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pc_01 02 1990J L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G M I N U T E R E C O R D J A N U A R Y 2 , 1 9 9 0 1 ! 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g t e n i n n u m b e r . I I . A p p r o v a l o f t h e m i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g . T h e m i n u t e s o f t h e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s m a i l e d . I I I . M e m b e r s p r e s e n t : R o s e C o l l i n s J o h n M c D a n i e l S t e p h e n L e e k M a r t h a M i l l e r J e r i l y n N i c h o l s o n K a t h l e e n O l e s o n F r e d P e r k i n s W a l t e r R i d d i c k I I I J o h n S c h l e r e t h C o n n i e W h i t f i e l d B i l l R e c t o r ( a r r i v e d a f t e r t h e c o n s e n t a g e n d a ) M e m b e r s a b s e n t : N o n e C i t y A t t o r n e y : S t e p h e n G i l e s 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 S u b j e c t : L a n d s c a p e O r d i n a n c e , B u f f e r O r d i n a n c e a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e a m e n d m e n t s / P u b l i c H e a r i n g S o u r c e o f I s s u e : T h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n a n d a c h a r g e f o r t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o b u i l d i n b u f f e r r e g u l a t i o n s w i t h i n t h e u p d a t e d L a n d s c a p e C o d e . S T A F F R E P O R T A N D H I S T O R Y : E a r l y t h i s y e a r t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d e v e l o p e d a n o r d i n a n c e a m e n d m e n t d e a l i n g w i t h b u f f e r z o n e s . T h e o r d i n a n c e w a s r e v i e w e d t h r o u g h t h e u s u a l p r o c e s s o f C o m m i t t e e a n d p u b l i c h e a r i n g s . I n F e b r u a r y , t h e C o m m i s s i o n f o r w a r d e d t h e o r d i n a n c e t o t h e B o a r d f o r a d o p t i o n . T h e B o a r d h e l d a p u b l i c h e a r i n g a t w h i c h t i m e t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s r e q u e s t e d t h a t t h e p r o p o s a l t o d e v e l o p b u f f e r r e g u l a t i o n s b e s u b m i t t e d t o t h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n f o r i n p u t b y i t s p r o f e s s i o n a l s . T h i s w a s d o n e a n d t h e P u b l i c W o r k s a n d P l a n n i n g s t a f f w o r k e d w i t h J i m V o n T u n g e l n a n d o t h e r s t o r e s p o n d . T h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n h a d b e g u n t h e p r o c e s s o f u p g r a d i n g c e r t a i n e l e m e n t s o f t h e L a n d s c a p e O r d i n a n c e a n d t h i s w a s v i e w e d a s a n a p p r o p r i a t e t i m e t o d e v e l o p a u n i f i e d o r d i n a n c e s t r u c t u r e t h a t w o u l d b e m o r e e f f e c t i v e . C o m m i t t e e w o r k b e g a n a n d t h e m a t e r i a l i n d r a f t f o u r , a s p r e s e n t e d , r e p r e s e n t s n i n e m o n t h s o f t h e i r w o r k . T h e s t a f f a n d C o m m i t t e e f e e l t h a t i t i s t i m e t o m o v e t h i s o r d i n a n c e f o r w a r d t o t h e p u b l i c h e a r i n g p r o c e s s a n d t h e f i r s t s t e p s h o u l d b e a b r i e f p r e s e n t a t i o n o f t h e p r o p o s a l t o a j o i n t m e e t i n g o f P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e m b e r s a n d C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n . T h e m e e t i n g w a s s e t f o r S e p t e m b e r 5 t h a t 1 : 0 0 p . m . 1 f J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } T h e c o m b i n e d m e e t i n g w a s h e l d a s s u g g e s t e d . T h e r e w e r e a n u m b e r o f q u e s t i o n s a n d c o n c e r n s p r e s e n t e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . I t w a s d e c i d e d t h a t t h e P l a n s C o m m i t t e e o r s e v e r a l C o m m i s s i o n s m e e t w i t h s t a f f a n d i r o n o u t i s s u e s a n d d e a l w i t h s p e c i f i c s . T h e C o m m i t t e e m e e t i n g w a s h e l d O c t o b e r 5 , 1 9 8 9 . T h e c o m m i t t e e d i s c u s s e d t h e t e x t a n d r e q u e s t e d c l a r i f i c a t i o n o f s e v e r a l p o i n t s o f c o n c e r n . T h e c o m m i t t e e d e c i d e d t h a t i t w o u l d b e u s e f u l i f a l l P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n m e m b e r s c o u l d b e p r e s e n t a t a j o i n t m e e t i n g t o h e a r a s t a f f p r e s e n t a t i o n o f t h e v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e a m e n d m e n t p a c k a g e . T h e j o i n t m e e t i n g w a s h e l d N o v e m b e r 3 , 1 9 8 9 . T h e s t a f f p r e s e n t e d s l i d e s a n d a d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s e d o r d i n a n c e s . T h e r e w e r e m a n y q u e s t i o n s a b o u t p r o c e d u r e a n d t h e n e x t s e v e r a l s t e p s t o b e t a k e n . S t a f f o f f e r e d t h a t a n o t h e r p u b l i c h e a r i n g b y b o t h b o d i e s j o i n t l y t o r e c e i v e p u b l i c c o m m e n t w o u l d b e u s e f u l p r i o r t o a h e a r i n g f o r a d o p t i o n o r r e c o m m e n d a t i o n . T h e p u b l i c h e a r i n g s u g g e s t i o n w a s a c c e p t e d b y a l l p r e s e n t w i t h t h e t h o u g h t t h a t t h e m e e t i n g s e t f o r N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 w o u l d r e c e i v e c o m m e n t s o f t h e p u b l i c , a g e n e r a l d i s c u s s i o n w o u l d b e h e l d a n d f u r t h e r m e e t i n g s w o u l d f o l l o w a s n e e d e d t o r e s o l v e i s s u e s b e f o r e a f i n a l p u b l i c h e a r i n g t o r e c o m m e n d a c t i o n t o t h e C i t y B o a r d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 ) T h i s m e e t i n g w a s t h e s e c o n d m e e t i n g i n a s e r i e s o f s e v e r a l h e l d j o i n t l y b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n f o r p u r p o s e s o f r e c e i v i n g c o m m e n t f r o m t h e g e n e r a l p u b l i c . M r . J i m V o n T o n g e l n w a s p r e s e n t a n d c h a i r e d t h e f i r s t e l e m e n t o f t h e h e a r i n g p r o c e s s b y p r e s e n t i n g a n o v e r v i e w o f t h e c h a r g e o f t h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n . M r . V o n T u n g e l n , a f t e r c o m p l e t i n g h i s c o m m e n t s , a s k e d t h a t s t a f f o f f e r a n u p d a t e o n t h e m a t e r i a l s a n d a g e n e r a l d e s c r i p t i o n o f t h e e f f e c t s o f t h e s e v e r a l o r d i n a n c e s . 2 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f o u t l i n e d t h e B u f f e r O r d i n a n c e e l e m e n t o f t h i s t h r e e o r d i n a n c e p a c k a g e . H e r e s t a t e d w h a t h e f e l t w a s t h e c h a r g e f r o m t h e C i t y B o a r d t o t h e P l a n n i n g s t a f f r e l a t i v e t o r e s p o n d i n g t o t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s . H e o u t l i n e d t h e h i s t o r y o f t h e d e v e l o p m e n t o f t h e p a c k a g e , t h e c o n t e n t o f t h e s e v e r a l s e c t i o n s w i t h i n t h e p r o p o s e d o r d i n a n c e , a n d e f f e c t s u p o n t h e L a n d s c a p e O r d i n a n c e a n d Z o n i n g O r d i n a n c e . M r . D o n M c C h e s n e y , t h e C i t y E n g i n e e r , t h e n p r e s e n t e d t h e L a n d s c a p e O r d i n a n c e a n d t h e E x c a v a t i o n O r d i n a n c e e l e m e n t s o f t h e p a c k a g e . H e d i s c u s s e d t h e w e a k n e s s e s i n t h e c u r r e n t r e g u l a t i o n s i n b o t h C o d e s , a n d m a d e c o m p a r i s o n s w i t h o t h e r r e g u l a t i o n s f r o m o t h e r j u r i s d i c t i o n s . H e d i s c u s s e d t h e c u r r e n t C o d e ' s v a g u e n e s s a n d a m b i g u i t y i n s e v e r a l a r e a s . H e s t a t e d t h e c u r r e n t o r d i n a n c e i s t o o r i g i d a n d l e a v e s t o o m u c h t o i n t e r p r e t a t i o n b y s t a f f . H e s t a t e d t h a t t h e p r o p o s e d o r d i n a n c e w i l l n o t b e a " c o o k i e c u t t e r " s e t o f r e g u l a t i o n s b u t h a s b u i l t i n t r a d e - o f f s a n d m o d i f i c a t i o n s s o a s t o m a k e t h i s o r d i n a n c e a d e s i g n e r ' s o r d i n a n c e . H e m o v e d o n t o a d i s c u s s i o n o f t h e c o n t e n t o f t h e v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e o r d i n a n c e p r o p o s a l a n d t h e o p p o r t u n i t i e s p r e s e n t e d b y t h e a d o p t i o n o f s u c h a C o d e . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f t h e n r e s p o n d e d t o a q u e s t i o n f r o m M r . J o h n S c h l e r e t h r e l a t i v e t o t h e c o d e c o n t e n t , e x a m p l e s a n d h o w t o u s e t h i s o r d i n a n c e . H e r e s p o n d e d b y o f f e r i n g a b r i e f o v e r v i e w o f e a c h o f t h e o r d i n a n c e s e c t i o n s a n d d e t a i l i n g h o w t h e v a r i o u s r e q u i r e m e n t s w o u l d w o r k . D o n M c C h e s n e y w a s a s k e d t o p r e s e n t e x a m p l e s o f a p p l i c a t i o n o f t h e L a n d s c a p e O r d i n a n c e . M r . M c C h e s n e y o f f e r e d e x a m p l e s i n w h i c h h e t a l k e d a b o u t t h e v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e o r d i n a n c e , d i s c u s s i n g t h e i n t e n t o f t h e a p p l i c a t i o n t o s i t e u s e s , g r a d i n g a n d v e g e t a t i o n . H e d i s c u s s e d r e m o d e l i n g p r o j e c t s o f e x i s t i n g d e v e l o p e d s i t e s a n d s t a t e d t h a t t h e y a r e n o w e x c l u d e d f r o m r e v i e w f o r t h e s e k i n d s o f l a n d s c a p i n g a n d s c r e e n i n g r e g u l a t i o n s . T h e n e w o r d i n a n c e p r o p o s a l i n c l u d e s r e q u i r e m e n t s f o r p l a n t m a t e r i a l s a n d c o n t e n t , a n d n e w s t a n d a r d s f o r l o c a t i o n . T h e n e w s c r e e n i n g s t a n d a r d s w i t h i n t h e L a n d s c a p e C o d e i n c l u d e t h e u s e o f b e r m s a n d o t h e r d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s . H e s t a t e d t h a t t h e n e w c o n s t r u c t i o n w i l l s i m p l i f y t h e p e r i m e t e r r e q u i r e m e n t s , a d d n e w s t a n d a r d s f o r b u i l d i n g l a n d s c a p i n g , t y p e s o f p l a n t i n g s t o b e u s e d , a n d t h e i r a p p l i c a t i o n w h e n u t i l i z e d w i t h t a l l e r b u i l d i n g s . H e s u g g e s t e d t h a t t h e e x c e p t i o n s p r o v i d e d i n t h i s o r d i n a n c e w i l l d e a l w i t h c e r t a i n a r e a s o f t h e C i t y w i t h s p e c i a l n e e d s 3 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) s u c h a s d o w n t o w n . H e f u r t h e r i d e n t i f i e d h o w t h e v a r i o u s b u f f e r s w o u l d b e t r e a t e d w i t h r e s p e c t t o c o n t e n t , p e r c e n t a g e o f c o v e r a g e b y t h e l a n d s c a p e m a t e r i a l s , a n d t h e m i n i m u m r e d u c t i o n o f a b u f f e r . H e s t a t e d t h a t , o v e r a l l , t h e o r d i n a n c e p r o v i d e s f l e x i b i l i t y i n i t s d e s i g n a n d u t i l i z a t i o n . A k e y e l e m e n t h e p o i n t e d o u t w a s t h e o n e - t h i r d m o v e a b l e f a c t o r f o r l a n d s c a p i n g f r o m o n e a r e a t o a n o t h e r . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h t h e n a s k e d i f M r . M c C h e s n e y h a d c a s e s t u d i e s . H e s a i d t h a t h e n e e d e d t o s e e t h e c a s e s t u d i e s i n o r d e r t o r e m o v e s o m e c o n f u s i o n c a u s e d b y t h e i n t r i c a t e s t r u c t u r e o f t h e s e o r d i n a n c e s . M r . M c C h e s n e y s a i d t h e s t u d i e s h a d b e e n d o n e a n d w e r e i n t h e p r o c e s s o f b e i n g p r i n t e d a n d w o u l d b e h a n d d e l i v e r e d t o t h e m e m b e r s b e f o r e t h e m e e t i n g e n d e d . M r . M c C h e s n e y o f f e r e d a s a n e x a m p l e o f t h e c a s e s t u d i e s s e v e r a l o f t h e s i t e s t h a t w e r e c h o s e n a n d s o m e o f t h e e f f e c t s a n d p r o d u c t s o f t h e s t u d i e s . C o m m i s s i o n e r O l e s o n t h e n o f f e r e d c o m p l i m e n t s t o t h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n o n w h a t w a s d o n e i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s o r d i n a n c e p a c k a g e , a n d t h e n a s k e d t h e C h a i r m a n h o w t h e C o m m i s s i o n s h o u l d p r o c e e d t o w a r d a v o t e . S h e a l s o a s k e d i f d u m p s t e r s a n d t h e i r s c r e e n i n g p e r c e n t a g e s h a d b e e n p r o p e r l y d e a l t w i t h w i t h i n t h e c o d e . D o n M c C h e s n e y r e s p o n d e d t o h e r f i r s t q u e s t i o n b y s t a t i n g t h a t s t a f f a n d t h e C B C d i d n o t d e s i r e t o s e p a r a t e t h e o r d i n a n c e s b e c a u s e t h e y a r e d e v e l o p e d a s a s i n g l e p a c k a g e a n d i t w o u l d b e a p p r o p r i a t e t o r e v i e w a n d a d o p t t h e s e v e r a l e l e m e n t s a t t h e s a m e t i m e . T h e C h a i r m a n , M r . R i d d i c k , a n s w e r e d t h e q u e s t i o n b y s t a t i n g t h a t h e f e l t t h a t e a c h b o d y s h o u l d v o t e s e p a r a t e l y b u t h o l d p u b l i c h e a r i n g s a t t h e s a m e t i m e p r i o r t o t h e v o t e . D o n M c C h e s n e y r e s p o n d e d t o t h e s e c o n d q u e s t i o n f r o m C o m m i s s i o n e r O l e s o n d e a l i n g w i t h t h e d u m p s t e r s . H e s t a t e d t h a t t h e o r d i n a n c e m a d e c e r t a i n p r o v i s i o n s f o r p e r c e n t a g e o f s c r e e n i n g , n o t o n l y d u m p s t e r s b u t o t h e r o u t d o o r a c t i v i t i e s . T h e q u e s t i o n o f v o t i n g p r o c e d u r e w a s p l a c e d b e f o r e t h e C i t y A t t o r n e y f o r r e s p o n s e . H e o f f e r e d m u c h t h e s a m e r e s p o n s e a s t h e C h a i r m a n a n d i n d i c a t e d t h a t a s e p a r a t e v o t e o n e a c h o f t h e p a c k a g e s w o u l d b e r e q u i r e d . T h e C h a i r m a n t h e n a s k e d t h e o n e p e r s o n s i g n i n g a c a r d f o r d i s c u s s i o n t o p r e s e n t h e r c o m m e n t s . 4 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n Y o t e r s , o f f e r e d c o m m e n t s w h i c h i n c l u d e d a s t a t e m e n t o f a p p r e c i a t i o n o f a l l o f t h e v a r i o u s p e r s o n s i n v o l v e d o n t h e C o m m i s s i o n s a n d s t a f f . S h e i n d i c a t e d t h a t s h e f e l t t h e c r e a t i v i t y i n v o l v e d i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s o r d i n a n c e w a s e x c e l l e n t a n d t h a t t h e b u f f e r i n g s t a n d a r d s p r o p o s e d w e r e g o o d . H o w e v e r , s h e f e l t t h e L e a g u e w a n t e d m o r e . T h e L e a g u e ' s p o s i t i o n w a s o n e o f r e c o m m e n d i n g t h a t a 5 0 f o o t b u f f e r b e a m i n i m u m s t a n d a r d , e s p e c i a l l y b e t w e e n r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l u s e r s . S h e i n d i c a t e d t h a t t h e L e a g u e f e l t t h a t m o r e b u f f e r i n g w a s n e e d e d b e t w e e n s i n g l e f a m i l y d e v e l o p e d p r o p e r t i e s a n d m u l t i f a m i l y a r e a s . C o m m i s s i o n e r R e c t o r t h e n o f f e r e d a c o m m e n t t h a t , m u c h l i k e C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h , h e h a d f e l t t h a t h e w o u l d p e r h a p s n o t b e a t t h i s m e e t i n g a n d w a s n o t a s w e l l p r e p a r e d t o d e a l w i t h t h i s d i s c u s s i o n a s n e e d b e . A g a i n , h e o f f e r e d t h a t e x a m p l e s o r c a s e s t u d i e s w e r e v a l u a b l e i n o r d e r t o d r a w p r o p e r c o n c l u s i o n s . H e a s k e d t h a t M r s . B e l l o f f e r a n e x a m p l e o f t h e k i n d o f r e l a t i o n s h i p s w h e r e t h e L e a g u e f e l t t h a t a d d i t i o n a l b u f f e r i n g w a s r e q u i r e d . S h e i n d i c a t e d o n e a s b e i n g t h e l i b r a r y s i t e o n N a p a Y a l l e y a n d a s i t e o n F i n a n c i a l C e n t r e P a r k w a y b e h i n d t h e h o t e l p r o j e c t . S h e s u g g e s t e d t h a t h o m e o w n e r s d o n o t l i k e m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t s a n d t h a t b e t t e r b u f f e r s t h a t a r e w i d e r w i t h m o r e s c r e e n i n g c o n t e n t a r e n e e d e d . S h e s t a t e d t h a t m u l t i f a m i l y p r o j e c t s , e s p e c i a l l y , h a v e p o o l s , r e c r e a t i o n a r e a s a n d s u c h i n t h e y a r d a r e a s b e t w e e n b u i l d i n g s a n d t h i s a f f e c t s r e s i d e n t i a l a r e a s . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e L e a g u e h a s a p r o b l e m w i t h t h e h i g h - r i s e b u i l d i n g s w h e r e t h e r e i s n o t r e a t m e n t o f f e r e d f o r t h e e f f e c t s o f t h e t a l l s t r u c t u r e s o n n e a r b y r e s i d e n t i a l . T h e l a s t i s s u e , o r p r o b l e m , t h a t s h e o f f e r e d w a s t h e i s s u e o f o v e r l a y o f u t i l i t y e a s e m e n t s a n d s u c h w i t h t h e b u f f e r s i n a l l o w i n g c e r t a i n a r e a s t o b e r e t a i n e d a s c l e a r e d g r o u n d . A s a f i n a l c o m m e n t , s h e o f f e r e d a s t a t e m e n t t o t h e e f f e c t t h a t t h e L e a g u e s u p p o r t s t h e o r d i n a n c e i n g e n e r a l . T h e C h a i r m a n t h e n a s k e d i f a n y o f t h e C o m m i s s i o n e r s h a d f u r t h e r q u e s t i o n s . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n a s k e d a q u e s t i o n a b o u t t h e h e i g h t o f s t r u c t u r e s a s t o h o w t h e y a r e a f f e c t e d . D o n M c C h e s n e y r e s p o n d e d b y s t a t i n g t h a t t h e o r d i n a n c e d o e s t a k e i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e h e i g h t o f b u i l d i n g s w h e n r e q u i r i n g t h e b u i l d i n g l a n d s c a p i n g a n d r e q u i r e s , o r d e s c r i b e s , t r e e s t o b r e a k u p t h e m a s s o f t h e s t r u c t u r e . 5 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d ) R i c h a r d W o o d o f f e r e d t h a t t h e h i s t o r y o f h i g h - r i s e b u i l d i n g s i n t h e L i t t l e R o c k a r e a i s o n e t h a t i n v o l v e s v a r i a n c e s e i t h e r f r o m s e t b a c k o r h e i g h t o r m u l t i p l e b u i l d i n g o r s o m e o t h e r f a c t o r c a u s i n g p u b l i c r e v i e w . O n t h o s e o c c a s i o n s , t h e C o m m i s s i o n o r B o a r d o f A d j u s t m e n t i s a l l o w e d t h e l a t i t u d e o f d e a l i n g w i t h t h e b u f f e r o r s e p a r a t i o n i s s u e . J i m L a w s o n o f f e r e d t h a t m o s t o f y o u r h i g h - r i s e o f f i c e b u i l d i n g s a r e d e v e l o p e d i n t h e " 0 - 2 " D i s t r i c t , w h i c h i s a s i t e p l a n r e v i e w d i s t r i c t , w h i c h a l l o w s t h e C o m m i s s i o n l a t i t u d e t o d i s c u s s t h e f u l l s c o p e o f l a n d s c a p i n g , b u f f e r i n g a n d s e p a r a t i o n . A C o m m i s s i o n e r t h e n a s k e d a f t e r t h e m a t e r i a l s o f f e r e d b y M r . M c C h e s n e y w h i c h r e p r e s e n t e d t h e c a s e s t u d i e s . H e s u g g e s t e d t h a t t h e y w o u l d b e f o r t h c o m i n g , t h a t t h e r e w a s a p r o b l e m w i t h r e p r o d u c t i o n , b u t t h a t t h e y w o u l d b e h a n d e d o u t b e f o r e t h e e n d o f t h e m e e t i n g . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n t h e n s u g g e s t e d t h a t t h e t w o C o m m i s s i o n s t h e n t a k e t h e c a s e s t u d i e s h o m e , s t u d y t h e m a n d b e p r e p a r e d t o a s k q u e s t i o n s a t t h e n e x t m e e t i n g , a n d M r . M c C h e s n e y b e p r e p a r e d t o m a k e a p r e s e n t a t i o n . D u r i n g t h e c o u r s e o f a b r i e f d i s c u s s i o n t h a t f o l l o w e d , t h e t w o C o m m i s s i o n s a g r e e d t h a t t h i s m a t t e r w o u l d b e p l a c e d u p o n t h e D e c e m b e r 1 2 , 1 9 8 9 P l a n n i n g C o m m i s s i o n a g e n d a . A t t h a t t i m e t h e r e w o u l d b e a f u l l d i s c u s s i o n o f t h e m a t e r i a l s o f f e r e d b y M r . M c C h e s n e y a n d v o t e s t a k e n , i f a p p r o p r i a t e . I f i t w a s d e e m e d n e c e s s a r y , t h e i t e m w o u l d b e c o n t i n u e d t o t h e J a n u a r y 1 6 , 1 9 9 0 P l a n s m e e t i n g o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r f i n a l v o t e . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r a c t i o n , t h e C h a i r m e n o f b o t h C o m m i s s i o n s a d j o u r n e d t h e m e e t i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 2 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g s t a f f i n s t r u c t e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e m a t e r i a l s w e r e a v a i l a b l e f o r p r e s e n t a t i o n o f c a s e s t u d i e s a s h a d b e e n r e q u e s t e d a t t h e p r e v i o u s C o m m i s s i o n m e e t i n g . M r . D o n M c C h e s n e y a n d M r . R i c h a r d W o o d w e r e p r e p a r e d t o m a k e t h e p r e s e n t a t i o n . T h e C o m m i s s i o n d i s c u s s e d t h e p r o p o s a l b r i e f l y a n d d e t e r m i n e d t h a t t h i s i t e m s h o u l d b e d e f e r r e d f o r a n a d d i t i o n a l t w o w e e k s i n o r d e r t o p r o v i d e a d d i t i o n a l r e v i e w 6 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } t i m e a n d t o a l l o w a n o p p o r t u n i t y f o r a p r o p e r h e a r i n g a t t h e b e g i n n i n g o f t h e C o m m i s s i o n ' s m e e t i n g . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d a n d u n d e r s t o o d , t h e r e w i l l b e s e p a r a t e v o t e s o n t h i s i t e m w h e t h e r t h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n a t t e n d s t h e n e x t m e e t i n g o r , i n f a c t , h o l d s i t s o w n p u b l i c h e a r i n g . T h e P l a n n i n g s t a f f w a s d i r e c t e d t o p l a c e t h e i t e m o n t h e J a n u a r y 2 n d a g e n d a a n d t o s t r u c t u r e t h a t i t e m a s a s e p a r a t e p u b l i c h e a r i n g t o b e p r e s e n t e d f i r s t o n t h e a g e n d a . A m o t i o n t o t h i s e f f e c t w a s m a d e a n d p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n a y s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e P l a n n i n g s t a f f u p d a t e d t h e C o m m i s s i o n o n t h e p r e s e n t a t i o n o f t h i s m a t e r i a l . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f m a d e a b r i e f s t a t e m e n t f o l l o w e d b y M r . D o n M c C h e s n e y ' s p r e s e n t a t i o n o f t h e c a s e s t u d i e s o f t h e s e v e r a l p r o j e c t s a s r e q u e s t e d b y t h e C o m m i s s i o n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e o r d i n a n c e t h e n f o l l o w e d d u r i n g t h e c o u r s e o f w h i c h i t w a s d e t e r m i n e d t h a t a n u m b e r o f C o m m i s s i o n e r s h a d c o n c e r n s a b o u t t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e o r d i n a n c e , i t s e f f e c t s o n d e v e l o p m e n t a n d u s a b i l i t y b y t h e p u b l i c . S e v e r a l C o m m i s s i o n e r s e x p r e s s e d t h e t h o u g h t t h a t t h e o r d i n a n c e n e e d e d a d d i t i o n a l w o r k w i t h r e s p e c t t o t h e d i m e n s i o n s , t h e a p p a r e n t c o s t e l e m e n t i n v o l v e d a n d t h e a p p a r e n t s i g n i f i c a n t l a n d a r e a s t o b e d e v o t e d t o b u f f e r i n g a n d l a n d s c a p i n g . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h i s o r d i n a n c e c o u l d c a u s e a d d i t i o n a l l o s s o f d e v e l o p m e n t i n t h e L i t t l e R o c k m a r k e t a r e a d u e t o t h e i m p a c t o n d e v e l o p m e n t c o s t s . T h e s t a f f p o i n t e d o u t t h a t t h e r e w e r e n u m e r o u s m a i l i n g s o f t h i s o r d i n a n c e t o i n t e r e s t e d p a r t i e s a n d t h e u s u a l d e v e l o p m e n t i n t e r e s t s , a n d t h a t l i t t l e i n t h e w a y o f r e s p o n s e h a d b e e n r e c e i v e d . A f t e r a d d i t i o n a l l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e o r d i n a n c e p a c k a g e , t h e q u e s t i o n w a s c a l l e d f o r v o t e . T h e v o t e s e x p r e s s e d w e r e 4 a y e s , 5 n a y s , 2 a b s t a i n i n g . T h e r e s u l t o f t h i s v o t e i s a d e f e r r a l o f t h e i t e m f o r a p e r i o d o f t w o w e e k s d u e t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n B y l a w r e q u i r e m e n t . S u b s e q u e n t c o n v e r s a t i o n r e s u l t e d i n a c o n s e n s u s t h a t a c o m m i t t e e b e f o r m e d o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o r e v i e w t h e t e c h n i c a l a s p e c t s a n d w o r k a b i l i t y o f t h e o r d i n a n c e w i t h a v i e w t o w a r d r e s o l v i n g t h e k i n d s o f c o n c e r n s e x p r e s s e d i n t h i s m e e t i n g . T h e C h a i r m a n a s k e d f o r v o l u n t e e r s f o r t h a t c o m m i t t e e . T h e r e s u l t o f t h a t r e q u e s t w a s t h e a p p o i n t m e n t 7 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 ( C o n t i n u e d } o f K a t h l e e n O l e s o n , B i l l R e c t o r a n d W a l t e r R i d d i c k . T h i s c o m m i t t e e i s t o w o r k w i t h s t a f f o f P u b l i c W o r k s a n d P l a n n i n g a n d r e p o r t t o t h e C o m m i s s i o n u p o n t h e r e t u r n o f t h i s i t e m t o t h e a g e n d a . 8 C R E Z O N I N G H E A R I N G J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 D E F E R R E D I T E M S A . L o t 1 - R , H o o p e r B o n d A d d i t i o n , P h a s e I B . W a r M e m o r i a l P o o l B o n d I s s u e R E Z O N I N G I T E M S : 1 . Z - 4 7 7 6 - A 8 4 2 4 K a n i s R o a d " 0 - 3 " t o " C - 3 " 2 . Z - 5 2 6 7 6 8 0 0 I n t e r s t a t e 3 0 " 1 - 2 " t o " C - 3 " 3 . Z - 5 2 7 0 9 2 1 1 I n t e r s t a t e 3 0 " R - 2 " t o " C - 3 " 4 . Z - 5 2 7 1 8 4 2 1 A s h e r A v e n u e " C - 3 " t o " C - 4 " 5 . Z - 5 2 7 5 9 2 3 H i g h S t r e e t " I - 2 " t o " 0 - 3 " 6 . Z - 5 2 7 6 W a n d a L a n e a t S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e " R - 2 " t o " C - 4 " 7 . Z - 5 2 7 8 M a b e l v a l e W e s t R o a d " R - 2 " t o " l - 2 " O T H E R M A T T E R S : 8 . Z o n i n g f o r t h e N o r t h w e s t E x t r a t e r r i t o r i a l A r e a 9 . H i g h w a y 1 0 / N o r t h w e s t P l a n L a n d U s e A m e n d m e n t J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : A F I L E N O . : S - 6 5 1 N A M E : L o t 1 - R , H o o p e r B o n d A d d i t i o n , P h a s e I R e p l a t / F i n a l L O C A T I O N : N o r t h w e s t c o r n e r o f W e s t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d E N G I N E E R / D E V E L O P E R : C . J . C r o p p e r 6 5 0 S . S h a c k l e f o r d R o a d , S u i t e 3 2 0 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 2 2 8 - 9 6 0 0 A R E A : 1 . 0 6 a c r e N U M B E R O F L O T S : 2 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : " C - 3 " P R O P O S E D U S E S : C o m m e r c i a l P L A N N I N G D I S T R I C T : I - 4 3 0 C E N S U S T R A C T : 2 4 . 0 1 V A R I A N C E S R E Q U E S T E D : N o n e A . P R O P O S A L / R E Q U E S T : T h e p r o p o s a l c o n s i s t s o f a t w o - l o t r e p l a t o u t o f a l a r g e r l o t . T h e p l a t , a s s u b m i t t e d , i s p r o p o s e d f o r c o m m e r c i a l b u i l d i n g s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a J 8 J P i a n o s t o r e a n d p a v e d p a r k i n g l o t . T h e o n l y v e h i c l e e n t r a n c e t o t h e p r o p e r t y w i l l b e t h r o u g h L o t 7 l o c a t e d d i r e c t l y w e s t w h i c h i s u n d e r t h e s a m e o w n e r s h i p . T h e r e a r e a n u m b e r o f u t i l i t y e a s e m e n t s c r o s s i n g t h i s s i d e . C . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : P l a t a s s u b m i t t e d d o e s n o t s h o w a c c e s s f r o m a d e d i c a t e d s t r e e t . E n g i n e e r i n g h a s b e e n a s k e d t o m a k e p r e l i m i n a r y r e v i e w o f a p r o p o s e d s i t e p l a n w i t h m u l t i p l e b u i l d i n g s , d i f f e r e n t e a s e m e n t c o n f i g u r a t i o n . S t o r m w a t e r D e t e n t i o n O r d i n a n c e a p p l i e s . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I t e m N o . A ( C o n t i n u e d ) D . I S S U E S / L E G A L / T E C H N I C A L / D E S I G N : 1 . P r o v i s i o n o f a t i e t o e x i s t i n g s t r e e t s h o u l d b e r e f l e c t e d u p o n t h i s p l a t . 2 . I n c l u d e l e t t e r f r o m W a s t e W a t e r t o a l l o w p a r k i n g o n t h e e a s e m e n t . 3 . I n c l u d e a l l i n v o l v e d l o t s o n t h e p l a t . 4 . R e c o r d l e g a l a c c e s s . E . A N A L Y S I S : T h i s p l a t i s a c o n v e n t i o n a l s u b d i v i s o n p l a t . T h e s u b m i t t a l c o n t a i n s m a n y d e l e t i o n s o r o m i s s i o n s f r o m t h e s u b m i t t a l r e q u i r e m e n t s . T h e r e a r e m a n y u n a n s w e r e d q u e s t i o n s a t t h i s t i m e w h i c h s u g g e s t s t o s t a f f t h a t w e c a n n o t o f f e r a d e f i n i t e r e c o m m e n d a t i o n a s t o t h e d e s i g n o r l a y o u t . T h e r e a r e s e v e r a l p o i n t s i n I t e m D a b o v e w h i c h , i s t h e a p p l i c a n t i n t e n d s t o c a r r y o u t , w i l l n e e d t o b e r e s o l v e d . A s a f o l l o w - u p t o t h e E n g i n e e r i n g c o m m e n t s a b o v e , t h e s t a f f w o u l d a l s o l i k e t o p o i n t o u t t h a t t h e p r o p o s e d s i t e p l a n w i t h t w o b u i l d i n g s s h o u l d b e c o n s i d e r e d b e f o r e t h e p r e l i m i n a r y p l a t c a n b e a p p r o v e d . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : T h e P l a n n i n g s t a f f f e e l s t h a t , a t t h i s t i m e , t h e p r e l i m i n a r y p l a t s h o u l d b e d e n i e d . W e w o u l d s u g g e s t f u r t h e r t h a t t h i s p r o p o s a l b e r e f i l e d i n p r o p e r f o r m i n o r d e r t o a l l o w f o r r e s o l u t i o n o f t h e s e v e r a l i t e m s i n d i c a t e d a b o v e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( N o v e m b e r 3 0 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e s t a f f o f f e r e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r o b l e m s i n t h e r e v i e w o f t h i s p l a t s u b m i t t a l . I t w a s p o i n t e d o u t t h a t t h e t w o i s s u e s o f g r e a t e r c o n c e r n i n v o l v e d a c c e s s , b o t h p h y s i c a l l y a n d l e g a l l y , t o t h i s l o t . T h e s t a f f a l s o a d d e d t h e o w n e r s a b u t t i n g t h e e a s e m e n t m u s t s i g n t h e p l a t i n o r d e r t o a s s u r e t h a t a l l p a r t i e s a n d i n t e r e s t s h a v e b e e n g r a n t e d t h e a p p r o p r i a t e p u b l i c a c c e s s e a s e m e n t a n d d e s c r i b e d i n t h e t i t l e i n s t r u m e n t s . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I t e m N o . A ( C o n t i n u e d ) J e r r y G a r d n e r f r o m t h e P u b l i c W o r k s d e p a r t m e n t q u e s t i o n e d t h e s e c u r i t y o f t h i s e a s e m e n t d r i v e a n d c a r s p a r k i n g o f f t h e e a s e m e n t b a c k i n g u p o n t h e e a s e m e n t . H e s t a t e d t h a t t h i s c a n c a u s e p o t e n t i a l a c c i d e n t s i n t h e f u t u r e . H e s u g g e s t e d r e d e s i g n i n g t h e p a r k i n g o n L o t 7 . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f a l s o p o i n t e d o u t t h a t a n a d d i t i o n a l f o u r f e e t o f l a n d s c a p i n g b e t w e e n L o t 7 a n d L o t 1 w o u l d b e r e q u i r e d . T h e r e m a i n i n g i s s u e w a s t h a t o f i n c l u d i n g L o t 1 o n t h e p l a t . T h e d e v e l o p e r a d m i t t e d t h a t t h e o w n e r o f L o t 1 , M r . N i c h o l s , d o e s n o t a g r e e t o t h e i n c l u s i o n o f h i s p r o p e r t y o n t h i s p l a t . H e a l s o s t a t e d t h a t i n o r d e r t o h a v e a c c e s s f r o m t h e p u b l i c s t r e e t , h e w o u l d h a v e t o m o v e w a t e r l i n e s a n d t o w e r t h e e x i s t i n g g r o u n d . M r . W o o d p o i n t e d o u t t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n n e e d s t o c o n s i d e r t w o i s s u e s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n n e e d s t o d e c i d e i f t h e C o m m i s s i o n w a n t s t o d e a l w i t h a d i f f i c u l t c a s e a n d r e c o m m e n d t o t h e C i t y B o a r d w a i v e r s o f a l l b a s i c s t a n d a r d s o f t h e S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e , o r a l l o w i t t o b e p l a t t e d a s a n i l l e g a l l o t a s t h i s l o t n o l o n g e r h a s a l o t d e s c r i p t i o n . T h e s t a f f a g r e e d t o c a l l t h e o w n e r o f J 8 J P i a n o , M r . N i c h o l s , t o l e t h i m k n o w a b o u t t h e a b o v e s i t u a t i o n . M r . N i c h o l s w i l l b e a d v i s e d t o b e p r e s e n t a t t h e D e c e m b e r 1 2 t h m e e t i n g . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h e m a t t e r w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 2 , 1 9 8 9 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . D a v i d H e n r y , t h e a p p l i c a n t ' s a t t o r n e y . T h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d i t s r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l a s a n i l l e g a l s u b d i v i s i o n . T h e C h a i r m a n t h e n a s k e d M r . H e n r y t o p r e s e n t t h e a p p l i c a t i o n . M r . H e n r y o f f e r e d a l e n g t h y p r e s e n t a t i o n w h e r e i n h e a d d r e s s e d t h e s t a f f ' s c o m m e n t s . H e s t a t e d t h a t t h e a p p l i c a n t d o e s n o t h a v e c o n t r o l o v e r t h e p r o p e r t y t o t h e n o r t h t o m a k e i t a l e g a l s u b d i v i s i o n . A c c o r d i n g t o M r . H e n r y , M r . N i c h o l s , t h e o w n e r o f L o t 1 , i s o p p o s e d t o t h e p r e s e n t c i r c u m s t a n c e s . 3 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I t e m N o . A ( C o n t i n u e d ) M r . H e n r y a d d e d t h a t , i n t h e p a s t , p a r t o f L o t 1 w a s s o l d t o M r . N i c h o l s a s a n i l l e g a l l o t b y H o o p e r B o n d A d d i t i o n . T h e s e t w o l o t s h a d b e e n p l a t t e d a n d s o l d b y p u r c h a s e a g r e e m e n t . M s . M e r e d i t h C a t l e t t s p o k e f o r M r . N i c h o l s i n o p p o s i t i o n . S h e w a s c o n c e r n e d a b o u t t h e f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y . T h e C o m m i s s i o n c h a i r m a n t h e n a s k e d t h e n e x t l i s t e d o b j e c t o r p r e s e n t , M r . N i c h o l s , t o p r e s e n t h i s p o s i t i o n . M r . N i c h o l s o f f e r e d c o n c e r n s a b o u t f u t u r e d e v e l o p m e n t o f t h i s s t e e p a n d n a r r o w l o t . H e f e l t t h a t t h e d e e p c u t c o u l d d a m a g e h i s b u i l d i n g l o c a t e d e i g h t f e e t f r o m t h e p r o p e r t y l i n e . H e i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d l i k e t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y o r o b t a i n m o r e i n f o r m a t i o n a s t o h o w t h i s p r o p e r t y w o u l d b e d e v e l o p e d i n t h e f u t u r e . J i m L a w s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , a d d e d t h a t t h i s l o t n e e d e d t o b e c a r e f u l l y d e v e l o p e d a s i t i s o n l y 1 0 7 f e e t w i d e a n d 4 3 0 f e e t l o n g w i t h a v e r y s t e e p b a n k t o w a r d W e s t M a r k h a m S t r e e t . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l t h e n i n s e r t e d a c o m m e n t t o t h e e f f e c t t h a t h e w o u l d l i k e t o a s k t h e C o m m i s s i o n a n d C i t y A t t o r n e y h o w t o m a k e t h i s l o t l e g a l . T h i s w a s n o t i m m e d i a t e l y r e s o l v e d . M r . H e n r y t h e n o f f e r e d a d d i t i o n a l c o m m e n t a r y t h a t M r . N i c h o l s i s t r y i n g t o t a k e e c o n o m i c a d v a n t a g e o f t h e p r e s e n t l o c a t i o n o f L o t 1 - R t o p u r c h a s e i t f o r a l o w e r p r i c e t h a n i t s p r e s e n t m a r k e t p r i c e . J i m L a w s o n s u g g e s t e d m a k i n g L o t 1 - R a p a r t o f L o t 7 b y r e p l a t t i n g . C o m m i s s i o n e r M a r t h a M i l l e r r e q u e s t e d d e f e r r a l u n t i l t h e i n v o l v e d p a r t i e s r e s o l v e d t h e i r p r o b l e m s . C o m m i s s i o n e r R e c t o r a s k e d t h e A s s i s t a n t C i t y A t t o r n e y f o r l e g a l i n p u t o n t h i s m a t t e r . M r . G i l e s a g r e e d t o r e v i e w t h e i s s u e . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h i s m a t t e r t o t h e J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 P l a n n i n g C o m m i s s i o n a g e n d a i n o r d e r t o p e r m i t t h e i n v o l v e d p a r t i e s , C i t y A t t o r n e y a n d P l a n n i n g s t a f f a d d i t i o n a l t i m e t o r e s p o n d t o t h e i s s u e s , l e g a l a s p e c t , f u t u r e d e v e l o p m e n t a n d o t h e r e l e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p r o p o s a l . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s e n t , 1 a b s t e n t i o n ( J o h n M c D a n i e l ) . 4 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I t e m N o . A ( C o n t i n u e d ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N S ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e P l a n n i n g s t a f f o f f e r e d a b r i e f c o m m e n t o n t h e s t a f f r e c o m m e n d a t i o n a n d p o i n t e d o u t o p t i o n s w h i c h w o u l d b e c o n s i d e r e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . H e n r y , t h e a p p l i c a n t ' s a t t o r n e y . H e a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n w i t h r e c o m m e n d a t i o n t o t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s f o r t h e v a r i a n c e s . M r . G e o r g e P i k e , r e p r e s e n t i n g t h e a d j o i n i n g l a n d a n d p r o p e r t y o w n e r s , o b j e c t e d t o a p p r o v a l a s n o t p r o p e r f o r e x i s t i n g c o n d i t i o n s . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n a s k e d M r . P i k e t o p r e s e n t o b j e c t i o n s t h a t h e h a d a n d t h o s e o f h i s c l i e n t s . M r . P i k e s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t y i s l o c a t e d o n a v e r y s t e e p s l o p e a n d d o e s n o t h a v e a c c e s s f r o m e i t h e r M a r k h a m o r S h a c k l e f o r d . H e a l s o p o i n t e d o u t t h a t f u t u r e d e v e l o p m e n t m a y c a u s e s t r u c t u r a l d a m a g e t o h i s p r o p e r t y i f t h e o w n e r d e c i d e d t o m a k e d e e p c u t s . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h a s k e d i f M r . P i k e a n d h i s c l i e n t h a d a s o l u t i o n o r a l t e r n a t i v e s f o r t h e p r e s e n t s i t u a t i o n . M r . P i k e s u g g e s t e d t h a t L o t 1 b e p l a t t e d w i t h L o t 7 a n d r e q u i r e s i t e p l a n r e v i e w b e f o r e f u t u r e d e v e l o p m e n t . M r . J o h n N i c h o l s , t h e o w n e r , t h e n o f f e r e d c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e f u t u r e d e v e l o p m e n t . H e a l s o a d d e d t h a t h e w o u l d l i k e t o p u r c h a s e t h i s p r o p e r t y a n d l e a v e i t u n d e v e l o p e d . M s . N i c h o l s a l s o e x p r e s s e d h e r c o n c e r n s a b o u t f u t u r e d e v e l o p m e n t c u t o f t h e s t e e p h i l l w h i c h m i g h t p o s s i b l y d a m a g e h e r b u i l d i n g a n d a c c e s s t o t h e p r o p e r t y . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n v o l v i n g s e v e r a l o f t h e C o m m i s s i o n e r s a n d M s . N i c h o l s d e a l i n g w i t h t h e p r i c e o f t h e p r o p e r t y s h e h a d o f f e r e d i n t h e p a s t . T h e C o m m i s s i o n e r s t h e n a s k e d t h e P l a n n i n g s t a f f i f t h i s l o t i s a b u i l d a b l e s i t e . M r . W o o d s t a t e d h e h a s s e e n t h e s i t e p l a n w h i c h w o u l d b e r e v i e w e d i n t h e f u t u r e . C h a i r m a n M a r t h a M i l l e r a s k e d t h e s t a f f t o r e s t a t e t h e o p t i o n s t h e s t a f f r e c o m m e n d e d . M r . W o o d d e t e r m i n e d t h e r e a r e t h r e e o p t i o n s : ( 1 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n d e n y t h e p l a t . 5 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 S U B D I V I S I O N I t e m N o . A ( C o n t i n u e d ) ( 2 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n a p p r o v e t h e r e q u e s t f o r t h e p l a t t i n g o f t h i s p r o p e r t y w h i c h w o u l d m o d i f y t h e p r e l i m i n a r y p l a t , a u t h o r i z e t h i s l o t a s a f i n a l p l a t , a n d s u b m i t t h i s p r o p o s a l t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w i t h v a r i a n c e r e q u e s t f o r e x c l u s i o n o f t h e r e m a i n i n g l o t , t h a t t h e o r d i n a n c e w i l l e m b o d y l a n g u a g e d e a l i n g w i t h r e c o g n i z i n g t h i s l o t a s a l o t o f r e c o r d . M r . W o o d a l s o s t a t e d t h a t t h i s m e a n s t h e C i t y o f L i t t l e R o c k w o u l d r e c o g n i z e t h e p r o p e r t y o n t h e n o r t h a s a l e g a l l o t a n d a c c e p t t h e c i r c u m s t a n c e a s i s . ( 3 ) T h e t h i r d o p t i o n w o u l d b e t o r e c o g n i z e b y o r d i n a n c e t h e c o n t i n u i n g n o n c o n f o r m i n g o r i l l e g a l l o t t o b e r e s o l v e d b y t h e o w n e r s a t a f u t u r e t i m e . S e v e r a l a t t e m p t s a t a m o t i o n w e r e m a d e r e s u l t i n g i n a m o t i o n f o r a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t a s a f i n a l p l a t w i t h r e c o m m e n d a t i o n t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o g r a n t t h e v a r i a n c e e x c l u d i n g t h e r e m a i n d e r o f L o t 1 f r o m t h e p l a t a n d m a k i n g i t a n o n c o n f o r m i n g i l l e g a l l o t . T h e m o t i o n a l s o i n c l u d e d a r e c o m m e n d a t i o n t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h a t t h e d e v e l o p e r b e r e q u i r e d s i t e p l a n r e v i e w , c o m p l i a n c e w i t h P u b l i c W o r k s d e p a r t m e n t r e q u i r e m e n t s a n d p r o v i d e a p p r o p r i a t e p r o p e r t y a c c e s s e a s e m e n t a s d e s c r i b e d i n t h e t i t l e i n s t r u m e n t t h r o u g h L o t 7 . T h e v o t e w a s o f f e r e d o n t h e m o t i o n a s m a d e . T h e v o t e p r o d u c e d 6 a y e s , 3 n o e s , a n d 2 a b s t e n t i o n s . 