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pc_04 09 1991L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N R E Z O N I N G H E A R I N G A G E N D A A p r i l 9 , 1 9 9 1 1 : 0 0 p . m . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g s e v e n i n n u m b e r I I . A p p r o v a l o f t h e M i n u t e s o f t h e P r e v i o u s M e e t i n g T h e m i n u t e s o f t h e F e b r u a r y 2 6 , 1 9 9 1 , m e e t i n g w e r e a p p r o v e d a s c o r r e c t e d . I I I . M e m b e r s P r e s e n t : F r e d P e r k i n s K a t h l e e n O l e s o n R o s e C o l l i n s D i a n e C a c h e r e M e m b e r s A b s e n t : G e o r g e W e l l s J e r i l y n N i c h o l s o n C i t y A t t o r n e y : S t e p h e n G i l e s J o e S e l z S t e p h e n L e e k B r a d W a l k e r W a l t e r R i d d i c k J o h n M c D a n i e l R E Z O N I N G H E A R I N G A P R I L 9 , 1 9 9 1 D E F E R R E D I T E M S : A . Z - 5 2 1 6 - A S h a c k l e f o r d & S t a g e c o a c h R o a d s R 2 t o C J B . R e q u e s t t o b e r e l i e v e d o f S u b d i v i s i o n O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s , p l a t a n d p l a n a t 8 0 8 D r e h e r C u t - o f f R E Z O N I N G I T E M S : 1 . Z - 4 1 7 5 - D D o v e r D r i v e M F 6 + M F 1 8 t o R 2 2 . Z - 5 1 2 7 - A W o o d l a n d H e i g h t s R o a d P C D t o O J J . Z - 5 4 1 5 1 0 , 7 0 1 I - J O & M a b e l v a l e P i k e R 2 t o 1 2 4 . Z - 5 4 2 5 W a r e h o u s e R o a d R 2 t o ! 2 5 . Z - 5 4 2 6 S h a c k l e f o r d & S t a g e c o a c h R o a d s R 2 t o C J 6 . Z - 5 4 2 7 1 2 J O O K a n i s R o a d R 2 t o O J 7 . Z - 5 4 2 8 P r a t t R e m m e l ! R o a d R 2 t o ! 2 O T H E R M A ~ T E R S : 8 . 6 5 t h S t r e e t W e s t P l a n A m e n d m e n t 9 . O t t e r C r e e k D i s t r i c t P l a n A m e n d m e n t 1 0 . Z - 5 4 J O - L i t t l e R o c k C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t l o c a t e d a t I - 6 J O a n d J o h n B a r r o w R o a d ( H e n d e r s o n J u n i o r H i g h S c h o o l ) 1 1 . Z - 4 4 7 J - A - R e q u e s t i s t o r e v i s e t h e e x i s t i n g K a v a n a u g h P l a c e P C D l o c a t e d a t t h e S W c o r n e r o f K a v a n a u g h a n d A s h A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : A Z - 5 2 1 6 - A O w n e r : A p p l i c a n t : L o c a t i o n : R e q u e s t : P u r p o s e : S i z e : E x i s t i n g U s e : C h a r l o t t e E . S t e e l , R o b e r t B . S m i t h , a n d C h a r l e s S m i t h M a r k S p r a d l e y S t a g e c o a c h R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d R e z o n e f r o m " R - 2 " t o " C - 3 1 1 C o m m e r c i a l 3 . 6 6 a c r e s V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h S o u t h E a s t W e s t - V a c a n t , z o n e d " R - 2 " - V a c a n t a n d S i n g l e F a m i l y , z o n e d " R - 2 1 1 - O u t s i d e s t o r a g e , z o n e d " R - 2 " - V a c a n t , z o n e d " R - 2 1 1 S T A F F A N A L Y S I S : T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 3 . 6 a c r e s i n t h e v i c i n i t y o f S h a c k l e f o r d R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d ( H i g h w a y N o . 5 ) f r o m " R - 2 " t o " C - 3 1 1 f o r a n u n s p e c i f i e d c o m m e r c i a l u s e . T h e s i t e h a s s o m e r e s i d e n t i a l u s e , b u t t h e m a j o r i t y o f t h e l a n d i s u n d e v e l o p e d . T h e p r o p e r t y d o e s h a v e f r o n t a g e o n b o t h S h a c k l e f o r d a n d S t a g e c o a c h R o a d s . Z o n i n g o f t h e a r e a i s " R - 2 1 1 , w i t h o n e e x c e p t i o n . T o t h e n o r t h , t h e r e i s a n " 0 - 3 1 1 t r a c t o n R o c k w o o d R o a d , w h i c h w a s r e z o n e d s e v e r a l y e a r s a g o . T h e c u r r e n t u s e o f t h e " 0 - 3 1 1 t r a c t i s a n e n g i n e e r i n g o f f i c e a n d t e s t i n g l a b . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e n e i g h b o r h o o d a r e s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s , a c h u r c h , s m a l l c o m m e r c i a l u s e s , s a l v a g e y a r d a n d s t o r a g e o f v e h i c l e s f o r a r e p o s s e s s i o n c o m p a n y . A l l o f t h e c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g a t t h i s t i m e . A l s o , a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l a n d i s v a c a n t , e s p e c i a l l y a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d a n d H e r n d o n R o a d . 6 5 t h S t r e e t W e s t i s t h e l a n d u s e p l a n f o r t h e a r e a , a n d i t s h o w s t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n f o r r e s i d e n t i a l u s e . F u r t h e r t o t h e n o r t h o n S h a c k l e f o r d R o a d , t h e r e i s a l a r g e a r e a i d e n t i f i e d f o r m u l t i - f a m i l y u s e t h a t e x t e n d s o v e r 1 / 2 m i l e . A l o n g S t a g e c o a c h R o a d , t h e p l a n r e c o g n i z e s t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t a n d s h o w s m o s t o f t h e l a n d f o r r e s i d e n t i a l u s e . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : A Z - 5 2 1 6 - A ( C o n t . ) T h e r e a r e a l s o s e v e r a l n o n r e s i d e n t i a l a r e a s t h a t t h e p l a n r e c o m m e n d s f o r p u b l i c / i n s t i t u t i o n a l a n d n e i g h b o r h o o d u s e s . O n e o f t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a s i s s i t u a t e d t o t h e s o u t h w e s t a n d i t s l o c a t i o n o f s e v e r a l s m a l l c o m m e r c i a l u s e s . T h e o t h e r c o m m e r c i a l a r e i s l o c a t e d o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h R o a d , d i r e c t l y a c r o s s f r o m w h e r e S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t s S t a g e c o a c h , a n d i s t h e l a r g e r o f t h e t w o r e c o m m e n d e d c o m m e r c i a l n o t e s . W h e n t h e p l a n w a s f i r s t f o r m u l a t e d , t h e c o m m e r c i a l a r e a w a s p l a c e d o n t h e e a s t s i d e o f s t a g e c o a c h R o a d . T h i s w a s d o n e b e c a u s e o f a p r o p o s e d s t r e e t o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n w h i c h e x t e n d e d W e s t 6 5 t h S t r e e t t o t h e W e s t , c o n n e c t i n g i t w i t h S t a g e c o a c h R o a d a t t h e e x i s t i n g S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n . T h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h w a s m o r e d e s i r a b l e f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t b e c a u s e o f s e v e r a l e x i s t i n g u s e s a n d t h e n e w s t r e e t . T h e c u r r e n t M a s t e r S t r e e t P l a n d o e s n o t s h o w t h e e x t e n s i o n o f W e s t 6 5 t h S t r e e t , n o r a n y o t h e r r o a d a l i g n m e n t i n t e r s e c t i n g S t a g e c o a c h f r o m t h e e a s t . I n 1 9 8 9 , a " C - 3 1 1 r e q u e s t w a s f i l e d f o r t h e s a m e p r o p e r t y t o p e r m i t a l a w n m o w e r s a l e s a n d r e p a i r s h o p . A f t e r b e i n g d e f e r r e d s e v e r a l t i m e s , t h e i s s u e w a s w i t h d r a w n a t t h e r e q u e s t o f t h e a p p l i c a n t . T h e i n i t i a l d e f e r r a l r e q u e s t w a s m a d e b y t h e S t a f f t o a l l o w f o r a d d i t i o n a l s t u d y o f t h e p l a n ' s r e c o m m e n d e d l a n d u s e c o n f i g u r a t i o n f o r t h e S t a g e c o a c h / S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n . D u e t o t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a n d o t h e r f a c t o r s , S t a f f f e l t a r e v i e w o f t h e p l a n ' s d i r e c t i o n a n d c o m m e r c i a l p l a c e m e n t w a s n e e d e d . S t a f f r e p o r t e d b a c k t o t h e C o m m i s s i o n t h a t n o c h a n g e s h o u l d b e m a d e t o t h e a d o p t e d p l a n a n d r e c o m m e n d e d d e n i a l o f t h e c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h w a s b e s t s u i t e d f o r f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . I t i s S t a f f ' s p o s i t i o n t h a t n o t h i n g h a s c h a n g e d s i n c e t h e 1 9 8 9 r e q u e s t a n d t h e r e i s n o n e w j u s t i f i c a t i o n t o s u p p o r t t h e p r o p o s e d " C - 3 " c h a n g e . A " C - 3 1 1 r e z o n i n g c o u l d i m p a c t s o m e o f t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s , l e a d t o a s t r i p p a t t e r n a l o n g s t a g e c o a c h R o a d , a n d t h e r e q u e s t d o e s n o t c o n f o r m t o t h e a d o p t e d p l a n . T h e r e c o m m e n d e d c o m m e r c i a l n o d e s a r e a d e q u a t e t o s e r v e t h e a r e a , a n d t h e r e i s n o n e e d t o b e g i n e x p a n d i n g t h e c o m m e r c i a l a r e a s t h r o u g h t h e e n d o r s e m e n t o f t h i s a p p l i c a t i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : S t a g e c o a c h R o a d i s c l a s s i f i e d a s a p r i n c i p a l a r t e r i a l , w i t h a r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d o f 1 1 0 f e e t . S h a c k l e f o r d R o a d i s a m i n o r a r t e r i a l , a n d t h e r e q u i r e d r i g h t - o f - w a y i s 9 0 f e e t . B o t h r i g h t s - o f - w a y a r e d e f i c i e n t a n d a d d i t i o n a l d e d i c a t i o n w i l l b e n e e d e d . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : A Z - 5 2 1 6 - A ( C o n t . l S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : s t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e " C - 3 1 1 z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e F e b r u a r y 2 6 , 1 9 9 1 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( F e b r u a r y 2 6 , 1 9 9 1 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a w r i t t e n r e q u e s t f o r d e f e r r a l t o A p r i l 9 , 1 9 9 1 . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e A p r i l 9 , 1 9 9 1 , h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f a a y e s , 0 n a y s , a n d 3 a b s e n t . S T A F F U P D A T E : A f t e r f u r t h e r r e v i e w o f t h e a r e a a n d t h e 6 5 t h S t r e e t w e s t P l a n , s t a f f i s n o w p r e p a r e d t o s u p p o r t a c o m m e r c i a l r e c l a s s i f i c a t i o n o f t h e p r o p e r t y . A p l a n a m e n d m e n t i s o n t h i s a g e n d a , I t e m N o . a , t h a t e x p a n d s t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l n o d e a t t h e s t a g e c o a c h / S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n t o b o t h s i d e s o f S t a g e c o a c h R o a d . T h e p r o p o s e d c o m m e r c i a l a r e a d e c r e a s e s t h e t o t a l a m o u n t o f a c r e s i n t h e n o d e a n d i n c l u d e s t h e s i t e i n q u e s t i o n . O t h e r c o m m e r c i a l a r e a s o n S t a g e c o a c h R o a d a r e i d e n t i f i e d a s n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l o n t h e p l a n . S t a f f r e c o m m e n d s C - 1 f o r t h e l a n d u n d e r c o n s i d e r a t i o n w i t h a 5 0 f o o t O S s t r i p a d j a c e n t t o t h e n o r t h e r n b o u n d a r y . A b u f f e r i s n e e d e d t o b e t t e r d e f i n e t h e c o m m e r c i a l a r e a a n d t o a v o i d s t r i p p i n g o u t S t a g e c o a c h R o a d w i t h c o m m e r c i a l z o n i n g . A l o n g w i t h t h e O S a r e a , S t a f f i s r e c o m m e n d i n g t h a t a s i t e p l a n r e v i e w b e a t t a c h e d t o t h e C - 1 r e z o n i n g , i f t h e r e q u e s t i s g r a n t e d . R e v i e w o f a n y n e w d e v e l o p m e n t i n t h i s a r e a i s n e e d e d t o e n s u r e i t s c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e n e i g h b o r h o o d ' s r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r a n d t o m a i n t a i n t h e a r e a ' s l i v a b i l i t y . