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pc_01 24 1989I I L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N M I N U T E R E C O R D J A N U A R Y 2 4 , 1 9 8 9 1 . " 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g e l e v e n i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : W a l t e r R e d d i c k , I I I B i l l R e c t o r M a r t h a M i l l e r S t e p h e n L e e k R o s e C o l l i n s J e r i l y n N i c h o l s o n C o n n i e W h i t f i e l d J o h n M c D a n i e l J o h n S c h l e r e t h F r e d P e r k i n s K a t h l e e n O l e s o n M e m b e r s a b s e n t : N o n e C i t y A t t o r n e y p r e s e n t : S t e p h e n G i l e s I R E Z O N I N G H E A R I N G J A N U A R Y 2 4 , 1 9 8 9 D E F E R R E D I T E M S A . Z - 4 8 0 7 - A S h a c k l e f o r d F a r m s R - 2 t o v a r i o u s d i s t r i c t s B . Z - 5 0 9 6 K a n i s R d . & C o o p e r O r b i t R d . R - 2 t o M F - 1 8 , 0 - 2 & C - 2 C . Z - 5 1 1 9 S t a g e c o a c h R d . & B r o d i e L a n e R - 2 t o I - 2 R E Z O N I N G I T E M S 1 . Z - 4 6 2 4 - A 1 3 , 4 4 1 C a n t r e l l R d . R - 2 t o C - 1 2 . Z - 5 1 2 3 A s h e r A v e . & W e s t e r n H i l l s A v e . R - 2 t o I - 2 3 . Z - 5 1 3 2 8 1 2 3 C h i c o t R d . R - 2 t o C - 4 4 . Z - 5 1 3 3 P i n n a c l e V a l 1 e y R d , R - 2 t o C - 3 5 . Z - 5 1 3 4 8 0 2 3 C h i c o t R d . R - 2 t o C - 3 6 . Z - 5 1 3 5 1 2 , 4 1 2 S a r d i s R d . R - 2 t o C - 3 7 . Z - 5 1 3 7 4 1 0 A u t u m n R d , R - 2 , t o 0 - 3 8 . Z - 5 1 3 8 H w y . 1 0 & H w y . 3 0 0 U n c l a s s i f i e d t o 0 - 2 9 . Z - 5 1 3 9 H w y . 1 0 & T a y l o r L o o p R d . R - 2 t o C - 3 1 0 . Z - 5 1 4 0 9 0 1 4 C h i c o t R d . R - 2 & C - 3 t o C - 4 O T H E R M A T T E R S 1 1 . W h i t e W a t e r T a v e r n — R e v o c a t i o n o f t h e P C D 1 2 . W e s t M a r k h a m L a n d A d d i t i o n - 6 F t . S c r e e n i n g F e n c e 1 I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 4 8 0 7 - A O w n e r : J o h n W . S h a c k l e f o r d A p p l i c a n t : M a r k S p r a d l e y L o c a t i o n : S h a c k l e f o r d F a r m ( n o r t h o f K a n i s R o a d ) R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " a n d o t h e r d i s t r i c t s t o v a r i o u s d i s t r i c t s P u r p o s e : M i x e d u s e s S i z e : 1 7 2 . 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " a n d " M F - 1 8 " S o u t h — V a c a n t , C h u r c h , S i n g l e F a m i l y & C o m m e r c i a l , Z o n e d " M F - 1 8 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 , " a n d " C - 3 " E a s t — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , Z o n e d " R - 2 , " " M F - 6 , " " 0 - 2 " a n d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e 1 7 2 a c r e s t o s e v e r a l d i f f e r e n t c l a s s i f i c a t i o n s . T h e p r o p o s e d d i s t r i c t s a n d a c r e a g e a r e : " R - 3 " — 3 3 . 7 9 a c r e s " M F - 6 " — 4 2 . 5 6 a c r e s " M F - 1 2 " — 3 2 . 0 3 a c r e s " M F - 1 8 " — 1 2 . 5 9 a c r e s " 0 - 2 " — 4 0 . 1 5 a c r e s " C - 3 " — 1 0 . 9 4 a c r e s A l s o i n c l u d e d i n t h e r e q u e s t i s a n " O S " a r e a f o r 1 9 . 0 3 a c r e s . T h e p r o p e r t y w a s i n i t i a l l y z o n e d a s p a r t o f t h e l a r g e D e l t i c r e z o n i n g , a p p r o v e d M a r c h 1 9 8 7 , a n d i s c u r r e n t l y c l a s s i f i e d a s " R - 2 , " " R - 3 , " " M F - 6 , " " M F - 1 2 , " a n d " 0 - 2 . " D u r i n g t h e S t a f f ' s i n i t i a l r e v i e w o f t h e r e q u e s t , a n u m b e r o f i s s u e s o r c o n c e r n s w e r e r a i s e d . T h e y i n c l u d e d : T h e n e e d t o c o o r d i n a t e w i t h o t h e r m a j o r p r o p e r t y o w n e r s i n t h e v i c i n i t y b e c a u s e o f t h e p o t e n t i a l f o r a d d i t i o n a l I I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 4 8 0 7 - A ( C o n t i n u e d ) l a r g e s c a l e r e z o n i n g p r o p o s a l s a n d t h e o v e r a l l d i r e c t i o n o f t h e a r e a . P o t e n t i a l c o n f l i c t s w i t h t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . L a c k o f i n f o r m a t i o n a b o u t t h e s t r e e t l a y o u t a n d t y p e s ; s t a t u s o f t h e s t r e e t s a r e n o t i d e n t i f i e d o n t h e p r o p o s e d z o n i n g p l a n . H o w w i l l t h e d e d i c a t i o n o f t h e n e c e s s a r y r i g h t - o f - w a y s f o r t h e s t r e e t s b e a c c o m p l i s h e d . A t r a f f i c i m p a c t s t u d y / a n a l y s i s n e e d s t o b e s u b m i t t e d t o h e l p a d d r e s s q u e s t i o n s a b o u t t h e p r o p o s e d s t r e e t s y s t e m . T h e s t a t u s o f s e v e r a l p a r c e l s t h a t a r e o w n e d b y o t h e r i n d i v i d u a l s w h o a r e n o t p a r t o f t h e a p p l i c a t i o n . H o w t h e z o n i n g p r o p o s a l c o n f o r m s t o t h e L a n d U s e P l a n a n d h o w i t w i l l i m p a c t o t h e r d e v e l o p m e n t p l a n s . D o l a n d u s e a n d p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s f o r t h e a r e a j u s t i f y a d d i t i o n a l m u l t i f a m i l y , o f f i c e a n d c o m m e r c i a l a c r e a g e a s p r o p o s e d i n t h e r e z o n i n g r e q u e s t . A l s o , w i l l s o m e o f t h e i n c r e a s e s i n t h e d e n s i t i e s c h a n g e t h e b a s i c d e v e l o p m e n t c o n c e p t . U n t i l t h e s e i s s u e s a r e a d d r e s s e d o r a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n i s s u b m i t t e d , S t a f f f e e l s t h a t a d e f e r r a l i s a p p r o p r i a t e a t t h i s t i m e . S t a f f i s o f t h e o p i n i o n t h a t m a k i n g a r e c o m m e n d a t i o n n o w w o u l d b e p r e m a t u r e a n d d o n e w i t h o u t b e n e f i t o f a l l t h e n e c e s s a r y i n f o r m a t i o n . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 2 0 , 1 9 8 8 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t o a d e f e r r a l a s r e c o m m e n d e d b y S t a f f . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n o e s , 3 a b s e n t , a n d 1 o p e n p o s i t i o n . 1 4 I I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . A — Z - 4 8 0 7 - A f C o n t i n u e d ) S T A F F U P D A T E : S t a f f h a s h a d s e v e r a l m e e t i n g s w i t h r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e o w n e r a n d i t a p p e a r s t h a t a m a j o r i t y o f t h e i s s u e s r a i s e d i n t h e a n a l y s i s h a v e b e e n a d d r e s s e d a n d a r e c o m m e n d a t i o n c a n b e o f f e r e d a t t h i s t i m e . T h e o w n e r ' s c o n s u l t a n t h a s p r o v i d e d a s t u d y t h a t r e v i e w s p r o j e c t e d l a n d u s e a n d p o p u l a t i o n f i g u r e s , n u m b e r o f d w e l l i n g u n i t s a n d s o m e d e t a i l e d t r a f f i c i n f o r m a t i o n i n c l u d i n g a v e r a g e d a i l y t r a f f i c c o u n t s . O n e i t e m t h a t i s s t i l l b e i n g l o o k e d i n t o i s t h e a n n e x a t i o n o f t h e s i t e b u t t h a t w i l l t a k e s o m e t i m e b e c a u s e S t a f f h a s a s k e d t h a t o t h e r p r o p e r t y o w n e r s b e c o n t a c t e d a b o u t t h e p o s s i b i l i t y o f b e i n g a n n e x e d . T h e o n l y m a j o r u n r e s o l v e d i s s u e h a s t o d o w i t h t h e p r o p o s e d n o r t h / s o u t h c o l l e c t o r t h a t i s s h o w n t h r o u g h t h e e n t i r e s i t e . S t a f f i s o p p o s e d t o s u c h a l o n g c o l l e c t o r a n d f e e l s i t n e e d s t o b e u p g r a d e d t o a m i n o r a r t e r i a l b e c a u s e o f t h e p o t e n t i a l t r a f f i c f l o w a n d t h e l e n g t h o f t h e r o a d w a y . A n o t h e r i s s u e i s t h e d e d i c a t i o n o f a n y a r t e r i a l s w h i c h t h e C i t y w i l l r e q u i r e a s a p a r t o f t h i s r e z o n i n g a c t i o n . T h e o w n e r h a s i n d i c a t e d t h a t h e i s n o t o p p o s e d t o t h e d e d i c a t i o n r e q u i r e m e n t f o r t h e a r t e r i a l s . S t a f f e n d o r s e s t h e p r o p o s e d r e c l a s s i f i c a t i o n s a s s u b m i t t e d w i t h t h e e x c e p t i o n t h e f o l l o w i n g : D e n i a l o f " M F - 1 2 " i n t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f t h e s i t e , c u r r e n t l y z o n e d " R - 2 " . D e n i a l o f " M F - 1 8 " a l o n g t h e w e s t s i d e o f t h e p r o p e r t y , c u r r e n t l y i d e n t i f i e d a s " R - 2 / S F D " . D e n i a l o f t h e s o u t h e r n " C - 3 " t r a c t , c u r r e n t l y z o n e d " M F - 1 2 " D e n i a l o f t h e p r o p o s e d n o r t h e r n " C - 3 " s i t e , c u r r e n t l y z o n e d " R - 2 " . I n g e n e r a l , t h e o t h e r r e z o n i n g s c o n f o r m t o t h e L a n d U s e P l a n o r s h o u l d n o t h a v e a n y i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a w r i t t e n r e q u e s t f o r a d e f e r r a l a n d S t a f f s u p p o r t e d d e f e r r i n g t h e i s s u e . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . j l I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . A — Z - 4 8 0 7 - A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d a n d a l l p a r t i e s a g r e e d w i t h t h e d e f e r r a l r e q u e s t . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . 1 C I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 O w n e r : E l g o r P r o p e r t i e s , I n c . A p p l i c a n t : J o h n A . C a s t i n L o c a t i o n : K a n i s R o a d a t C o o p e r O r b i t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " P u r p o s e : M u l t i f a m i l y , o f f i c e a n d c o m m e r c i a l S i z e : 1 3 . 5 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , Z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , Z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , u n c l a s s i f i e d P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 3 . 5 a c r e s f o r a m i x o f o f f i c e , m u l t i f a m i l y a n d c o m m e r c i a l u s e s . T h e p r o p o s e d c l a s s i f i c a t i o n s a n d a c r e a g e a r e : " 0 - 2 " — 1 . 5 a c r e s " C - 2 " — 2 . 3 a c r e s " M F - 1 8 " — 9 . 6 a c r e s ( B o t h t h e " 0 - 2 " a n d " C - 2 " d i s t r i c t s h a v e s i t e a r e a r e q u i r e m e n t s u n l e s s t h e l a n d i s a p l a t t e d l o t . " 0 - 2 " r e q u i r e s 2 a c r e s a n d " C - 2 " h a s a 5 a c r e m i n i m u m . ) T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d a n d a t t h e p o i n t w h e r e b o t h C o o p e r O r b i t a n d K i r b y R o a d s i n t e r s e c t a t K a n i s R o a d . A s b u r y R o a d a l o n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y i s j u s t a p l a t t e d s t r e e t a n d i s n o t o p e n . A b u t t i n g t h e s i t e o n t h e w e s t a r e t h e C i t y l i m i t s w h i c h e x t e n d t o t h e n o r t h a n d s o u t h o f K a n i s R o a d . " R - 2 " i s t h e z o n i n g i n t h e a r e a a n d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l i s t h e p r e d o m i n a n t l a n d u s e . T o t h e e a s t o n K a n i s , t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d w e s t o n K a n i s t h e r e i s a c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t . A s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d . l J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d } 2 . T h e s i t e i s v a c a n t a n d w o o d e d . I t a p p e a r s t h a t s o m e o f t h e p r o p e r t y h a s s o m e f l o o d p l a i n i n v o l v e m e n t . 3 . K a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l p r o b a b l y b e r e q u i r e d . 4 . T h e r e h a v e b e e n n o a d v e r s e c o m m e n t s r e c e i v e d f r o m t h e r e v i e w i n g a g e n c i e s a s o f t h i s w r i t i n g . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s . 6 . S t a f f h a s r e c e i v e d s e v e r a l i n f o r m a t i o n a l c a l l s c o n c e r n i n g t h e r e z o n i n g r e q u e s t s . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d h i s t o r y o n t h e s i t e . 