w i l l b e t h a t l i s t e d f o r t h e " 0 - 2 " d i s t r i c t . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : A p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t f o r p u r p o s e s o f t w o o f f i c e s t r u c t u r e s a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f S a m P e c k R o a d a n d S t a t e H i g h w a y 1 0 . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s p a r t i a l l y c l e a r e d . T h e s i t e i s a b u t t e d o n t h e e a s t b y a w o o d e d t r a c t r u n n i n g t o t h e s o u t h t o t h e s m a l l l a k e a l o n g S a m P e c k R o a d ; t o t h e w e s t i s v a c a n t l a n d a n d a n a p a r t m e n t c o m p l e x . T h e H i g h w a y 1 0 r o a d w a y i m p r o v e m e n t s a r e u n d e r c o n s t r u c t i o n a t t h i s t i m e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : H i g h w a y D e p a r t m e n t a p p r o v a l i s r e q u i r e d f o r t h e d r i v e w a y o n t o A r k a n s a s H i g h w a y 1 0 . T h e w i d e n i n g o f S a m P e c k R o a d t o o n e - h a l f o f a 3 6 f o o t p a v e m e n t i s r e q u i r e d . T h e E n g i n e e r o f R e c o r d s h o u l d i n d i c a t e t h e t r e a t m e n t p r o p o s e d o n e x i s t i n g d r a i n a g e f a c i l i t i e s . C o n f o r m a n c e w i t h E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e s i s r e q u i r e d . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e r e a r e n o l e g a l , t e c h n i c a l o r d e s i g n i s s u e s a t t e n d a n t t o t h i s s i t e p l a n t h a t h a v e n o t b e e n d e a l t w i t h p r e v i o u s l y , o r i n c l u d e d w i t h i n t h e d e s i g n s c h e m e . I 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 9 ( C o n t i n u e d ) E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t i t w i l l b e a g o o d p r o j e c t , g i v e n t h e d i r e c t i o n e s t a b l i s h e d w i t h i n t h e P C D . T h i s s i t e , a l t h o u g h z o n e d f o r a s i n g l e l o t d e v e l o p m e n t , c a n b e p r o p e r l y d e v e l o p e d w i t h t h e t w o b u i l d i n g s p r o p o s e d w i t h s t r i c t a d h e r e n c e t o t h e d e s i g n s c h e m e t h a t i s o f f e r e d . S t a f f f e e l s t h i s i s a c r i t i c a l c o r n e r o n H i g h w a y 1 0 a n d t h a t t h e f i r s t d e v e l o p m e n t a t t h i s i n t e r s e c t i o n s h o u l d b e c l o s e l y m o n i t o r e d t o a s s u r e c o m p l i a n c e w i t h n o t o n l y t h e H i g h w a y 1 0 P l a n b u t w i t h t h e P C D a s a p p r o v e d . T h e S t a f f f e e l s c o m f o r t a b l e w i t h t h e d e v e l o p m e n t s c h e d u l e t h a t i s o f f e r e d b y t h e d e v e l o p e r , a n d f e e l s t h a t t h e e n d p r o d u c t w i l l b e a g o o d d e v e l o p m e n t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e P C D a s f i l e d s u b j e c t t o c o m p l e t i o n o f t h o s e i t e m s s e t f o r t h i n t h e e n g i n e e r i n g c o m m e n t s a n d a s s u r a n c e t h a t t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t o r t h i s d e v e l o p e r w i l l c o m p l e t e s i d e w a l k s i n c o n j u n c t i o n w i t h S t a t e H i g h w a y 1 0 . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n . T h e a p p l i c a n t a n d S t a f f b o t h i n d i c a t e d t h a t t h i s s i t e p l a n h a d b e e n t h o r o u g h l y r e v i e w e d a n d t h a t t h e o w n e r a n d h i s d e s i g n i n g a g e n t h a d b u i l t i n t h o s e c o n s i d e r a t i o n s r e q u i r e d a l o n g H i g h w a y 1 0 s u c h a s t h e 4 0 f o o t b u f f e r s a n d t h e b u i l d i n g s e t b a c k s . T h e S t a f f o f f e r e d n o n e w i s s u e s . T h e C o m m i t t e e h a d n o c o m m e n t t o a d d . T h e m a t t e r i s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r c o n s i d e r a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e P C D a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . f I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 0 F I L E N O . : Z - 3 5 9 2 - A N A M E : C h e v r o n — P C D — S h o r t — f o r m L O C A T I O N : A t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S h a c k l e f o r d R o a d a t K a n i s R o a d . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : W e s t L i t t l e R o c k P a r t n e r s h i p M e h l b u r g e r , T a n n e r , R o b i n s o n 8 D i a m o n d S h a m r o c k T o w e r A s s o c i a t e s 7 1 7 N o r t h H a r w o o d S t r e e t 2 0 1 S o u t h I z a r d S t r e e t S u i t e 2 7 3 0 L i t t l e R o c k , A R D a l l a s , T e x a s 7 5 2 0 1 3 7 5 — 5 3 3 1 A R E A : 1 . 0 2 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 2 " P R O P O S E D U S E S : S e r v i c e s t a t i o n a n d c a r w a s h P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 1 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 4 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s d e v e l o p e r i s r e q u e s t i n g a P C D o n t h i s c o r n e r l o t f o r p u r p o s e s o f l o c a t i n g a s e r v i c e s t a t i o n a n d a f r e e s t a n d i n g a u t o m a t e d c a r w a s h . T h e m u l t i p l e b u i l d i n g i s s u e a n d r e d u c e d s e t b a c k s a r e a p r i m a r y r e a s o n f o r u t i l i z a t i o n o f t h e P C D a p p r o a c h . T h e s i t e a t i s s u e w i l l b e L o t 1 o f t h e p r o p o s e d S h a c k l e f o r d W e s t S u b d i v i s i o n P h a s e I . T h e d e v e l o p e r i s p r o p o s i n g a d h e r e n c e t o t h e " C - 2 " f r o n t y a r d s e t b a c k s o f 4 0 f e e t . H o w e v e r , b e c a u s e t h i s i s a s m a l l c o r n e r t r a c t , t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w i l l i n c l u d e a l a r g e r e t a i n i n g w a l l t h a t r e c e s s e s t h e s i t e i n t o t h e s l o p e . T h e d e v e l o p e r f e e l s t h a t t h i s w i l l r e d u c e t h e i m p a c t o f t h e r e d u c e d s e t b a c k s a n d e n h a n c e t h e d e v e l o p m e n t . T h e s c h e m a t i c l a n d s c a p e p l a n s u b m i t t e d w i t h t h i s a p p l i c a t i o n i n d i c a t e s p r o p o s e d p l a n t i n g s a n d p e r i m e t e r t r e a t m e n t o f t h e p r o p e r t y . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s a s i g n i f i c a n t e x c a v a t i o n o n t h e c o r n e r o f t h i s i n t e r s e c t i o n f o r p u r p o s e s o f p l a c e m e n t o f a C h e v r o n s t a t i o n w i t h a c a r w a s h . T h e r e w i l l b e t h r e e s t r u c t u r e s o n t h e s i t e : t h e p r i n c i p a l s e r v i c e s t a t i o n ; t h e g a s p u m p s w i t h a k i o s k f o r p a y m e n t ; a n d a c a r w a s h o n t h e s i d e o f t h e t r a c t . S t r e e t i m p r o v e m e n t s a r e p r o p o s e d b y t h e d e v e l o p e r a l o n g b o t h s t r e e t s t o a c c o m m o d a t e M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e m e n t s a n d d e d i c a t i o n . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e l o t a t i s s u e i s c u r r e n t l y c o v e r e d b y n a t u r a l f o l i a g e . T h e r e i s l i t t l e o r n o d i s t u r b a n c e o f t h a t e x c e p t a l o n g t h e S h a c k l e f o r d R o a d f r o n t a g e . T h e r e a r e c u r r e n t l y n o s t r u c t u r e s o n t h e s i t e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e S h a c k l e f o r d R o a d d r i v e w a y s h o u l d b e m o v e d a p p r o x i m a t e l y 1 8 f e e t t o t h e s o u t h . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e l e g a l , t e c h n i c a l a n d d e s i g n i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o p o s a l a r e a s f o l l o w s : 1 . T h e p r o p e r t y c u r r e n t l y i s z o n e d " C - 2 , " S h o p p i n g C e n t e r D i s t r i c t , w h i c h g e n e r a l l y p r o h i b i t s t h e e s t a b l i s h m e n t o f o u t p a r c e l s l e s s t h a n t h e m i n i m u m l o t s i z e o f f i v e a c r e s . 2 . T h e o r d i n a n c e p r o v i s i o n w h i c h p e r m i t s t h e e s t a b l i s h m e n t o f p e r i m e t e r l o t s o n s h o p p i n g c e n t e r s i t e s i s n o t p r o p e r l y b r o u g h t i n t o p l a y b y t h i s p r o p o s a l ; g e n e r a l l y , b e c a u s e t h e r e i s n o s h o p p i n g c e n t e r d e v e l o p m e n t o r s u p p o r t i n g c o m m e r c i a l a r o u n d t h i s c o r n e r . 3 . T h e p r i n c i p a l d e s i g n c o n c e r n i n t h i s s i t u a t i o n w o u l d b e o n e o f l i m i t i n g t h e a c c e s s o n t o t w o a r t e r i a l s t r e e t s a n d c o o r d i n a t i n g t h e i n t e r i o r t r a f f i c f l o w s w i t h o t h e r d e v e l o p m e n t s p r o p o s e d f o r t h e s i t e . t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) 4 . T h e c r e a t i o n o f a s i n g l e l o t o f t h i s s i z e i m p a c t s t h e d e s i g n p o s s i b i l i t i e s a n d u s e p o t e n t i a l o f t h e b a l a n c e o f t h i s c o m m e r c i a l p r o p e r t y b y t h e s i g n i f i c a n t e x c a v a t i o n p r o p o s e d a n d p l a c e m e n t o f a l a r g e r e t a i n i n g w a l l . 