6 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . B N a m e : W a r M e m o r i a l P o o l B o n d P r o j e c t R e q u e s t ; P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i s c u s s i o n o n p r o p o s a l T h e P l a n n i n g s t a f f h a s p l a c e d t h i s i t e m o n t h e C o m m i s s i o n ' s a g e n d a f o r p u r p o s e s o f a p r e s e n t a t i o n b y t h e P a r k s D e p a r t m e n t . T h i s p r e s e n t a t i o n i n v o l v e s t h e e x p e n d i t u r e o f m o n i e s i n c l u d e d i n t h e C i t y B o n d P r o j e c t a n d m o d i f i c a t i o n s t o s t r e e t s y s t e m s a n d o t h e r p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s w i t h i n t h e W a r M e m o r i a l P a r k a r e a . I t h a s b e e n d e t e r m i n e d b y s t a f f s o f P a r k s a n d P l a n n i n g t h a t t h e C o m m i s s i o n s h o u l d r e c e i v e a p r e s e n t a t i o n o f t h i s p r o p o s a l a n d i t s e f f e c t s a n d v a l u e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D e c e m b e r 1 2 , 1 9 8 9 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t t h e s t a f f w a s n o t p r e p a r e d a t t h i s t i m e t o m a k e t h e p r e s e n t a t i o n a n d t h a t a b e t t e r h e a r i n g d a t e w o u l d b e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 . A m o t i o n w a s m a d e t o t h i s e f f e c t . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s a n d 4 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N S ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) J u l i u s B r e c k l i n g , D i r e c t o r o f P a r k s a n d R e c r e a t i o n , b r i e f e d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n o n t h e p r o p o s e d W a r M e m o r i a l B o n d P r o j e c t . H e d e s c r i b e d t h e p r o p o s e d f a c i l i t y a n d t h e a s s o c i a t e d c o s t s . ( S e e a t t a c h e d s u m m a r y a n d f a c t s s h e e t f o r d e t a i l e d i n f o r m a t i o n . ) N o f o r m a l a c t i o n w a s t a k e n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b e c a u s e t h e i t e m w a s f o r i n f o r m a t i o n a l p u r p o s e s o n l y . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 — Z - 4 7 7 6 - A O w n e r : L e e a n d M a r y A n n P h i l l i p s A p p l i c a n t : M a x G a v i n L o c a t i o n : 8 4 2 4 K a n i s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " 0 - 3 " t o " C - 3 " . P u r p o s e ; M o b i l e t e l e p h o n e i n s t a l l a t i o n S i z e : 0 . 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : O f f i c e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " C - 3 " E a s t — A n i m a l c l i n i c , z o n e d " 0 - 3 " W e s t — O f f i c e , z o n e d " 0 - 3 " S T A F F A N A L Y S I S ' h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s c u r r e n t l y z o n e d " 0 - 3 " a n d t h e p r o p o s a l i s t o u t i l i z e t h e s i t e f o r t h e i n s t a l l a t i o n o f m o b i l e p h o n e s . T o a l l o w t h e p r o p o s e d u s e , t h e l o c a t i o n m u s t b e r e z o n e d t o " C - 3 " a n d i s s u e d a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t b e c a u s e t h e u s e i s n o t b y r i g h t i n t h e " C - 3 " D i s t r i c t . T h e i n t e n d e d u s e f a l l s u n d e r t h e Z o n i n g O r d i n a n c e ' s d e f i n i t i o n o f " a u t o p a r t s , s a l e s w i t h l i m i t e d m o t o r v e h i c l e p a r t s i n s t a l l a t i o n " w h i c h i s a c o n d i t i o n a l u s e i n " C - 3 " . 8 4 2 4 K a n i s R o a d i s s i t u a t e d a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f M i c h a e l S t r e e t a n d K a n i s R o a d w h i c h i s a p p r o x i m a t e l y 1 2 0 0 f e e t e a s t o f J o h n B a r r o w R o a d . L a n d u s e f o u n d i n t h e g e n e r a l a r e a i n c l u d e s s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , a n a n i m a l c l i n i c , a d a y c a r e c e n t e r , a n d c o m m e r c i a l . Z o n i n g i s a m i x o f " R - 2 " , " M F - 1 2 " , " 0 - 3 " a n d " C - 3 " w i t h t h e p r o p e r t y a b u t t i n g " 0 - 3 " o n t h e w e s t a n d " R - 2 " t o t h e n o r t h . A h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d , i n c l u d i n g t h e " C - 3 " p a r c e l d i r e c t l y t o t h e s o u t h . A l s o , t h e r e a r e s e v e r a l v a c a n t b u i l d i n g s o n c o m m e r c i a l l y z o n e d t r a c t s . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 1 — Z - 4 7 7 6 - A ( C o n t i n u e d ) T h e B o y l e P a r k D i s t r i c t P l a n s h o w s a c o m m e r c i a l l a n d u s e p a t t e r n a l o n g K a n i s R o a d t o R o s e S t r e e t . E a s t o f R o s e , t h e a d o p t e d p l a n d o e s n o t r e c o g n i z e t h e e x i s t i n g z o n i n g a n d i d e n t i f i e s t h e p r o p e r t i e s f o r r e s i d e n t i a l u s e , i n c l u d i n g t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n . R e z o n i n g t h e p r o p e r t y t o " C - 3 " i s i n c o n f l i c t w i t h t h e l a n d u s e p l a n a n d s t a f f d o e s n o t s u p p o r t t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . A n o t h e r f a c t o r t h a t n e e d s t o b e c o n s i d e r e d i s t h e l o c a t i o n w h i c h i s t h e e n t r a n c e t o a n e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d . T h e r e f o r e , " C - 3 " r e z o n i n g c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l l o t s t o t h e n o r t h . " 0 - 3 " i s t h e m o s t a p p r o p r i a t e z o n i n g f o r t h e p r o p e r t y a n d i t s h o u l d n o t b e r e z o n e d a t t h i s t i m e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S ' a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l w h i c h h a s a r i g h t o f w a y s t a n d a r d o f 9 0 f e e t . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s 6 0 f e e t , s o d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d t o a l l o w f o r a d d i t i o n a l r e v i e w b y t h e s t a f f a n d t o w o r k w i t h t h e a p p l i c a n t . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e J a n u a r y 1 6 , 1 9 9 0 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 2 — Z - 5 2 6 7 O w n e r : K e n G o l d e n A p p l i c a n t : S a m e b y J a m e s H e n s o n L o c a t i o n : 6 8 0 0 I n t e r s t a t e 3 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m " I - 2 " t o " C - 3 " . P u r p o s e ; C h u r c h a n d s c h o o l S i z e : 1 . 9 a c r e s E x i s t i n g U s e : C h u r c h a n d s c h o o l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — V a c a n t , o f f i c e a n d i n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " S o u t h — I n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " E a s t — I - 3 0 r i g h t o f w a y , z o n e d " I - 2 " W e s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " S T A F F A N A L Y S I S : T h i s r e q u e s t i s b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b e c a u s e o f a n e n f o r c e m e n t a c t i o n a g a i n s t t h e c u r r e n t u s e , a p r i v a t e s c h o o l . I n t h e " I - 2 " D i s t r i c t , p u b l i c o r d e n o m i n a t i o n a l s c h o o l s a r e n o t l i s t e d a s a p e r m i t t e d u s e s o t h e s c h o o l w a s i n s t r u c t e d t o f i l e f o r t h e a p p r o p r i a t e z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n o r v a c a t e t h e p r o p e r t y . S t a f f s u g g e s t e d " C - 3 " b e c a u s e o f p r e v i o u s C i t y a c t i o n s e n d o r s i n g a m i x e d z o n i n g p a t t e r n a l o n g c e r t a i n s e g m e n t s o f I - 3 0 a n d b e c a u s e i t a l l o w s s c h o o l s . L a n d u s e i n t h e g e n e r a l a r e a i s p r i m a r i l y i n d u s t r i a l b u t t h e r e a r e a l s o s o m e o f f i c e a n d c o m m e r c i a l u s e s f o u n d i n t h e v i c i n i t y . A c r o s s W e s t 6 8 t h S t r e e t , t h e r e i s a n o f f i c e e q u i p m e n t s a l e s a n d s e r v i c e o p e r a t i o n w h i c h i s p e r m i t t e d i n " C - 3 " . S o m e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d , e s p e c i a l l y e a s t o f I - 3 0 . Z o n i n g t h r o u g h o u t t h e e n t i r e a r e a i s " I - 2 " . T h e a d o p t e d p l a n , 6 5 t h S t r e e t E a s t , r e f l e c t s t h e e x i s t i n g z o n i n g a n d s h o w s a n i n d u s t r i a l l a n d u s e p a t t e r n f o r t h e a r e a . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t a " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e p r o p e r t y a n d s u p p o r t s t h e 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 2 — Z - 5 2 6 7 ( C o n t i n u e d } r e z o n i n g r e q u e s t . A " C - 3 " t r a c t o f l a n d s h o u l d n o t h a v e a n y e f f e c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s n o r a l t e r t h e d i r e c t i o n o f t h e l a n d u s e p l a n . I t i s n o t u n c o m m o n t o h a v e c o m m e r c i a l l y z o n e d p r o p e r t i e s t h r o u g h o u t a l a r g e i n d u s t r i a l a r e a t o a c c o m m o d a t e a v a r i e t y o f u s e s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N S ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 7 0 O w n e r : S a n d ' s M o t e l , I n c . A p p l i c a n t : K . V . M a t h e n L o c a t i o n : 9 2 1 1 I n t e r s t a t e 3 0 R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " 0 - 3 " . P u r p o s e ; M o t e l S i z e : 0 . 6 5 a c r e s E x i s t i n g U s e : M o t e l ( n o n c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G ' o r t h — I - 3 0 r i g h t o f w a y , z o n e d " R - 2 " S o u t h - C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 4 " E a s t — I n d u s t r i a l , z o n e d " I - 2 " W e s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 4 " S T A F F A N A L Y S I S ' h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 9 2 1 1 I - 3 0 f r o m " R - 2 " t o " C - 3 " . C u r r e n t l y , t h e p r o p e r t y i s o c c u p i e d b y a m o t e l , a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d t h e o w n e r w i s h e s t o a d d s o m e a d d i t i o n a l u n i t s . T h e Z o n i n g O r d i n a n c e p r o h i b i t s t h e e x p a n s i o n o f n o n c o n f o r m i n g u s e s w i t h o u t f i r s t r e z o n i n g t h e s i t e t o t h e p r o p e r d i s t r i c t . O n c e t h e r e z o n i n g i s g r a n t e d , t h e n t h e n e c e s s a r y p e r m i t s c a n b e o b t a i n e d f o r t h e n e w c o n s t r u c t i o n . A l o n g b o t h s i d e s o f I - 3 0 t h e l a n d u s e i s a m i x o f n o n r e s i d e n t i a l u s e s i n c l u d i n g r e t a i l s a l e s , a u t o s a l e s , o f f i c e , a u t o s e r v i c e s a n d i n d u s t r i a l . T h e p r o p e r t y a b u t s a n i n d u s t r i a l u s e o n t h e e a s t s i d e , a s e r v i c e s t a t i o n t o t h e w e s t , a n d o n t h e s o u t h s i d e , a s t o r a g e l o t f o r r e c r e a t i o n a l v e h i c l e s . Z o n i n g i s v e r y s i m i l a r t o t h e l a n d u s e w i t h " R - 2 " , " C - 3 " , " C - 4 " a n d " I - 2 " . I n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y , t h e l o c a t i o n u n d e r c o n s i d e r a t i o n i s o n e o f t h e f e w r e m a i n i n g p r o p e r t i e s w i t h I - 3 0 f r o n t a g e t h a t i s s t i l l z o n e d " R - 2 " . T h e p r o p o s e " C - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d G e y e r S p r i n g s W e s t L a n d U s e P l a n a n d t h e r e a r e n o o u t s t a n d i n g i s s u e s . 1 ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 3 — Z - 5 2 7 0 ( C o n t i n u e d } E N G I N E E R I N G C O M M E N T S ' o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o i t h e " C - 3 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e r e z o n i n g w a s p u t o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 3 " r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 7 1 O w n e r , ' a y b u r n a n d M a r y B u r r i s A p p l i c a n t : M e l v i n M o r e h e a d L o c a t i o n : 8 4 2 1 A s h e r A v e n u e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 3 " t o " C - 4 " . P u r p o s e : A u t o s t o r a g e S i z e : 0 . 4 1 a c r e s E x i s t i n g U s e : A u t o s a l e s l o t a n d s t o r a g e S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " a n d " C - 4 " S o u t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " E a s t — A u t o s a l e s l o t , z o n e d " C - 3 " W e s t — A u t o s e r v i c e , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s b e i n g u s e d f o r v e h i c l e s t o r a g e b y a t o w i n g c o m p a n y . T h e " C - 3 " D i s t r i c t d o e s n o t p e r m i t t h e e x i s t i n g u s e , o u t s i d e s t o r a g e , s o t h e u s e r w a s i s s u e d a n e n f o r c e m e n t n o t i c e a n d t o l d t o f i l e f o r " C - 4 " o r d i s c o n t i n u e t h e u s e . T h e s i t e i s a p a v e d l o t t h a t i s f e n c e d a n d s t o r a g e i s t h e o n l y a c t i v i t y t a k i n g p l a c e o n t h e l o t ; t h e r e a r e n o s t r u c t u r e s o n t h e p r o p e r t y . T h e s i t e i s s i t u a t e d o n t h e s o u t h s i d e o f A s h e r A v e n u e j u s t e a s t o f M a n o r R o a d a n d a p p r o x i m a t e l y 1 0 0 0 f e e t e a s t o f J o h n B a r r o w R o a d . Z o n i n g f o r p r o p e r t i e s f r o n t i n g A s h e r A v e n u e i n t h e i m m e d i a t e a r e a i s " R - 2 " , " R - 3 " , " C - 3 " a n d " C - 4 " . T h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s t o t h e n o r t h a n d s o u t h a r e z o n e d " R - 2 " o r " R - 3 " . U s e s a l o n g A s h e r a r e p r i m a r i l y c o m m e r c i a l l y o r i e n t e d a n d i n c l u d e r e t a i l , a u t o s e r v i c e , a c a r w a s h , a u t o s a l e s l o t a n d a p r i n t i n g o p e r a t i o n . O t h e r u s e s o f t h e A s h e r f r o n t a g e a r e s i n g l e f a m i l y , m o b i l e h o m e p a r k , a c h u r c h a n d a n O p t i m i s t C l u b f a c i l i t y . A l s o , s e v e r a l o f t h e l o t s a r e u n d e v e l o p e d a n d t h e r e a r e s o m e v a c a n t b u i l d i n g s . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 4 — Z - 5 2 7 1 ( C o n t i n u e d ) A l o n g t h i s s e g m e n t o f A s h e r , t h e l a n d u s e p a t t e r n i s v e r y m i x e d w i t h a c o m b i n a t i o n o f " C - 3 " a n d " C - 4 " c o m m e r c i a l u s e s . D i r e c t l y t o t h e e a s t t h e r e i s a u s e d c a r l o t , a n d t h e r e a r e o t h e r u s e s w h i c h h a v e o u t s i d e d i s p l a y a n d / o r s t o r a g e . B e c a u s e o f t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t a n d a " C - 4 " t r a c t a c r o s s A s h e r A v e n u e , s t a f f f e e l s t h e p r o p o s e d c l a s s i f i c a t i o n i s c o m p a t i b l e w i t h t h e a r e a a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . T h e " C - 4 " r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e B o y l e P a r k L a n d U s e P l a n w h i c h i d e n t i f i e s t h e s i t e f o r " s e r v i c e c o m m e r c i a l " u s e s . A l s o , i n O c t o b e r o f 1 9 8 6 , t h e C i t y a p p r o v e d a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r t h i s l o t a n d t h e p r o p e r t y t o t h e w e s t f o r a n a u t o r e p a i r g a r a g e a n d c a r s a l e s l o t , s o t h e c u r r e n t u s e i s s i m i l a r t o w h a t w a s a p p r o v e d t h r o u g h t h e 1 9 8 6 a c t i o n . I n t h e " C - 4 " D i s t r i c t , t h e r e a r e c e r t a i n d e v e l o p m e n t c r i t e r i a t h e a p p l i c a n t w i l l n e e d t o c o m p l y w i t h i f t h e p r o p e r t y i s r e z o n e d . S o m e o f t h e r e q u i r e m e n t s o r p r o h i b i t i o n s a r e : T h e r e s h a l l b e n o o p e n d i s p l a y o f a n y k i n d w h a t s o e v e r i n t h e f i r s t 2 0 f e e t o f t h e r e q u i r e d f r o n t y a r d s e t b a c k . A l l s e r v i c i n g o f v e h i c l e s s h a l l b e c o n d u c t e d w i t h i n a c o m p l e t e l y e n c l o s e d b u i l d i n g . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S ' s h e r A v e n u e i s a p r i n c i p a l a r t e r i a l w h i c h h a s a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t , o r 5 5 f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . I f t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t , d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 7 5 O w n e r : E s t a t e o f W . C . M c M i n n A p p l i c a n t : B e n M c M i n n L o c a t i o n : 9 2 3 H i g h S t r e e t R e q u e s t ; R e z o n e f r o m " I - 2 " t o " 0 - 3 " P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 0 . 1 a c r e E x i s t i n g U s e : P r i v a t e s c h o o l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — C o m m e r c i a l , z o n e d " I - 2 " S o u t h — F u n e r a l h o m e , z o n e d " C - 3 " E a s t — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 4 " W e s t — P a r k i n g , z o n e d " C - 3 " S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a 4 2 x 1 0 0 f o o t l o t a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f H i g h S t r e e t a n d W e s t 1 0 t h f r o m " I - 2 " t o " 0 - 3 " . O t h e r t h a n l i s t i n g s o m e t y p e o f o f f i c e a s t h e p r o p o s e d u s e , n o s p e c i f i c p l a n s h a v e b e e n p r o v i d e d . C u r r e n t l y , t h e r e i s a t w o - s t o r y b u i l d i n g o n s i t e w i t h a g r a v e l p a r k i n g a r e a t o t h e r e a r o f t h e s t r u c t u r e . L a n d u s e i n t h e n e i g h b o r h o o d c o v e r s a f u l l r a n g e o f a c t i v i t i e s , i n c l u d i n g s o m e r e s i d e n t i a l , c o m m e r c i a l , o f f i c e , p u b l i c a n d q u a s i - p u b l i c . T h e r e a l s o i s a n e i g h b o r h o o d p a r k l o c a t e d t o t h e e a s t b e t w e e n W e s t 9 t h a n d W e s t 1 0 t h . A n o t h e r m a j o r l a n d u s e i s I - 6 3 0 , o r t h e W i l b u r M i l l s F r e e w a y . T h e e x i s t i n g z o n i n g i s a m i x o f " R - 4 " , " R - 5 " , " R - 6 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d " I - 2 " w i t h n o e s t a b l i s h e d p a t t e r n . T h e p r o p e r t y a b u t s " I - 2 " z o n i n g t o t h e n o r t h a n d a s m a l l " R - 4 " l o t t o t h e e a s t . A c r o s s H i g h S t r e e t , t h e z o n i n g i s " C - 3 " a s i s t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f W e s t 1 0 t h a n d H i g h . T h e C e n t r a l C i t y P l a n s h o w s t h e g e n e r a l a r e a a r o u n d t h e i n t e r s e c t i o n o f W e s t 1 0 t h a n d H i g h S t r e e t f o r o f f i c e / c o m m e r c i a l u s e s . T h e r e f o r e , t h e p r o p o s e d " 0 - 3 " r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n f o r t h e n e i g h b o r h o o d . A n " 0 - 3 " a n r e z o n i n g i s m o r e a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n a n d s t a f f s u p p o r t s t h e r e q u e s t . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 5 — Z - 5 2 7 5 ( C o n t i n u e d ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N S ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " 0 - 3 " r e z o n i n g r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 2 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 6 - Z - 5 2 7 6 O w n e r : I v e y M a n n A p p l i c a n t : B e n M c M i n n L o c a t i o n : W a n d a L a n e a t S o u t h U n i v e r s i t y A v e n u e R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 4 " P u r p o s e : B o a t a n d c a m p e r s a l e s S i z e : 0 . 