Loading...
pc_12 15 1992subI L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N H E A R I N G S U M M A R Y A N D M I N U T E R E C O R D D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 1 2 : 3 0 P . M . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A Q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g n i n e ( 9 ) i n n u m b e r . I I ' p p r o v a l o f t h e M i n u t e s o f t h e P r e v i o u s M e e t i n g T h e M i n u t e s o f t h e p r e v i o u s m e e t i n g w e r e a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n a y s , 1 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( K a t h l e e n O l e s o n ) I I I . P r e s e n t a t i o n o f t h e C o n s e n t A g e n d a S t a f f p r e s e n t e d t h e s e v e r a l i t e m s f o r c o n s i d e r a t i o n . I V . M e m b e r s P r e s e n t : J o h n M c D a n i e l , C n a i r m a n J e r i l y n N i c h o l s o n B i l l P u t n a m D i a n e C h a c h e r e E m m e t t W i l l i s , J r . K a t h l e e n O l e s o n J i m V o n T u n g e l n B r a d W a l k e r R o n a l d W o o d s M e m b e r s A b s e n t : R a m s a y B a l l J o e S e l z C i t y A t t o r n e y : S t e p h e n G i l e s , D e p u t y C i t y A t t o r n e y I L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S U B D I V I S I O N A G E N D A D E C E M B E R 1 5 g 1 9 9 2 D E F E R R E D I T E M S ' . M a r i n a V i l l a g e C l u b a n d A p a r t m e n t s — P R D ( Z - 4 9 8 7 - D ) B . T o t H u y n h 1 0 , 0 1 6 C h i c o t R o a d R e z o n e f r o m C - 3 t o C - 4 P R E L I M I N A R Y P L A T S : 1 . R e s e r v o i r T o w n h o u s e s — P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 4 6 2 - D ) 2 . C h e r r y C r e e k — P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 7 2 2 - E ) 3 . H o m e C e n t e r A d d i t i o n — P r e l i m i n a r y P l a t ( S - 9 6 0 ) P L A N N E D U N I T D E V E L O P M E N T S : 4 . R o g e r s — P l a n n e d O f f i c e D i s t r i c t ( Z - 5 3 7 7 - A ) 5 . H o m e C e n t e r — P C D ( Z - 5 6 4 6 ) 6 . R e s e r v o i r T o w n h o m e s — P l a n n e d R e s i d e n t i a l D i s t r i c t ( Z - 2 2 0 3 - A ) O T H E R S U B D I V I S I O N M A T T E R S 7 . B e l c h e r M o b i l e H o m e P a r k / P l a t ( S - 9 5 9 ) C O N D I T I O N A L U S E P E R M I T S : 8 . S u m m o n s D a y c a r e C e n t e r — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 2 4 ) 9 . K e e l i n g C o m p a n y — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 0 ) 1 0 . H i c k s D a y c a r e C e n t e r — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 1 ) 1 1 ' o d d l e r s I n n D a y c a r e — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 2 ) 1 2 . W a l k e r D u p l e x — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 3 ) 1 3 . C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 4 ) 1 4 . P e r r o n i — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 5 6 4 5 ) S T R E E T R I G H T - O F - W A Y A B A N D O N M E N T 1 5 . R i l e y D r i v e A b a n d o n m e n t ( G - 2 3 - 1 8 0 ) I O T H E R M A T T E R S 1 6 . A l l t e l C o m m u n i c a t i o n s — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 2 0 5 8 - A ) I L i t t l e R o c k , A r k a n s a s 3 $ 4 1 6 ! I U P c 3 c ' 4 c 0 0 I I ~ 2 9 T t 1 5 : . 8 1 2 O c c C I I ( ~ c Q R p I 0 C O 0 c j % % l c c C N 8 O O P U L A S N I C O U N T Y S A L I N E C O U N T Y Q I L I P r e p a r e d b y t h e P l a n n i n g D e p a r t m e n t C i t y o f L i t t l e R o c k L o c a t t o n M a p + g S U B D I V I S I O N H E A R I N G + + D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M . : A F I L E N O : Z - 4 7 - D N A M E : M a r i n a C l u b A p a r t m e n t s — L o n g - F o r m P R D ~ L O A T I O : C o r n e r o f T u r t l e C r e e k L a n e a n d R i v e r f r o n t D r i v e ~ E N I N N E R : D A V I D C A R L T H E M E L H B U R G E R F I R M 1 2 , 6 3 4 W e s t E l l a D r i v e P . O . B o x 3 8 3 7 H o u s t o n , T X 7 7 0 7 7 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 3 7 1 3 - 4 9 7 - 6 3 7 4 3 7 5 - 5 3 3 1 A R E A : ~ 9 . 0 0 a c r e s N U M B E R O F L T : 1 F T E W T R E E T : ~ 1 , 4 0 0 f t . ~ Z N I N G : P U D P R O P O S E D U E S : A p a r t m e n t C o m p l e x P L I N G D I S T R I C T : 4 V A R I A N C E S R E V E S T E D : 1 . B u f f e r s a l o n g R i v e r f r o n t D r i v e a n d o t h e r a r e a s i d e n t i f i e d . T A T E M E N T O F P R O P S A L : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s t o c o n s t r u c t 2 6 2 d w e l l i n g u n i t s i n a t o t a l o f 1 1 b u i l d i n g s , t w o o f w h i c h w i l l b e o c c u p i e d b y t h e o f f i c e l e a s i n g a r e a a n d a c l u b h o u s e . T h e s i t e a l s o i n c l u d e s t e n n i s c o u r t s , s w i m m i n g p o o l a n d o t h e r f i t n e s s a n d r e c r e a t i o n a l a c t i v i t y a r e a s . T h e p r o j e c t a s o f f e r e d c o n s i s t s o f a s e r i e s o f b u i l d i n g s , m o s t o f w h i c h a r e t h r e e s t o r i e s i n h e i g h t . T h e e a s t e r n o n e - h a l f o f t h e p r o j e c t i s p r o p o s e d t o b e c o n s t r u c t e d a t a s o m e w h a t h i g h e r l e v e l o f e l e v a t i o n t h a n t h e w e s t e r n o n e - h a l f . T h e r e a s o n f o r t h i s i s t o a c c o m m o d a t e r a i s i n g t h e l i v i n g a r e a s a n d t h e v i e w o f t h e r i v e r o v e r t h e a d j a c e n t l e v y . T h e r e w i l l b e a p a r k i n g s t r u c t u r e b e n e a t h m o s t o f t h e e a s t e r n m o s t b u i l d i n g s . T h e p r o j e c t p r o p o s e s t w o p r i n c i p a l a c c e s s p o i n t s , o n e t o t h e n o r t h o n t o T u r t l e C r e e k L a n e a n d t h e n t o R i v e r f r o n t D r i v e . T h e s o u t h e r n m o s t a c c e s s w o u l d a c c e s s a p r i v a t e d r i v e a d j a c e n t t o t h e m a r i n a , a n d a l s o a c c e s s R i v e r f r o n t D r i v e . T o t a l p a r k i n g f o r t h i s p r o j e c t w i l l b e 4 0 4 s p a c e s w i t h 2 6 4 p a r k i n g s p a c e s w i t h i n a g a r a g e s t r u c t u r e a n d 1 4 0 b e i n g s u r f a c e p a r k i n g . A . P R O P A L R E E S T : I t i s t h e d e v e l o p e r ' s p l a n t o c o n s t r u c t a l a r g e m u l t i f a m i l y d e v e l o p m e n t o n t h i s s i t e t a k i n g a d v a n t a g e o f r i v e r v i e w s b y r a i s i n g t h e e l e v a t i o n o f m o s t o f t h e s t r u c t u r e s a b o v e t h e D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ~ A n i n F I L E Z - 4 7 - D a d j a c e n t l e v y . T h e r e w i l l b e s i x f o u r - s t o r y b u i l d i n g s o v e r a p a r k i n g d e c k t o t a k e a d v a n t a g e o f r i v e r v i e w s f o r m o s t o f t h e d w e l l i n g s w i t h i n t h e p r o j e c t . E x t e n s i v e l a n d s c a p i n g i s p r o p o s e d o n t h e p e r i m e t e r o f t h e d e c k t o s o f t e n t h e v i e w s o f t h e s u r r o u n d i n g a r e a . T h e r e m a i n i n g b u i l d i n g s i n t h e p r o j e c t w i l l b e c o n s t r u c t e d i n o r d e r t o p r o v i d e v i e w s o f t h e m a r i n a t o t h e s o u t h a n d t o t h e c o u r t y a r d s . T h e p r o j e c t w i l l i n c o r p o r a t e t w o c l u b h o u s e s , o n e w i t h a f u l l s i z e w o r k o u t f a c i l i t y , t w o p o o l s , t w o h o t t u b s , t w o t e n n i s c o u r t s a n d a r a c q u e t b a l l c o u r t . T h e r e w i l l b e s e v e r a l g a z e b o s a n d b a r b e c u e p i t s t h r o u g h o u t t h e p r o j e c t . I t w i l l b e d e s i g n e d f o r l e i s u r e a n d p r e s t i g i o u s l o c a t i o n . B . E X I T I G 0 D I T I O N S : T h i s t r a c t o f l a n d l i e s o n t h e e a s t s i d e o f R i v e r f r o n t D r i v e , a n a r e a b o u n d e d o n t h e n o r t h b y a n e x i s t i n g l a r g e a p a r t m e n t c o m p l e x , o n t h e s o u t h b y a m a r i n a , o n t h e w e s t b y a d i v i d e d a r t e r i a l s t r e e t . T h e s i t e i s a n o p e n a r e a w h i c h i s o n e o f t h e r e m a i n i n g t r a c t s o f t h e o r i g i n a l R i v e r d a l e C o u n t r y C l u b g o l f c o u r s e . C . E G I N E E R I T I L I T Y C M M E T S : T h e E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e s a p p l y . A 4 2 i n c h s e w e r m a i n c r o s s e s t h i s s i t e . N o b u i l d i n g s o r p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o v e r o r n e a r w i t h o u t t h e a p p r o v a l o f t h e L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y . O n - s i t e f i r e h y d r a n t s y s t e m s h o u l d b e c l e a r l y i n d i c a t e d w i t h l i n e s i z e a n d l o c a t i o n o f a l l f i r e h y d r a n t s a n d f i r e f i g h t i n g s y s t e m s . C o n s t r u c t s i d e w a l k s o n R i v e r f r o n t D r i v e o r c o n t a c t t h e L i t t l e R o c k P a r k s D e p a r t m e n t f o r a p o s s i b i l i t y o f i n l i e u c o n t r i b u t i o n t o t h e j o g g i n g a n d h i k i n g t r a i l p r o p o s e d f o r c o n s t r u c t i o n a l o n g t h i s t h o r o u g h f a r e . R e l o c a t e a n y b u i l d i n g s f r o m t h e l e v y e a s e m e n t , b o t h p a r k i n g s t r u c t u r e a n d a p a r t m e n t b u i l d i n g s . D . I S E S L E A L T E C H I A L D E S I N : 1 . A n y c l u b m u s t b e p r i v a t e a n d f o r u s e o f r e s i d e n t s o n l y . 2 . P r o v i d e a l e g a l s u r v e y t h i s p r o p e r t y t i e d t o a d j a c e n t l a n d s , e s p e c i a l l y t h e m a r i n a s i d e . 3 . C l a r i f y a c c e s s o n t h e s o u t h a c r o s s o t h e r s . 4 . B r i n g t h e p a r k i n g t o o r d i n a n c e s t a n d a r d d i m e n s i o n s a n d d e s i g n . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 i ] I T E M ~ A n i n F I L E Z - 4 7 - D 5 . R e m o v e a l l p a r k i n g a n d d r i v e s f r o m t h e f r o n t 4 0 f e e t a s t h i s a r e a i s r e q u i r e d f o r b u f f e r a n d l a n d s c a p i n g . A l s o , 2 0 f e e t i s r e q u i r e d a l o n g t h e n o r t h b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y . 6 . P r o v i d e a l a n d s c a p e p l a n f o r t h e e n t i r e s i t e s h o w i n g a r e a s t o b e d e v o t e d t o l a n d s c a p i n g . 7 . T h e p a r k i n g a n d g a r a g e d e t a i l o n t h e e a s t o n e - h a l f i s i n s u f f i c i e n t t o m a k e j u d g m e n t . 8 . L o c a t e t h e g a r a g e b y t h e p r o v i s i o n o f a s e c t i o n t h r o u g h t h e s i t e g i v i n g e l e v a t i o n s o f t h e v a r i o u s b u i l d i n g s a n d I r e l a t i o n s h i p s . I 9 . T h e s i t e p l a n a s f i l e d a p p e a r s t o b e a n o v e r b u i l d i n g o f t h e s i t e . H o w e v e r , t h i s j u d g m e n t c a n n o t b e f i r m u n t i l a b e t t e r c o m p l e t e s i t e p l a n i s o f f e r e d . I 1 0 . T h e m e t h o d f o r f i r e t r u c k a c c e s s a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e d r a w i n g . I 1 1 . R e n d e r i n g s o f t h e s t r u c t u r a l t r e a t m e n t o f t h e l e v y v e r s u s b u i l d i n g a n d p a r k i n g d e c k s h o u l d b e f i l e d . 1 2 . T h e h a n d i c a p p e d s t a l l s r e q u i r e a d d i t i o n a l d e s i g n w o r k . E . 2 ~ A L L Y ~ ) ~ I I T h e P l a n n i n g s t a f f h a s w o r k e d w i t h t h i s d e v e l o p e r i n a n l a t t e m p t t o p r e s e n t t o t h e C o m m i s s i o n a t h o r o u g h l y t h o u g h t o u t r e s i d e n t i a l p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t s u b m i t t a l . A t t h i s I w r i t i n g , t h e s t a f f i s r e v i e w i n g t h i s p r o p o s a l f r o m a s k e t c h y p l a n w i t h o u t b e n e f i t o f e l e v a t i o n s , s e c t i o n s o r o t h e r d e t a i l s t o v i s u a l l y a n d p h y s i c a l l y t i e t h i s p r o j e c t t o t h e d e v e l o p m e n t o n t h e s o u t h . T h e r e a r e q u i t e a n u m b e r o f a r e a s o f i n f o r m a t i o n t h a t w e r e q u i r e p r i o r t o d e v e l o p i n g a r e c o m m e n d a t i o n o n t h i s c a s e . I t i s o u r o p i n i o n t h a t M r . C a r l n e e d s t o d o a d d i t i o n a l w o r k o n t h i s p r o j e c t . I t s m a g n i t u d e r e q u i r e s s i g n i f i c a n t i n p u t o f t i m e , e n e r g y a n d d e s i g n . T h e p l a n p r e s e n t e d t o u s , a t t h i s t i m e , d o e s n o t f u l f i l l t h e r e v i e w r e q u i r e m e n t s o f a p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t . F . T A F F R E M M E N D A T I N S t a f f r e c o m m e n d s a d e f e r r a l o f t h i s a p p l i c a t i o n u n t i l t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n o n D e c e m b e r 1 5 a n d o f f e r s t o w o r k w i t h t h e d e v e l o p e r t o w a r d t h e r e s o l u t i o n o f t h e n u m e r o u s a r e a s o f q u e s t i o n . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M : A o n i n F I L E N ' - 4 7 - D s e c t i o n d r a w i n g i t i s a p p a r e n t t h a t a p a r a l l e l s u r f a c e d r a i n a g e p r o p o s a l p l a c e s a l i n e i m m e d i a t e l y o n t o p o f a 4 2 i n c h s e w e r l i n e . I f t h i s i s i n f a c t t h e m a n n e r i n w h i c h t h i s i s t o b e c o n s t r u c t e d , t h e L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y m u s t a p p r o v e t h e l o c a t i o n o f t h e l i n e a n d i t s p l a c e m e n t w i t h i n t h e u t i l i t y e a s e m e n t . I n c l o s i n g t h e d i s c u s s i o n , i t w a s p o i n t e d o u t b y s t a f f a n d t h e C o m m i t t e e t h a t M r . C a r l s h o u l d r e v i e w h i s d e v e l o p m e n t , e s p e c i a l l y w i t h r e s p e c t t o t h e d e n s i t y a n d w h e t h e r h e i s u t i l i z i n g l a n d s b e y o n d h i s p r o p e r t y l i n e f o r a d d i t i o n a l d e n s i t y . T h i s s h o u l d b e i d e n t i f i e d a n d l o c a t e d o n t h e d r a w i n g . J u s t i f i c a t i o n f o r e l i m i n a t i o n o f t h e r e q u i r e d l a n d s c a p e a n d b u f f e r s t r i p s s h o u l d b e p r o v i d e d a s w e l l a s a f o l l o w - u p o n t h e d e t e n t i o n a n d e x c a v a t i o n o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . T h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . N O T E : T h e L i t l e R k F i r D e a r m n r o r n D e e m b r 4 t h a t t h i s l a n a n n o b r o v e b t h e m d u e t h e e i f t h k i n a c i 1 m 1 i - b u i l i n a n d o o r s i t e a c e s f o r l a r e i e e f f i r e i m e n t . P I N Q C M M I I N A T I ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t , M r . D a v i d C a r l , w a s i n a t t e n d a n c e . T h e P l a n n i n g s t a f f r e p o r t e d t h a t M r . C a r l c o n t i n u e d h a v i n g s o m e d i f f i c u l t y c o m p l y i n g w i t h t h e F i r e D e p a r t m e n t ' s a c c e s s r e q u i r e m e n t s a n d s e v e r a l o t h e r d e s i g n i s s u e s . M r . C a r l i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d p r e f e r a d e f e r r a l o f t h i s a p p l i c a t i o n u n t i l a m e e t i n g i n J a n u a r y t o a c c o m p l i s h a r e v i s i o n o f h i s s i t e d e v e l o p m e n t p l a n . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r d e f e r r a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e a p p l i c a t i o n w a s a p p r o v e d f o r d e f e r r a l b y a v o t e o f 7 a y e s , 0 n a y s , 2 a b s e n t a n d 2 a b s t e n t i o n s ( K a t h l e e n O l e s o n a n d B r a d W a l k e r ) . 5 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : B Z - 5 6 2 7 O w n e r : C h a u a n d T o t H u y n h A p p l i c a n t : T o t H u y n h L o c a t i o n : 1 0 , 0 1 6 C h i c o t R o a d ( a t R e b e c c a D r i v e ) R e q u e s t : R e z o n e f r o m C - 3 t o C - 4 P u r p o s e : A u t o R e p a i r — B o d y S h o p S i z e : 0 . 4 2 a c r e s E x i s t i n g U s e : C o m m e r c i a l S U R R O U N D I N G L A N D U S E A N D Z O N I N G N o r t h — S i n g l e - F a m i l y a n d A u t o S a l e s , z o n e d R - 2 S o u t h — V a c a n t , z o n e d C - 3 E a s t — S i n g l e - F a m i l y , z o n e d R - 2 W e s t — V a c a n t , z o n e d C - 3 S T A F F A N A L Y S I S T h e r e q u e s t f o r 1 0 , 0 1 6 C h i c o t R o a d i s t o r e z o n e t h e p r o p e r t y f r o m C - 3 t o C - 4 f o r a u t o r e p a i r , a b o d y s h o p . 1 0 , 0 1 6 C h i c o t R o a d i s l o c a t e d a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f R e b e c c a D r i v e a n d C h i c o t , w h i c h i s s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y o n e - q u a r t e r m i l e n o r t h o f M a b e l v a l e C u t - o f f . A t t h i s t i m e , t h e s i t e i s o c c u p i e d b y t w o s t r u c t u r e s , a c a r w a s h a n d a b r i c k b u i l d i n g , w h i c h i s b e i n g u s e d f o r a l a u n d r o m a t . T h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n w a s r e z o n e d t o C - 3 i n 1 9 8 2 a s p a r t o f t h e S o u t h C e n t r a l I s l a n d a n n e x a t i o n ( Z - 3 8 0 6 ) . Z o n i n g i n t h e g e n e r a l v i c i n i t y i n c l u d e s R - 2 , R - 7 , 0 - 1 , 0 - 3 , C - 3 w i t h C - 3 l a n d a b u t t i n g t h e s i t e o n t w o s i d e s . A m a j o r i t y o f t h e n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g w a s a c c o m p l i s h e d a s p a r t o f t h e S o u t h C e n t r a l I s l a n d P l a n a n d a n n e x a t i o n . L a n d u s e i s a m i x t u r e o f s i n g l e f a m i l y , o f f i c e , c o m m e r c i a l , w a r e h o u s i n g a n d a m o b i l e h o m e p a r k . T h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l u s e s a r e p r i m a r i l y r e t a i l o r s e r v i c e o r i e n t e d . T h e r e a r e a l s o s o m e n o n c o n f o r m i n g u s e s , i n c l u d i n g a s m a l l a u t o s a l e s l o t d i r e c t l y a c r o s s R e b e c c a . T h r o u g h o u t t h e n e i g h b o r h o o d , t h e r e a r e u n d e v e l o p e d p a r c e l s a n d v a c a n t b u i l d i n g s . W h e n t h e S o u t h C e n t r a l I s l a n d P l a n w a s d e v e l o p e d , t h e b a s i c c o n c e p t w a s t o r e c o g n i z e a s m a n y o f t h e e x i s t i n g u s e s a s p o s s i b l e a n d c r e a t e a r a t i o n a l z o n i n g p a t t e r n . A l s o , a c o n s c i e n c e e f f o r t w a s m a d e t o e s t a b l i s h C - 3 a s t h e h i g h e s t z o n i n g f o r t h e n e i g h b o r h o o d b e c a u s e i t w a s m o r e c o m p a t i b l e w i t h t h e r e s i d e n t i a l u s e s . S t a f f d e t e r m i n e d t h a t i t w o u l d 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N : B Z - 5 6 2 7 n t h a v e b e e n d e t r i m e n t a l t o t h e a r e a t o r e z o n e c e r t a i n u s e s t o C - 4 , a n d o u r p o s i t i o n h a s n o t c h a n g e d . R e z o n i n g t h e s i t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n t o C - 4 w o u l d b e u n d e s i r a b l e a n d c o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e n e a r b y p r o p e r t i e s . T h e a d o p t e d p l a n f o r t h e a r e a , G e y e r S p r i n g s N e s t , s h o w s t h e p r o p e r t y f o r c o m m e r c i a l u s e a n d r e i n f o r c e s t h e z o n i n g p l a n t h a t w a s i m p l e m e n t e d w i t h t h e a d o p t i o n o f S o u t h C e n t r a l I s l a n d P l a n . O v e r t h e y e a r s , t h e C i t y h a s m a i n t a i n e d t h e p l a n ' s r e c o m m e n d e d l a n d u s e a n d z o n i n g p a t t e r n s a n d t h e r e i s n o s t r o n g j u s t i f i c a t i o n t o c h a n g e t h e d i r e c t i o n a t t h i s t i m e b y s u p p o r t i n g t h e p r o p o s e d C - 4 r e c l a s s i f i c a t i o n . E N I N E E R I N G O M M E N T D e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y i s r e q u i r e d f o r C h i c o t R o a d . T h e M a s t e r S t r e e t P l a n s t a n d a r d i s 4 5 f e e t a n d t h e e x i s t i n g r i g h t - o f - w a y i s 3 7 . 5 f e e t . T h e r e f o r e , 7 . 5 f e e t n e e d s t o b e d e d i c a t e d t o s a t i s f y t h e m i n o r a r t e r i a l r e q u i r e m e n t . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f a C - 4 r e z o n i n g . P L A N N I M M I I A C T I O N : ( N O V E M B E R 1 7 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t w h e n t h i s i t e m w a s f i r s t c a l l e d a n d i t w a s m o v e d t o t h e e n d o f t h e a g e n d a . T h e a p p l i c a n t w a s s t i l l n o t i n a t t e n d a n c e w h e n t h e r e q u e s t w a s t o b e h e a r d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , t h e m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n a y s a n d 1 a b s e n t . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t , T o t H u y n h , w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e t h r e e o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . M s . H u y n h s p o k e a n d a d d r e s s e d t h e r e z o n i n g r e q u e s t t o C - 4 . S h e t h e n d e s c r i b e d t h e e x i s t i n g u s e s o n t h e s i t e i n t h e s u r r o u n d i n g a r e a . R a l p h L l o y d t h e n s p o k e f o r M s . H u y n h . M r . L l o y d t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t M s . H u y n h w o u l d l i k e t o d e f e r t h e i s s u e t o a l l o w s o m e b o d y m o r e f a m i l i a r w i t h t h e z o n i n g p r o c e s s t o g e t i n v o l v e d w i t h h e r r e q u e s t . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M . . B Z - 5 6 2 7 C n T o t H u y n h m a d e s o m e a d d i t i o n a l c o m m e n t s . S h e s a i d t h a t s h e h a d c o n t a c t e d s o m e o f t h e n e i g h b o r s a n d o b t a i n e d t h e i r s i g n a t u r e s i n s u p p o r t o f t h e r e z o n i n g . A f t e r s o m e d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e i s s u e a n d t o a l l o w c o m m e n t s f r o m t h e o b j e c t o r s p r e s e n t . D i s c u s s i o n c o n t i n u e d b e f o r e t h e m o t i o n w a s v o t e d o n . H a r o l d Z o o k , a r e s i d e n t a c r o s s C h i c o t , s a i d h e w a s o p p o s e d t o t h e C - 4 r e z o n i n g . M r . Z o o k a g r e e d w i t h t h e s t a f f a n a l y s i s a n d c h a l l e n g e d t h e p e t i t i o n i n s u p p o r t b e c a u s e o f p r o b l e m s w i t h t h e w a y t h e s i g n a t u r e s w e r e o b t a i n e d b y M s . H u y n h . T o t H u y n h s u b m i t t e d h e r p e t i t i o n a n d t h e n d e s c r i b e d c o n v e r s a t i o n s w i t h s o m e o f t h e n e i g h b o r s . H a r o l d Z o o k a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a g a i n , a n d r e s p o n d e d t o s o m e o f t h e c o m m e n t s m a d e b y M s . H u y n h . P r i o r t o t h e v o t e o n t h e d e f e r r a l m o t i o n , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d e c i d e d t o d e f e r t h e i s s u e t o t h e F e b r u a r y 9 , 1 9 9 3 m e e t i n g . T h e m o t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 1 n a y a n d 2 a b s e n t . 3 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ' F I L E N O . : S - 4 6 2 - D N A M E : R e s e r v o i r T o w n h o m e s — P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t L O C A T I O N : 1 9 0 0 B l o c k o f R e s e r v o i r R o a d o n t h e e a s t s i d e o f t h e s t r e e t . D E V E L O P E R : E N G I N E E R : K E L T O N B R O W N , J R . M C G E T R I C K E N G I N E E R I N G 4 6 0 0 W e s t c h e s t e r D r i v e 1 1 , 2 2 5 H u r o n L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 8 6 8 - 4 4 0 4 2 2 3 - 9 9 0 0 A R E A : 2 . 