7 . T h e l a n d i n q u e s t i o n f a l l s w i t h i n t h e s c o p e o f t h e U p p e r R o c k C r e e k D i s t r i c t P l a n a r e a a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n s h o w s t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . F o r a t w o - m i l e s e g m e n t o f K a n i s R o a d t h e p l a n s h o w s b o t h s i d e s o f K a n i s t o b e i n t h e t r a n s i t i o n z o n e , f r o m a b o u t G a m b l e R o a d t o B a k e r S c h o o l . T h e p l a n l i m i t s t h e u s e s i n t h e t r a n s i t i o n z o n e t o o f f i c e , o f f i c e w a r e h o u s e , a n d m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t a n d r e q u i r e s a P U D s u b m i s s i o n f o r a n y l a n d u s e p r o p o s a l . A l s o , t h e p l a n l i s t s s p e c i f i c d e v e l o p m e n t c r i t e r i a f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e w h i c h i n c l u d e s a n o f f i c e f l o o r r a t i o n a r e a o f 0 . 2 , a d e n s i t y o f 1 0 u n i t s p e r a c r e , a n d b u i l d i n g s e t b a c k o f 1 2 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f K a n i s R o a d . T h e p l a n a l s o i d e n t i f i e s t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y t o b e i n t h e f l o o d p l a i n a n d / o r p a r t o f a l a r g e p o n d a r e a . T h e p r o p o s e d r e q u e s t d o e s n o t c o n f o r m t o t h e a d o p t e d p l a n a n d S t a f f c a n n o t s u p p o r t t h e r e z o n i n g s . A d e q u a t e a r e a s f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a r e s h o w n o n t h e p l a n a n d n o j u s t i f i c a t i o n h a s b e e n p r o v i d e d t o e s t a b l i s h a n e w c o m m e r c i a l s p o t z o n e . T h e " M F - 1 8 " e x c e e d s t h e d e n s i t y f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e a n d w i t h o u t a s i t e p l a n , i t i s u n k n o w n w h e t h e r o t h e r d e v e l o p m e n t c r i t e r i a a r e b e i n g f o l l o w e d . I f a r e a l p r o j e c t e x i s t s , a P U D n e e d s t o b e s u b m i t t e d f o r p r o p e r r e v i e w a n d a d e t a i l e d p l a n s h o u l d b e d o n e f o r t h e e n t i r e o w n e r s h i p . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " M F - 1 8 , " " 0 - 2 " a n d " C - 2 " r e z o n i n g s a s r e q u e s t e d . I I 4 I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . B — Z - 5 0 9 6 ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 1 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J a c k C a s t i n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . C a s t i n r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d u n t i l t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( B i l l R e c t o r ) . A M E N D E D S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f s u p p o r t s t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t h a t t h e r e z o n i n g b e d e f e r r e d t o J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i n o r d e r t o a l l o w t i m e f o r C i t y s t a f f t o s t u d y t h e o v e r a l l l a n d u s e p l a n f o r t h e E l g o r p r o p e r t i e s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e a p p l i c a n t ' s r e q u e s t t o d e f e r t h e i t e m . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e z o n i n g t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n o e s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e r e q u e s t n e e d e d t o b e d e f e r r e d a n d a l l p a r t i e s a g r e e d w i t h d e f e r r i n g t h e i s s u e . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 O w n e r : E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h A p p l i c a n t : M a x M c l n t o s h L o c a t i o n : S t a g e c o a c h R o a d a n d B r o d i e L a n e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l S i z e : 2 . 2 1 a c r e s E x i s t i n g U s e : A u t o r e p a i r S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s l o c a t e d o n S t a g e c o a c h R o a d a t B r o d i e L a n e a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " l - 2 . " T h e t r a c t o f l a n d i s 2 . 2 a c r e s i n s i z e a n d h a s o n e l a r g e s t r u c t u r e o n i t . A t t h e t i m e o f t h e f i e l d i n v e s t i g a t i o n , t h e b u i l d i n g a p p e a r e d t o b e v a c a n t b u t t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n d o e s l i s t a u t o r e p a i r a s t h e p r e s e n t u s e . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s a l l " R - 2 . " L a n d u s e i s a m i x e d p a t t e r n a n d i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l a n d a p u b l i c s c h o o l . T h e m o s t s i g n i f i c a n t n o n - r e s i d e n t i a l u s e i s a b l o c k m a n u f a c t u r i n g p l a n t t h a t a b u t s t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r . O t h e r u s e s i n c l o s e p r o x i m i t y t o t h e p r o p e r t y a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s a n d a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a c r o s s B r o d i e L a n e t o t h e e a s t . A l l o f t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g a n d s o m e o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t . T h e a d o p t e d 6 5 t h S t r e e t W e s t D i s t r i c t P l a n s h o w s t h e p r o p e r t y a n d t h e b l o c k p l a n t a s i n d u s t r i a l s o t h e " l - 2 " r e q u e s t c o n f o r m s t o t h e p l a n . B e c a u s e o f t h e e s t a b l i s h e d n o n r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d , t h e r e q u e s t e d " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n s h o u l d o n l y h a v e a m i n i m a l i m p a c t o n t h e a r e a a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e z o n i n g . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . A d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e s u r v e y r e f l e c t s a n e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y o f 4 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . T h e s e c t i o n o f B r o d i e L a n e t h a t a b u t s t h e p r o p e r t y i s c o n s i d e r e d a c o m m e r c i a l s t r e e t w h i c h r e q u i r e s a 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y o r 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 1 - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e f i v e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . H a r r i s s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e E s t a t e o f C . E . M c l n t o s h a n d d i s c u s s e d t h e S t a f f r e p o r t . H e w e n t o n t o p r e s e n t s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p e r t y a n d s a i d t h a t t h e 2 . 2 a c r e s w a s o r i g i n a l l y o c c u p i e d b y a c o n s t r u c t i o n c o m p a n y a n d t h e b l o c k p l a n t w a s l o c a t e d o n t h e 5 . 2 5 a c r e t r a c t . M r . H a r r i s r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d L a n d U s e P l a n i d e n t i f i e d t h e l a n d f o r i n d u s t r i a l u s e a n d t h a t w a s w h y a n " I - 2 " r e q u e s t w a s f i l e d . H e s a i d t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d f o r a w h i l e b u t i t w a s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d a n d t h e r e w a s n o s p e c i f i c u s e o r a b u y e r . M r . H a r r i s s a i d h e w a s u n a w a r e o f a n y o p p o s i t i o n . G a r y W o o d s , a n o b j e c t o r , s a i d t h e e n t i r e n e i g h b o r h o o d w a s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g . H e d i s c u s s e d t h e a r e a w h i c h h e d e s c r i b e d a s a v i a b l e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d w i t h s o m e s i g n i f i c a n t r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s . D r . W o o d s s a i d t h e b l o c k p l a n t w a s n o t v e r y v i s i b l e a n d m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s . H a n k P o r t e r , a r e s i d e n t d i r e c t l y a c r o s s S t a g e c o a c h R o a d , a l s o o b j e c t e d t o t h e r e z o n i n g . M r . P o r t e r s a i d t h e p r o p e r t y h a s b e e n v a c a n t s i n c e J u n e a n d t h e n d e s c r i b e d t h e S t a g e c o a c h R o a d / B r o d i e L a n e a r e a . M r . H a r r i s d i s c u s s e d t h e r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n i s s u e a n d s a i d t h e p r o p o s e d r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n . H e w e n t o n t o s a y t h a t " 1 - 2 " w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e p l a n a n d s a i d t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e w a s b u i l t t o a c c o m m o d a t e a n i n d u s t r i a l u s e . t f J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e o f f e r e d b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s a n d t h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e p l a n . C o m m i s s i o n e r J o h n M c D a n i e l s a i d t h e a r e a w a s m o s t l y r e s i d e n t i a l a n d t h e r e w a s a n e e d t o p r o t e c t t h e S t a g e c o a c h R o a d f r o n t a g e . T h e r e w e r e s o m e m o r e c o m m e n t s , a n d t h e n a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , J i m H a r r i s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e e i g h t o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . S t a f f r e v i e w e d t h e r e q u e s t a n d p r e s e n t e d a m o d i f i e d r e c o m m e n d a t i o n o f " C - 1 " f o r t h e e n t i r e p a r c e l e x c e p t f o r a 2 5 ' 1 0 0 ' t r i p a d j a c e n t t o t h e w e s t p r o p e r t y l i n e w h i c h w o u l d r e m a i n " R - 2 " s i n g l e f a m i l y . M r . H a r r i s r e s p o n d e d t o t h e S t a f f ' s n e w p o s i t i o n a n d t h e n p r o c e e d e d t o d i s c u s s s o m e p o s s i b l e a l t e r n a t i v e s o r o p t i o n s . H e s a i d t h e i d e a l s o l u t i o n w o u l d b e f o r G a r y W o o d s t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y b u t h e w a s n o t i n t e r e s t e d i n d e f e r r i n g t h e r e z o n i n g b e c a u s e o f D r . W o o d s ' r o p o s a l . T h e r e w e r e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e a b o u t s e l l i n g t h e s i t e a n d o t h e r i s s u e s . M r . H a r r i s t h e n i n f o r m e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l e a s e d t o a p a r t s c o m p a n y a n d d e s c r i b e d t h e b u s i n e s s . H e s a i d t h e c o m p a n y s o l d p a r t s a n d r e c o n s t r u c t e d c a r s b u t e m p h a s i z e d t h a t t h e b u s i n e s s w a s n o t a s a l v a g e o r j u n k y a r d o p e r a t i o n . M r . H a r r i s s a i d t h e b u s i n e s s w i l l h a v e s o m e o u t s i d e d i s p l a y a n d t h e t e n a n t w a s a w a r e o f t h e f a c t t h a t h e m u s t c o m p l y w i t h a l l t h e r e g u l a t i o n s f o r t h e a p p r o p r i a t e z o n i n g d i s t r i c t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e u s e a n d w h a t w a s p e r m i t t e d i n e i t h e r t h e " C - 4 " o r " I - 2 " d i s t r i c t s . M r . H a r r i s c o n t i n u e d b y e x p r e s s i n g s o m e c o n c e r n s a b o u t b r e a k i n g u p t h e s i t e w i t h b u f f e r s a n d s p l i t t i n g t h e p r o p e r t y b e t w e e n t w o z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n s b e c a u s e o f i t s s i z e . H e s u g g e s t e d " C - 4 " f o r t h e e n t i r e t r a c t a s a p o s s i b l e a l t e r n a t i v e b u t r e m i n d e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e a d o p t e d p l a n s h o w s l i g h t i n d u s t r i a l , o r " l - 2 , " f o r t h e s i t e a n d S t a f f i n i t i a l l y r e c o m m e n d e d " I - 2 . " M r . H a r r i s c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t t h e o w n e r s t i l l w a n t e d t o m a r k e t t h e p r o p e r t y a n d h e m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a b o u t s p l i t t i n g t h e z o n i n g b e t w e e n " C - 1 " a n d " C - 4 " o r " l - 2 . " G a r y W o o d s a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s u b m i t t e d a p e t i t i o n w i t h 1 9 n a m e s o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g r e q u e s t . D r . W o o d s w e n t o n t o d e s c r i b e a n " I - 2 " D i s t r i c t a n d s a i d i t d i d n o t I ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . C — Z - 5 1 1 9 ( C o n t i n u e d ) f i t w i t h t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d . H e s a i d n o b e n e f i t w o u l d b e g a i n e d b y r e z o n i n g t h e s i t e a n d d e s c r i b e d t h e e x i s t i n g u s e s . D r . W o o d s s a i d t h e r e s i d e n t s w e r e n o t h a p p y w i t h " I - 2 " o r u s i n g a s p l i t z o n i n g a n d s u g g e s t e d t h a t t h e e x i s t i n g n o n - c o n f o r m i n g s t a t u s s h o u l d b e m a i n t a i n e d . D r . W o o d s a l s o t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e h a d b e e n u n a b l e t o m e e t w i t h M r . H a r r i s s i n c e t h e l a s t m e e t i n g . T h e r e w a s a d d i t i o n a l d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s i n c l u d i n g d e f e r r i n g t h e r e q u e s t . M r . H a r r i s s a i d h e w a s w i l l i n g t o w o r k t o w a r d a c o m p r o m i s e a n d t h e r e w a s n o t i m e c o n s t r a i n t . D r . W o o d s c o n c u r r e d w i t h M r . H a r r i s ' o m m e n t s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 1 8 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . f J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 6 2 4 - A O w n e r : R e g i n a N o r w o o d a n d R o s e M . B i c k e r s t a f f A p p l i c a n t : A s c o m b E n t e r p r i s e s , I n c . L o c a t i o n : 1 3 4 4 1 C a n t r e l l R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 1 " P u r p o s e : L a u n d r o m a t S i z e : 0 . 