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) ( N O T E : I t e m s A , 5 , a n d 8 w e r e d i s c u s s e d t o g e t h e r , h o w e v e r , s e p a r a t e v o t e s w e r e t a k e n o n e a c h i s s u e . ) 3 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : A Z - 5 2 1 6 - A ( C o n t . l T h e a p p l i c a n t , M a r k S p r a d l e y , w a s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . M r . S p r a d l e y s a i d h e w a s r e p r e s e n t i n g t h e t h r e e o w n e r s a n d b r i e f l y d i s c u s s e d t h e r e q u e s t . H e i n d i c a t e d t h a t h e w a s u n a w a r e o f a n y o p p o s i t i o n t o t h e r e z o n i n g a n d a n e a r b y p r o p e r t y o w n e r w a s p r e s e n t t o s p e a k i n s u p p o r t o f t h e r e q u e s t . J a c k C a s t i n , a p l a n n i n g c o n s u l t a n t , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s a i d t h a t h e w a s a s s i s t i n g M r . S p r a d l e y w i t h t h e r e z o n i n g r e q u e s t . M r . C a s t i n d i s c u s s e d t h e p r o p o s e d p l a n a m e n d m e n t a n d s a i d t h a t h e c o n c u r r e d w i t h t h e m o d i f i c a t i o n s t o t h e p l a n . M r . C a s t i n s a i d t h a t t h e o w n e r h a s a g r e e d t o a f i f t y f o o t b u f f e r a n d p l a c i n g c e r t a i n r e s t r i c t i o n s o n t h e s i t e s u c h a s l i m i t e d c u r b c u t s , a n i n e t y f o o t s e t b a c k f r o m t h e c e n t e r l i n e o f S t a g e c o a c h , a n d s i t e p l a n r e v i e w . H e w e n t o n t o s a y t h a t o f f i c e w a r e h o u s e w a s a p o s s i b l e u s e , a n d r e q u e s t e d a p p r o v a l o f C - 3 a n d n o t C - 1 a s r e c o m m e n d e d b y t h e S t a f f . M r . C a s t i n t h e n r e s p o n d e d t o s o m e q u e s t i o n s . H e s a i d t h e p r o p e r t y h a s 4 9 8 f e e t o f f r o n t a g e o n S h a c k l e f o r d a n d 2 4 0 f e e t o f f r o n t a g e o n S t a g e c o a c h . M r . C a s t i n t h e n p o i n t e d o u t t h a t i t w o u l d b e d i f f i c u l t t o e x p a n d t h e c o m m e r c i a l a r e a b e c a u s e o f t h e r o a d s a n d b u f f e r . F l o y d P o r t e r , 5 8 1 5 S t a g e c o a c h R o a d , s p o k e i n o p p o s i t i o n t o t h e C - 3 r e z o n i n g a n d g a v e s o m e h i s t o r y o n t h e a r e a . M r . P o r t e r d i s c u s s e d s o m e o f t h e n o n - r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d , i n c l u d i n g t h e s a l v a g e y a r d a n d a n o l d m o t e l . M r . P o r t e r s a i d t h a t s o m e b o d y w a s s e l l i n g t i r e s o u t o f o n e o f t h e m o t e l u n i t s . H e c o n c l u d e d b y s a y i n g t h a t h e w a s o p p o s e d t o C - 3 a n d t h a t C - 1 w a s m o r e a p p r o p r i a t e f o r t h e a r e a . S t e p h e n W h i t w e l l , a p p l i c a n t f o r I t e m # 5 ( Z - 5 4 2 6 ) , s p o k e i n s u p p o r t o f b o t h C - 3 r e q u e s t s . M r . W h i t w e l l s a i d t h a t t h e r e w e r e n a t u r a l b o u n d a r i e s t o d i s c o u r a g e c o m m e r c i a l e x p a n s i o n a n d s i t e p l a n r e v i e w w o u l d p r o v i d e a d d i t i o n a l p r o t e c t i o n f o r t h e n e i g h b o r h o o d . M r . W h i t w e l l s t a t e d t h a t C - 3 w a s l o g i c a l a n d a s k e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n g r a n t t h e t w o C - 3 r e z o n i n g s . S t a f f d i s c u s s e d t h e t w o r e q u e s t s a n d s a i d C - 1 w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e a r e a . I t w a s s t a t e d t h a t s o m e c o m m e r c i a l s e r v i c e s w e r e n e e d e d , h o w e v e r , a t a n e i g h b o r h o o d l e v e l . T h e r e w e r e c o m m e n t s a b o u t t h e s i t e p l a n r e v i e w a n d o t h e r i s s u e s . B o t h M r . C a s t i n a n d M r . W h i t w e l l s a i d a n i n e t y f o o t s e t b a c k w a s m o r e t h a n a d e q u a t e a n d s h o u l d h e l p p r e s e r v e t h e r e s i d e n t i a l e n v i r o n s . 4 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : A Z - 5 2 1 6 - A C C o n t . l H a m i l t o n D a v i s , 5 7 0 1 s t a g e c o a c h R o a d , s a i d t h a t h e w a s n o t o p p o s e d t o t h e C - 3 r e z o n i n g . M r . D a v i s d i s c u s s e d t h e a r e a a n d s a i d t h a t h e l i v e d o n t w o a c r e s b e t w e e n t h e s a l v a g e y a r d a n d a r e p o s s e s s i o n c o m p a n y . M a r k S p r a d l e y s p o k e a g a i n a n d s a i d C - 3 w a s a p p r o p r i a t e b u t h e w o u l d a c c e p t c - 1 . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f i r s t v o t e d o n t h e p l a n a m e n d m e n t ( I t e m # 8 ) . A f t e r c h a n g i n g t h e w o r d u s e d t o r e c o m m e n d e d , a m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e p l a n a m e n d m e n t . T h e v o t e w a s 7 a y e s , o n a y s , a n d 4 a b s e n t . D i s c u s s i o n t h e n c o n t i n u e d o n t h e t w o r e z o n i n g i s s u e s . J e r r y G a r d n e r , C i t y E n g i n e e r i n g S t a f f , t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t e n g i n e e r i n g h a s n o t r e v i e w e d t h e c u r b c u t s o r t r a f f i c m o v e m e n t . M a r k S p r a d l e y s a i d t h a t t h e r e w e r e n o p r o b l e m s w i t h r e z o n i n g t h e 5 0 f o o t b u f f e r t o o - s a n d M r . S p r a d l e y r e q u e s t e d a v o t e o n C - 3 . H e s a i d t h a t c - 1 w o u l d b e v e r y l i m i t e d a n d t h a t C - 3 w o u l d a l l o w m o r e f l e x i b i l i t y w h e n d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t i e s . S t e p h e n G i l e s , A s s i s t a n t C i t y A t t o r n e y , s a i d t h a t C o m m i s s i o n c o u l d v o t e o n C - 3 a n d t h e n v o t e o n C - 1 i f t h e C - 3 r e q u e s t w a s d e n i e d . T h e r e w a s s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s m a d e b y v a r i o u s i n d i v i d u a l s . C o m m i s s i o n e r B r a d W a l k e r s a i d t h a t h e c o u l d s u p p o r t a C - 3 r e c l a s s i f i c a t i o n w i t h a s i t e p l a n r e v i e w . C o m m i s s i o n S t e p h e n L e e k s a i d S t a g e c o a c h w a s a p o t e n t i a l s c e n i c r o a d a n d t h e r e w e r e a l o t o f r e s i d e n c e s t o c o n s i d e r w h e n d e c i d i n g o n t h e r e q u e s t . R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , s u p p o r t e d C - 1 a n d s a i d t h a t n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l w a s t h e a p p r o p r i a t e l e v e l o f c o m m e r c i a l u s e a n d i n t e n s i t y . M a r k S p r a d l e y t h e n a m e n d e d t h e r e q u e s t t o i n c l u d e a f i f t y f o o t O - S b u f f e r a n d s i t e p l a n r e v i e w . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f C - 3 a s a m e n d e d . T h e v o t e w a s 3 a y e s , 4 n a y s , a n d 4 a b s e n t . A f t e r t h e v o t e , M r . S p r a d l e y a m e n d e d t h e r e q u e s t t o C - 1 w i t h s i t e p l a n r e v i e w a n d a f i f t y f o o t o - s a r e a a d j a c e n t t o t h e n o r t h p r o p e r t y l i n e . P r i o r t o a m o t i o n b e i n g m a d e , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n v o t e d t o s u s p e n d t h e b y - l a w p r o v i s i o n r e g a r d i n g a m a j o r i t y v o t e a n d d e f e r r a l o f a n i t e m . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f C - 1 w i t h s i t e p l a n r e v i e w a n d a f i f t y o - s s t r i p a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , a n d 4 a b s e n t . ( S e e I t e m s N o . 5 , Z - 5 4 2 6 , a n d 8 , t h e p l a n a m e n d m e n t , f o r a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d i n f o r m a t i o n . ) 5 A p r i l 9 , 1 9 9 1 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B A P P L I C A N T : C o n r a d M i t c h e l l O t h e r M a t t e r s L O C A T I O N : 8 0 8 D r e h e r C u t - o f f , S o u t h w e s t L i t t l e R o c k P R O P O S A L / R E Q U E S T : M r . C o n r a d M i t c h e l l , t h e o w n e r o f 1 1 . 9 a c . a t 8 0 8 D r e h e r c u t - o f f r e q u e s t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n g r a n t h i m r e l i e f o f s u b d i v i s i o n o r d i n a n c e p l a t a n d p l a n r e q u i r e m e n t s . T h e o w n e r h a d r e c e n t l y p l a c e d t h r e e m o b i l e h o m e s o n t h e p r o p e r t y . T h e r e w a s a l r e a d y a n e x i s t i n g h o u s e a n d m o b i l e h o m e o n t h e p r o p e r t y . T h e m o b i l e h o m e s a r e o c c u p i e d b y t h e o w n e r ' s m o t h e r - i n - l a w , b r o t h e r - i n - l a w , w i f e , a n d T h o m a s V a n B i b b e r . T h e o w n e r d i d n o t i n t e n d t o s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y o r s e l l a n y o f t h e l a n d , o r p u t a n y m o r e m o b i l e h o m e s t h e r e . H e m a y d e c i d e r e n t h i s m o b i l e h o m e i n t h e f u t u r e . S T A F F R E P O R T : W e i n c l u d e d r e s o l u t i o n # 9 1 o f t h e L i t t l e R o c k P l a n n i n g C o m m i s s i o n e s t a b l i s h i n g a p o l i c y a n d p r o c e d u r e f o r e x t r a t e r r i t o r i a l s u b d i v i s i o n s f o r r e v i e w t o d e t e r m i n e i f w a i v e r o f s u b d i v i s i o n p l a t a n d p l a n s h o u l d b e g r a n t e d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( M a r c h 1 4 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . M r . M i t c h e l l d e s c r i b e d t h e s i t e a n d v a r i o u s e l e m e n t s o f t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n . H e i n d i c a t e d t h a t h e d o e s n o t i n t e n d t o s u b d i v i d e o r s e l l a n y o f t h e l a n d o r t h e m o b i l e h o m e s . A g e n e r a l d i s c u s s i o n f o l l o w e d i n v o l v i n g t h e a p p l i c a n t , s t a f f , a n d c o m m i t t e e m e m b e r s . s e v e r a l o p t i o n s w e r e d i s c u s s e d . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e s t a f f a n d c o m m i t t e e w o u l d a c c e p t t h e p r e s e n t c o n d i t i o n s w i t h o u t r e q u i r i n g a p l a t a t t h i s t i m e . A n y f u r t h e r e x p a n s i o n o r a d d i t i o n w i l l r e q u i r e p l a t a n d a l l p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r d i s c u s s i o n , t h e m a t t e r w a s f o r w a r d e d t o t h e f u l l c o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B ( C o n t . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N O t h e r M a t t e r s ( M a r c h 2 6 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t n o r w a s h e r e p r e s e n t e d . T h e P l a n n i n g s t a f f r e p o r t e d t h a t t h e r e a s o n f o r P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w w a s t h e e n f o r c e m e n t a c t i o n c r e a t e d b y p l a c i n g f i v e s t r u c t u r e s o n o n e t r a c t o f l a n d . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e m a t t e r f o l l o w e d w i t h s e v e r a l C o m m i s s i o n e r s a s k i n g q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e a c r e a g e , n u m b e r o f m o b i l e h o m e s a n d r e a s o n s f o r p l a c e m e n t o f m o b i l e h o m e s o n t h e p r o p e r t y . M r . W o o d o f f e r e d a l e n g t h y h i s t o r y a n d e x p l a n a t i o n o f t h i s c a s e . H e p o i n t e d o u t t h a t a f a m i l y c o n f l i c t c r e a t e d t h e s i t u a t i o n a n d t h a t e v e r y o n e m u s t h a v e t h e i r o w n m o b i l e h o m e w h e n t a k i n g c a r e o f t h e s i c k p e r s o n l i v i n g i n t h e p r i n c i p a l s t r u c t u r e . H e a l s o s t a t e d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n a s k t h e a p p l i c a n t t o s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y , c r e a t e a m o b i l e h o m e p a r k , r e m o v e t h e m o b i l e h o m e s , o r i g n o r e t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n . C o m m i s s i o n e r M c D a n i e l a s k e d t o d e f e r t h i s i t e m f o r t w o w e e k s t o a l l o w s u f f i c i e n t t i m e f o r t h e a p p l i c a n t a n d S t a f f t o d i s c u s s t h e a b o v e o p t i o n s . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f a a y e s , o n a y s , a n d 3 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . S t a f f r e c o m m e n d e d t h a t a p p l i c a n t r e m o v e a l l m o b i l e h o m e s e x c e p t o n e o r s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y . M r . M i t c h e l l , t h e o w n e r , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . H e i n d i c a t e d t h a t 3 m o b i l e h o m e s b e l o n g t o h i s f a m i l y a n d t h e f o u r t h o n e t o t h e L i t t l e R o c k P l u m b e r . H e a l s o s t a t e d t h a t o n e o f t h e m o b i l e h o m e s w i l l b e r e m o v e d s o o n , o t h e r o n e s h e w o u l d l i k e t o k e e p . H e a l s o s t a t e d t h a t t h e p e r s o n l i v i n g i n t h e m a i n s t r u c t u r e i s a 6 6 y e a r o l d w o m a n w h o h a d a s t r o k e s e v e r a l m o n t h s a g o a n d r e q u i r e s a l o t o f c a r e f r o m f a m i l y m e m b e r s . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d w i t h s e v e r a l C o m m i s s i o n e r s a s k i n g q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e s i z e o f t h e t r a c t , l o c a t i o n o f t h e m o b i l e h o m e s a n d p o s s i b l e w a y s o f s u b d i v i d i n g t h e p r o p e r t y . T h e d i f f e r e n t o p t i o n s w e r e d i s c u s s e d . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : B C C o n t . l O t h e r M a t t e r s T h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t M r . M i t c h e l l w i l l r e m o v e t w o m o b i l e h o m e s i n 9 0 d a y s a n d l e a v e t w o m o b i l e h o m e s . H e a l s o w i l l n o t s e l l a n y m o b i l e h o m e o r a n y p a r t o f t h e 1 2 a c r e t r a c t i n t h e f u t u r e . A m o t i o n w a s m a d e t o t h a t e f f e c t a n d p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , o n a y s , 1 a b s t e n t i o n , a n d 4 a b s e n t . 3 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 1 Z - 4 1 7 5 - D O w n e r : A p p l i c a n t : L o c a t i o n : R e q u e s t : P u r p o s e : S i z e : E x i s t i n g u s e : F i r s t S e r v i c e C o r p o r a t i o n M a r k a y D . P a a r D o v e r D r i v e R e z o n e f r o m M F - 6 a n d M F - 1 8 t o R - 2 S i n g l e - f a m i l y 1 . 9 a c r e s V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h - V a c a n t a n d s i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 a n d M F - 1 8 S o u t h - S i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 E a s t - S i n g l e - f a m i l y a n d P a r k , z o n e d R - 2 W e s t - V a c a n t a n d C h u r c h , z o n e d R - 2 a n d M F - 1 8 S T A F F A N A L Y S I S : I n 1 9 8 4 , t h e l o t s i n q u e s t i o n w e r e r e z o n e d t o M F - 1 8 a n d M F - 6 a s p a r t o f a l a r g e z o n i n g a c t i o n t h a t i n v o l v e d c l o s e t o 2 0 0 a c r e s . T h e r e a r e a t o t a l o f 9 l o t s a l o n g t h i s p o r t i o n o f D o v e r D r i v e , a n d t h e y a r e p l a t t e d f o r s i n g l e - f a m i l y d e v e l o p m e n t . S e v e n o f t h e l o t s a r e v a c a n t , a s a r e t h e M F - 1 2 a n d M F - 1 8 a r e a s t o t h e n o r t h . D o v e r D r i v e i s a n i m p r o v e d s t r e e t w i t h a 6 0 f o o t r i g h t - o f - w a y a n d t e r m i n a t e s a t t h e n o r t h e r n m o s t l o t u n d e r c o n s i d e r a t i o n . T h e o w n e r n o w f e e l s t h a t d e t a c h e d s i n g l e - f a m i l y u n i t s a r e t h e b e s t u s e f o r t h e l o t a n d t h a t i s h o w t h e y a r e b e i n g m a r k e t e d . T w o o f t h e l o t s a l o n g D o v e r w e r e r e z o n e d t o R - 2 i n 1 9 9 0 t o p e r m i t t h e c o n s t r u c t i o n o f a s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e . T h e h o u s e h a s b e e n c o m p l e t e d a n d i s o c c u p i e d . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s R - 2 , M F - 1 2 , M F - 1 8 , P C D , a n d O S . T h e l a n d u s e i s p r i m a r i l y s i n g l e - f a m i l y , w i t h a s i g n i f i c a n t p e r c e n t a g e o f t h e l a n d u n d e v e l o p e d . O t h e r u s e s f o u n d i n t h e i m m e d i a t e a r e a a r e a c h u r c h a n d a f a c i l i t y f o r U n i t e d c e r e b r a l P a l s y . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 1 Z - 4 1 7 5 - D C C o n t . l S t a f f v i e w s s i n g l e - f a m i l y d e v e l o p m e n t a s b e i n g m o r e r e a l i s t i c f o r t h e l o t s a n d s u p p o r t s t h e R - 2 r e c l a s s i f i c a t i o n . T h e I - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n r e f l e c t s t h e e x i s t i n g z o n i n g a n d s h o w s t h e l o t s f o r m u l t i - f a m i l y u s e . I t i s t h e s t a f f ' s p o s i t i o n t h a t t h e R - 2 z o n i n g w i l l n o t a l t e r t h e b a s i c d i r e c t i o n o f t h e p l a n , a n d t h e i n c o n s i s t e n c y b e t w e e n t h e z o n i n g a c t i o n a n d t h e p l a n i s a n i n s i g n i f i c a n t i s s u e . ( A l l t h e l o t s n e e d t o b e f i n a l p l a t t e d p r i o r t o a n y s a l e s t a k i n g p l a c e . ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e R - 2 r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e R - 2 a s f i l e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , a n d 4 a b s e n t . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 2 Z - 5 1 2 7 - A o w n e r : A . R i c h a r d S m i t h A p p l i c a n t : J o h n A . R e e s L o c a t i o n : W o o d l a n d H e i g h t s R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m P C D t o 0 - 3 P u r p o s e : O f f i c e S i z e : 2 . 3 A c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G : N o r t h - V a c a n t , z o n e d 0 - 3 S o u t h - V a c a n t a n d s i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 a n d 0 - 3 E a s t - V a c a n t , z o n e d 0 - 3 W e s t - E a s t e r S e a l s , z o n e d 0 - 2 S T A F F A N A L Y S I S : T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e v o k e t h e e x i s t i n g P C D a n d t o r e e s t a b l i s h t h e p r e v i o u s 0 - 3 c l a s s i f i c a t i o n . T h e P C D w a s a p p r o v e d i n 1 9 8 9 f o r a l a n d s c a p e a n d n u r s e r y b u s i n e s s w i t h p l a n t s a l e s , g r e e n h o u s e a r e a s , a n d o p e n s t o r a g e . T h e p r o j e c t w a s n e v e r d e v e l o p e d , a n d t h e s i t e i s s t i l l v a c a n t . R e s t o r i n g t h e 0 - 3 c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d H i g h w a y 1 0 P l a n w h i c h i d e n t i f i e s t h e s i t e f o r o f f i c e u s e / d e v e l o p m e n t . A l s o , 0 - 3 i s m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e g e n e r a l a r e a a n d t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d , P l e a s a n t F o r e s t C o v e , t o t h e s o u t h w e s t . O f f i c e z o n i n g a b u t s t h e p r o p e r t y o n t h e n o r t h w e s t a n d s o u t h s i d e s . A c r o s s W o o d l a n d H e i g h t s R o a d , t h e e x i s t i n g z o n i n g i s 0 - 3 . S t a f f v i e w s t h i s a s a r o u t i n e m a t t e r a n d s u p p o r t s t h e r e v o c a t i o n o f t h e P C D a n d t h e r e z o n i n g t o 0 - 3 . T h e r e a r e n o u n r e s o l v e d i s s u e s . ( I n a d d i t i o n t o a c t i n g o n t h e r e z o n i n g r e q u e s t , t h e P l a n n i n g c o m m i s s i o n m u s t a l s o e n d o r s e a r e s o l u t i o n r e c o m m e n d i n g t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t h a t t h e e x i s t i n g P C D b e r e v o k e d . ) E N G I N E E R I N G C O M M E N T S : N o n e r e p o r t e d . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : _ _ 2 Z - 5 1 2 7 - A S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e P C D t o 0 - 3 r e c l a s s i f i c a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e i t e m n e e d e d t o b e d e f e r r e d b e c a u s e t h e a p p l i c a n t f a i l e d t o n o t i f y t h e r e q u i r e d p r o p e r t y o w n e r s . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e M a y 7 , 1 9 9 1 , h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , o n a y s , a n d 4 a b s e n t . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 3 Z - 2 4 1 5 o w n e r : A p p l i c a n t : L o c a t i o n : R e q u e s t : P u r p o s e : S i z e : E x i s t i n g : P h e l p s F a n M a n u f a c t u r i n g C o m p a n y V i c t o r R . C o b b 1 0 7 0 1 I - 3 0 a n d M a b e l v a l e P i k e R e z o n e f r o m R - 2 t o I - 2 I n d u s t r i a l 8 . 