4 a c r e E x i s t i n g U s e : B o a t a n d c a m p e r s a l e s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G ' o r t h — S i n g l e f a m i l y , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " E a s t — C o m m e r c i a l , z o n e d " C - 3 " W e s t — C o m m e r c i a l , z o n e d P C D S T A F F A N A L Y S I S ! T h e n o r t h e a s t c o r n e r o f W a n d a L a n e a n d S o u t h U n i v e r s i t y h a s " C - 3 " n o n c o n f o r m i n g s t a t u s a n d s m a l l " C - 3 " u s e s h a v e u t i l i z e d t h e p r o p e r t y o v e r t h e y e a r s . S e v e r a l m o n t h s a g o , a " C - 4 " u s e , b o a t a n d c a m p e r s a l e s , o c c u p i e d t h e s i t e a n d b e g a n d i s p l a y i n g m e r c h a n d i s e o n t h e o u t s i d e . B e c a u s e o f t h e " C - 4 " a c t i v i t y , a n e n f o r c e m e n t a c t i o n w a s i n i t i a t e d a n d t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n w a s f i l e d . I t i s n o w t h e s t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e b o a t a n d c a m p e r s a l e s c o m p a n y h a s r e l o c a t e d a n d a n o t h e r c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t i s p r o p o s i n g t o u s e t h e p r o p e r t y . T h e s i t e i s t w o p l a t t e d l o t s w i t h f r o n t a g e o n W a n d a L a n e a n d t h e S o u t h U n i v e r s i t y f r o n t a g e r o a d . T h e r e i s o n e n o n r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e o n t h e p r o p e r t y w i t h a r e a s f o r p a r k i n g a n d s t o r a g e . L a n d u s e i s m a d e u p o f s i n g l e f a m i l y , m u l t i f a m i l y , o f f i c e , c o m m e r c i a l , a n d a l o d g e f o r a f r a t e r n a l o r g a n i z a t i o n w i t h t h e n o n r e s i d e n t i a l u s e s f r o n t i n g S o u t h U n i v e r s i t y . T h e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s a r e p a r t o f a w e l l e s t a b l i s h e d n e i g h b o r h o o d f o u n d a l o n g D e n i s e D r i v e a n d W a n d a L a n e . T h e p r o p e r t y a b u t s a s i n g l e f a m i l y l o t t o t h e n o r t h a n d a 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 6 — Z - 5 2 7 6 ( C o n t i n u e d ) c o m m e r c i a l u s e o n t h e e a s t s i d e . A c r o s s W a n d a L a n e , t h e r e i s a s m a l l c o m m e r c i a l c e n t e r w i t h v a r i o u s t y p e s o f r e t a i l u s e s . Z o n i n g i s a c o m b i n a t i o n o f " R - 2 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " , " 1 - 2 " & " P C D " a n d " O S " . T h e P C D p a r c e l i s t h e l o c a t i o n o f t h e s t r i p c e n t e r a c r o s s W a n d a L a n e . T h e G e y e r S p r i n g s W e s t L a n d U s e P l a n s h o w s t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n f o r c o m m e r c i a l u s e b u t d o e s n o t s p e c i f y a z o n i n g d i s t r i c t . H o w e v e r , b e c a u s e o f t h e s i t e ' s l o c a t i o n , a n e n t r a n c e t o a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d , s t a f f i s c o n c e r n e d w i t h a " C - 3 " o r " C - 4 " r e z o n i n g f o r t h e p r o p e r t y . I t c a n b e a r g u e d t h a t a c o m m e r c i a l c l a s s i f i c a t i o n t h a t d o e s n o t p r o v i d e f o r s i t e p l a n r e v i e w , s u c h a s a P U D , c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e r e s i d e n c e s t o t h e n o r t h a n d c r e a t e p r o b l e m s f o r t h e n e i g h b o r h o o d . A " C - 4 " r e z o n i n g i s i n a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e p r o p e r t y ' s s i z e a n d i t p e r m i t s u s e s t h a t a r e q u e s t i o n a b l e f o r a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . A n y p r o p o s e d r e c l a s s i f i c a t i o n o f t h e s i t e s h o u l d b e s u b m i t t e d a s a P C D t o a l l o w t h o r o u g h r e v i e w o f t h e p r o p o s a l a s w a s d o n e f o r t h e p r o j e c t o n t h e w e s t s i d e o f W a n d a L a n e . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : T h i s s t r e e t i n t e r s e c t i o n w i l l b e e f f e c t e d b y p r o p o s e d c o n s t r u c t i o n o f m o d i f i c a t i o n s t o t h e h i g h w a y . A s p a r t o f t h e 1 9 8 8 b o n d i s s u e , U n i v e r s i t y - C h i c o t C o n n e c t i o n , t h e C i t y h a s r e q u e s t e d t h a t t h e A r k a n s a s S t a t e H i g h w a y a n d T r a n s p o r t a t i o n D e p a r t m e n t m o d i f y t h e e x i t r a m p o f f S o u t h U n i v e r s i t y ( U . S . 6 7 - 7 0 ) a t t h i s l o c a t i o n a n d c l o s e t h e a c c e s s t o S o u t h U n i v e r s i t y f r o m t h e f r o n t a g e r o a d . T h i s c h a n g e h a s n o t b e e n f o r m a l l y a p p r o v e d b y t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t b u t h a s b e e n r e c e i v e d f a v o r a b l y b y t h e E n g i n e e r i n g s t a f f . T h e C i t y ' s p o r t i o n o f t h i s w o r k m a y b e g i n c o n s t r u c t i o n n e x t y e a r . I n a d d i t i o n , w e u n d e r s t a n d t h a t c o n s i d e r a t i o n i s b e i n g g i v e n t o c o n v e r t i n g t h i s f r o n t a g e r o a d t o o n e - w a y ( s o u t h w e s t ) a s a p a r t o f t h e c o n v e r s i o n o f a l l i n t e r s t a t e a n d d i v i d e d h i g h w a y f r o n t a g e r o a d s t o o n e - w a y a s a t r a f f i c s a f e t y m e a s u r e . W e d o n o t k n o w o f t h e t i m i n g o f t h i s c h a n g e b u t i t i s p a r t o f a n a t i o n - w i d e t r e n d b e i n g e n c o u r a g e d b y t h e F e d e r a l H i g h w a y A d m i n i s t r a t i o n . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 4 " r e z o n i n g r e q u e s t . 2 I J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 6 — Z - 5 2 7 6 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t , B e n M c M i n n , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s . S t a f f r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e p e t i t i o n w i t h 6 0 - p l u s n a m e s o p p o s e d t o t h e " C - 4 " r e z o n i n g a n d s u b m i t t e d i t t o t h e C h a i r m a n . M r . M c M i n n s p o k e a n d s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e o w n e r , I v e y M a n n , w h o h a s o w n e d t h e p r o p e r t y f o r 3 0 y e a r s . M r . M c M i n n w e n t o n t o s a y t h a t t h e r e h a d b e e n a g r o c e r y s t o r e o n t h e p r o p e r t y f o r 2 5 y e a r s a n d i t w a s a n n e x e d a s a n o n c o n f o r m i n g u s e . H e t h e n s a i d a l i q u o r s t o r e w a s t h e n e x t o c c u p a n t , a l s o a " C - 3 " n o n c o n f o r m i n g u s e . A f t e r t h e l i q u o r s t o r e , a t r u c k o r c a m p e r t o p c o m p a n y o c c u p i e d t h e p r o p e r t y a n d n o t a b o a t a n d c a m p e r s a l e s o p e r a t i o n a s m e n t i o n e d i n t h e s t a f f ' s a n a l y s i s . M r . M c M i n n s a i d t h e u s e v a c a t e d t h e p r o p e r t y a f t e r r e c e i v i n g a n o t i c e f r o m t h e C i t y b e c a u s e o f b e i n g a " C - 4 " u s e w i t h o u t s i d e d i s p l a y . H e a l s o s a i d t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e w a s a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a n d c o u l d n o t b e u s e d f o r a n y t h i n g e l s e . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t v a r i o u s i s s u e s , i n c l u d i n g u t i l i z i n g t h e s h o r t - f o r m P C D f o r t h e s i t e . A t t h i s p o i n t , M r . M c M i n n a m e n d e d t h e a p p l i c a t i o n t o a s h o r t - f o r m P C D f o r a l l " C - 3 " u s e s . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e a m e n d e d r e q u e s t f r o m " C - 4 " t o P C D a n d t o d e f e r t h e i t e m f o r t w o w e e k s t o t h e J a n u a r y 1 6 , 1 9 9 0 h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s a n d 0 a b s e n t . 3 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 7 8 O w n e r : T h o m p s o n E l e c t r i c C o m p a n y A p p l i c a n t : S a m e L o c a t i o n : M a b e l v a l e W e s t R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " P u r p o s e : P r i n t s h o p S i z e : 0 . 6 7 a c r e s E x i s t i n g U s e : P r i n t s h o p ( n o n c o n f o r m i n g ) S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — S i n g l e f a m i l y a n d d a y c a r e , z o n e d " R - 2 " S o u t h — V a c a n t , z o n e d " I - 2 " E a s t — V a c a n t , z o n e d " I - 2 " W e s t — V a c a n t , z o n e d " R - 2 " S T A F F A N A L Y S I S ' h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s c u r r e n t l y o c c u p i e d b y a p r i n t i n g s h o p a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e s i t e f r o m " R - 2 " t o " I - 2 " . I t a p p e a r s t h a t t h e r e q u e s t i s b e i n g m a d e t o r e m o v e t h e n o n c o n f o r m i n g s t a t u s t o a l l o w f o r f u t u r e e x p a n s i o n s o r a d d i t i o n s b e c a u s e t h e p r i n t i n g o p e r a t i o n i s l i s t e d a s t h e p r o p o s e d u s e . T h e r e i s o n e b u i l d i n g o n t h e s i t e w i t h a n a s p h a l t d r i v e a n d p a r k i n g a r e a t o t h e e a s t o f t h e s t r u c t u r e . Z o n i n g f o u n d i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s " R - 2 " , " 0 - 3 " , " C - 3 " a n d " I - 2 " w i t h t h e t r a c t u n d e r c o n s i d e r a t i o n a b u t t i n g " I - 2 " o n t w o s i d e s . L a n d u s e i n t h e a r e a i s f a i r l y m i x e d a n d c o n t a i n s s i n g l e f a m i l y , a d a y c a r e f a c i l i t y , a c h u r c h , o f f i c e , c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l . A n u m b e r o f t h e p a r c e l s a r e s t i l l u n d e v e l o p e d , i n c l u d i n g s e v e r a l l a r g e " I - 2 " a r e a s s o u t h o f t h e M a b e l v a l e W e s t R o a d . T h e p r o p o s e d " I - 2 " c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e O t t e r C r e e k D i s t r i c t L a n d U s e P l a n w h i c h s h o w s a l l t h e l a n d s o u t h o f M a b e l v a l e W e s t f o r i n d u s t r i a l u s e . S i n c e t h e r e i s n o p l a n i s s u e a n d w i t h t h e e x i s t i n g z o n i n g p a t t e r n , s t a f f f e e l s t h e r e z o n i n g p r o p o s a l i s a p p r o p r i a t e f o r t h e p r o p e r t y a n d s u p p o r t s t h e r e q u e s t . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 7 — Z - 5 2 7 8 ( C o n t i n u e d } E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N S ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e " I - 2 " r e z o n i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 1 a y e s , 0 n a y s , a n d 0 a b s e n t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 O w n e r : V a r i o u s A p p l i c a n t : C i t y o f L i t t l e R o c k L o c a t i o n : W e s t o f t h e C i t y L i m i t s a n d n o r t h o f D e n n y R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m u n c l a s s i f i e d t o " R - 2 " P u r p o s e : I n i t i a t e l a n d u s e r e g u l a t i o n o f e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a S i z e : A p p r o x i m a t e l y 1 1 s q u a r e m i l e s E x i s t i n g U s e : V a r i o u s S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h — A r k a n s a s R i v e r , u n c l a s s i f i e d S o u t h — V a r i o u s , u n c l a s s i f i e d E a s t — V a r i o u s , z o n e d " R - 2 " W e s t — V a r i o u s , u n c l a s s i f i e d P L A N N I N G C O N S I D E R A T I O N S : 1 . T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e a p p r o x i m a t e l y 1 1 s q u a r e m i l e s n o r t h o f D e n n y R o a d a n d w e s t o f t h e C i t y l i m i t s f r o m u n c l a s s i f i e d t o " R - 2 " , i n i t i a t i n g l a n d u s e r e g u l a t i o n s o f t h e a r e a b y t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . T h e a r e a i s l o c a t e d w e s t o f t h e C i t y l i m i t s , s o u t h o f N a t u r a l S t e p s , e a s t o f F e r n d a l e C u t o f f R o a d , a n d n o r t h o f D e n n y / K a n i s . P r e d o m i n a t e u s e i n t h e a r e a i s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l a n d l a r g e l y v a c a n t p a r c e l s . T h e r e h a v e p r e v i o u s l y b e e n s o m e z o n i n g c a s e s w i t h i n t h i s a r e a l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f C h e n a l P a r k w a y a n d H i g h w a y 1 0 , a n d n o r t h o f S h i n a l l M o u n t a i n o n t h e p r o p o s e d C h e n a l P a r k w a y . T h e a r e a a l o n g t h e r i v e r , i n c l u d i n g m u c h o f P i n n a c l e S t a t e P a r k , h a s b e e n z o n e d " R - 2 " u s i n g t h e r i v e r z o n i n g l e g i s l a t i o n i n t h e l a t e 1 9 7 0 ' s . T h e b a l a n c e o f t h e a r e a i s u n c l a s s i f i e d a t t h i s t i m e b e c a u s e o f i t s b e i n g o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . 1 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } T h e m o s t r e c e n t z o n i n g a c t i v i t y i n t h e a r e a i n v o l v e d z o n i n g a t t h e p r o p o s e d n o d e s s h o w n o n t h e C i t y L a n d U s e P l a n s . T h e z o n i n g r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n w o u l d f i l l i n t h e r e m a i n i n g a r e a c o n n e c t i n g t h e n o d e s t o t h e C i t y . T h i s a p p l i c a t i o n w i l l c o m p l e t e t h e e x t r a t e r r i t o r i a l z o n i n g p r o c e s s f o r " A r e a 1 " b e g u n w i t h t h e I n t e n t t o Z o n e R e s o l u t i o n . 2 . T h e a r e a i s o c c u p i e d b y v a r i o u s u s e s , b u t i s p r e d o m i n a n t l y v a c a n t / a g r i c u l t u r a l o r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . 3 . T h i s z o n i n g a p p l i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n w h i c h w a s a d o p t e d f o r t h e s o l e p u r p o s e o f g u i d i n g t h e z o n i n g o f t h i s a r e a . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f " R - 2 " r e z o n i n g o f t h i s p r o p e r t y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 5 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e C i t y P l a n n i n g s t a f f r e v i e w e d t h e h i s t o r y o f t h e z o n i n g t o d a t e ( o f t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n ) w h i c h i s p r e s e n t e d t o d a y i n m a p f o r m , h a v i n g b e e n a p p r o v e d b y t h e B o a r d a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . S t a f f p r o p o s e s t o z o n e t h e a r e a s i n c o n f o r m i t y w i t h t h e p l a n ; t h a t i s , a l l a r e a s c u r r e n t l y n o t z o n e d w i l l b e z o n e d " R - 2 " w i t h t h o s e a r e a s s h o w n o n t h e p l a n f o r u s e s o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l b e i n g z o n e d t o t h o s e z o n i n g c a t e g o r i e s i f t h e p r o p e r t y o w n e r p r o v i d e s a l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y . M r . L a w s o n w e n t o v e r t h e m a p a n d s h o w e d t h a t l a r g e p o r t i o n s o f t h e A r e a ¹ 1 , n o r t h w e s t o f t h e e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a , h a d a l r e a d y b e e n z o n e d . T h e n h e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t s t a f f h a d m e t w i t h p r o p e r t y o w n e r s t h e p r e v i o u s w e e k a t a c h u r c h a t H i g h w a y 3 0 0 / H i g h w a y 1 0 t o e x p l a i n t h e p l a n a n d z o n i n g t o t h e a r e a ' s r e s i d e n t s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t , a t t h e m e e t i n g , a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n w a s p r e s e n t e d t o s t a f f a b o u t t h e a r e a o f H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 . A s a r e s u l t , a n a m e n d m e n t t o a l l o w a o n e - a c r e c o m m e r c i a l s i t e w a s b e i n g p r o p o s e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a t t h i s t i m e . O r i g i n a l l y , s t a f f h a d b e e n c o n c e r n e d t h a t b y p u t t i n g c o m m e r c i a l a t H i g h w a y 1 0 a n d 3 0 0 , i t w o u l d e n c o u r a g e s t r i p d e v e l o p m e n t t o t h e n o d e a t C h e n a l P a r k w a y a n d H i g h w a y 1 0 . H o w e v e r , s i n c e t h e a r e a o n 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } e i t h e r s i d e o f t h e o n e - a c r e c o m m e r c i a l p r o p e r t y i s c u r r e n t l y u s e d f o r a n o f f i c e o r p u b l i c u s e a n d h a s d e e d r e s t r i c t i o n s r e q u i r i n g t h a t u s e , a n d s i n c e a c r o s s t h e s t r e e t o n t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e i n t e r s e c t i o n i s t h e Y M C A D a y C a m p w i t h t h e n o r t h e a s t c o r n e r a l a r g e M e t h o d i s t c h u r c h , s t a f f d o e s n o t f e e l t h a t s t r i p z o n i n g i s a n e c e s s a r y r e s u l t i f w e r e c o g n i z e t h e o n e - a c r e c o m m e r c i a l u s e . M r . L a w s o n w e n t o n t o s a y t h a t s t a f f h a s r e c e i v e d t h e p r o p e r t y s u r v e y s f o r t h r e e p a r c e l s w h i c h s t a f f w o u l d r e c o m m e n d z o n i n g " C - 1 " ; t w o a t H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e L a n e , a n d o n e a t H i g h w a y 1 0 a n d H i g h w a y 3 0 0 . F o l l o w i n g t h i s , t h e r e w a s a g e n e r a l d i s c u s s i o n a m o n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e m b e r s a n d M r . L a w s o n a s t o t h e o w n e r s h i p p a t t e r n , p a r c e l s i z e s a n d g e n e r a l h i s t o r y o f t h e p r o p e r t y o n t h e s o u t h s i d e o f H i g h w a y 1 0 a t H i g h w a y 3 0 0 w i t h t h e C o m m i s s i o n e x p r e s s i n g s o m e c o n c e r n a b o u t t h e f u t u r e d e v e l o p m e n t o f p a r c e l s b e t w e e n t h e n o d e a n d t h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l z o n i n g a r e a a t H i g h w a y 3 0 0 . K e n n e t h M o r e l a n d , p r o p e r t y o w n e r a t H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 , p r e s e n t e d a l e t t e r t o t h e C o m m i s s i o n e x p r e s s i n g h i s d e s i r e t o h a v e h i s p r o p e r t y z o n e d " C - 3 " . M r . M o r e l a n d s a i d h e w a s p l e a s e d t h a t s t a f f w o u l d r e c o m m e n d " C - 1 " a n d t h a t w o u l d b e o k a y . M r . M o r e l a n d t h e n p r o c e e d e d t o g o o v e r t h e h i s t o r y o f t h e p r o p e r t y , c o m m e n c i n g w i t h t h e l a t e 1 9 4 0 ' s , a n d t o g o i n t o a d e t a i l e d d e s c r i p t i o n o f t h e o w n e r s h i p , h i s t o r y a n d u s e s o f t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s . N e x t , B e t t y S a u g e y c a m e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . M r s . S a u g e y , w h o o w n s p r o p e r t y a t s e v e r a l l o c a t i o n s i n t h e n o r t h w e s t a r e a , t h a n k e d t h e P l a n n i n g S t a f f f o r r e c o m m e n d i n g t h a t s o m e a r e a s i n t h e n o r t h w e s t a r e a b e z o n e d c o m m e r c i a l t o b e g i n w i t h . S h e s a i d s h e a p p r e c i a t e d t h a t t h e C i t y w o u l d r e c o g n i z e s o m e o f t h e e x i s t i n g u s e s s i n c e t r y i n g t o r e z o n e a n y t h i n g i s v e r y t i m e c o n s u m i n g a n d c o s t l y t o s m a l l p r o p e r t y o w n e r s . N e x t t o s p e a k t o t h e C o m m i s s i o n w a s R u t h P r e s l e y . M r s . P r e s l e y s a i d t h a t s h e o w n e d p r o p e r t y a n d r e p r e s e n t e d o t h e r p r o p e r t i e s a l o n g H i g h w a y 1 0 . S h e a s k e d t h a t b u s i n e s s e s a l o n g H i g h w a y 1 0 g e t t h e z o n i n g t h a t w o u l d a l l o w t h e m t o c o n t i n u e , i . e . , t h a t a l l n o n r e s i d e n t i a l p r o p e r t y b e z o n e d w i t h s o m e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g d i s t r i c t . M r s . P r e s l e y w e n t o n t o s t a t e t h a t , a t a m i n i m u m , e a c h p r o p e r t y o w n e r s h o u l d 3 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d } S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : O f t h e s i x o p t i o n s p r e s e n t e d , S t a f f w o u l d r e c o m m e n d t h a t O p t i o n 3 b e u s e d i f a p l a n a m e n d m e n t i s a p p r o v e d . T h i s w o u l d b e c o n s i s t e n t w i t h t h e C i t y ' s p r e v i o u s a c t i o n s o f m a k i n g a l l o w a n c e s f o r o t h e r u s e s o f p r o p e r t i e s a l o n g C a n t r e l l ( H i g h w a y 1 0 ) . T h e T r a n s i t i o n Z o n e w a s d e v e l o p e d f o r j u s t t h i s t y p e o f a r e a . 2 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } b e n o t i f i e d t h a t h i s / h e r p r o p e r t y w a s b e c o m i n g n o n c o n f o r m i n g a n d e x a c t l y w h a t t h a t m e a n t . S h e s t a t e d t h a t s h e h a d v i s i t e d a c o u p l e o f p r o p e r t y o w n e r s t h e d a y o f t h e m e e t i n g , a n d t h a t t h e y d i d n o t u n d e r s t a n d w h a t n o n c o n f o r m i n g w o u l d m e a n . J i m L a w s o n s t a t e d t h a t t h e C i t y ' s p l a n i s b a s e d o n a n o d e p r i n c i p a l w i t h c o m m e r c i a l b u s i n e s s e s b e i n g c o n c e n t r a t e d a t m a j o r i n t e r s e c t i o n s . H e s a i d t h a t s o m e o f t h e b u s i n e s s e s c u r r e n t l y i n e x i s t e n c e a r e i n t h e m i d d l e o f s i n g l e f a m i l y a r e a s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t a t t h e m e e t i n g l a s t w e e k s t a f f h a d r e q u e s t e d t h a t s o m e e v i d e n c e o f a l l o f t h e n o n c o n f o r m i n g u s e s b e g i v e n t o t h e C i t y s o t h a t t h e C i t y w o u l d k n o w t h a t t h e s e w e r e n o n c o n f o r m i n g ( e x i s t i n g u s e s ) a n d c o u l d g r a n t n o n c o n f o r m i n g s t a t u s . M r . L a w s o n w e n t o n t o s a y t h a t h e w o u l d b e h a p p y t o w r i t e a l e t t e r i n f o r m i n g a l l p r o p e r t y o w n e r s o f t h e i r n o n c o n f o r m i n g u s e a n d h a v e t h i s l e t t e r d i s t r i b u t e d . L a r r y M a h a r s a i d t h a t h e h a s c o m m e r c i a l p r o p e r t y o n H i g h w a y 3 0 0 n o r t h o f t h e n e w C h e n a l r o a d w h i c h w a s n o t b e i n g r e c o g n i z e d b y t h e p l a n a s c o m m e r c i a l p r o p e r t y , a n d t h a t h e d i d h a v e s o m e p r o b l e m s w i t h h i s p r o p e r t y b e c o m i n g a n o n c o n f o r m i n g u s e . H e s a i d t h a t t h i s w o u l d b e a h a r d s h i p o n h i m s i n c e h e w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d t h e b u s i n e s s s p a c e t h a t h e r e n t s o u t . F u r t h e r , M r . M a h a r s t a t e d t h a t b u s i n e s s e s w h i c h u s e h i s f a c i l i t y w e r e s m a l l a n d m a n y s m a l l b u s i n e s s e s t e n d t o g o o u t o f b u s i n e s s . H e w a s c o n c e r n e d t h a t h e w o u l d h a v e p r o b l e m s r e - l e a s i n g h i s p r o p e r t y a n d m e e t i n g t h e n o n c o n f o r m i n g r e q u i r e m e n t s o f n o t g o i n g t o a h i g h e r u s e . B a r t M o r e l a n d s p o k e t o t h e C o m m i s s i o n s a y i n g t h a t h e w a s n o t s p e a k i n g a s a p r o p e r t y o w n e r s i n c e h i s p r o p e r t y w a s o u t s i d e t h e a r e a , b u t a s a J P r e p r e s e n t a t i v e o f t h e a r e a . M r . M o r e l a n d s t a t e d t h a t t h e f i r s t t i m e h e h a d c o m e b e f o r e t h e C o m m i s s i o n s e v e r a l m o n t h s a g o , h e h a d e x p r e s s e d c o n c e r n s a b o u t h o w t h e r e s i d e n t i a l a r e a s w o u l d b e t r e a t e d . H e s t a t e d t h a t t h e y f e l t c o m f o r t a b l e w i t h t h e w a y t h e C i t y w a s z o n i n g t h e r e s i d e n t i a l a r e a s , a n d t h a t t h i s h a d b e e n p r o p e r l y f i x e d . H e s a i d t h a t h e f e l t t h a t t h e C i t y h a d t r e a t e d t h e a r e a f a i r l y , b u t t h a t t h e C i t y s h o u l d t r y t o t r e a t c o m m e r c i a l a r e a s a s f a i r l y a s t h e r e s i d e n t i a l a r e a s . 