3 0 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t b u i l d i n g S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e t w o l o t s i n t h e P a n k e y n e i g h b o r h o o d f r o m " R - 2 " t o " C - 1 " f o r t h e p u r p o s e o f p e r m i t t i n g a l a u n d r o m a t . L a n d u s e a l o n g C a n t r e l l R o a d ( H i g h w a y 1 0 ) f r o n t a g e i n t h e a r e a i s p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y o r v a c a n t l o t s . T h e r e a r e s o m e n o n c o n f o r m i n g u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h e r e i s a p u b l i c s c h o o l s i t e o n t h e n o r t h s i d e o f C a n t r e l l R o a d . Z o n i n g i s " R - 2 " a n d " P R D " w i t h t h e n e a r e s t c o m m e r c i a l z o n i n g s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - q u a r t e r m i l e t o t h e w e s t . T o t h e e a s t t h e r e i s s o m e o f f i c e a n d m u l t i - f a m i l y z o n i n g i n p l a c e a l o n g C a n t r e l l R o a d . 2 . T h e s i t e i s t w o r e s i d e n t i a l l o t s w i t h o n e n o n r e s i d e n t i a l b u i l d i n g o n i t t h a t i s c u r r e n t l y u n o c c u p i e d a n d t h a t h a s b e e n i t s s t a t u s f o r s e v e r a l y e a r s . 3 . C a n t r e l l R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e n e c e s s a r y . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 6 2 4 - A ( C o n t i n u e d ) 4 . E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t t h e r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d f o r C a n t r e l l R o a d i s 1 1 0 f e e t o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o n b o t h s i d e s . D e d i c a t i o n o f r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d t h r o u g h t h i s r e z o n i n g a c t i o n . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . I n 1 9 8 6 , a " C - 1 " a p p l i c a t i o n w a s f i l e d f o r t h e s a m e p i e c e o f p r o p e r t y t o p e r m i t a l a u n d r o m a t . A f t e r s e v e r a l p u b l i c h e a r i n g s , t h e r e q u e s t w a s d e n i e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . W i t h t h e f i r s t r e z o n i n g a t t e m p t , t h e r e w e r e o b j e c t o r s a n d s u p p o r t e r s p r e s e n t a t t h e t w o m e e t i n g s . S t a f f r e c o m m e n d e d d e n i a l o f t h e " C - 1 " r e z o n i n g i n 1 9 8 6 . 7 . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t n o t h i n g h a s c h a n g e d s i n c e t h e 1 9 8 6 a p p l i c a t i o n a n d d o e s n o t e n d o r s e t h e c u r r e n t " C - 1 " z o n i n g r e q u e s t . T h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n s h o w s t h e P a n k e y n e i g h b o r h o o d t o b e k e p t a s a r e s i d e n t i a l a r e a s o t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n i s c o n t r a r y t o t h e C i t y ' s l o n g - r a n g e g o a l f o r t h e a r e a . S h o u l d t h e r e q u e s t b e g r a n t e d , i t w o u l d c r e a t e a s p o t z o n e a n d c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e P a n k e y c o m m u n i t y a n d t h e H i g h w a y 1 0 c o r r i d o r . O v e r t h e y e a r s a n d t h r o u g h m a n y p l a n n i n g e f f o r t s , t h e r e s i d e n t s o f P a n k e y h a v e a l w a y s r e c o m m e n d e d t h a t t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r b e m a i n t a i n e d a n d t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n t o c h a n g e t h a t d i r e c t i o n a t t h i s t i m e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , A s c o m b E n t e r p r i s e s , I n c . , w a s r e p r e s e n t e d b y W i l l a r d P r o c t o r , J r . T h e r e w e r e s e v e r a l i n t e r e s t e d p e r s o n s i n a t t e n d a n c e . M r . P r o c t o r g a v e a h i s t o r y o f t h e a r e a a n d s a i d t h a t t h e P a n k e y C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t B l o c k G r a n t C o m m i t t e e h a d v o t e d t o e n d o r s e t h e " C - 1 " r e q u e s t . H e s a i d t h e p r o p o s a l w o u l d b e a s t i m u l u s f o r t h e c o m m u n i t y a n d p r o v i d e a n e e d e d s e r v i c e . H e s a i d t h e l a u n d r o m a t w o u l d c o n f o r m t o o t h e r u s e s a n d t h e n a n s w e r e d s e v e r a l q u e s t i o n s a b o u t t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 — Z - 4 6 2 4 - A ( C o n t i n u e d ) B a r b a r a D o u g l a s , P r e s i d e n t o f t h e P a n k e y C o m m u n i t y I m p r o v e m e n t A s s o c i a t i o n , s p o k e a n d d e s c r i b e d t h e v o t e o f t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t B l o c k G r a n t C o m m i t t e e . M s . D o u g l a s t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s e v e r a l m e m b e r s o f t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t B l o c k G r a n t C o m m i t t e e h a d c h a n g e d t h e i r m i n d s a n d w a n t e d t o v o t e a g a i n s t t h e m o t i o n s u p p o r t i n g t h e " C - 1 " r e q u e s t . M r . P r o c t o r m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a b o u t t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h e H i g h w a y 1 0 c o r r i d o r . H e a l s o d i s c u s s e d t h e v o t e o f t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t B l o c k G r a n t C o m m i t t e e . M s . D o u g l a s r e s p o n d e d t o M r . P r o c t o r ' s c o m m e n t s a n d s a i d t h a t t h e r e s i d e n t s o f P a n k e y w a n t e d t o s t a y r e s i d e n t i a l . S h e w e n t o n t o s a y t h a t t h e " C - 1 " r e z o n i n g w a s a s p o t z o n e a n d a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o k e e p P a n k e y " R - 2 . " Z o l l i e W i l k i n s o f f e r e d a n a d d i t i o n a l e x p l a n a t i o n a b o u t t h e v o t e a n d t h e C o m m i t t e e . M e n e r v i a G u e s t a l s o m a d e s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e v o t e a n d t h e m e e t i n g . W e n d e l l G r i f f e n , s p e a k i n g f o r H a r o l d F l o w e r s , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . G r i f f e n s a i d t h a t t h e H i g h w a y 1 0 P l a n s h o w e d P a n k e y t o b e r e s i d e n t i a l a n d t h e P l a n n e e d e d t o b e m a i n t a i n e d . H e s a i d r e z o n i n g t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n w o u l d p l a c e a l o t o f p r e s s u r e s o n t h e P a n k e y r e s i d e n t s b e c a u s e m a n y w e r e a t t h e l o w e r i n c o m e s c a l e . M r . P r o c t o r s p o k e a g a i n a n d r e s p o n d e d t o s e v e r a l o f M r . G r i f f e n ' s s t a t e m e n t s . H e s a i d t h e r e z o n i n g w o u l d a d d t o a n d e n h a n c e t h e n e i g h b o r h o o d a n d r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n e r s t h a t t h e o w n e r s w e r e f r o m P a n k e y . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 1 " r e q u e s t a s f i l e d . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 1 0 n o e s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( J o h n M c D a n i e l ) . T h e m o t i o n f a i l e d a n d t h e r e z o n i n g w a s d e n i e d . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 1 2 3 O w n e r : A t l e y G . D a v i s A p p l i c a n t : A t l e y G . D a v i s b y M a t t U l m e r L o c a t i o n : A s h e r A v e n u e a n d W e s t e r n H i l l s A v e . R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 1 - 2 " P u r p o s e : I n d u s t r i a l S i z e : 0 . 7 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — D a y c a r e , z o n e d " C - 3 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 3 " W e s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " l - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s r e q u e s t w a s f i l e d a f t e r t h e o w n e r a t t e m p t e d t o s e c u r e a b u i l d i n g p e r m i t w h i c h w a s d e n i e d b e c a u s e o f t h e " R - 2 " z o n i n g . T h e p r o p o s a l i s t o m a k e a n a d d i t i o n t o a n e x i s t i n g b u i l d i n g t h a t f r o n t s o n W e s t e r n H i l l s A v e n u e a n d a d d s o m e p a r k i n g s p a c e s . A p o r t i o n o f t h e p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n a l o n g w i t h s o m e o f t h e n e w p a r k i n g a r e a e n c r o a c h e s i n t o t h e e x i s t i n g " R - 2 " a r e a a n d b e f o r e t h e b u i l d i n g p e r m i t c a n b e i s s u e d , a n " 1 - 2 " r e z o n i n g m u s t b e g r a n t e d . T h e a d d i t i o n i s a p p r o x i m a t e l y 6 0 ' 1 2 0 ' n d , b a s e d o n t h e s i t e p l a n , i t a p p e a r s t h a t a b o u t 3 0 f e e t o f i t i s i n t h e " R - 2 " a r e a . Z o n i n g i s m i x e d i n t h e v i c i n i t y a n d i n c l u d e s " R - 2 , " " R - 3 , " " M F - 1 2 , " " 0 - 2 , " " C - 3 , " " C - 4 " a n d " 1 - 2 " w i t h t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t t i n g " R - 2 . " " C - 3 " a n d " 1 - 2 . " L a n d u s e i s m a d e u p o f r e s i d e n t i a l , c o m m e r c i a l , i n d u s t r i a l a n d a d a y c a r e c e n t e r . T h e r e a r e t w o p u b l i c f a c i l i t i e s n e a r b y , a n e l e m e n t a r y s c h o o l a n d a p o s t o f f i c e b r a n c h o n A s h e r A v e n u e . S o m e o f t h e l a n d i s s t i l l v a c a n t , a n d t o t h e s o u t h o n W e s t e r n H i l l s t h e r e i s a g o l f c o u r s e . E x p a n d i n g t h e i n d u s t r i a l z o n i n g a t t h i s l o c a t i o n s h o u l d n o t e f f e c t a n y o f t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s a n d S t a f f s u p p o r t s t h e " I - 2 " r e c l a s s i f i c a t i o n . A l o n g t h e s o u t h e r n p r o p e r t y l i n e t h e r e i s a h e a v i l y w o o d e d a r e a t h a t w i l l r e m a i n s o t h e " R - 2 " l a n d w i l l b e b u f f e r e d a n d t h e r e z o n i n g s h o u l d n o t h a v e a n y i m p a c t o n i t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 2 — Z - 5 1 2 3 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h e r e a r e n o e n g i n e e r i n g i s s u e s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e q u e s t a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 3 2 O w n e r : A r c h i e a n d E l o i s e H o g u e A p p l i c a n t : A r c h i e B . H o g u e b y F . E . R i c h a r d s o n L o c a t i o n : 8 1 2 3 C h i c o t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 4 " P u r p o s e : O f f i c e a n d t r a i l e r p a r k S i z e : 2 . 3 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : O f f i c e a n d t r a i l e r p a r k S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 4 " S o u t h — I n d u s t r i a l , z o n e d " R - 2 " E a s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " W e s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t t o i s r e z o n e a 2 . 