2 a c r e s V a c a n t a n d I n d u s t r i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h - S i n g l e - f a m i l y , I n d u s t r i a l , a n d I - 3 0 r i g h t - o f - S o u t h E a s t W e s t w a y , z o n e d R - 2 a n d I - 2 - V a c a n t a n d s i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 - S i n g l e - f a m i l y a n d I n d u s t r i a l , z o n e d R - 2 a n d I - 2 - V a c a n t , z o n e d R - 2 S T A F F A N A L Y S I S T h e r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 0 7 0 1 I - 3 0 a n d a p a r c e l t h a t h a s f r o n t a g e o n M a b e l v a l e P i k e f r o m R - 2 t o I - 2 . T h e I - 3 0 s i t e h a s a n e x i s t i n g f a n m a n u f a c t u r i n g p l a n t o n i t , a n o n c o n f o r m i n g u s e , a n d t h e M a b e l v a l e P i k e s i t e i s v a c a n t a t t h i s t i m e . T h e r e a r e n o i m m e d i a t e p l a n s f o r t h e p r o p e r t i e s o t h e r t h a n t o d o a w a y w i t h t h e n o n c o n f o r m i n g s t a t u s . I n t h e f u t u r e , t h e r e c o u l d b e s o m e e x p a n s i o n o f t h e e x i s t i n g f a c i l i t y a n d / o r t h e p o s s i b l e s a l e o f s o m e o f t h e v a c a n t l a n d t o t h e e a s t . T h e o w n e r h a s i n d i c a t e d t h a t i t w i l l b e e a s i e r t o m a r k e t t h e p r o p e r t y w i t h a n o n - r e s i d e n t i a l z o n i n g c l a s s i f i c a t i o n . Z o n i n g i n t h e a r e a i s R - 2 , C - 3 , C - 4 , a n d I - 2 , w i t h t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b u t t i n g R - 2 a n d I - 2 p a r c e l s . D i r e c t l y a c r o s s M a b e l v a l e P i k e t h e z o n i n g i s R - 2 . T h e m o s t r e c e n t z o n i n g c h a n g e i n v o l v e d a p i e c e o f l a n d t o t h e e a s t ( Z - 4 9 6 3 ) a n d i t w a s r e z o n e d t o I - 2 . L a n d u s e i s v e r y s i m i l a r t o t h e e x i s t i n g z o n i n g p a t t e r n a n d i n c l u d e s s i n g l e - f a m i l y , c o m m e r c i a l , a u t o s e r v i c e , a n d s o m e i n d u s t r i a l . T h r o u g h o u t t h e a r e a t h e r e a r e a l s o a n u m b e r o f u n d e v e l o p e d t r a c t s . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 3 Z - 5 4 1 5 ( C o n t . ) T h e o t t e r c r e e k D i s t r i c t P l a n i d e n t i f i e s t h e I - 3 0 s i t e a s p a r t o f a l a r g e " m i x e d r e s i d e n t i a l " a r e a a n d t h e M a b e l v a l e P i k e p a r c e l f o r l i g h t i n d u s t r i a l u s e . T h e r e f o r e , t h e p r o p o s e d r e z o n i n g d o e s p r e s e n t a p o t e n t i a l p l a n c o n f l i c t b e c a u s e t h e e n t i r e a c r e a g e i s n o t s h o w n o n t h e l a n d u s e p l a n f o r i n d u s t r i a l z o n i n g . I n t h e g e n e r a l v i c i n i t y , t h e p l a n r e c o m m e n d s l i g h t i n d u s t r i a l f o r t h r e e t r a c t s t h a t f r o n t M a b e l v a l e P i k e a n d " s t r i p d e v e l o p m e n t " t o t h e n o r t h i n a d d i t i o n t o t h e m i x e d r e s i d e n t i a l a r e a . A f t e r c a r e f u l r e v i e w o f t h e p l a n a n d r e q u e s t , i t i s t h e S t a f f ' s p o s i t i o n t h a t d e s i g n a t i n g t h e I - 3 0 f r o n t a g e f o r r e s i d e n t i a l u s e i s s o m e w h a t u n r e a l i s t i c a n d s u g g e s t s a p l a n a m e n d m e n t . T h e r e c o m m e n d e d c h a n g e w o u l d e x p a n d t h e n o n - r e s i d e n t i a l a r e a t o i n c l u d e p r o p e r t i e s o n t h e n o r t h a n d s o u t h s i d e s o f I - 3 0 f o r " m i x e d c o m m e r c i a l / i n d u s t r i a l . " T h e p r o p o s e d m o d i f i c a t i o n s t o t h e p l a n w o u l d n o t s h i f t t h e e x i s t i n g n o n - r e s i d e n t i a l f u r t h e r t o t h e s o u t h t o w a r d s S i b l e y H o l e R o a d . B e c a u s e o f t h e p r o p o s e d a m e n d m e n t , w h i c h s t a f f s t r o n g l y e n d o r s e s , i t i s o u r o p i n i o n t h a t a n I - 2 r e c l a s s i f i c a t i o n i s a p p r o p r i a t e f o r b o t h t r a c t s u n d e r c o n s i d e r a t i o n . T h e e x i s t i n g I - 2 i n t h e n e i g h b o r h o o d d o e s n o t a p p e a r t o b e h a v i n g a v i s i b l e i m p a c t o n t h e o t h e r p r o p e r t i e s i n t h e a r e a . I t i s a n t i c i p a t e d t h a t i n c r e a s i n g t h e i n d u s t r i a l z o n i n g b y 8 a c r e s w i l l n o t c a u s e a n y n e w p r o b l e m s f o r t h e n e i g h b o r h o o d . F o r i n f o r m a t i o n a l p u r p o s e s o n l y , t h e a d d i t i o n o f a n y f r e e s t a n d i n g s t r u c t u r e s o n t h e p r o p e r t y i n t h e f u t u r e w i l l p r o b a b l y g e n e r a t e a m u l t i p l e b u i l d i n g s i t e p l a n r e v i e w b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S M a b e l v a l e P i k e i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h e r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d i s n i n e t y f e e t o r f o r t y - f i v e f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d b e c a u s e t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e I - 2 r e z o n i n g . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 3 Z - 5 4 1 5 ( C o n t . ) P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t , R o g e r C o b b , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e t w o o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M r . C o b b i n d i c a t e d t h a t P h e l p s M a n u f a c t u r i n g h a s b e e n a t t h e c u r r e n t I - 3 0 l o c a t i o n s i n c e 1 9 6 8 a n d t h e a r e a w a s a n n e x e d t o t h e C i t y . M r . C o b b s a i d t h a t r e z o n i n g w a s n e e d e d t o a l l o w a n y s h o r t a n d l o n g t e r m e x p a n s i o n p l a n s b e c a u s e t h e p r o p e r t y w a s n o n - c o n f o r m i n g . H e w e n t o n t o s a y t h a t n e w c o n s t r u c t i o n w o u l d p r o b a b l y o c c u r o n t h e v a c a n t t r a c t t h a t f r o n t s M a b e l v a l e P i k e . J o y c e P l a n t , 9 4 0 0 M a b e l v a l e P i k e , s a i d t h a t s h e a n d h e r h u s b a n d l i v e d d i r e c t l y s o u t h o f t h e M a b e l v a l e P i k e p a r c e l . M s . P l a n t s a i d t h a t t h e r e w e r e a p p o s e d t o a n y i n d u s t r i a l r e z o n i n g f o r t h e M a b e l v a l e P i k e s i t e . M s . P l a n t m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d a s k e d t h a t n o c h a n g e i n z o n i n g b e g r a n t e d a t t h i s t i m e . R o g e r C o b b s p o k e a n d r e s p o n d e d t o M s . P l a n t ' s c o n c e r n s . M r . C o b b s a i d t h a t t h e e x i s t i n g p l a n t c o u l d n o t e x p a n d o n t h e c u r r e n t s i t e a n d t h e M a b e l v a l e P i k e a c r e a g e w a s n e e d e d f o r f u t u r e g r o w t h . H e w e n t o n t o s a y t h a t a s e p a r a t e s t r u c t u r e w o u l d b e r e q u i r e d f o r a n y e x p a n s i o n b u t t h e c o m p a n y d i d n o t h a v e a n y i m m e d i a t e p l a n s f o r a n e w b u i l d i n g . M r . C o b b a l s o i n d i c a t e d t h a t h e w a s n o t w i l l i n g t o r e z o n e o n l y a p o r t i o n o f t h e v a c a n t t r a c t . T h e r e w a s a l o n g d i s c u s s i o n a b o u t a b u f f e r a n d a p o s s i b l e c o m p r o m i s e . S o m e r e m a r k s w e r e m a d e a b o u t d e f e r r i n g t h e i t e m , a n d M r . C o b b a g r e e d w i t h t h e c o n c e p t o f a d e f e r r a l . T h e m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e r e q u e s t t o t h e M a y 2 1 , 1 9 9 1 h e a r i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s , a n d 5 a b s e n t . T h e C o m m i s s i o n a l s o d e f e r r e d t h e p l a n a m e n d m e n t , I t e m # 9 , t o t h e M a y 2 1 , 1 9 9 1 m e e t i n g . 3 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 4 Z - 5 4 2 5 O w n e r : R o b e r t D . & S a n d r a L y n n V o w e l l A p p l i c a n t : M a r k J . R i a b l e L o c a t i o n : N o r t h e n d o f w a r e h o u s e R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m R - 2 t o I - 2 P u r p o s e : I n d u s t r i a l S i z e : 4 . 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h - S i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 S o u t h - V a c a n t a n d A u t o S a l e s , z o n e d C - 4 a n d I - 2 E a s t - O p e n s p a c e a n d I n d u s t r i a l , z o n e d O S a n d I - 2 W e s t - R e s i d e n t i a l , z o n e d R - 2 S T A F F A N A L Y S I S T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n i s s i t u a t e d a t t h e e n d o f W a r e h o u s e R o a d , a n d t h e r e q u e s t i s t o r e z o n e t h e 4 a c r e s f r o m R - 2 t o I - 2 . W a r e h o u s e R o a d i s l o c a t e d o n t h e n o r t h s i d e o f I - 3 0 a n d a b o u t 1 / 2 m i l e w e s t o f C h i c o t R o a d . T h e s i t e c a n b e c l a s s i f i e d a s b e i n g u n d e v e l o p e d b e c a u s e t h e r e i s o n l y a s m a l l a c c e s s o r y b u i l d i n g o n i t a t t h i s t i m e . O t h e r t h a n i n d i c a t i n g s o m e t y p e o f i n d u s t r i a l u s e , n o s p e c i f i c s o r d e t a i l s a b o u t t h e p r o p e r t y ' s f u t u r e d e v e l o p m e n t h a v e b e e n p r o v i d e d t o t h e S t a f f . Z o n i n g o f t h e a r e a i s a c o m b i n a t i o n o f R - 2 , C - 3 , C - 4 , I - 2 , P C P a n d o s . T h e s i t e a b u t s R - 2 l a n d o n t w o s i d e s a n d C - 4 a n d I - 2 o n t h e s o u t h a n d e a s t s i d e s . E x i s t i n g l a n d u s e i s s i n g l e - f a m i l y , c o m m e r c i a l , o f f i c e , a u t o s a l e s , i n d u s t r i a l , a n d a r o o f i n g c o n t r a c t o r . A m a j o r i t y o f t h e s i n g l e - f a m i l y u n i t s a r e l o c a t e d i n a n e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t h a t a d j o i n s t h e p r o p e r t y o n t h e n o r t h . H o w e v e r , t h e r e a r e a l s o s e v e r a l r e s i d e n c e s t o t h e s o u t h a n d w e s t . T h e p r o p e r t i e s t h a t t a k e a c c e s s f r o m t h e I - 3 0 f r o n t a g e r o a d a r e e i t h e r n o n - r e s i d e n t i a l o r u n d e v e l o p e d a t t h i s t i m e . B e t w e e n M a b e l v a l e P i k e a n d t h i s s i t e t h e r e a r e s o m e a d d i t i o n a l s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a n d a m o b i l e h o m e p a r k . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 4 Z - 5 4 2 5 C C o n t . l R e z o n i n g a t l e a s t a p o r t i o n o f t h e l a n d u n d e r c o n s i d e r a t i o n t o e i t h e r a c o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l c l a s s i f i c a t i o n i s s u p p o r t e d b y t h e a d o p t e d p l a n , G e y e r S p r i n g s W e s t . T h e l a n d u s e e l e m e n t o f t h e p l a n s h o w s s o m e o f t h e p r o p e r t y a s " c o m m e r c i a l / i n d u s t r i a l " a n d t h e r e m a i n d e r f o r p a r k / o p e n s p a c e . T h e r e c o m m e n d e d l a n d u s e l i n e a l m o s t b i s e c t s t h e p a r c e l f r o m t h e n o r t h e a s t c o r n e r t o t h e s o u t h w e s t c o r n e r w i t h t h e i n d u s t r i a l a r e a s o u t h e a s t o f t h e l i n e . T h e s i t e i s p r o n e t o b e i n g w e t o r h a v i n g f l o o d i n g p r o b l e m s . H o w e v e r , t h e l a n d i s n o t w i t h i n t h e d e s i g n a t e d f l o o d w a y a r e a . E n g i n e e r i n g h a s i n d i c a t e d t h a t t h e c r e e k a n d t h e s u r r o u n d i n g e n v i r o n s h a v e n o t b e e n m a p p e d b y t h e C o r p o f E n g i n e e r s . A l s o , t h e p a r k / o p e n s p a c e a r e a i s n o t p a r t o f t h e M a s t e r P a r k s P l a n . I t a p p e a r s t h a t t h e P l a n w a s a t t e m p t i n g t o p r o t e c t t h e w e t l a n d s a n d p r o v i d e a b u f f e r f o r t h e r e s i d e n t i a l a r e a t o t h e n o r t h . S t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t a n I - 2 r e c l a s s i f i c a t i o n i s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r m o s t o f t h e s i t e , i n c l u d i n g s o m e o f t h e p a r k / o p e n s p a c e . T r y i n g t o c r e a t e a z o n i n g c o n f i g u r a t i o n u s i n g t h e G e y e r S p r i n g s W e s t P l a n w o u l d b e s o m e w h a t d i f f i c u l t b e c a u s e t h e l a n d u s e l i n e s a r e n o t b a s e d o n a n e s t a b l i s h e d f l o o d w a y o r a M a s t e r P a r k s P l a n c o m p o n e n t . W e d o f e e l t h a t a b u f f e r i s n e e d e d o n t h e n o r t h s i d e a n d r e c o m m e n d a 1 0 0 f o o t O S a r e a . T h e e x i s t i n g 1 0 0 f o o t O S s t r i p w a s z o n e d a s p a r t o f t h e I - 2 r e z o n i n g a c t i o n f o r t h e l a n d t o t h e e a s t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S 1 . F l o o d i n g P r o b l e m s 2 . A n E x c a v a t i o n P e r m i t w i l l b e n e c e s s a r y p r i o r t o c l e a r i n g t a k i n g p l a c e o n t h e p r o p e r t y . 