3 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 9 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 5 / P R D P R O P O S E D U S E S : M u l t i f a m i l y P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 3 C E N S U S T R A C T : 2 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e A . P R O P O S A L R E U E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t h e p l a t t i n g o f n i n e r e s i d e n t i a l l o t s o f v a r i a b l e d i m e n s i o n . F o u r w i l l n o t b e s e r v e d b y d e d i c a t e d p u b l i c s t r e e t . T h e s e l o t s a r e p r o p o s e d i n a f a s h i o n t h a t w i l l s e r v e t o d e v e l o p n i n e m u l t i f a m i l y s t r u c t u r e s i n 3 a n d 4 u n i t b u i l d i n g s . T h e p u r p o s e o f t h i s p l a t i s t o p r o v i d e f o r t h e m o r t g a g e a n d s a l e s a r r a n g e m e n t f o r s m a l l m u l t i f a m i l y b u i l d i n g s . T h e l o t t i n g a r r a n g e m e n t p r o v i d e s a 5 0 f o o t p u b l i c s e r v i c e a n d a c c e s s e a s e m e n t a s w e l l a s u t i l i t y e a s e m e n t . T h i s e a s e m e n t w i l l p r o v i d e f o r t h e f o u r r e a r m o s t l o t s b e i n g f u r n i s h e d w i t h p a r k i n g a r e a a s w e l l a s v e h i c u l a r a c c e s s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e c u r r e n t l y i s i n d e v e l o p m e n t . M o s t o f t h e n a t u r a l f o l i a g e h a s b e e n r e m o v e d a n d t h e s i t e i s b e i n g r e f o r m e d t o a c c o m m o d a t e t h e b u i l d i n g s i t e s a n d a c c e s s . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e q u i r e s r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s a t t h e m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d . D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e s a p p l y . T h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e p o r t s t h a t a w a t e r m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d t o s e r v e t h e s e u n i t s . T h e W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t a s e w e r m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d w i t h e a s e m e n t s . 1 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ~ : 1 C o n t . F I L E N O . : S - 4 6 2 - D D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : 1 . T h e B i l l o f A s s u r a n c e i n p r e l i m i n a r y f o r m s h o u l d b e s u b m i t t e d f o r s t a f f r e v i e w . 2 . P A G I S i n f o r m a t i o n s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e p l a t . 3 . S t a t e p l a n e c o o r d i n a t e s s h o u l d b e i n d i c a t e d . 4 . T h e f o o t p r i n t o f t h e s e v e r a l b u i l d i n g s s h o u l d b e r e f l e c t e d o n e a c h l o t a s t h e b u i l d a b l e a r e a o f t h a t l o t . 5 . S h o w a n d e x p l a i n t h e c o m m o n p a r k i n g a n d a c c e s s r i g h t s f o r t h e v a r i o u s l o t s a s w e l l a s p r o v i d i n g c o v e r a g e w i t h i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e . 6 . P r o v i d e a d d i t i o n a l d i m e n s i o n s o n t h e n o r t h , e a s t a n d s o u t h f r o m p r o p e r t y l i n e t o t h e b u i l d i n g s . 7 . A l l p a t i o s s h o u l d b e p o u r e d a t g r a d e o r l e s s t h a n o n e f o o t a b o v e g r a d e . N o r a i s e d d e c k s a r e p e r m i t t e d w i t h o u t a p p r o v a l o f t h e C o m m i s s i o n . T h e y m a y b e f e n c e d , b u t n o t c o v e r e d . 8 . S h o w h a n d i c a p p e d p a r k i n g a n d a c c e s s i b i l i t y r e q u i r e m e n t s . 9 . I n d i c a t e S o u t h w e s t e r n B e l l e a s e m e n t s . O t h e r t h a n t h e i t e m s s e t f o r t h a b o v e , t h e p r e l i m i n a r y p l a t i s i n p r o p e r f o r m . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l p r o d u c e s l i t t l e o r n o n e g a t i v e c o m m e n t . O u r o n l y c o n c e r n s w i t h t h i s p r e l i m i n a r y p l a t d e a l w i t h t h e m a n n e r i n w h i c h t h e B i l l o f A s s u r a n c e a n d p l a t c o o r d i n a t e t h e a c c e s s r i g h t s a n d p r i v i l e g e s o f t h e s e v e r a l l o t s w i t h i n t h e 5 0 f o o t a c c e s s a n d u t i l i t y e a s e m e n t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : T h e s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t a s a p p r o p r i a t e t o t h e d e s i g n n e e d s o f t h e a c c o m p a n y i n g p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t p r o p o s a l , w h i c h i s I t e m N o . 6 o n t h i s a g e n d a . T h i s r e c o m m e n d a t i o n i s c o n d i t i o n e d u p o n r e s o l v i n g t h e s e v e r a l i t e m s p o i n t e d o u t i n t h e i s s u e s , p a r a g r a p h D a b o v e , a n d t h o s e i t e m s i d e n t i f i e d b y t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M . 1 C n F I L E . - 4 2 - D S U B D I V I I O N M M I T T E E O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t ' s e n g i n e e r w a s p r e s e n t . P l a n n i n g s t a f f b r i e f l y r e v i e w e d t h e s e v e r a l i t e m s i n o u r a n a l y s i s . M r . M c G e t r i c k i n d i c a t e d t h a t t h e s e s e v e r a l i t e m s c o u l d b e d e a l t a n d h e w o u l d r e s o l v e t h e m a s s o o n a s p o s s i b l e . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N O M M I I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . P a t M c G e t r i c k , t h e e n g i n e e r f o r t h e p r o j e c t . R i c h a r d W o o d o f t h e s t a f f o f f e r e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r o j e c t a n d i t s s t a t u s . H e r e p o r t e d t h a t t h e r e w e r e a f e w r e m a i n i n g i s s u e s f o r r e s o l u t i o n p r i o r t o s u b m i t t i n g t h e i t e m t o t h e B o a r d , a n d t h e s e w e r e i t e m s w h i c h c o u l d b e c o r r e c t e d i n t h e i n t e r i m . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n t o t h a t a f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 2 F I L E N O . : S - 7 2 2 - E N A M E : C h e r r y C r e e k — R e v i s e d P r e l i m i n a r y P l a t V a r i o u s l o t s w i t h i n B l o c k 8 , 1 0 , 1 1 , 1 2 , 1 3 a n d 1 4 L O C A T I O N : O n t h e w e s t s i d e o f B o w m a n R o a d , s o u t h a n d w e s t o f C h e r r y L a u r e l D r i v e D E V E L O P E R E N G I N E E R : W I N R O C K W H I T E - D A T E R S A N D A S S O C I A T E S 2 1 0 1 B r o o k w o o d D r i v e 4 0 1 V i c t o r y L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 6 6 3 - 5 3 4 0 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 5 8 . 7 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 2 2 0 F T . N E W S T R E E T - 1 0 , 6 5 0 Z O N I N G : R - 2 S i n g l e F a m i l y P R O P O S E D U S E S : S i n g l e F a m i l y R e s i d e n c e P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 1 8 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 7 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e A . P R O P O S A L R E V E S T : T h i s d e v e l o p e r p r o p o s e s a s i g n i f i c a n t i n c r e a s e i n e x p a n s i o n o f t h e e x i s t i n g C h e r r y C r e e k p r e l i m i n a r y s u b d i v i s i o n b y t h e a d d i t i o n o f n e w l a n d s l y i n g t o t h e s o u t h a n d w e s t . T h e p l a t i n v o l v e d r e q u i r e s t w o s h e e t s t o r e f l e c t t h e l o t d e v e l o p m e n t a n d t h e s t r e e t p a t t e r n . T h e l o t s a r e c o m p a t i b l e w i t h t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d o f C h e r r y C r e e k , a n d P o i n t e W e s t d e v e l o p e d s o m e w h a t e a r l i e r . T h e l o t s i z e s a l l r a n g e a b o v e t h e m i n i m u m a n d t h e d e s i g n a n d l a y o u t a p p e a r s t o c o n f o r m t o o r d i n a n c e s t a n d a r d s i n m o s t i n s t a n c e s . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e a r e a o f l a n d i n v o l v e d i n t h i s a p p l i c a t i o n r e m a i n s a n a t u r a l u n d i s t u r b e d s t a t e , c o v e r e d w i t h h e a v y t i m b e r a n d n a t u r a l u n d e r g r o w t h . T h e l a n d i s s o m e w h a t r o l l i n g w i t h s o m e g r a d e a n d d e s i g n p r o b l e m s r e l a t i v e t o s t r e e t l o c a t i o n . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ~ : 2 C o n t . F I L E N O . : S - 7 2 2 - E C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t s t a t e s t h a t t h e p r e l i m i n a r y p l a t d o e s n o t m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . T h e p l a t s h o u l d b e r e v i s e d t o r e f l e c t t h e s t r e e t a l i g n m e n t s r e f l e c t e d o n t h e p l a n . P u b l i c W o r k s p o i n t e d o u t t h a t t h e c u r r e n t M a s t e r S t r e e t P l a n r e q u i r e s G a m b l e R o a d t o t u r n e a s t w a r d f r o m i t s c u r r e n t l o c a t i o n o n t h e p l a t , a n d t e r m i n a t e a t P o i n t e W e s t w i t h c o l l e c t o r s t a n d a r d s . T h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e p o r t s t h a t a n n e x a t i o n t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k w i l l b e r e q u i r e d i n o r d e r t o o b t a i n w a t e r s e r v i c e t o a p o r t i o n o f t h i s p l a t . W a t e r m a i n e x t e n s i o n s w i l l b e r e q u i r e d w i t h i n t h e n e c e s s a r y e a s e m e n t s . T h e L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t s e w e r m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d w i t h a p p r o p r i a t e e a s e m e n t s . A $ 1 2 . 0 0 a c r e a g e f e e w i l l b e c h a r g e d f o r c o n n e c t i o n t o H i n s o n B r a n c h i n t e r c e p t e r . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : T h e P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s p l a t r e f l e c t s 1 1 a r e a s o f i n v o l v e m e n t t h a t r e q u i r e t h e a t t e n t i o n o f t h e e n g i n e e r a n d o w n e r p r i o r t o t h e c o m p l e t i o n a n d e x e c u t i o n o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t . T h e y a r e a s f o l l o w s : 1 . A s t r e e t n a m e c o n f l i c t w i t h G i l b e r t D r i v e i n t h e s o u t h e a s t q u a d r a n t o f t h e p l a t . 2 . A s t r e e t n a m e c o n f l i c t f o r W o o d b u r y w i t h i n t h e n o r t h c e n t r a l a r e a o f t h e p l a t . 3 . S i d e w a l k s a r e r e q u i r e d o n B r o o k f o r d . 4 . D r a i n a g e i n f o r m a t i o n i n t o a n d o u t o f t h e s i t e s s h o u l d b e i n d i c a t e d . 5 . P A G I S M o n u m e n t a t i o n s h o u l d b e i n d i c a t e d . 6 . O w n e r s h i p r e l a t i o n s h i p f o r T r a c t G s h o u l d b e n o t e d o n t h e p l a t . 7 . T h e M a s t e r S t r e e t P l a n i s s u e s h o u l d b e d e a l t t h r o u g h t h e e x t e n s i o n o f a p p r o p r i a t e c o l l e c t o r s t r e e t s o r r e s o l u t i o n o f a p l a n c h a n g e o r m o d i f i c a t i o n w i t h t h e C i t y T r a f f i c E n g i n e e r s O f f i c e . 8 . A d e t e r m i n a t i o n s h o u l d b e m a d e a s t o t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f p r o v i d i n g a c r o s s i n g o f t h e c r e e k t o t h e W i l s o n p r o p e r t y o n t h e s o u t h . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 2 C o n t . F I L E N O . : S - 7 2 2 - E 9 . P r o v i s i o n s s h o u l d b e m a d e f o r S o u t h w e s t e r n B e l l T e l e p h o n e e a s e m e n t s . 1 0 . P u l a s k i C o u n t y P l a n n i n g r e p o r t s i f t h i s p l a t r e m a i n s i n t h e c o u n t y , c o n s t r u c t i o n p e r m i t s o n e a c h l o t w i t h i n t h e f l o o d p l a i n w i l l r e q u i r e t h e i r r e v i e w a n d a p p r o v a l . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g s t a f f a n d P u b l i c W o r k s ' e v i e w o f t h i s p l a t r e f l e c t s t h a t a l l o f t h e u s u a l d e s i g n s t a n d a r d s h a v e b e e n m e t f o r a r e s i d e n t i a l p l a t , g i v e n t h e t y p e o f t e r r a i n a n d t h e n u m b e r o f l o t s i n v o l v e d . H o w e v e r , t h e M a s t e r S t r e e t P l a n i s s u e i s a c r i t i c a l i s s u e t o a c c e s s i n t h i s a r e a . I n t h e p a s t t h e r e h a v e b e e n s e v e r a l c o l l e c t o r s t r e e t s o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n r u n n i n g t h r o u g h t h i s a r e a t y i n g b o t h K a n i s a n d B o w m a n t h r o u g h t h i s l a r g e r e s i d e n t i a l a r e a . T h e p l a n h a s b e e n c h a n g e d o v e r y e a r s t o a p o i n t w h e r e t h e s u b d i v i s i o n r e q u i r e s a f i n a l d e c i s i o n a s t o a l i g n m e n t a n d c o n n e c t i o n i n t e r n a l o f t h e s e v e r a l c o l l e c t o r s . T h e T r a f f i c E n g i n e e r s O f f i c e s h o u l d t a k e a n a c t i v e r o l l i n t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e n e e d o f t h e v a r i o u s c o l l e c t o r s a n d / o r m o d i f i c a t i o n o f t h e M a s t e r S t r e e t P l a n . S h o u l d p l a n a m e n d m e n t s b e n e c e s s a r y a n o r d i n a n c e a m e n d m e n t m a y b e r e q u i r e d . A s t o t h e a n n e x a t i o n i s s u e p o i n t e d o u t b y t h e L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s , t h i s i s L i t t l e R o c k B o a r d o f D i r e c t o r s ' o l i c y . T h e p l a t w i l l r e q u i r e t h e i n i t i a t i o n o f a n a n n e x a t i o n p e t i t i o n w i t h t h e c o u n t y c o u r t a n d a c c e p t a n c e b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s b y o r d i n a n c e p r i o r t o t h i s s t a f f s i g n i n g a f i n a l p l a t . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : A p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o t h e r e s o l u t i o n o f t h e a n n e x a t i o n a n d M a s t e r S t r e e t P l a n i s s u e s , a n d t h e s e v e r a l i t e m s p o i n t e d o u t i n t h e i s s u e s p a r a g r a p h . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 P , 1 9 9 2 ) T h e d e v e l o p e r , M r . R o n T y n e , w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g W i n r o c k . M r . J o e W h i t e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e e n g i n e e r i n g f i r m f o r t h i s p l a t . T h e i s s u e s w e r e d i s c u s s e d b r i e f l y . M r . W h i t e a n d M r . T y n e f e l t l i k e t h a t t h e i s s u e s o f t h e M a s t e r S t r e e t P l a n h a d p e r h a p s b e e n d e a l t w i t h e a r l i e r , b u t t h e y w o u l d b e w i l l i n g t o w o r k w i t h t h e T r a f f i c E n g i n e e r t o r e s o l v e t h i s p r o b l e m . W i t h n o a d d i t i o n a l d i s c u s s i o n o n t h i s p l a t , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h e i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ' n F I L E - 7 2 2 - E N O T E : M r . T y n e a n d t h e P u b l i c W o r k s s t a f f m e t w i t h P l a n n i n g p e r s o n n e l t o m a k e a f i n a l a l i g n m e n t d e c i s i o n . T h e m e e t i n g w a s h e l d o n D e c e m b e r 2 , 1 9 9 2 a t t h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t . T h e d e c i s i o n a g r e e d u p o n b y a l l p a r t i e s w a s t h a t t h e G a m b l e R o a d c o l l e c t o r w i l l s t o p w h e r e s h o w n o n t h e p l a t w h i c h i s d a t e d N o v e m b e r 1 2 ( a s f i l e d ) . A n e w n o r t h - s o u t h c o l l e c t o r w i l l e x t e n d a l o n g t h e a l i g n m e n t o f B r o o k f o r d D r i v e , t h e r e b y a l l o w i n g a c o n t i n u a t i o n o f t h e P o i n t e W e s t D r i v e c o l l e c t o r . P L A N N I Q C M M I S I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) M r . J o e W h i t e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n a s w e l l a s M r . R o n T y n e , t h e d e v e l o p e r . R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f o f f e r e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e p r o j e c t ' s s t a t u s . H e r e p o r t e d t h a t t h e c o n d i t i o n s w h i c h w e r e d i s c u s s e d f o r m o d i f i c a t i o n b y t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e w e r e g e n e r a l l y c o m p l i e d w i t h i n a r e v i s e d p l a n s u b m i t t a l . H o w e v e r , t h e r e w a s o n e c h a n g e f r o m t h e d i s c u s s e d r e d e s i g n t h a t b e i n g a c u l - d e - s a c , t o b e e l i m i n a t e d a t t h e s o u t h e n d o f S t o n e y C r e e k D r i v e . T h i s s t r e e t w i l l n o w b e c o n t i n u e d t o t h e e a s t t o s e r v e a p r o p e r t y . T h e o w n e r o f t h a t p r o p e r t y c o n t a c t e d s t a f f a n d M r . T y n e p r i o r t o t h i s m e e t i n g f o r t h e p u r p o s e s o f r e q u e s t i n g a c c e s s b y w a y o f a s t u b s t r e e t . T h e e n g i n e e r r e p o r t e d t h a t t h i s i s n o t a p r o b l e m . P l a n n i n g s t a f f d o e s n o t f e e l t h e r e i s a n a d v e r s e e f f e c t b y t h e c o n t i n u a t i o n o f t h i s s t r e e t . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e p l a t , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n t o t h a t a f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 4 ~ I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O 3 F I L E N O . : S - 9 6 0 N A M E : H o m e C e n t e r A d d i t i o n — P r e l i m i n a r y P l a t L O C A T I O N : T h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y 1 0 a t t h e w e s t e n d o f T a y l o r L o o p R o a d D E V E L O P E R ' N G I N E E R : N A T I O N A L H O M E C E N T E R W H I T E - D A T E R S A N D A S S O C I A T E S H i g h w a y 6 7 - 1 6 7 4 0 1 V i c t o r y N o r t h L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 6 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 9 4 5 - 2 8 0 0 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 1 7 . 7 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 2 S i n g l e F a m i l y / P C D P R O P O S E D U S E S : H o m e C e n t e r P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 1 9 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 6 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e A . P R O P O S A L R E V E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t h e p l a t t i n g o f a s i n g l e c o m m e r c i a l l o t f o r p u r p o s e s o f c o n s t r u c t i n g s e v e r a l l a r g e b u i l d i n g s f o r u s e a s a h o m e c e n t e r d e v e l o p m e n t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e e x i s t i n g s i t e i s a s e m i - r u r a l t r a c t o f l a n d w i t h o p e n s p a c e t o t h e r e a r a r e a o f t h e l o t , w i t h s e v e r a l h o m e s s i t e d o n t h e p r o p e r t y . T h i s s i t e i s a b u t t e d o n t h e s o u t h b y r e s i d e n t i a l a n d a c h u r c h b u i l d i n g , t o t h e e a s t a n d w e s t b y r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s , s o m e o f w h i c h h a v e b o a r d i n g f a c i l i t i e s f o r h o r s e s . T h e a r e a t o t h e n o r t h i s o c c u p i e d a s r e s i d e n t i a l a c r o s s S t a t e H i g h w a y 1 0 . T h e s i t e c u r r e n t l y d r a i n s i n t w o d i r e c t i o n s , a p o r t i o n t o t h e e a s t a c r o s s T a y l o r L o o p R o a d a n d a p o r t i o n o f t h e s i t e d r a i n i n g i n t o a p o n d a d j a c e n t t o H i g h w a y 1 0 a n d d i s c h a r g i n g b e n e a t h t h e s t a t e h i g h w a y . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e p o r t s t h a t a m i n o r a r t e r i a l s t a n d a r d i s r e q u i r e d f o r T a y l o r L o o p R o a d , b o t h r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s . S i d e w a l k s a r e r e q u i r e d o n C a n t r e l l R o a d f r o n t a g e a n d T a y l o r L o o p . E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e s a p p l y . 1 ~ I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 3 C o n t . F I L E N O . : S - 9 6 0 L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r W o r k s r e p o r t s t h a t a n o n - s i t e f i r e p r o t e c t i o n p l a n v i l l b e r e q u i r e d a n d s h o u l d b e m a d e a p a r t o f t h e s i t e p l a n . L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t a s e w e r m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d w i t h t h e a p p r o p r i a t e e a s e m e n t s . T h e H i n s o n R o a d i n t e r c e p t o r t i e o n c h a r g e s a p p l y f o r t h i s a r e a . C o n t a c t s h o u l d b e m a d e w i t h W a s t e W a t e r U t i l i t y f o r d e t a i l s . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : I n t h e s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s p r e l i m i n a r y p l a t , a n u m b e r o f a r e a s w e r e n o t e d w h i c h r e q u i r e a f o l l o w - u p b y t h e a r c h i t e c t a n d e n g i n e e r o n t h i s p r o j e c t . F o r s a k e o f b r e v i t y , t h e s t a f f w i l l n o t e n u m e r a t e a l l t h e i t e m s w h i c h w e r e d e v e l o p e d i n o u r r e v i e w , b u t w i l l t o u c h o n t h e h i g h p o i n t s r e l a t i v e o n l y t o t h e p r e l i m i n a r y p l a t . T h e y a r e a s f o l l o w s : 1 . T a y l o r L o o p i m p r o v e m e n t s a n d d e d i c a t i o n 2 . I n d i c a t e P A G I S i n f o r m a t i o n . 3 . I n d i c a t e s t a t e p l a n e c o o r d i n a t e s . 4 . C o m p l e t e c e r t i f i c a t e s s h o u l d b e p l a c e d o n t h e p l a t . 5 . A d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s s h o u l d b e i n d i c a t e d . 6 . A B i l l o f A s s u r a n c e s h o u l d b e p r o v i d e d f o r s t a f f r e v i e w . 7 . A c o m m i t m e n t s h o u l d b e s u b m i t t e d i n w r i t i n g t h a t t h i s d e v e l o p e r w i l l i n t h e f u t u r e p a r t i c i p a t e i f n e e d e d i n t h e i n s t a l l a t i o n c o s t o f t h e t r a f f i c s i g n a l f o r T a y l o r L o o p I n t e r s e c t i o n u p t o 5 0 % o f t h e t h e n e s t a b l i s h e d c o s t . 8 . S i d e w a l k s a r e r e q u i r e d a l o n g H i g h w a y 1 0 a n d T a y l o r L o o p R o a d . E . A N A L Y S I S : T h e s t a f f h a s p e r f o r m e d t h e u s u a l s i t e v i s i t s , p l a n r e v i e w s a n d d i s t r i b u t i o n f o r c o m m e n t . T h i s p l a t a s a f r e e s t a n d i n g i s s u e m e e t s t h e e x p e c t e d s t a n d a r d s . H o w e v e r , a p l a t o f t h i s n a t u r e i s e n t i r e l y o u t o f c h a r a c t e r f o r a s u b u r b a n l a r g e l o t s i n g l e f a m i l y a r e a . T h e r e a r e n u m e r o u s s i n g l e f a m i l y l o t s a l o n g a l l o f t h e b o u n d a r y s t r e e t s s o m e o f w h i c h f r o n t t h i s p r o j e c t s i t e . I n t h e s t a f f v i e w o f H i g h w a y 1 0 , t h e p l a n a n d o v e r l a y s t a n d a r d s w e r e g e a r e d t o s h a l l o w d e v e l o p m e n t i n t r a n s i t i o n z o n e s . T h i s s i t e i s o n e q u a r t e r m i l e d e e p . T h e f u l l e f f e c t o f t h i s d e p t h i s n o t r e a l i z e d u n t i l o n e d r i v e s t h e e a s t b o u n d a r y t o t h e c h u r c h a t t h e s o u t h e n d o f t h e d e v e l o p m e n t . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n F I L E F . T A F F R E C M M E A T I D e n i a l o f t h e p l a t a s b e i n g i n a p p r o p r i a t e f o r t h e l o c a t i o n . S U B D I V I S I O N O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e d e v e l o p e r , t h e a r c h i t e c t a n d e n g i n e e r w e r e p r e s e n t . T h e P l a n n i n g s t a f f o f f e r e d a b r i e f o v e r v i e w o f t h e n u m b e r o f i t e m s i n c l u d e d i n t h e s t a f f o u t l i n e o f i s s u e s . M o s t o f t h e i t e m s o n t h e l i s t w e r e i d e n t i f i e d b y t h e d e v e l o p e r a s i t e m s w h i c h c o u l d b e e a s i l y r e m e d i e d o r h a d b e e n . A l e n g t h y d i s c u s s i o n i n v o l v i n g t h e d e s i g n o f t h e b u i l d i n g s , t h e i r h e i g h t a n d a p p e a r a n c e i n v o l v e d b o t h s t a f f a n d t h e a p p l i c a n t . T h e e n g i n e e r f o r t h e p r o j e c t , M r . W h i t e , p o i n t e d o u t s e v e r a l p o i n t s o f r e s o l u t i o n s u c h a s t h e r e s i d e n t i a l s t r e e t a l o n g t h e s o u t h e r n b o u n d a r y a n d h o w t h a t r o a d w a y a n d i t s i m p r o v e m e n t m i g h t b e a c c o m p l i s h e d . T h e s c r e e n i n g , l a n d s c a p i n g a n d s i t e p a c k a g e d e a l i n g w i t h a p p e a r a n c e w a s p r e s e n t e d b y t h e d e s i g n s t a f f f o r t h e d e v e l o p e r . A b r i e f d i s c u s s i o n i n c l u d e d t h e m a n n e r i n w h i c h t r a f f i c a c c e s s e s t h e S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 . T h e a p p a r e n t p o t e n t i a l f o r t r a f f i c b a c k u p o r c o n f l i c t w i t h t h e m a n n e r i n w h i c h t h e i n t e r i o r p a r k i n g i s d e s i g n e d . T h e r e b e i n g n o a p p a r e n t p r o b l e m w i t h r e s o l v i n g t h e s e v e r a l i s s u e s a t t e n d a n t t o t h e p l a t , t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N G M M I S S I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) A p p e a r i n g a n d r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n w e r e M r . M a r v i n I s k o w i t z , a p a r t - o w n e r i n t h e p r o j e c t , M r . D a v i d J o n e s , a r e a l t o r , M r . J o e W h i t e , t h e e n g i n e e r r e p r e s e n t a t i v e f o r t h e p r o j e c t , M r . D a n n y F u n d e r b u r g , r e p r e s e n t i n g t h e d e v e l o p e r , M r . D w a i n N e w m a n r e p r e s e n t e d t h e d e v e l o p e r a n d M s . C h e r H a n s o n a l s o r e p r e s e n t e d t h e d e v e l o p e r . T h i s a l i c a i o n f o r r e l i m i n a 1 w s i s c u e d a a r t f t h t t 1 1 n n e u n i d e v l o m e n t a c k a f r t h N a i o n a l H o m C n r P D w h i c h i I t e m . n t h i s n a . T h l e n h d i l e d i s c s i n o f h v a r i r i c i n i s i n c l u e d w i t h i n h m i n e s f I m N A f t e r a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e P U D a n d p l a t i s s u e , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d i n t h e i n t e r e s t o f s a v i n g t i m e f o r t h e d e v e l o p e r t h a t t h e p l a t s h o u l d b e d e a l t w i t h f o r f i n a l r e s o l u t i o n i n o r d e r t o s a v e a r e f i l i n g o f t h e p l a t s h o u l d t h e P U D a p p l i c a t i o n b e s u c c e s s f u l . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e p r e l i m i n a r y p l a t s u b j e c t t o t h e s e v e r a l m o d i f i c a t i o n s i n t h e s t a f f a n a l y s i s . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n a y , 3 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( K a t h l e e n O l e s o n ) . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O 4 F I L E N O Z - 5 3 7 7 - A N A M E : R o g e r s — P l a n n e d O f f i c e D i s t r i c t L O C A T I O N : 1 6 , 7 1 9 C a n t r e l l R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R L A N D S U R V E Y O R : M A R K R O G E R S O L L E N D E E W I L S O N O F T H E R O G E R S A C C O U N T I N G F I R M 2 4 0 0 P i k e A v e n u e 1 0 , 0 2 5 W e s t M a r k h a m N o r t h L i t t l e R o c k , A R 7 2 1 1 4 S u i t e 1 1 5 7 5 8 - 8 3 3 3 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 5 2 2 4 - 4 3 4 6 A R E A : 2 0 , 4 0 0 s q . f t . N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 2 / P O D P R O P O S E D U S E S : A c c o u n t i n g F i r m P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 1 9 C E N S U S T R A C T : 4 2 . 0 6 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t o u s e t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e o n t h i s p r e m i s e s a s t h e o f f i c e s o f a n a c c o u n t i n g f i r m . T h e p r o p e r t y h a s b e e n m o s t r e c e n t l y o c c u p i e d b y a c h u r c h t h r o u g h t h e i s s u a n c e o f a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . T h e c h u r c h h a s a b a n d o n e d t h e s i t e a n d t h i s u s e r w i l l b e c o n v e r t i n g t h e s t r u c t u r e t o h i s p u r p o s e s u t i l i z i n g t h e p a r k i n g d r i v e s a n d o t h e r f e a t u r e s p r o v i d e d b y t h e c h u r c h . A . P R O P O S A L R E U E S T : T h e a p p l i c a t i o n i s f o r a p l a n n e d o f f i c e d i s t r i c t f o r o c c u p a n c y b y o n e o f f i c e u s e r . T h e s i t e c u r r e n t l y c o n t a i n s o n e s t r u c t u r e a s a p r i n c i p a l b u s i n e s s p l a c e w i t h a n a c c e s s o r y b u i l d i n g i n t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f t h e l o t . A w o o d e n f e n c e e x i s t s a r o u n d t h e p e r i m e t e r o f t h e p a r k i n g a n d r e a r u s e a r e a r ' u m e r o u s t r e e s e x i s t o n t h e s i t e . T h e e x i s t i n g f r a m e a n d b r i c k s t r u c t u r e c o n t a i n s a p p r o x i m a t e l y 2 , 8 0 0 s q u a r e f e e t o f f l o o r s p a c e i n o n e s t o r y . T h e s i t e i s p r o v i d e d w i t h o n e d r i v e w a y a c c e s s o n t o S t a t e H i g h w a y 1 0 . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 4 C o n t . F I L E N O ' - 5 3 7 7 - A B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s p r o p e r t y i s a f o r m e r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e . T h e l o t i s g e n e r a l l y f l a t s o m e w h a t l o w e r i n g r a d e t h a n t h e H i g h w a y 1 0 c u r b l i n e . T h e r e a r e n o e x i s t i n g e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s w i t h r e s p e c t t o d r a i n a g e o r g r a d e . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : T h e P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e p o r t s t h a t s i d e w a l k s w i l l b e r e q u i r e d a l o n g t h e C a n t r e l l f r o n t a g e , a n d t h e d e d i c a t i o n o f a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y t o C a n t r e l l R o a d . T h e L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t a m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d w i t h t h e a p p r o p r i a t e e a s e m e n t s t o s e r v e t h i s s i t e , u n l e s s o t h e r p r o v i s i o n s a r e m a d e f o r s e w a g e d i s p o s a l . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h e s i t e p l a n f o r t h i s p r o j e c t i n d i c a t e s a f e w d e t a i l s r e q u i r i n g f u r t h e r w o r k b y t h e a p p l i c a n t . T h e s e i t e m s a r e l i s t e d a s f o l l o w s : 1 . A d e t a i l o n t h e s i g n a g e , b o t h f r e e s t a n d i n g a n d b u i l d i n g m o u n t e d s h o u l d b e s u b m i t t e d f o r r e v i e w b y t h e S i g n C o d e A d m i n i s t r a t o r . T h e O v e r l a y D i s t r i c t s e t s s t a n d a r d s a n d r e q u i r e s a m o n u m e n t s i g n . 2 . T h e o w n e r s s h o u l d p r o v i d e a s t a t e m e n t i n w r i t i n g i f t h i s p l a n n e d o f f i c e d i s t r i c t d e v e l o p m e n t i s t o b e l i m i t e d t o t h e o n e i d e n t i f i e d u s e . I f a s t a t e m e n t i s n o t f o r t h c o m i n g , t h e o r d i n a n c e w i l l b e a p p r o v e d w i t h t h e s i n g l e u s e a l l o w e d . 3 . T h e r e s h o u l d b e p r o v i d e d o n e m a r k e d h a n d i c a p p e d s p a c e . 4 . A n i n c r e a s e i n t h e b u f f e r a n d l a n d s c a p i n g a l o n g t h e p r o p e r t y l i n e s m a y b e r e q u i r e d , u n l e s s a m o d i f i e d p l a n c a n b e s u b m i t t e d w i t h b a s i c r e q u i r e m e n t s a s t o t h e c o v e r a g e a n d d i m e n s i o n . E D A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l r e f l e c t s l i t t l e n e g a t i v e p o i n t s f o r d i s c u s s i o n . T h e H i g h w a y 1 0 P l a n i n d i c a t e s t h a t t h i s a r e a i s t o b e a t r a n s i t i o n z o n e w h i c h m e a n s t h e p r o p o s e d u s e a s a n o f f i c e i s a n a p p r o p r i a t e l a n d u s a g e . T h e d e s i g n o f t h e p r o j e c t u t i l i z i n g t h e e x i s t i n g b u i l d i n g c l o s e l y c o n f o r m s t o t h e H i g h w a y 1 0 O v e r l a y r e q u i r e m e n t s , e x c e p t t h a t t w o o f t h e p a r k i n g s p a c e s o n t h e n o r t h e n d o f t h e f r o n t p a r k i n g l o t i n t r u d e u p o n t h e 4 0 f o o t l a n d s c a p e s t r i p r e q u i r e 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M O . ' n F I L E 2 - 7 7 - A b y t h e o r d i n a n c e . H o w e v e r , a s i g n i f i c a n t f r o n t y a r d a r e a o f s o m e 6 0 f e e t r e m a i n s u n c u m b e r e d b y p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s a n d t h e p a r k i n g a r e a w i l l b e l a n d s c a p e d a r o u n d i t s p e r i m e t e r . S t a f f f e e l s t h e r e w i l l b e n o a d v e r s e i m p a c t d u e t o t h e l o c a t i o n o f t h i s l o w k e y o f f i c e u s a g e i n t h i s r e s i d e n t i a l a r e a . T h e p r o p e r t i e s t o t h e s o u t h a r e o c c u p i e d b y l a r g e l o t , l a r g e h o m e s a n d s o m e w i t h t h e b o a r d i n g o f h o r s e s a n d o p e n p a s t u r e l a n d . M o s t o f t h e l o t s i n t h e i m m e d i a t e a r e a a r e l a r g e r t h a n t h e l o t o n w h i c h t h i s h o m e i s s i t e d . A c c e s s t o t h e s i t e i s a d e q u a t e u t i l i z i n g H i g h w a y 1 0 , w h i c h h a s b e e n c o m p l e t e l y d e v e l o p e d t o a r t e r i a l s t a n d a r d s e x c e p t t h e s i d e w a l k r e q u i r e m e n t . F . T A F F R E M M E D A T I O P l a n n i n g s t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h i s p l a n n e d o f f i c e d i s t r i c t d e v e l o p m e n t a s b e i n g e n t i r e l y a p p r o p r i a t e t o t h e l o c a t i o n . O u r r e c o m m e n d a t i o n c a r r i e s a c o n d i t i o n t h a t t h e s e v e r a l p o i n t s i n o u r a n a l y s i s b e r e s o l v e d . S U B D I V I S I N C O M M I T T E E O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) M r . R o g e r s w a s i n a t t e n d a n c e . P l a n n i n g s t a f f o f f e r e d i t s c o m m e n t s o n t h e P U D p r o p o s a l . I n a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e a p p l i c a t i o n , M r . R o g e r s p o i n t e d o u t t h a t t h e s w i m m i n g p o o l o n t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y h a d i n f a c t b e e n e l i m i n a t e d a n d b a c k f i l l e d a n d t h a t h e w o u l d p r o v i d e t h o s e i t e m s n o t e d b y s t a f f . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L I N G C M M I S I O N A T I O ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s i n a t t e n d a n c e . A b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e a p p l i c a t i o n r e v e a l e d t h e r e w e r e n o c o n t i n u i n g i s s u e s f o r r e s o l u t i o n . A m o t i o n w a s m a d e t o p l a c e t h i s i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ' F I L E N O . : Z - 5 6 4 6 N A M E : H o m e C e n t e r — P l a n n e d C o m m e r c i a l D i s t r i c t L O C A T I O N : S W c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 a n d t h e w e s t i n t e r s e c t i o n o f T a y l o r L o o p R o a d D E V E L O P E R : E N G I N E E R : M A R V I N I T Z K O W I T Z W H I T E - D A T E R S A N D A S S O C I A T E S B Y N A T I O N A L H O M E C E N T E R 4 0 1 V i c t o r y S t r e e t L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 1 3 7 4 - 1 6 6 6 A R E A : 1 7 . 7 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 2 / P C D P R O P O S E D U S E S : H o m e C e n t e r a n d A l l i e d A c t i v i t y P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 1 9 C E N S U S ' T R A C T : 4 2 ' 6 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t h e c o n s t r u c t i o n o f a N a t i o n a l H o m e C e n t e r s t o r e . T h e e x t e r i o r o f t h e b u i l d i n g f r o n t w a l l a l o n g H i g h w a y 1 0 w i l l b e o f c u t c o n c r e t e s t o n e w i t h t h e r e m a i n i n g w a l l s a r o u n d t h e e a s t , w e s t a n d s o u t h o f t e x t u r e s t e e l . T h e h e i g h t o f a l l b u i l d i n g s i s 2 4 f e e t w i t h t h e r o o f i n g o f m e t a l c o n s t r u c t i o n a t 1 2 / 2 p i t c h . A l l b u i l d i n g s w i l l b e o f a l i g h t b u f f c o l o r w i t h r o o f i n g i n a d a r k b r o w n . T h e r e w i l l b e t w o m a i n b u i l d i n g e n t r a n c e s a n d e x i t s l o c a t e d a c r o s s t h e f r o n t o f t h e m a i n b u i l d i n g . L a w n a n d g a r d e n f a c i l i t i e s w i l l r u n d o w n t h e e a s t s i d e w i t h a c o n t r a c t o r ' s s h o w r o o m i m m e d i a t e l y b e h i n d . T h e d e s i g n o f t h i s p r o j e c t i s a s a c l o s e d c o m p o u n d w i t h t h e m a t e r i a l s c o u r t y a r d c o m p l e t e l y e n c l o s e d , w i t h o n e c o n t r o l l e d e n t r a n c e . T h e m a i n b u i l d i n g w i l l c o m p r i s e s o m e 1 0 2 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f c u s t o m e r s h o w r o o m , 1 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f c o n t r a c t o r ' s s a l e s a n d s h o w r o o m , 5 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n w a r e h o u s e a n d 3 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f l a w n a n d g a r d e n f a c i l i t i e s o f w h i c h 1 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t w i l l b e c o v e r e d . T h e f a c i l i t y w i l l i n c l u d e a f u l l v e h i c l e m a i n t e n a n c e s h o p . T h e e n c l o s e d c o m p o u n d w i l l a l s o h o u s e a f u e l s t a t i o n f o r d e l i v e r y v e h i c l e s . A l l o p e n a r e a s a r e t o b e p l a n t e d a n d m a i n t a i n e d i n a d d i t i o n t o t h e f r o n t a g e H i g h w a y 1 0 w h i c h w i l l b e b u r m e d , p l a n t e d a n d s p r i n k l e d . T h e f a c i l i t y w i l l e m p l o y b e t w e e n 1 6 5 a n d 1 7 5 p e r s o n s . 1 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 5 C o n t . F I L E N O . : Z - 5 6 4 6 T h i s s i t e w a s l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f t w o a r t e r i a l s t r e e t s b e c a u s e i t w i l l p r o v i d e e a s y a c c e s s i b i l i t y f o r f u t u r e c o n s t r u c t i o n s i t e s i n W e s t L i t t l e R o c k . T h i s f a c i l i t y i s p r o p o s e d t o s e r v e a m a r k e t r a d i u s o f a p p r o x i m a t e l y 5 0 m i l e s i n v o l v i n g P e r r y C o u n t y , S a l i n e C o u n t y a n d o t h e r c o u n t i e s w i t h i n t h i s r a d i u s . A . P R O P O S A L R E V E S T : T h i s a p p l i c a t i o n w a s f i l e d a s a p l a n n e d c o m m e r c i a l d i s t r i c t i n o r d e r t o a p p r o a c h t h e s u b j e c t o f m o d i f i c a t i o n o f t h e H i g h w a y 1 0 l a n d u s e p l a n a n d t o i n c o r p o r a t e a n a d d i t i o n a l c o m m e r c i a l n o d e a t t w o a r t e r i a l s t r e e t s . T h e a p p l i c a t i o n i s f o r a m a j o r h o m e c e n t e r w i t h s i g n i f i c a n t b u i l d i n g m a t e r i a l s s a l e s a n d d e l i v e r y . T h e s i t e i s a l a r g e t r a c t o f l a n d c u r r e n t l y r e s i d e n t i a l i n n a t u r e a n d s u r r o u n d e d b y r e s i d e n t i a l o c c u p a n c y . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e p r o p e r t y i s r e s i d e n t i a l i n n a t u r e w i t h s e v e r a l r e s i d e n t i a l s t r u c t u r e s i n p l a c e . T o t h e s o u t h a l o n g a n a r r o w r e s i d e n t i a l s t r e e t i s a c h u r c h a n d s e v e r a l h o m e s . T o t h e w e s t a r e l a r g e h o m e s o n l a r g e r e s i d e n t i a l l o t s . T o t h e e a s t a n d n o r t h a r e r e s i d e n t i a l o c c u p a n c i e s . T h e l a n d i s r o l l i n g t e r r a i n w i t h a p o n d a n d s e v e r a l h i g h p o i n t s . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e p o r t s t h a t m i n o r a r t e r i a l r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s a r e r e q u i r e d f o r T a y l o r L o o p R o a d . S i d e w a l k s a r e r e q u i r e d o n C a n t r e l l R o a d f r o n t a g e . T h e E x c a v a t i o n a n d D e t e n t i o n O r d i n a n c e a p p l i e s . L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e p o r t s t h a t o n - s i t e f i r e p r o t e c t i o n w i l l b e r e q u i r e d r e f l e c t i n g t h e l o c a t i o n o f f i r e h y d r a n t s a n d m a i n s i z e s . T h e W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t a s e w e r m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d w i t h a p p r o p r i a t e e a s e m e n t s . T h i s w i l l t i e t o t h e H i n s o n I n t e r c e p t o r c h a r g e s a p p l y f o r t h i s a r e a . C o n t a c t s h o u l d b e m a d e w i t h t h e W a s t e W a t e r U t i l i t y f o r d e t a i l . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : T h e s t a f f r e v i e w o f t h i s p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t r e f l e c t s a n u m b e r o f a r e a s o f d e s i g n c o n c e r n . M a n y o f t h e s e h a v e b e e n d i s c u s s e d w i t h t h e a p p l i c a n t w i t h r e s o l u t i o n t o b e g a i n e d p r i o r t o t h e p u b l i c h e a r i n g o f t h e C o m m i s s i o n o n D e c e m b e r 1 5 . A t t h i s w r i t i n g , t h e s e i t e m s r e m a i n f o r d i s c u s s i o n u n t i l t h e s i t e p l a n h a s b e e n u p d a t e d t o r e s o l v e t h e m . 2 I 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 5 C o n t . F I L E N O . : Z - 5 6 4 6 T h e i t e m s a r e a s f o l l o w s : 1 . T h e H i g h w a y 1 0 e n t r a n c e d r i v e s h o u l d b e r e d e s i g n e d t o w o r k b e t t e r w i t h t h e e x i s t i n g f r o n t p a r k i n g l o t t o p r o v i d e f o r e l i m i n a t i o n o f p o t e n t i a l c o n f l i c t b e t w e e n c a r s e n t e r i n g a n d e x i t i n g , e s p e c i a l l y w i t h r e s p e c t t o t h e s i n g l e l o a d e d r o w o f p a r k i n g s p a c e s i n t h e m i d d l e o f t h e p a r k i n g l o t . 2 . T h e d e s i g n o f t h i s p r o j e c t b r i n g s t r u c k t r a f f i c d o w n a r e s i d e n t i a l s t r e e t ( T a y l o r L o o p R o a d ) . T h i s i s s u e s h o u l d b e r e s o l v e d t h r o u g h p r o v i s i o n o f i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e h o u r s o f o p e r a t i o n o f t h e t r u c k s a n d a c c e s s t o t h e w a r e h o u s e f a c i l i t y . T h i s s h o u l d b e p r o v i d e d i n w r i t i n g . 3 . I d e n t i f y t h e p u r p o s e o r u s e o f t h e s h a l l o w d e p t h o f t h e b u i l d i n g a l o n g t h e e a s t b o u n d a r y o f t h e w a r e h o u s e . 4 . I d e n t i f y t h e p u r p o s e o f t h e g a p i n t h e b u i l d i n g l y i n g a l o n g t h e w e s t s i d e o f t h e d e v e l o p m e n t b y n o t a t i o n o n t h e d r a w i n g . 5 . I n f o r m a t i o n s h o u l d b e p r o v i d e d o n t h e g a r d e n c e n t e r a s t o t h e d e s i g n a n d f i n i s h o f t h e e x t e r i o r w a l l s , a n d w h e t h e r e x t e r i o r s t o r a g e o r d i s p l a y a l o n g t h e s i d e w a l k a r e a w i l l b e p r o v i d e d . T h i s s h o u l d b e n o t e d o n t h e p l a n . 6 . T h e b o u n d a r y b u f f e r o n a l l s i d e s o f t h e p r o j e c t a p p e a r t o b e d e f i c i e n t . T h i s s h o u l d b e r e s o l v e d t h r o u g h w o r k i n g w i t h B o b B r o w n o f t h e L a n d s c a p e O f f i c e . 7 . A t r e a t m e n t p l a n s h o u l d b e s u b m i t t e d f o r t h e b u f f e r a n d s c r e e n i n g a r e a s . 8 . A s e c t i o n t h r o u g h t h e s i t e a l o n g t h e n o r t h - s o u t h a x i s s h o u l d b e p r o v i d e d r e f l e c t i n g t h e t r e a t m e n t o n t h e s i t e w i t h p l a n t i n g s t o b r e a k u p t h e b u i l d i n g m a s s . T h i s i s e s p e c i a l l y i m p o r t a n t d u e t o t h e l a c k o f e x i s t i n g m a t u r e t i m b e r w h i c h w i l l r e m a i n a n d b r e a k u p t h e m a s s o f a 2 4 f o o t t a l l s t r u c t u r e o f t h i s l e n g t h . 9 . A d r a i n a g e t r e a t m e n t p l a n s h o u l d b e p r o v i d e d . 1 0 . T h e l o c a t i o n o f t h e f u e l t a n k s t o s e r v e t h e f u e l i n g s t a t i o n s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e d r a w i n g . 1 1 . R e f l e c t o n t h e s i t e p l a n a f i r e f i g h t i n g s y s t e m i n d i c a t i n g f i x t u r e s , h y d r a n t s a n d l i n e s i z e s . 1 2 . T h e b u i l d i n g r o o f l i n e t r e a t m e n t s h o u l d b e i n d i c a t e d b y u s e o f i n s e t s o r t y p i c a l i l l u s t r a t i o n s o n t h e s i t e p l a n . 3 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 5 C o n t . F I L E N O . : Z - 5 6 4 6 1 3 . I d e n t i f y t h e l a r g e p a v e d a p r o n i n t h e f r o n t o f t h e b u i l d i n g a s p a r t o f t h e b u i l d i n g c l o s e d f l o o r s p a c e . 1 4 . A t r e a t m e n t p l a n f o r t h e i m p r o v e m e n t o f F o r e s t L a n e s h o u l d b e i n d i c a t e d , i f i t i s t o b e i m p r o v e d . 1 5 . R e m o v e t h e c o n c r e t e a c c e s s a p r o n s i n t h e c u r b l i n e a l o n g H i g h w a y 1 0 , s e r v i n g e x i s t i n g d r i v e w a y s . 