4 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } R u t h B e l l , L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s t a t e d t h a t t o t h i s p o i n t s h e r e a l l y h a d n o o p i n i o n o n e w a y o r t h e o t h e r o n t h e z o n i n g . H o w e v e r , s h e h a d s e v e r a l q u e s t i o n s w h i c h s h e f e l t n e e d e d t o b e a n s w e r e d . T h e f i r s t w a s : " I f t h e a r e a w a s z o n e d a n d t h e n t h e o v e r l a y p r i n c i p a l w a s a p p r o v e d a t s o m e l a t e r d a t e , w h a t w o u l d h a p p e n ? W o u l d t h e o v e r l a y m a k e t h e e x i s t i n g a r e a s b e c o m e n o n c o n f o r m i n g d u e t o t h e l o t s i z e , o r t h e s i t e s u n u s a b l e ? " M r . L a w s o n , i n a n s w e r t o t h i s q u e s t i o n , s t a t e d t h a t t h e o v e r l a y w o u l d h a v e n o e f f e c t o n e x i s t i n g s t r u c t u r e s . T h e o n l y e f f e c t w o u l d b e i f o n e o f t h e n o n c o n f o r m i n g , o r e x i s t i n g s t r u c t u r e s , w a s d e m o l i s h e d , i n w h i c h c a s e a n y t h i n g w h i c h r e p l a c e d s a i d s t r u c t u r e w o u l d h a v e t o m e e t t h e n e w r e q u i r e m e n t s . T h e s e c o n d q u e s t i o n M r s . B e l l h a d w a s a b o u t h a v i n g n e w s t a n d a r d s o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s , a n d t h e n c o m i n g a l o n g t h e s t r e e t t o t h i s e x i s t i n g , o r o l d e r , b u s i n e s s w h i c h w o u l d n o t h a v e t o c o n f o r m t o t h e s t a n d a r d s , a n d w h a t e f f e c t t h a t w o u l d h a v e t o t h e o v e r a l l v i s u a l i m p a c t a l o n g t h e r o a d . I n r e s p o n s e t o t h i s q u e s t i o n , M r . R i d d i c k s t a t e d t h a t i n e i t h e r c a s e , w h e t h e r o r n o t t h e r e i s a n o n c o n f o r m i n g o r e x i s t i n g b u s i n e s s z o n e d , t h e r e w o u l d b e t h i s p r o b l e m , n o t o n l y o n H i g h w a y 1 0 , b u t a n y p l a c e w h e r e o v e r l a y z o n i n g , o r f o r t h a t m a t t e r , a n y r e g u l a t i o n s a r e p u t i n t o p l a c e s i n c e t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s w o u l d n o t h a v e t o c o n f o r m t o t h e n e w r e g u l a t i o n s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n b e g a n t o d i s c u s s t h e p o s s i b i l i t y o f c h a n g i n g r e g u l a t i o n s o n e x p a n d i n g n o n c o n f o r m i n g u s e s , a n d t h e g e n e r a l d e s i r e o f t h e C o m m i s s i o n t h a t n o n c o n f o r m i n g u s e s b e a l l o w e d t o h a v e s o m e e x p a n s i o n c a p a b i l i t y e v e n t h o u g h a n a m e n d m e n t o r d i n a n c e h a d a l r e a d y b e e n s e n t b y t h e C o m m i s s i o n t o t h e B o a r d a n d t h e B o a r d h a d r e f u s e d t o c o n s i d e r s a i d o r d i n a n c e . A d d i t i o n a l q u e s t i o n s w e r e a s k e d a b o u t o v e r l a y z o n i n g a n d w h o w a s i n v o l v e d i n i t u p t o t h i s p o i n t . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t , t o t h i s p o i n t , t h e o v e r l a y z o n i n g h a d b e e n v e r y g e n e r a l a n d h a d n o t l o o k e d a t a n y o n e s p e c i f i c s t r e e t ; t h a t o n l y v a r i o u s i n t e r e s t g r o u p s h a v e b e e n i n v o l v e d t o t r y t o d e t e r m i n e w h e t h e r o r n o t t h e o v e r l a y c o n c e p t s h o u l d e v e n b e t r i e d a t a l l . M r . L a w s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t , a t s u c h t i m e a s s p e c i f i c r e g u l a t i o n s a r e d e s i g n e d f o r t h e o v e r l a y o n s a y H i g h w a y 1 0 , t h e p a r c e l s i z e s a n d o t h e r c h a r a c t e r i s t i c s a l o n g t h e r o a d w h e r e t h e o v e r l a y w o u l d b e i m p l e m e n t e d w o u l d b e l o o k e d a t a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s a l o n g t h a t r o a d w o u l d h a v e a n o p p o r t u n i t y t o m a k e c o m m e n t . 5 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n o n w h e t h e r o r n o t t o d e f e r t h e v o t e i n o r d e r t o a l l o w m o r e t i m e t o c o n t a c t c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g t o i n f o r m t h e m o f t h i s a n d t o i n f o r m t h e m t h a t t h e y c o u l d c o m e t o s p e a k b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . I t w a s s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y t h e a r e a s w h i c h s t a f f h a d a l r e a d y r e c o m m e n d e d b e z o n e d c o u l d b e z o n e d , a n d t h o s e a r e a s w h e r e n o n c o n f o r m i n g u s e s c o u l d b e n o t e d ( t h e y w o u l d b e d e a l t w i t h a t a l a t e r d a t e ) . S i n c e t h e r e w o u l d b e a m i n i m u m o f e i g h t s u c h s i t e s s c a t t e r e d t h r o u g h o u t t h e a r e a , i t w a s f e l t t h a t i t w o u l d b e p r e f e r a b l e t o h a v e a c l e a n , c o m p l e t e p a c k a g e b e f o r e s e n d i n g i t t o t h e B o a r d . T h e C o m m i s s i o n a s k e d t h e p r o p e r t y o w n e r s o f t h e t h r e e s i t e s w h e t h e r o r n o t t h e y w o u l d b e o p p o s e d t o a d e f e r r a l . I n r e s p o n s e t o t h i s , M r s . S a u g e y s t a t e d t h a t t h e r e w e r e a l o t o f s m a l l b u s i n e s s e s i n t h e a r e a t h a t w o u l d n o t m e e t t h e r e q u i r e m e n t s t h e C i t y u s e s t o d e t e r m i n e a p p r o p r i a t e n e s s f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . T h e y a r e n o t a t i n t e r s e c t i o n s ; t h e y m a y b e p a r t o f a h o u s e ; a n d t h e r e w a s n o w a y t h a t t h e C i t y w a s l i k e l y t o a c t u a l l y z o n e t h e s e a r e a s . H o w e v e r , s h e s t a t e d t h e r e s h o u l d b e w a y f o r t h e b u s i n e s s e s t o c o n t i n u e t o o p e r a t e a n d t o e x p a n d . S h e s t a t e d t h a t s h e h e r s e l f h a d s e v e r a l b u s i n e s s l o c a t i o n s i n t h e n o r t h w e s t a r e a t o b e z o n e d t o d a y w h i c h w e r e n o t s h o w n f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . S h e s t a t e d t h a t a l l a r e a s w h e r e t h e r e i s a n e x i s t i n g b u s i n e s s d e s e r v e d t o b e c o n s i d e r e d f o r n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g . M r s . S a u g e y w a s n o t o p p o s e d t o d e f e r r a l s i n c e i t w a s h e r u n d e r s t a n d i n g t h a t s t a f f , t h e C i t y B o a r d , a n d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , b y a p p r o v i n g t h e l a n d u s e p l a n , f e l t t h a t t h e l o c a t i o n o f h e r b u s i n e s s a t P i n n a c l e L a n e a n d H i g h w a y 3 0 0 w a s a n a p p r o p r i a t e s i t e . S h e w a s c o n f i d e n t t h a t n o t h i n g w o u l d h a p p e n i n t h e i n t e r v e n i n g w e e k s t o c h a n g e t h a t o p i n i o n . K e n n e t h M o r e l a n d , t h e o n l y o t h e r p r o p e r t y o w n e r p r e s e n t w h o w o u l d b e g r a n t e d z o n i n g o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l , s t a t e d t h a t h e w a s n o t o p p o s e d t o d e f e r r a l . T h e C o m m i s s i o n m o v e d t o h a v e a t w o - w e e k d e f e r r a l d u r i n g w h i c h t i m e s t a f f i s t o a t t e m p t t o n o t i f y a l l b u s i n e s s o w n e r s a n d p r o p e r t y o w n e r s o f n o n r e s i d e n t i a l u s e s ( c o m m e r c i a l ) w h i c h w o u l d b e c o m e n o n c o n f o r m i n g . I n a d d i t i o n , t h i s n o t i f i c a t i o n i s t o i n c l u d e i n f o r m a t i o n o n w h a t n o n c o n f o r m i n g m e a n s . A l s o , t h e r e i s t o b e a m e e t i n g o n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 t o d i s c u s s t h e z o n i n g o f t h e a r e a . T h i s m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 f o r , 0 a g a i n s t , 1 a b s e n t . 6 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n o f t h e P l a n n i n g s t a f f s t a t e d t h a t s t a f f r e c o m m e n d e d t h r e e a r e a s b e z o n e d " C - 1 " w i t h t h e r e m a i n d e r t o b e z o n e d " R - 2 " . T h i s w a s i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n . T h e f i r s t a r e a t o b e z o n e d " C - 1 " i s a n a m e n d m e n t t o t h e N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n a t H i g h w a y 3 0 0 a n d H i g h w a y 1 0 o n t h e s o u t h s i d e o f t h e i n t e r s e c t i o n a s s h o w n i n G r a p h i c E - 1 . T h e r e m a i n i n g t w o p a r c e l s a r e l o c a t e d o n H i g h w a y 3 0 0 a t P i n n a c l e R o a d . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t h a s i n f o r m e d t h e C i t y t h a t n o a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w o u l d b e n e e d e d s i n c e r i g h t - o f - w a y h a s a l r e a d y b e e n a c q u i r e d , o r w i l l b e a c q u i r e d , b e f o r e f i n a l z o n i n g b y t h e C i t y . M r s . B e t t y S a u g e y o f S a u g e y A n t i q u e ' s s p o k e i n f a v o r o f t h e p r o p o s e d z o n i n g a n d s t a t e d s h e h a d n o t h i n g t o a d d o v e r w h a t s h e h a d s a i d t w o w e e k s b e f o r e . F o r t h o s e i n o p p o s i t i o n , t h e f i r s t t o s p e a k w a s B e v e r l e y A s h c r a f t . S h e a s k e d t o b e d e f e r r e d t o l a t e r . T h e s e c o n d t o s p e a k w a s J o a n n e R i c h a r d s o n M a c n a l e . S h e a s k e d t o p a s s a t t h i s t i m e . T h e n e x t t o s p e a k w a s R i c h a r d A l l e n , o w n e r o f S t o n e ' M a r k e t . H e s t a t e d t h a t h e r e q u e s t e d " C - 1 " z o n i n g a s o p p o s e d t o " R - 2 " , a n d t h a t h i s b u s i n e s s h a d b e e n a n e s t a b l i s h e d c o n c e r n f o r t w e n t y y e a r s . M r . A l l e n f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t h a d c o n s i d e r e d h i s p r o p e r t y a n d t h e p r o p e r t y i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a s c o m m e r c i a l w h e n d o i n g t h e a p p r a i s a l s a n d h a d s t a t e d t h a t c o m m e r c i a l w a s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s w a s o n e o f a g r o u p o f b u s i n e s s e s l o c a t e d w i t h i n a f e w b l o c k s o f o n e a n o t h e r a l o n g H i g h w a y 1 0 . N e x t t o s p e a k w a s T o n y C l a y , b u s i n e s s o w n e r o f a g a r a g e . H e s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s h a d b e e n g o i n g s i n c e 1 9 8 5 w h i l e t h e b u s i n e s s i n f r o n t o f h i s h a d b e e n i n e x i s t e n c e s o m e t w e n t y y e a r s . M r . C l a y s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s w a s l o c a t e d a l o n g B i z L a n e w h i c h i s a d j a c e n t t o P i n n a c l e V a l l e y P h a r m a c y , h i s b u s i n e s s b e i n g b e h i n d t h e p h a r m a c y w h i c h i s a c r o s s t h e s t r e e t f r o m S t o n e ' s M a r k e t . M r . C l a y s t a t e d t h a t h i s b u s i n e s s p r i m a r i l y d i d w o r k o n f o r e i g n m a d e c a r s . H e s t a t e d t h a t h e w a s o p p o s e d t o t h e z o n i n g d u e t o t h e p r o b l e m s i t w o u l d i n f l i c t o n h i s b u s i n e s s . 7 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } N e x t t o s p e a k w a s D o r o t h y L i n s l e y , o w n e r o f T u r t l e C r e e k P o t t e r y . M s . L i n s l e y s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s w a s l o c a t e d b e h i n d S t o n e ' s M a r k e t a n d h e r m a j o r c o n c e r n s w e r e : ( 1 ) t h a t s h e w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d h e r b u s i n e s s ; a n d ( 2 ) t h a t i f s o m e t h i n g h a p p e n e d t o h e r b u s i n e s s , s h e w o u l d n o t b e a b l e t o r e c o n s t r u c t i t . S h e s t a t e d s h e h a d b e e n i n b u s i n e s s s i n c e 1 9 7 4 . S h e d i d s t a t e t h a t t h e r e w e r e n u m e r o u s r e s i d e n c e s n e a r h e r b u s i n e s s a n d t h a t s h e l i v e d i n a h o m e a d j a c e n t t o h e r b u s i n e s s . S h e w e n t o n t o s t a t e t h a t s h e f e l t i t w a s a v e r y n a r r o w m i n d e d i d e a t o l i m i t c o m m e r c i a l u s e s j u s t t o m a j o r i n t e r s e c t i o n s a n d z o n e a l l o t h e r a r e a s I I R 2 1 I N e x t t o s p e a k w a s C o n n i e W r i g h t s p e a k i n g f o r J i m W r i g h t W e l d i n g . M r s . W r i g h t s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s h a d b e e n i n p l a c e f o r 1 9 y e a r s . S h e e x p e c t e d t o k e e p i t g r o w i n g a n d e x p a n d i n g , a n d s h e f e l t i t w a s a p p r o p r i a t e t o b e z o n e d c o m m e r c i a l , s t a t i n g t h a t s h e w i s h e d " C - 1 " . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t h e r b u s i n e s s w a s l o c a t e d o n l y o n e b l o c k w e s t o f S t o n e ' s M a r k e t o n t h e s a m e s i d e o f H i g h w a y 1 0 . S h e d i d n o t e t h a t t h e r e w e r e r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s l o c a t e d b e h i n d h e r e s t a b l i s h m e n t w h i c h a l l k n e w t h a t s h e w a s a n e x i s t i n g b u s i n e s s b e f o r e m o v i n g i n . M r s . W r i g h t f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e l i v e d o n t h e p r o p e r t y a s w e l l c o n d u c t e d h e r b u s i n e s s t h e r e . T h e P l a n n i n g s t a f f r e s p o n d e d t h a t " C - 1 " w o u l d d o M r s . W r i g h t n o m o r e g o o d t h a n a n " R - 2 " . S i n c e s h e w o u l d s t i l l b e n o n c o n f o r m i n g , s h e w o u l d p r o b a b l y n e e d " C - 4 " z o n i n g . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t h e n b r o u g h t u p t h a t i t w a s p r o b a b l y i n a p p r o p r i a t e t o g e t i n t o s p e c i f i c z o n i n g c a t e g o r i e s w h i c h e a c h p r o p e r t y w o u l d n e e d s i n c e t h e r e q u e s t w a s f o r " R - 2 " f o r t h e e n t i r e a r e a , a n d n o t r e z o n i n g n e e d s o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g D e p a r t m e n t w o u l d b e r e c o m m e n d i n g d e n i a l o f a l l t h e s e r e q u e s t s s i n c e t h e y w e r e a l l i n c o n f l i c t w i t h t h e p l a n . H o w e v e r , e a c h p r o p e r t y o w n e r h a d t h e r i g h t t o s p e a k a n d t h e C o m m i s s i o n s h o u l d h e a r t h e m . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s t a t e d t h a t s t a f f s h o u l d t r y t o f i n d a c r e a t i v e a l t e r n a t i v e t o a d d r e s s t h e p r o b l e m s a n d t h e s t a n d a r d r u n - o f - t h e - m i l l p r o c e d u r e s w h i c h t h e C i t y u s e d d i d n o t a p p e a r t o b e a p p r o p r i a t e f o r t h e s e l o c a t i o n s . 8 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i t m i g h t b e a p p r o p r i a t e t o h a v e a j o i n t m e e t i n g w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o d i s c u s s t h e c o n c e r n s o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , a n d t h a t t h i s a r e a w a s j u s t t h e f i r s t a r e a t o b e r e z o n e d s i n c e e x t r a t e r r i t o r i a l r e s o l u t i o n c a l l e d f o r z o n i n g a l l o f t h e a r e a s o u t h t o t h e S a l i n e C o u n t y l i n e . H e s t a t e d t h a t s i m i l a r p r o b l e m s w e r e l i k e l y t o b e u n c o v e r e d i n t h e a r e a t o t h e s o u t h . N e x t t o s p e a k i n o p p o s i t i o n w a s B o b T h o m a s o n o f F i r s t F i n a n c i a l A m e r i c a , w h i c h i s a c o m p u t e r b u s i n e s s . M r . T h o m a s o n s t a t e d t h a t h i s w a s p r i m a r i l y a n o f f i c e t y p e u s e a n d t h a t h i s b u s i n e s s w a s l o c a t e d i n a b u i l d i n g b e h i n d h i s r e s i d e n c e o n H i g h w a y 1 0 . H e s t a t e d t h a t t h e p u r p o s e o f h i s m o v i n g o u t s i d e t h e C i t y w a s s o t h a t h e c o u l d h a v e h i s h o m e a n d h i s b u s i n e s s o n t h e s a m e p r o p e r t y . M r . T h o m a s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e b l a n k e t z o n i n g o f t h e a r e a a s " R - 2 " w a s t o s a y t h a t h e c o u l d n o t g r o w o r e x p a n d , a n d t h a t i f h e b u r n e d d o w n , h e c o u l d n ' t r e b u i l d . I f t h e C i t y b l a n k e t z o n e d , h e c o u l d n o t d o a n y t h i n g w i t h t h e b a c k p o r t i o n o f h i s p r o p e r t y . M r . L a w s o n s t a t e d f o r t h e r e c o r d t h a t h e c o u l d n o t r e c a l l a n y n o n c o n f o r m i n g b u s i n e s s t h a t h a d b u r n e d d o w n a n d n o t b e e n a l l o w e d t o b e r e b u i l t , e v e n t h o u g h t h e O r d i n a n c e s t a t e s t h a t t h i s c a n n o t b e d o n e . I n t h e r e a l w o r l d , i t h a s a n d d o e s h a p p e n . M r . T h o m a s o n s a i d t h a t h e h a d t r i e d t o p u r c h a s e a b u i l d i n g n e a r F i n a n c i a l I I a n d t h a t t h e o w n e r c o u l d n o t s e l l i t t o h i m b e c a u s e i t w o u l d r e v e r t b a c k t o r e s i d e n t i a l u s e . S t a f f s a i d t h a t w a s n o t c o r r e c t , t h a t a n o n c o n f o r m i n g u s e w o u l d c o n t i n u e . M r . T h o m a s o n f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e i n f o r m a t i o n t h e C i t y w a s g i v i n g o u t t o t h e l o c a l c o m m e r c i a l p r o p e r t y o w n e r s s t a t e d t h a t i f i t b u r n e d m o r e t h a n 7 5 % t h a t t h e y c o u l d n o t b u i l d b a c k . N e x t t o s p e a k w a s R a y b u r n B u r r i s . M r . B u r r i s s t a t e d t h a t h e h a s a s e r v i c e s t a t i o n w h e r e h e c u r r e n t l y s e l l s u s e d c a r s . I t w a s o n t h e n o r t h s i d e o f H i g h w a y 1 0 w e s t o f S t o n e ' M a r k e t , o r o n t h e r i g h t s i d e a s y o u l e f t t o w n . H e s t a t e d t h a t t h e b u s i n e s s h a d b e e n i n p l a c e s i n c e 1 9 6 0 a n d t h a t h e w a s c o n c e r n e d a b o u t i t b e i n g z o n e d " R - 2 " s i n c e i t h a d b e e n u s e d a s a g a r a g e a n d t h e s a l e o f u s e d c a r s i n t h e l a s t f e w y e a r s . I n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n a s t o w h e t h e r o r n o t h e w a s c u r r e n t l y u s i n g h i s p r o p e r t y , h e s t a t e d t h a t h e w a s u s i n g i t a n d t h a t t h e u t i l i t i e s w e r e c o n n e c t e d b u t t h a t h e c o u l d n o t l e a s e i t b e c a u s e o f p r o b l e m s w i t h t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t w i d e n i n g a t t h i s t i m e . 