3 . W h e n t h e p r o p e r t y i s d e v e l o p e d , a c u l - d e - s a c o r s o m e o t h e r m e t h o d o f t e r m i n a t i n g W a r e h o u s e R o a d w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f I - 2 w i t h a 1 0 0 f o o t O S b u f f e r s t r i p a d j a c e n t t o t h e n o r t h p r o p e r t y l i n e . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 4 Z - 5 4 2 5 C C o n t . l P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l ~ 1 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . T h e r e w e r e n i n e r e g i s t e r e d o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e c i d e d t o c o n t i n u e w i t h t h e h e a r i n g a n d h e a r d c o m m e n t s f r o m t h e p r o p e r t y o w n e r s o p p o s i n g t h e I - 2 r e z o n i n g . B e c k y D e n i s o n s p o k e f i r s t a n d a s k e d t h a t t h e r e q u e s t b e d e n i e d , e s p e c i a l l y s i n c e t h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . M s . D e n i s o n s a i d t h e p r o p e r t y w a s i n a p p r o p r i a t e f o r i n d u s t r i a l u s e , t h e r e z o n i n g w o u l d d e c r e a s e p r o p e r t y v a l u e s , a n d t h e r e w o u l d b e a n i n c r e a s e i n f l o o d i n g p r o b l e m s w i t h a n y d e v e l o p m e n t o n t h e s i t e . M s . D e n i s o n a l s o s a i d t h a t a 1 0 0 f o o t o - s s t r i p w a s n o t e n o u g h t o b u f f e r n o i s e c r e a t e d b y c e r t a i n u s e s . B o n n i e H o l l a n d s a i d t h a t s h e w a s a g a i n s t t h e r e z o n i n g a n d a n i n d u s t r i a l u s e w o u l d i m p a c t t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . G e n e D o r m a n t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e w a s a d j a c e n t t o t h e p r o p e r t y b u t h a d n o t r e c e i v e d a n y n o t i c e o f t h e r e z o n i n g r e q u e s t . M r . D o r m a n w e n t o n t o t a l k a b o u t t h e a r e a a n d f l o o d i n g w h i c h h e d e s c r i b e d a s a m a j o r p r o b l e m . H e t h e n r e a d a l e t t e r f r o m a R e a l t o r t h a t d e s c r i b e d p o t e n t i a l p r o b l e m s t h a t c o u l d b e c r e a t e d b y i n d u s t r i a l r e z o n i n g . M r . D o r m a n i n d i c a t e d t h a t h e w a s t o t a l l y o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g b e c a u s e i t w o u l d h a v e a s e r i o u s i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . R o b e r t H o l l a n d , J o h n A d a m s , a n d D o n N a n c e a l l s a i d t h a t t h e y w e r e o p p o s e d t o t h e r e z o n i n g a n d d e s c r i b e d p r o b l e m s i n t h e a r e a . M r . A d a m s w a s c o n c e r n e d w i t h h o w t h e r e z o n i n g w o u l d a f f e c t p r o p e r t y v a l u e s , a n d s a i d t h a t t h e r e w a s r e s i d e n t i a l u s e o n t w o s i d e s . M r . N a n c e s a i d f l o o d i n g p r o b l e m s d o w n s t r e a m w o u l d i n c r e a s e a n d t h e r e z o n i n g s h o u l d b e m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . R u s s e l l T e r r y o p p o s e d t h e r e z o n i n g b e c a u s e o f t h e p o t e n t i a l f l o o d i n g , n o i s e , a n d r e m o v a l o f t r e e s . M r . T e r r y s a i d t h a t a d r a i n a g e p r o b l e m a l r e a d y e x i s t e d a n d a n i n d u s t r i a l u s e w o u l d c o m p o u n d t h e s i t u a t i o n b e c a u s e p r o p e r t y i n q u e s t i o n a b s o r b s w a t e r . P h i l D e P r i e s t v o i c e d h i s o p p o s i t i o n t o t h e I - 2 r e z o n i n g a n d r e i n f o r c e d w h a t t h e o t h e r n e i g h b o r s s a i d i n t h e i r p r e s e n t a t i o n s . M r . D e P r i e s t a l s o s t r e s s e d t h a t t h e c r e e k w a s a f l o o d i n g p r o b l e m . T h e r e w e r e s o m e q u e s t i o n s a b o u t t h e i n d u s t r i a l u s e o n t h e I - 2 p a r c e l t o t h e e a s t . M r . D o r m a n s a i d t h a t t h e e x i s t i n g u s e r , M i d w a y T r u c k i n g , w a s e s t a b l i s h e d p r i o r t o t h e s u b d i v i s i o n b e i n g d e v e l o p e d . 3 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 4 Z - 5 4 2 5 ( C o n t . ) L a r r y v e s t s a i d t h a t h e i a b u t t s t h e p r o p e r t y a n d w a s a g a i n s t . ' r e z o n 1 n g . J e r r y G a r d n e r , C i t y E n g t n e e r i n g S t a f f , d i s c u s s e d f l o o d i n g i n t h e a r e a a n d s a i d t h e p o p e r t y w i l l b e s u b j e c t t o t h e s t o r m w a t e r d e t e n t i o n o r d i n a n e . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e I - 2 r e z o n i n g r e q u e s t . T h e v o t e w a s b a y e s , 5 n a y s , 5 a b s e n t , a n d 1 a b s t e n t i o n ( B r a d W a l k e r ) . T h e i t e m w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d t o t h e M a y 2 1 , 1 9 9 1 m e e t i n g b e c a u s e o f t h e m o t i o n f a i l i n g t o r e c e i v e s i x v o t e s . 4 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 5 Z - 5 4 2 6 O w n e r : W h i t w e l l , I n c . A p p l i c a n t : S t e p h e n E . W h i t w e l l L o c a t i o n : S h a c k l e f o r d & S t a g e c o a c h R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m R - 2 t o C - 3 P u r p o s e : C o m m e r c i a l S i z e : 1 . 4 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h - S i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 S o u t h - S i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 E a s t - S i n g l e - f a m i l y a n d C o m m e r c i a l , z o n e d R - 2 W e s t - v a c a n t , z o n e d R - 2 S T A F F A N A L Y S I S T h e i s s u e w i t h t h i s r e q u e s t i s t o r e z o n e 1 . 4 a c r e s f r o m R - 2 t o C - 3 . T h e p r o p e r t y i s a t t h e S t a g e c o a c h / S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n , a n d a d j o i n s l a n d a l s o b e i n g c o n s i d e r e d f o r C - 3 r e c l a s s i f i c a t i o n o n t h i s a g e n d a , I t e m A Z - 5 2 1 6 - A . T h e s i t e i s w o o d e d a n d v a c a n t . T h e s u r r o u n d i n g a r e a i s z o n e d R - 2 , w i t h o n e e x c e p t i o n . O n R o c k w o o d R o a d , t h e r e i s a t r a c t o f l a n d t h a t w a s r e z o n e d t o 0 - 3 a b o u t t w o y e a r s a g o . T h e l a n d u s e i s m o r e f r a g m e n t e d t h a n t h e z o n i n g a n d i n c l u d e s s i n g l e - f a m i l y , a c h u r c h , a m o t e l , a v e h i c l e r e p o s s e s s i o n c o m p a n y a n d a s a l v a g e y a r d . T h e r e a r e s o m e o t h e r n o n - r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y . H o w e v e r , i t w a s d i f f i c u l t t o d e t e r m i n e w h a t t h e y a r e b a s e d o n a w i n d s h i e l d f i e l d c h e c k o f t h e n e i g h b o r h o o d . B e c a u s e o f t h e R - 2 z o n i n g , a l l t h e n o n - s i n g l e - f a m i l y u s e s a r e n o n c o n f o r m i n g . T h e r e a r e v a c a n t t r a c t s a l o n g b o t h S h a c k l e f o r d R o a d a n d S t a g e c o a c h R o a d . T h i s i m m e d i a t e a r e a h a s b e e n s t u d i e d s e v e r a l t i m e s t o d e t e r m i n e t h e m o s t a p p r o p r i a t e l a n d u s e p a t t e r n f o r t h e S t a g e c o a c h / S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t i o n . B e c a u s e o f t h e a p p l i c a t i o n s o n t h i s a g e n d a , S t a f f h a s u n d e r t a k e n a n o t h e r r e v i e w o f t h e n e i g h b o r h o o d . A f t e r s e v e r a l m e e t i n g s a n d l e n g t h y d i s c u s s i o n s , w e h a v e c o m e t o t h e c o n c l u s i o n t h a t a m o d i f i c a t i o n t o t h e 6 5 t h s t r e e t W e s t P l a n i s i n o r d e r a n d a r e p r o p o s i n g a p l a n a m e n d m e n t , I t e m N o . 8 o n t h i s a g e n d a . B a s i c a l l y , t h e c h a n g e r e c o m m e n d s a n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 5 Z - 5 4 2 6 C C o n t . l n o d e o n b o t h s i d e s o f s t a g e c o a c h R o a d , i n c l u d i n g t h e 1 . 4 a c r e s b e i n g c o n s i d e r e d t h r o u g h t h i s r e q u e s t . T h e c u r r e n t p l a n s h o w s n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a o n t h e e a s t s i d e o f s t a g e c o a c h R o a d . O n l y t h e e a s t s i d e w a s i n i t i a l l y i d e n t i f i e d b e c a u s e o f s e v e r a l n o n - r e s i d e n t i a l u s e s , a s a l v a g e y a r d a n d a m o t e l . T h e t o t a l a c r e a g e s i z e o f t h e c o m m e r c i a l a r e a w i l l b e r e d u c e d b y t h e p l a n a m e n d m e n t . B y s h i f t i n g s o m e o f t h e c o m m e r c i a l a r e a t o t h e w e s t , s t a f f ' s p o s i t i o n i s t h a t a C - 1 r e c l a s s i f i c a t i o n i s t h e m o s t a p p r o p r i a t e z o n i n g d i s t r i c t f o r t h e p r o p e r t y . A C - 1 r e z o n i n g i s m o r e i n k e e p i n g w i t h t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d s h o u l d h e l p p r e v e n t a s t r i p c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t p a t t e r n . N e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l i s a d e s i g n a t i o n u s e d o n t h e p l a n a l o n g S t a g e c o a c h R o a d t o h e l p p r o t e c t t h e s i n g l e - f a m i l y u s e s . I n a d d i t i o n t o a C - 1 z o n i n g , S t a f f i s a l s o r e c o m m e n d i n g t h a t a s i t e p l a n r e v i e w b e a t t a c h e d t o t h e r e z o n i n g o f t h e p r o p e r t y . T h i s i s t o e n s u r e t h a t a n y n e w d e v e l o p m e n t i s c o m p a t i b l e w i t h t h e a r e a a n d t h a t i s d o e s n o t i m p a c t t h e n e i g h b o r h o o d ' s r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S T h e e x i s t i n g r i g h t s - o f - w a y a r e d e f i c i e n t f o r b o t h s t a g e c o a c h R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d . T h e r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d s a r e f o r