3 7 a c r e t r a c t o n C h i c o t R o a d j u s t s o u t h o f I - 3 0 f r o m " R - 2 " t o " C - 4 . " C u r r e n t l y , t h e r e i s a t w o - s t o r y s t r u c t u r e l o c a t e d i n t h e s o u t h w e s t c o r n e r a n d t h e b a l a n c e o f t h e s i t e i s u s e d a s a n R V t r a i l e r p a r k . T h e e n t i r e p r o p e r t y i s n o n c o n f o r m i n g a n d t h e r e z o n i n g r e q u e s t w a s f i l e d a s t h e r e s u l t o f a n e n f o r c e m e n t a c t i o n b e c a u s e o f s o m e t y p e o f e x p a n s i o n o f t h e o f f i c e u s e . L a n d u s e i n t h e a r e a i n c l u d e s m u l t i - f a m i l y , c o m m e r c i a l , a u t o s a l e s , m o t e l s a n d i n d u s t r i a l . T h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n a b u t s a m a j o r i n d u s t r i a l o p e r a t i o n o n t w o s i d e s w i t h c o m m e r c i a l u s e s t o t h e n o r t h a n d a c r o s s C h i c o t R o a d . T h e z o n i n g p a t t e r n i s t y p i c a l o f t h e l - 3 0 c o r r i d o r a n d i n c l u d e s " R - 2 , " " 0 - 3 , " " C - 4 " a n d " 1 - 2 . " S e v e r a l o f t h e e x i s t i n g u s e s a r e s t i l l n o n c o n f o r m i n g a n d t h e r e a r e s o m e v a c a n t t r a c t s f o u n d t h r o u g h o u t t h e a r e a . T h e G e y e r S p r i n g s W e s t D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h e s i t e a n d s o m e o f t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s f o r c o m m e r c i a l u s e s o t h e p r o p o s e d " C - 4 " r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n . A l o n g t h e 1 - 3 0 c o r r i d o r t h e C i t y h a s e n d o r s e d a m i x o f c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l z o n i n g o v e r t h e y e a r s b y r e z o n i n g p r o p e r t i e s t o e i t h e r " C - 3 , " " C - 4 " o r " 1 - 2 . " T h e c u r r e n t " C - 4 " r e q u e s t m a i n t a i n s t h e a c c e p t e d z o n i n g c o n f i g u r a t i o n a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e c l a s s i f i c a t i o n . r J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 3 — Z - 5 1 3 2 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y f o r C h i c o t R o a d i s n e e d e d . C h i c o t R o a d i s a c o l l e c t o r o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 6 0 f e e t , o r 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o n b o t h s i d e s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e t h e a p p l i c a n t w a s u n a b l e t o n o t i f y t h e r e q u i r e d p r o p e r t y o w n e r s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . ' C J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 4 — Z - 5 1 3 3 O w n e r : C H A R - B E C K T r u s t A p p l i c a n t : R . W i n g f i e l d M a r t i n L o c a t i o n : P i n n a c l e V a l l e y R o a d a t t h e r a i l r o a d t r a c k s R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 3 . 5 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , u n c l a s s i f i e d a n d z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s l o c a t e d o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d a t t h e r a i l r o a d t r a c t s a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 . " N o s p e c i f i c u s e h a s b e e n i d e n t i f i e d f o r t h e s i t e o t h e r t h a n s o m e t y p e o f c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . A l l t h e s u r r o u n d i n g l a n d i s v a c a n t w i t h t h e c l o s e s t d e v e l o p m e n t b e i n g r e s i d e n t i a l l o c a t e d t o t h e s o u t h o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d a n d t o t h e n o r t h o n C o u n t y F a r m R o a d . Z o n i n g o f t h e a r e a w i t h i n t h e C i t y l i m i t s i s " R - 2 " a n d " R - 5 , " w h i c h i s u n d e v e l o p e d . H i g h w a y 1 0 i s a p p r o x i m a t e l y o n e m i l e t o t h e s o u t h a n d t h a t i s w h e r e t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l z o n i n g i s a l o n g w i t h s e v e r a l n o n c o n f o r m i n g c o m m e r c i a l u s e s . T o t h e n o r t h o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d ( n o r t h o f C o u n t y F a r m R o a d ) a t B e c k R o a d t h e r e i s a s m a l l " C - 1 " t r a c t w i t h a c o n v e n i e n c e s t o r e o n i t . 2 . T h e s i t e i s 3 . 5 a c r e s a n d v a c a n t . f I ' a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 4 — Z - 5 1 3 3 ( C o n t i n u e d ) 3 . P i n n a c l e V a l l e y R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h r e q u i r e s a r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . A l s o , a c o l l e c t o r i s s h o w n o n t h e s t r e e t p l a n c o m i n g f r o m t h e e a s t a n d i n t e r s e c t i n g w i t h P i n n a c l e V a l l e y R o a d s o u t h o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n . 4 . E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y f o r P i n n a c l e V a l l e y R o a d i s d e f i c i e n t s o a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n i s r e q u i r e d f o r a r i g h t - o f - w a y o f 4 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s r e q u e s t . 6 . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n o r h i s t o r y o n t h e s i t e . 7 . T h e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n v i o l a t e s t h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n a n d S t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e r e z o n i n g r e q u e s t . T h e l a n d u s e p l a n s h o w s a l a r g e a r e a i n c l u d i n g t h i s s i t e a s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l a n d t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n f o r m o d i f y i n g t h e p l a n a t t h i s t i m e . R e z o n i n g t h e p a r c e l w o u l d c r e a t e a s p o t z o n e a n d e s t a b l i s h a v e r y u n d e s i r a b l e z o n i n g p a t t e r n f o r t h e n e i g h b o r h o o d . A d e q u a t e a r e a s f o r f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a r e s h o w n o n t h e C i t y ' s p l a n a n d t h e r e i s n o r e a s o n t o c h a n g e t h e d i r e c t i o n o f t h e p l a n a n d l o c a t e a c o m m e r c i a l s p o t o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d v e r b a l l y r e q u e s t e d t h a t t h e i t e m b e d e f e r r e d . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . T J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 1 3 4 O w n e r : J o h n E . B u s h A p p l i c a n t : J o h n E . B u s h L o c a t i o n : 8 0 2 3 C h i c o t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 0 . 4 6 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 4 " S o u t h — O f f i c e , z o n e d " R - 2 " E a s t — R V T r a i l e r P a r k , z o n e d " R - 2 " W e s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : C u r r e n t l y o n t h e p r o p e r t y u n d e r c o n s i d e r a t i o n , t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g u s e , a c o m p u t e r s a l e s a n d s e r v i c e b u s i n e s s , a n d t h e o w n e r w a n t s t o a d d o n t o t h e e x i s t i n g b u i l d i n g . B e c a u s e t h e Z o n i n g O r d i n a n c e p r o h i b i t s t h e e x p a n s i o n o f n o n c o n f o r m i n g u s e s , a r e z o n i n g c h a n g e m u s t f i r s t b e a p p r o v e d b e f o r e t h e n e w c o n s t r u c t i o n c a n b e i n i t i a t e d . T o a c c o m p l i s h t h e p r o p o s e d a d d i t i o n , t h e o w n e r h a s f i l e d a " R - 2 " t o " C - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . T h e a r e a i n q u e s t i o n i s j u s t s o u t h o f I - 3 0 a n d t h e l a n d u s e p a t t e r n i s m i x e d . E x i s t i n g u s e s i n c l u d e c o m m e r c i a l , a u t o s a l e s , a R V t r a i l e r p a r k , t w o m o t e l s a n d a m a j o r i n d u s t r i a l o p e r a t i o n . S e v e r a l o f t h e t r a c t s a r e u n d e v e l o p e d a n d s o m e o f t h e u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g . Z o n i n g f o u n d i n t h e a r e a i s I I R 2 I I f l M F 1 8 f l I f C 4 l t a n d 1 1 I 2 I I T h e a d o p t e d d i s t r i c t p l a n , G e y e r S p r i n g s W e s t , s h o w s t h e g e n e r a l a r e a f o r c o m m e r c i a l u s e . T h e r e f o r e , t h e r e q u e s t e d r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e p l a n . I n t h e p a s t , t h e C i t y h a s s u p p o r t e d e i t h e r " C - 3 " o r " C - 4 " f o r d e s i g n a t e d c o m m e r c i a l a r e a s a l o n g t h e I - 3 0 f r o n t a g e s o t h e p r o p o s e d r e c l a s s i f i c a - t i o n m a i n t a i n s t h e l a n d u s e / z o n i n g c o n c e p t f o r t h e c o r r i d o r . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 5 — Z - 5 1 3 4 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t C h i c o t R o a d i s a c o l l e c t o r a n d d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y i s r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 3 5 O w n e r : R o g e r 8 W i n s t o n H o r t o n A p p l i c a n t : R o g e r H o r t o n L o c a t i o n : 1 2 4 1 2 S a r d i s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : P r i n t s h o p S i z e : 3 . 2 9 a c r e s E x i s t i n g U s e : P r i n t s h o p ( n o n c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — A u t o r e p a i r g a r a g e , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d a i r c o n d i t i o n i n g c o m p a n y , z o n e d " R - 2 " P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 3 . 3 a c r e s o n S a r d i s R o a d f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " a n d w a s f i l e d a f t e r a b u i l d i n g p e r m i t w a s d e n i e d . T h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a p r i n t s h o p , a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d t h e b u i l d i n g p e r m i t w a s r e j e c t e d b e c a u s e t h e Z o n i n g O r d i n a n c e d o e s n o t a l l o w e x p a n s i o n o f n o n c o n f o r m i n g u s e s . S o m e c o n s t r u c t i o n h a s b e e n c o m p l e t e d b u t t h e o w n e r i s c o n s i d e r i n g a d d i t i o n a l e x p a n s i o n i n t h e f u t u r e a n d w o u l d l i k e t o h a v e t h e n e c e s s a r y r e z o n i n g a c c o m p l i s h e d a t t h i s t i m e . T h e p a r c e l i s l o c a t e d s o u t h o f A l e x a n d e r R o a d a n d j u s t n o r t h o f t h e p r o p o s e d a l i g n m e n t f o r t h e S o u t h L o o p w h i c h i s t h e t r a c t o f l a n d i d e n t i f i e d b y Z - 4 6 0 9 . Z o n i n g i s p r i m a r i l y " R - 2 " w i t h t h e e x c e p t i o n o f a s m a l l " C - 3 " p a r c e l a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S a r d i s a n d A l e x a n d e r R o a d s . N o r t h o f A l e x a n d e r R o a d a n d w e s t o f S a r d i s R o a d t h e z o n i n g i s m o r e v a r i e d a n d i n c l u d e s " 0 - 3 , " " C - 2 , " " I - 1 " a n d " I - 2 . " L a n d u s e i s s i n g l e f a m i l y , c o m m e r c i a l , a u t o r e p a i r g a r a g e , a n a i r c o n d i t i o n i n g c o m p a n y a n d s o m e p a r c e l s a r e v a c a n t . 2 . T h e s i t e h a s o n e s t r u c t u r e o n i t a n d s o m e o f t h e p r o p e r t y i s p a v e d f o r p a r k i n g , d r i v e s a n d l o a d i n g a r e a s . J J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 3 5 ( C o n t i n u e d ) 3 . S a r d i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h h a s a s t a n d a r d r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . 4 . E n g i n e e r i n g r e p o r t s t h a t t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y f o r S a r d i s R o a d i s d e f i c i e n t a n d d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . 5 . T h e r e a r e n o l e g a l i s s u e s . 6 . T h e r e i s n o d o c u m e n t e d h i s t o r y o r n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n o n t h e s i t e . 7 . T h e p r o p e r t y a t 1 2 4 1 2 S a r d i s R o a d i s i n t h e O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n a r e a a n d t h e a d o p t e d l a n d u s e s h o w s t h e s i t e a s s i n g l e f a m i l y . M o s t o f t h e a r e a s o u t h o f A l e x a n d e r R o a d i s s h o w n o n t h e p l a n t o r e m a i n s i n g l e f a m i l y . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e p l a n s h o u l d b e m a i n t a i n e d a t t h i s t i m e a n d d o e s n o t s u p p o r t t h e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n . T h e p l a n i d e n t i f i e s t h e i n t e r s e c t i o n o f A l e x a n d e r a n d S a r d i s , t h e n o r t h w e s t a n d s o u t h w e s t c o r n e r s , f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a n d t h a t i s w h e r e t h e c o m m e r c i a l z o n i n g s h o u l d b e r e s t r i c t e d . S o m e o f t h e l a n d a t t h e i n t e r s e c t i o n i s z o n e d e i t h e r " C - 2 " o r " C - 3 " a t t h i s t i m e w i t h t h e m a j o r i t y s t i l l u n d e v e l o p e d . A c o m m e r c i a l r e z o n i n g a t t h e l o c a t i o n i n q u e s t i o n c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g s i n g l e f a m i l y u s e s a n d s e t p r e c e d e n t f o r a s t r i p z o n i n g p a t t e r n a l o n g S a r d i s R o a d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , R o g e r H o r t o n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . M r . H o r t o n s a i d h e w a s u n a w a r e o f t h e " R - 2 " z o n i n g w h e n t h e s i t e w a s a n n e x e d i n t o t h e C i t y a n d h a s b e e n i n o p e r a t i o n f o r s e v e n y e a r s . H e w e n t o n t o d e s c r i b e t h e a r e a a n d t h e o t h e r n o n - r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y . M r . H o r t o n s a i d h e w a s p l a n n i n g t o d o s o m e a d d i t i o n a l c o n s t r u c t i o n a n d d i s c u s s e d t h e p a r k i n g a r e a t h a t c r e a t e d t h e n e e d f o r t h e r e z o n i n g r e q u e s t . A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e m a d e a b o u t v a r i o u s i s s u e s , i n c l u d i n g t h e p o s s i b i l i t y o f h a v i n g t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t r e v i e w t h e c o n s t r u c t i o n a n d t h e i s s u e o f e x p a n d i n g a n o n - c o n f o r m i n g u s e . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 6 — Z - 5 1 3 5 ( C o n t i n u e d ) A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i t e m t o t h e M a r c h 7 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g a n d t o r e f e r t h e e x p a n s i o n q u e s t i o n t o t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t . T h e m o t i o n a l s o i n c l u d e d w a i v i n g a n y a d d i t i o n a l f i l i n g f e e s . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . 1 J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 1 3 7 O w n e r : C h a r l e s J o h n s t o n A p p l i c a n t : J . E . H a t h a w a y , J r . L o c a t i o n : 4 1 0 A u t u m n R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 3 4 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e i s t o r e z o n e a 1 0 0 x 1 5 0 f o o t p a r c e l f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " f o r f u t u r e o f f i c e u s e . T h e p r o p e r t y i s c u r r e n t l y v a c a n t a n d l o c a t e d j u s t n o r t h o f t h e n e w p a r k w a y e x t e n s i o n w h i c h w i l l h a v e a n i n t e r s e c t i o n w i t h A u t u m n R o a d . M o s t o f t h e l a n d i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y i s a l s o v a c a n t , i n c l u d i n g t h e " 0 - 3 " a n d " C - 3 " t r a c t s a c r o s s A u t u m n R o a d . ( T h e r e i s a s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e o n a s m a l l p o r t i o n o f t h e " 0 - 2 " t r a c t a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r . ) T o t h e n o r t h a n d s o u t h o f t h e s i t e t h e r e a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s , a n d n o r t h o f A u t u m n R o a d t h e r e i s a w e l l e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d . T w o o t h e r u s e s f o u n d i n t h e a r e a a r e a c h u r c h a n d a n o n c o n f o r m i n g h e a t i n g a n d a i r c o n d i t i o n i n g c o m p a n y . Z o n i n g i s " R - 2 , " " 0 - 2 , " " 0 - 3 " a n d " C - 3 . " T h e I - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n s h o w s a l a r g e a r e a n o r t h o f t h e n e w p a r k w a y e x t e n s i o n f o r o f f i c e d e v e l o p m e n t , a n d t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s i n t h e d e s i g n a t e d o f f i c e a r e a . T h e p r o p o s e d " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n a n d S t a f f s u p p o r t s t h e r e q u e s t e d r e z o n i n g c h a n g e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : A u t u m n R o a d i s c l a s s i f i e d a s a c o l l e c t o r w h i c h r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 6 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s s u b - s t a n d a r d s o a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n i s n e e d e d f o r 3 0 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 7 — Z - 5 1 3 7 S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t h a d s u b m i t t e d a l e t t e r r e q u e s t i n g t h a t t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g b e w i t h d r a w n w i t h o u t p r e j u d i c e . A m o t i o n w a s m a d e t o w i t h d r a w t h e i t e m w i t h o u t p r e j u d i c e a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 1 3 8 O w n e r : E . M . P f e i f e r , I I I A p p l i c a n t : J o e D . W h i t e L o c a t i o n : H i g h w a y 1 0 a n d H i g h w a y 3 0 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m u n c l a s s i f i e d t o " 0 - 2 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 3 . 0 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , u n c l a s s i f i e d S o u t h — V a c a n t , u n c l a s s i f i e d E a s t — V a c a n t , u n c l a s s i f i e d W e s t — S i n g l e f a m i l y a n d c h u r c h , u n c l a s s i f i e d S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s c u r r e n t l y o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e t h r e e a c r e s t o " 0 - 2 . " T h e s i t e i s l o c a t e d o n H i g h w a y 1 0 a p p r o x i m a t e l y o n e - q u a r t e r m i l e e a s t o f H i g h w a y 3 0 0 a n d i s u n d e v e l o p e d . I n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y , t h e l a n d u s e i s s i n g l e f a m i l y , s o m e s m a l l c o m m e r c i a l u s e s a n d a c h u r c h . A h i g h p e r c e n t a g e o f t h e a r e a i s s t i l l v a c a n t , i n c l u d i n g t h e l a n d t h a t a b u t s t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n o n t h e n o r t h a n d s o u t h s i d e s . R e c e n t l y , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e n d o r s e d o f f i c e a n d c o m m e r c i a l z o n i n g f o r 3 1 a c r e s d i r e c t l y t o t h e e a s t , a s s h o w n o n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . B e c a u s e o f t h e p e n d i n g z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n t o t h e e a s t , t h e c u r r e n t r e q u e s t i s a r e a s o n a b l e o p t i o n a n d S t a f f s u p p o r t s t h e " 0 - 2 " r e z o n i n g . " 0 - 2 " w i l l p r o v i d e a g o o d t r a n s i t i o n b e t w e e n t h e 1 6 a c r e s o f c o m m e r c i a l l a n d t o t h e e a s t a n d t h e u s e s l o c a t e d t o t h e w e s t w h i c h i n c l u d e a c h u r c h . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : H i g h w a y 1 0 i s a p r i n c i p a l a r t e r i a l a n d r e q u i r e s a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 1 1 0 f e e t , o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y i s n e e d e d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . I T J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 8 — Z - 5 1 3 8 ( C o n t i n u e d ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 0 - 2 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " 0 - 2 " a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 — Z - 5 1 3 9 O w n e r : V a r i o u s O w n e r s A p p l i c a n t : D o n C h a m b e r s L o c a t i o n : H i g h w a y 1 0 a n d T a y l o r L o o p R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l c e n t e r S i z e : 1 0 . 1 8 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t a n d r e s i d e n t i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t a n d s i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — S i n g l e f a m i l y a n d c o m m e r c i a l , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 3 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T w o p o l i c y d o c u m e n t s p e r t a i n t o t h i s s i t e . O n e i s t h e H i g h w a y 1 0 P l a n w h i c h d e s i g n a t e s t h i s p r o p e r t y a s p a r t o f a t r a n s i t i o n z o n e . T h e o t h e r i s t h e r e p o r t p e n d i n g b e f o r e t h e B o a r d o f D i r e c t o r s e n t i t l e d " P o l i c i e s f o r D e v e l o p m e n t i n t h e H i g h w a y 1 0 a n d R o c k C r e e k C o r r i d o r s " . T h i s r e p o r t c o n t a i n s a r e c o m m e n d e d p o l i c y r e a d i n g a s f o l l o w s : " A d d i t i o n a l c o m m e r c i a l z o n i n g b e y o n d t h a t s h o w n o n l a n d u s e p l a n s m a y b e a l l o w e d a t e x i s t i n g c o m m e r c i a l n o d e s i f i n c r e a s e d d e s i g n e d r e q u i r e m e n t s a r e m e t . T h e a d d i t i o n a l d e s i g n r e q u i r e m e n t s w o u l d i n c l u d e b u f f e r a r e a s , s e t b a c k s , h e i g h t l i m i t a t i o n s , m i n i m u m s i t e s i z e s , f l o o r a r e a r a t i o s a n d a c c e s s c o n t r o l s . D e s i g n a t i o n o f a s p e c i f i c u s e t h r o u g h t h e P U D p r o c e s s w o u l d b e d e s i r a b l e w h e r e t h e a d d i t i o n a l c o m m e r c i a l z o n i n g i s a d j a c e n t t o e x i s t i n g r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s " . T h e s u b j e c t p r o p e r t y d o e s r e p r e s e n t t h e e x p a n s i o n o f a c o m m e r c i a l n o d e a n d t h e r e f o r e c o u l d b e c o n s i d e r e d i n l i g h t o f t h e r e c o m m e n d e d p o l i c y . S t a f f s u g g e s t s t h a t t h e f o l l o w i n g s t a n d a r d s b e c o n s i d e r e d i n e v a l u a t i n g t h i s p r o p o s e d r e z o n i n g a s w e l l a s o t h e r p r o p o s e d n o d e e x p a n s i o n s : 1 . A P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t a p p l i c a t i o n s h o u l d b e r e q u i r e d f o r a n y e x p a n s i o n o f a n o d e . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) 2 . A t l e a s t a 5 0 f o o t u n d i s t u r b e d o r r e p l a n t e d b u f f e r s h o u l d b e p r o v i d e d a d j a c e n t t o e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l u s e s , t h e e x a c t d i s t a n c e o f t h e b u f f e r t o d e p e n d o n t h e t h i c k n e s s o f e x i s t i n g t r e e c o v e r a n d t o p o g r a p h i c f a c t o r s . 3 . T h e m a x i m u m f l o o r a r e a r a t i o f o r a c o m m e r c i a l e x p a n s i o n s h o u l d b e 0 . 1 5 . 4 . L a n d s c a p i n g o f p a r k i n g l o t s s h o u l d b e t h r e e t i m e s t h a t r e q u i r e d b y t h e L a n d s c a p e O r d i n a n c e . 5 . A 4 0 f o o t l a n d s c a p e s t r i p s h o u l d b e p r o v i d e d a l o n g a n d p a r a l l e l t o a l l s t r e e t p r o p e r t y l i n e s ; o r l a n d s c a p e d e a r t h b e r m s , 4 f e e t h i g h , s h o u l d b e p r o v i d e d a l o n g s t r e e t s w h e r e p a r k i n g a d j o i n s t h e s t r e e t s . S h r u b s a n d s m a l l e r t r e e s s h o u l d b e p l a n t e d o n t h e b e r m s , a n d t h e b e r m a r e a s h o u l d b e a t l e a s t 2 5 f e e t i n w i d t h . 6 . P a r k i n g s h o u l d b e d e s i g n e d i n c o n c e r t w i t h t h e b u i l d i n g a n d l a n d s c a p i n g , s o a s t o p r o v i d e f o r a b a l a n c e o f a l l e l e m e n t s a n d a v o i d l a r g e u n b r o k e n p a v e d s u r f a c e s . P a r k i n g s h o u l d n o t b e a l l o w e d i n b u f f e r a r e a s , a n d o f f - s t r e e t p a r k i n g s h o u l d b e p r o h i b i t e d . 