1 6 . A s i t e l i g h t i n g p l a n E . A N A L Y S I S : T h e s t a f f h a s p e r f o r m e d t h e u s u a l s i t e v i s i t s , p l a n r e v i e w s a n d d i s t r i b u t i o n f o r c o m m e n t . W e h a v e h e l d a m e e t i n g w i t h t h e d e v e l o p e r a n d h i s d e s i g n p r o f e s s i o n a l s f o r p u r p o s e s o f d e v e l o p i n g t h e r e q u e s t t o t h e f u l l e s t , i n o r d e r t o g a i n a b a s e u p o n w h i c h t o b a s e o u r j u d g m e n t . S t a f f c o n c e n t r a t e d i t s a n a l y s i s i n f o u r a r e a s . T h e s e w e r e l a n d u s e , t r a f f i c , s i t e d e s i g n a n d b u i l d i n g m a s s . L a n d U s e T h e c u r r e n t H i g h w a y 1 0 P l a n i n d i c a t e s t r a n s i t i o n a l a n d e x p a n s i v e a m o u n t s o f r e s i d e n t i a l . E s t a b l i s h e d c o m m e r c i a l n o d e s a r e c e n t e r e d w e l l a w a y f r o m t h i s c o r n e r . T h e i n t e n d e d c o m m e r c i a l u s e i s n o t c o m p a t i b l e w i t h r e s i d e n t i a l . I t c a n n o t b e m a d e c o m p a t i b l e o n t h i s s i t e s u c h a s H a r v e s t F o o d s w a s a c c o m p l i s h e d a t t h e e a s t e n d o f T a y l o r L o o p . T h i s c h a n g e w o u l d h a v e a m a j o r d e t r i m e n t a l e f f e c t o n t h e p l a n . I t w o u l d m a k e t h e a r e a s a d j a c e n t t o t h e w e s t u n s u i t a b l e a s r e s i d e n t i a l . T h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d o v e r l a y s t a n d a r d s w e r e w r i t t e n t o m a k e n o n r e s i d e n t i a l c o m p a t i b l e w i t h r e s i d e n t i a l t h r o u g h c e r t a i n u s e t y p e s a n d i n c r e a s e d d e s i g n s t a n d a r d s . T h e o t h e r c o m m e r c i a l n o d e s s u c h a s C a n d l e w o o d ( K r o g e r ) C e n t e r a r e n o t t h i s i n t e n s e . T r a f f i c C i r c u l a t i o n : E v e n t h o u g h a f i v e l a n e a r t e r i a l , H i g h w a y 1 0 i s n o t a n i n t e r s t a t e . A t r e m e n d o u s a m o u n t o f t r u c k t r a f f i c w o u l d h a v e a n e g a t i v e e f f e c t o n a n a l r e a d y h e a v i l y t r a v e l e d a r t e r i a l . T h e e x i s t i n g n o d e s o n t h e p l a n w h e n f u l l y d e v e l o p e d w i l l u s e t h e r o a d w a y c a p a c i t y . S i t e D e s i n a n d B u i l d i n M a s s T h e b u i l d i n g p l a n o f f e r e d c a n n o t u t i l i z e t h e e x i s t i n g l a n d s c a p i n g o r t e r r a i n . T h e m a i n b u i l d i n g w i l l b e o n a b o u t t e n f e e t o f f i l l . T h e f i n i s h e d f l o o r e l e v a t i o n o f 4 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 5 C o n t . F I L E N O . : Z - 5 6 4 6 t h e r e t a i l s a l e s a r e a ( H i g h w a y 1 0 f r o n t o f b u i l d i n g ) w i l l b e p e r h a p s 1 5 f e e t a b o v e t h e c u r b l i n e o f H i g h w a y 1 0 . T h e b u i l d i n g f a c a d e w i l l b e a b o u t f o r t y f e e t i n h e i g h t a b o v e t h a t p o i n t . T h e b u i l d i n g o f 2 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o r m o r e w i l l n o t b e s c r e e n e d b y t h e p l a n t i n g p r o p o s e d f o r f i f t e e n o r t w e n t y y e a r s . T h e b u i l d i n g l o n g a x i s , n o r t h t o s o u t h o f 1 , 1 0 0 + f e e t w i t h o n e s m a l l b r e a k w i l l b e t o b i g f o r t h i s n e i g h b o r h o o d a n d p r e s e n t a s i g n i f i c a n t v i s u a l b l i g h t . T h e s i t e d e s i g n , w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n e l e m e n t s , l a n d s c a p i n g a n d s e t b a c k g e n e r a l l y m e e t s t h e o v e r l a y s t a n d a r d s . H o w e v e r , d e v e l o p m e n t o f t h i s m a g n i t u d e a n d c h a r a c t e r w a s n e v e r c o n s i d e r e d a l o n g H i g h w a y 1 0 . T h e c h a n g i n g o f t h e t e r r a i n a n d d e n u d i n g t h e s i t e m a k e s t h e o v e r l a y s t a n d a r d s u s e l e s s . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : D e n i a l o f r e q u e s t f o r t h e m a n y r e a s o n s s e t f o r t h i n o u r a n a l y s i s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t a s w e l l a s t h e a r c h i t e c t a n d e n g i n e e r f o r t h e p r o j e c t . T h e r e w a s a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h i s p r o p o s a l i n c o n c e r t w i t h t h e p r e l i m i n a r y p l a t p r o p o s e d f o r t h e 1 7 a c r e s . P l a n n i n g s t a f f i d e n t i f i e d t h e n u m b e r o f i s s u e s t h a t r e m a i n e d t o b e r e s o l v e d f r o m t h e t o t a l l i s t o f s o m e 3 1 i s s u e s . T h e s t a f f r e a d t h i s l i s t a n d i d e n t i f i e d i t s c o n c e r n s f o r t h o s e w h i c h h a d n o t b e e n r e s o l v e d . T h e a p p l i c a n t a n d t h e d e s i g n p r o f e s s i o n a l s p r e s e n t i n d i c a t e d t h a t t h e s e p o i n t s c o u l d b e r e s o l v e d p r i o r t o t h e p u b l i c h e a r i n g o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n o r t h e y h a d b e e n r e s o l v e d a l r e a d y . T h e C o m m i t t e e r a i s e d n u m e r o u s q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e l a n d s c a p i n g , t h e h e i g h t o f t h e b u i l d i n g s , t h e l i g h t i n g p l a n f o r t h e p a r k i n g l o t s , e s p e c i a l l y a l o n g t h e e a s t e r n p r o p e r t y b o u n d a r y . T h e a p p l i c a n t o f f e r e d s o m e g r a p h i c m a t e r i a l w h i c h i n d i c a t e d t h e e x t e r i o r w a l l t r e a t m e n t w i t h e l e v a t i o n s a n d l a n d s c a p i n g m a t e r i a l i d e n t i f i e d . T h i s i s s u e w a s i d e n t i f i e d a s b e i n g m o r e a l a n d u s e q u e s t i o n t h a n a s i t e d e s i g n i s s u e , h o w e v e r t h e t w o a r e i n t e r t w i n e d a n d t h e s p e c i f i c d e s i g n o f t h i s p r o j e c t w i l l h a v e s i g n i f i c a n t b a r i n g o n t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e c h a n g e i n z o n i n g f o r t h i s c o r n e r . S t a f f i d e n t i f i e d t h e s i t e p l a n p r o c e s s a s a m e a n s t o d e v e l o p a g o o d e n d p r o d u c t a n d t h a t h o w i t d e v e l o p s d o e s n o t d e c i d e l a n d u s e a p p r o p r i a t e n e s s . A b r i e f d i s c u s s i o n f o l l o w e d w h e r e i n s e v e r a l c o m m i s s i o n e r s a n d s t a f f d i s c u s s e d t h e p o s s i b i l i t y o r p r o b a b i l i t y o f t h e e x t e n s i o n o f T a y l o r L o o p R o a d t o t h e s o u t h a n d w e s t t y i n g S t a t e H i g h w a y N o . 1 0 5 ' D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N n F I L E : 2 - 4 i n t o t h e C h e n a l V a l l e y d e v e l o p m e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l p e r s o n s p r e s e n t o f f e r i n g c o m m e n t s c o n c e r n i n g t h e d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l o f t h e e x i s t i n g p r o p e r t i e s t h e y o w n e d o r r e p r e s e n t e d w h i c h i n d i c a t e d t h a t t h e r o a d c o n n e c t i o n c o u l d p o s s i b l y o c c u r i n a s h o r t t e r m . T h e y f e l t e x t e n s i o n o f t h a t a r t e r i a l s t r e e t t o C h e n a l P a r k w a y w o u l d s u p p o r t t h e n e e d f o r a t r a f f i c s i g n a l f o r H i g h w a y 1 0 a t T a y l o r L o o p a n d t h e p o s s i b i l i t y o f a l a n d u s e m o d i f i c a t i o n o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . S p e c i f i c r e s o l u t i o n w a s n o t g a i n e d o n a n y o f t h e s e v e r a l s u b j e c t s d i s c u s s e d ; h o w e v e r , t h e a p p l i c a n t s r e p o r t e d t h e y w o u l d p u r s u e r e s o l u t i o n o f e a c h . T h e C o m m i t t e e t h e n f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L I C O M M I I A T I O ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) R i c h a r d W o o d o f t h e P l a n n i n g s t a f f o f f e r e d a b r i e f c o m m e n t s t a t i n g t h e b a s i c s t a f f r e c o m m e n d a t i o n f o r t h i s a p p l i c a t i o n . T h e r e c o m m e n d a t i o n o f f e r e d w a s o n e o f d e n i a l o f t h e a p p l i c a t i o n d u e t o t h e i n a p p r o p r i a t e b u l k , s i z e , l o c a t i o n a n d i n a p p r o p r i a t e p l a c e m e n t w i t h i n t h e H i g h w a y 1 0 l a n d u s e p l a n . J i m L a w s o n o f t h e s t a f f t h e n p r e s e n t e d a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e i s s u e s i n t h i s p r o p o s a l a n d s t a f f s s p e c i f i c p o s i t i o n . M r . L a w s o n d i s c u s s e d t h e o v e r l a y d i s t r i c t a n d t h e d e v e l o p m e n t d i r e c t i o n i n t e n d e d f o r t h e H i g h w a y 1 0 l a n d u s e p l a n . H e s t a t e d t h a t o n s o m e c o r r i d o r s o f t h i s n a t u r e i n t h e p a s t t h a t l a r g e d e v e l o p m e n t s o n s i t e s s u c h a s t h i s i m p a c t e d n e i g h b o r h o o d s a d v e r s e l y . O n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n h e s a i d t h a t t h e n o d e s w e r e s e t t o d e v e l o p d e v e l o p m e n t p r i o r i t y p o i n t s f o r e a c h a r e a a n d w o u l d b e s t a n d a l o n e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , a n d n o t t r i g g e r e f f e c t s a l o n g H i g h w a y 1 0 n e i g h b o r h o o d s . H e s t a t e d t h a t t h i s s i t e i s s o m e 1 7 a c r e s i n a r e a w h i c h t h e t r a c t i s p a r t o f t h e t r a n s i t i o n a l z o n e o n t h e N o r t h 1 / 3 p l u s o r m i n u s , b u t t h e b a l a n c e o f t h e d e p t h o f t h e s i t e l i e s w i t h i n a r e s i d e n t i a l a r e a o n t h e l a n d u s e p l a n . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t T a y l o r L o o p R o a d i s c u r r e n t l y d e v e l o p e d r e s i d e n t i a l , b u t t h a t t h e r o a d w i l l c o n n e c t w i t h C h e n a l P a r k w a y a s a m i n o r a r t e r i a l . H e s t a t e d t h a t h e f e l t t h e c o r n e r s s h o u l d m a y b e c o n t a i n s o m e m i n o r c o m m e r c i a l , b u t t h i s s t r u c t u r e a n d d e v e l o p m e n t c o v e r s 1 7 a c r e s w i t h a p p r o x i m a t e l y 6 a c r e s i n s t r u c t u r e s o r a p p r o x i m a t e l y 2 5 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . H e c o m p a r e d t h i s t o t h e K r o g e r a n d H a r v e s t F o o d ' s s i t e s t o t h e e a s t w h i c h a r e s i g n i f i c a n t l y s m a l l e r i n n a t u r e , a n d a r e l o c a t e d w i t h i n a n o d e o n t h e l a n d u s e p l a n . L a w s o n s a i d t h a t t h e D e s i g n O v e r l a y D i s t r i c t t r i e s t o m a x i m i z e t h e s i t e u s a g e w h i l e a t t h e s a m e t i m e k e e p i n g v a r i o u s e x i s t i n g e l e m e n t s o f t h e p r o p e r t y i n p l a c e . H e s a i d t h i s p r o p o s a l w i l l e n t i r e l y d e n u d e t h e s i t e b y r e s t r u c t u r i n g t h e l a n d f o r m . H e i n d i c a t e d t h a t t h e g r a d i n g o n t h e s i t e w i l l p l a c e t h e f r o n t e l e m e n t o f t h e b u i l d i n g s , s o m e 1 5 f e e t o r s o a b o v e H i g h w a y 1 0 r o a d w a y , w i t h a 4 0 f o o t b u i l d i n g e l e v a t i o n . 6 ' D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n F I L E Z - 4 T h e d e s i g n f o r t h i s f r o n t e l e m e n t o f t h e d e v e l o p m e n t i s a m a i n s h o w r o o m f o r r e t a i l s a l e s w i t h o v e r 1 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f s a l e s s p a c e . H e s a i d H i g h w a y 1 0 i s a f i v e l a n e a r t e r i a l , b u t i n t h e f u t u r e t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t n o d e s a r e e s t i m a t e d t o p u t H i g h w a y 1 0 a t c a p a c i t y . T h i s i s e x p e c t e d t o o c c u r w i t h o u t t h e a d d i t i o n o f a d d i t i o n a l c o m m e r c i a l n o d e s b e y o n d t h o s e e s t a b l i s h e d . L a w s o n f e l t t h i s u s e a n d p l a n w o u l d n o t w o r k w i t h i n t h e c o n t e x t o f t h a t t r a f f i c s i t u a t i o n . H e s t a t e d t h a t t h i s i s m a j o r d e v e l o p m e n t w i t h o f f s i t e e f f e c t , l a r g e t r u c k t r a f f i c a n d m a n y c a r s v i s i t i n g t h e s i t e b a s e d u p o n a 5 0 m i l e d r i v e o r c u s t o m e r s e r v i c e a r e a . H e s a i d t h e C i t y w o u l d p r o b a b l y b e u n a b l e t o h o l d t h e l a n d u s e p l a n i n t h i s a r e a i f t h i s p r o p o s a l i s a p p r o v e d . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n i n d i c a t e d t h a t t h e r e w e r e n u m e r o u s c a r d s w h i c h h a d b e e n t u r n e d i n w i t h a r e q u e s t t o s p e a k o n t h i s i s s u e . H e a s k e d t h a t t h o s e p r e s e n t b e c o n c i s e i n t h e i r p r e s e n t a t i o n s a n d t o t h e p o i n t . A t t h i s p o i n t , M r . H a l K e m p , a n a t t o r n e y r e p r e s e n t i n g a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s , m a d e a r e q u e s t t h a t t h e C i t y A t t o r n e y r u l e o n t h e o w n e r s h i p q u e s t i o n w h i c h h a d b e e n d e t e r m i n e d b y a r e v i e w o f t h e d e e d o f r e c o r d o n t h i s s i t e . S t e v e G i l e s o f t h e C i t y A t t o r n e y ' s o f f i c e i n r e v i e w i n g t h e f i l e i n d i c a t e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n w a s r e p r e s e n t e d b y M r . W h i t e f o r M r . I t z k o w i t z , w h o w a s i d e n t i f i e d a s a n o w n e r . D a v i d J o n e s , a r e a l t o r i n v o l v e d i n t h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l , c a m e f o r w a r d t o i d e n t i f y t h e o w n e r s h i p s t r u c t u r e . H e i d e n t i f i e d M r . I t z k o w i t z a s a m a j o r i t y s h a r e h o l d e r i n t h e o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y . C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n p o s e d a q u e s t i o n a s t o w h e t h e r s t a f f m e a n t t h a t t h i s c a s e i s n o t a p p r o p r i a t e f o r t h e H i g h w a y 1 0 a r e a a t a l l . J i m L a w s o n r e p l i e d t h a t s c a l e i s t h e i s s u e i n t h i s p r o p o s a l , a n d n o t w h e t h e r t h i s d e v e l o p m e n t s h o u l d b e o n t h e H i g h w a y 1 0 c o r r i d o r . C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n p o s e d a q u e s t i o n s a y i n g , " W o u l d t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a l l o w t h i s d e v e l o p m e n t a t a n y p l a c e a l o n g H i g h w a y 1 0 . " L a w s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g , " N o , s i n c e u n d e r c u r r e n t z o n i n g a n d n o d e s t r u c t u r e s , b u t w o u l d r e q u i r e a s i t e p l a n . " C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n o f f e r e d c o m m e n t s a b o u t l o c a t i o n o f t h e p r o j e c t a n d a p p r o p r i a t e s i t e s s u c h a s t h e C h e n a l H i g h w a y 1 0 I n t e r s e c t i o n . M r . J o e W h i t e t h e n c a m e f o r w a r d r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . M r . W h i t e d i s c u s s e d t h e i s s u e r e l a t i v e t o t h e s t r e e t s i n t h e a r e a . H e s t a t e d t h a t t h i s p l a n m e e t s t h e D e s i g n O v e r l a y D i s t r i c t r e q u i r e m e n t s f o r H i g h w a y 1 0 , w i t h r e s p e c t t o t h e f r o n t a g e a l o n g T a y l o r L o o p a n d H i g h w a y 1 0 . H e s t a t e d t h e p l a n m e e t s t h e s t a f f ' s n e e d s p e r o r d i n a n c e a s t o d e s i g n a n d s t o r m w a t e r a n d l a n d s c a p i n g i n s u c h a r e a s . M r . W h i t e s t a t e d t h a t t h e s t o r m w a t e r d e t e n t i o n o r d i n a n c e w o u l d b e d e a l t w i t h i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o j e c t . H e s a i d t h a t a l l i n t e r e s t e d p a r t i e s i n t h i s p r o j e c t a r e c o n c e r n e d w i t h t h e t r a f f i c , a n d h e f e l t t h i s d e v e l o p m e n t w o u l d n o t g e n e r a t e W a l - M a r t l e v e l t r a f f i c i n t h e a r e a s i n c e m o s t p e o p l e d o n o t r e g u l a r l y u s e t h i s t y p e o f b u s i n e s s w i t h t h e f r e q u e n c y t h e y u s e W a l - M a r t . P e r h a p s t w i c e a y e a r w o u l d b e t h e a v e r a g e . 7 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M C o n t . F I L E . ' - 4 T h e n e x t s p e a k e r f o r t h e d e v e l o p e r w a s C h e r H i n s o n . M s . H i n s o n p r e s e n t e d s e v e r a l d i s p l a y s r e p r e s e n t i n g t h e v a r i o u s s t r u c t u r e s , e l e v a t i o n s a n d s i t e p l a n . S h e o f f e r e d t h a t t h e b u i l d i n g e l e v a t i o n s c o u l d b e v e r y p l e a s i n g t o t h e e y e a n d c o m p a t i b l e w i t h t h e s i t e a n d t h e a r e a i n g e n e r a l . S h e i n d i c a t e d t h a t a l l o f t h e s i t e , e x c e p t s o m e l a r g e t r e e s a l o n g t h e c o r n e r a t T a y l o r L o o p , w o u l d b e r e m o v e d . S h e i n d i c a t e d t h a t t h e r e w e r e s e v e r a l o f t h e s e m a t u r e t r e e s i n f r o n t o f t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e w h i c h c o u l d p e r h a p s b e s a l v a g e d a n d u t i l i z e d i n t h e l a n d s c a p e p l a n . S h e d i s c u s s e d t h e s t o r e u s e a c t i v i t y a s t o t h e l a w n a n d g a r d e n c e n t e r . M s . H i n s o n o f f e r e d v i e w s o f t h e b u i l d i n g r e f l e c t i n g b r e a k s i n t h e s t r u c t u r e i n i t s n o r t h - s o u t h l e n g t h a n d t h e p l a n t i n g s p r o p o s e d a r o u n d t h e p e r i m e t e r t o b r e a k t h e r o o f l i n e s a n d w a l l . S h e d e s c r i b e d t h e c o u r t y a r d e f f e c t o f t h e w a r e h o u s e s w i t h a l l o f t h e a c t i v i t y a r e a o r i e n t e d t o t h e i n t e r i o r o f t h e s i t e . S h e p o i n t e d o u t t h a t t h e l a n d s c a p i n g p l a n p r e s e n t e d i n c l u d e d a c o m p l e t e s p r i n k l e r s y s t e m f o r a l l o f t h e l a n d s c a p i n g t o a s s u r e s u r v i v a b i l i t y . S h e p o i n t e d o u t t h a t t h e p r o j e c t w o u l d i n c l u d e a 4 0 f o o t l a n d s c a p e s t r i p a l o n g H i g h w a y 1 0 w i t h a b e r m . A g e n e r a l d i s c u s s i o n w a s t h e n h e l d b e t w e e n t h e p r o p o n e n t s a n d t h e C o m m i s s i o n a s t o t h e s i z e o f t h e t r e e s a t p l a n t i n g , t h e i r m a t u r e h e i g h t a n d p o t e n t i a l f o r g r o w t h t o s c r e e n t h e s t r u c t u r e . M r . D a v i d J o n e s w a s t h e n i d e n t i f i e d f o r h i s c o m m e n t s . M r . J o n e s i n t r o d u c e d t h e f i r s t s p e a k e r f o r t h e p r o j e c t , M r . D w a i n N e w m a n r e p r e s e n t i n g t h e N a t i o n a l H o m e C e n t e r . M r . J o n e s i n d i c a t e d t h a t t h i s g e n t l e m a n w a s i n v o l v e d i n t h e s i t e l o c a t i o n p r o c e s s . H e o f f e r e d t h a t M r . N e w m a n c o u l d o f f e r c o m m e n t s o n w h a t t h i s s i t e l o c a t i o n m e a n s t o h i s c o m p a n y . M r . N e w m a n t h e n p r e s e n t e d h i s t h o u g h t s a n d i d e a s r e l a t e d t o t h e v a l u e o f t h i s p r o p e r t y t o h i s c o m p a n y . H e d i s c u s s e d t h e s i t e s e l e c t i o n p r o c e s s a n d s t a t e d t h a t t h i s i s t h e o n l y s i t e i n t h e a r e a w h i c h a p p e a l s t o t h e m f o r t h e t y p e o f p r o j e c t t h e y p r o p o s e . M r . N e w m a n i n d i c a t e d t h a t t h e C h a m b e r o f C o m m e r c e a n d o t h e r g r o u p s ' o n c e r n s h a v e b e e n m e t i n d e s i g n a n d p l a c e m e n t o f t h i s p r o j e c t . H e o f f e r e d a l i s t o f i t e m s o r p r o d u c t s t h a t w o u l d b e t h e r e s u l t o f t h i s d e v e l o p m e n t . M r . N e w m a n s t a t e d t h a t h e d i s a g r e e d w i t h t h e P l a n n i n g s t a f f a s t o t h e i r c o n c e r n s a b o u t t r a f f i c c o u n t s o n H i g h w a y 1 0 . H e s t a t e d t h a t h i s p l a n m e e t s a l l o f t h e s t a n d a r d s , b u t t h e r e a r e o b v i o u s l y s e v e r a l n e i g h b o r s i n d i s a g r e e m e n t w i t h t h i s p r o p o s a l l e a d b y a n e i g h b o r , M r . E u g e n e P f e i f e r . M r . N e w m a n t h e n p r e s e n t e d a l e n g t h y l i s t o f e c o n o m i c i s s u e s r e l a t e d t o t h i s p r o p o s a l a n d t h e i r v a l u e t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k . A q u e s t i o n w a s t h e n p o s e d b y K a t h l e e n O l e s o n o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a s t o w h e t h e r o r n o t t h e a p p l i c a n t w a s i n d i c a t i n g t h a t t h e b u i l d i n g s i n t h i s p r o j e c t a r e a l l o n l y 2 4 f e e t i n h e i g h t . J i m L a w s o n r e p l i e d t o t h e q u e s t i o n b y s t a t i n g t h a t s t a f f h a d d i s c u s s e d t h i s w i t h t h e a p p l i c a n t . H e i n d i c a t e d w e w e r e i n s t r u c t e d t h a t t h e t o t a l h e i g h t o f t h e s t r u c t u r e w o u l d b e 4 0 f e e t , b u t t h a t a 8 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M o n F I L E 2 - 4 s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g w o u l d b e a r o o f e l e m e n t . H e f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t t h e r e a r m o s t b u i l d i n g s i n v o l v e d i n t h e w a r e h o u s i n g a n d m a t e r i a l s t o r a g e w o u l d b e o n l y 2 4 f e e t i n h e i g h t . C h e r H i n s o n r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n t h e n c a m e f o r w a r d a n d o f f e r e d t h a t t h e s i t e w o u l d b e e x c a v a t e d t o t h e e x t e n t t h a t i t w o u l d r e d u c e t h e e f f e c t o f t h e e l e v a t i o n o f t h e b u i l d i n g o n t h e H i g h w a y 1 0 f r o n t a g e . M r . D a v i d J o n e s t h e n c a m e f o r w a r d o f f e r i n g a d d i t i o n a l c o m m e n t s o n t h e p r o p o s a l . M r . J o n e s b r i e f l y d i s c u s s e d l a n d u s e i s s u e s o n H i g h w a y 1 0 a n d h i s h i s t o r y w i t h t h e d e v e l o p m e n t o f t h e p l a n . H e s t a t e d t h a t h e w a s t h r i l l e d t o b e d o i n g t h i s p r o j e c t i n L i t t l e R o c k b e c a u s e s o m a n y p r o j e c t s o f s i m i l a r n a t u r e h a d b e e n l o s t t o a d j a c e n t c o m m u n i t i e s . H e s t a t e d t h a t t h i s i s a m a j o r c o m m i t m e n t b y a n o u t - o f - t o w n d e v e l o p e r t o t h e C i t y o f L i t t l e R o c k a n d t o t h i s a r e a . H e s a i d t h a t a l l p e r s o n s i n v o l v e d i n t h e s e l a n d u s e p l a n s h a v e b e e n t o l d f o r y e a r s t h a t t h e y a r e n o t z o n i n g m a p s , b u t a r e s i m p l y p l a n s a n d p l a n s c o u l d b e a m e n d e d . H e s t a t e d t h e o r i g i n a l H i g h w a y 1 0 P l a n r e c o m m e n d a t i o n o f t h e c o n s u l t a n t i n d i c a t e d a c o m m e r c i a l n o d e a t t h i s c o r n e r . H e f u r t h e r p o i n t e d o u t t h e o t h e r s e v e r a l n o d e s a l o n g H i g h w a y 1 0 . M r . J o n e s s a i d t h a t s o m e o w n e r s w e r e t o l d t h a t a n o d e c o u l d b e p l a c e d h e r e a t a l a t e r d a t e , p o s s i b l y . H e s a i d t h i s p r o j e c t a n d H a r v e s t F o o d s a r e t h e o n l y t w o p r o j e c t s t h a t f u l l y c o m p l y w i t h t h e H i g h w a y 1 0 D e s i g n O v e r l a y D i s t r i c t . H e s t a t e d t h a t h e f e l t t h e D e s i g n O v e r l a y D i s t r i c t i s a s i g n i f i c a n t c o s t t o d e v e l o p m e n t a l o n g t h e h i g h w a y . M r . J o n e s s a i d t h a t n e i g h b o r s w e r e p r e s e n t , b u t n o t a l l o f t h e m w e r e o p p o s e d t o t h i s p r o j e c t . M r . J o n e s s a i d t h e c i t y n e e d s j o b s a n d s a i d t h a t o t h e r s i t e s a l o n g H i g h w a y 1 0 a r e n o t s i z e d o r a p p r o p r i a t e f o r t h i s t y p e o f p r o j e c t . T h e C h a i r m a n , M r . M c D a n i e l , t h e n a s k e d i f t h e r e w e r e o t h e r s p r e s e n t i n s u p p o r t o f t h i s a p p l i c a t i o n . T h e r e w e r e s e v e r a l p e r s o n s i d e n t i f i e d s p e c i f i c a l l y , M r . C h r i s t i a n H e l m a n d V e r n o n M o o r e . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n m o v e d t h e a p p l i c a t i o n t o t h e r e c e i p t o f c o m m e n t s f r o m t h e o b j e c t o r s p r e s e n t . S p e a k i n g f i r s t f o r t h e o p p o s i t i o n w a s M r . H a l K e m p , a n a t t o r n e y f o r E u g e n e P f e i f e r w h i c h i s a n o w n e r . M r . K e m p s a i d t h a t h e d i d n o t t a k e i s s u e w i t h t h e d e s i g n o f t h i s p r o j e c t a n d a l l o f t h e w o r k a c c o m p l i s h e d b y t h e s e v e r a l p e r s o n s i n v o l v e d . M r . K e m p s a i d t h e i s s u e h e r e w a s u s e a n d i n t e n s i t y . H e c o m m e n t e d o n t h e h i s t o r y o f H i g h w a y 1 0 u p t h r o u g h a n d i n c l u d i n g t h e d e v e l o p m e n t o f t h e D e s i g n O v e r l a y D i s t r i c t . H e s a i d h e f e l t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d t h e a p p l i c a n t n e e d t o s h o w w h y t h e p l a n s h o u l d b e d e v i a t e d f r o m t h e e s t a b l i s h e d f o r m . T h e i s s u e f o r s o m e 1 2 y e a r s h a s b e e n f o l l o w e d . T h e r u l e s h a v e b e e n f o l l o w e d b a s e d u p o n i n v e s t m e n t i n r e s i d e n t i a l a n d b u s i n e s s p r o p e r t i e s . M r . K e m p s a i d t h i s i s s p e c u l a t i o n i n n a t u r e a n d b a s e d u p o n b u y i n g c h e a p e r l a n d t h a n t h a t w h i c h i s c u r r e n t l y z o n e d . M r . K e m p d i s c u s s e d t h e i n f r a s t r u c t u r e c o s t s t o n o d e o w n e r s . H e f e l t t h a t a 9 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M C n F I L E Z - 4 m e s s a g e w i l l b e f r o m t h i s a p p l i c a t i o n , i f a p p r o v e d , t h a t t h e P C D s h o u l d b e u s e d i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . H e s a i d t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c a n e n s u r e t h e e x i s t i n g n o d e s d e v e l o p m e n t i f t h i s p r o j e c t d o e s n o t s e t a n e w d i r e c t i o n . H e s t a t e d t h a t p r o p e r t i e s t h a t n o w h a v e z o n i n g a n d c o m m i t m e n t a l o n g H i g h w a y 1 0 s h o u l d b e m a i n t a i n e d . H e d i s c u s s e d t h e e v a l u a t i o n i s s u e o f t h i s s i t e v e r s u s t h e K r o g e r a n d J o h n s o n R a n c h p r o p e r t i e s . H e f e l t t h a t t h e i m p a c t o n v a l u e o f o t h e r l a n d s s h o u l d b e c o n s i d e r e d . M r . K e m p s t a t e d t h a t h e f e l t t h e p l a n s h o u l d n o t b e p r o s t i t u t e d f o r t h i s p r o j e c t . H e s a i d t h a t h i s r e s e a r c h i n d i c a t e d n o c o m m e r c i a l o n t h i s s i d e o f H i g h w a y 1 0 a t a n y t i m e . H e f e l t t h a t i f R e s e r v o i r R o a d a n d R o d n e y P a r h a m c a n b e r e s i d e n t i a l , t h i s s i t e c a n b e l i k e w i s e . T h o s e c o r n e r s , o f c o u r s e , a r e t h e i n t e r s e c t i o n o f a r t e r i a l s t r e e t s . M r . K e m p d i s c u s s e d t h e c u s t o m e r s a n d u s e s e r v i c e a r e a o f s o m e 5 0 s q u a r e m i l e s s u g g e s t e d f o r t h i s p r o j e c t . H e s a i d t h o s e p e r s o n s c o u l d b e r e s i d i n g a n y w h e r e . T h e m o s t s t r i k i n g i m p a c t h e p o i n t e d w a s t h e d e s i g n o v e r l a y e f f e c t s t o c r e a t e c o m m e r c i a l s e r v i c e t o s e r v e r o o f t o p s . E v e r y t h i n g t h a t h a s b e e n d o n e o v e r 1 0 y e a r s t o a s s u r e t h e c o r r i d o r h a s c o n c e i v e d i n t h e p l a n . T o c h a n g e t o a n I - 2 u s e a n d o c c u p a n c y b e i n g a l u m b e r y a r d w o u l d o n l y s u p p o r t t h e n e i g h b o r s ' e q u e s t f o r a d d i t i o n a l r e z o n i n g . H e s a i d t h e r e i s 1 2 y e a r s i n v e s t e d i n t h e p l a n , a n d t h e p l a n s h o u l d n o t b e t h r o w n o u t . H e f u r t h e r i n d i c a t e d h e f e l t t h a t t h e a p p l i c a n t h a s n o t s h o w n a c a s e f o r a c h a n g e i n u s a g e o n t h i s c o r n e r . M r . E u g e n e P f e i f e r , a p r o p e r t y o w n e r o n t h e n o r t h s i d e o f H i g h w a y 1 0 , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . M r . P f e i f e r o f f e r e d a l e n g t h y c o m m e n t a r y . H e b e g a n w i t h a s t a t e m e n t t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n s h o u l d s e n d a m e s s a g e t o v a r i o u s o w n e r s a n d d e v e l o p e r s t o n o t b r i n g t h i s t y p e o f i s s u e i n t h e f u t u r e . M r . P f e i f e r i n d i c a t e d t h a t i f a t a l l p o s s i b l e t h e c r e d i b i l i t y o f t h e c i t y l a w a n d s t a f f m u s t b e m a i n t a i n e d o n t h e s e k i n d s o f i s s u e s a l o n g H i g h w a y 1 0 . H e i n d i c a t e d t h a t h e w a s n e v e r a p p r o a c h e d a b o u t h i s p r o p e r t y l y i n g t o t h e w e s t o f C h e n a l a n d H i g h w a y 1 0 , b u t w o u l d a c c e p t t h i s i s s u e a s a n a r e a n e i g h b o r i f p r o p e r l y s i t e d . H e i n d i c a t e d t h a t h e f e l t t h i s a p p l i c a n t w a s r u n n i n g a b l u f f o n t h e p l a n a n d w i l l p o s s i b l y l o c a t e s o m e w h e r e e l s e i n t h e a r e a . M r . P f e i f e r c o m m e n t e d o n a s t a t e m e n t b y t h e p r e v i o u s s p e a k e r t h a t t h e A I D C h a d m a d e c e r t a i n c o m m e n t s a b o u t j o b g r o w t h . H e i n d i c a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n d i d n o t u t i l i z e r e t a i l j o b s i n t h e i r p r o j e c t i o n s . M r . P f e i f e r o f f e r e d a l i s t o f w h a t h e c o n s i d e r e d t o b e t h e i s s u e s i n t h i s c a s e . H e i n d i c a t e d t h a t c r e d i b i l i t y o f t h e C i t y a n d g o v e r n m e n t w a s o f u t m o s t i m p o r t a n c e . H e f e l t t h e H i g h w a y 1 0 P l a n a n d i t s c o s t a n d c o m m i t m e n t s s h o u l d b e m a i n t a i n e d . H e p o i n t e d o u t t h a t t h e s e v e r a l n o d e s o n H i g h w a y 1 0 a r e n o t n o w f i l l e d . H e a l s o i n d i c a t e d t h a t h e o w n s a l o t o f l a n d o n H i g h w a y 1 0 , a n d h a s s p e n t m a n y d o l l a r s i n i n v e s t m e n t o n h i s c o m m e r c i a l p r o p e r t y a s t o i n f r a s t r u c t u r e a n d s u c h . H e w o u l d l o s e t h a t v a l u e i f t h e p l a n i s b r o k e n a l o n g H i g h w a y 1 0 t o a l l o w t h i s u s e . H e f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t t h e r a n c h p r o j e c t i m m e d i a t e l y w e s t w o u l d 1 0 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n F I L E N Z - 4 l i k e w i s e s u f f e r . H e p o i n t e d o u t t h a t h i s r e s i d e n c e , i m m e d i a t e l y a c r o s s t h e s t r e e t f r o m t h i s s i t e , h a s r e c e n t l y b e e n s i g n i f i c a n t l y e x p a n d e d a n d i m p r o v e d w i t h a l a r g e i n v e s t m e n t . M r . P f e i f e r p o i n t e d o u t t h a t L i t t l e R o c k h a s t r a d i t i o n a l l y d i s c o u r a g e d h o m e c e n t e r s a n d l u m b e r y a r d s , e x c e p t i n c e r t a i n a r e a s o f t h e c i t y . H e h a d s p e n t y e a r s e d u c a t i n g t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d o t h e r s t h a t t h i s u s e s h o u l d n o t b e d i s c o u r a g e d . H e d i s c u s s e d h i s e x p e r i e n c e s w i t h t h e C h e n a l s i t e , n o w u n d e r c o n s t r u c t i o n i n t h e K a n i s R o a d a r e a a n d t h e h i s t o r y o f t h e z o n i n g a n d d e v e l o p m e n t o f t h a t s i t e . M r . P f e i f e r p o i n t e d o u t t h a t t h i s w a s a p r o f i t i s s u e " z o n e d l a n d v e r s u s u n z o n e d l a n d " . H e s t a t e d t h a t M r . I t z k o w i t z ' s l a n d o n t h i s c o r n e r i s w o r t h l e s s m o n e y a s T Z a s a p l a n n e d c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t . H e d i s c u s s e d h i s a g r e e m e n t w i t h M r . I t z k o w i t z a n d o t h e r s r e l a t i v e t o t h e a d o p t i o n o f t h e l a n d u s e p l a n a n d t h e i r c o m m i t m e n t t o m a i n t a i n r e s i d e n t i a l a t t h e w e s t e n d o f T a y l o r L o o p . M r . P f e i f e r o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e o b l i g a t i o n o f o w n e r s h i p o f l a n d a n d a f e w o w n e r s c o m m i t t i n g t h e h i g h w a y f o r t h e n e x t 1 0 0 y e a r s t h r o u g h t h e i r a c t i o n s . H e c o m m e n t e d o n t h e r e l a t i o n s h i p s o f l a n d u s e a n d t r a f f i c . H e s t a t e d t h a t t h e c o n f l i c t b e t w e e n p e r s o n s d i s c u s s i n g t r a f f i c s h o u l d b e r e s o l v e d . H e t a l k e d a b o u t t h e s i g n i f i c a n t g a r d e n c e n t e r . H e a l s o o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e C h a m b e r o f C o m m e r c e t o t h e e f f e c t t h a t t h e y d i d n o t e n d o r s e t h i s p r o j e c t . M r . P f e i f e r c o n c l u d e d h i s c o m m e n t s . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n a s k e d i f o t h e r s w e r e p r e s e n t a n d w a n t e d t o s p e a k . M r . J a m e s M o o r e , a r e s i d e n t i n t h e a r e a , c o m m e n t e d o n t h e i s s u e f r o m h i s p e r s p e c t i v e a t 4 9 0 6 S o u t h K a t i l l i u s . H e l i v e s w e s t o f t h e s i t e a n d d e t e r m i n e d t o s t a y i n t h e a r e a . H e i n d i c a t e d t h a t h e d o e s n o t w a n t H i g h w a y 1 0 c o m m e r c i a l i z e d a n d s a i d t h a t h e m o v e d t h e r e i n r e l i a n c e u p o n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n ' s p r o t e c t i o n o f h i s i m m e d i a t e a r e a w i t h r e s i d e n t i a l z o n i n g . T h e n e x t s p e a k e r w a s M r . J i m B r o w n , J r . , a p r o p e r t y o w n e r i n t h e a r e a . M r . B r o w n o f f e r e d t h a t h e w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g h i s m o t h e r , t h e o w n e r o f p r o p e r t y i n t h e a r e a . T h i s w a s p r o p e r t y a l o n g T a y l o r L o o p R o a d , e a s t o f t h e d e v e l o p m e n t p r o p o s a l . M r . B r o w n o f f e r e d c o m m e n t s a l o n g t h e l i n e o f r e l a t i o n s h i p o f t h i s p r o p e r t y s i z e t h a t h e r e p r e s e n t s v e r s u s t h o s e a c r e s o w n e d b y M r . P f e i f e r . H e a l s o o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e s u g g e s t e d s p e c u l a t i v e n a t u r e o f t h i s p r o p o s a l . H e s a i d t h a t h e f e l t l i k e t h e l a r g e r p r o p e r t y i n t h e H i g h w a y 1 0 c o u l d p e r h a p s b e n e f i t f r o m a d e v e l o p m e n t o f t h i s n a t u r e a n d t h e t y p e s o f d e v e l o p m e n t s t o f o l l o w . H o w e v e r , t h e s m a l l e r p r o p e r t i e s i n t h e a r e a s u c h a s t h e o n e h e r e p r e s e n t e d w o u l d p e r h a p s b e i m p a c t e d . H e s t a t e d t h a t h e f e l t t h a t i f t h i s p r o j e c t i s a l l o w e d t o g o i n o n t h i s l o c a t i o n t h e i n v e s t m e n t i n p r o p e r t y h e r e p r e s e n t s w o u l d n o t h e r e t r i e v a b l e . 1 1 ' D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N C n t F I L E N : Z - 4 C o m m i s s i o n e r V o n T u n g e l n t h e n a s k e d M r . B r o w n i f h e w o u l d i n d i c a t e o n a m a p a l o c a t i o n o f t h e p r o p e r t y t h a t h e r e p r e s e n t e d . M r . B r o w n l o c a t e d t h e p r o p e r t y a n d p o i n t e d o u t t h e l o t t o t h e C o m m i s s i o n . T h e C h a i r m a n t h e n a s k e d R u t h B e l l r e p r e s e n t i n g t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s t o c o m e f o r w a r d a n d o f f e r h e r c o m m e n t s . M r s . B e l l o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e n e e d s o f t h e t o t a l c i t y a n d p l a n n i n g , a n d n o t j u s t a n a r e a c o m m i t t e d a l o n g H i g h w a y 1 0 . S h e s t a t e d t h a t s h e w o u l d l i k e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o h o l d t o t h e c o m m i t m e n t s w i t h i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . S h e d i s c u s s e d t h e e f f o r t s o f F U T U R E — L i t t l e R o c k T a s k F o r c e t o m a x i m i z e e n t r i e s i n t o t h e c i t y a n d m a k e t h e m a t t r a c t i v e , a n d t h i s w o u l d p e r h a p s c o n f l i c t w i t h t h a t g o a l . A n o t h e r g e n t l e m e n i n t h e a u d i e n c e w a s i d e n t i f i e d , M r . D a v i d M i l l e r . H e o f f e r e d n o c o m m e n t o n t h e a p p l i c a t i o n . M r . D a v i d J o n e s t h e n r e t u r n e d t o t h e l e c t e r n . M r . J o n e s o f f e r e d r e b u t t a l t o t h e c o m m e n t s o f f e r e d b y M r . P f e i f e r i n h i s p r e s e n t a t i o n . H e s t a t e d t h a t t h e M a r k h a m S t r e e t s t o r e w h i c h w a s s u g g e s t e d w o u l d b e c l o s e d a n d w i l l i n f a c t s t a y o p e n . H e i n d i c a t e d t h a t t h e C h a m b e r o f C o m m e r c e d i d n o t g e t i n v o l v e d i n t h i s a p p l i c a t i o n . H e d i s c u s s e d M r . P f e i f e r s s i t e a t C h e n a l a n d H i g h w a y 1 0 a s w e l l a s t h e s p e c u l a t i o n i s s u e a n d l a n d z o n e d b y M r . P f e i f e r . H e c l o s e d h i s c o m m e n t s b y i n d i c a t i n g t h a t h e b e l i e v e d t h i s i s a q u a l i t y p r o j e c t . M r . H a l K e m p t h e n c a m e f o r w a r d a n d o f f e r e d t h a t n o f u r t h e r c o m m e n t w a s n e c e s s a r y i n h i s o p i n i o n . M r . N e w m a n r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n c a m e t o t h e l e c t e r n a n d s t a t e d t h a t h e f e l t t h e n e i g h b o r s a n d s t a f f w e r e w r o n g . T h i s w o u l d n o t b e t h e d e m i s e o f t h e a r e a . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n m o v e d t h e d i s c u s s i o n t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . C o m m i s s i o n e r P u t n a m a s k e d A t t o r n e y G i l e s i f t h e D O D O r d i n a n c e i s a n o r d i n a n c e o r p l a n a n d a l s o , t h e w e i g h t a n d v a l u e o f t h e H i g h w a y 1 0 P l a n i n t h i s i s s u e . G i l e s r e s p o n d e d b y s a y i n g , " Y e s , t h e s e a r e o r d i n a n c e s a n d t h e y d o s p e c i f i c a l l y a f f e c t t h e a p p l i c a t i o n . " J i m L a w s o n o f f e r e d a c o m m e n t t h a t t h e o v e r l a y a n d t h e p l a n a r e n o t a s s o c i a t e d , e x c e p t t h a t t h e D O D p r o v i d e s f o r d e s i g n c r i t e r i a f o r p r o p e r t i e s d e v e l o p e d i n t h e H i g h w a y 1 0 P l a n . T h e D O D s i m p l y i m p l e m e n t s c e r t a i n e l e m e n t s o f t h e p l a n . C o m m i s s i o n e r P u t n a m o f f e r e d s e v e r a l c o m m e n t s w i t h r e s p e c t t o c l a r i f y i n g t h e r e c o r d s o t h a t e a c h w o u l d u n d e r s t a n d t h a t h e i s p r o d e v e l o p m e n t . " A t t h e s a m e t i m e H i g h w a y 1 0 P l a n i s a n o r d i n a n c e , i t i s a p l a n t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n w a s h e r e t o u p h o l d p l a n s w h e r e a n d i f p o s s i b l e a n d o b l i g a t i o n s t o t h e s e v e r a l o r d i n a n c e s . W e s h o u l d a b i d e b y t h e p l a n s o r a b a n d o n e d t h e m . 1 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n F I L E Z - 4 S t e v e G i l e s i n s e r t e d a c o m m e n t a t t h i s p o i n t . H e s a i d t h e p l a n s a r e n o t s u c h t h a t t h e y c a n n o t b e c h a n g e d , t h e y a r e s i m p l y p l a n s a n d t h i s h a s b e e n p o l i c y o f t h e C i t y B o a r d f o r s o m e p e r i o d o f t i m e . T h e p l a n s m u s t b e d e v e l o p e d i n a c c o r d a n c e w i t h s t a t e l a w , b u t t h e y a r e n o t e t c h e d i n s t o n e . C o m m i s s i o n e r W i l l i s t h e n p o s e d a q u e s t i o n a s t o w h e r e t h e C h e n a l n o d e i s l o c a t e d . J i m L a w s o n i n d i c a t e d o n t h e m a p t h e s i t e t h a t h a d b e e n p r e v i o u s l y d i s c u s s e d a s w e l l a s t h e r a n c h d e v e l o p m e n t . H e f u r t h e r c o m m e n t e d o n t h e E a s t T a y l o r L o o p a n d K r o g e r n o d e a r e a s . C h a i r m a n M c D a n i e l o f f e r e d f o r t h e r e c o r d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e v i e w s r e q u e s t o f t h i s n a t u r e , b u t t h a t t h e p u b l i c t h r o u g h t h e B o a r d m a k e s a n y c h a n g e s i n p l a n s a n d o r d i n a n c e s . T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d o e s n o t c h a n g e a n y t h i n g , b u t s i m p l y m a k e s r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e C i t y B o a r d . C o m m i s s i o n e r P u t n a m t h e n o f f e r e d a s e r i e s o f c o m m e n t s r e l a t e d t o p l a n n e d c o m m e r c i a l d i s t r i c t a p p l i c a t i o n s i n t h e t r a n s i t i o n a l a r e a s a n d t h e e f f e c t o f u s i n g P C D a p p l i c a t i o n s t o a v o i d g e n e r a l c o m m e r c i a l a p p l i c a t i o n s . J i m L a w s o n t h e n r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n a n d o t h e r p a r t i c i p a n t s t h a t a p p r o x i m a t e l y t h e N o r t h 1 / 3 o f t h i s a p p l i c a t i o n i s i n t h e t r a n s i t i o n z o n e . T h e r e m a i n d e r i s i n a n a r e a o n t h e p l a n t h a t i s d e s i g n a t e d a s r e s i d e n t i a l . C o m m i s s i o n e r P u t n a m t h e n o f f e r e d g e n e r a l c o m m e n t s o n t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n s r e s p o n s i b i l i t y i n t h i s a p p l i c a t i o n . C o m m i s s i o n e r C h a c h e r e t h e n p o s e d a q u e s t i o n a b o u t t h e b u f f e r a n d t h e p r o j e c t v e r s u s a h o u s e a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r . T h e s i t e d e s i g n e r , C h e r H i n s o n , r e s p o n d e d b y d e s c r i b i n g t h e 3 0 f o o t b u f f e r , b e r m s a n d p l a n t i n g s t o a c c o m m o d a t e s e p a r a t i o n o f t h e u s e s . C o m m i s s i o n e r W i l l i s t h e n p o s e d a q u e s t i o n o f s t a f f . W h a t w o u l d s t a f f r e c o m m e n d i f t h i s 2 5 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i s t o o m u c h ? J i m L a w s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t s c a l e d b a c k a s s o m e m i x t u r e o f c o m m e r c i a l a n d o f f i c e w i t h m a y b e n o h i g h e r t h a n a 1 0 & c o m m e r c i a l , p o s s i b l y 3 0 % d e p e n d i n g o n t h e u s e a n d a t o t a l o f l o w e r s c a l e d n e i g h b o r h o o d u s a g e . C o m m i s s i o n e r W i l l i s a s k e d w o u l d i t i s b e t t e r i f t h i s p r o j e c t i s s c a l e d d o w n ? J i m L a w s o n r e s p o n d e d b y s a y i n g t h a t y o u c a n n o t s c a l e d o w n t h i s p r o j e c t . T h i s p r o j e c t i s p e r h a p s a n I - 2 t y p e d e v e l o p m e n t , b u t t h a t i s n o t w h a t w a s f i l e d . T h e h o m e c e n t e r i s C - 4 , l i k e t h e p r o j e c t a t W e s t M a r k h a m a n d R o d n e y P a r h a m w h i c h w e p e r c e i v e t o b e a h o m e c e n t e r . T h a t i s a n e i g h b o r h o o d k i n d o f u s e a t t h a t s c a l e . J i m V o n T u n g l e n s a i d t h a t l o t s o f i n f o r m a t i o n h a s b e e n p r o v i d e d a n d t h a t d e c i s i o n s m u s t b e m a d e r e l a t i v e t o e c o n o m i c e f f e c t , b u t t h a t t h e p l a n e f f e c t s a n d p l a n i n t e g r i t y a r e i m p o r t a n t . 1 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n F I L E Z - 4 C o m m i s s i o n e r C h a c h e r e p o s e d a q u e s t i o n a s t o n o i s e f o r a l u m b e r y a r d , C h e r H i n s o n o f f e r e d a r e s p o n s e b y s a y i n g t h a t t h e d e s i g n a s a c l o s e d c o u r t y a r d s h o u l d p r o h i b i t n o i s e f r o m b e i n g i n j e c t e d i n t o t h e n e i g h b o r h o o d . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n o f f e r e d c o m m e n t s o n t h e p l a n m a p s r e q u e s t i n g t h e m a p p r o d u c e d b y s t a f f r e l a t i v e t o t h e P A G I S p r o d u c t i o n f o r t h e H i g h w a y 1 0 D O D s t u d i e s . S h e f e l t t h e o w n e r s h i p i n f o r m a t i o n o n t h a t m a p p i n g w o u l d b e a v a l u e i n t h i s c i r c u m s t a n c e . J i m L a w s o n r e s p o n d e d b y s t a t i n g w e d o n o t h a v e t h a t i n f o r m a t i o n w i t h u s t o d a y . C o m m i s s i o n e r W a l k e r o f f e r e d a t h o u g h t f o r t h e C o m m i s s i o n ' s c o n s i d e r a t i o n , t h a t , p e r h a p s c o m m e n t s s h o u l d b e p l a c e d i n t h e r e c o r d f o r i n f o r m a t i o n a l p u r p o s e s a t l a t e r B o a r d o f D i r e c t o r s h e a r i n g s s h o u l d t h i s i t e m b e f o r w a r d e d . A s t o t h e b a s i s f o r t h e C o m m i s s i o n ' s d e c i s i o n . H e s a i d h e f e l t t h a t l a r g e l o t d e v e l o p m e n t f o r r e s i d e n t i a l i n t h i s a r e a i s a r i s k f o r t h e p o t e n t i a l i m p a c t s o f o t h e r a c t i v i t i e s e n c r o a c h i n g . H e f e e l s t h a t a n y t h i n g c o u l d b e d e v e l o p e d a n y w h e r e i n t h e C i t y i f i t i s a c c o m p l i s h e d i n t h e p r o p e r m a n n e r . H o w e v e r , h e f e e l s t h a t h e w i l l v o t e a g a i n s t t h i s a p p l i c a t i o n . C o m m i s s i o n e r P u t n a m e n d e d t h e d i s c u s s i o n b y t h e C o m m i s s i o n b y s t a t i n g t h a t h e f e l t t h a t M r . M o o r e , a n a d j a c e n t n e i g h b o r , h a d a c t e d i n r e l i a n c e o n t h i s p l a n , a n d t h a t t h e C o m m i s s i o n o w e s t h e s e o w n e r s s o m e c o n s i d e r a t i o n . T h e C h a i r m a n t h e n d e t e r m i n e d t h a t t h i s a p p l i c a t i o n s h o u l d b e c a l l e d f o r a v o t e . T h e i s s u e w a s p l a c e d o n t h e f l o o r a s p r e s e n t e d . T h e a p p l i c a t i o n r e c e i v e d a v o t e o f 2 a y e s , 6 n a y s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n ( R o n W o o d s ) . T h e a p p l i c a t i o n w a s d e c l a r e d b y t h e C h a i r m a n t o h a v e f a i l e d f o r l a c k o f a n a f f i r m a t i v e v o t e . 1 4 7 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 6 F I L E N O . : Z - 2 2 0 3 - A N A M E : R e s e r v o i r T o w n h o m e s — P l a n n e d R e s i d e n t i a l D i s t r i c t L O C A T I O N : 1 9 0 0 B l o c k o f R e s e r v o i r R o a d e a s t s i d e o f s t r e e t D E V E L O P E R : E N G I N E E R : K E L T O N B R O W N , J R . M C G E T R I C K E N G I N E E R I N G 4 6 0 0 W e s t c h e s t e r D r i v e 1 1 2 2 5 H u r o n L a n e L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 2 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 1 8 6 8 - 4 4 0 4 2 2 3 - 9 9 0 0 A R E A : 2 . 3 4 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 9 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : R - 5 / P R D P R O P O S E D U S E S : M u l t i f a m i l y P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 3 C E N S U S T R A C T : 2 2 . 