5 . A s i t e g r a d i n g p l a n i s r e q u i r e d . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h i s a p p l i c a t i o n i s t h a t a n o u t p a r c e l d e s i g n e d a n d l o c a t e d i n t h i s f a s h i o n i s e n t i r e l y i n a p p r o p r i a t e t o a " C - 2 , " S h o p p i n g C e n t e r , d e v e l o p m e n t . T h i s p a r c e l w i l l b e c o m e o n e o f s e v e r a l i n a s t r i p z o n i n g a n d d e s i g n a p p r o a c h t o b o t h K a n i s a n d S h a c k l e f o r d R o a d s , i f a p p r o v e d . T h e p r o p e r t y l y i n g b e t w e e n t h i s s i t e a n d t h e n e x t c o r n e r t o t h e s o u t h i s t o o s h a l l o w t o p r o v i d e t h e k i n d o f d e v e l o p m e n t t h a t t h e " C - 2 " d i s t r i c t i n t e n d s . T h e r e f o r e , t h a t c o r n e r i s a s s u r e d l y a s m a l l c o m m e r c i a l l o t . T h e s a m e t y p e o f d e v e l o p m e n t p r o p o s a l w o u l d s u r e l y f o l l o w a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f t h a t i n t e r s e c t i o n . G i v e n t h e n a t u r e o f t h e t w o l a r g e " C - 2 " p a r c e l s l y i n g a t t h i s i n t e r s e c t i o n , t h e f u t u r e w o u l d h o l d a s e r i e s o f s m a l l l o t c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t s w i t h o u t t h e s i g n i f i c a n t s h o p p i n g c e n t e r o r s t r u c t u r a l p l a c e m e n t t h a t w a s o f f e r e d b y t h e d e v e l o p e r w h e n r e q u e s t i n g t h e " C - 2 " c l a s s i f i c a t i o n . T h e m o s t s e r i o u s c o n c e r n t h a t t h e S t a f f h a s r e l a t i v e t o t h e s m a l l l o t d e v e l o p m e n t o f t h i s " C - 2 " a r e a i s t h e i m p a c t t h a t s u c h w o u l d h a v e u p o n b o t h t h e F a r m B u r e a u d e v e l o p m e n t a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f t h e K a n i s i n t e r s e c t i o n a n d t h e K o g e r d e v e l o p m e n t w h i c h l i e s t o t h e s o u t h o n t o p o f t h e h i l l m a s s . T h e k i n d o f c l e a r i n g a n d e x c a v a t i o n a n d s i t e d e v e l o p m e n t p r o p o s e d i n t h i s P C D w o u l d , p r a c t i c a l l y s p e a k i n g , d e n u d e t h e h i l l s i d e a n d e x p o s e t h e K o g e r p r o j e c t . O n t h e o c c a s i o n o f t h e s u b m i t t a l o f t h e p l a t f o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v a l o f t h e s t r e e t s w h i c h l a c e t h i s o w n e r s h i p , t h e S t a f f , t h e C o m m i s s i o n a n d t h e d e v e l o p e r u n d e r s t o o d t h a t a p r e l i m i n a r y p l a t w o u l d b e o f f e r e d a t s u c h t i m e a s t h e f i r s t d e v e l o p m e n t p r o p o s a l o r l o t s a l e w a s i n i t i a t e d . T h i s i s t h e f i r s t o c c a s i o n , a n d S t a f f w a n t s t o t a k e t h i s o p p o r t u n i t y t o p r o p e r l y g u i d e w h a t w e c o n s i d e r t o b e a c r i t i c a l c o r n e r a t t h i s i n t e r s e c t i o n a n d i n t h i s a r e a i n g e n e r a l . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h i s a p p l i c a t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . W e s L o w d e r a n d M r . R o b e r t B r o w n . T h e S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n w h i c h i s p r i m a r i l y a r e c o m m e n d a t i o n d e a l i n g w i t h u s e r a t h e r t h a n s i t e p l a n . T h e s i t e p l a n a s p r o p o s e d i n a n d o f i t s e l f w a s n o t d e t e r m i n e d t o b e o u t o f c h a r a c t e r f o r t h e t y p e o f u s e , b u t t h e u s e i s i m p r o p e r l y l o c a t e d g i v e n t h e " C - 2 " c l a s s i f i c a t i o n a n d t h e S t a f f ' s v i e w o f t h e t y p e o f d e v e i o p m e n t t h e o r d i n a n c e i n t e n d s . A s t o t h e s e v e r a l a r e a s o f d e s i g n t h a t w e r e d i s c u s s e d , t h e r e t a i n i n g w a l l a l o n g t h e w e s t a n d s o u t h r e c e i v e d c o n s i d e r a b l e c o m m e n t a r y . T h e p r i m a r y c o n c e r n o f S t a f f w a s t h a t t h e w a l l p h y s i c a l l y s e p a r a t e d t h i s p a r c e l f r o m t h e b a l a n c e o f t h e p r o p e r t y s o a s t o s e v e r e l y l i m i t a n y t y p e o f i n t e g r a t e d d e v e l o p m e n t b e t w e e n t h e r e s t o f t h e " C - 2 " t r a c t a n d t h i s c o r n e r . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h i s p r o p o s a l , i n c l u d i n g t h e p l a t a n d t h e s i t e p l a n P C D , r e s u l t e d i n a f e e l i n g b y a l l p a r t i e s t h a t t h i s i s s u e w i l l n e e d r e s o l u t i o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a s t o t h e a p p r o p r i a t e n e s s f o r p l a c i n g t h i s u s e o n t h i s c o r n e r , g i v e n t h e r e l a t i o n s h i p s w i t h t h e n e i g h b o r h o o d ; m a k i n g a d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f s e v e r i n g s a t e l l i t e l o t s f r o m a " C - 2 " t r a c t w h e n n o p r i n c i p a l u s e i s p r o p o s e d ; a n d d e t e r m i n i n g t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f f u t u r e t r a c t s w h i c h a r e l i k e l y t o o c c u r a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d . T h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f h a s r e v i e w e d t h e o v e r a l l s c h e m a t i c p l a n f o r t h e d e v e l o p m e n t o f L o t 2 a n d i t s r e l a t i o n s h i p t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y . S t a f f c o u l d s u p p o r t t h e p r o p o s e d r e z o n i n g i f t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s w e r e m e t : 1 . T h e h e i g h t o f s i g n s a n d l i g h t s w e r e l i m i t e d t o 2 0 f e e t m a x i m u m . 2 . A 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p w a s p r o v i d e d a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d . 3 . E x i s t i n g t r e e s a r e r e t a i n e d t o t h e e x t e n t f e a s i b l e a l o n g t h e p e r i p h e r y o f t h e s i t e , e x c e p t o n t h e s o u t h e r l y s i d e . F i n a l p l a n s s h o w i n g r e t e n t i o n o f t r e e s s h o u l d b e a p p r o v e d b y S t a f f . 4 . T h e s i d e w a l k a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d s h o u l d b e m o v e d t o t h e c u r b t o p r o v i d e f o r t r e e r e t e n t i o n . T h e p o w e r p o l e s s h o u l d n o t b e i n t h e s i d e w a l k a r e a . 5 . T h e r e t a i n i n g w a l l a l o n g t h e s o u t h e r l y s i d e o f t h e s i t e s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o f l i m e s t o n e r o c k c o m p a r a b l e t o t h e r e t a i n i n g w a l l s i n t h e K o g e r s i t e a n d i n t h e r e m a i n d e r o f t h e s u b d i v i s i o n w h e r e L o t s 2 , 3 , 4 a n d 5 a r e l o c a t e d . W i t h t h e s e c o n d i t i o n s , t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e " 0 - 2 " d e v e l o p m e n t a c r o s s S h a c k l e f o r d R o a d . I n a d d i t i o n , t h e p r o v i s i o n o f a 2 5 f o o t l a n d s c a p e s t r i p w o u l d b e c o n s i s t e n t w i t h t h e r e q u i r e m e n t s i n t h e " 0 - 2 " D i s t r i c t . F i n a l l y , t h e o v e r a l l p l a n f o r L o t 2 i n d i c a t e s t h a t a c c e s s f r o m L o t 1 t o L o t 2 w o u l d n o t b e f e a s i b l e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f p r e s e n t e d a n a m e n d e d r e c o m m e n d a t i o n a n d i n d i c a t e d s u p p o r t f o r t h e p r o p o s a l i f c e r t a i n c o n d i t i o n s w e r e m e t . T h e c o n d i t i o n s i n c l u d e d : t h e h e i g h t s o f s i g n s a n d l i g h t s w e r e l i m i t e d t o 2 0 f e e t m a x i m u m ; a 2 5 f o o t l a n d s c a p e d s t r i p w a s p r o v i d e d a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d f r o m t h e p r o p e r t y l i n e ; e x i s t i n g t r e e s w e r e r e t a i n e d t o t h e e x t e n t f e a s i b l e a l o n g t h e p e r i p h e r y o f t h e s i t e e x c e p t o n t h e s o u t h e r l y s i d e , w i t h f i n a l p l a n s h o w i n g r e t e n t i o n o f t r e e s b e i n g a p p r o v e d b y t h e S t a f f ; t h e s i d e w a l k a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d s h o u l d b e m o v e d j M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 0 ( C o n t i n u e d ) t o t h e c u r b t o p r o v i d e f o r t r e e r e t e n t i o n a n d t h e p o w e r p o l e s s h o u l d n o t b e i n t h e s i d e w a l k a r e a ; a n d t h e r e t a i n i n g w a l l a l o n g t h e s o u t h e r l y s i d e o f t h e s i t e s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o f l i m e s t o n e r o c k , c o m p a r a b l e t o t h e r e t a i n i n g w a l l s i n t h e K o g e r s i t e a n d i n t h e r e m a i n d e r o f t h e s u b d i v i s i o n w h e r e L o t s 2 , 3 , 4 a n d 5 a r e l o c a t e d . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e P C D s u b j e c t t o t h e c o n d i t i o n s a s o u t l i n e d b y t h e S t a f f . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 1 M a y 1 6 , 1 S S S S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 1 F I L E N O . : Z - 5 1 7 8 N A M E : A l o h a P o o l s — P C D — S h o r t - f o r m L O C A T I O N : S o u t h w e s t c o r n e r o f O l d T o w n R o a d a t R o c k C r e e k P a r k w a y . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : B a s h a m & C o m p a n y M e h l b u r g e r , T a n n e r , R o b i n s o n f o r A l o h a P o o l s & A s s o c i a t e s 2 0 2 4 A r k a n s a s V a l l e y D r i v e 2 0 1 S . I z a r d S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 5 - 5 3 3 1 A R E A : 0 . 7 4 5 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " 0 - 3 " P R O P O S E D U S E S : P o o l s a l e s P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 7 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s a p p l i c a n t p r e s e n t s a P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t a p p l i c a t i o n f o r p u r p o s e s o f l o c a t i n g o n t h i s c o r n e r l o t a s w i m m i n g p o o l s a l e s c o m p a n y . T h e u s e p r o p o s e d w o u l d u n d e r n o r m a l c i r c u m s t a n c e s r e q u i r e a " C - 4 " z o n i n g a p p l i c a t i o n d u e t o t h e o u t d o o r d i s p l a y o f m e r c h a n d i s e , i n t h i s i n s t a n c e , s e v e r a l b e l o w g r o u n d s w i m m i n g p o o l s . T h e s t r u c t u r a l i n v o l v e m e n t w i l l b e l i m i t e d t o a s i n g l e b u i l d i n g s u r r o u n d e d b y p a r k i n g w h i c h w i l l t a k e a c c e s s f r o m O l d T o w n R o a d . N o d r i v e c o n n e c t i o n i s p r o p o s e d t o t h e P a r k w a y . T h e o w n e r p r o p o s e s n o e x t e r i o r s t o r a g e o f p o o l s , p r o d u c t s o r h e a v y e q u i p m e n t o n t h i s s i t e . E m p l o y e e p a r k i n g a n d t h e w e s t s i d e y a r d s w i l l b e f e n c e d . A t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e b u i l d i n g , t h e p r o p o s e d s i d e y a r d w i l l b e e i g h t f e e t w h i c h i s a r e s i d e n t i a l s t a n d a r d . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 1 ( C o n t i n u e d ) T h e p r o p e r t y w i l l b e e x t e n s i v e l y l a n d s c a p e d a n d a c o m p l e t i o n d a t e f o r t h e f a c i l i t y w i l l b e d u r i n g o r b e f o r e t h e w i n t e r o f 1 9 8 9 . T h e b u i l d i n g p r o p o s e d w i l l b e o f r e s i d e n t i a l a p p e a r a n c e a n d s c a l e . T h e d i s p l a y p o o l s w i l l b e u n d e r g r o u n d w i t h l i m i t e d a b o v e g r o u n d p l u s a h o t t u b a r e a . T h e m a x i m u m e x p o s e d h e i g h t o f a n y a b o v e g r o u n d p o o l w i l l b e 3 6 i n c h e s . A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s d e v e l o p m e n t p r o p o s a l c o n s i s t s o f a s i n g l e b u i l d i n g s i t e w i t h o u t d o o r d i s p l a y o f s w i m m i n g p o o l s a n d a s s o r t e d a c c e s s o r y i t e m s . T h e p r o j e c t i s d e s i g n e d f o r o r i e n t a t i o n t o t h e p a r k w a y a n d a c c e s s o n l y f r o m t h e s i d e s t r e e t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e c u r r e n t l y i s c o v e r e d p a r t i a l l y b y n a t u r a l f o l i a g e . T h e r e h a s b e e n s o m e d i s p l a c e m e n t o f g r e e n e r y b y c o n s t r u c t i o n o f t h e t w o a d j a c e n t r o a d w a y s . T h e r e a r e n o s t r u c t u r e s o n t h e s i t e a t t h e c u r r e n t t i m e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S i d e w a l k s s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o n t h e w e s t s i d e o f O l d T o w n R o a d i n t h e e v e n t t h a t t h i s p r o j e c t i s a p p r o v e d . A d d i t i o n a l l y , c o n s i d e r a t i o n s h o u l d b e g i v e n t o r e q u i r i n g t h a t O l d T o w n R o a d b e w i d e n e d t o a 3 6 f o o t c o m m e r c i a l s t r e e t s e c t i o n i n a s m u c h a s t h e p l a t i s n o w d e v e l o p i n g a s a c o m m e r c i a l s u b d i v i s i o n . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e p r i m a r y c o n c e r n s o f t h e P l a n n i n g S t a f f a r e s e v e r a l . 1 . T h e i n t r o d u c t i o n o f t h i s c o m m e r c i a l a c t i v i t y o f a " C - 4 " n a t u r e w i l l e x t e n d s t r i p c o m m e r c i a l z o n i n g a l o n g t h e R o c k C r e e k P a r k w a y a n d p r o v i d e a p r e c e d e n t f o r m o r e c o m m e r c i a l z o n i n g i m m e d i a t e l y t o t h e w e s t . 2 . T h e i n t r o d u c t i o n o f a c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t o n t h i s c o r n e r a s a P C D v i o l a t e s t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n f o r t h e R o c k C r e e k a r e a w h i c h p r o p o s e s t h e a r e a b e m a i n t a i n e d a s g e n e r a l o f f i c e d e v e l o p m e n t . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 1 ( C o n t i n u e d ) 3 . T h e s u b d i v i s i o n o n t h i s s i d e s t r e e t c o n n e c t i n g M a r k h a m a n d t h e p a r k w a y w a s d e s i g n e d f o r o f f i c e o c c u p a n c y o n t h e s e v e r a l s m a l l l o t s . T h e s t r e e t w a s d e s i g n e d a s a l o c a l r e s i d e n t i a l a t 2 7 f e e t . T h e w i d t h i s d e f i c i e n t f o r a c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . 4 . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , o n t h e o c c a s i o n o f a p p r o v i n g t h e w a l l p a p e r s t o r e r e z o n i n g i m m e d i a t e l y t o t h e e a s t a c r o s s O l d T o w n R o a d , d i s c u s s e d t h e s t r e e t a s t h e p r o p e r d r a w i n g l i n e b e t w e e n t h e c o m m e r c i a l z o n i n g r u n n i n g e a s t w a r d a n d t h e o f f i c e z o n i n g t o t h e w e s t . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g S t a f f h a s t h o r o u g h l y r e v i e w e d t h i s p r o p o s a l a n d , c o n s i d e r i n g o n l y t h e l o t a t i s s u e o n a d e s i g n b a s i s , i t i s a n e x c e l l e n t p l a n a n d d e s i g n . H o w e v e r , w e f e e l t h a t t h e p r o j e c t i s l o c a t e d i m p r o p e r l y . T h i s a r e a o f t h e R o c k C r e e k P a r k w a y i s b e i n g e n c r o a c h e d u p o n b y c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t t o t h e e x t e n t t h a t t h i s o f f i c e s e c t i o n i s i n d a n g e r o f b e i n g e l i m i n a t e d . S t a f f f e e l s t h a t t h i s p r o j e c t a s a P C D w o u l d b e a p p r o p r i a t e l y l o c a t e d f u r t h e r t o t h e e a s t , i n c l o s e r p r o x i m i t y t o B o w m a n R o a d w h i c h i s a n a r e a w i t h m a n y t y p e s o f c o m m e r c i a l a c t i v i t y . T h e c o n t i n u e d p i e c e m e a l s t r i p p i n g o u t o f t h e p a r k w a y t o t h e w e s t c a n r e s u l t i n s e v e r a l s i g n i f i c a n t d a m a g i n g p r o s p e c t s . O n e , t h e i n t r o d u c t i o n o f d r i v e w a y s a l o n g t h e p a r k w a y w o u l d c a u s e t r a f f i c c o n g e s t i o n o r c o n f l i c t o n a n a r t e r y t h a t i s p r o j e c t e d t o c a r r y o v e r 5 0 , 0 0 0 v e h i c l e s p e r d a y a n d h a v e s e r i o u s c a p a c i t y d e f i c i e n c i e s . A l t h o u g h a c u r b c u t o n t h e p a r k w a y i s n o t p r o p o s e d f o r t h i s p a r t i c u l a r d e v e l o p m e n t , f u r t h e r c o m m e r c i a l z o n i n g t o t h e w e s t w o u l d i n v o l v e c u r b c u t s . A s e c o n d p r o s p e c t w o u l d b e l o s s o f l i v a b i l i t y f o r t h e s e v e r a l r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s a l o n g t h e p a r k w a y . A t h i r d w o u l d b e d e s t r u c t i o n o f t h e s c e n i c q u a l i t y o f t h e p a r k w a y . A f o u r t h w o u l d b e t h e u n d e r m i n i n g o f t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 1 ( C o n t i n u e d ) F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e a p p l i c a t i o n f o r r e a s o n s s e t f o r t h i n s e c t i o n s " D " a n d " E " a b o v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . R o b e r t B r o w n a n d s e v e r a l o t h e r g e n t l e m e n r e p r e s e n t i n g t h e c u r r e n t a n d f u t u r e o w n e r s h i p . T h e P l a n n i n g S t a f f r e s t a t e d t h e c o m m e n t o f f e r e d i n t h e w r i t t e n r e c o m m e n d a t i o n w h i c h w a s t h a t t h e s i t e p l a n a s d r a f t e d i s a g o o d p l a n b u t t h e l o c a t i o n i s i n a p p r o p r i a t e f o r t h e u s e . T h e a c t i v i t y i s a " C - 4 " c h a r a c t e r . T h e S t a f f d i r e c t e d i t s c o m m e n t s t o t h e a p p l i c a n t s o a s t o i n d i c a t e t h a t t h i s w a s a l a n d u s e m a t t e r , m o r e s o t h a n a s i t e p l a n i s s u e , i n a s m u c h a s t h e p l a n w a s i n g o o d f o r m . T h e v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e p l a n w e r e d i s c u s s e d b r i e f l y . O n e o f t h e r e p r e s e n t a t i v e s p o i n t e d o u t t h a t t h e c o m m e n t o f S t a f f a b o u t a m e d i a n c u t i n t h e p a r k w a y w a s i m p r o p e r a n d t h a t t h e y h a d n o t i n t e n d e d o r p r o p o s e d s u c h a c r o s s i n g . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t a s i g n i f i c a n t b r i d g e w o u l d h a v e t o b e c o n s t r u c t e d t o a c c o m m o d a t e t h a t c r o s s i n g . T h e P l a n n i n g S t a f f t h e n c o m m e n t e d o n t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f w i d e n i n g t h e r o a d w a y o f O l d T o w n R o a d t o a c o m m e r c i a l s t a n d a r d o f 3 6 f e e t . S t a f f p o i n t e d o u t t h i s r o a d w a y w a s c o n s t r u c t e d a s a 2 7 f o o t s t r e e t m o s t o f i t s l e n g t h w i t h s o m e w i d e r p a v e m e n t a t t h e M a r k h a m S t r e e t e n d . I t i s S t a f f ' s b e l i e f t h a t i f a l l o f t h e l o t s i n t h i s s u b d i v i s i o n a r e t o b e e v e n t u a l l y c o n v e r t e d f r o m s m a l l l o t o f f i c e t o g e n e r a l r e t a i l , o r " C - 4 " u s e s , t h i s s t r e e t r e q u i r e s i m p r o v e m e n t . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n o n t h i s i t e m , t h e m a t t e r i s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) I t w a s b r o u g h t t o t h e a t t e n t i o n o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b y S t a f f t h a t t h e a g e n t f o r t h e a p p l i c a n t , R o b e r t B r o w n , h a d m a d e a t e l e p h o n e c a l l r e q u e s t i n g t h e a p p l i c a t i o n b e w i t h d r a w n . I f t h e C o m m i s s i o n w a s w i l l i n g t o a c c e p t t h e i m p r o p e r n o t i c e , t h i s i t e m c o u l d s t i l l b e p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . I t w a s d e t e r m i n e d b y t h e C o m m i s s i o n t h a t i f t h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t a t t h e P u b l i c H e a r i n g , t h e i t e m c o u l d r e m a i n o n t h e c o n s e n t a g e n d a a n d b e v o t e d o n a t 1 M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 1 ( C o n t i n u e d ) t h a t t i m e . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t a t t h e p u b l i c h e a r i n g . A s p a r t o f t h e c o n s e n t a g e n d a , a m o t i o n w a s m a d e a p p r o v i n g t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t f o r t h e w i t h d r a w a l o f t h i s i t e m . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . I t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 2 F I L E N O . : Z - 4 9 8 7 - A N A M E : C a n a l P o i n t e - R e v i s e d P C D L O C A T I O N : E a s t o f R i v e r f r o n t D r i v e a t R i v e r d a l e R o a d a l o n g t h e l e v e e . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : H . B r a d l e y W a l k e r W h i t e - D a t e r s 8 A s s o c i a t e s , I n c . 3 0 0 R i v e r s i d e B u i l d i n g 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t 2 2 2 8 C o t t o n d a l e L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 3 7 4 - 1 6 6 6 6 6 6 - 4 2 4 2 A R E A : 6 . 8 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 3 8 F T . N E W S T R E E T : 0 / p u b l i c Z O N I N G : P C D P R O P O S E D U S E S : S i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e P L A N N I N G D I S T R I C T : 4 C E N S U S T R A C T : 1 5 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s a p p l i c a t i o n i s s u b m i t t e d f o r p u r p o s e s o f r e d u c i n g t h e r e s i d e n t i a l d e n s i t y i n t h i s s e c t i o n o f t h e P C D f r o m t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d s i t e p l a n . I t i s t h e i n t e n t i o n o f t h i s p r o p o s a l t o o f f e r s i n g l e f a m i l y l o t s , f e e s i m p l e o w n e r s h i p . T h e r e a r e t o b e n o p u b l i c s t r e e t s d e d i c a t e d w i t h i n t h i s s e c t i o n o f t h e P C D . T h e i m p r o v e m e n t s w i l l b e m a i n t a i n e d t h r o u g h t h e R i v e r d a l e H a r b o u r M u n i c i p a l P r o p e r t y O w n e r s I m p r o v e m e n t D i s t r i c t . T h i s a m e n d m e n t i s o n e o f s e v e r a l w h i c h f o l l o w t h e i n i t i a l c o n s t r u c t i o n o f t h e h a r b o r a r e a . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N i t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s a r e v i s i o n o f t h e c u r r e n t p l a n n e d c o m m e r c i a l d i s t r i c t p r o v i d i n g f o r t h e R i v e r d a l e H a r b o u r d e v e l o p m e n t . T h e p r o p o s a l c o n s i s t s o f 3 8 s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d u n i t s o n a p r i v a t e s t r e e t s y s t e m e n t e r i n g f r o m R i v e r f r o n t D r i v e . T h e o n l y e x c e p t i o n s f r o m o r d i n a n c e s t a n d a r d w o u l d b e t h o s e i n c l u d e d i n t h e d e s i g n o f C a n a l P o i n t e , t h e p r i m a r y s t r e e t s e r v i c i n g t h e a r e a . T h e s t r e e t w i l l b e o f s t a n d a r d w i d t h a n d p a v e m e n t . H o w e v e r , t h e r e i s n o r i g h t - o f - w a y b e y o n d t h e c u r b l i n e . T h e b u i l d i n g s e t b a c k l i n e s w i l l b e t e n f e e t f r o m t h e c u r b . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e c o n s i s t s o f a g e n e r a l l y f l a t p a r c e l o f l a n d w i t h a s c a t t e r i n g o f m a t u r e t r e e s . A l o n g t h e n o r t h e a s t e r l y b o u n d a r y a d j a c e n t t o t h e r i v e r , a l e v e e c r o s s e s n i n e o f t h e l o t s . T o t h e n o r t h o f t h e p r o j e c t s i t e i s t h e R i v e r d a l e H a r b o u r a n d l o c k a r e a . T o t h e s o u t h i s a p r o j e c t d e v e l o p e d b y t h e B a i l e y C o r p o r a t i o n i d e n t i f i e d a s R i v e r B e n d . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : P r o v i d e t u r n a r o u n d s a t t h e e n d s o f t h e p r i v a t e r o a d s . T h e m e d i a n c u t o n C a n a l P o i n t e i n t e r s e c t i o n w i t h R i v e r f r o n t D r i v e d o e s n o t c u r r e n t l y e x i s t . T h i s s h o u l d b e v e r i f i e d t h r o u g h p r e v i o u s a p p r o v a l o r r e c e i v e s u c h t h r o u g h t h e T r a f f i c E n g i n e e r i n g s e c t i o n . C o n f o r m t o t h e D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e s . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e o n l y i s s u e o f c o n c e r n i n t h i s c a t e g o r y i s t h e d e s i g n . T h e P l a n n i n g S t a f f i s s o m e w h a t c o n c e r n e d t h a t t h e s t r u c t u r e s w i t h i n t h i s p r o j e c t , a l o n g C a n a l P o i n t e e s p e c i a l l y , w i l l b e l o c a t e d 4 7 f e e t f r o m f o u n d a t i o n l i n e t o f o u n d a t i o n l i n e i f , i n f a c t , t h e b u i l d i n g s a r e c o n s t r u c t e d t o t h e m i n i m u m a l i g n m e n t . I n a s m u c h a s t h e d e v e l o p e r h a s n o t s u b m i t t e d s p e c i f i c f o o t p r i n t o r t y p i c a l s o f t h e v a r i o u s b u i l d i n g t y p e s , t h e a s s u m p t i o n i s t h a t t h e a r e a s d e l i n e a t e d b y s e t b a c k l i n e s w i l l b e t h e f o u n d a t i o n l i n e s . A l t h o u g h t h e d r a w i n g p r e s e n t e d i s n o t r e p r e s e n t e d a s a p r e l i m i n a r y p l a t , i t d o e s I I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) i n d i c a t e a n a r e a o c c u p i e d b y a n e x i s t i n g l e v e e w i t h e a s e m e n t a n d / o r o w n e r s h i p b y a l e v e e d i s t r i c t . T h i s s h o u l d b e c l e a r l y d e l i n e a t e d o n t h e d r a w i n g i n a s m u c h a s i t d o e s i m p a c t n i n e o f t h e l o t s . E . A N A L Y S I S : A l t h o u g h t h i s p r e s e n t a t i o n i s a p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n , t h e S t a f f f e e l s t h a t t h e r e a r e a n u m b e r o f a r e a s t h a t t h e p e t i t i o n e r a n d h i s e n g i n e e r s h o u l d c o n f o r m t o , o r d e s i g n a s c l o s e a s p o s s i b l e . T h e s e a r e a s a r e : 1 . T h e b u i l d a b l e a r e a o f e a c h o f t h e s e v e r a l l o t s s h o u l d b e c l a r i f i e d . 