9 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } N e x t t o s p e a k w a s D a v i d C o n s t i e n , p r o p e r t y m a n a g e r f o r T h o m a s J a m e s , o w n e r o f P i n n a c l e V a l l e y P h a r m a c y a n d L i q u o r . M r . C o n s t i e n s t a t e d t h a t h i s p r o p e r t y o w n e r h a d f o r m e r l y o w n e d t h e p h a r m a c y / l i q u o r s t o r e a n d a n a u t o s e r v i c e b u i l d i n g b e h i n d w h i c h T o n y C l a y n o w o w n e d . H e s t a t e d t h a t t h e r e w e r e c u r r e n t l y " C - 4 " t y p e u s e s i n o p e r a t i o n i n t h e a r e a . H e r e q u e s t e d t h a t e q u a l o p p o r t u n i t y b e g i v e n t o t h e c o m m e r c i a l p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 1 0 , w h o w e r e v e r y n u m e r o u s , a s h a d b e e n g i v e n t o a f e w p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 3 0 0 . H e s t a t e d t h a t t h e y a r e a l r e a d y h a v i n g a p r o b l e m w i t h t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t t a k i n g a l a r g e p e r c e n t a g e o f t h e p r o p e r t y i n t h e f r o n t w h i c h r e q u i r e s t h a t a n y e x p a n s i o n b e d o n e t o t h e r e a r . O n c e z o n i n g w a s i n p l a c e , t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d n o l o n g e r b e a b l e t o e x p a n d . M r . C o n s t i e n s t a t e d t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t i n t h e i r a p p r a i s a l s o f t h e p r o p e r t y h a d c a l l e d i t c o m m e r c i a l f o r e v a l u a t i o n p u r p o s e s , a n d h e s t a t e d t h a t i t w a s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e p r o p e r t y . H e s t a t e d t h a t a l l h e w a s d e s i r i n g w a s t h e s a m e , o r e q u a l o p p o r t u n i t y , a s t h o s e a r e a s t h a t w e r e b e i n g p r o p o s e d f o r c o m m e r c i a l z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t n o r e z o n i n g o f a n y n o n - d e v e l o p e d l a n d w a s p a r t o f t h i s r e q u e s t , a n d t h a t t h e t h r e e t r a c t s o f " C - 1 " z o n i n g w e r e e x i s t i n g b u s i n e s s e s w h i c h h a d b e e n i n p l a c e f o r s o m e t i m e . C o m m i s s i o n e r R i d d i c k s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n a c t u a l l y d o e s n o t z o n e p r o p e r t y , b u t i s o n l y m a k i n g a r e c o m m e n d a t i o n o n z o n i n g t o t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s . M r . A l l e n s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t i e s b e i n g z o n e d o n H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e h a v e b e e n i n p l a c e f o r a m u c h s h o r t e r p e r i o d o f t i m e ( t w o y e a r s i n o n e c a s e ) t h a n t h e c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s o n H i g h w a y 1 0 , w h e r e s o m e h a v e b e e n i n e x i s t e n c e a s r e a l e x i s t i n g c o m m e r c i a l b u s i n e s s f o r o v e r 2 5 y e a r s . M r s . A s h c r a f t w a s t h e n a s k e d i f s h e w i s h e d t o s p e a k . S h e s t a t e d t h a t s h e w a s r e p r e s e n t i n g a b l i n d a n d d r a p e r y c o m p a n y w h i c h h a d b e e n e s t a b l i s h e d t h r e e y e a r s a g o a n d w a s l o c a t e d a d j a c e n t t o t h e p h a r m a c y . H e r m a i n c o n c e r n w a s t h a t h e r b u s i n e s s w o u l d n o t b e a b l e t o e x p a n d o r g r o w , a n d t h e y h a d m a d e a l a r g e i n v e s t m e n t w i t h t h e i d e a t h a t t h e y w o u l d b e a b l e t o g r o w i n t h e f u t u r e . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e d i d n o t k n o w w h a t z o n i n g c a t e g o r y w o u l d b e a p p r o p r i a t e , " C - 1 " , " C - 2 " , " C - 3 " o r " C - 4 " ; a n d , f o r t h a t m a t t e r , t h e r e w a s a l o t o f u n c e r t a i n t y a m o n g t h e p r o p e r t y o w n e r s a n d t h a t a l l s h o u l d k n o w w h a t w a s g o i n g o n . 1 0 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s s o m e g e n e r a l d i s c u s s i o n a b o u t z o n i n g o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s t o w h i c h M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e o r i g i n a l z o n i n g c a m e f r o m l e g i s l a t i o n i n t h e l a t e 1 9 7 0 ' s w h i c h a l l o w e d z o n i n g a l o n g n a v i g a b l e s t r e a m s w i t h a t h r e e - m i l e z o n i n g r e g u l a t i o n b e i n g i m p l e m e n t e d b y t h e l e g i s l a t u r e o n l y t w o y e a r s a g o . T o a q u e s t i o n a b o u t i f t h e C i t y h a d e v e r z o n e d w i t h o u t t h e p r o p e r t y o w n e r r e q u e s t i n g i t o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e r e w e r e t w o e x a m p l e s . O n e w a s t h e r i v e r z o n i n g a l o n g t h e A r k a n s a s R i v e r n o r t h a n d w e s t o f L i t t l e R o c k a n d , t h e s e c o n d , a n a r e a w h i c h i s c u r r e n t l y w i t h i n t h e C i t y e a s t o f L i t t l e R o c k . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t h e r e a l l y b e l i e v e d t h e i n t e n t o f t h e l e g i s l a t i o n w a s t o a l l o w p r o p e r t y o w n e r s o u t s i d e t h e C i t y t o z o n e t h e i r p r o p e r t y , b u t n o t t o g i v e t h e C i t y t h e r i g h t t o z o n e i t . H e s a i d h e r e a l l y h a d a p r o b l e m z o n i n g a n y p r o p e r t y o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . H o w e v e r , h e c o u l d s u p p o r t t h e t h r e e c o m m e r c i a l z o n i n g s s i n c e t h e p r o p e r t y o w n e r s r e q u e s t e d t h o s e . C o m m i s s i o n e r J e r i l y n N i c h o l s o n a s k e d i f t h e z o n i n g r e q u e s t s t o d a y w o u l d m a k e a d d i t i o n a l n o n c o n f o r m i n g u s e s , a n d s h e w a s t o l d i t w o u l d . S h e s t a t e d t h a t z o n i n g w a s a d o u b l e - e d g e d s w o r d , t h a t i t d i d p r o t e c t f r o m o b n o x i o u s u s e s b e i n g p u t i n n e x t d o o r . S h e a l s o d i d n o t w a n t t h e C i t y o r " C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n " p u t t i n g a b u s i n e s s o u t o f b u s i n e s s . S h e s t a t e d a g a i n t h a t t h e C i t y n e e d e d t o t r y t o c o m e u p w i t h s o m e c r e a t i v e i d e a s t o t r y t o h a n d l e t h e s e b u s i n e s s e s a n d t h a t t h e r e s h o u l d b e s o m e g i v e a n d t a k e w i t h t h e p r o p e r t y o w n e r s . C o m m i s s i o n e r K a t h l e e n O l e s o n s t a t e d t h a t s h e h a d s o m e r e a l c o n c e r n a b o u t w h y s o m e p r o p e r t i e s w e r e b e i n g g i v e n z o n i n g a n d s o m e w e r e n o t , a n d t h u s b e i n g m a d e n o n c o n f o r m i n g . S h e d i d n ' t r e a l l y f e e l t h i s w a s f a i r . S t a f f r e s p o n d e d t h a t t h i s w a s b a s e d o n t h e a d o p t e d l a n d u s e p l a n a n d t h a t c o m m e r c i a l a r e a s w e r e o n l y s h o w n a t i n t e r s e c t i o n s . I n r e s p o n s e t o C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h ' s e a r l i e r s t a t e m e n t s , S t e p h e n G i l e s , C i t y A t t o r n e y , s t a t e d t h a t A c t 5 6 s p e c i f i c a l l y s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o u l d d e s i g n a t e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s a n d a p p l y C i t y o r d i n a n c e s t o t h e m . B o b T h o m a s o n o f F i r s t F i n a n c i a l A m e r i c a s t a t e d t h a t a l l t h e p r o p e r t i e s i n h i s a r e a w e r e n o n r e s i d e n t i a l , a n d t h e y w e r e a d j a c e n t t o a l a r g e d e v e l o p m e n t ( G l e n n J o h n s o n R a n c h ) w h i c h w a s b e g i n n i n g t o b r e a k g r o u n d w i t h t h e o n l y s e p a r a t i o n b e i n g 1 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d ) a c h u r c h ( a n 8 a c r e s i t e w h i c h w a s r e a l l y a n o f f i c e t y p e u s e ) . T o t h e w e s t o f h i m w e r e a l s o l o c a t e d t w o b u s i n e s s , a n d h e s t a t e d t h a t t h i s w a s j u s t a f a i r n e s s i s s u e . C o m m i s s i o n e r L e e k s t a t e d t h a t t h i s w a s t h e f i r s t t i m e t h e C i t y w a s e n a c t i n g i t s a u t h o r i t y f r o m t h e 1 9 8 7 l a w , a n d t h a t i t m i g h t n o t b e f a i r t o o n e p a r t i c u l a r i n d i v i d u a l p r o p e r t y , b u t i t w a s h o p e d t h a t i t w o u l d b e f a i r t o t h e C i t y a n d t h e p e o p l e a s a w h o l e . H e t h e n a s k e d i f o t h e r c i t i e s w h e n d o i n g s i m i l a r t h i n g s h a d g i v e n a o n e - y e a r n o t i c e o r s o m e t h i n g s i m i l a r t o t h a t b e f o r e a c t u a l l y d o i n g t h e z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i n e s s e n c e t h e C i t y h a d g i v e n t h e y e a r n o t i c e b y e x p r e s s i n g i t s i n t e n t t o z o n e a y e a r a g o . J i m L a w s o n a l s o s t a t e d t h a t t h e m a j o r p r o p e r t y o w n e r s w h o h a d g o t t e n c o m m e r c i a l a n d o f f i c e z o n i n g a t t h e p r o p o s e d n o d e s w e r e m a k i n g i m p r o v e m e n t s , n o t o n l y t o t h e i r p r o p e r t y b u t m a j o r i n v e s t m e n t s o f f - s i t e f o r r o a d w i d e n i n g a n d n e w r o a d c o n s t r u c t i o n , w h i c h t h e s e p r o p e r t y o w n e r s w e r e n o t m a k i n g . T h e C o m m i s s i o n h a d a g e n e r a l d i s c u s s i o n e x p r e s s i n g c o n c e r n s a b o u t n o n c o n f o r m i n g u s e s . T h e g e n e r a l c o n s e n s u s w a s t h a t t h e r e s h o u l d b e a n o p p o r t u n i t y t o s i t d o w n a n d w o r k o u t s o m e t h i n g b e t w e e n t h e p r o p e r t y o w n e r s , s t a f f , C o m m i s s i o n , a n d e v e n t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o t a l k a b o u t h o w n o n c o n f o r m i n g c o u l d b e m a d e t o w o r k f o r t h e s e p r o p e r t i e s . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l s t a t e d t h a t h e w a s i n f a v o r o f t h e i d e a o f z o n i n g a n d t h a t h e w i l l v o t e f o r t h e p r o p o s a l t h e s t a f f w a s m a k i n g , b u t h e c o u l d n o t v o t e f o r a n y " C - 1 " o r " C - 4 " z o n i n g s t o d a y . H e s t a t e d t h a t z o n i n g w a s t h e b e s t i d e a f o r t h e f u t u r e o f t h e a r e a a n d t h a t t h e C i t y w a s t r y i n g t o i m p r o v e t h e a r e a . H o w e v e r , t h e C i t y s h o u l d b e w i l l i n g t o m a k e t h e r o l e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s w h i c h w i l l b e m a d e n o n c o n f o r m i n g e a s i e r . H e s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n w a s m e s s i n g i n o t h e r p e o p l e ' s l i v e s b u t t h a t w e c o u l d n ' t j u s t b l a n k e t z o n e t h e p r o p e r t y t o d a y . M r . L a w s o n s u g g e s t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e t h e r e q u e s t b e f o r e t h e m a n d d o v e t a i l , w i t h t h a t , a r e s o l u t i o n e x p r e s s i n g t h e i r c o n c e r n s a b o u t H i g h w a y 1 0 a n d e x i s t i n g b u s i n e s s e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g . H e s u g g e s t e d t h a t t h e y r e q u e s t a j o i n t m e e t i n g w i t h t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o d i s c u s s t h e s e c o n c e r n s . 1 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d ) T h e r e w a s s o m e f u r t h e r d i s c u s s i o n a b o u t t h e p o s s i b i l i t i e s o f r e b u i l d i n g a f t e r b u r n i n g d o w n . T h e r e w a s s o m e c o n c e r n e x p r e s s e d t h a t t h e C i t y m i g h t a l l o w a n o n c o n f o r m i n g u s e t o b e r e b u i l t w h e n , a c c o r d i n g t o t h e o r d i n a n c e , i t s h o u l d n o t b e r e b u i l t . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y t h e C o m m i s s i o n c o u l d a p p r o v e t h e r e q u e s t t o d a y o m i t t i n g t h o s e a r e a s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w o u l d n o t b e a g o o d i d e a s i n c e w e d i d n o t h a v e l e g a l d e s c r i p t i o n s o f t h e n o n c o n f o r m i n g a r e a s a n d t h u s c o u l d n o t w r i t e t h e o r d i n a n c e f o r i t . M s . N i c h o l s o n s t a t e d t h a t t h e r e w a s a n e e d t o w o r k t h i n g s o u t . M r . L a w s o n s a i d t h a t i t p r o b a b l y c o u l d n o t b e w o r k e d o u t 1 0 0 % b a s e d o n p a s t h i s t o r y . C o m m i s s i o n e r M i l l e r s t a t e d t h a t t h e r e r e a l l y d i d n e e d t o b e a j o i n t m e e t i n g b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d b e c a u s e o f t h e i n f l e x i b i l i t y t h a t t h e c u r r e n t o r d i n a n c e s h a v e f o r n o n c o n f o r m i n g u s e s . S h e s a i d t h a t p r o b a b l y w e n e e d e d t o d e f e r t h i s i s s u e u n t i l a f t e r t h a t j o i n t m e e t i n g . C o m m i s s i o n e r O l e s o n s u g g e s t e d t h a t p o s s i b l y e v e r y t h i n g s h o u l d b e z o n e d " R - 2 " a n d t h u s e v e r y o n e w o u l d s t a r t f r o m g r o u n d z e r o . T h e t h r e e b u s i n e s s e s w o u l d n o t , i n e s s e n c e , g e t a h e a d s t a r t w i t h g e t t i n g t h e i r z o n i n g . B e v e r l e y A s h c r a f t s t a t e d t h a t s e v e r a l o f t h e p r o p e r t y o w n e r s d i d h a v e t h e i r s u r v e y s p r e s e n t . T h e C o m m i s s i o n r e c o m m e n d e d t h a t t h o s e b e g i v e n t o s t a f f . I t w a s s t a t e d t h a t t h i s w a s a n u n i q u e s i t u a t i o n , p a r t l y d u e t o t h e w i d e n i n g o f H i g h w a y 1 0 . T h e p r o p e r t y o w n e r s n e e d e d t o b e g i v e n l e e w a y f o r r e b u i l d i n g w h i c h w o u l d b e c a u s e d b y t h e w i d e n i n g o f H i g h w a y 1 0 a n d n o t j u s t c o n s i d e r a t i o n o f t h e f i r e i s s u e . C o m m i s s i o n e r R o s e C o l l i n s s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n n e e d e d c l e a r e r d i r e c t i o n f r o m t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . S h e s a i d t h a t t r e a t i n g s o m e p r o p e r t y o w n e r s d i f f e r e n t l y j u s t d i d n o t s e e m r i g h t t o h e r ; s h e h a d r e a l d i f f i c u l t y w i t h t h i s . S h e s t a t e d t h a t s h e w a s h a v i n g s e r i o u s p r o b l e m s a n d t h a t t h e r e n e e d e d t o b e a s i t - d o w n d i s c u s s i o n b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d t o d i s c u s s t h e i s s u e . 1 3 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } T h e q u e s t i o n w a s c a l l e d a n d b y a v o t e o f 4 a g a i n s t , 1 i n f a v o r a n d 4 a b s t e n t i o n s , t h e i t e m w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d f o r f a i l u r e t o g e t s i x v o t e s . T h e C o m m i s s i o n t h e n v o t e d b y v o i c e v o t e t o r e h e a r t h e i s s u e o n O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 . T h e r e w a s f u r t h e r d i s c u s s i o n o n w h e t h e r o r n o t t o h a v e a j o i n t m e e t i n g . A m o t i o n w a s m a d e f o r t h e C h a i r m a n o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o c o n t a c t t h e M a y o r t o s e t u p a j o i n t m e e t i n g b e t w e e n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d t o a d d r e s s p o s s i b i l i t y f o r n o n c o n f o r m i n g u s e s b e f o r e O c t o b e r 1 7 t h . T h i s w a s a p p r o v e d u n a n i m o u s l y b y a v o i c e v o t e . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( O c t o b e r 1 7 , 1 9 8 9 ) S i n c e t h e C i t y B o a r d o f D i r e c t o r s a n d t h e L i t t l e R o c k P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d n o t b e e n a b l e t o m e e t p r i o r t o t h i s d a t e , t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l . T h e i t e m w a s d e f e r r e d t o N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 b y a v o t e o f 7 f o r , 0 a g a i n s t , 1 a b s e n t a n d 1 o p e n p o s i t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( N o v e m b e r 2 8 , 1 9 8 9 ) J i m L a w s o n , D i r e c t o r o f P l a n n i n g , p r e s e n t e d t h e s t a f f r e p o r t . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t A c t 5 6 o f 1 9 8 7 g a v e t h e a u t h o r i t y n e c e s s a r y f o r t h e C i t y t o z o n e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s . M r . L a w s o n r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 8 8 , t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e d a r e s o l u t i o n e x p r e s s i n g t h e i n t e n t t o z o n e . T h i s w a s d o n e a f t e r t w o p u b l i c h e a r i n g s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . T h e B o a r d , l i k e w i s e , a p p r o v e d t h e r e s o l u t i o n o n J u n e 2 0 , 1 9 8 9 a f t e r h a v i n g t w o p u b l i c h e a r i n g s b e f o r e t h a t b o d y . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w a s o n l y t h e z o n i n g f o r A r e a 4 1 o f t h a t i n t e n t i o n t o z o n e r e s o l u t i o n a n d t h a t o t h e r a r e a s w o u l d b e f o l l o w i n g . M r . L a w s o n p r e s e n t e d a s l i d e s h o w s h o w i n g t h o s e p r o p e r t i e s w h i c h w o u l d b e m a d e n o n c o n f o r m i n g a l o n g H i g h w a y 1 0 . T h e s l i d e s c o n s i s t e d o f b u s i n e s s e s a n d t h e c h a n g e s w h i c h h a d o c c u r r e d t o t h o s e b u s i n e s s e s o v e r t h e l a s t c o u p l e o f w e e k s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h i s w a s a d i f f i c u l t i s s u e . H o w e v e r , t h e c o m m e r c i a l b u s i n e s s e s w e r e n o t a t a n o d e a s s h o w n o n t h e p l a n . H e s t a t e d t h a t s t a f f h a d r e c o m m e n d e d t h a t t h e a r e a b e z o n e d " R - 2 " l e s s a n d e x c e p t t h r e e a r e a s , t w o o f w h i c h w e r e o n e i t h e r s i d e o f H i g h w a y 3 0 0 n o r t h o f P i n n a c l e L a n e a n d t h e t h i r d b e i n g s o u t h o f H i g h w a y 1 0 a t H i g h w a y 3 0 0 , w i t h a l l t h r e e b e i n g n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l . 1 4 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } M r . L a w s o n w a s a s k e d i f t h e C i t y c o n s i d e r e d p o s s i b l y a n n e x i n g t h e a r e a . H e s t a t e d t h a t s t a f f h a d n o t r e a l l y l o o k e d a t t h i s . H o w e v e r , t h e r e w e r e t w o p o s s i b l e w a y s t o a n n e x t h e a r e a , o n e b e i n g b y r e f e r e n d u m a n d o n e b e i n g b y r e q u e s t o r p e t i t i o n o f t h e p r o p e r t y o w n e r s . H e w e n t o n t o s t a t e t h a t m o s t p e o p l e l i v i n g i n t h e e x t r a t e r r i t o r i a l a r e a d i d n o t r e a l l y w a n t t o b e a n n e x e d a t t h i s t i m e a n d w e r e a c t u a l l y c o m f o r t a b l e w i t h t h e k n o w l e d g e t h a t n o a d d i t i o n a l C i t y r e g u l a t i o n s w o u l d b e i m p o s e d u p o n t h e m , o n l y o n l a n d u s e . T h e C o m m i s s i o n a s k e d h o w t h e C i t y w o u l d e n f o r c e t h e z o n i n g . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t a l o c a t i o n p e r m i t w o u l d h a v e t o b e g r a n t e d t h a t w o u l d c h e c k t h e z o n i n g , s e t b a c k s , e t c . a n d C o d e E n f o r c e m e n t p e o p l e r e s p o n s i b l e f o r t h o s e a r e a s w o u l d h a v e t o c h e c k o n a c t i v i t y w h i c h m i g h t b e o c c u r r i n g . T h e r e w e r e t w o s p e a k e r s f o r t h e r e q u e s t , t h e f i r s t b e i n g M r s . B e t t y S a u g e y , p r o p e r t y o w n e r a t H i g h w a y 3 0 0 a n d P i n n a c l e L a n e . S h e s t a t e d t h a t s h e h a d a b u s i n e s s a t t h a t l o c a t i o n f o r f i v e y e a r s a n d a b u s i n e s s o f s o m e s o r t h a d b e e n a t t h a t l o c a t i o n f o r s o m e 3 5 y e a r s . S h e d i d a p p r e c i a t e t h e " C - 1 " d e s i g n a t i o n f o r h e r s i t e a n d s h e a l s o s p o k e f o r t h e p r o p e r t y o w n e r a c r o s s t h e s t r e e t , a g r o c e r y s t o r e , s a y i n g t h a t b o t h o f t h e u s e s w e r e n o t r e s i d e n t i a l a n d w o u l d n o t b e r e s i d e n t i a l i n t h e f u t u r e . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e h o p e d t h a t a l l a r e a s n o t c u r r e n t l y r e s i d e n t i a l w o u l d b e c o n s i d e r e d f o r o t h e r z o n i n g s o t h e r t h a n r e s i d e n t i a l , a n d t h a t s h e a p p r e c i a t e d t h a t t h e C i t y w a s n o t z o n i n g e v e r y t h i n g " R - 2 " a s i t d i d w i t h a n n e x e d a r e a s . N e x t t o s p e a k w a s R u t h B e l l o f t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s . M r s . B e l l s t a t e d t h a t t h e L e a g u e d i d s u p p o r t t h e r e q u e s t a s i t w a s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r p l a n s a n d t h e i n t e n t o f t h e C i t y t o z o n e t h e a r e a . S h e w e n t o n t o s t a t e t h e C i t y w i l l q u i t e o f t e n t r y t o m e e t t h e n e e d s o f a n y n o n c o n f o r m i n g u s e . I n o p p o s i t i o n , M r . D a v i d H e n r y , a n a t t o r n e y r e p r e s e n t i n g n i n e p r o p e r t y o w n e r s o f f H i g h w a y 1 0 , s p o k e . H e s t a t e d t h a t t h e y h a d a m a j o r c o n c e r n t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d n o t b e a b l e t o v o t e f o r t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w h i c h h a d t h e u l t i m a t e s a y i n z o n i n g i s s u e s . H e f e l t , a n d t h e p r o p e r t y o w n e r s f e e l , t h a t t h i s w a s i n v i o l a t i o n o f t h e i r r i g h t s t o r e p r e s e n t a t i o n . H e f u r t h e r q u e s t i o n e d h o w t h e C i t y c o u l d e n f o r c e a n y z o n i n g r e g u l a t i o n s o u t s i d e t h e C i t y u n t i l s p e c i f i c l e g i s l a t i o n s t a t e d h o w t o e n f o r c e i t . 