0 3 V A R I A N C E S R E U E S T E D : N o n e S T A T E M E N T O F P R O P O S A L ' h i s o w n e r p r o p o s e s t o m o d i f y h i s p r e v i o u s p l a n b y c r e a t i n g l o t s f o r e a c h b u i l d i n g p l a c e m e n t f o r m o r t g a g e p u r p o s e s . T h e p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t p r o c e s s i s r e q u i r e d d u e t o l o t a r e a p e r f a m i l y s t a n d a r d s c h a n g i n g w h e n c r e a t i n g s m a l l l o t s w i t h i n t h e R - 5 d i s t r i c t o n e a c r e o r l e s s . T h e r e w i l l b e a l o s s o f o n e u n i t i n t o t a l d e n s i t y f r o m t h e p r i o r a p p r o v e d p l a n . A . P R O P O S A L R E V E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t h e c o n s t r u c t i o n o f n i n e m u l t i f a m i l y s t r u c t u r e s . E a c h b u i l d i n g w i l l c o n t a i n t h r e e o r f o u r u n i t s a s a p p r o p r i a t e t o i t s l o t s i z e . T h i s p l a n i s a r e v i s i o n o f a p r e v i o u s s i t e p l a n a p p r o v e d a s a R - 5 p r o j e c t i n O c t o b e r 1 9 9 1 . T h e p r o p o s a l a t t h a t t i m e i n d i c a t e d t h e b u i l d i n g s w i t h m o r e u n i t s p e r s t r u c t u r e ; h o w e v e r , t h e d e v e l o p e r n o w f i n d s t h a t h e m u s t c r e a t e l o t s f o r e a c h o f t h e s e v e r a l b u i l d i n g s i n o r d e r t o o b t a i n f i n a n c i n g a n d m a r k e t t h e p r o p e r t y . T h e p h y s i c a l p r o d u c t u p o n c o m p l e t i o n w i l l r e t a i n b a s i c a l l y t h e s a m e a p p e a r a n c e a s t h e p r o j e c t w o u l d h a v e a s a m u l t i s t r u c t u r e o n e l o t d e v e l o p m e n t . T h e p r i n c i p a l f e a t u r e o f t h e p l a t a n d p l a n c h a n g e d i s t h e c r e a t i o n o f f o u r l o t s a l o n g t h e e a s t b o u n d a r y w h i c h w i l l n o t b e p r o v i d e d w i t h d e d i c a t e d s t r e e t f r o n t a g e . T h e s e l o t s w i l l b e s e r v e d b y a n a c c e s s e a s e m e n t . T h i s 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 6 C o n t . F I L E N O . : Z - 2 2 0 3 - A e a s e m e n t w i l l p r o v i d e f o r c o m m o n d r i v e a c c e s s a n d p a r k i n g s p a c e s f o r t h e s e v e r a l b u i l d i n g s . T h e p r e l i m i n a r y p l a t , w h i c h i s I t e m N o . 1 o n t h i s a g e n d a , p r o v i d e s f o r t h e l e g a l s t r u c t u r e i n t h e B i l l o f A s s u r a n c e a n d p l a t t o a s s u r e t h e r e a r m o s t l o t s p e r m a n e n t a c c e s s a n d u s e o f t h e p r o p e r t y . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h i s s i t e i s c u r r e n t l y u n d e r s i t e p r e p a r a t i o n . T h e r e i s s o m e e x c a v a t i o n o n t h e s i t e . T h e r e i s l i t t l e o r n o e x i s t i n g t i m b e r o r n a t u r a l f o l i a g e o n t h e p r o p e r t y . T h e l a n d i s i n a n a r e a o f R e s e r v o i r R o a d w h i c h c o n t a i n s s t e e p g r a d e s , a n d s o m e i n s t a n c e s p o o r a c c e s s . H o w e v e r , t h i s s i t e i s o n e o f t h e b e t t e r a n d m o r e a c c e s s i b l e l o c a t i o n s a l o n g R e s e r v o i r R o a d . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : P u b l i c W o r k s D e p a r t m e n t r e p o r t s t h a t m i n o r a r t e r i a l r i g h t - o f - w a y a n d i m p r o v e m e n t s a r e r e q u i r e d f o r R e s e r v o i r R o a d , i n c l u d i n g s i d e w a l k . L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e q u i r e s a w a t e r m a i n e x t e n s i o n w i t h a p p r o p r i a t e e a s e m e n t s . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : T h e P l a n n i n g s t a f f h a s r e v i e w e d t h i s p r o p o s a l w i t h t h e r e s u l t b e i n g t h a t t h e r e a r e f e w i t e m s a t t e n d a n t t o t h e p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t w h i c h a r e n o t d i r e c t l y a s s o c i a t e d w i t h o r r e s o l v e d b y t h e p l a t w h i c h i s I t e m N o . 1 o n t h i s a g e n d a . T h e i t e m s w h i c h p e r t a i n s p e c i f i c a l l y t o t h e P U D a r e a s f o l l o w s : 1 . S h o w a n d e x p l a i n t h e c o m m o n p a r k i n g a n d a c c e s s r i g h t s f o r t h e v a r i o u s l o t s . 2 . S h o w a l l d i m e n s i o n s f r o m b u i l d i n g s t o p r o p e r t y l i n e s . 3 . A l l p a t i o s t o b e a t g r a d e o r l e s s t h a n o n e f o o t a b o v e g r a d e . N o r a i s e d d e c k s p e r m i t t e d w i t h o u t a p p r o v a l o f t h e C o m m i s s i o n . T h e y m a y b e f e n c e d , b u t n o t c o v e r e d . 4 . I n d i c a t e t h o s e a r e a s t o b e d e v o t e d t o h a n d i c a p p e d p a r k i n g a n d a c c e s s i b i l i t y r e q u i r e m e n t s . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g s t a f f ' s v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s t h a t t h i s i s a n e x e r c i s e w h i c h i s r e q u i r e d t o g a i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y a s a m u l t i f a m i l y p r o j e c t . M a i n t a i n i n g b a s i c a l l y t h e d e n s i t y w h i c h h a s b e e n a p p r o v e d u n d e r R - 5 w h i l e a t t h e s a m e t i m e a l l o w i n g a p l a t t e d l o t a r r a n g e m e n t f o r s a l e p u r p o s e s . S t a f f f e e l s t h a t t h e o n l y v i s i b l e c h a n g e b e t w e e n t h e f o r m e r p l a n a n d t h i s p l a n w i l l b e t h a t s o m e o f t h e b u i l d i n g s w i l l b e 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M 6 n F I L E . Z - 2 2 0 - A t h r e e u n i t s a s o p p o s e d t o f o u r . T h e r e s h o u l d b e n o a d v e r s e i m p a c t o n t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d . M u c h o f t h e R e s e r v o i r R o a d f r o n t a g e o n b o t h s i d e s i s c u r r e n t l y d e v e l o p e d a s m u l t i f a m i l y . M o s t o f t h e d e n s i t y i n t h i s a r e a l i e s b e t w e e n 1 8 a n d 2 4 u n i t s p e r a c r e ; t h e r e f o r e , t h i s p r o j e c t o n 2 . 3 4 a c r e s w i t h 3 1 u n i t s w i l l b e l e s s t h a n a v e r a g e d e n s i t y o f t h e n e i g h b o r h o o d . F . T A F F R E M M E N D A T I S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h i s p l a n n e d . u n i t d e v e l o p m e n t p r o j e c t s u b j e c t t o r e s o l u t i o n o f t h e s e v e r a l i s s u e s a t t e n d a n t t o t h i s p l a n a n d t h e a s s o c i a t e d p r e l i m i n a r y p l a t . S U B D I V I S I N C O M M I T T E E C M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s r e p r e s e n t e d b y M r . P a t M c G e t r i c k , t h e e n g i n e e r . A b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e i s s u e s w a s h a d . T h e C o m m i t t e e r a i s e d q u e s t i o n s a b o u t t h e d e n s i t y a s t o w h y a P U D w a s r e q u i r e d i n o r d e r t o p l a t l o t s f o r t h e s e v e r a l b u i l d i n g s . S t a f f r e p o r t e d t h a t t h e R - 5 d i s t r i c t n o w i n p l a c e i n c r e a s e s t h e l o t a r e a p e r u n i t a s t h e l o t d i m i n i s h e s . A m e n d m e n t t o t h e z o n i n g o r d i n a n c e w a s a c c o m p l i s h e d s o m e f o u r y e a r s a g o f o r p u r p o s e s p r e v e n t i n g t h e o v e r b u i l d i n g o f s m a l l l o t m u l t i f a m i l y , w h e r e a s a n e n d r e s u l t t h e r e w o u l d b e o n l y a s p h a l t a n d b u i l d i n g . A s t o t h e q u e s t i o n o f w h y a P U D , t h e P U D d i s t r i c t o r P R D d i s t r i c t d o e s n o t p r o v i d e a m i n i m u m l o t s i z e n o r d o e s i t p r o v i d e a m i n i m u m l o t a r e a p e r u n i t . T h e P U D p r o c e s s a f f o r d s t h e d e v e l o p e r t h e l u x u r y o f o v e r l a p p i n g v a r i o u s c o n c e r n s i n t h e d e s i g n s o a s t o p r o v i d e o v e r a l l w i t h i n t h e p l a t t h e b a s i c l i v a b i l i t y e l e m e n t s , l a n d s c a p i n g , b u f f e r i n g , p a r k i n g , d r i v e w a y s e t c . A b r i e f d i s c u s s i o n o f t h i s p o i n t f o l l o w e d . T h e C o m m i t t e e t h e n d e t e r m i n e d t h a t t h i s i t e m s h o u l d b e f o r w a r d e d t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L I N G C M M I I N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e s t a f f o f f e r e d i t s r e c o m m e n d a t i o n a n d c o m m e n t s t o t h e e f f e c t t h a t t h e a p p l i c a t i o n a s p r e s e n t e d w a s a p p r o p r i a t e f o r p l a c e m e n t o n t h e C o n s e n t A g e n d a s u b j e c t t o c o m p l i a n c e w i t h s e v e r a l f o l l o w - u p i t e m s d e a l i n g w i t h d e s i g n d e t a i l . T h e C o m m i s s i o n b r i e f l y d i s c u s s e d t h e a p p l i c a t i o n , a d e t e r m i n a t i o n w a s t h e n m a d e t o p l a c e t h e i t e m o n t h e C o n s e n t A g e n d a f o r a p p r o v a l . A m o t i o n t o t h a t e f f e c t w a s m a d e . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 9 a y e s , 0 n a y s a n d 2 a b s e n t . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 7 F I L E N O . : S - 9 5 9 N A M E : B e l c h e r M o b i l e H o m e P a r k / P l a t L O C A T I O N : N o r t h s i d e o f G r a n t L a n e , a p p r o x i m a t e l y 2 5 0 f e e t e a s t o f S a n d s t o n e D r i v e ( E a s t o f f o f A r c h S t r e e t P i k e ) D E V E L O P E R : E N G I N E E R : R O B E R T B E L C H E R L A H A E N G I N E E R S 9 3 1 0 H i l a r o S p r i n g s R o a d P . O . B o x 9 2 5 1 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 0 9 L i t t l e R o c k , A R 7 2 2 1 9 5 6 2 - 4 7 6 5 5 6 5 - 7 3 8 4 A R E A : 5 . 1 a c r e s N U M B E R O F L O T S : 1 F T . N E W S T R E E T : 0 Z O N I N G : O u t s i d e C i t y L i m i t s P R O P O S E D U S E S : A s i x u n i t m o b i l e h o m e p a r k P L A N N I N G D I S T R I C T : N o . 1 4 C E N S U S T R A C T : 4 0 . 0 3 V A R I A N C E S R E U E S T E D : 1 . T o b e r e l i e v e d o f a r e q u i r e m e n t f o r f i l i n g a s u b d i v i s i o n p l a t . 2 . T o b e r e l i e v e d o f c o n s t r u c t i o n r e q u i r e m e n t s f o r G r a n t L a n e . 3 . T o b e r e l i e v e d o f a r e q u i r e m e n t f o r p a v i n g t h e s e r v i c e d r i v e , i n t e r i o r t o t h e d e v e l o p m e n t s e r v i n g t h e s e v e r a l m o b i l e h o m e s . 4 . T o b e p e r m i t t e d t o d e v e l o p a m o b i l e h o m e p a r k w i t h a p i p e - s t e m a c c e s s t o S a n d s t o n e D r i v e i n a s m u c h a s G r a n t L a n e i s n o t a p u b l i c s t r e e t . S T A T E M E N T O F P R O P O S A L : T h e o w n e r p r o p o s e s t o p l a c e s i x m o b i l e h o m e s o n t h e s i t e i n t h r e e p h a s e s . T h e f i r s t p h a s e c o n s i s t s o f f o u r m o b i l e h o m e s a n d t h e r e t e n t i o n o f t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e . T h e s e c o n d p h a s e c o n s i s t s o f a f i f t h m o b i l e h o m e a n d t h e t h i r d p h a s e w i l l b e t h e s i x t h u n i t . T h e s i t e i s p a r t i a l l y d e v e l o p e d . A c c e s s w i l l b e b y w a y o f a p r i v a t e d r i v e , n o w g r a v e l o v e r a n e x i s t i n g g a s p i p e l i n e e a s e m e n t . W a t e r s e r v i c e w i l l b e b y w a y o f w e l l s o n - s i t e o r L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s i f s u c h c a n b e a r r a n g e d . T h e s e w e r s y s t e m w i l l b e b y s e p t i c t a n k s o n - s i t e , t e s t s h a v e b e e n p e r f o r m e d t o p r o v i d e f o r s i t e l o c a t i o n f o r t h e s e p t i c s y s t e m . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 7 C o n t . F I L E N O . : S - 9 5 9 A . P R O P O S A L R E V E S T : T h i s a p p l i c a n t p r o p o s e s t h e d e v e l o p m e n t o f a m o b i l e h o m e p a r k w i t h o u t b e n e f i t o f w h a t a r e n o r m a l l y c o n s i d e r e d m o d e r n d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s . H e p r o p o s e s t h e i n t r o d u c t i o n o f a g r a v e l d r i v e w a y a n d g r a v e l p a r k i n g p a d s f o r e a c h o f t h e m o b i l e h o m e s . H e p r o p o s e s a u t i l i t y s y s t e m w h i c h w i l l p r o v i d e w a t e r , a s e p t i c t a n k , a n e l e c t r i c a l s e r v i c e t o e a c h o f t h e u n i t s . L e g a l a c c e s s t o t h i s s i t e i s o v e r a 2 0 f o o t p i p e - s t e m w h i c h t h i s p r o p e r t y o w n e r c o n t r o l s r u n n i n g t o S a n d s t o n e D r i v e , a p p r o x i m a t e l y 2 5 0 f e e t . T h e p h y s i c a l r e a l i t y o f a c c e s s t o t h i s p r o p e r t y i s G r a n t L a n e w h i c h l i e s a p p r o x i m a t e l y 2 0 f e e t s o u t h o f t h e p i p e - s t e m , a n d i s o w n e d b y p r o p e r t y o w n e r s a t t h e e a s t e n d o f G r a n t L a n e . T h i s i s a c o m m u n i t y a c c e s s d r i v e w h i c h a t t h e c u r r e n t t i m e h a s b e e n p r o p o s e d f o r d e d i c a t i o n t o t h e c o u n t y . T h e r e i s n o r e s o l u t i o n i n s i g h t . B . E X I S T I N G C O N D I T I O N S : T h e s i t e h a s b e e n p a r t i a l l y c l e a r e d . T h e r e a r e s o m e t r e e s r e m a i n i n g . T h e p r o p e r t y h a s s e v e r a l g r a d e s w i t h a c e n t r a l v a l l e y d r a i n a g e a r e a r u n n i n g t o t h e n o r t h e a s t . T h e o n l y p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s a r e s m a l l o u t b u i l d i n g s a n d o n e e x i s t i n g m o b i l e h o m e . C . E N G I N E E R I N G U T I L I T Y C O M M E N T S : P u b l i c W o r k s r e p o r t s t h a t i m p r o v e m e n t s w i l l b e r e q u i r e d f o r G r a n t L a n e u n l e s s t h e s e a r e d e f e r r e d b y t h e B o a r d o f D i r e c t o r s a n d ~ o n l i f t h e r o a d i s d e d i c a t e d . T h e L i t t l e R o c k W a s t e W a t e r U t i l i t y r e p o r t s t h a t L i t t l e R o c k S e w e r S y s t e m i s n o t a v a i l a b l e i n t h i s a r e a o f t h e c o u n t y . L i t t l e R o c k W a t e r W o r k s r e p o r t s a m a i n e x t e n s i o n w i l l b e r e q u i r e d i f t h e p r o p e r t y i s s u b d i v i d e d . A n a c r e a g e c h a r g e o f $ 1 0 0 p e r a c r e a p p l i e s . W a t e r W o r k s a d d i t i o n a l l y r e p o r t s t h a t t h i s o w n e r h a s s i g n e d t h e p r e a n n e x a t i o n a g r e e m e n t w h i c h i s a r e q u i r e m e n t i n o r d e r t o o b t a i n L i t t l e R o c k W a t e r s e r v i c e . D . I S S U E S L E G A L T E C H N I C A L D E S I G N : P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s a p p l i c a n t ' s u n s c a l e d s i t e p l a n , w h i c h h e p r e p a r e d b a s e d u p o n a s u r v e y b y h i s e n g i n e e r i s t h a t i t d o e s n o t d o t h e j o b . T h e f o l l o w i n g a r e t h e a r e a s w h i c h s t a f f f e e l s s h o u l d b e r e s o l v e d p r i o r t o t h e a p p r o v a l o f a m o b i l e h o m e p a r k o n t h i s p r o p e r t y . 1 . T h e i n t e r i o r a c c e s s r o a d a s p r o p o s e d w i l l b e a g r a v e l r o a d p r e s u m a b l y w i t h o u t a p r o p e r b a s e a n d s t a b i l i z e d d r a i n a g e r e l a t i o n s h i p . T h e o r d i n a n c e r e q u i r e s a 2 7 f o o t 2 ~ I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 7 C o n t . F I L E N O . : S - 9 5 9 a l l - w e a t h e r p a v e d r o a d w a y s e r v i c i n g e a c h o f t h e u n i t s , w i t h a p a v e d p a r k i n g p a d f o r e a c h m o b i l e h o m e . T h i s i n t e r i o r r o a d w a y i s p r o v i d e d o v e r a n e a s e m e n t w h i c h i s c o n t r o l l e d b y a n i n t e r s t a t e g a s t r a n s m i s s i o n c o m p a n y . T h e i r s p e c i f i c r e v i e w a n d a p p r o v a l o f t h e c o n s t r u c t i o n o f a d r i v e w i l l b e r e q u i r e d a n d d o c u m e n t e d f o r o u r f i l e p r i o r t o s i g n i n g a n y f i n a l p l a t . 2 . G r a n t L a n e , w h i c h i s t h e p r i n c i p a l a c c e s s t o t h i s p r o p e r t y a n d l o t s t o t h e e a s t a n d s o u t h , i s n o t a d e d i c a t e d c o u n t y r o a d . I t i s t h e u n d e r s t a n d i n g o f P l a n n i n g s t a f f t h a t t h e o w n e r s a l o n g t h i s s t r e e t w e r e t o l d i n J u l y o f 1 9 9 2 w h a t t o e x p e c t i n o r d e r t o d e d i c a t e t o t h e c o u n t y a n d b u i l d t h e r o a d w a y t o c o u n t y r o a d s t a n d a r d s . A s o f t h i s w r i t i n g , t h e r o a d w a y h a s n o t b e e n d e d i c a t e d . 3 . N o b o u n d a r y s c r e e n i n g o r f e n c i n g h a s b e e n i n d i c a t e d o n t h e s i t e p l a n a s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . T h i s i s r e q u i r e d f o r a d j a c e n t e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y d e v e l o p m e n t . 4 . L i t t l e R o c k O r d i n a n c e r e q u i r e s a s t o r a g e a r e a f o r p l a c e m e n t o f b o a t s , c a m p e r s a n d o t h e r p e r s o n a l s t o r a g e b e i n d i c a t e d o n t h e p l a n . 5 . T h e p r o v i s i o n o f 2 5 f e e t o f s e t b a c k o n a l l s i d e s f r o m t h e p r o p e r t y l i n e i s r e q u i r e d b y o r d i n a n c e . O n u n i t N o . 1 a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f t h e s i t e , i t i s a p p r o x i m a t e l y 2 0 f e e t f r o m t h e r i g h t - o f - w a y a n d p r o p e r t y l i n e . O n t h e w e s t t h i s u n i t i s a p p r o x i m a t e l y 2 0 f e e t f r o m t h e w e s t p r o p e r t y b o u n d a r y . T h e a r e a a p p a r e n t l y i d e n t i f i e d f o r p a r k i n g a l o n g t h e e n t r a n c e d r i v e i s s o m e 1 5 f e e t f r o m t h e f r o n t p r o p e r t y l i n e a l o n g G r a n t L a n e . 6 . T h e o n - s i t e u t i l i t y s y s t e m i s n o t d e t a i l e d ; h o w e v e r , i t i s u n d e r s t o o d t h a t w a t e r a n d e l e c t r i c w i l l b e t h e t o t a l u t i l i t y s e r v i c e . T h e i r l o c a t i o n s s h o u l d b e i n d i c a t e d . 7 . A d r i v e w a y s h o u l d b e i n d i c a t e d o n t h e p l a n a l o n g w i t h a p a r k i n g s p a c e f o r e a c h o f t h e d w e l l i n g u n i t s . 8 . T h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e s h o u l d m a k e a d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r n o t i c e t o a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s i s r e q u i r e d o f t h i s a p p l i c a n t a s a s i t e p l a n . I f t h e C o m m i t t e e d e t e r m i n e s a p l a t i s m a n d a t e d , t h e n t h e n o t i c e r e q u i r e m e n t i s m a n d a t o r y b y l a w . E . A N A L Y S I S : T h e P l a n n i n g s t a f f ' s r e v i e w o f t h i s p r o p o s a l i s i n c o m p l e t e d u e t o o u r i n a b i l i t y t o t h o r o u g h l y r e v i e w t h e o w n e r ' s p r o p o s a l . T h e s k e t c h p l a n t h a t h a s b e e n o f f e r e d i s e x a c t l y t h a t . A 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 7 C o n t . F I L E N O . : S - 9 5 9 s k e t c h p l a n i s v e r y s p a r s e i n d i m e n s i o n s . T h e e x a c t t y p e o f m a t e r i a l a n d p r o c e d u r e f o r b u i l d i n g t h e i n t e r n a l d r i v e w a y h a s n o t b e e n o f f e r e d , a n d i n g e n e r a l t h i s a p p e a r s t o b e a t y p i c a l r u r a l t y p e m o b i l e h o m e p a r k w i t h o u t s t a n d a r d s w h i c h w o u l d n o r m a l l y b e r e q u i r e d t o m e e t t h e u r b a n d e v e l o p m e n t r e q u i r e m e n t s . I t a p p e a r s f r o m o u r o b s e r v a t i o n o f t h e n e i g h b o r h o o d a n d d r i v i n g t h r o u g h t h e s e v e r a l a d j a c e n t s t r e e t s t h a t a n u m b e r o f t h e s e t y p e s o f m o b i l e h o m e p a r k s h a v e b e e n d e v e l o p e d o v e r t h e y e a r s t h a t t h e y d e v e l o p w i t h t h e e n d r e s u l t b e i n g a l e s s t h a n q u a l i t y d e v e l o p m e n t s t a n d a r d f o r t h o s e p e r s o n s w h o m u s t o c c u p y t h e m o b i l e h o m e s i t e . I t i s t h e i m p r e s s i o n o f t h e s t a f f f r o m t h e s e v e r a l d i s c u s s i o n s w i t h M r . B e l c h e r t h a t t h i s i s a v e r y m a r g i n a l d e v e l o p m e n t a n d e v e n m i n o r c o s t b e y o n d s o m e g r a v e l a n d s e v e r a l s e p t i c t a n k s w o u l d c a u s e t h e d e m i s e o f t h e d e v e l o p m e n t . I t i s t h e v i e w o f P l a n n i n g s t a f f t h a t t h i s a r e a o f t h e c o u n t y w i l l c o n t i n u e t o d e v e l o p i n t h e h a p h a z a r d f a s h i o n w h i c h h a s o c c u r r e d u n l e s s s p e c i f i c r e m e d y i s o f f e r e d b y t h e C i t y o f L i t t l e R o c k a s t h i s i s o u r j u r i s d i c t i o n a l a r e a . H o w e v e r i n t h e a b s e n c e o f b u i l d i n g c o d e , z o n i n g r e g u l a t i o n s a n d o t h e r e n f o r c e m e n t t o o l s , m a n y o f t h e s e k i n d s o f p r o j e c t s a r e d e v e l o p e d w i t h o u t o u r k n o w l e d g e u t i l i z i n g o n - s i t e w a t e r a n d s e p t i c s y s t e m s . T h e d e c i s i o n b e f o r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s t o a l l o w t h i s t y p e o f d e v e l o p m e n t t o c o n t i n u e o r t o m a i n t a i n o r d i n a n c e s t a n d a r d s a n d r e q u i r e t h i s o w n e r t o e x p e n d a s i g n i f i c a n t n u m b e r o f d o l l a r s . T h e r e i s p e r h a p s s o m e m i d d l e g r o u n d o n s e v e r a l o f t h e i m p r o v e m e n t i s s u e s s u c h a s t h e a m o u n t o f p a v e m e n t , t h e e x a c t t y p e o f p a v e m e n t a n d p e r h a p s p h a s i n g o f t h e s e v e r a l r e q u i r e m e n t s . H o w e v e r , t h e s t r e e t i s s u e c a n n o t b e o v e r c o m e b y s i m p l e w a i v e r s b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d C i t y B o a r d . T h e s t r e e t w h i c h s e r v i c e s t h i s p r o p e r t y i s i n f a c t p r i v a t e p r o p e r t y o w n e d b y o t h e r n e a r b y l a n d o w n e r s . U n t i l t h e i s s u e i s r e s o l v e d a n d a p r o p e r c o u n t y r o a d i s c o n s t r u c t e d , t h i s a p p l i c a t i o n i s i n a p p r o p r i a t e . F . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h e a p p l i c a t i o n a s p r e s e n t e d . S t a f f s u g g e s t t h a t i f M r . B e l c h e r w a n t s t o p u r s u e t h i s i t e m f u r t h e r , t h a t h e r e a s s e s s h i s p a r t i c i p a t i o n i n t h e c o s t s f a c t o r o f d e v e l o p i n g l a n d . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) M r . B e l c h e r w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g h i s a p p l i c a t i o n . T h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e 1 2 o r s o i t e m s o f c o n c e r n d e v e l o p e d i n t h e i r r e v i e w o f t h e p r o p o s a l . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ' n t . F I L E i n v o l v i n g m a n y q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e c u r r e n t s t a t e o f G r a n t R o a d a n d w h o o w n s t h e l a n d . T h e C o m m i t t e e o f f e r e d c o n c e r n s a b o u t d e v e l o p i n g t h i s m o b i l e h o m e p a r k o n w h a t i s a p r i v a t e r o a d w a y , a n d a p i p e - s t e m f r o n t a g e f o r t h i s l o t . M r . B e l c h e r i d e n t i f i e d h i s p r o b l e m w i t h r e g u l a t i o n s b e i n g o n e o f n o t h a v i n g t h e c a p a b i l i t y o r d e s i r e t o s p e n d l a r g e n u m b e r o f d o l l a r s b u i l d i n g a r o a d w a y t o s e r v e t h i s m o b i l e h o m e p a r k . W h e n i n f a c t h i s d r i v e w a y i s a t t h e w e s t e n d o f t h e i m p r o v e m e n t s a n d h i s t e n a n t s w o u l d n o t h a v e u s e o f t h e s e i m p r o v e m e n t s . M r . B e l c h e r i n d i c a t e d t h a t h e d e s i r e d t o p r o c e e d w i t h h i s a p p l i c a t i o n t o t h e C o m m i s s i o n w i t h t h e s e v e r a l w a i v e r s w h i c h a r e r e q u i r e d . H e i n d i c a t e d t h a t h e d e s i r e d t o d o t h i s p r o j e c t a s h a s b e e n f i l e d . A l e n g t h y d i s c u s s i o n b y m e m b e r s o f t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e r e s u l t i n g i n d i r e c t i o n t o M r . B e l c h e r t h a t h e s h o u l d a t l e a s t p a y t h e f i l i n g f e e o f $ 1 0 2 . 0 0 a n d p r o v i d e t h e c e r t i f i e d n o t i c e t o a b u t t i n g p r o p e r t y o w n e r s a s r e q u i r e d b y t h e B y l a w s . I t w a s e v i d e n t t h a t t h e h o l i d a y c i r c u m s t a n c e a n d t h e t i m e f r a m e b e t w e e n S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d p u b l i c h e a r i n g w i l l n o t a l l o w t h e 1 5 d a y s t o b e a c c o m p l i s h e d f o r n o t i c e . H o w e v e r , M r . B e l c h e r w a s i n s t r u c t e d t o p r o c e e d w i t h t h e i d e a t h a t t h e C o m m i s s i o n c o u l d p e r h a p s w a i v e o n e o r t w o d a y s o f t h e 1 5 d a y n o t i c e . M r . B e l c h e r a c c e p t e d t h i s d i r e c t i o n a n d a s k e d t h a t s t a f f g u i d e h i m i n d e a l i n g w i t h t h e n o t i c e t o p r o p e r t y o w n e r s . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n c o n c e r n i n g t h e s t a f f ' s a s s i s t a n c e , t h e C o m m i t t e e d e t e r m i n e d t o f o r w a r d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r r e s o l u t i o n . P L A N N I O M M I S I O N A T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a l e n g t h y c o m m e n t o n t h i s a p p l i c a t i o n . R i c h a r d W o o d o f t h e s t a f f o u t l i n e d t h e s e v e r a l v a r i a n c e s r e q u e s t e d b y t h e M r . B e l c h e r . M r . B e l c h e r t h e n c a m e f o r w a r d a n d o f f e r e d h i s c o m m e n t s o n t h e a p p l i c a t i o n a n d a b r i e f c o m m e n t t o t h e e f f e c t t h a t h e d e s i r e d s i m p l y t o d e v e l o p h i s p r o p e r t y w i t h t h e m o b i l e h o m e p a r k , a b s e n t a l l o f t h e r e g u l a t i o n s a n d c o s t a s s o c i a t e d w i t h b u i l d i n g s t r e e t s , a s p h a l t d r i v e s a n d g e n e r a l l y c o m p l y i n g w i t h p u b l i c r e g u l a t i o n . T h e C o m m i s s i o n e n t e r e d u p o n a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f t h e a p p l i c a t i o n a n d t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f v a r i a n c e s o f t h i s m a g n i t u d e . D u r i n g t h e c o u r s e o f t h i s d i s c u s s i o n , M r . B e l c h e r i n d i c a t e d t o t h e C o m m i s s i o n t h a t h e s i m p l y c o u l d n o t a p p r o a c h t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o p e r t y i n t h e m a n n e r t h e s t a f f w a s r e c o m m e n d i n g a n d t h e o r d i n a n c e r e q u i r e d . M r . B e l c h e r t h e n d e t e r m i n e d t h a t h e c o u l d n o t p u r s u e t h i s i t e m f u r t h e r a n d l e f t t h e r o o m . T h e C o m m i s s i o n c o n t i n u e d t h e d i s c u s s i o n f o r a s h o r t p e r i o d d u r i n g w h i c h t i m e a c o m m i s s i o n e r d e t e r m i n e d i t a p p r o p r i a t e t o m a k e a m o t i o n t h a t t h i s i t e m n o t b e w i t h d r a w n o r d e n i e d a t t h i s t i m e , b u t s i m p l y d e f e r r e d f o r a p e r i o d o f t w o m o n t h s i n o r d e r t o p e r m i t 5 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N . ~ 7 C n F I L E . : - 9 9 M r . B e l c h e r a d d i t i o n a l t i m e t o r e t h i n k h i s a p p l i c a t i o n a n d p o s s i b l y r e f i l e . A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e a p p l i c a t i o n t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g o n M a r c h 9 , 1 9 9 3 . 6 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ' F I L E N O . : Z - 5 6 2 4 N A M E : S u m m o n s D a y c a r e C e n t e r — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N 2 3 1 2 S o u t h B r o w n S t r e e t O W N E R A P P L I C A N T : L e a r a S u m m o n s P R O P O S A L ' o c o n v e r t t h i s " R - 3 " z o n e d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e i n t o a d a y c a r e c e n t e r f o r 1 8 c h i l d r e n , w i t h t h r e e e m p l o y e e s . T h e f e n c e d i n b a c k y a r d w i l l b e c o n v e r t e d i n t o a p l a y g r o u n d . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d o n e b l o c k n o r t h o f A s h e r A v e n u e , o n t h e w e s t s i d e o f B r o w n S t r e e t . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d A l t h o u g h t h e n e i g h b o r h o o d i s p r i m a r i l y r e s i d e n t i a l , t h e r e a r e o t h e r u s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y . N o r t h a n d w e s t o f t h i s s i t e i s a l a r g e r e s i d e n t i a l a r e a o f o l d e r h o m e s . O n e h a l f o f a b l o c k t o t h e n o r t h a n d s o u t h o f t h i s s i t e , o n t h e p e r i m e t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d , a r e t w o l a r g e c h u r c h e s , S t . P e t e r ' s R o c k B a p t i s t C h u r c h a n d T o t a l O u t r e a c h f o r C h r i s t M i n i s t r i e s . T h e r e a r e d u p l e x e s a c r o s s B r o w n S t r e e t a n d s o u t h o f t h e d u p l e x e s i s a n a r e a o f c o m m e r c i a l a d j a c e n t t o A s h e r A v e n u e . I t i s q u e s t i o n a b l e a s t o w h e t h e r t h e p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r i s a n a p p r o p r i a t e l a n d u s e i n t h i s r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h i s p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r r e q u i r e s t h r e e e m p l o y e e p a r k i n g s p a c e s a n d t w o o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g s p a c e s . T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o u t i l i z e t h e e x i s t i n g d r i v e w a y o n t h e s o u t h s i d e o f t h e h o u s e f o r t w o e m p l o y e e p a r k i n g s p a c e s . T h e s p a c e s w i l l b e s t a c k e d o n e b e h i n d t h e o t h e r . T h e a p p l i c a n t i s a l s o p r o p o s i n g t o c o n s t r u c t a c i r c u l a r d r i v e w a y f o r o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g . 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s T h e a p p l i c a t i o n , a s s u b m i t t e d , s h o w s n o p r o p o s e d s c r e e n i n g o r b u f f e r s . T h e p l a y g r o u n d a r e a s h o u l d b e s c r e e n e d f r o m t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 8 C o n t i n u e d F I L E N O . : Z - 5 6 2 4 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s T h e p r o p o s e d c i r c u l a r d r i v e w a y f o r d r o p o f f / p i c k u p w i l l n o t w o r k , e l i m i n a t e i t . 6 . U t i l i t C o m m e n t s N o n e a t t h e t i m e o f t h i s w r i t i n g . 7 . A ~ n a l s i s T h e p r o p o s e d u s e a p p e a r s t o b e a n i n a p p r o p r i a t e l a n d u s e i n t h i s r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . T h e r e a r e o t h e r i n s t i t u t i o n a l t y p e u s e s i n t h e v i c i n i t y , b u t t h e y a r e o n t h e p e r i m e t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d , a c r o s s B r o w n S t r e e t a n d a d j a c e n t t o A s h e r A v e n u e . B r o w n S t r e e t i s a n a r r o w r e s i d e n t i a l s t r e e t , b a r e l y w i d e e n o u g h f o r t w o c a r s t o p a s s a n d a d a y c a r e c e n t e r w o u l d o n l y e x a c e r b a t e t h i s s i t u a t i o n . T h e p r o p o s e d p a r k i n g / d r i v e w a y p l a n i s i n a d e q u a t e a n d d o e s n o t c o m p l y w i t h o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . 8 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n S t a f f r e c o m m e n d s d e n i a l o f t h i s a p p l i c a t i o n a s b e i n g t o o i n t e n s e o f a l a n d u s e i n t h i s r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d , a n d u n a b l e t o c o m p l y w i t h o n - s i t e p a r k i n g a n d l o a d i n g / u n l o a d i n g r e q u i r e m e n t s . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e c a s e a n d s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p o s a l . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n o f o t h e r l a n d u s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y , t h e C o m m i t t e e d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p o s e d u s e w a s n o t i n a p p r o p r i a t e f o r t h i s n e i g h b o r h o o d . T h e d i s c u s s i o n t h e n t u r n e d t o a d d r e s s i n g t h e r e q u i r e d p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g r e q u i r e m e n t s . I t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e c i r c u l a r d r i v e w a y p r o p o s e d o n t h e p l a n s h o u l d b e e l i m i n a t e d , a n d t h a t t h e e x i s t i n g d r i v e w a y o n t h e s o u t h o f t h e p r o p e r t y s h o u l d b e e x t e n d e d f r o m B r o w n S t r e e t t h r o u g h t o t h e a l l e y o n t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y t h u s p r o v i d i n g f o r o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g . T h e a p p l i c a n t a l s o a g r e e d t o p l a c e t h e r e q u i r e d p a r k i n g s p a c e s a c r o s s t h e b a c k o f t h e p r o p e r t y t a k i n g a c c e s s f r o m t h e a l l e y a s w e l l . J e r r y G a r d n e r , C i t y E n g i n e e r i n g , s t a t e d t h a t h i s o f f i c e n e e d e d t o l o o k a t t h e a l l e y t o d e t e r m i n e i f i t w a s f e a s i b l e t o u s e i t i n t h e m a n n e r s u g g e s t e d . T h e a p p l i c a n t w a s a l s o a d v i s e d t h a t a s c r e e n i n g f e n c e m u s t b e e r e c t e d a l o n g t h e l e n g t h o f t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e a d j a c e n t t o t h i s p r o p o s e d d r i v e w a y . T h e C o m m i t t e e t h e n f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E M N O . 8 n t i n u e d F I L E N O . : Z - 6 2 4 P L I N O M M I I O N A C T I O ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s i n a t t e n d a n c e . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l . H e i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n o f t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e ' s a c t i o n a n d t h a t t h e C i t y E n g i n e e r ' s o f f i c e h a d d e t e r m i n e d t h e a l l e y t o b e u n u s a b l e , t h u s e l i m i n a t i n g a n y a c c e s s t o t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y . M s . S u m m o n s t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . S h e e x p l a i n e d t h a t t h e c h i l d r e n w o u l d b e d e l i v e r e d t o t h e d a y c a r e c e n t e r b y a g o v e r n m e n t v a n , t h u s e l i m i n a t i n g t h e n e e d f o r e x t r a d r o p - o f f s p a c e s . S h e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e r e w a s a d e q u a t e s p a c e f o r e m p l o y e e p a r k i n g a s n o t a l l o f t h e e m p l o y e e s d r i v e . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d b e t w e e n M s . S u m m o n s a n d s e v e r a l o f t h e c o m m i s s i o n e r s r e g a r d i n g p a r k i n g a n d t h e d a y c a r e c e n t e r ' s e f f e c t o n t h e n e i g h b o r h o o d . J i m L a w s o n , D i r e c t o r o f t h e D e p a r t m e n t o f N e i g h b o r h o o d s a n d P l a n n i n g , t h e n s t a t e d t h a t s t a f f c o u l d s u p p o r t a s m a l l e r s c a l e o p e r a t i o n s u c h a s o n e f o r t e n c h i l d r e n , w i t h t w o e m p l o y e e s . S e v e r a l c o m m i s s i o n e r s s t a t e d t h a t t h e y c o u l d a l s o s u p p o r t a s m a l l e r s c a l e d a y c a r e o p e r a t i o n . M s . S u m m o n s s t a t e d t h a t s h e n e e d e d a p p r o v a l f o r e i g h t e e n c h i l d r e n t o m a k e t h e d a y c a r e c e n t e r f i n a n c i a l l y f e a s i b l e . C o m m i s s i o n e r V o n T u n g e l n v o i c e d c o n c e r n t h a t t h e C o m m i s s i o n w a s n o t b e i n g c o n s i s t e n t i n d e a l i n g w i t h d a y c a r e c e n t e r s a n d r e m i n d e d t h e C o m m i s s i o n o f a n e a r l i e r a p p l i c a t i o n f o r a d a y c a r e c e n t e r t h a t d i d n o t m e e t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s . C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s t a t e d t h a t t h e r e w e r e d i f f e r e n c e s i n t h e t w o a p p l i c a t i o n s . F u r t h e r d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d c o n c e r n i n g t h e p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r ' s i m p a c t o n t h e n e i g h b o r h o o d . A f t e r t h i s d i s c u s s i o n , a m o t i o n w a s m a d e b y C o m m i s s i o n e r C h a c h e r e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s f i l e d , u t i l i z i n g o n l y t h e e x i s t i n g d r i v e w a y f o r o n - s i t e p a r k i n g . T h e a p p l i c a t i o n w a s a p p r o v e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 1 n o e , 1 a b s t e n t i o n ( N i c h o l s o n ) a n d 2 a b s e n t . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 9 F I L E N O . : Z - 5 6 4 0 N A M E : K e e l i n g — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : 8 5 1 0 K a n i s R o a d O W N E R A P P L I C A N T : U n i o n N a t i o n a l B a n k / W . B . P u t n a m a n d B i l l M c C l a r d , A g e n t s P R O P O S A L : T o u t i l i z e t h i s e x i s t i n g " C - 3 " z o n e d b u i l d i n g a n d s i t e a s a n o f f i c e , s h o w r o o m / w a r e h o u s e w i t h o u t s i d e s t o r a g e . K e e l i n g C o m p a n y s u p p l i e s t h e s w i m m i n g p o o l , s p r i n k l e r c o n t r a c t o r a n d h o m e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s . T h e o u t s i d e s t o r a g e w i l l c o n s i s t o f P V C p i p e , l a n d s c a p e e d g i n g a n d p a c k a g e d l a n d s c a p e m a t e r i a l s . T h e p r o p o s a l a l s o i n c l u d e s a p o s s i b l e f u t u r e e x p a n s i o n a r e a o f 7 , 2 0 0 s q u a r e f e e t . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f K a n i s R o a d a n d R o s e S t r e e t , a p p r o x i m a t e l y 7 0 0 f e e t e a s t o f t h e K a n i s R o a d / J o h n B a r r o w R o a d i n t e r s e c t i o n . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d U s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a r e v a r i e d , b u t t h e p r e d o m i n a n c e o f t h e a r e a a d j a c e n t t o t h i s s i t e i s z o n e d C - 3 . O n t h e s e C - 3 z o n e d s i t e s a r e a v a r i e t y o f b u s i n e s s e s r a n g i n g f r o m o f f i c e s t o b a n k s , c o n v e n i e n c e s t o r e s a n d s m a l l s h o p p i n g c e n t e r s . A d j a c e n t t o t h i s s i t e , o n t h e e a s t , i s t h e L i t t l e R o c k L a b S c h o o l ; t o t h e w e s t i s A m e r i c a n I n t e r p l e x L a b o r a t o r i e s . A c r o s s K a n i s R o a d a r e s e v e r a l l a r g e t r a c t s o f v a c a n t l a n d z o n e d R - 2 a n d C - 3 . I m m e d i a t e l y b e h i n d t h i s s i t e i s a t r a c t o f v a c a n t l a n d z o n e d M F - 1 2 . A l t h o u g h t h e u s e s a n d z o n i n g i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y a r e v a r i e d , t h e r e i s n o u s e i n v o l v i n g o u t s i d e s t o r a g e s u c h a s p r o p o s e d i n t h i s a p p l i c a t i o n . A t t e n t i o n m u s t b e g i v e n t o p r o p e r l y s c r e e n i n g a n y a r e a u s e d f o r o u t s i d e s t o r a g e . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s t o u t i l i z e t h e e x i s t i n g d r i v e s a n d 2 0 s p a c e p a r k i n g l o t . E x p a n s i o n o f t h e d r i v e w a y a n d p a r k i n g a r e a i s n o t c o n t e m p l a t e d a t t h i s t i m e . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 9 C o n t i n u e d F I L E N O . : Z - 5 6 4 0 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s A l a n d u s e b u f f e r , 1 9 . 8 f e e t d e e p , i s r e q u i r e d a l o n g t h e n o r t h p r o p e r t y l i n e a n d a 7 f o o t b u f f e r i s r e q u i r e d a d j a c e n t t o R o s e S t r e e t o n t h e w e s t p r o p e r t y l i n e . A l l a r e a s d e v o t e d t o o u t s i d e s t o r a g e m u s t b e s c r e e n e d b y a 6 f o o t o p a q u e f e n c e . T h e l a n d s c a p e a n d b u f f e r o r d i n a n c e s m u s t b e c o m p l i e d w i t h . 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s D e d i c a t e 1 5 f e e t o f r i g h t - o f - w a y o n K a n i s R o a d . E x t e n d a n d i m p r o v e R o s e S t r e e t t o t h e o f t h e p r o p e r t y . 6 . U t i l i t C o m m e n t s N o n e r e c e i v e d a t t h e t i m e o f t h i s w r i t i n g . 7 . A ~ n a l s i s T h e p r o p o s e d u s e , a n o f f i c e , s h o w r o o m / w a r e h o u s e , a p p e a r s t o b e c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . A p r i m a r y c o n c e r n i s t h e t r e a t m e n t o f t h e a r e a d e v o t e d t o o u t s i d e s t o r a g e . T h i s a r e a m u s t b e s c r e e n e d b y a 6 f o o t o p a q u e f e n c e a n d t h e h e i g h t o f m a t e r i a l s s t a c k e d o u t s i d e s h o u l d b e l i m i t e d t o t h e h e i g h t o f t h e s c r e e n i n g f e n c e . C o m p l i a n c e w i t h t h e l a n d s c a p e a n d b u f f e r o r d i n a n c e s i s r e q u i r e d . 8 . S t a f f R e c o m m e n d a t i o n A p p r o v a l s u b j e c t t o c o m p l i a n c e w i t h t h e C i t y E n g i n e e r ' s c o m m e n t s a n d c o m p l i a n c e w i t h t h e B u f f e r a n d L a n d s c a p e O r d i n a n c e s . T h e a r e a d e v o t e d t o o u t s i d e s t o r a g e m u s t b e s c r e e n e d b y a 6 f o o t o p a q u e f e n c e a n d t h e h e i g h t o f t h e m a t e r i a l s s t a c k e d o u t s i d e m u s t b e l i m i t e d t o t h e h e i g h t o f t h e s c r e e n i n g f e n c e . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t , B i l l M c C l a r d , w a s p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e p r o p o s a l a n d o u t l i n e d t h e c o n c e r n s n o t e d a b o v e . T h e a p p l i c a n t s t a t e d h e u n d e r s t o o d t h e s e c o n c e r n s a n d i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d c o m p l y w i t h e a c h o f t h e m . T h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s a p p l i c a t i o n t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M n i n F I L E N . : Z - 6 4 P L I N M M I S S I N A T I ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . H e i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e a p p l i c a n t h a d a g r e e d t o c o m p l y w i t h a l l i t e m s a s n o t e d i n t h e s t a f f r e c o m m e n d a t i o n . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h i s i t e m w a s a p p r o v e d , p e r s t a f f r e c o m m e n d a t i o n , a s p a r t o f t h e C o n s e n t A g e n d a . T h e v o t e w a s 8 a y e s , 0 n o e s , 1 a b s t e n t i o n ( P u t n a m ) a n d 2 a b s e n t . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ' 0 F I L E N O . : Z - 5 6 4 1 N A M E : H i c k s D a y c a r e C e n t e r — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : 1 8 0 1 D e n n i s o n S t r e e t O W N E R A P P L I C A N T : M e l v i n P e o p l e s / C l a r e n c e H i c k s , A p p l i c a n t P R O P O S A L : T o c o n v e r t a n e x i s t i n g " R - 4 " z o n e d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e i n t o a d a y c a r e f o r 2 5 c h i l d r e n w i t h f o u r e m p l o y e e s . T h e f e n c e d i n b a c k y a r d w i l l b e c o n v e r t e d i n t o a p l a y g r o u n d . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d o n t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f W e s t 1 8 t h a n d D e n n i s o n S t r e e t s , t w o b l o c k s s o u t h o f C e n t r a l H i g h S c h o o l . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d T h i s p r o p e r t y a s w e l l a s t h e v a s t m a j o r i t y o f t h e p r o p e r t y i n t h i s a r e a i s z o n e d r e s i d e n t i a l . T h e p r e d o m i n a n c e o f t h e u s e s i n t h e n e i g h b o r h o o d a r e s i n g l e f a m i l y a n d t w o f a m i l y r e s i d e n c e s . T h r e e h u n d r e d ( 3 0 0 ) f e e t s o u t h o f t h i s s i t e , a t t h e i n t e r s e c t i o n o f W r i g h t A v e n u e a n d D e n n i s o n S t r e e t , i s a n o d e o f C - 3 z o n i n g . T w o b l o c k s n o r t h o f t h i s s i t e , a p p r o x i m a t e l y 8 0 0 f e e t , i s t h e C e n t r a l H i g h S c h o o l c a m p u s , w h i c h i t s e l f i s z o n e d R - 4 . T h i s n e i g h b o r h o o d i s a t a r g e t e d a r e a f o r n e i g h b o r h o o d r e v i t a l i z a t i o n . T h e p r o p o s e d u s e a s a l a r g e d a y c a r e c e n t e r f o r 2 5 c h i l d r e n w i t h f o u r e m p l o y e e s a p p e a r s t o b e i n c o m p a t i b l e w i t h t h i s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n A d a y c a r e c e n t e r f o r 2 5 c h i l d r e n w i t h f o u r e m p l o y e e s r e q u i r e s f o u r e m p l o y e e p a r k i n g s p a c e s a n d t h r e e o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g s p a c e s . T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o c o n s t r u c t t h r e e p a r k i n g s p a c e s i n t h e f r o n t y a r d w h i c h w i l l t a k e a c c e s s f r o m D e n n i s o n S t r e e t . H e a l s o p r o p o s e s t o p a r k 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 0 C o n t i n u e d F I L E N O . : Z - 5 6 4 1 a p p r o x i m a t e l y f o u r v e h i c l e s o n 1 8 t h S t r e e t , d i r e c t l y n o r t h o f a n d a d j a c e n t t o t h i s s i t e . T h e a p p l i c a n t h a s s t a t e d t h a t 9 0 % o f t h e d a y c a r e c e n t e r ' s c l i e n t s w i l l b e t r a n s p o r t e d t o a n d f r o m t h e c e n t e r b y v a n . T h e r e i s a n o p e n a l l e y r u n n i n g b e h i n d t h i s p r o p e r t y f r o m 1 8 t h S t r e e t t o W r i g h t A v e n u e . A b e t t e r p a r k i n g d e s i g n w o u l d b e t o p u t f o u r p a r k i n g s p a c e s i n t h e r e a r o f t h e l o t a n d u t i l i z e t h e a l l e y a s m a n e u v e r i n g a r e a r a t h e r t h a n b a c k i n g o u t i n t o D e n n i s o n S t r e e t . T h i s w o u l d s t i l l l e a v e s u f f i c i e n t p l a y g r o u n d a r e a . M o v i n g t h e o n - s i t e p a r k i n g f r o m t h e f r o n t o f t h e s i t e t o t h e r e a r w o u l d s t i l l n o t r e s o l v e t h e i s s u e o f u s i n g 1 8 t h S t r e e t t o m e e t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s . 