2 . L o c a t i o n o f t h e t o e o f t h e l e v e e o n b o t h s i d e s . 3 . S t r u c t u r e e l e v a t i o n s , o r a s e c t i o n t h r o u g h t h e s i t e , s h o u l d b e p r e s e n t e d t o o f f e r r e l a t i o n s h i p s o f l o t s , s t r e e t s a n d b u i l d i n g s . 4 . A s e c t i o n t h r o u g h t h e e n t i r e s i t e i s n o t a r e q u i r e m e n t b u t w o u l d b e h e l p f u l , e s p e c i a l l y w i t h r e s p e c t t o t h e p o t e n t i a l f o r f i l l i n g o f t h i s s i t e . 5 . A p r e l i m i n a r y g r a d i n g p l a n . 6 . C e n t e r l i n e d a t a o n c u r v e s . 7 . A p u b l i c s e r v i c e a n d a c c e s s e a s e m e n t s h o u l d b e p l a c e d u p o n t h e e n t r y s t r e e t w i t h a 4 5 f o o t m i n i m u m r i g h t - o f - w a y . 8 . P e r m a n e n t m a i n t e n a n c e p r o v i s i o n s s h o u l d b e s e t f o r t h f o r t h e i n t e r i o r s t r e e t s y s t e m a n d s e t o u t i n a B i l l o f A s s u r a n c e . 9 . A m a i n t e n a n c e c o n t r a c t s h o u l d b e n e g o t i a t e d w i t h t h e W a t e r W o r k s f o r t h e l o c a t i o n o f t h e a p p r o p r i a t e w a t e r l i n e a n d f i r e h y d r a n t . 1 0 . T h e d e s i g n o f t h e e n t r y s t r e e t a t R i v e r f r o n t D r i v e s h o u l d i n c l u d e a d r i v e w a y a p r o n a s o p p o s e d t o a c o n v e n t i o n a l s t r e e t i n t e r s e c t i o n . 1 1 . A t t a c h a f u l l y d r a f t e d p r e l i m i n a r y p l a t i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) 1 2 . P r o v i d e m i n i m u m o f 2 4 f e e t o n s t u b s t r e e t s f o r s e r v i c e b y l a r g e v e h i c l e s s u c h a s f i r e a n d s a n i t a t i o n . T h e P l a n n i n g S t a f f v i e w o f t h e p r o p o s a l i s t h a t i t i s e n t i r e l y a c c e p t a b l e t o t h e l o c a t i o n , g i v e n t h e t y p e s o f d e v e l o p m e n t i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y t o t h e s o u t h a n d n o r t h . T h e a c c e s s t o t h e p r o j e c t i s a p p r o p r i a t e , a l t h o u g h t h e d e s i g n o f t h e g a t e h o u s e , t h e i s l a n d s a n d p o t e n t i a l f o r a g a t e c a u s e c o n c e r n . T h e C i t y ' s p o l i c y i n r e g a r d t o g a t e s a c r o s s t h e a c c e s s t o r e s i d e n t i a l a r e a s i s t h a t t h e y n o t b e a l l o w e d . T h e g a t e h o u s e a n d m o n i t o r e d e n t r y i s n o t a c o n c e r n . T h e S t a f f o b s e r v e d i n i t s r e v i e w o f t h e d r a w i n g t h a t t h e r e i s a T r a c t B t y i n g o n t h e r i v e r s i d e o f t h e l e v e e t h a t h a s n o t b e e n i d e n t i f i e d a s t o u s a g e . T h i s s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e d r a w i n g . A l l o f t h e f o r e g o i n g i n d i c a t e s t o S t a f f t h a t t h i s f i l i n g w a s p r e m a t u r e a n d t h a t t h e a p p l i c a n t s h o u l d d e f e r t h e m a t t e r u n t i l a f u t u r e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g a t w h i c h t i m e t h e m a n y i s s u e s p o i n t e d o u t c a n b e r e s o l v e d , o r t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e S t a f f r e c o m m e n d s t h e d e f e r r a l o f t h i s a p p l i c a t i o n u n t i l t h e J u n e 2 7 , 1 9 8 9 S u b d i v i s i o n H e a r i n g . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , M r . B r a d W a l k e r , w a s i n a t t e n d a n c e a s w a s h i s e n g i n e e r , M r . J o e W h i t e . T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n a n d c l a r i f i e d s e v e r a l p o i n t s a f t e r q u e s t i o n i n g b y M r . W a l k e r . M r . W a l k e r o f f e r e d a g e n e r a l o v e r v i e w o f t h e p r o p o s a l w h i c h w a s t h a t t h i s p r o j e c t i s a r e p r o d u c t i o n o f a d e v e l o p m e n t t h a t w a s o b s e r v e d i n F l o r i d a w h i c h f u n c t i o n s q u i t e w e l l w i t h t h e s a m e t y p e o f h o u s i n g , l o t s i t i n g a n d s t r e e t c o n s t r u c t i o n . H e i n d i c a t e d w i t h t h e t y p e o f d e v e l o p m e n t p r o p o s e d , t h e l a r g e r t y p e s o f s t r e e t s , c u l - d e - s a c s a n d s u c h a r e i n a p p r o p r i a t e . M r . J o e W h i t e i n d i c a t e d t h a t e a c h o f t h e h o u s e s w o u l d b e p r o v i d e d w i t h a n a u t o c o u r t i n o n e c o r n e r o f t h e p r o p e r t y i n a d d i t i o n t o a g a r a g e . T h i s w o u l d a f f o r d p a r k i n g a n d m a n e u v e r i n g s p a c e f o r p e r s o n s e n t e r i n g t h e n a r r o w s t r e e t s . I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) I t w a s f u r t h e r p o i n t e d o u t t h a t t h i s w i l l b e a s e c u r e d p r o j e c t w i t h a g a t e h o u s e a n d , p e r h a p s , a f u l l t i m e p e r s o n o n d u t y . S t a f f i n j e c t e d a t t h i s p o i n t a c o m m e n t c o n c e r n i n g t h e C i t y p o l i c y a g a i n s t g a t e s e n t e r i n g p r i v a t e s t r e e t s . M r . W a l k e r i n d i c a t e d t h a t t h e y w i l l p r e s s f o r t h e g a t e i n a s m u c h a s t h i s w i l l n o t b e a n u n t e n d e d r e l a t i o n s h i p . M r . W a l k e r a n d M r . W h i t e o f f e r e d c o m m e n t a r y o n t h e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e a n d t h e r e l a t i o n s h i p o f t h i s p a r c e l t o t h e h a r b o r w h i c h h a s b e e n a p p r o v e d f o r c o n s t r u c t i o n . T h e y i n d i c a t e d t h a t a s i g n i f i c a n t a m o u n t o f f i l l m a t e r i a l w i l l b e m o v e d f r o m t h e h a r b o r a r e a t o t h i s s i t e a n d , i n t h e p r o c e s s , t e r r a c i n g t h i s s u b d i v i s i o n i n t h r e e l e v e l s s o a s t o p r o v i d e t h e t h i r d , o r u p p e r l e v e l , a t g r a d e w i t h t h e l e v e e . S t a f f t h e n r e q u e s t e d t h a t t h e a p p l i c a n t p r o v i d e s e c t i o n s t h r o u g h t h e s i t e w h i c h c o u l d p e r h a p s i n d i c a t e t h e s t r u c t u r a l e l e v a t i o n s i n t y p i c a l , o r p e r h a p s a s s e p a r a t e d r a w i n g s . T h e a p p l i c a n t i n d i c a t e d t h a t t h i s c o u l d b e p r o v i d e d b y h i s a r c h i t e c t a n d b y t h e e n g i n e e r , a n d i t c o u l d b e p r o v i d e d b e f o r e t h e p u b l i c h e a r i n g . S t a f f a n d C o m m i t t e e f e l t t h a t t h i s w o u l d b e g o o d t o h a v e f o r t h e C o m m i s s i o n t o v i e w i n o r d e r t o g r a s p t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e s e s t r u c t u r e s , t h e l o t s , t h e s t r e e t s a n d t h e r i v e r . S t a f f c o n t i n u e d i t s v i e w t h a t t h e r e a r e s o m e d e f i c i e n c i e s i n t h e p r o p o s a l , b u t t h a t S t a f f i s n o t o p p o s e d t o i n n o v a t i v e d e s i g n a p p r o a c h . M r . W a l k e r i n d i c a t e d t h a t t h e S t a f f c o n c e r n a b o u t t h e m a i n t e n a n c e o r i d e n t i t y o f t h e s e v e r a l t r a c t s t h a t a r e o u t s i d e t h e l e v e e , o r l o t a r e a , w o u l d b e a d d r e s s e d b y t h e m a i n t e n a n c e p r o v i s i o n s i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e a n d t h e l e g a l i n s t r u m e n t s i n v o l v e d i n t h e f o r m a t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t d i s t r i c t t h a t o v e r l a y s t h e h a r b o r a n d t h e e n t i r e P U D p r o j e c t . T h e C o m m i t t e e t h e n r e q u e s t e d o f M r . W h i t e a n d M r . W a l k e r ' s a r c h i t e c t t h e s u b m i s s i o n o f t h e t w o p l a n e l e m e n t s , o n e b e i n g e l e v a t i o n s i n t y p i c a l o f t h e s t r u c t u r e s a n d a s e c t i o n t h r o u g h t h e s i t e i n d i c a t i n g t h e c h a n g e s i n e l e v a t i o n s t o b e a c c o m p l i s h e d . M r . W h i t e w a s g i v e n a t i m e d e a d l i n e o f T u e s d a y , 5 : 0 0 p . m . , M a y 9 t h , a n d t h e a r c h i t e c t ' s p l a n w o u l d b e p e r m i t t e d i n b y T h u r s d a y , 5 : 0 0 p . m , M a y 1 1 t h . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h i s i t e m w a s r e f e r r e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . t M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e S t a f f s t a t e d t h a t a l l t h e i s s u e s h a d b e e n r e s o l v e d e x c e p t f o r t h e p l a c e m e n t o f a g a t e a c r o s s t h e p r i v a t e d r i v e . T h e S t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e a c c e s s g a t e b e i n g d e l e t e d . T h e a p p l i c a n t , M r . B r a d W a l k e r , s t a t e d t h a t t h e g a t e w a s o f p r i m a r y i m p o r t a n c e t o t h e m a r k e t i n g o f t h e p r o j e c t a n d t h a t t h e p r o p e r t y t o t h e n o r t h h a d a n a c c e s s g a t e . T h e S t a f f a r g u e d t h a t g a t e s c o u l d b e a h a z a r d o r i m p e d i m e n t t o p u b l i c s e r v i c e v e h i c l e s a n d a n y g a t e c o n s t r u c t e d s h o u l d b e d e s i g n e d f o r e m e r g e n c y v e h i c l e p e n e t r a t i o n . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y w i t h t h e c r a s h g a t e c o n c e p t . T h e C o m m i s s i o n a s k e d t h e a p p l i c a n t i f h e w o u l d a g r e e t o h a v e t h e g a t e m a n n e d , m o n i t o r e d o r a c c e s s i b l e 2 4 h o u r s a d a y . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t h e w o u l d . T h e C o m m i s s i o n f u r t h e r s p e c i f i e d t h a t i f e m e r g e n c y v e h i c l e s h a v e d i f f i c u l t y , t h e C i t y c a n r e v o k e t h e g a t e a u t h o r i z a t i o n . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n p r o v i d e d t h e g a t e w a s " c r a s h a b l e , a n d m a n n e d , m o n i t o r e d o r a c c e s s i b l e 2 4 h o u r s a d a y . " M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 3 F I L E N O . : S - 4 2 7 N A M E : P u l a s k i B a n k a n d T r u s t ( s o u t h ) S i t e P l a n R e v i e w L O C A T I O N : N o r t h w e s t c o r n e r o f S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e a t W e s t 6 5 t h S t r e e t . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : P u l a s k i B a n k & T r u s t C o . M c C l e l l a n d C o n s u l t i n g P i e r c e S t r e e t a t " R " S t r e e t E n g i n e e r s , I n c . L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 7 9 0 0 W e s t M a r k h a m S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 A R E A : 1 . 7 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : B r a n c h b a n k P L A N N I N G D I S T R I C T : 1 5 C E N S U S T R A C T : 4 1 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D * . N o n e S I T E P L A N D E F I C I E N C I E S : 1 . D i m e n s i o n s f r o m t h e n o r t h / s o u t h p r i m a r y d r i v e w a y c a n o p y t o t h e p r o p e r t y l i n e s h o u l d b e s h o w n . 2 . S t r e e t i m p r o v e m e n t s s h o u l d b e s p e c i f i c a l l y r e f l e c t e d f o r M a b e l v a l e P i k e . 3 . S p e c i f i c d i m e n s i o n s o n t h e b u i l d i n g s h o u l d b e r e f l e c t e d o n t h e d r a w i n g . 4 . S i t e u s e e l e m e n t s s u c h a s a u t o t e l l e r s s h o u l d b e r e f l e c t e d s o a s t o i d e n t i f y a l l o f t h e d r i v e w a y s a n d t h e t r a f f i c f l o w . t I M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 3 ( C o n t i n u e d ) A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h i s p r o p o s a l c o n s i s t s o f a n e w b a n k b u i l d i n g t o b e c o n s t r u c t e d b y P u l a s k i B a n k a n d T r u s t o n a s i n g l e t r a c t o f l a n d t h a t i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a f r a m e r e s i d e n c e . T h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y d o e s n o t d e s i r e t o s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y a t t h i s t i m e b u t w i l l w a i t u n t i l t h e o c c a s i o n o f d e v e l o p m e n t o f t h e n o r t h e n d o f t h e p r o p e r t y t o r e m o v e t h e h o u s e . T h e s i t e t o b e o c c u p i e d b y t h e b a n k h a s b e e n a c o m m e r c i a l s i t e f o r a n u m b e r o f y e a r s a n d h a s h a d a c c e s s f r o m b o t h W e s t 6 5 t h a n d U n i v e r s i t y A v e n u e . T h e s e r e l a t i o n s h i p s w i l l b e r e t a i n e d . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y i n v o l v e d i s p r i m a r i l y a f o r m e r u s e d c a r l o t . T h e l a n d i s g e n e r a l l y f l a t a n d h a s s o m e h a r d s u r f a c i n g . T h e n o r t h e n d o f t h e p r o p e r t i e s c o n t a i n a s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g a n d a n u m b e r o f o u t b u i l d i n g s . A u n i q u e f e a t u r e t o t h i s s i t e i s t h e f r o n t a g e o n W e s t 6 5 t h a n d S o u t h U n i v e r s i t y w h i l e a t t h e s a m e t i m e h a v i n g c o n s i d e r a b l e f r o n t a g e o n M a b e l v a l e P i k e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e S t a t e H i g h w a y D e p a r t m e n t m u s t a p p r o v e t h e r e q u i r e d w o r k o n S o u t h U n i v e r s i t y . E n g i n e e r i n g r e q u i r e s t h a t t h e d e v e l o p e r p r o v i d e a s m a l l a m o u n t o f i m p r o v e m e n t a l o n g M a b e l v a l e P i k e , s p e c i f i c a l l y i n t h e a r e a o f t h e t w o d r i v e w a y s t o t h e p o i n t o f t u r n o u t o n t h e c u r b s . D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : T h e a p p l i c a n t f o r t h i s p r o j e c t h a s w o r k e d c l o s e l y w i t h t h e P u b l i c W o r k s S t a f f a n d w i t h P l a n n i n g o v e r t h e l a s t s e v e r a l w e e k s . T h e r e a r e n o i s s u e s a t t e n d a n t t o t h i s p r o p o s a l . E . A N A L Y S I S : T h e S t a f f v i e w o f t h i s p r o j e c t i s t h a t i t i s a n a p p r o p r i a t e u s e , l o c a t i o n a n d s i t e p l a n . T h e r e a r e n o c o n c e r n s r e l a t i v e t o l a n d u s e o r e f f e c t u p o n a d j a c e n t p r o p e r t i e s . T h e r e d e v e l o p m e n t o f a b a n k s i t e w i l l e l i m i n a t e s e v e r a l c u r b c u t s n o w i n e x i s t e n c e t h a t a r e c l o s e r t o t h e i n t e r s e c t i o n a t W e s t 6 5 t h t h a n i s p e r h a p s p r o p e r . T h e r e d e s i g n a l l o w i n g a d r i v e w a y o n t o M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I t e m N o . 1 3 ( C o n t i n u e d ) M a b e l v a l e P i k e w i l l p r o v i d e a t h i r d o p t i o n f o r a c c e s s , e s p e c i a l l y t o t h o s e p e r s o n s l i v i n g i n t h e r e s i d e n t i a l a r e a s t o t h e n o r t h a n d w e s t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e a p p i i c a t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( M a y 4 , 1 9 8 9 ) M r . J i m M i t c h e l l w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a n t . H e i n d i c a t e d t h a t h e h a d n o p r o b l e m s w i t h t h e c o m m e n t s o f S t a f f a n d t h a t h e w o u l d f o l l o w u p o n t h o s e s e v e r a l r e q u i r e m e n t s p r i o r t o t h e h e a r i n g d a t e . A b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d i n w h i c h S t a f f a n d J e r r y G a r d n e r o f t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t p r o v i d e d i n f o r m a t i o n o n t h e e x a c t l o c a t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t s t o b e a c c o m p l i s h e d o n M a b e l v a l e P i k e . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h e i t e m w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( M a y 1 6 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 2 a b s e n t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S } O N S i t e m N o . 1 4 N a m e : C e l l u l a r O n e C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 3 8 1 2 - A ) L o c a t i o n : T h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W e s t M a r k h a m S t r e e t a n d M a r k h a m C e n t e r D r i v e ( 1 0 5 0 0 W e s t M a r k h a m S t r e e t ) O w n e r / A p p l i c a n t : T h e o d o r e S k o k o s / D a n i e l C h a p e l , A r c h i t e c t P r o p o s a l : T o c o n v e r t 1 , 5 4 0 + / - s q u a r e f e e t o f a n e x i s t i n g b u i l d i n g t o a n a u t o m o b i l e e l e c t r o n i c s i n s t a l l a t i o n b u s i n e s s b y c o n s t r u c t i n g t w o o v e r h e a d d o o r s i n t h e b u i l d i n g t h a t i s l o c a t e d o n 1 . 9 1 + / - a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 3 . " O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a n a r t e r i a l ( W e s t M a r k h a m S t r e e t ) a n d a c o m m e r c i a l s t r e e t ( M a r k h a m C e n t e r D r i v e ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y o f f i c e u s e s l o c a t e d t o t h e s o u t h a n d e a s t , v a c a n t l a n d a n d a p a r k i n g l o t l o c a t e d t o t h e n o r t h , a n d a c o m m e r c i a l u s e l o c a t e d t o t h e w e s t . T h e p r o p o s e d u s e i s a l o w i n t e n s i t y ( n o i s e , d u s t , v i b r a t i o n , e t c . ) i n s t a l l a t i o n p r o c e s s a n d s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e s i t e i s s e r v e d b y e x i s t i n g a c c e s s o n t o W e s t M a r k h a m S t r e e t a n d M a r k h a m C e n t e r D r i v e . P a r k i n g e x i s t s o n s i t e . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e h a s e x i s t i n g l a n d s c a p i n g . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 4 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e a p p l i c a n t d o e s , h o w e v e r , n e e d t o p r o v i d e a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t i n c l u d e s : ( 1 ) T h e t o t a l n u m b e r o f p a r k i n g s p a c e s ( l a y o u t ) ; ( 2 ) T h e t o t a l s q u a r e f o o t a g e o f t h e e n t i r e b u i l d i n g ; ( 3 ) A c l e a r i n d i c a t i o n o f t h e l o c a t i o n a n d d i m e n s i o n s o f a l l a c c e s s d r i v e s ; ( 4 ) T h e n o t a t i o n o f t h e c o r r e c t s t r e e t n a m e ( M a r k h a m C e n t e r D r i v e ) . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s N o n e . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o s u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s S e c t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d a g r e e d t o c o m p l y w i t h S t a f f r e c o m m e n d a t i o n s . T h e r e w e r e n o u n r e s o l v e d i s s u e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S i t e m N o . 1 5 N a m e : C h e n a l V a l l e y G o l f C o u r s e C l u b H o u s e a n d M a i n t e n a n c e F a c i l i t i e s C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 0 5 5 - A ) L o c a t i o n : N o r t h o f K a n i s R o a d a n d w e s t o f C h e n a l P a r k w a y O w n e r / A p p l i c a n t : D e l t i c F a r m a n d T i m b e r C o m p a n y , I n c . / J o e W h i t e P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a 3 8 , 0 0 0 s q u a r e f o o t t w o - s t o r y c l u b h o u s e f a c i l i t y , s w i m m i n g p o o l a n d t e n n i s b u i l d i n g ( 3 , 2 0 0 s q u a r e f e e t ) , t e n n i s c o u r t s ( 1 8 t o t a l w i t h 8 c o v e r e d f o r w i n t e r u s e ) , 3 8 0 p a r k i n g s p a c e s , t w o p u t t i n g g r e e n s , o n e l a w n b o w l i n g a r e a , a h e a l t h a n d f i t n e s s c e n t e r ( s q u a r e f o o t a g e u n k n o w n ) o n 2 2 . 1 1 a c r e s o f l a n d z o n e d " R - 2 " / C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t a n d a 7 , 2 0 0 s q u a r e f e e t m a i n t e n a n c e f a c i l i t y o n 2 . 4 4 2 9 a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " R - 2 . " O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n T h e m a i n t e n a n c e f a c i l i t y f r o n t s o n a f u t u r e c o l l e c t o r a n d t h e c l u b h o u s e f a c i l i t y i s l o c a t e d a t t h e e n d o f a p r o p o s e d p u b l i c r i g h t - o f - w a y ( 1 1 0 f o o t r i g h t - o f - w a y , 3 0 f o o t m e d i a n , 4 l a n e s w i t h 5 0 f e e t o f p a v e m e n t , a n d s i d e w a l k s o n b o t h s i d e s ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d B o t h s i t e s a r e a b u t t e d b y v a c a n t l a n d a n d a g o l f c o u r s e t h a t i s u n d e r c o n s t r u c t i o n . T h e p r o p o s e d u s e s a r e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 5 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e c l u b h o u s e s i t e c o n t a i n s a c c e s s f r o m a n u n n a m e d p u b l i c r i g h t - o f - w a y a n d 3 8 0 p a r k i n g s p a c e s ( t o b e c o n s t r u c t e d i n t w o p h a s e s ) w h i l e t h e p r o p o s e d m a i n t e n a n c e f a c i l i t y c o n t a i n s 3 0 p r o p o s e d p a r k i n g s p a c e s a n d a 2 5 f o o t ( w i d t h ) a c c e s s f r o m a f u t u r e c o l l e c t o r s t r e e t . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e c i u b h o u s e f a c i l i t y d o e s n o t s h o w a n y l a n d s c a p e d a r e a s w h i l e t h e m a i n t e n a n c e f a c i l i t y c o n t a i n s l a n d s c a p e d a r e a s . 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d u s e s w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e r e a r e , h o w e v e r , a n u m b e r o f q u e s t i o n s l e f t u n a n s w e r e d . T h e c l u b h o u s e s i t e n e e d s t o b e r e v i s e d t o i n c l u d e t h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n : ( 1 ) T h e s t r e e t n a m e f o r t h e p r o p o s e d a c c e s s s t r e e t ; ( 2 ) T h e n u m b e r o f p a r k i n g s p a c e s i n e a c h a r e a ; ( 3 ) T h e l a n d s c a p e d a r e a s ; ( 4 ) T h e d i m e n s i o n s o f t h e c l u b h o u s e , t h e t e n n i s a n d p o o l b u i l d i n g , a n d t h e i n t e r i o r a c c e s s d r i v e ; ( 5 ) T h e l o c a t i o n a n d d i m e n s i o n s o f t h e p r o p o s e d h e a l t h a n d f i t n e s s c e n t e r . T h e s i t e p l a n f o r t h e m a i n t e n a n c e f a c i l i t y n e e d s t o b e r e v i s e d t o i n c l u d e : ( 1 ) T h e s t r e e t n a m e o f t h e f u t u r e c o l l e c t o r ; ( 2 ) T h e d e l i n e a t i o n o f t h e p a r k i n g a r e a ; ( 3 ) T h e l a b e l i n g o f O p e n S p a c e , b u f f e r s a n d / o r l a n d s c a p e d a r e a s . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s N o n e . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , p r o v i d e d t h e a p p l i c a n t a g r e e s t o s u b m i t r e v i s e d s i t e p l a n s a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s S e c t i o n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 5 S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d s t a t e d t h a t t h e h e a l t h f a c i l i t y w o u l d b e r e m o v e d f r o m t h e c l u b h o u s e p r o p o s a l , a n d t h a t a c c e s s w i l l b e p r o v i d e d t o t h e m a i n t e n a n c e f a c i l i t y v i a G o r d o n R o a d f o r s o m e l e n g t h t i m e i n t o t h e f u t u r e . T h e a p p l i c a n t a g r e e d t o c o m p l y w i t h S t a f f r e c o m m e n d a t i o n s . T h e r e w e r e n o u n r e s o l v e d i s s u e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p i i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d n o t i f i e d t h e o n l y a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r o f r e c o r d , b u t t h a t t h e n o t i c e w a s i n s u f f i c i e n t . T h e a p p l i c a n t s t a t e d t h a t t h e y h a d n o t i f i e d t h e a p p l i c a n t a n d t h a t h e h a d a t t e n d e d t h e m e e t i n g b u t h a d l e f t p r i o r t o t h e i t e m b e i n g h e a r d . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e y h a d c a l l e d t h e o w n e r o f r e c o r d , M r . J a m e s E . B u t l e r , a n d h a d i n f o r m e d h i m o f t h e d a t e , t i m e a n d p l a c e o f t h e p u b l i c h e a r i n g . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s , a n d 2 a b s e n t t o s u s p e n d t h e B y l a w r e q u i r e m e n t s f o r n o t i f i c a t i o n . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e 9 a y e s , 0 n o e s , a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 6 N a m e : N a p a A u t o P a r t s C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 2 1 - A ) L o c a t i o n : T h e s o u t h e a s t c o r n e r o f R o c k C r e e k P a r k w a y a n d O l d T o w n R o a d . O w n e r / A p p l i c a n t : G r e e n w a y E n t e r p r i s e s , I n c . / T e r r e l l H u t s o n P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a 3 , 8 5 0 s q u a r e f o o t a u t o p a r t s s a l e s b u i l d i n g ( e n c l o s e d ) a n d 1 2 p a r k i n g s p a c e s o n 0 . 2 8 + / - a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 1 . " O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a r e s i d e n t i a l s t a n d a r d s t r e e t ( O l d T o w n R o a d ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d b y v a c a n t l a n d o n a l l f o u r s i d e s ( a c o m m e r c i a l b u i l d i n g i s u n d e r c o n s t r u c t i o n o n t h e n o r t h s i d e o f t h i s p r o p e r t y ) . T h e p r o p o s e d u s e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e p r o p o s a l c o n t a i n s a s h a r e d 4 0 f o o t c o m m o n a c c e s s d r i v e l o c a t e d o n O l d T o w n R o a d a n d 1 2 p a v e d p a r k i n g s p a c e s . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s l a n d s c a p e d a r e a s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S i t e m N o . 1 6 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d l a n d u s e w i l l b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h i s p r o j e c t d o e s , h o w e v e r , r e q u i r e a s l i g h t r e a r y a r d v a r i a n c e . T h e " C - 1 " r e a r y a r d s e t b a c k r e q u i r e m e n t i s 2 5 f e e t b u t t h e p r o p o s e d b u i l d i n g w i l l e n c r o a c h s l i g h t l y ( t h e n o r t h e a s t c o r n e r ) . T h e S t a f f f e e l s t h e e n c r o a c h m e n t i s m i n o r ( 4 . 5 f e e t ) a n d d o e s n o t p r e s e n t a p r o b l e m . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s N o n e . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l a s f i l e d , i n c l u d i n g t h e r e a r y a r d v a r i a n c e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o u n r e s o l v e d i s s u e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 7 N a m e : R e c k R o a d C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 7 7 ) L o c a t i o n : T h e s o u t h e a s t c o r n e r o f B r u n o a n d R e c k R o a d s . O w n e r / A p p l i c a n t : M a r v i n a n d I m a G a z e r / M a r k C a z e r P r o p o s a l : T o p l a c e a o n e - s t o r y m u l t i - s e c t i o n a l m a n u f a c t u r e d h o m e ( 1 , 3 4 4 + / - s q u a r e f e e t ) o n 0 . 9 5 + / - a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " R - 2 . " O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a c o l l e c t o r s t r e e t ( R e c k R o a d ) a n d a r e s i d e n t i a l s t r e e t ( B r u n o R o a d ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h i s s i t e i s a b u t t e d b y s i n g l e f a m i l y l o c a t e d o n t h r e e s i d e s w i t h v a c a n t l a n d l o c a t e d t o t h e e a s t . T h e s i n g l e f a m i l y s t r u c t u r e s a r e b u i l t a n d o r i e n t e d i n t h e f o l l o w i n g w a y s : N o r t h — f r o n t y a r d r e l a t i o n s h i p w i t h b r i c k f a c a d e ( 3 h o u s e s ) ; s o u t h — r e a r y a r d r e l a t i o n s h i p ( 1 h o u s e t h a t f r o n t s o n W e s t R o a d a n d h a s a b r i c k f a c a d e ) ; a n d w e s t — t w o h o u s e s w i t h a f r o n t y a r d r e l a t i o n s h i p a n d o n e h o u s e w i t h a s i d e y a r d r e l a t i o n s h i p ( b r i c k a n d a l u m i n u m s i d i n g f a c a d e ) . T h e S t a f f f e e l s t h a t t h e p r o p o s e d t y p e o f h o u s i n g a n d i t s f a c a d e a n d t r e a t m e n t w i l l n o t b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g o n e a c c e s s d r i v e t o R e c k R o a d a n d a t w o - c a r c a r p o r t . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e c o n t a i n s a h e a v y s t a n d o f t i m b e r . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 7 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f h a s r e s e r v a t i o n s a b o u t t h e c o m p a t i b i l i t y o f t h i s p r o p o s a l ( s e e S e c t i o n ¹ 2 ) . T h e p r o p o s e d u n i t w i l l h a v e a n a r t i f i c i a l l o g f a c a d e w h i l e t h e i m m e d i a t e n e i g h b o r h o o d i s q u i t e u n i f o r m i n n a t u r e ( b r i c k a n d a l u m i n u m s i d i n g ) . T h e a p p l i c a n t h a s a l s o p r o p o s e d a p i e r f o u n d a t i o n w i t h a n a r t i f i c i a l v i n y l " r e a l r o c k " u n d e r p i n n i n g . T h e v i n y l u n d e r p i n n i n g d o e s n o t m e e t o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s ( e x a m p l e — u n d e r p i n n i n g w i t h p e r m a n e n t m a t e r i a l s / p e r m a n e n t f o u n d a t i o n ) . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s 1 . D e d i c a t e t h e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y o n R e c k R o a d t o m e e t c o l l e c t o r s t r e e t s t a n d a r d s , a n d o n B r u n o R o a d t o r e s i d e n t i a l s t r e e t s t a n d a r d s . 2 . D e d i c a t e a 2 5 f o o t r a d i u s a t t h e i n t e r s e c t i o n o f R e c k a n d B r u n o R o a d s . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n D e n i a l a s f i l e d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t b u t l e f t p r i o r t o h i s i t e m b e i n g t a k e n u p b y t h e C o m m i t t e e . T h e i s s u e w a s n o t d i s c u s s e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s p r e s e n t . M r . B u r l M a j o r s p r e s e n t e d p e t i t i o n s o f o p p o s i t i o n f r o m t h e n e i g h b o r h o o d . T h e S t a f f s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a p p a r e n t l y c e a s e d p u r s u i n g t h e p r o p o s a l a n d h a d n o t p r o v i d e d p r o p e r d o c u m e n t a t i o n o f n o t i f i c a t i o n . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t t o d e n y t h e a p p l i c a t i o n . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 8 . N a m e : M r . T i d y C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 1 7 9 ) L o c a t i o n : T h e s o u t h s i d e o f M a r k h a m P a r k D r i v e j u s t e a s t o f B o w m a n R o a d . O w n e r / A p p l i c a n t : G a r y a n d L i n d a P i t t s P r o p o s a l : T o c o n s t r u c t a 5 , 4 1 6 + / - s q u a r e f o o t f u l l s e r v i c e c a r w a s h a n d a u t o m o b i l e l u b r i c a t i o n f a c i l i t y a n d 1 0 p a v e d p a r k i n g s p a c e s o n 0 . 6 5 8 + / - a c r e s o f l a n d t h a t i s z o n e d " C - 3 . " O r d i n a n c e D e s i g n S t a n d a r d s : 1 . S i t e L o c a t i o n A d j a c e n t t o a c o l l e c t o r s t r e e t ( M a r k h a m P a r k D r i v e ) . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h e s i t e i s a b u t t e d o n t h r e e s i d e s b y c o m m e r c i a l u s e s w i t h v a c a n t l a n d ( c r e e k ) l o c a t e d t o t h e s o u t h . T h e p r o p o s e d u s e s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g a r e a . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e p r o p o s a l c o n t a i n s t w o a c c e s s d r i v e s ( 2 4 f e e t a n d 2 0 f e e t i n w i d t h ) w h i c h p r o v i d e i n g r e s s a n d e g r e s s o n t o M a r k h a m P a r k D r i v e , a n d 1 0 p a v e d p a r k i n g s p a c e s . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e s i t e p l a n c o n t a i n s l a n d s c a p e d a r e a s . M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S I t e m N o . 1 8 5 . A n a l y s i s T h e S t a f f d o e s n o t f o r e s e e a n y a d v e r s e i m p a c t t o t h e s u r r o u n d i n g a r e a a s a r e s u l t o f t h i s p r o p o s e d u s e . T h e S t a f f d o e s , h o w e v e r , h a v e s o m e r e s e r v a t i o n s a b o u t t h e a b i l i t y o f t h e s i t e t o a c c o m m o d a t e t h e p r o p o s e d i n t e n s i t y o f t h e u s e . T h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s f o r p a r k i n g w o u l d b e 2 6 . 6 p a r k i n g s p a c e s . T h e s i t e p l a n c o n t a i n s 1 0 p a r k i n g s p a c e s p l u s r o o m f o r 4 c a r s i n t h e l u b r i c a t i o n f a c i l i t y a n d 3 c a r s i n t h e w a s h f a c i l i t y . F i n a l l y , t h e a p p l i c a n t s h o u l d s u b m i t a r e v i s e d s i t e p l a n d e t a i l i n g t h e v a c u u m i n g a r e a , g a s o l i n e f a c i l i t i e s ( i f a n y ) , a n d o n e p o i n t o f a c c e s s a s o u t l i n e d b y t h e C i t y E n g i n e e r . 6 . C i t y E n g i n e e r C o m m e n t s R e c o m m e n d o n l y o n e d r i v e ( 4 0 f e e t i n w i d t h ) o n t o M a r k h a m P a r k D r i v e . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l , s u b j e c t t o t h e a p p l i c a n t : ( 1 ) i l l u s t r a t i n g t h e a b i l i t y o f t h e s i t e t o a c c o m m o d a t e t h e i n t e n s i t y o f t h e u s e a s p r o p o s e d ; a n d ( 2 ) p r o v i d i n g a r e v i s e d s i t e p l a n a s o u t l i n e d i n t h e A n a l y s i s S e c t i o n . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E R E V I E W : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a n d p r e s e n t e d a r e v i s e d s i t e p l a n t h a t i l l u s t r a t e d t h e s i t e ' s a b i l i t y t o a c c o m m o d a t e w h a t w a s p r o p o s e d . T h e a p p l i c a n t a l s o s t a t e d t h a t w h e n t h e y h a d p u r c h a s e d t h e s i t e , a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w a s n o t r e q u i r e d f o r t h e i r p r o p o s e d u s e a n d t h a t t h e y h a d m e t w i t h a n d r e c e i v e d a p p r o v a l f r o m t h e C i t y E n g i n e e r f o r t w o a c c e s s d r i v e s . T h e a p p l i c a n t w a s a s k e d t o p r o v i d e a c o p y o f t h e r e v i s e d s i t e p l a n a s w e l l a s p r o o f t h a t t h e C i t y E n g i n e e r h a d a p p r o v e d t w o a c c e s s d r i v e s f o r t h e s i t e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . T h e C o m m i s s i o n v o t e d 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f , r e v i e w e d b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a g r e e d t o b y t h e a p p l i c a n t . O O C)O 0 Q Y3 K CI Cn K O hl be Q Q 0 G Q O 00 o C3 GM~+Q elMClQVlQ Ls rl '4 O o e 4 e 0 0 p ' c5 H 4 N +4 g C:I v 0 0 ~8 ~~tdS~0 i~.)i V)~.+'x.'. a M a y 1 6 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N S T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e B o a r d , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 5 : 1 5 p . m . D a t e : , g j A P g g f S e c r e t a r . i , C h a i r m a n V r @ -