7 . A l i g h t i n g p l a n s h o u l d b e r e q u i r e d i n d i c a t i n g t h e l o c a t i o n , s i z e , t y p e a n d n u m b e r o f a l l e x t e r n a l l i g h t i n g s y s t e m s . A l l l i g h t i n g s h o u l d b e d e s i g n e d s o a s t o c a s t i l l u m i n a t i o n o n l y o n t o t h e s i t e s e r v e d , a n d t h e l i g h t i n g s h o u l d b e s h i e l d e d f r o m v i e w o f n e i g h b o r i n g r e s i d e n t i a l l o t s . 8 . A l l d e v e l o p m e n t p r o p o s a l s s h o u l d b e l i m i t e d t o s t r e e t a c c e s s a s s e t f o r t h i n t h e C o m m e r c i a l a n d O f f i c e S u b d i v i s i o n P l a t R e q u i r e m e n t s o f t h e L i t t l e R o c k S u b d i v i s i o n R e g u l a t i o n s . H i g h e r s t a n d a r d s f o r p l a c e - m e n t o r d e s i g n s h o u l d b e i m p o s e d w h e r e s p e c i f i c a l l y i d e n t i f i e d a s a n e e d b y t h e T r a f f i c E n g i n e e r . 9 . I n e v e r y i n s t a n c e , s i t e a n d s t r u c t u r e p l a n n i n g s h o u l d i n c o r p o r a t e d e s i g n c o n c e p t s c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . T h i s s h o u l d b e c o n s t r u e d t o m e a n t h a t b u i l d i n g s t y l e , w a l l f i n i s h , d i s p l a y w i n d o w s , i n t e r i o r l i g h t i n g , d u m p s t e r s a n d l o a d i n g f a c i l i t i e s w i l l b e o f a n a t u r e t h a t c r e a t e s t h e l e a s t c o n t r a s t , g l a r e a n d n o i s e t o b e c o m p a t i b l e w i t h n e a r b y r e s i d e n t i a l a r e a s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n s h o u l d e x e r c i s e a r c h i t e c t u r a l r e v i e w . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) 1 0 . T r u c k / s e r v i c e a r e a s a n d t r a s h c o n t a i n e r s s h o u l d n o t b e v i s i b l e f r o m a d j a c e n t r e s i d e n t i a l a r e a s o r b e v i s i b l e f r o m a n y s t r e e t . S u c h a r e a s s h o u l d b e s c r e e n e d f r o m v i e w . T h e y s h o u l d n o t b e l o c a t e d i n p r o x i m i t y t o r e s i d e n t i a l u s e s ( i n c l u d i n g m u l t i - f a m i l y u s e s ) s o t h a t n o i s e a n d v i e w w i l l n o t b e p r o b l e m s . 1 1 . A m i n i m u m 1 0 0 f o o t s e t b a c k o f c o m m e r c i a l s t r u c t u r e s s h o u l d b e r e q u i r e d f r o m a r t e r i a l r i g h t s - o f - w a y . 1 2 . A m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t o f 3 5 f e e t s h o u l d b e p e r m i t t e d , w i t h t h e b u i l d i n g h e i g h t b e i n g m e a s u r e d t o t h e h i g h e s t p o i n t o f b u i l d i n g e l e v a t i o n . I f t h e s i t e a d j o i n s e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l u s e s , t h e m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t s h o u l d b e 2 5 f e e t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T a y l o r L o o p R o a d s h o u l d h a v e a t o t a l o f 4 5 f e e t d e d i c a t e d f r o m c e n t e r l i n e i n o r d e r t o m e e t m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d s w h i c h c a l l f o r a t o t a l r i g h t - o f - w a y o f 9 0 f e e t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : N o r e c o m m e n d a t i o n . T h i s p o l i c y i s s u e ( c o m m e r c i a l n o d e e x p a n s i o n ) i s b e i n g c o n s i d e r e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t , D a v i d J o n e s , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e b e t w e e n 1 5 0 - 2 0 0 i n t e r e s t e d p e r s o n s i n a t t e n d a n c e . ( T h e r e g i s t r a t i o n c a r d s i n d i c a t e d 1 3 o b j e c t o r s a n d 1 5 s u p p o r t e r s o f t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g ) . G a r y G r e e s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , r e v i e w e d t h e S t a f f ' s p o s i t i o n o f n o r e c o m m e n d a t i o n a n d a n s w e r e d s e v e r a l q u e s t i o n s . D a v i d J o n e s t h e n s p o k e a n d s a i d h e w a s a c t i n g a s a g e n t f o r V o g e l R e a l t y , t h e p r o p o s e d d e v e l o p e r . M r . J o n e s t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e S t a f f ' s n o r e c o m m e n d a t i o n w a s s i g n i f i c a n t a n d t h a t t h e a r e a w a s i n t r a n s i t i o n . H e w e n t o n t o d i s c u s s t h e f u t u r e o f H i g h w a y 1 0 , a f i v e - l a n e r o a d w a y , a n d t h a t i t w a s o n e o f t h e s t r o n g e s t g r o w t h c o r r i d o r s i n L i t t l e R o c k . M r . J o n e s t h e n g a v e s o m e h i s t o r y o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d i n d i c a t e d s o m e w i l l i n g n e s s t o a m e n d t h e r e q u e s t t o " C - 2 . " H e m a d e s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e p r o p o s e d J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) a n d p r e s e n t e d a m a p o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a r e a . H e d e s c r i b e d t h e p l a n n i n g p r o c e s s f o r H i g h w a y 1 0 w h i c h i n c l u d e d a s t u d y c o m m i t t e e a n d r e s t r i c t i n g c o m m e r c i a l z o n i n g t o t h e m a j o r i n t e r s e c t i o n s . M r . J o n e s d i s c u s s e d t h e t r a n s i t i o n z o n e c o n c e p t a n d r e v i e w e d t h e c o m m e r c i a l n o d e s a l o n g H i g h w a y 1 0 a t C h e n a l P a r k w a y , t h e J o h n s o n R a n c h P U D , a n d E a s t T a y l o r L o o p R o a d . H e s a i d t h e p l a n h a d b e e n s t a g n a t i n g g r o w t h a n d i t s h o u l d n o t f o r c e d e v e l o p m e n t a w a y . M r . J o n e s r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t a p l a n w a s j u s t t h a t , a g u i d e a n d n o t z o n i n g . E v e l y n T h o m a s o f t h e T h o m a s P a r k S u b d i v i s i o n s u b m i t t e d a p e t i t i o n w i t h 5 4 2 s i g n a t u r e s i n s u p p o r t o f t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g . M s . T h o m a s d e s c r i b e d t h e T h o m a s P a r k S u b d i v i s i o n a n d s a i d s h e h a d b e e n o n t h e H i g h w a y 1 0 S t u d y C o m m i t t e e . S h e t h e n d i s c u s s e d t h e p l a n w h i c h p u t i n t h e t r a n s i t i o n z o n e s t o a c t a s b u f f e r s a n d t o a l l o w q u a l i t y P U D ' s . M s . T h o m a s m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f t h e r e z o n i n g . A t t h i s p o i n t , a n u m b e r o f p e r s o n s ( 4 0 - 5 0 ) s t o o d i n s u p p o r t o f t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l r e z o n i n g . D a v i d J o n e s a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a g a i n a n d d i s c u s s e d t h e H i n s o n R o a d c o n n e c t i o n w h i c h h e s a i d w i l l p r o v i d e a c c e s s t o H i g h w a y 1 0 f o r a n u m b e r o f s u b d i v i s i o n s i n t h e P l e a s a n t V a l l e y a r e a . H e w e n t o n t o s a y t h a t o n c e t h e c o n n e c t i o n i s c o m p l e t e d , t h e E a s t T a y l o r L o o p R o a d a n d H i g h w a y 1 0 i n t e r s e c t i o n w i l l b e o n e o f t h e b u s i e s t a n d t h e m o s t i m p o r t a n t c o m m e r c i a l c o r n e r i n t h e a r e a . B i l l D o d g e , a r e a l e s t a t e c o n s u l t a n t f o r S a f e w a y , s p o k e a n d s a i d S a f e w a y a l w a y s t r i e d t o l o c a t e a t a m a j o r i n t e r s e c t i o n a n d t h a t y o u c o u l d n o t a s k f o r a b e t t e r s i t u a t i o n t h a n E a s t T a y l o r L o o p R o a d a n d H i g h w a y 1 0 . M r . D o d g e s a i d t h a t S a f e w a y m o v e d t h e i r p l a n s f r o m R o d n e y P a r h a m b e c a u s e o f f u t u r e g r o w t h d e m a n d s a n d t h e n d e s c r i b e d r e a s o n s f o r s e l e c t i n g t h i s s p e c i f i c l o c a t i o n . M i k e M a r c u s s e n w i t h S a f e w a y S t o r e s p r e s e n t e d s o m e n u m b e r s a n d f a c t s a b o u t S a f e w a y . H e s a i d t h e r e w e r e 1 3 s t o r e s i n t h e c e n t r a l A r k a n s a s a r e a t h a t p r o v i d e d 1 , 2 6 8 j o b s w i t h a p a y r o l l o f $ 1 9 m i l l i o n d o l l a r s . M r . M a r c u s s e n s a i d S a f e w a y w i l l b u i l d t h e s t o r e i f t h e z o n i n g g o e s t h r o u g h a n d e m p l o y u p t o 8 0 p e o p l e w i t h 6 0 b e i n g f u l l t i m e p o s i t i o n s . W e s L o w d e r , R o b i n B o r n e ' n d D o n C h a m b e r s o f t h e M e h l b u r g e r E n g i n e e r i n g f i r m t h e n r e v i e w v a r i o u s a s p e c t s o f t h e p r o p o s e d s i t e p l a n . M r . L o w d e r d e s c r i b e d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a n d t h e n e c e s s a r y s i t e w o r k f o r t h e d e v e l o p m e n t . M r . L o w d e r 1 J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) s a i d t h e b u f f e r a n d f e n c e w o u l d s c r e e n t h e r e s i d e n c e s t o t h e s o u t h a n d t h e l a n d s c a p i n g c o n f o r m s t o t h e r e c o m m e n d e d e n h a n c e d d e s i g n c r i t e r i a . M r . B o r n e ' a i d t h a t t h e p l a n s h a v e n o t b e e n c o m p l e t e d b u t t h e y w o u l d m a i n t a i n t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e a r e a . M r . C h a m b e r s s a i d t h e b u f f e r a r e a m a d e u p 2 5 % o f t h e t o t a l l a n d a n d t h e t r a n s i t i o n z o n e g u i d e l i n e s w e r e u s e d i n d e s i g n i n g t h e s i t e p l a n . M r . C h a m b e r s a l s o s a i d t h a t a c c e s s e x c e e d e d t h e C i t y ' r e q u i r e m e n t s . T h e r e w a s d i s c u s s i o n a b o u t w h y a P C D w a s n o t b e i n g u t i l i z e d . M r . L o w d e r s a i d t h e r e w a s s t i l l s o m e u n c e r t a i n t i e s a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o j e c t . D a v i d J o n e s a l s o s a i d t h a t S a f e w a y h a d s o m e c o n c e r n s w i t h p o t e n t i a l u s e r e s t r i c t i o n s t h a t c o u l d b e i m p o s e d w i t h t h e P C D . M r . L o w d e r a d d e d s o m e c o m m e n t s a b o u t t h e p r o p o s e d b u i l d i n g . H e s a i d i t w o u l d b e 2 0 f e e t h i g h e r t h a n t h e r e s i d e n c e s a n d v e r y l i t t l e o f t h e s t r u c t u r e w o u l d b e v i s i b l e f r o m t h e s o u t h . D a v i d J o n e s s a i d h e w a s n o t t r y i n g t o c h a n g e t h e p l a n b e c a u s e t h e s i t e w a s a d j a c e n t t o a c o m m e r c i a l n o d e . H e p o i n t e d o u t t o t h e C o m m i s s i o n t h a t e v e r y t h i n g w a s b e i n g d o n e t o e n s u r e t h a t t h e p r o j e c t w o u l d h a v e a m i n i m a l i m p a c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s . T h e f o l l o w i n g p e r s o n s s p o k e i n f a v o r o f t h e r e z o n i n g : R a n d y A l e x a n d e r , B e v e r l y A s h c r a f t , B o n n i e C a r g i l e , E d C a r g i l e , G e o r g e D y e r , L a r r y G r a c e , M i n d y G r e e n , D a v i d M c M u l l a n , B e t t y S a u g e y , T o m m y T u c k e r a n d T o m m y T u c k e r , J r . T h e s u p p o r t e r s p r o v i d e d a n u m b e r o f r e a s o n s f o r e n d o r s i n g t h e r e q u e s t , i n c l u d i n g c o n v e n i e n c e o f h a v i n g a S a f e w a y S t o r e ; r a t h e r h a v e c o m m e r c i a l t h a n o f f i c e o r m u l t i - f a m i l y ; a p o s i t i v e s t e p f o r t h e a r e a ; a q u a l i t y p r o j e c t ; n o d e m a n d f o r o f f i c e l a n d ; p r o v i d e s o m e j o b o p p o r t u n i t i e s ; a l o g i c a l l o c a t i o n f o r a c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , b e i n g a t a m a j o r i n t e r s e c t i o n ; H i g h w a y 1 0 w a s n o t a s c e n i c c o r r i d o r i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y ; a n d t h e p l a n n e e d e d t o h a v e s o m e f l e x i b i l i t y . T h e f o l l o w i n g p e r s o n s s p o k e a g a i n s t t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g : M e l i s s a C a r r o l l , D o n a l d G l o w e n , D e n n i s S m i t h , J a c k L a r r i s o n , R u t h B e l l , M a r i e S m o o t s , R o n P e a c e a n d R i c k R u s s e l l . M e l i s s a C a r r o l l t o l d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h a t t h e o p p o n e n t s w e r e s t i l l c i r c u l a t i n g p e t i t i o n s a n d t h e y w i l l b e p r e s e n t e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s o n F e b r u a r y 7 , 1 9 8 9 . I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 i t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) P o i n t s m a d e b y t h e o b j e c t o r s i n c l u d e d : a l l o w t h e p l a n t o w o r k ; s t r e e t a n d t r a f f i c p r o b l e m s ; t h e p l a n n e e d e d t o b e m a i n t a i n e d ; s e t t i n g a n u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t f o r c o m m e r c i a l z o n i n g i n t h e t r a n s i t i o n z o n e ; p r e s s u r e f o r a d d i t i o n a l r e z o n i n g s w i l l i n c r e a s e ; n o d e m a n d f o r m o r e c o m m e r c i a l z o n i n g ; t h e P l a n w a s o n l y t w o a n d o n e - h a l f y e a r s o l d a n d n e e d e d m o r e t i m e ; m o v e d t o t h e a r e a b e c a u s e o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n ; r e z o n i n g w a s a v i o l a t i o n o f t h e P l a n ; n e e d e d t o p r o t e c t t h e r e s i d e n t i a l i n v e s t m e n t s ; a n d t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s . W e n d e l l G r i f f e n , a n a t t o r n e y r e t a i n e d b y t h e W e s t c h e s t e r S u b d i v i s i o n , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . G r i f f e n s a i d t h e r e z o n i n g s h o u l d b e r e s i s t e d b e c a u s e o f t h e P l a n a n d e l a b o r a t e d o n a n u m b e r o f r e a s o n s f o r d e n y i n g t h e r e q u e s t . H e s a i d t h a t t h e r e z o n i n g v i o l a t e d t h e P l a n a n d a l l o w i n g a c o m m e r c i a l s t r i p w i l l r u i n t h e s c e n i c q u a l i t y o f H i g h w a y 1 0 a n d t h e n e i g h b o r h o o d . M r . G r i f f e n p o i n t e d o u t t o t h e C o m m i s s i o n t h a t l e s s t h a n t e n a c r e s i n t h e a r e a h a d b e e n d e v e l o p e d f o r c o m m e r c i a l u s e a n d t h e P l a n w a s p r o j e c t e d t o t h e y e a r 2 0 0 5 . H e r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e P l a n w a s a d o p t e d i n 1 9 8 6 a n d q u e s t i o n e d w h e t h e r i t w a s r e a s o n a b l e t o d e t e r m i n e i f t h e P l a n h a d f a i l e d a f t e r o n l y t w o a n d o n - h a l f y e a r s . M r . G r i f f e n s a i d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n w a s p l a n n e d f o r t h e t r a n s i t i o n z o n e e v e n t h o u g h i t w a s c l o s e t o a m a j o r i n t e r s e c t i o n , a n d d e v e l o p m e n t a t c o m m e r c i a l n o d e s w o u l d b e d i s c o u r a g e d i f t h e s i t e w a s r e z o n e d . M r . G r i f f e n t h e n d i s c u s s e d t h e s a l e o f t h e C a n d l e w o o d p r o p e r t y a n d s u b m i t t e d s o m e m a t e r i a l s f o r t h e r e c o r d i n c l u d i n g B a n k r u p t c y C o u r t p r o c e e d i n g s a n d C o u n t y d e e d r e c o r d s . H e s a i d t h e s i t e w a s s o l d t o V o g e l R e a l t y w h o s o l d i t t o a n o t h e r p a r t y i n a s h o r t p e r i o d o f t i m e . H e t h e n c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t t h e r e w a s n o h a r d s h i p a n d a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o e n f o r c e t h e P l a n b y d e n y i n g t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g . D a v i d J o n e s r e s p o n d e d t o M r . G r i f f e n ' s c o m m e n t s a b o u t t h e C a n d l e w o o d s a l e a n d s a i d a f e a s i b i l i t y s t u d y d e t e r m i n e d t h a t t h e C a n d l e w o o d p r o p e r t y w a s i n a p p r o p r i a t e f o r a S a f e w a y s t o r e . M r . J o n e s t h e n a m e n d e d t h e r e q u e s t t o " C - 2 " a n d s a i d t h e s i t e p l a n w o u l d c o n f o r m t o t h e e n h a n c e d d e s i g n s t a n d a r d s . H e a l s o o f f e r e d t o a t t a c h a p p r o v a l o f t h e s i t e p l a n a s a c o n d i t i o n o f t h e r e z o n i n g . B o b b y A l l i s o n , a n o b j e c t o r f r o m t h e T h o m a s P a r k S u b d i v i s i o n , t h e n s p o k e . H e s a i d h e m o v e d t o t h e a r e a w i t h t h e t h o u g h t t h a t t h e P l a n w o u l d b e m a i n t a i n e d a n d a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o d e n y t h e c o m m e r c i a l r e z o n i n g . ' 8 J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e r n N o . 9 — Z - 5 1 3 9 ( C o n t i n u e d ) G e n e P f e i f e r a l s o o b j e c t e d t o t h e r e z o n i n g a n d s a i d t h e P l a n n e e d e d t o b e m a i n t a i n e d . M r . P f e i f e r t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e r e w a s m o r e p r o f i t i n r e z o n i n g t h e t r a n s i t i o n z o n e a r e a a n d b r e a k i n g t h e P l a n . A d d i t i o n a l c o m m e n t s w e r e t h e n m a d e b y W e n d e l l G r i f f e n , D a v i d J o n e s , B i l l R e c t o r , J e r i l y n N i c h o l s o n , W a l t e r R i d d i c k a n d J o h n S c h l e r e t h . M r . G r i f f e n s a i d t h a t e v e r y b o d y s h o u l d l i v e w i t h i n t h e e s t a b l i s h e d r u l e s a n d p r e s e n t e d s o m e p h o t o g r a p h s o f o t h e r p r o p e r t i e s l i s t e d b y V o g e l R e a l t y . M r . J o n e s s a i d t h e r e z o n i n g w a s n o t b r e a k i n g t h e P l a n a n d a s k e d f o r a v o t e o n t h e " C - 2 " r e q u e s t . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s a i d t h e p r i m a r y i s s u e w a s w h e t h e r t o a l l o w t h e e x p a n s i o n o f e x i s t i n g c o m m e r c i a l n o d e s f o r q u a l i t y d e v e l o p m e n t . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f " C - 2 " a s a m e n d e d , c o n d i t i o n e d u p o n t h e s i t e p l a n b e i n g a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 4 n o e s , 0 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( J e r i l y n N i c h o l s o n ) . T h e " C - 2 " r e z o n i n g w a s a p p r o v e d . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 0 — Z - 5 1 4 0 O w n e r : E d T u c k e r A p p l i c a n t : E d T u c k e r L o c a t i o n : 9 0 1 4 C h i c o t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " a n d " C - 3 " t o ' - 4 " P u r p o s e : C o m m e r c i a l w i t h o u t s i d e a c t i v i t y S i z e : 0 . 9 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t b u i l d i n g S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " 0 - 3 " S o u t h — V a c a n t a n d o f f i c e , z o n e d " R - 2 " a n d " C - 3 " E a s t — C o m m e r c i a l a n d e l e c t r i c a l s u b - s t a t i o n , z o n e d " C - 3 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " 0 - 2 " ( T h e a p p l i c a n t h a s r e q u e s t e d t h a t t h e r e q u e s t b e w i t h d r a w n f r o m c o n s i d e r a t i o n . P l a n n i n g C o m m i s s i o n A c t i o n i s r e q u i r e d b e c a u s e t h e i t e m h a s b e e n a d v e r t i s e d f o r a p u b l i c h e a r i n g . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n v o t e d t o w i t h d r a w t h e r e z o n i n g a s r e q u e s t e d . T h e v o t e w a s 1 1 a y e s , 0 n o e s a n d 0 a b s e n t . ' I I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 1 F I L E N O . : Z - 4 7 0 4 N A M E : W h i t e W a t e r T a v e r n P C D L O C A T I O N : N o r t h w e s t c o r n e r o f T h a y e r S t r e e t a t W e s t 7 t h S t . D E V E L O P E R : R i c k s , I n c . / L a r r y G a r r i s o n 7 t h a t T h a y e r S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 5 3 7 4 - 3 8 0 1 A R E A : 3 3 , 2 9 8 s q . f t . N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : P C D P R O P O S E D U S E S : R e m a i n a s i s P L A N N I N G D I S T R I C T : 9 C E N S U S T R A C T : 1 4 S T A F F R E P O R T : O n M a y 3 1 o f 1 9 8 8 , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w e d t h e W h i t e W a t e r T a v e r n P C D . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e x t e n d e d t h e a p p r o v a l p e r i o d f o r t h i s d e v e l o p m e n t u n t i l D e c e m b e r 1 3 , 1 9 8 8 . T h e i s s u e p r e s e n t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i n M a y o f 1 9 8 8 w a s t h e f a i l u r e o f W h i t e W a t e r T a v e r n t o c o m p l y w i t h t h e c o n d i t i o n s s e t f o r t h i n t h e o r i g i n a l a p p r o v a l o f t h e P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t . A p p r o x i m a t e l y t w o w e e k s p r i o r t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n D e c e m b e r 1 3 , i t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o j e c t r e m a i n e d i n v i o l a t i o n . T h e E n f o r c e m e n t O f f i c e a s w e l l a s t h e P l a n n i n g S t a f f h a d d i s c u s s i o n s w i t h M r . G a r r i s o n a n d h i s a t t o r n e y , M r . G e o f f T r e e s e . T h e s e g e n t l e m e n w e r e a d v i s e d t h a t t h e m a t t e r w o u l d b e p l a c e d b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n o n D e c e m b e r 1 3 f o r p u r p o s e s o f d i s c u s s i n g r e v o c a t i o n . A t t h e m e e t i n g o n D e c e m b e r 1 3 , a l e n g t h y d i s c u s s i o n w a s h e l d w i t h a d e t e r m i n a t i o n t h a t a p u b l i c h e a r i n g w o u l d b e a d v e r t i s e d f o r p u r p o s e s o f a r e v o c a t i o n h e a r i n g . T h e l e g a l a d h a s b e e n p u b l i s h e d a n d t h e s e v e r a l p a r t i e s i n v o l v e d h a v e b e e n n o t i f i e d o f t h e t i m e , d a t e a n d p l a c e o f t h e h e a r i n g . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , o n s e t t i n g t h i s P u b l i c H e a r i n g d a t e , d e t e r m i n e d t h a t a r e p o r t f r o m t h e E n f o r c e m e n t S t a f f w o u l d b e i n o r d e r . T h i s r e p o r t w o u l d i n c l u d e t h e s t a t u s o f ~ , i J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 1 ( C o n t i n u e d ) t h e s i t e w i t h r e s p e c t t o t h e s p e c i f i c r e q u i r e m e n t s a s w e l l a s i n f o r m a t i o n a s t o a d d i t i o n a l s t r u c t u r a l c h a n g e s t o t h e b u i l d i n g t h a t h a v e o c c u r r e d s i n c e t h e o r i g i n a l a p p r o v a l . M r . K e n n y S c o t t o f t h e Z o n i n g a n d S i g n s S e c t i o n o f E n v i r o n m e n t a l C o d e s h a s p r e s e n t e d a m e m o r a n d u m o u t l i n i n g c u r r e n t s t a t u s ( s e e a t t a c h e d ) . T h e P l a n n i n g S t a f f w i l l n o t o f f e r s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n a t t h i s t i m e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a b r i e f s t a t e m e n t o n t h i s p r o p o s a l a n d r e c o m m e n d e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t a k e t h e a p p r o p r i a t e a c t i o n t o r e v o k e t h i s P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t . T h e r e w e r e o b j e c t o r s p r e s e n t r e p r e s e n t e d b y M r s . P i l a k o w s k i , a r e s i d e n t o f S o u t h T h a y e r S t r e e t . T h e C i t y A t t o r n e y , M r . G i l e s , o f f e r e d f o r t h e r e c o r d a m e m o w i t h a l e g a l o p i n i o n t o t h e e f f e c t t h a t r e v o c a t i o n o f t h i s z o n i n g d i s t r i c t w o u l d n o t e l i m i n a t e t h e n o n c o n f o r m i n g s t a t u s p r e v i o u s l y h e l d b y t h i s p r o p e r t y . H e i n d i c a t e d t h a t t h o s e e l e m e n t s o f t h e b u i l d i n g t h a t h a d b e e n c o m p l e t e d o r m o d i f i e d f r o m t h e p r e v i o u s n o n c o n f o r m i n g s t a t u s w o u l d r e q u i r e r e m o v a l . T h i s , o f c o u r s e , w o u l d r e q u i r e f o l l o w - u p b y t h e C i t y ' s E n v i r o n m e n t a l C o d e s S e c t i o n o f P u b l i c W o r k s . M r . G a r r i s o n w a s r e q u e s t e d t o m a k e a s t a t e m e n t f o r t h e r e c o r d a s t o h i s p o s i t i o n o n r e v o c a t i o n . M r . G a r r i s o n i n d i c a t e d t h a t h e w a s a t t h i s p o i n t w i l l i n g t o a c c e p t t h e r e v o c a t i o n a n d r e t u r n o f h i s b u s i n e s s t o a n o n c o n f o r m i n g s t a t u s . H e i n d i c a t e d h e h a d d o n e v e r y l i t t l e i n t h e w a y o f c o n s t r u c t i o n o n t h e b u i l d i n g e x c e p t f o r c l o s u r e o f a p o r c h a n d t h e a d d i t i o n o f t h e s m o k e r . A b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d w h e r e b y M r s . P i l a k o w s k i o f f e r e d c o m m e n t s a n d c o n c e r n s f r o m t h e n e i g h b o r h o o d p e r s p e c t i v e . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o r e c o m m e n d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h e r e v o c a t i o n o f t h i s P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t . C i t o f L i t t l e R o c k E n i n e e r i n D i v i s i o n D e p a r t m e n t o f 7 0 1 W e s t M a r k h a m P u b l i c W o r k s L i t t l e R o c k , A r k a n s a s 7 2 2 0 1 3 7 1 - 4 8 0 0 N - - E - - I ' 1 - - 0 — R - A - N — D — L l - I " I D e c e m b e r " . ' , 1 " 7 8 ( 8 T Q „ " I : * . : i . c : h a r d I & l c ) o c l C u r r e n t P l a r m i n g I " l a n a q e r - F R ( 3 l ' 1 : I e n n y S c o t t . , ( h i e 4 : c r F Z n n i n g " : ! S i q n s S L I E ( 3 E C T " . L ~ I h i t e N a t e r T a v e r n " ! & h c ! r t — . F o r m " P C D ( Z - - ) 3 7 ( ) 4 ) A n i n s p e c t i c ! I ) 0 F t h e I » & I h i t e N a t . e l " T & a v e l " ( ' 1 & r s l ' t e a t . 7 t h a n r J ' T h a y e r S t r e e t & : - ' n D ( a c e m b ( » r 2 ( ) 1 9 8 8 , r ' e v e » a 1 e d a F c l l 1 u r e t ) y e l h i t e N a t e r t o c o m p l y N i t h t h e c o n d i g n i D n s p l a c e d D n t h e p r " u p e r t y b y t h e I ' l a n n i n g C o m m i = i c ) n a t t h e t i m e o F t h e a p p l " c ) v a l D ' l l ' l " ) e I " ' L , D ( Z " ' ! 1 » ( ) 4 ) . N o n a » D F t h e p r o p o s e d i { r ( p r o v e m e n t s t D t h e p ~ r I ' n c l 1 o t o n t h e B a s t & c s i d e D F T h a y e { ' " S t r e e ' t h a v e b e e n c o m p l e t ' e d . T h i . ~ p a l I l n L J 1 D t . h a » ( l o t . b o c ) n p a v e c i a n d ' t l l p e e l N o n P D F t b c ) p l " D p ( G ! » B d 1 a n d « » r a p : i . n g F o r t h i & - : ; i ) a r i ( i n g 1 o t . h a s » b e e n c i o n e . T l ( e ) e q L ( l { " P d c L ( l L ) a ) ) e l c J L ( t . ' t e l " l { ' ( ) p l D v e f r ( ( a n ' ! » ' t o ' T l ) a y e ( ' " a n d ( J e s t S t . { " ' e e t . s i l & a v e r a o t b e e ) " ) ( " i ( . . ) l ) P ' 1 h e s : i . " , % D o t . N o o d e n p r i v a c y % ( a n c e N h i c h N a s r e q u i r e c l t o b e b u i 1 t t o t h e r e a r & a n d a l c ) n g t h e & r s c ) u t h s i d c c ) F t : h e h u i . 1 d i n g a { ) e l b B t N e e n t h e e : ; i - » t : i . n g b u i 1 d i r 1 g a n d a h o L ( s B . ; I L ( s t : . D D ( ' I : : h D ' F ' t h e ( ' 1 D I ' l . . l ) B I " ' ) 1 b D L ( { " ) ( J a ) v 1 l ( 1 P . I " ) a s I ' . B e e ( " ) l ) " l s t . a ( 1 1 e d . T h e 1 6 5 & « s » q u a r e f o n t a d d i t l c & ) " ) a l 1 D N e c l a s a ) " ' B s L ( l t . D ' F ' t h e a p p r o v a l D F t h e F C D i s s t : i . 1 1 i n p l a c e . T h i - a c l c l i t i o n i ; , c l o s e d i n b y s c r ( e e n e d N i . n c l o N s a n d a p p e a r - ! a t o b e u s e d F o r c - ; t o r a g e . T h e c h i n ) n e y b u i 1 t F e a r t h e c s ( ( ) o l ' " . B l " N h : i . c h N & a s 1 o c a t . e d i n t h i & » & a c l c l i t i D n i a » ! = ; t : i . 1 1 i n I ) 1 a r e . O t h e r t h a n t h i . s a d d i . t i o n , t h e r . e a p p e a r - s t o h a v e » b e e n n o i m p r n v e m c n t . t o t h i s p r o p e r t y . . . : i . n c e t h e a p p r o v a l D F t h e i » & I h i t . e N a t . e r P C D c ) n S c » p t : e r h b e r 9 , 1 9 8 6 . I « . S ' s c c : „ F : i . l e 1 J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 2 — O t h e r M a t t e r s N A M E : W e s t M a r k h a m L a n d A d d i t i o n b y B r a d W a l k e r L O C A T I O N : W e s t M a r k h a m S t r e e t a t R o c k C r e e k o n t h e s o u t h s i d e . R E Q U E S T : P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w a n d a p p r o v a l o f t h e i n - p l a c e f e n c e i n l i e u o f a r e q u i r e m e n t t o e x t e n d t h e f u l l l e n g t h o f t h e r e a r p r o p e r t y l i n e . H I S T O R Y : A n e i g h t ( 8 ) f o o t f e n c e a l o n g t h e b a n k o f R o c k C r e e k w a s m a d e a r e q u i r e m e n t o f t h e a p p r o v a l o f t h e A u t o M a l l o n L o t 1 o f t h i s p l a t . A s a n a d d - o n t o t h a t r e q u i r e m e n t , M r . W a l k e r w a s i n s t r u c t e d t o p l a c e t h e f e n c e o n t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e o f a l l o f t h e l o t s w e s t t o R o c k C r e e k b r i d g e . M r . W a l k e r h a d s o l d a t l e a s t o n e l o t w h i c h h e d i d n o t c o n t r o l . T h e B i l l o f A s s u r a n c e c a l l s f o r t h e f e n c e t o b e i n s t a l l e d o n a l l o f t h e l o t s . M r . W a l k e r h a s i n s t a l l e d t h e f e n c e o n a l l o f t h e p r o p e r t y l i n e e x c e p t b e h i n d t h e w e s t e r n m o s t l o t o c c u p i e d b y A n d y R e s t a u r a n t o f f i c e s . T h i s b u i l d i n g h a s a s o l i d b r i c k w a l l o n t h e s o u t h s i d e o n l y f o u r f e e t f r o m t h e p r o p e r t y l i n e a n d t h e e d g e o f t h e c r e e k . T h e o w n e r h a s i n s t a l l e d l a n d s c a p i n g w i t h i n t h i s f o u r f e e t a n d d e s i r e s t o r e t a i n t h e a r e a a s a n o p e n l a n d s c a p e d s t r i p . T h e A n d y ' s o w n e r d e s i r e s t o l e a v e t h e f e n c e o f f , b o t h i n t h i s a r e a a n d a l o n g t h e p r o p e r t y l i n e t o t h e w e s t o f t h e b u i l d i n g w h e r e t h e l i n e t u r n s n o r t h t o t h e b r i d g e . T h i s i s s u e d e v e l o p e d w h e n M r . G e o r g e B o w m a n , t h e r e s i d e n t a t 1 1 7 0 0 A s h w o o d D r i v e c a l l e d t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t t o i n s i s t t h a t t h e f e n c e b e c o m p l e t e d . M r . B o w m a n i s a n d w a s t e c h n i c a l l y c o r r e c t a s t o t h e r e q u i r e m e n t f o r i n s t a l l a t i o n o f t h e f e n c e . T h e a p p l i c a n t a n d A n d y ' s R e s t a u r a n t d e s i r e t o c h a n g e t h i s r e q u i r e m e n t s o a s t o k e e p t h e o p e n l a n d s c a p e d a r e a a s n o w i n s t a l l e d . A D D E N D U M : M r . B r a d W a l k e r f i l e d a w r i t t e n r e q u e s t o n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 8 8 a s k i n g t h a t t h e i s s u e b e d e f e r r e d t o t h e J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 a g e n d a . T h i s m a t t e r w i l l r e q u i r e a m o t i o n b y t h e C o m m i s s i o n t o d e f e r i n a s m u c h a s t h e r e a r e o b j e c t o r s . J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 2 ( C o n t i n u e d ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g S t a f f o f f e r e d a r e c o m m e n d a t i o n w h i c h s u g g e s t e d t h a t t h e f e n c e r e q u i r e m e n t c o u l d b e m o d i f i e d t o m e e t t h e i n t e n t o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , C i t y B o a r d a n d t o s e r v e t h e n e i g h b o r h o o d i n t e r e s t s . T h e c u r r e n t b u i l d i n g a n d p a r k i n g l o t p l a c e m e n t o f f e r a n o p p o r t u n i t y t o d e l e t e t h e e i g h t f o o t f e n c e b e h i n d t h e A n d y ' s o f f i c e b u i l d i n g . T h i s b u i l d i n g p r e s e n t s a n a t t r a c t i v e s o u t h e l e v a t i o n f a c i n g t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t h a t c a n s e r v e a s a s c r e e n . T h e r e f o r e , w e s u g g e s t t h a t t h e f e n c e b e i n s t a l l e d a l o n g t h e c r e e k b a n k f r o m t h e w e s t c o r n e r o f t h e b u i l d i n g t o t h e n o r t h w e s t e r l y p o i n t o f t h e p a r k i n g a n d u s e a r e a . T h i s w o u l d b e i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y o f t h e b r i d g e a b u t m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 ) T h e r e w e r e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e b e i n g M r . G e o r g e B o w m a n a n d M r s . A g n e s s B e a l e . M r . B r a d W a l k e r w a s p r e s e n t . A l s o , p r e s e n t w a s M r . G a r l a n d S t r e e t r e p r e s e n t i n g t h e A n d y ' s p r o p e r t i e s . T h e S t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n . M r . W a l k e r t h e n p r e s e n t e d c o m m e n t s a n d a h i s t o r y o n t h i s p r o p e r t y . T h e h i s t o r y i n c l u d e d s u c h i s s u e s a s t h e d e v e l o p m e n t o f t h e l a r g e d r a i n a g e d i t c h , t h e f i l l i n g o f c e r t a i n p o r t i o n s f o r t h e c r e a t i o n o f t h e s e b u i l d i n g s i t e s a n d t h e l e g a l a c t i o n w h i c h r e s u l t e d i n s o m e o f t h e d e s i g n c r i t e r i a a n d d e v e l o p m e n t c o n d i t i o n s t h a t e x i s t . M r . W a l k e r a n d M r . S t r e e t t h e n o f f e r e d c o m m e n t s a n d r e b u t t a l t o S t a f f a n d n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n r e l a t i v e t o t h e r e a l n e e d f o r a n e i g h t f o o t b o a r d f e n c e a l o n g t h i s p r o p e r t y l i n e . M r . S t r e e t i n d i c a t e d t h a t h e h a d s p e n t c o n s i d e r a b l e f u n d s d e v e l o p i n g a r e t a i n i n g w a l l a n d a n a t t r a c t i v e l a n d s c a p e d a r e a b o t h b e h i n d h i s b u i l d i n g a n d w e s t w a r d a l o n g t h e c r e e k b a n k . H e f e l t t h a t t h e e r e c t i o n o f t h e f e n c e w o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t b o t h o n t h a t l a n d s c a p i n g a n d h i s u s e o f h i s p r o p e r t y . H e f u r t h e r p o i n t e d o u t t h a t t h e b u i l d i n g h a s w i n d o w s o n t h e s o u t h s i d e f a c i n g t h e c r e e k a n d a n e i g h t f o o t f e n c e t h r e e f e e t f r o m t h a t w a l l w o u l d o b s t r u c t l i g h t a n d v i s i b i l i t y . M r . G e o r g e B o w m a n , a n e i g h b o r l y i n g t o t h e s o u t h e a s t o f t h i s p r o p e r t y , o f f e r e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g w h a t h e f e l t w e r e s i g n i f i c a n t i s s u e s . T h e s e i s s u e s d e a l t w i t h p e d e s t r i a n a c c e s s a c r o s s t h e c r e e k t o W e s t M a r k h a m a n d h e a d l i g h t s s h i n i n g i n t o t h e r e s i d e n t i a l a r e a f r o m t h e s e v e r a l p a r k i n g J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 I t e m N o . 1 2 { C o n t i n u e d ) s t a l l s n e x t t o t h e A n d y ' s o f f i c e b u i l d i n g . H e f u r t h e r p o i n t e d o u t t h a t t h e f e n c e w a s a n a g r e e d u p o n e l e m e n t o f t h e P U D a p p r o v a l f o r t h e W e s t M a r k h a m A u t o M a l l a n d h e d i d n o t f e e l l i k e i t w a s a n e g o t i a b l e i t e m b u t w a s a c o m m i t m e n t b y M r . W a l k e r a n d h i s f a t h e r . A l e n g t h y d i s c u s s i o n f o l l o w e d d u r i n g w h i c h s e v e r a l m o t i o n s w e r e o f f e r e d , t h e f i n a l m o t i o n a n d r e c o m m e n d a t i o n a s f o l l o w s : T h a t t h e f e n c e b e d e l e t e d b e h i n d t h e b u i l d i n g a n d t h a t t h e e i g h t f o o t b o a r d f e n c e b e e r e c t e d a l o n g t h e p r o p e r t y l i n e a d j a c e n t t o t h e p a r k i n g s p a c e s w e s t o f t h e b u i l d i n g a n d b e e l i m i n a t e d f r o m t h e p a r k i n g l o t w e s t w a r d . A d d i t i o n a l l y , t h a t g a t e s b e e r e c t e d b e t w e e n t h e e n d s o f t h e f e n c e a n d t h e r e a r c o r n e r s o f t h e A n d y ' s o f f i c e b u i l d i n g t o c o n t r o l p e d e s t r i a n a c c e s s . T h i s m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 2 n a y s , 0 a b s e n t . PL A N N I N G CO M M I S S I O N VO T E RE C O R D DA T E ~ IT E N NU N B E R S ZO N I N G ,. SU B D I V I S I O N ME M B E R 8& i a 9~ ~ 7 M. R i d d i c k , II I ~v v g C ~~ ~ ~v ~ ~ v. J. Sc h l e r e t h ~ ~ ~ 0 v v'. Mc D a n i e l V v W~ w m ~ ~ v'. Mi le r ~ V' 0 V' ~ E J . Ni c h o l s o n Y M. Re c t o r 0 ~~ ™v L v- v'. Le e k ~i W M C 3 V V m v C. Wh i t f i e l d Q K, Ol e s o n ~~ ~o 0 R. Co l l i n s + ~ ~O v v' v' ' - v' . F. Pe r k i n s V FA Y E I NA Y S A AB S E N T +A B S T A I N 1 I J a n u a r y 2 4 , 1 9 8 9 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e h e a r i n g w a s a d j o u r n e d a t 6 : 0 0 p . m . P A S S E D :