t y - f i v e f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e f o r S h a c k l e f o r d a n d f i f t y - f i v e f e e t f o r S t a g e c o a c h R o a d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f c - 1 a n d n o t C - 3 a s r e q u e s t e d . A l s o , t h a t a p l a n r e v i e w i s r e q u i r e d p r i o r t o a n y b u i l d i n g p e r m i t s b e i n g i s s u e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) ( N O T E : I t e m s A , 5 , a n d 8 w e r e d i s c u s s e d t o g e t h e r , h o w e v e r , s e p a r a t e v o t e s w e r e t a k e n o n e a c h i s s u e . ) T h e a p p l i c a n t , S t e p h e n W h i t w e l l , w a s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . M r . W h i t w e l l s p o k e i n s u p p o r t o f C - 3 f o r h i s p r o p e r t y a n d t h e s i t e t o t h e n o r t h ( I t e m A ) . H e s a i d t h a t t h e r e w e r e n a t u r a l b o u n d a r i e s t o h e l p p r e v e n t t h e s t r i p p i n g o u t o f S t a g e c o a c h a n d s i t e p l a n r e v i e w w o u l d p r o v i d e a d d i t i o n a l p r o t e c t i o n . M r . W h i t w e l l s a i d C - 3 w a s t h e l o g i c a l r e c l a s s i f i c a t i o n a n d a s k e d t h a t b o t h r e q u e s t s b e 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 5 Z - 5 4 2 6 _ ( C o n t . l g r a n t e d . H e a l s o p o i n t e d t h a t t h e l o c a t i o n h a s n o d i r e c t c o n t a c t w i t h a n y r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . S t a f f d i s c u s s e d t h e i s s u e a n d s a i d c - 1 w a s m o r e a p p r o p r i a t e b e c a u s e o f t h e r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r o f t h e a r e a . S t a f f a l s o f e l t t h a t C - 1 p r o v i d e s t h e n e c e s s a r y c o m m e r c i a l n e e d s f o r t h e n e i g h b o r h o o d . F l o y d P o r t e r , 5 8 1 5 S t a g e c o a c h R o a d , d e s c r i b e d t h e a r e a a n d t w o u s e s i n p a r t i c u l a r , a s a l v a g e y a r d a n d a m o t e l . M r . P o r t e r s a i d t h e s a l v a g e y a r d w a s a n e y e s o r e a n d t h e m o t e l w a s b e i n g u s e d f o r r e t a i l s a l e o f t i r e s . M r . P o r t e r s a i d t h a t h e h a d p r o b l e m s w i t h t h e C - 3 r e z o n i n g b u t d i d s a y t h a t C - 1 w a s a r e a s o n a b l e o p t i o n f o r t h e s i t e . S t e p h e n W h i t w e l l s p o k e a g a i n a n d d i s c u s s e d p o t e n t i a l d e v e l o p m e n t c o n c e p t s f o r t h e s i t e . M r . W h i t w e l l i n d i c a t e d t h a t a n i n e t y f o o t s e t b a c k f r o m t h e c e n t e r l i n e o f S t a g e c o a c h w o u l d b e u s e d a n d C - 3 w a s a r e a s o n a b l e r e z o n i n g d i s t r i c t f o r b o t h p r o p e r t i e s . H a m i l t o n D a v i s , 5 7 0 1 S t a g e c o a c h R o a d , s a i d t h a t h e w a s n o t o p p o s e d t o a C - 3 r e z o n i n g . M r . D a v i s t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e l i v e d o n t w o a c r e s b e t w e e n t h e s a l v a g e y a r d a n d a r e p o s s e s s i o n c o m p a n y . R u t h B e l l , r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d a s k e d t h a t w h a t e v e r a c t i o n w a s t a k e n b e c o n s i s t e n t w i t h o t h e r m a t t e r s a c t e d o n b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . S t e p h e n W h i t w e l l m a d e s o m e b r i e f c o m m e n t s a n d t h e n a m e n d e d t h e r e q u e s t t o C - 1 w i t h s i t e p l a n r e v i e w . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e C - 1 r e z o n i n g w i t h s i t e p l a n r e v i e w a s a m e n d e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , a n d 4 a b s e n t . ( S e e I t e m s A , Z - 5 2 1 6 - A , a n d # 8 , t h e p l a n a m e n d m e n t , f o r a d d i t i o n a l c o m m e n t s a n d i n f o r m a t i o n . ) 3 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 6 Z - 5 4 2 7 O w n e r : A p p l i c a n t : L o c a t i o n : R e q u e s t : P u r p o s e : S i z e : E x i s t i n g U s e : W i n r o c k D e v e l o p m e n t C o m p a n y J o e D . W h i t e K a n i s R o a d ( w e s t o f B o w m a n R o a d ) R e z o n e f r o m R - 2 t o 0 - 3 O f f i c e 2 . 4 9 a c r e s V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h S o u t h E a s t W e s t - v a c a n t a n d s i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 a n d P C D - V a c a n t , z o n e d R - 2 - O f f i c e w a r e h o u s e , z o n e d P C D - v a c a n t a n d s i n g l e - f a m i l y , z o n e d R - 2 S T A F F A N A L Y S I S T h e i s s u e b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o r e z o n e 2 . 5 a c r e s o n t h e s o u t h s i d e o f K a n i s R o a d f r o m R - 2 t o 0 - 3 f o r f u t u r e o f f i c e d e v e l o p m e n t . T h e s i t e i s a p p r o x i m a t e l y 7 0 0 f e e t w e s t o f t h e B o w m a n / K a n i s i n t e r s e c t i o n , a n d i s v a c a n t a t t h i s t i m e . T h e l a n d i s a l s o p a r t o f t h e S t o n e b r o o k P r e l i m i n a r y P l a t w h i c h s h o w s a p r o p o s e d s t r e e t , N o r t h R i d g e D r i v e , b i s e c t i n g t h e a c r e a g e . S t o n e b r o o k i s a s i n g l e - f a m i l y s u b d i v i s i o n a n d e n c o m p a s s e s 9 0 a c r e s . c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w s t r e e t h a s j u s t b e g u n a n d n o n e o f t h e l o t s h a v e b e e n f i n a l p l a t t e d . Z o n i n g o f t h e g e n e r a l v i c i n i t y i s R - 2 , M F - 1 8 , C - 3 , a n d P C D . T h e p r o p e r t y a b u t s a P C D t r a c t o n t h e e a s t s i d e a n d R - 2 o n t h e s o u t h a n d w e s t s i d e s . ( T h e r e i s a c u r r e n t a p p l i c a t i o n b e f o r e t h e C o m m i s s i o n t o e x p a n d t h e P C D t h a t i s l o c a t e d d i r e c t l y t o t h e e a s t . ) L a n d u s e i n c l u d e s s i n g l e - f a m i l y , o f f i c e , c o m m e r c i a l , p l a n t n u r s e r y , m i n i - s t o r a g e u n i t s , a n d o f f i c e w a r e h o u s e . S o m e o f t h e l a n d i s s t i l l u n d e v e l o p e d , i n c l u d i n g t h e P C D o n t h e n o r t h s i d e o f K a n i s R o a d . S i n c e t h e a r e a w a s a n n e x e d t o t h e C i t y s e v e r a l y e a r s a g o , t h e r e a r e s t i l l a n u m b e r o f n o n c o n f o r m i n g u s e s i n p l a c e a l o n g b o t h B o w m a n a n d K a n i s . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 6 Z - 5 4 2 7 C C o n t . l T h e I - 4 3 0 D i s t r i c t P l a n r e c o m m e n d s a m i x e d l a n d u s e p a t t e r n f o r t h i s a r e a . A l o n g K a n i s R o a d t h e p l a n s h o w s c o m m e r c i a l o n t h e s o u t h a n d n o r t h s i d e s . O t h e r l a n d u s e s i d e n t i f i e d o n t h e p l a n a r e m u l t i - f a m i l y a n d o f f i c e . T h e s i t e i n q u e s t i o n i s p a r t o f a s m a l l o f f i c e n o d e t h a t b e g i n s a t t h e p r o p e r t y ' s e a s t e r n b o u n d a r y a n d e x p a n d s t o t h e w e s t . T h e r e f o r e , a n 0 - 3 r e c l a s s i f i c a t i o n c o n f o r m s t o t h e a d o p t e d p l a n a n d a s m a l l o f f i c e u s e i s c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S K a n i s R o a d i s c l a s s i f i e d a s a m i n o r a r t e r i a l a n d t h e r i g h t - o f - w a y s t a n d a r d i s f o r t y - f i v e f e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e . T h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s d e f i c i e n t a n d d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y w i l l b e r e q u i r e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e c o m m e n d s o f t h e 0 - 3 r e q u e s t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f 0 - 3 a s f i l e d . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , o n a y s , a n d 4 a b s e n t . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 7 Z - 5 4 2 8 O w n e r : H . M a u r i c e M i t c h e l l , T r u s t e e A p p l i c a n t : R . W i n g f i e l d M a r t i n L o c a t i o n : P r a t t R e m m e l l R o a d R e q u e s t : R e z o n e f r o m R - 2 t o I - 2 P u r p o s e : M o t o r F r e i g h t T e r m i n a l S i z e : 1 4 . 2 3 a c r e s E x i s t i n g U s e : V a c a n t S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h - I n d u s t r i a l , z o n e d I - 2 S o u t h - V a c a n t , z o n e d R - 2 E a s t - V a c a n t , z o n e d R - 2 W e s t - V a c a n t , z o n e d R - 2 S T A F F A N A L Y S I S T h e s i t e i n q u e s t i o n i s l o c a t e d b e t w e e n L i n d s e y R o a d a n d F r a z i e r P i k e i n a n a r e a t h a t i s c o m m o n l y r e f e r r e d t o a s t h e " P o r t I n d u s t r i a l D i s t r i c t . " A l l 1 4 a c r e s a r e v a c a n t , a n d t h e P r a t t R e m m e l l R o a d i s o n l y i m p r o v e d f o r s e v e r a l h u n d r e d f e e t s o u t h o f L i n d s e y R o a d . T h e b o d y o f w a t e r t h a t i s o u t l i n e d o n t h e a c c o m p a n y i n g s k e t c h i s i d e n t i f i e d o n t h e s u r v e y a s w e t l a n d s . Z o n i n g i s e i t h e r R - 2 o r I - 2 , a n d t h e p r o p e r t y d o e s a d j o i n a l a r g e I - 2 a r e a . S i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a n d i n d u s t r i a l u s e s a r e t h e t w o p r i n c i p a l l a n d u s e s f o u n d i n t h e a r e a . T h e r e a r e a l s o a n u m b e r o f u n d e v e l o p e d p a r c e l s i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y . D i r e c t l y t o t h e n o r t h i s a t r u c k i n g c o m p a n y , a n d i t i s t h e S t a f f ' s u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e t r u c k i n g o p e r a t i o n w i l l e x p a n d o n t o t h e p r o p e r t y b e i n g c o n s i d e r e d f o r t h e I - 2 r e z o n i n g . T h e l a n d i s p a r t o f a l a r g e i n d u s t r i a l a r e a s h o w n o n t h e s w e e t H o m e / C o l l e g e s t a t i o n D i s t r i c t P l a n . I - 2 i s t h e a p p r o p r i a t e i n d u s t r i a l c l a s s i f i c a t i o n f o r t h e r e c o m m e n d e d l a n d u s e p a t t e r n . T h e r e f o r e , t h e p r o p o s e d r e z o n i n g c o n f o r m s t o t h e p l a n a n d i t d o e s n o t p r e s e n t a n y z o n i n g o r l a n d u s e i s s u e s . ( T h e r e i s n o f l o o d w a y i n v o l v e m e n t o n t h e p r o p e r t y . ) 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 7 Z - 5 4 2 8 ( C o n t . l s t a f f w o u l d l i k e t o p o i n t o u t t h a t t h e z o n i n g a c t i o n d o e s n o t c r e a t e a n y l e g a l l o t s a n d a p l a t w i l l b e r e q u i r e d . A p r e l i m i n a r y p l a t i s n e e d e d b e c a u s e o f a c c e s s , t h e w e t l a n d s , p o t e n t i a l l o t s , a n d t h e n e w s t r e e t a l o n g t h e p r o p e r t y ' s s o u t h e r n b o u n d a r y . A l s o , t h e d e v e l o p m e n t o f t h e 1 4 a c r e s w i l l n e c e s s i t a t e t h e c o n s t r u c t i o n o f P r a t t R e m m e l l R o a d t o p r o v i d e t h e n e c e s s a r y a c c e s s . E N G I N E E R I N G C O M M E N T S A w e t l a n d s p e r m i t w i l l b e n e e d e d p r i o r t o a n y b u i l d i n g p e r m i t b e i n g i s s u e d . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e I - 2 r e z o n i n g r e q u e s t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o r e c o m m e n d a p p r o v a l o f t h e I - 2 r e z o n i n g r e q u e s t . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , a n d 4 a b s e n t . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 Z O N I N G I T E M # 8 L O C A T I O N : R E Q U E S T : R E P O R T : O T H E R M A T T E R S : F r o m S h a c k l e f o r d R o a d A r e a S o u t h t o D a v i d 0 D o d d a l o n g S t a g e c o a c h T o A m e n d t h e 6 5 t h S t r e e t W e s t P l a n , C h a n g i n g t h e P a t t e r n o f N e i g h b o r h o o d C o m m e r c i a l U s e s S t a f f r e v i e w e d t h e e x i s t i n g l a n d u s e p a t t e r n a l o n g s t a g e c o a c h a n d t h e o w n e r s h i p p a t t e r n a t t h e c o r n e r o f S h a c k l e f o r d a n d S t a g e c o a c h . T h e o w n e r s h i p r e v i e w i n d i c a t e d a p o s s i b l e m i s a l i g n m e n t o f S h a c k l e f o r d o n o u r m a p s . F u r t h e r r e v i e w c o n f i r m e d t h i s . B a s e d o n t h e m i s a l i g n m e n t , s t a f f r e v i e w e d , a g a i n , t h e u s e p a t t e r n a l o n g s t a g e c o a c h f r o m S h a c k l e f o r d t o D a v i d 0 D o d d . T h e r e s u l t s o f t h i s w o r k a r e a s e r i e s o f a m e n d m e n t s t o c o r r e c t t h e p l a n ( r e d u c i n g t h e N e i g h b o r h o o d C o m m e r c i a l a r e a t o m o r e a c c u r a t e l y r e f l e c t t h e e x i s t i n g p a t t e r n ) . S i n c e t h i s p a t t e r n i s a m i x t u r e o f r e s i d e n t i a l a n d n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l , s t a f f i s p r o p o s i n g a s t r e n g t h e n i n g o f n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l d e s i g n a t i o n , s o t h e c o m m e r c i a l u s e w i l l b e n e i g h b o r h o o d o r i e n t e d . I n t h e l a t e s u m m e r a n d e a r l y f a l l o f 1 9 8 9 t h e p r o p e r t y o w n e r s a l o n g S t a g e c o a c h R o a d s t r e s s e d t h a t t h e i r a r e a w a s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . A t t h a t t i m e t h e c i t y r e m o v e d i n d u s t r i a l f r o m t h e a r e a , e v e n t h o u g h t h e i n d u s t r i a l u s e e x i s t s . T h e r e s u l t w a s a s m a l l n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l z o n e w i t h t h e r e m a i n d e r s h o w n f o r s i n g l e f a m i l y . S t a f f r e c o m m e n d s a t e x t c h a n g e t o a d d r e s s t h e r e s i d e n t s c o n c e r n s ( s e e a t t a c h e d ) . A t t h e S h a c k l e f o r d / S t a g e c o a c h i n t e r s e c t i o n , t h e N e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l ( o n t h e e a s t s i d e o f S t a g e c o a c h ) s h o u l d b e r e d u c e d t o i n c l u d e o n l y t h e e x i s t i n g m o t e l a n d a u t o s a l v a g e . T h e i n t e r s e c t i o n o f S t a g e c o a c h a n d S h a c k l e f o r d , a l t h o u g h a n a r t e r i a l i n t e r s e c t i o n , w i l l l i k e l y n o t b e a m a j o r i n t e r s e c t i o n d u e t o t h e w a y t h e r o a d s y s t e m i s a r r a n g e d . T h e r e f o r e , n e i g h b o r h o o d u s e s s h o u l d b e t h e m o s t i n t e n s i v e t y p e a l l o w e d a t t h e i n t e r s e c t i o n . T h e c o m m e r c i a l r e m o v e d f r o m t h e e a s t s i d e o f s t a g e c o a c h i s s h o w n o n t h e n o r t h w e s t c o r n e r , r e s u l t i n g i n l i t t l e t o n o n e t c h a n g e i n t h e a m o u n t o f c o m m e r c i a l s h o w n a t t h e i n t e r s e c t i o n . I T E M 8 : C o n t i n u e P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A P R I L 9 , 1 9 9 1 ) W a l t e r M a l o n e , P l a n n i n g S t a f f , i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e s t a f f r e - e x a m i n e d t h e 6 5 t h s t r e e t W e s t P l a n a s a r e s u l t o f t h e t w o z o n e c h a n g e r e q u e s t s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . A s p a r t o f t h a t r e v i e w , s t a f f d i s c o v e r e d t h e C i t y m a p s i n c o r r e c t l y l o c a t e d t h e S h a c k l e f o r d - S t a g e c o a c h i n t e r s e c t i o n . A f t e r i n d i c a t i n g t h e l o c a t i o n s o f t h e o r i g i n a l a n d c o r r e c t e d a l i g n m e n t s o f S h a c k l e f o r d R o a d , M r . M a l o n e r e v i e w e d s e v e r a l a r e a s o f 1 1 N C 1 1 , n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l , s o u t h o f t h e i n t e r s e c t i o n w h i c h s h o u l d b e r e d u c e d t o m o r e a c c u r a t e l y d e l i n e a t e t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l . A s a r e s u l t o f t h e s e c h a n g e s a n d t h e r e a l i g n m e n t o f S h a c k l e f o r d R o a d , s t a f f f e e l s s o m e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l c o u l d b e l o c a t e d o n t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e i n t e r s e c t i o n . T h e m u l t i f a m i l y u s e a r e a a l o n g R o c k w o o d R o a d s h o u l d b e e x t e n d e d s o u t h t o t h e n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l ( o n e p a r c e l ) . M r . M a l o n e d i r e c t e d t h e C o m m i s s i o n t o t h e t e x t c h a n g e s w h i c h a r e d e s i g n e d t o s t r e n g t h e n t h e n e i g h b o r h o o d r e q u i r e m e n t s o f " N C " . H e w e n t o n t o i n d i c a t e t h e i m p o r t a n c e o f c a r e f u l r e v i e w o f e a c h c o m m e r c i a l r e z o n i n g i n o r d e r t o p r e v e n t , o r d i s c o u r a g e , s t r i p c o m m e r c i a l r e z o n i n g d u e t o t h e e x i s t i n g u s e p a t t e r n . N e i g h b o r h o o d C o m m e r c i a l i s r e c o m m e n d e d r a t h e r t h a n C o m m u n i t y , r e g i o n a l o r j u s t c o m m e r c i a l i n p a r t d u e t o t h e e x i s t i n g c h a r a c t e r o f t h e a r e a ( l o c a l r e s i d e n t s h a v e s t r e s s e d t h i s i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d ) ; t h e l o w t r a f f i c c u r r e n t l y a n d e x p e c t e d o n a r e a r o a d s , a n d t h e r e m o v a l o f t h e S h a c k l e f o r d - 6 5 t h S t r e e t c o n n e c t i o n . A t t h i s p o i n t t h e C o m m i s s i o n b e g a n h e a r i n g f r o m t h e a p p l i c a n t s f o r e a c h r e z o n i n g a n d i n t e r e s t e d c i t i z e n s ( s e e i t e m s A a n d 5 ) . A f t e r t h i s d i s c u s s i o n , t h e C h a i r a s k e d i f t h e C o m m i s s i o n w i s h e d t o v o t e o n t h e p l a n a m e n d m e n t . M r . M a l o n e r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a m e n d m e n t i n c l u d e d t h e t e x t c h a n g e s s h o w n i n t h e a g e n d a p a c k e t . T h e r e w a s s o m e d i s c u s s i o n a b o u t t h e l a s t s e n t e n c e , a n d s t a f f s u g g e s t e d t h a t t h e w o r d " u s e d " b e r e p l a c e d w i t h " r e c o m m e n d e d " , t o r e a d " • • • P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t p r o c e s s r e c o m m e n d e d t o a s s u r e . • • " . T h e C o m m i s s i o n e r L e e k m a d e a m o t i o n t o m a k e t h e v e r b a g e c h a n g e , w h i c h w a s u n a n i m o u s l y a p p r o v e d . C o m m i s s i o n e r L e e k t h e n m o v e d a p p r o v a l o f t h e p l a n a m e n d m e n t . B y a v o t e o f 7 F o r a n d 0 A g a i n s t a n d 4 A b s e n t t h e m o t i o n w a s a p p r o v e d . L A N D U S E P L A N 6 5 T H S T R E E T W E S T . P L A N A M E N Q M E N T P R O P O S E D T E X T C H A N G E S T h e L a n d U s e P l a n f o r t h i s D i s t r i c t f o l l o w s , i n m a n y i n s t a n c e s , t h e e x i s t i n g z o n i n g . T h e U n i v e r s i t y A v e n u e e ~ r i ~ c o r r i d o r i s a g o o d e x a m p l e o f h o w t h e p l a n a n d z o n i n g m a t c h . S o m e o f t h e n o r t h e r n a r e a s a l o n g H i g h w a y 5 a r e a l s o s h o w n o n t h e p l a n a s t h e y a r e z o n e d . F o r e x a m p l e , t h e l a n d o n t h e e a s t s i d e o f t h e i n t e r s e c t i o n o f T a l l T i m b e r B o u l e v a r d i s z o n e d a n d s h o w n o n t h e p l a n a s o f f i c e . T h e L a n d U s e P l a n d o e s i n d i c a t e a r e a s f o r m u l t i f a m i l y , o f f i c e , a n d c o m m e r c i a l a f t d - i n d ~ e ~ r i e % t h a t a r e c u r r e n t l y z o n e d " R - 2 " , s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n t i a l . T h e s e a r e a s a r e g e n e r a l l y a l o n g H i g h w a y 5 w h e r e s o m e n o n - r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t c u r r e n t l y e x i s t s . F u t u r e n o n - r e s i d e n t i a l u s e s a r e s h o w n o n t h e p l a n a l o n g S h a c k l e f o r d R o a d a n d a t m a j o r s t r e e t i n t e r s e c t i o n s . T h e L a n d U s e P l a n d o e s n o t s h o w S t a g e c o a c h R o a d a s a s t r i p c o m m e r c i a l a r e a . E v e n t h o u g h s o m e s c a t t e r e d c o n v e n i e n c e c o m m e r c i a l u s e s e x i s t a l o n g S t a g e c o a c h ; i t s t i l l h a s a r u r a l r e s i d e n t i a l f l a v o r . T h e c h a n g e f r o m r e s i d e n t i a l t o c o m m e r c i a l h a s n o t b e g u n a n d t h e p l a n d o e s n o t e n d o r s e t h a t t r a n s f o r m a t i o n i n t h e n e a r f u t u r e . T h e s i n g l e - f a m i l y u s e s a r e e n t r e n c h e d a ~ - ~ h i e t o t h e p o i n t e v e f t - ~ h e 6 g h - m a r ~ e t f e r e e e - e e 6 % d - e h a f t g e - i f t - ~ h e - £ ~ t 6 r e - ~ e - e x ~ a f t d - ~ h e - f t e e d - £ e r e e m m e r e i e % t h a t a r e a r e s i d e n t s . h a y e s t a t e d t h e a , e a i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . _ M o s t o f t h e _ n e i g h b o r h o o d c o m m e r c i a l a r e a s s h o w n a l o n g S t a g e c o a c h R o a d _ a r e e x i s t i n g . A n y f u t u r e r e d e v e l o p m e n t o r d e y e l o p m e p t o f n o n - r e s i d e p t u s e 5 m u 5 t b e c a r e f y l l y c o n s i d e r e d t o p r e v e n t 5 t r i p c o m m e r c i a l g e y e l o p m e n t . I n o r g e r t o p r o t e c t t h e a r e a . p e i g h b o r h o o g c o m m e r c i e l h e s b e e n s h o w p s l a n g H i g h w a y s . N e i g h b o r h o o g C o m m e r c i e l i s t o b e o f n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r w i t h t h e P l a p p e g U p i t . D e y e l o p m e p t p r o c e 5 5 Y 5 e o t o a 5 s y ' e t h a t t h e o e v e l o p m e p t w i l l b e o f n e i g h b o r h o o g c h a t a c t e r b A p r i l 9 , 1 9 9 1 Z O N I N G I t e m # 9 L O C A T I O N : R E Q U E S T : S T A F F R E P O R T : O T H E R M A T T E R S : S i b l e y H o l e R o a d / B a s e l i n e / M a b e l v a l e P i k e A v e n u e T o A m e n d t h e O t t e r C r e e k P l a n C h a n g i n g " S O " , " L I " , a n d " M R " a r e a s t o " M C I " T