1 5 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d ) C o m m i s s i o n e r R e c t o r a s k e d t h a t M r . H e n r y s t a y w i t h l a n d u s e i s s u e s a n d o t h e r i s s u e s w h i c h t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n d e a l w i t h , a n d t h a t t h i s w a s n o t a c o u r t o f l a w . M r . H e n r y w e n t o n t o s t a t e t h a t a t t h e t i m e h e w a s o n t h e C i t y s t a f f , t h e t w o - m i l e , t h r e e - m i l e E x t r a t e r r i t o r i a l R i v e r Z o n i n g w a s p a s s e d b y t h e l e g i s l a t u r e a n d a t t h a t t i m e t h e C i t y A t t o r n e y h a d f e l t t h a t w a s n o t c o n s t i t u t i o n a l b u t w a s a s p e c i a l l e g i s l a t i o n a n d i t d e n i e d t h e r i g h t t o v o t e . H o w e v e r , t h e r e w a s a n e w C i t y A t t o r n e y w h o f e l t t h a t i t w a s c o n s t i t u t i o n a l a t t h i s t i m e . H e w e n t o n t o s a y t h a t a W e s t M e m p h i s c a s e h a d s h o w n t h a t i f t h e r e w a s s u b s t a n t i a l u s e o f t h e l a n d , t h e n t h e n o n c o n f o r m i t y c o u l d c o n t i n u e t o e x i s t . M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e H i g h w a y 1 0 a r e a i s p r o b a b l y t h e m o s t s t u d i e d c o r r i d o r i n t h e L i t t l e R o c k a r e a . H e a d m i t t e d t h a t i t w a s d i f f i c u l t t o p l a n t h i s a r e a s i n c e t h e r e w e r e e x i s t i n g u s e s a n d t h e t o p o g r a p h y w a s u n i q u e , b u t t h a t t h i s w a s w h a t s h o u l d b e d o n e . M r . H e n r y w e n t o n t h e s a y t h a t b y z o n i n g t h e p r o p e r t i e s f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , t h i s w o u l d a l l o w f o r r e d e v e l o p m e n t a n d b e t t e r d e v e l o p m e n t a l o n g H i g h w a y 1 0 . T h e r e a r e r e a l l y t w o d i f f e r e n t n o n c o n f o r m i n g u s e s w h i c h w o u l d r e s u l t f r o m t h i s a c t i o n . O n e w o u l d b e i f e v e r y t h i n g w a s z o n e d " R - 2 " . I n t h a t c a s e , t h e r e w o u l d b e n o e x p a n s i o n s a l l o w e d a n d l o a n s w o u l d b e h a r d t o g e t f r o m t h e b a n k s . T h e o t h e r n o n c o n f o r m i n g w o u l d o c c u r i f a l l t h e a r e a s w e r e z o n e d " C - 3 " s i n c e f e w o f t h e p r o p e r t i e s m e e t t h e Z o n i n g C o d e r e q u i r e m e n t s . H o w e v e r , o v e r t h e y e a r s , t h e s e b u i l d i n g s c o u l d b e b r o u g h t i n t o c o n f o r m a n c e w i t h " C - 3 " . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a f t e r t h i s a b o u t t h e c l o s e n e s s o f t h e b u s i n e s s e s t o H i g h w a y 1 0 a n d t h a t t h e y w e r e l i k e l y t o b e c l o s e r t o H i g h w a y 1 0 w i t h t h e w i d e n i n g . M r . H e n r y w e n t o n t o s a y t h a t a p r o b l e m o f n o n c o n f o r m i t y r e a l l y w a s t r y i n g t o g e t a l o a n t o d o a n y i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y a n d t h a t t h e s e p e o p l e w e r e m a k i n g t h e i r l i v e l i h o o d , a n d h a d m a d e a l i v e l i h o o d f r o m t h e s e p r o p e r t i e s f o r m a n y y e a r s . I n a d d i t i o n , t h i r t y p l u s j o b s c o u l d b e t r a c e d t o t h e s e b u s i n e s s e s a n d p r o p e r t y t a x e s , e t c . w e r e g e n e r a t e d b y t h e s e b u s i n e s s e s . H e p l e a d e d w i t h t h e C o m m i s s i o n n o t t . o i g n o r e t h e r e a l i t y o f t h e a r e a a n d f u r t h e r s t a t e d t h a t e v e n i f t h e p r o p e r t y o w n e r s d i d w i s h t o a n n e x , t h e y w e r e n o t c o n t i g u o u s t o t h e C i t y a n d c o u l d n o t a n n e x t o t h e C i t y . 1 6 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . S ( C o n t i n u e d } C o m m i s s i o n e r R e c t o r s t a t e d t h a t t h e C i t y o b j e c t i v e f o r H i g h w a y 1 0 w a s t o h a v e a s c e n i c c o r r i d o r , l a n d s c a p i n g , t r a f f i c c o n t r o l , s e t b a c k s , e t c . t o r e d u c e s i g n a g e a n d o t h e r e l e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h a c o m m e r c i a l s t r i p c o r r i d o r . T o t h i s e n d , t h e C i t y h a d a d o p t e d t h e H i g h w a y 1 0 L a n d U s e P l a n a n d , m o r e r e c e n t l y , t h e I n t e r i m O v e r l a y O r d i n a n c e t o a d d r e s s t h e s e c o n c e r n s . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h i s a r e a w o u l d l i k e l y b e t h e r e f o r e v e r , n o n c o n f o r m i n g u s e s u s u a l l y d o n o t g o a w a y , a n d i f y o u z o n e t h e s e a r e a s c o m m e r c i a l , a d d i t i o n a l a r e a s u p a n d d o w n H i g h w a y 1 0 a r e l i k e l y a l s o t o b e z o n e d c o m m e r c i a l . I t w a s t h e n s t a t e d t h a t w e a l r e a d y h a v e n o n c o n f o r m i n g b u s i n e s s e s a l o n g H i g h w a y 1 0 w i t h i n t h e C i t y l i m i t s , a n d t h a t i t c o u l d b e c o n s i d e r e d u n f a i r t o t r e a t t h o s e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y d i f f e r e n t l y f r o m t h o s e a r e a s i n s i d e t h e C i t y . M r . L a w s o n a s k e d t h e C o m m i s s i o n i f t h e y w i s h e d t o s h o w t h e a r e a o n t h e p l a n a s a c o m m e r c i a l a r e a . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e r e h a d b e e n d i s c u s s i o n a b o u t u s i n g a P U D a n d t h a t , i n t h e f u t u r e , o f f i c e o r c o m m e r c i a l u s e w i t h a P U D i s l i k e l y t o h a p p e n . M r . H e n r y s t a t e d t h a t n o n c o n f o r m i n g u s e s b e c o m e l e s s a n d l e s s o f a p o s i t i v e i n f l u e n c e o n t h e i r s u r r o u n d i n g s s i n c e y o u c a n n o t p u t m o r e m o n e y i n t o a n o n c o n f o r m i n g u s e , i . e . , s i n k i n g m o n e y i n t o a b o t t o m l e s s p i t . T h e C o m m i s s i o n a s k e d M r . H e n r y i f h i s c l i e n t s h a d a n y i n t e r e s t i n t r y i n g t o d o a P C D o r P U D . H e s t a t e t h a t h i s c l i e n t s w e r e w i l l i n g t o d i s c u s s t h i s w i t h t h e s t a f f b u t h e c o u l d n o t c o n f i r m o n e w a y o r a n o t h e r t h e i r f i n a l p o s i t i o n . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n o v e r w h e t h e r o r n o t t h e i s s u e w a s t h e f u t u r e v a l u e o f t h e l a n d , a n d w h e t h e r o r n o t t o a l l o w t h e c o n t i n u e d u s e o f e x i s t i n g c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t s . T h e C o m m i s s i o n a s k e d i f t h e p r o p e r t y o w n e r s h a d a n y o t h e r p r o p o s a l s o t h e r t h a n j u s t b e i n g o p p o s e d t o t h e " R - 2 " . M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s c a m e f o r t h t o o p p o s e t h e r e q u e s t b e f o r e t h e C o m m i s s i o n b u t t h e y , a t t h i s t i m e , h a d n o s p e c i f i c p l a n . l t w a s s t a t e d b y t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e o v e r l a y w h i c h w o u l d g o i n t o e f f e c t f o r c o m m e r c i a l z o n i n g r e q u i r e d a m i n i m u m o f t h r e e a c r e l o t s f o r a l l z o n i n g e x c e p t f o r s i n g l e f a m i l y , o r a P C D w o u l d h a v e t o b e u s e d a n d t h a t a l l , o r m o s t o f t h e s e , p r o p e r t i e s c o u l d n o t m e e t t h i s t h r e e a c r e m i n i m u m . T h u s , t h e " C - 3 " z o n i n g w o u l d a l s o b e o f n o v a l u e a n d a P C D w o u l d h a v e t o b e u s e d f o r m a j o r e x p a n s i o n s o r r e d e v e l o p m e n t . 1 7 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d ) M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e y w e r e w i l l i n g t o w o r k w i t h t h e C i t y o n a P C D b u t t h e t i m e f r a m e w h i c h t h e y h a d n o t d i c t a t e d w a s v e r y l i m i t e d . F u r t h e r , h e c o u l d n o t s t a t e t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s w o u l d a g r e e t o a n y g i v e n P C D . H o w e v e r , t h e y w o u l d p r e f e r t o g o f r o m a " C - 3 " z o n i n g t o a P C D , r a t h e r t h a n f r o m " R - 2 " t o a P C D . M r . R e c t o r s t a t e d t h a t i t w a s h i s f e e l i n g t h a t t h e r e s h o u l d b e s o m e r e g u l a t i o n s p u t i n t o e f f e c t o n t h i s p o r t i o n o f H i g h w a y 1 0 t o m a k e i t e q u i v a l e n t t o r e g u l a t i o n s o t h e r p r o p e r t y o w n e r s u p a n d d o w n H i g h w a y 1 0 w e r e h a v i n g t o m e e t . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l s t a t e d t h a t h e d i d h a v e c o m p a s s i o n f o r t h e p e o p l e m a k i n g t h e s e r e q u e s t s a n d t h a t a l l o f t h e C o m m i s s i o n h a d c o m p a s s i o n f o r t h e i r p r o b l e m s . T h e C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t o d i s c u s s t h e i s s u e a n d t h e c o n s e n s u s w a s r a i s e d t h a t s o m e p o s i t i o n n e e d e d t o b e f o u n d t h a t w o u l d n o t p l a c e t h e b u s i n e s s e s i n a p o s i t i o n o f b e i n g f o r c e d o u t o f b u s i n e s s . O n e p o s s i b i l i t y s u g g e s t e d w a s r e c o m m e n d i n g " R - 2 " z o n i n g w i t h a r e s o l u t i o n p a s s e d e x p r e s s i n g c o n c e r n s i n t h e a r e a o f S t o n e ' s M a r k e t , w h i c h t h e C o m m i s s i o n w o u l d e x p r e s s a d e s i r e f o r a r e - s t u d y o f , a n d r e q u e s t t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d B o a r d o f D i r e c t o r s s i t d o w n t o d i s c u s s t h e i s s u e s . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h s t a t e d t h a t n o m a t t e r w h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i d , t h e B o a r d w a s n o t l i k e l y , a t t h i s t i m e , t o a p p r o v e a n y c o m m e r c i a l z o n i n g a n y w h e r e o n H i g h w a y 1 0 . M r . L a w s o n m a d e a s u g g e s t i o n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m i g h t a p p r o v e a r e s o l u t i o n s t a t i n g t h a t t h e a r e a s h o u l d b e z o n e d b u t t h a t t h e y c o u l d n o t a g r e e o n h o w i t s h o u l d b e r e z o n e d a n d l i s t t h e c o n c e r n s t h e C o m m i s s i o n h a s a b o u t t h e a r e a . M r . H e n r y s t a t e d h e h a d a c o n c e r n t h a t i f t h e C o m m i s s i o n a p p r o v e d t h e o r d i n a n c e , t h e n t h e B o a r d w o u l d n o t t a k e a v e r y c l o s e l o o k a t t h i s a r e a b u t r a t h e r s a y t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h a d a p p r o v e d i t a n d w o u l d t h e n a p p r o v e i t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a m o n g t h e C o m m i s s i o n e r s o n t h e e x a c t m e t h o d w h i c h s h o u l d b e u s e d t o a d v a n c e t h i s t o t h e B o a r d s i n c e a s p l i t v o t e w o u l d a l s o a d v a n c e i t w i t h a n e g a t i v e r e c o m m e n d a t i o n . 1 8 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } M r . S c h l e r e t h s t a t e d t h a t h e d i d n o t f e e l t h a t t h e S t a t e A c t w a s d o n e i n o r d e r t o a l l o w a C i t y t o z o n e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s b u t r a t h e r t o a l l o w p r o p e r t y o w n e r s o u t s i d e t h e C i t y l i m i t s t o z o n e t h e i r p r o p e r t y . H e s a i d h e h a d s i m i l a r c o n c e r n s a b o u t r e p r e s e n t a t i o n . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s t a t e d t h a t s h e h a d s e v e r a l c o n c e r n s a n d t h e r e w e r e f o u r c o n c e r n s s h e f e l t h a d b e e n w i d e l y e x p r e s s e d : ( 1 ) a l a c k o f s e r v i c e s p r o v i d e d t o t h e a r e a w h e n t h e z o n i n g i s p u t i n t o p l a c e ; ( 2 ) z o n i n g w i t h o u t r e p r e s e n t a t i o n ; ( 3 ) f u r t h e r e s t a b l i s h m e n t o f c o n f o r m i n g u s e a n d t h a t t h e s e u s e s w e r e n o t l i k e l y t o g o a w a y ; a n d ( 4 ) i t w a s n o t i n t h e b e s t i n t e r e s t o f t h e C i t y t o l o s e i t s a b i l i t y t o z o n e a r e a s o u t s i d e t h e C i t y . M r . H e n r y s u g g e s t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n s e n d a r e s o l u t i o n t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s s t a t i n g t h a t t h e y w e r e i n f a v o r o f p l a n n i n g f o r t h e a r e a b u t c o u l d n o t s u p p o r t t h i s a p p l i c a t i o n . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t h e r e p r e s e n t e d t h e a p p l i c a n t , i . e . , t h e C i t y , a n d t h a t t h e a p p l i c a n t r e q u e s t e d a v o t e o n t h e i s s u e . T h e q u e s t i o n w a s c a l l e d a n d a v o t e t a k e n , t h e v o t e b e i n g 6 f o r , 4 a g a i n s t a n d 1 a b s e n t . S e v e r a l C o m m i s s i o n e r s w i s h e d t o g o o n r e c o r d a s t o t h e i r v o t e . C o m m i s s i o n e r O l e s o n s t a t e d t h a t s h e v o t e d f o r t h i s . H o w e v e r , s h e f e l t t h e e n t i r e a r e a s h o u l d b e z o n e d " R - 2 " . S e v e r a l C o m m i s s i o n e r s s t a t e d t h a t t h e y w o u l d l i k e t o s e e a s p e c i f i c p l a n c o m e f o r t h i s a r e a ( S t o n e ' s M a r k e t ) t o a d d r e s s t h e c o n c e r n s o f t h e p r o p e r t y o w n e r s a n d t h e C i t y . W i t h s u c h a p l a n , t h e C o m m i s s i o n c o u l d f e e l m o r e c o m f o r t a b l e c o n s i d e r i n g P l a n n e d U n i t z o n i n g f o r t h e s e p r o p e r t i e s . T h e r e w a s d i s c u s s i o n o f p a s s i n g a r e s o l u t i o n e x p r e s s i n g r e s e r v a t i o n s t h e C o m m i s s i o n h a d a n d t h a t t h e y w o u l d l i k e t o l o o k a t t h e l a n d u s e c h a n g e s i n t h e a r e a a l o n g w i t h t h e d e s i g n c o n s i d e r a t i o n s t h a t c a n b e a c h i e v e d a n d t h a t f u r t h e r d e t e r i o r a t i o n o f t h e a r e a c a n b e p r e v e n t e d . A m o t i o n w a s m a d e f o r s t a f f t o l o o k a t P U D o r d i n a n c e l a n g u a g e s o t h a t a P U D c o u l d b e u s e d f o r t h e e x i s t i n g c o n d i t i o n s . T h i s w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 f o r , 1 a b s t e n t i o n a n d 1 a b s e n t . 1 9 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } A m o t i o n w a s m a d e b y B i l l R e c t o r l i s t i n g t h e c o n c e r n s o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h i s r e s o l u t i o n w o u l d b e p r e s e n t e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . T h i s m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 9 f o r , 1 a b s t e n t i o n a n d 1 a b s e n t . A n o t h e r m o t i o n w a s m a d e , t h i s o n e s t a t i n g t h a t a l l p r o p e r t y o w n e r s o f a n y b u s i n e s s p r o p e r t y b e c o m i n g n o n c o n f o r m i n g w i t h t h e a c t i o n o f t h e B o a r d a s o f t h e d a t e o f t h e a c t i o n o f t h e B o a r d w o u l d h a v e s i x m o n t h s i n w h i c h t o f i l e a n a p p l i c a t i o n . I n t h i s t i m e , a l l f e e s w o u l d b e w a i v e d . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d t h i s m o t i o n o n a v o t e o f 6 f o r , 4 a g a i n s t a n d 1 a b s e n t . S T A F F U P D A T E : ( D e c e m b e r 1 4 , 1 9 8 9 ) T h e B o a r d o f D i r e c t o r s h a s s e n t t h i s i t e m b a c k t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o g e t y o u r r e c o m m e n d a t i o n s o n w h e t h e r t o a m e n d t h e p l a n a n d , i f s o , h o w . A t t h e r e q u e s t o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s , t h e P l a n n i n g s t a f f d e v e l o p e d s i x o p t i o n s f o r t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . T h e s e o p t i o n s a r e b a s e d o n t h e s a m e d i s c u s s i o n w h i c h t h e C o m m i s s i o n a n d s t a f f h a v e h a d t o a l l o w t h e e x i s t i n g b u s i n e s s e s t o c o n t i n u e t o o p e r a t e . S t a f f i s p r o p o s i n g t h a t i f t h e C o m m i s s i o n a n d / o r B o a r d w i s h t o g o w i t h o n e o f t h e o p t i o n s t h a t a p l a n a m e n d m e n t b e m a d e a n d , t o t h a t e n d , a s e c o n d i t e m ( 4 9 ) i s p r e s e n t e d t o t h e C o m m i s s i o n . S t a f f r e c o m m e n d s t h a t t h e z o n i n g i t e m b e u n c h a n g e d , i . e . , a l l o f t h e a r e a b e z o n e d " R - 2 " , S i n g l e F a m i l y R e s i d e n t i a l , e x c e p t f o r t h e t h r e e " C - 1 " a r e a s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , h a v i n g a d o p t e d a l a n d u s e p l a n c h a n g e s h o w i n g a n e x i s t i n g b u s i n e s s n o d e o n t h e l a n d u s e p l a n s , t h e n p r o c e e d e d t o d i s c u s s w h a t a c t i o n s h o u l d b e t a k e n t o t h e Z o n i n g O r d i n a n c e s f o r t h e N o r t h w e s t E x t r a t e r r i t o r i a l P l a n a n d t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a r e a s . T h e y g e n e r a l l y a g r e e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w o u l d a p p r o v e P C D ' s f o r t h e s i t e . H o w e v e r , t h e r e w a s s o m e c o n c e r n a b o u t n o t h a v i n g s u r v e y s p r e s e n t f o r t h e C o m m i s s i o n t o r e v i e w . H o w e v e r , s i n c e t h e P C D ' s w o u l d r e q u e s t o n l y e x i s t i n g c o n d i t i o n s , i t w a s d e c i d e d b y t h e C o m m i s s i o n t o p r o c e e d t o r e c o m m e n d t h a t t h o s e a r e a s b e g r a n t e d t h e i r P C D s t a t u s i f t h e y c o u l d s u b m i t t h e n e e d e d m a t e r i a l s i n t h e a l l o t t e d t i m e , p r i o r t o B o a r d a c t i o n . 2 0 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 8 ( C o n t i n u e d } A n a m e n d m e n t t o t h e z o n i n g r e q u e s t w a s m a d e t o c o n t i n u e t o z o n e t h e b u l k o f t h e a r e a " R - 2 " e x c e p t f o r t h e e x i s t i n g b u s i n e s s n o d e s w h i c h w o u l d b e g r a n t e d P C D s t a t u s i f t h o s e p r o p e r t i e s c o u l d p r e s e n t t h e n e e d e d s u r v e y s t o d e s i g n a t e t h e a r e a s f o r P C D , m e e t i n g t h e P C D s h o r t - f o r m r e q u i r e m e n t s . B y a v o t e o f 6 f o r , 2 a g a i n s t a n d 2 a b s t e n t i o n s , t h e m o t i o n w a s a p p r o v e d . 2 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 — H i g h w a y 1 0 / N o r t h w e s t P l a n L a n d U s e A m e n d m e n t S o u r c e o f R e q u e s t : A r e a B u s i n e s s o w n e r s R e q u e s t : C h a n g e f r o m s i n g l e f a m i l y t o c o m m e r c i a l L o c a t i o n : G e n e r a l l y , e i t h e r s i d e o f H i g h w a y 1 0 w e s t o f G l e n n J o h n s o n R a n c h D e v e l o p m e n t S T A F F R E P O R T S T h i s i s a n a r e a o f s o m e t e n b u s i n e s s e s w i t h r e s i d e n t i a l u n i t s m i x e d i n w i t h t h e m . A t l e a s t f o u r o f t h e b u s i n e s s e s a r e i n , o r o n , t h e s a m e p a r c e l a s a s i n g l e f a m i l y h o u s e a n d t w o o f t h e r e m a i n i n g b u s i n e s s e s h a v e n o f r o n t a g e o n H i g h w a y 1 0 . T h e r e a r e s e v e r a l b u s i n e s s e s w h i c h h a v e b e e n i n p l a c e o r h a v e h a d a c o m m e r c i a l b u s i n e s s o n t h e s i t e f o r s e v e r a l d e c a d e s . U n f o r t u n a t e l y , m a n y o f t h e b u s i n e s s e s d o n o t , c a n n o t a n d w i l l n o t m e e t t h e C i t y ' s r e q u i r e m e n t s e v e n i f z o n e d " C - 3 " G e n e r a l C o m m e r c i a l ( s o m e d u e t o u s e ; o t h e r d u e t o s e t b a c k s , p a r k i n g , l a n d s c a p e , e t c . ) . S t a f f a c k n o w l e d g e s t h e c o n c e r n s o f t h e b u s i n e s s o w n e r s a n d t h e C o m m i s s i o n ( a n d B o a r d ) a b o u t m a k i n g t h e s e p r o p e r t i e s r e s i d e n t i a l . S t a f f a l s o h a s c o n c e r n s a b o u t z o n i n g t h e a r e a c o m m e r c i a l s i n c e o t h e r u s e s o n H i g h w a y 1 0 h a v e n o t b e e n g i v e n t h i s t r e a t m e n t a n d t h e B o a r d ' s d i r e c t i v e s h a v e b e e n t o w a r d u s e o f a P C D r a t h e r t h a n c o m m e r c i a l z o n i n g o n H i g h w a y 1 0 . W i t h t h e s e i t e m s i n m i n d , s i x o p t i o n s h a v e b e e n p r e s e n t e d f o r r e v i e w . T h e s e o p t i o n s m a y m e e t o n e g r o u p o r i n d i v i d u a l ' s d e s i r e s b u t n o t a n o t h e r . ( T h e y a r e n o t d e s i g n e d n e c e s s a r i l y t o m a k e e v e r y b o d y h a p p y . ) T h e o p t i o n s s h o w v a r y i n g a m o u n t s o f c o m m e r c i a l f o r e x i s t i n g b u s i n e s s l o c a t i o n s ( w i t h P C D r e q u i r e d ) . O n e O p t i o n s h o w s o f f i c e u s e o n t h e n o r t h f r o m P a t r i c k C o u n t y R o a d t o N o r t h R i d g e R o a d . T w o o t h e r o p t i o n s c a l l f o r t h e a r e a t o b e T r a n s i t i o n Z o n e i n c o n f o r m a n c e w i t h o t h e r p a r t s o f H i g h w a y 1 0 . O n e O p t i o n c a l l s f o r m o v i n g a n a r t e r i a l a n d c o l l e c t o r t o m a k e a n o d e a t S t o n e ' s M a r k e t r a t h e r t h a n w h e r e s h o w n c u r r e n t l y t o t h e e a s t . O n e o p t i o n c a l l s f o r t w o n o d e s a n d a n e w a r t e r i a l t o H i g h w a y 1 0 . T h e r e m a i n i n g o p t i o n c a l l s f o r e a c h o f t h e b u s i n e s s e s i d e n t i f i e d t o b e c o m m e r c i a l . 