h e p o r t i o n o f t h e o t t e r C r e e k P l a n i n q u e s t i o n b o r d e r s I n t e r s t a t e 3 0 j u s t w e s t o f t h e M a b e l v a l e / B a s e l i n e e x i t . T h e r e a r e m a n y h e a v y c o m m e r c i a l , h i g h w a y c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l u s e s m i x e d a l o n g t h e f r o n t a g e r o a d . T h i s i s a p a t t e r n w h i c h i s r e p e a t e d a l o n g t h e f r o n t a g e r o a d p o r t i o n s o f I n t e r s t a t e 3 0 f r o m I - 4 4 0 s o u t h a n d w e s t . T h e z o n i n g o f p a r c e l s i n c l u d e d i n t h e n e w " M i x e d C o m m e r c i a l I n d u s t r i a l " ( M C I ) a r e a i s a m i x o f " I - 2 " , " C - 4 " , " C - 3 " a n d " R - 2 " . S t a f f e x p e c t s t h a t t h e a r e a w i l l r e d e v e l o p i n t h e s a m e g e n e r a l i n d u s t r i a l , h i g h w a y c o m m e r c i a l p a t t e r n , d u e t o t h e n a t u r e o f f r o n t a g e r o a d I n t e r s t a t e s w h e r e i n d u s t r i a l a n d h i g h w a y c o m m e r c i a l u s e s a l r e a d y e x i s t . T h u s t h e M C I d e s i g n a t i o n i s m o r e a p p r o p r i a t e t h a n S t r i p D e v e l o p m e n t " S O " , L i g h t I n d u s t r i a l " L I " o r " M R " m i x e d r e s i d e n t i a l . W h i l e t h e I n t e r s t a t e 3 0 c o r r i d o r i s a n d w i l l c o n t i n u e t o b e t h i s m i x o f h i g h w a y u s e s , t h e a r e a t o t h e s o u t h i s a n d s h o u l d c o n t i n u e t o b e r e s i d e n t i a l . A n y i m p a c t s o n t h i s r e s i d e n t i a l a r e a s h o u l d b e c a r e f u l l y r e v i e w e d b e f o r e a p p r o v a l o f a n y n o n - r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A P R I L 9 , 1 9 9 1 ) A f t e r d i s c u s s i o n o f t h e r e l a t e d z o n i n g i t e m l e a d t o a d e f e r r a l v o t e . T h e C o m m i s s i o n l i k e w i s e d e f e r r e d t h e P l a n A m e n d m e n t ( 7 f o r , 0 a g a i n s t , 4 a b s e n t ) . A p r i l 9 , 1 9 9 1 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 0 N A M E : T h e I n t e r m e d i a t e P u m p s t a t i o n a t H e n d e r s o n J u n i o r H i g h S c h o o l - C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : 4 0 1 B a r r o w O W N E R / A P P L I C A N T : P R O P O S A L : O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r W o r k s C o n s t r u c t i o n o f a n i n t e r m e d i a t e p u m p s t a t i o n o n t h e c a m p u s o f H e n d e r s o n J u n i o r H i g h S c h o o l T h i s s i t e i s b o u n d e d b y U n i v e r s i t y A v e n u e o n t h e e a s t , B a s e l i n e R o a d o n t h e s o u t h , H i g h w a y 1 0 o n t h e n o r t h , a n d J o h n B a r r o w o n t h e w e s t . 2 . C o m p a t i b i l i t y w i t h N e i g h b o r h o o d T h i s p r o p o s a l i s c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . I t w i l l b e l o c a t e d o n p r o p e r t y p u r c h a s e d f r o m t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . 3 . o n - s i t e D r i v e s a n d P a r k i n g T h e r e i s n o n e e d f o r t h e a p p l i c a n t t o p r o v i d e f o r p a r k i n g s i n c e t h e o n l y p e o p l e u s i n g t h e p r o p e r t y w i l l b e w a t e r w o r k s e m p l o y e e o n a b a s i s o f o n c e a m o n t h a n d n o m o r e t h a n t w o e m p l o y e e s a t a t i m e . A n a c c e s s e a s e m e n t f o r c o n s t r u c t i o n a n d a p e r m a n e n t e a s e m e n t f o r i n g r e s s / e g r e s s w i l l b e l o c a t e d i n t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f p r o p e r t y t h a t i s o w n e d b y t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . 4 . S c r e e n i n g a n d B u f f e r s T h e p u m p s t a t i o n w i l l b e s c r e e n e d b y a 1 6 f o o t c h a i n l i n k f e n c e o n t h e w e s t a n d n o r t h s i d e s . M o s t o f t h e s t r u c t u r e i s u n d e r g r o u n d e x c e p t f o r f o u r ( 4 ) f e e t w h i c h w i l l b e e x p o s e d . A d e t a i l e d l a n d s c a p i n g a r r a n g e m e n t r e g a r d i n g t h e f a c a d e o f t h e s t r u c t u r e h a s b e e n w o r k e d o u t b y t h e L i t t l e R o c k S c h o o l D i s t r i c t . 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 S U B D I V I S I O N ~ N O . : 1 0 5 . C i t y E n g i n e e r i n g C o m m e n t s N o n e t o b e r e p o r t e d . 6 . A n a l y s i s T h e L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r w o r k s w i l l b e c o n s t r u c t i n g a p u m p i n g s t a t i o n . T h e f u n c t i o n o f t h i s p u m p i n g s t a t i o n w i l l b e t o p r o v i d e a b a c k - u p p u m p i n g s o u r c e t o a m a j o r a r e a o f L i t t l e R o c k . A t p r e s e n t , a l l w a t e r t h a t i s f e d i n t o t h e w e s t e r n p a r t o f L i t t l e R o c k c o m e s f o r m t h e J a c k H . W i l s o n W a t e r T r e a t m e n t P l a n t . E v e n t h o u g h a d u r a l p o w e r s u p p l y e x i s t s , i n t h e e v e n t o f a p o w e r f a i l u r e f o r a n e x t e n d e d p e r i o d o f t i m e , t h i s w e s t e r n p a r t o f t h e c i t y c o u l d b e w i t h o u t w a t e r . 7 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t a s f i l e d . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N ( A p r i l 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s a n d t h e i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t a s r e q u e s t e d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , a n d 4 a b s e n t . 2 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 1 1 O t h e r M a t t e r s N A M E : L O C A T I O N : O W N E R : R E Q U E S T : K a v a n a u g h S q u a r e - 2 7 0 1 K a v a n a u g h S W C o r n e r o f K a v a n a u g h a n d A s h S t r e e t P o r t e r B r o w n l e e T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s a r e v i s i o n t o t h e o r i g i n a l P C D a p p l i c a t i o n . T h e r e v i s i o n p r o p o s e s t o a l l o w a f o o d s e r v i c e e s t a b l i s h m e n t i n t h e c o r n e r b u i l d i n g a n d u s e o f t h e i m m e d i a t e a r e a a b o v e t h e v i d e o s t o r e o n t h e s e c o n d f l o o r o f t h e m a i n b u i l d i n g f o r a f a m i l y v i d e o r e n t a l s t o r e . T h e p r o p o s e d r e s t a u r a n t w i l l a l s o h a v e t h e c a p a b i l i t y o f s e a t i n g f o r a p p r o x i m a t e l y 2 0 p a t r o n s . S T A F F R E P O R T : T h e o r i g i n a l P C D w a s a p p r o v e d i n 1 9 8 5 b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d C i t y B o a r d . T h e P C D o f r e c o r d d o e s n o t p e r m i t a f o o d s e r v i c e e s t a b l i s h m e n t a n d u s e o f t h e s e c o n d f l o o r f o r c o m m e r c i a l u s e . T h e p r o p o s e d r e v i s i o n P C D m o d i f i e d t h e a p p r o v e d P C D b y r e q u e s t i n g a d d i t i o n a l u s e s f o r t h e s e c o n d f l o o r o f t h e m a i n b u i l d i n g a n d t h e c o r n e r b u i l d i n g . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h e r e v i s e d P C D s u b j e c t t o t h e a p p l i c a n t c o m p l y i n g w i t h a l l b u i l d i n g c o d e r e q u i r e m e n t s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( A P R I L 9 , 1 9 9 1 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w a s o n e o b j e c t o r i n a t t e n d a n c e . T h e P l a n n i n g S t a f f r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f t h e r e v i s e d P C D s u b j e c t t o t h e a p p l i c a n t c o m p l y i n g w i t h a l l b u i l d i n g c o d e s r e q u i r e m e n t s . T h e a p p l i c a n t , M r . B r o w n l e e , s t a t e d t h a t h e w o u l d l i k e t o u s e t h e c o r n e r b u i l d i n g f o r f o o d s e r v i c e s a n d p a r t o f t h e s e c o n d f l o o r f o r c o m m e r c i a l u s e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e r e v i s e d P C D f o l l o w e d w i t h s e v e r a l c o m m i s s i o n e r s a s k i n g q u e s t i o n s c o n c e r n i n g p a r k i n g , 1 A p r i l 9 , 1 9 9 1 I T E M N O . : 1 1 O t h e r M a t t e r s ( C o n t . ) f u t u r e u s e s f o r c o r n e r b u i l d i n g a n d i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . M r . W o o d f r o m P l a n n i n g S t a f f r e s p o n d e d b y p o i n t i n g o u t t h a t r e s t r i c t i n g t h e s p a c e t o a s p e c i f i c u s e w o u l d c r e a t e p r o b l e m s f o r t h e a p p l i c a n t a n d r e q u i r e h i m t o c o m e b a c k t o P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h e c h a i r t h e n t h e o b j e c t o r t o m a k e h e r p r e s e n t a t i o n . M r s . S p a n n , t h e r e s i d e n t o f 6 0 4 A s h S t r e e t , o b j e c t e d t o p l a c i n g a n o t h e r r e s t a u r a n t i n t h e i m m e d i a t e v i c i n t y . S h e s t a t e d t h a t " A n d r e ' s " r e s t a u r a n t , l o c a t e d a d j a c e n t t o a c o m m o n a l l e y , d o e s b r i n g a l o t o f t r a f f i c t o t h e a l l e y w h i l e d e l i v e r i n g f o o d . C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n p o s e d q u e s t i o n s a b o u t t h e d u m p s t e r o n t h e s i t e . M r . B r o w n l e e , t h e a p p l i c a n t , r e s p o n d e d t h a t t h e r e w i l l n o t b e a s m u c h w a s t e f r o m a p i z z a e s t a b l i s h m e n t a s t h e r e i s f r o m " A n d r e ' s " r e s t a u r a n t . H e a l s o a d d e d t h a t m o s t o f t h e p r o j e c t e d c u s t o m e r s w i l l c o m e t o p i c k - i t - u p a n d t a k e - o u t . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n v o l v i n g C o m m i s s i o n e r s , t h e a p p l i c a n t a n d P l a n n i n g s t a f f . s e v e r a l o p t i o n s w e r e d i s c u s s e d . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e q u i r e d t h a t a p p l i c a n t m a i n t a i n t h e g r o u n d s a n d u s e t h e s e c o n d f l o o r f o r c o m m e r c i a l e x p a n s i o n i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e f i r s t f l o o r o n l y . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h i s a p p l i c a t i o n w i t h t h e s t a t e d c o n d i t i o n s a n d p a s s e d b y t h e v o t e o f 6 a y e s , 0 n a y s a n d 5 a b s e n t . 2 ' • ,. \ ' ' PL A N N I N G CO M M I S S I O N VO T E RE C O R D DA T E B. p r i / 9t 1 - . -z o n i r : 3 he a y l n g I ~~ vL 11 'f I l IT E M NU M B E R S .. . " I I {) ~ <:1 ~ I I .. . I I I I I . I I . I I ~ I I . . I . . I i I r- - j 1'\ v i S t e o h e n L e e k lviA R I ~ I o / 1 ; 7 1 ~ 1 / l v l . . . . - - 1 , . , - 1 ~ 1 : . . , _ 1 7 4 I 11 1; v V"' l U I Q \ . o l n-.a t r ~ ~ . , ; , ; 1 I D1 £ N E - - u~ 1 1c c ~ ~ E R G . vI Co n n f e li ! T ' t T a t u - - c l VI v I " ' I ., . . . . I ~A Y E .. . . N A Y E 8_ A B S E N T Aa _ A B S T A I N > f ~~ ~ r- . . t ' ' \ 1 l 0 I J \J ' ~~ t I, t '~ I ~ ~+·~ ~ - - ~ I ~~ ~' t "1 - - ~ ~ 1. . ; ; J A p r i l 9 , 1 9 9 1 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 4 : 4 0 p . m . c : J / U . Q Q v i : ; C h a i r m a n 5 / . . . ? - t / q ; D a t " l " I