1 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : O f t h e s i x o p t i o n s p r e s e n t e d , S t a f f w o u l d r e c o m m e n d t h a t O p t i o n 3 b e u s e d i f a p l a n a m e n d m e n t i s a p p r o v e d . T h i s w o u l d b e c o n s i s t e n t w i t h t h e C i t y ' s p r e v i o u s a c t i o n s o f m a k i n g a l l o w a n c e s f o r o t h e r u s e s o f p r o p e r t i e s a l o n g C a n t r e l l ( H i g h w a y 1 0 ) . T h e T r a n s i t i o n Z o n e w a s d e v e l o p e d f o r j u s t t h i s t y p e o f a r e a . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ! ( J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 ) J i m L a w s o n , P l a n n i n g D i r e c t o r , i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e B o a r d o f D i r e c t o r s u n d e r s t o o d t h a t t h e r e w a s o n l y o n e u n r e s o l v e d a r e a i n t h e N o r t h w e s t E x t r a t e r r i t o r i a l z o n i n g w h i c h w a s t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . T h e B o a r d h a d a s k e d f o r s o m e a l t e r n a t i v e s t o b e d e v e l o p e d a n d t h a t t h e s e a l t e r n a t i v e s b e p r e s e n t e d t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r c o m m e n t a n d r e c o m m e n d a t i o n t o t h e B o a r d . M r . L a w s o n p r e s e n t e d a n a e r i a l t o t h e C o m m i s s i o n s h o w i n g t h e l o c a t i o n o f e x i s t i n g b u s i n e s s e s a n d h o m e s i n t h e a r e a d u e w e s t o f G l e n n J o h n s o n R a n c h , o r t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . H e a l s o p r e s e n t e d a g r a p h i c s h o w i n g a m i l e a n d o n e - h a l f s t r e t c h o f H i g h w a y 1 0 i n w h i c h t h e r e a r e l o c a t e d s e v e r a l n o n c o n f o r m i n g u s e s , i . e . , b u s i n e s s e s w h i c h h a v e a l r e a d y b e e n z o n e d " R - 2 " a n d t h u s m a d e n o n c o n f o r m i n g . M r . L a w s o n w e n t o n t o p r e s e n t s i x p o s s i b l e o p t i o n s t o l e a v i n g t h e a r e a " R - 2 " , S i n g l e F a m i l y . H e s t a t e d t h a t t h e s e w e r e p r o p o s e d c h a n g e s t o t h e l a n d u s e p l a n s ( H i g h w a y 1 0 a n d N o r t h w e s t P l a n s ) a n d c o u l d b e u s e d a s a g u i d e f o r z o n i n g o n c e t h e p l a n w a s a d o p t e d . A l l o f t h e s i x p o s s i b l e o p t i o n s c o n t e m p l a t e d t h a t z o n i n g w o u l d b e t h r o u g h P U D a n d n o t " C - 3 " o r o t h e r c o m m e r c i a l d i s t r i c t s . F i r s t , o p t i o n s 1 a n d 2 s h o w e d t h e P U D c o m m e r c i a l u s e a l o n g H i g h w a y 1 0 i n t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a f o r c o m m e r c i a l w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e n o r t h s i d e f r o m t h e p h a r m a c y t o t h e G l e n n J o h n s o n R a n c h d e v e l o p m e n t w h i c h w o u l d b e o f f i c e i n o p t i o n 1 . O p t i o n s 3 a n d 4 s h o w a m a j o r i t y o f t h e a r e a f o r t r a n s i t i o n p l a n d e s i g n a t i o n f r o m t h e G l e n n J o h n s o n R a n c h n o d e , w e s t w a r d t o i n c l u d e a m a j o r i t y o f c o m m e r c i a l u s e s j u s t p a s t S t o n e ' M a r k e t i n o p t i o n 3 , w i t h o p t i o n 4 c o n t i n u i n g w e s t t o J i m W r i g h t ' s W e l d i n g S e r v i c e s p r o p e r t y . O p t i o n 5 c a l l e d f o r m o v i n g t h e c o m m e r c i a l n o d e f r o m i t s c u r r e n t l o c a t i o n w e s t a n d m o v i n g t h e a r t e r i a l s a n d c o l l e c t o r s w e s t t o m a k e a m a j o r i n t e r s e c t i o n o n H i g h w a y 1 0 a p p r o x i m a t e l y a t S t o n e ' s M a r k e t . 2 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d } T h e r e i s a p r o b l e m w i t h t h i s a l t e r n a t i v e i n t h a t a t l e a s t o n e p r o p e r t y o w n e r h a s e x p r e s s e d o p p o s i t i o n t o t h i s c h a n g e ( D e l t i c F a r m a n d T i m b e r ) . O p t i o n 6 c a l l e d f o r a d d i n g a c o l l e c t o r o r a r t e r i a l f r o m t h e p r o p o s e d n o r t h / s o u t h a r t e r i a l t h r o u g h t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a a n d n o r t h . T h e o n l y p r o b l e m w i t h t h i s a l t e r n a t i v e i s u n c e r t a i n t y t h a t t h e r o a d c o u l d b e b u i l t d u e t o e x i s t i n g o w n e r s h i p p a t t e r n s . T h e r o a d c o n s t r u c t i o n w o u l d d e p e n d o n t h e p a r t i c i p a t i o n o f o w n e r s n o t i n v o l v e d i n t h i s p r o c e s s . M r . L a w s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e a r e a , t h o u g h h a v i n g n u m e r o u s c o m m e r c i a l u s e s , a l s o h a s s e v e r a l h o m e s a n d c o u l d b e a c c u r a t e l y p o r t r a y e d a s a m i x e d l a n d u s e a r e a c u r r e n t l y . I n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i n O p t i o n 1 , t h e r e a s o n f o r s h o w i n g o f f i c e f o r t h e c h u r c h a r e a w a s t h a t t h e r e w a s a l a r g e a r e a o f " 0 - 2 " z o n i n g c u r r e n t l y t o t h e e a s t o f t h i s p r o p e r t y w h i c h i s t h e G l e n n J o h n s o n R a n c h D e v e l o p m e n t , a n d t h e s i t e w e s t o f t h e c h u r c h i s a m i x e d c o m m e r c i a l / o f f i c e b u s i n e s s . I n r e s p o n s e t o a n o t h e r C o m m i s s i o n q u e s t i o n , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a w a s g r o u p e d a l i t t l e b i t m o r e t h a n t h e o t h e r n o n c o n f o r m i n g u s e s i n t h e C i t y a l o n g H i g h w a y 1 0 . H o w e v e r , h e d i d h a v e s o m e c o n c e r n s a b o u t z o n i n g t h i s a r e a a n d i f t h a t w o u l d b e t r e a t i n g t h i s a r e a d i f f e r e n t l y f r o m o t h e r a r e a s o n H i g h w a y 1 0 a n d o t h e r p a r t s o f t h e C i t y . H e r e c o m m e n d e d t r y i n g t o t r e a t a l l a r e a s s i m i l a r l y . H e w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e C o m m i s s i o n h a d t h e o p p o r t u n i t y a t t h i s t i m e t o a d o p t o r r e c o m m e n d o n e o f t h e s i x o p t i o n s , ' e c o m m e n d t h a t t h e p l a n b e c h a n g e d t o o n e o f t h e o p t i o n s ; a n d / o r a p l a n c h a n g e a n d t h e z o n i n g o f t h e a r e a b e c h a n g e d f r o m " R - 2 " t o s o m e o t h e r c l a s s i f i c a t i o n . N e x t t o s p e a k w a s M r . D a v i d H e n r y , t h e a t t o r n e y f o r s e v e r a l p r o p e r t y o w n e r s a l o n g H i g h w a y 1 0 i n t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . M r . H e n r y s t a t e d t h a t t h e s e p r o p o s a l s h a d b e e n r e v i e w e d a n d t h a t t h e B o a r d p r o b a b l y h a d r e q u e s t e d t h e s e o p t i o n s b e d e v e l o p e d i n r e s p o n s e t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s R e s o l u t i o n o f C o n c e r n a b o u t t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . H e w e n t o n t o s a y t h a t h i s c l i e n t s , o f c o u r s e , w o u l d p r e f e r O p t i o n 2 w h i c h s h o w s a l l t h e i r p r o p e r t i e s a s c o m m e r c i a l a n d w o u l d s u b m i t t o t h e P C D s h o r t - f o r m r e q u i r e m e n t . H e a s k e d t h e C o m m i s s i o n t o v o t e t o m a k e t h e l a n d u s e p l a n c h a n g e a n d z o n e t h e a r e a . H e s t a t e d t h a t n o t z o n i n g t h e a r e a , t h u s m a k i n g i t n o n c o n f o r m i n g , w a s a h a r d s h i p f o r h i s c l i e n t s . H e w e n t o n t o s t a t e t h a t i f t h e r e w e r e o t h e r n o n c o n f o r m i n g u s e s a l o n g H i g h w a y 1 0 o r o t h e r l o c a t i o n s w h i c h w e r e g o o d c o m m e r c i a l s i t e s , t h e y p o s s i b l y s h o u l d b e r e z o n e d t o m a k e t h e m c o n f o r m i n g . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e C i t y s h o u l d z o n e t h e s e p r o p e r t i e s t o t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e , w h i c h i s c o m m e r c i a l , a n d n o t u s e a b r o a d b r u s h 3 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d } a p p r o a c h o f z o n i n g t h e e n t i r e a r e a " R - 2 " . B y z o n i n g t h i s a r e a f o r c o m m e r c i a l u s e s , i t w o u l d h e l p p r e v e n t t h e a r e a f r o m r u n n i n g d o w n a n d , f o r t h a t m a t t e r , h e l p i m p r o v e t h e a r e a a s a w h o l e . M r . H e n r y s a i d t h a t b y z o n i n g t h e a r e a , t h e n t h o s e u s e s w h i c h d o n o t n o w m e e t c u r r e n t z o n i n g o r o v e r l a y s t a n d a r d s c o u l d b e c o m b i n e d a n d t h u s c o m e u p t o m e e t C i t y s t a n d a r d s w ' h i c h w a s t h e g o a l o f t h e C i t y i n o r d e r t o h a v e q u a l i t y d e v e l o p m e n t i n t h e a r e a . T h i s w a s i n r e s p o n s e t o C o m m i s s i o n e r O l e s o n ' s q u e s t i o n o f , W h a t w a s t h e i n t e n t o f t h e p r o p e r t y o w ' n e r s — t o j u s t k e e p t h e i r d e v e l o p m e n t a s i s , o r d i d t h e y w a n t t o g e t s o m e f u t u r e d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l f r o m t h e i r p r o p e r t y ? M r . H e n r y w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e y d i d n o t w a n t H i g h w a y 1 0 t o b e a c o m m e r c i a l s t r i p f r o m o n e e n d t o t h e o t h e r . H e s t a t e d t h a t t h e i r i n t e n t i o n s w e r e t h e s a m e a s t h o s e w h i c h h a v e b e e n e x p r e s s e d b y t h e C i t y . A t t h i s p o i n t , M r . L a w s o n w a s a s k e d a b o u t t h r e e p a r a g r a p h s e n t i t l e d " E x i s t i n g B u s i n e s s N o d e s " . T e x t a s f o l l o w s ; " T h e " e x i s t i n g b u s i n e s s n o d e " c o n c e p t i s a n e w i d e a f o r l a n d u s e p l a n s i n t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . T h i s b u s i n e s s n o d e i s n o t b a s e d o n t h e i n t e r s e c t i o n o f m a j o r a r t e r i a l s a s i s t h e H i g h w a y 1 0 L a n d U s e P l a n , b u t i s b a s e d o n t h e e x i s t e n c e o f d e v e l o p m e n t a t t h e t i m e i t i s z o n e d b y t h e C i t y . T h e m e r e e x i s t e n c e o f c o m m e r c i a l p r o p e r t y p r i o r t o t h e z o n i n g i s n o t t h e k e y t o t h i s c o n c e p t b u t t h e e x i s t e n c e o f a n u n u s u a l c o n c e n t r a t i o n o f t h e s e b u s i n e s s e s i s t h e r e a s o n f o r t h e a r g u m e n t t h a t a " n o d e " d o e s e x i s t . B y i d e n t i f y i n g t h e b u s i n e s s c o n c e n t r a t i o n a s a n e x i s t i n g c o n d i t i o n , t h e a r g u m e n t c o u l d b e m a d e t h a t t h e f u t u r e r e d e v e l o p m e n t o f t h e p r o p e r t y c o u l d b e l i m i t e d t o t h e a r e a t h a t w a s d e f i n e d a s t h e " e x i s t i n g b u s i n e s s n o d e " a n d w o u l d n o t c r e a t e t h e o p p o r t u n i t y f o r w i d e s p r e a d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t b e y o n d t h e n o d e a r e a . T h e H i g h w a y 1 0 P l a n w a s b a s e d o n t h e t h e o r y t h a t i f y o u d i d n o t t i e c o m m e r c i a l u s e s t o t h e m a j o r i n t e r s e c t i o n s , t h e r e w e r e e n o u g h c o m m e r c i a l e x i s t i n g u s e s a l o n g t h e h i g h w a y t h a t t h e C i t y w o u l d n o t b e a b l e t o p r e v e n t t h e c o m m e r c i a l s t r i p p i n g o f H i g h w a y 1 0 . " M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e p r o b l e m w a s t h a t i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n , a l l c o m m e r c i a l w a s c o n c e n t r a t e d a t m a j o r i n t e r s e c t i o n s a n d o n l y O p t i o n s 5 o r 6 w o u l d m e e t t h i s r e q u i r e m e n t . H o w e v e r , b y c r e a t i n g t h i s n e w d i s t r i c t o f a n e x i s t i n g c o m m e r c i a l n o d e , t h e C i t y c o u l d i n d i c a t e t h i s w a s a u n i q u e a r e a w h i c h h a d b e e n i n 4 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d ) p l a c e f o r m a n y y e a r s , b u t t h a t t h e p a r c e l s o n e i t h e r s i d e o f t h i s u n i q u e c o m m e r c i a l o r b u s i n e s s a r e a w e r e n o t n e c e s s a r i l y e n t i t l e d t o b e c o m m e r c i a l j u s t b e c a u s e t h e p a r c e l s w i t h i n t h e e x i s t i n g n o d e s w e r e m a d e c o m m e r c i a l . I n r e s p o n s e t o a n o t h e r q u e s t i o n a b o u t t h e " N C " d e s i g n a t i o n o n t h e g r a p h i c ( N C s t a n d i n g f o r n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l ) a n d t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h a t a n d t h e b u s i n e s s n o d e o r c o m m e r c i a l z o n i n g , M r . L a w s o n s t a t e d t h a t s e v e r a l o f t h e u s e s i n t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a c o u l d n o t m e e t t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l r e q u i r e m e n t s i n c e t h e y w e r e h i g h e r o r m o r e i n t e n s e u s e s a n d , i d e a l l y , a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a i s 5 t o 1 0 a c r e s a s t h i s a r e a i s a r o u n d 2 0 a c r e s . M r . L a w s o n w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e s t a f f f e l t t h a t t h e t r a n s i t i o n z o n e w a s t h e b e s t a n d m o s t c o n s i s t e n t o p t i o n b a s e d o n t h e e x i s t i n g H i g h w a y 1 0 P l a n . C o m m i s s i o n e r S c h l e r e t h a g r e e d w i t h t h e s t a t e m e n t b u t s u g g e s t e d t h a t c o m m e r c i a l s h o u l d b e i n c l u d e d w i t h o f f i c e a n d r e s i d e n t i a l a s o p t i o n s w i t h i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . M s . R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s p o k e n e x t . S h e s t a t e d t h a t t h e L e a g u e h a d p r e v i o u s l y s u p p o r t e d t h e H i g h w a y 1 0 P l a n f o r a r e a s i n s i d e t h e C i t y . S h e s a i d t h a t i f t h i s a l t e r n a t i v e z o n e w e r e r e z o n e d a l o n g w i t h t h e r e s t o f t h e a r e a a l o n g H i g h w a y 1 0 , a n d i f t h i s r e s u l t e d i n a d e f a c t o z o n i n g o f a l l o f H i g h w a y 1 0 t o c o m m e r c i a l , t h u s c h a n g i n g t h e i n t e n t o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n , t h e n p o s s i b l y t h e C i t y s h o u l d m o r e c l o s e l y e x a m i n e t h e p r o p o s a l a n d p o s s i b l y e v e n r e s t u d y t h e H i g h w a y 1 0 D i s t r i c t P l a n b e f o r e t a k i n g a c t i o n w h i c h c o u l d c o m p l e t e l y c h a n g e t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t t h e r e w a s a n o t h e r p o s s i b i l i t y w h i c h t h e C o m m i s s i o n m i g h t c o n s i d e r a n d t h a t w a s t o s t a t e t h a t i n a l l a r e a s o f t h e C i t y h a v i n g o v e r l a y z o n e s , i f t h e r e w e r e s o m e n o n c o n f o r m i n g u s e , i . e . , b u s i n e s s , i n a t r a n s i t i o n z o n e , t h e n i t w o u l d b e a l l o w a b l e t o p h y s i c a l l y r e m o v e t h i s b u s i n e s s o r d e m o l i s h t h e s t r u c t u r e , a n d r e b u i l d o n t h e s i t e , o r a c o m b i n e d s i t e , a s l o n g a s t h e f i n a l r e s u l t m e t t h e o v e r l a y r e q u i r e m e n t s . A s i t e c o u l d b e j o i n e d o r c o m b i n e d w i t h a d j a c e n t l a n d i n o r d e r t o h e l p m e e t t h e r e q u i r e m e n t , b u t a n e w p a r c e l w h i c h w a s n o t n o n c o n f o r m i n g c o u l d n o t h a v e a n o n c o n f o r m i n g s t r u c t u r e b u i l t o n i t , i . e . , a s i t e c u r r e n t l y c o n f o r m i n g c o u l d n o t b e m a d e n o n c o n f o r m i n g . M r . H e n r y s t a t e d t h a t h e a n d h i s c l i e n t s d i d n o t w i s h t o s e e H i g h w a y 1 0 s t r i p p e d o u t , b u t t h e y d i d f e e l t h a t t h e i r l o c a t i o n w a s u n i q u e a n d s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d t h e s a m e a s t h e o t h e r n o n c o n f o r m i n g u s e s a l o n g H i g h w a y 1 0 d u e t o t h e c o n c e n t r a t i o n o f b u s i n e s s e s . T h i s a r e a , t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a , h a s b e e n 5 J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 I t e m N o . 9 ( C o n t i n u e d } a n d i s c o n s i d e r e d a c o m m e r c i a l a r e a b y t h e l o c a l p e o p l e . H e w e n t o n t o s t a t e t h a t t h i s c o u l d b e a b l u e p r i n t w h i c h c o u l d p o t e n t i a l l y u s e d f o r t h e P a n k e y C o m m e r c i a l a r e a . M r . L a w s o n b r o k e i n a n d s t a t e d t h a t h e d i d n o t b e l i e v e i t w a s t h e B o a r d ' s i n t e n t n e c e s s a r i l y t o u s e a n y t h i n g t h a t c o n c e r n e d S t o n e ' s M a r k e t a r e a a s a b l u e p r i n t f o r w h a t c o u l d b e d o n e i n P a n k e y o r a n y o t h e r l o c a t i o n a l o n g H i g h w a y 1 0 . H e s a i d t h a t t h e B o a r d w a s o n l y t r y i n g t o a d d r e s s p r o b l e m s a n d c o n c e r n s i n t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . T h e C o m m i s s i o n a s k e d i f t h e r e w e r e o t h e r a r e a s a l o n g H i g h w a y 1 0 w h i c h s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e p l a n a s e x i s t i n g c o m m e r c i a l n o d e s i n a d d i t i o n t o t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a . M r . L a w s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t s t a f f d i d n o t f e e l t h e r e w e r e a n y o t h e r s i g n i f i c a n t c o n c e n t r a t i o n s o f n o n c o n f o r m i n g b u s i n e s s e s o n H i g h w a y 1 0 w h i c h s h o u l d r e c e i v e t h i s d e s i g n a t i o n . T h e r e w a s f u r t h e r d i s c u s s i o n a b o u t a l l o w i n g r e d e v e l o p m e n t o f t h e n o n c o n f o r m i n g u s e s t o m e e t t h e t r a n s i t i o n z o n e a n d o v e r l a y z o n e r e q u i r e m e n t s . H o w e v e r , t h e r e w a s g r e a t c o n c e r n t h a t t h i s c o u l d l e a d t o s t r i p p i n g o u t H i g h w a y 1 0 . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l s a i d t h a t h e s u p p o r t e d o p t i o n 2 a n d w a n t e d t o k n o w w h y t h i s w a s n o t a n a p p r o p r i a t e o p t i o n . C o m m i s s i o n e r L e e k s t a t e d t h a t h e h a d a p r o b l e m w i t h o p t i o n 2 b e c a u s e i t l e f t a g r a y a r e a w h i c h c o u l d r e s u l t i n s t r i p p i n g o u t c o m m e r c i a l z o n i n g a l o n g H i g h w a y 1 0 . O p t i o n s 5 a n d 6 w e r e p r o b a b l y t h e b e s t a s t h e y s h o w e d n o d e s e x c e p t f o r t h e W r i g h t W e l d i n g S e r v i c e p r o p e r t y . M r . H e n r y s t a t e d , i n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n , t h a t h i s c l i e n t s w e r e w i l l i n g t o b u i l d t h e s t r e e t s h o w n o n o p t i o n s 5 a n d 6 a d j a c e n t t o t h e i r p r o p e r t i e s b u t c o u l d n o t a t t h i s t i m e g u a r a n t e e t h e c o n n e c t i o n s i n c e h e d i d n o t r e p r e s e n t t h e i n t e r v e n i n g p r o p e r t y o w n e r s . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t i f o p t i o n s 5 o r 6 w e r e r e c o m m e n d e d t o t h e B o a r d , t h e n a M a s t e r S t r e e t P l a n a m e n d m e n t n e e d e d t o b e d e v e l o p e d a n d a d v e r t i s e d f o r a l a t e r d a t e . T h e c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s w o u l d b e s u b m i t t e d l a t e r a s a P C D , w i t h a n e x i s t i n g s u r v e y s h o w i n g e x i s t i n g b u i l d i n g f o o t p r i n t s , b e f o r e g o i n g o n t o t h e B o a r d w i t h c o m m e r c i a l P C D f o r t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l d e s i g n a t i o n s . A f t e r s o m e m o r e d i s c u s s i o n a m o n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n e r s , a m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d t h a t t h e H i g h w a y 1 0 a n d N o r t h w e s t L a n d U s e P l a n s b e a m e n d e d i n t h e S t o n e ' s M a r k e t a r e a t o r e c o g n i z e t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l n o d e , a b s e n t t h e W r i g h t W e l d i n g S e r v i c e s s h o p , a n d t h a t t h e v e r b i a g e i n t h e t h r e e 6 C J I 0 3 0 3 0 Q & 0 O 0 o g @ 3 o o e a c h ~ o o C Q C I M C g x o x u P a z c n C 4 M L l C h V l M C Q o 0 o 0 e l M Q l A Q 4 O o S 0 8 0 0 ~ r w c d r l 4 N + 4 g g g m w A ~ 4 u 4 ) ~ u o . ~ ~ e Q w O ~ ~ a J a n u a r y 2 , 1 9 9 0 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 5 : 0 5 p . m . . „ „ , P & M l & w w ~ ~ I e c r e t a r y C h a i r m a n