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s A p r i v a c y f e n c e i s p r o p o s e d t o e x t e n d t h e l e n g t h o f t h e p r o p e r t y a l o n g t h e s o u t h p r o p e r t y l i n e t o p r o v i d e s c r e e n i n g f o r t h e n e i g h b o r s s o u t h o f t h i s s i t e . N o o t h e r s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g h a s b e e n s u b m i t t e d . T h e p l a y g r o u n d a r e a s h o u l d b e s c r e e n e d f r o m a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . A n y n e w p a r k i n g a r e a s a r e r e q u i r e d t o c o m p l y w i t h t h e C i t y ' L a n d s c a p e O r d i n a n c e . 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s E l i m i n a t e t h e h e a d - i n p a r k i n g i n t h e f r o n t y a r d w h i c h b a c k s i n t o D e n n i s o n S t r e e t . 6 . U t i l i t C o m m e n t s N o n e a t t h e t i m e o f t h i s w r i t i n g . 7 . ~ A n a l s l s A s a c o m p o n e n t o f t h e C e n t r a l H i g h r e z o n i n g p h a s e o f t h e 1 2 t h S t r e e t S t u d y , t h i s n e i g h b o r h o o d w a s t a r g e t e d f o r d o w n z o n i n g t o R - 3 t o p r o t e c t i t s s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l n a t u r e . T h i s p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r f o r 2 5 c h i l d r e n w i t h f o u r t e a c h e r s w o u l d b e a s u b s t a n t i a l i n t r u s i o n i n t o t h i s e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . I t w o u l d b e b e t t e r l o c a t e d o n t h e p e r i m e t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d , p e r h a p s a d j a c e n t t o W r i g h t A v e n u e o r D r . M a r t i n L u t h e r K i n g D r i v e . T h i s p r o p o s a l f a i l s t o c o m p l y w i t h o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s f o r o n - s i t e p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g / u n l o a d i n g . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ~ 1 C o n t i n d F I L E : Z - 6 4 1 8 . S t a f f R e c o m m e n d a i o n D e n i a l , a s b e i n g i n c o m p a t i b l e w i t h t h i s e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d u n a b l e t o c o m p l y w i t h o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s f o r o n - s i t e p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g / u n l o a d i n g s p a c e s . S B D I V I I N M M I T T E E O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t , C l a r e n c e H i c k s , w a s p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e c a s e a n d o u t l i n e d t h e c o n c e r n s n o t e d a b o v e . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e 1 2 t h S t r e e t S t u d y a n d t h i s p r o p o s a l ' s c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e n e i g h b o r h o o d , t h e c o n v e r s a t i o n t h e n t u r n e d t o d i s c u s s i n g t h e r e q u i r e d p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g r e q u i r e m e n t s . M r . H i c k s e x p l a i n e d t h a t a p p r o x i m a t e l y 9 0 & o f t h e c h i l d r e n w h i c h w i l l a t t e n d t h i s d a y c a r e c e n t e r w i l l b e t r a n s p o r t e d t o a n d f r o m t h e d a y c a r e c e n t e r b y v a n . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r ' s O f f i c e t h e n r e i t e r a t e d t h e c o m m e n t n o t e d a b o v e , r e j e c t i n g t h e p r o p o s e d p a r k i n g i n t h e f r o n t y a r d . A b r i e f d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d , a f t e r w h i c h i t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e p a r k i n g s h o u l d b e m o v e d t o t h e r e a r o f t h e p r o p e r t y , u t i l i z i n g t h e a l l e y a s m a n e u v e r i n g a r e a a n d a c c e s s . T h e f u l l C o m m i s s i o n w i l l s t i l l n e e d t o a d d r e s s t h e a p p l i c a n t ' s p r o p o s a l t o p a r k t h e v e h i c l e s a l o n g W e s t 1 8 t h S t r e e t t o m e e t t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s . T h e C o m m i t t e e t h e n f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I C O M M I S S I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e i t e m a n d o f f e r e d a r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l . T h e a p p l i c a n t , C l a r e n c e H i c k s , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s p o k e i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n . H e s t a t e d t h a t a d a y c a r e c e n t e r w o u l d b e a p r e f e r e n t i a l u s e o f t h i s p r o p e r t y a s o p p o s e d t o c o n t i n u i n g t o r e n t i t o u t a s a d w e l l i n g . H e s t a t e d t h a t p r e v i o u s t e n a n t s h a d c r e a t e d p r o b l e m s f o r t h e n e i g h b o r h o o d . M r . H i c k s s t a t e d t h e h o u r s o f t h e d a y c a r e w o u l d b e f r o m 6 : 3 0 a . m . u n t i l a p p r o x i m a t e l y 5 : 0 0 p . m . , a f t e r w h i c h t h e s i t e w o u l d b e q u i e t a n d n o t c r e a t e a n y e v e n i n g o r n i g h t t i m e d i s t u r b a n c e s . Z a r i f a V o y l e s , o f 1 8 0 5 D e n n i s o n , a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n i n o p p o s i t i o n t o t h e p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M 1 n i n F I L E N Z - 4 1 A f t e r f u r t h e r d i s c u s s i o n , M r s . L e v i A l l i s o n o f 2 3 0 0 W e s t 1 8 t h S t r e e t , t h e n a d d r e s s e d . t h e C o m m i s s i o n a n d v o i c e d h e r o p p o s i t i o n t o t h e p r o p o s a l . A n n S w a n i g a n o f 1 7 2 1 D e n n i s o n S t r e e t , s p o k e n e x t a n d v o i c e d o p p o s i t i o n t o t h e p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r . C o m m i s s i o n e r W i l l i s t h e n a s k e d M r . H i c k s a b o u t s c r e e n i n g t h e p l a y g r o u n d . M r . H i c k s s t a t e d t h a t p u t t i n g a p r i v a c y f e n c e a r o u n d t h e p l a y g r o u n d w a s a n o p t i o n . M r . H i c k s s t a t e d t h a t , o f t h e 2 5 c h i l d r e n , 1 2 w o u l d b e i n f a n t s a g e 6 w e e k s t o 1 8 m o n t h s . H e t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t h e d i d n o t f e e l t h a t t h e c h i l d r e n w o u l d c r e a t e a n o i s e p r o b l e m f o r t h e n e i g h b o r s . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n c a l l e d t h e q u e s t i o n a n d a v o t e w a s t a k e n . T h e v o t e w a s 0 a y e s , 7 n o e s a n d 4 a b s e n t , t h u s d e n y i n g t h e a p p l i c a t i o n . 4 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N . : 1 1 F I L E N . : Z - 5 6 4 2 N A M E : T o d d l e r ' s I n n D a y c a r e C e n t e r — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ~ L O C A T I O 3 5 0 0 W e s t 1 0 t h S t r e e t E R A P P L I A N T : J e a n e t t e B o o t h P R O P O S A L : T o u t i l i z e t h i s " R - 3 " z o n e d p r o p e r t y a s a d a y c a r e c e n t e r a n d r e s i d e n c e . T h e a p p l i c a n t i s r e q u e s t i n g a p p r o v a l t o k e e p u p t o 1 6 c h i l d r e n w h i c h i s d e f i n e d a s a d a y c a r e c e n t e r i n t h e z o n i n g o r d i n a n c e . I n a d d i t i o n t o a c h i l d c a r e s e r v i c e , t h i s w i l l r e m a i n t h e a p p l i c a n t ' s h o m e . T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o a d d t w o a d d i t i o n a l e m p l o y e e s . O R D I A N C E D E I S T D A R D S : 1 . i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f W e s t 1 0 t h a n d V a l m a r S t r e e t s . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d T h i s n e i g h b o r h o o d i s a l m o s t e x c l u s i v e l y r e s i d e n t i a l . T h e z o n i n g i s R - 4 a n d R - 3 , w i t h t h e u s e s i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y b e i n g s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . T h e F l o r e n c e C r i t t e n d e n H o m e f o r u n w e d m o t h e r s , a n o n c o n f o r m i n g u s e , i s l o c a t e d o n e b l o c k w e s t o f t h i s s i t e . T h i s p r o p o s e d b u s i n e s s , i n t h e h e a r t o f a n e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d , w o u l d n o t a p p e a r t o b e c o m p a t i b l e w i t h t h e p r i m a r y u s e s i n t h e v i c i n i t y w h i c h a r e s i n g l e f a m i l y h o m e s . 3 . O n - S i D r i v e n d P a r k i n A d a y c a r e c e n t e r f o r 1 6 c h i l d r e n w i t h t h r e e e m p l o y e e s w o u l d r e q u i r e t h r e e e m p l o y e e p a r k i n g s p a c e s a n d t w o o n - s i t e l o a d i n g a n d u n l o a d i n g s p a c e s . C u r r e n t l y , t h e r e a r e t w o g r a v e l p a r k i n g s p a c e s i n t h e f r o n t y a r d w h i c h b a c k i n t o W e s t 1 0 t h S t r e e t . N o o t h e r p a r k i n g o r o n - s i t e l o a d i n g / u n l o a d i n g s p a c e s a r e p r o p o s e d . 4 ~ S r e e n i n n d B f f e r s T h e s i t e p l a n , a s s u b m i t t e d , s h o w s n o s c r e e n i n g o r b u f f e r s . T h e p l a y g r o u n d a r e a s h o u l d b e s c r e e n e d f r o m a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M O . : 1 1 o n t i n u e F I L E N : Z - 5 4 2 5 . C i E n i n e e r C m m e n t s N o n e . 6 . U t i l i t C o m m e n t s N o n e a t t h e t i m e o f t h i s w r i t i n g . 7 . A ~ n l s i s T h i s n e i g h b o r h o o d w a s i n c l u d e d i n t h e r e c e n t l y c o m p l e t e d 1 2 t h S t r e e t S t u d y . A p r i m a r y g o a l o f t h e s t u d y w a s t o r e c o g n i z e a n d p r o t e c t t h e e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s i n t h e v i c i n i t y o f W e s t 1 2 t h S t r e e t . T h i s p r o p o s e d d a y c a r e c e n t e r w o u l d b e a s u b s t a n t i a l i n t r u s i o n i n t o a n e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y n e i g h b o r h o o d a n d w o u l d b e t t e r l o c a t e d o n t h e p e r i m e t e r o f t h e r e s i d e n t i a l a r e a , o n a c o l l e c t o r o r a r t e r i a l s t r e e t . T h i s p r o p o s a l f a i l s t o c o m p l y w i t h t h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s f o r o n - s i t e p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g / u n l o a d i n g . T h e a p p l i c a n t h a s o p e r a t e d a d a y c a r e f a m i l y h o m e a t t h i s l o c a t i o n s i n c e 1 9 9 1 w i t h o u t c i t y a p p r o v a l o r p e r m i t s . 8 . t a f f R c o m m e n d a t i o n D e n i a l , a s b e i n g i n c o m p a t i b l e w i t h t h i s e s t a b l i s h e d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a n d u n a b l e t o c o m p l y o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s f o r o n - s i t e p a r k i n g a n d l o a d i n g / u n l o a d i n g s p a c e s . S U B D I V I S I O O M M I T T E E M M E T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t , J e a n e t t e B o o t h , w a s p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e c a s e a n d o u t l i n e d t h e c o n c e r n s n o t e d a b o v e . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n c o n c e r n i n g t h i s p r o p o s a l ' s c o m p a t i b i l i t y w i t h n e i g h b o r h o o d , a t t e n t i o n t h e n s h i f t e d t o d i s c u s s i n g t h e r e q u i r e d p a r k i n g a n d o n - s i t e l o a d i n g / u n l o a d i n g s p a c e s . T h e a p p l i c a n t w a s a d v i s e d t o c o n s i d e r w a y s t o c o m p l y w i t h t h e s e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . T h e C o m m i t t e e t h e n f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I O M M I I A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e i t e m a n d a s t a f f r e c o m m e n d a t i o n o f d e n i a l . T h e a p p l i c a n t , J e a n e t t e B o o t h , 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N - 1 1 C o n t i n u d F I L E 2 - 6 4 2 a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d s p o k e i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n . S h e e x p l a i n e d t h a t s h e f e l t t h e r e w a s a n e e d f o r t h i s t y p e o f d a y c a r e c e n t e r i n t h i s n e i g h b o r h o o d , a n d t h a t s h e t h o u g h t i t w o u l d n o t b e a d e t r i m e n t t o t h e n e i g h b o r h o o d . C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n a s k e d M s . B o o t h i f s h e h a d m a d e a n y p r o v i s i o n s f o r e m p l o y e e p a r k i n g . M s . B o o t h t o l d t h e C o m m i s s i o n t h a t a p r o p o s a l t o p u t a d r i v e w a y d o w n t h e w e s t s i d e o f t h e p r o p e r t y , a n d e x i t i n g o n t o V a l m a r S t r e e t c a m e o u t o f t h e S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e m e e t i n g . I n r e s p o n s e t o f u r t h e r q u e s t i o n s f r o m t h e C o m m i s s i o n , M s . B o o t h s t a t e d t h a t t h e r e w a s r o o m f o r a n a d d i t i o n a l c a r t o p a r k i n t h e f r o n t y a r d a n d t h a t t h e n e i g h b o r t o t h e r e a r w o u l d a l l o w h e r t o p a r k a c a r o n h i s p r o p e r t y . C h a i r m a n M c D a n i e l t h e n c a l l e d t h e q u e s t i o n . C o m m i s s i o n e r C h a c h e r e s t a t e d t h a t t h e m o t i o n s h o u l d i n c l u d e a d r i v e w a y f o r d r o p - o f f / p i c k u p a n d a w r i t t e n s t a t e m e n t f r o m t h e n e i g h b o r a u t h o r i z i n g M s . B o o t h t o p a r k a v e h i c l e o n h i s p r o p e r t y . C o m m i s s i o n e r W a l k e r t h e n v o i c e d c o n c e r n s a b o u t r e q u i r i n g M s . B o o t h t o b u i l d a l a r g e d r o p - o f f / p i c k u p a r e a . H e s t a t e d t h a t h e w o u l d p r e f e r t o e n d o r s e t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w i t h o u t t h e r e q u i r e d d r i v e w a y . A f t e r f u r t h e r d i s c u s s i o n , C h a i r m a n M c D a n i e l a g a i n c a l l e d t h e q u e s t i o n w i t h t h e a m e n d m e n t t h a t t h e a p p l i c a n t w o r k w i t h s t a f f t o m a k e s o m e p r o v i s i o n f o r d r o p - o f f / p i c k u p a n d e m p l o y e e p a r k i n g . T h e v o t e w a s 5 a y e s , 2 n o e s , 1 a b s t e n t i o n ( N i c h o l s o n ) a n d 3 a b s e n t . T h e i t e m w a s a u t o m a t i c a l l y d e f e r r e d t o t h e J a n u a r y 2 6 , 1 9 9 3 m e e t i n g . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O ' 2 F I L E N O . : Z - 5 6 4 3 N A M E : W a l k e r D u p l e x — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N 4 2 0 1 H o l t S t r e e t O W N E R A P P L I C A N T : N o r m a W a l k e r P R O P O S A L : T o c o n v e r t t h i s " R - 3 " z o n e d s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e i n t o a t w o f a m i l y r e s i d e n c e . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d a t t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f W e s t 4 2 n d a n d H o l t S t r e e t s , f o u r b l o c k s w e s t o f J o h n B a r r o w R o a d . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d T h e n e i g h b o r h o o d i s z o n e d R - 2 a n d R - 3 a n d a p p e a r s t o b e e x c l u s i v e l y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l . D i r e c t l y a c r o s s H o l t S t r e e t i s K i w a n i s P a r k . T h i s l a r g e b r i c k h o m e i s u n d e r g o i n g r e m o d e l i n g a n d i s o n e o f t h e m o s t a t t r a c t i v e i n t h e n e i g h b o r h o o d . T h e e n t r a n c e t o t h e p r o p o s e d s e c o n d u n i t w o u l d b e a t t h e r e a r o f t h e s t r u c t u r e a n d w o u l d n o t c h a n g e t h e a p p e a r a n c e o f t h e s t r u c t u r e a s v i e w e d f r o m H o l t S t r e e t o r W e s t 4 2 n d S t r e e t . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h e r e i s c u r r e n t l y a t w o c a r c a r p o r t o n t h e s i t e . T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o b u i l d a s i n g l e p a r k i n g s p a c e t a k i n g a c c e s s f r o m t h e a l l e y i n t h e r e a r o f t h e s i t e . T h i s t o t a l o f t h r e e p a r k i n g s p a c e s w i l l m e e t o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s o f 1 . 5 s p a c e s p e r u n i t . 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s N o t r e q u i r e d 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s N o n e 6 . U t i l i t C o m m e n t s L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r W o r k s s t a t e s a n a c r e a g e c h a r g e o f $ 1 5 0 p e r a c r e ( $ 5 0 m i n i m u m ) w i l l a p p l y , i f i t h a s n o t b e e n p a i d a n d a n a d d i t i o n a l w a t e r m e t e r i s r e q u i r e d . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ~ 1 2 C n i n e F I L E N O : 2 - 4 7 . A n a 1 ~ i I & M s . W a l k e r h a s i n d i c a t e d t h a t t h e s e c o n d u n i t w i l l b e o c c u p i e d b y h e r s i s t e r . I f a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r a d u p l e x w e r e a p p r o v e d , h o w e v e r , t h i s w o u l d n o t n e c e s s a r i l y r e q u i r e t h a t t h e t w o u n i t s m u s t b e o c c u p i e d b y r e l a t i v e s . W i t h t h e p r o p o s e d s e c o n d u n i t t a k i n g a c c e s s f r o m t h e r e a r o f t h e s t r u c t u r e , t h e o u t w a r d a p p e a r a n c e w o u l d n o t c h a n g e a n d i t w o u l d n o t b e o u t w a r d l y o b v i o u s t h a t t h e s t r u c t u r e h a s b e e n c o n v e r t e d i n t o a d u p l e x . 8 . S a f f R e c o m m e n i n A p p r o v a l s u b j e c t t o t h e t h i r d p a r k i n g s p a c e b e i n g c o n s t r u c t e d o f f o f t h e a l l e y , t h e e n t r a n c e t o t h e s e c o n d u n i t b e i n g p l a c e d a t t h e r e a r o f t h e s t r u c t u r e a n d c o m p l i a n c e w i t h u t i l i t y c o m m e n t s . B D I V I I N C O M M I T T E E O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e c a s e a n d o u t l i n e d t h e i s s u e s n o t e d a b o v e . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L A N N I N G M M I S S I O N A C T I O N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h i s i t e m w a s a p p r o v e d , p e r s t a f f r e c o m m e n d a t i o n , a s p a r t o f t h e C o n s e n t A g e n d a . T h e v o t e w a s 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 2 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O 1 3 F I L E N O . : Z - 5 6 4 4 N A M E : C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : S o u t h w e s t c o r n e r o f C h e n a l P a r k w a y a n d P r i d e V a l l e y D r i v e O W N E R A P P L I C A N T : C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h / S t e v e K i n z l e r , A p p l i c a n t P R O P O S A L : T o c o n s t r u c t a 1 , 2 0 0 s e a t s a n c t u a r y , e d u c a t i o n a l b u i l d i n g , m u l t i p u r p o s e b u i l d i n g a n d c h a p e l o n t h i s " R - 2 " z o n e d s i t e . T h e p r o j e c t i s p r o j e c t e d t o b e c o n s t r u c t e d i n s e v e r a l p h a s e s o v e r a p e r i o d o f a p p r o x i m a t e l y t e n y e a r s . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d s o u t h o f C h e n a l P a r k w a y a n d w e s t o f P r i d e V a l l e y D r i v e . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d T h i s t e n a c r e s i t e i s a d j a c e n t t o a n a r e a o f n e w s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s . T h e c h u r c h b o u g h t t h i s l a n d 8 y e a r s a g o w i t h t h e g o a l b e i n g t o b u i l d o n i t . T h e s i t e i s a d j a c e n t t o a n e x p r e s s w a y ( C h e n a l P a r k w a y ) a n d a c o l l e c t o r ( P r i d e V a l l e y D r i v e ) . W i t h p r o p e r a t t e n t i o n b e i n g g i v e n t o a d e q u a t e s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g , t h i s p r o p o s a l s h o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s t o d e v e l o p a s i g n i f i c a n t p a r k i n g a r e a o f 2 8 0 s p a c e s , n o n e o f w h i c h h a v e b e e n i n d i c a t e d a s h a n d i c a p p e d . T h e p r o p o s a l i s t o t a k e p r i m a r y a c c e s s o f f o f H u c k l e b e r r y D r i v e w i t h o t h e r a c c e s s p o i n t s b e i n g P r i d e V a l l e y D r i v e a n d C h e n a l P a r k w a y . A 1 , 2 0 0 s e a t s a n c t u a r y r e q u i r e s 3 0 0 p a r k i n g s p a c e s , 2 0 m o r e t h a n t h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g . A s a p a r t o f t h e P h a s e I d e v e l o p m e n t , t h e a c c e s s p o i n t o n H u c k l e b e r r y D r i v e w i l l b e b u i l t . T h i s w i l l b e t h e o n l y a c c e s s t o t h e s i t e u n t i l f u r t h e r d e v e l o p m e n t o c c u r s , a t w h i c h p o i n t t h e p r o p o s e d a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y a n d P r i d e V a l l e y D r i v e w i l l b e b u i l t . 1 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E N N O . : 1 3 C o n t i n u e d F I L E N O . : Z - 5 6 4 4 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s T h e p r o p o s a l , a s s u b m i t t e d , d o e s a g o o d j o b o f c o m p l y i n g w i t h t h e b u f f e r / s c r e e n i n g r e q u i r e m e n t s . S u b s t a n t i a l a r e a s a r e s e t a s i d e a s n a t u r a l w o o d e d s p a c e . T h e r e i s a 4 0 f o o t b u f f e r r e q u i r e d o n t h e w e s t p r o p e r t y l i n e . T h e p r o p o s e d p l a n s h o w s 3 4 f e e t . A t t e n t i o n m u s t b e g i v e n t o t h e w e s t a n d s o u t h b o u n d a r i e s o f t h e p r o j e c t t o a d e q u a t e l y s c r e e n a n d b u f f e r t h e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s E l i m i n a t e a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y . C l o s e t h a t p o r t i o n o f P a r k s i d e D r i v e e n t e r i n g t h e p r o p e r t y f r o m P r i d e V a l l e y D r i v e . D e t e n t i o n a n d E x c a v a t i o n O r d i n a n c e s a p p l y . 6 . U t i l i t C o m m e n t s S o u t h w e s t e r n B e l l T e l e p h o n e r e q u i r e s a 5 f o o t u t i l i t y e a s e m e n t a l o n g t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e w e s t p r o p e r t y l i n e . L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r W o r k s s t a t e s , " C a r e s h o u l d b e t a k e n t o p r e v e n t d a m a g e t o t h e e x i s t i n g 1 2 i n c h w a t e r m a i n c r o s s i n g t h i s p r o p e r t y . A n y r e q u i r e d a d j u s t m e n t a n d / o r e n c a s e m e n t o f t h i s m a i n w i l l b e a t t h e d e v e l o p e r s e x p e n s e . " O n - s i t e f i r e p r o t e c t i o n m a y b e r e q u i r e d . 7 . A ~ n a l s i s P r o t e c t i n g t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t y t o t h e w e s t a n d s o u t h i s o f p r i m a r y c o n c e r n w h e n r e v i e w i n g t h i s p r o p o s a l . T h i s c a n b e d o n e , t o s o m e e x t e n t , t h r o u g h s c r e e n i n g a n d b u f f e r i n g . T h e s i t e p l a n , a s s u b m i t t e d , s h o w s s u b s t a n t i a l a r e a s a s b e i n g s e t a s i d e a s " n a t u r a l " . T h e s e c a n b e i n c o r p o r a t e d i n t o t h e a p p r o v e d p l a n a n d d e s i g n a t e d a s u n d i s t u r b e d b u f f e r s , t h u s p r o t e c t i n g t h e m f r o m f u t u r e d e v e l o p m e n t . T h e d r i v e w a y w h i c h r u n s a l o n g t h e w e s t p r o p e r t y l i n e c o u l d b e m o v e d t o t h e e a s t , a d j a c e n t t o t h e b u i l d i n g s , t h u s e l i m i n a t i n g t h e t r a f f i c f l o w f r o m b e i n g s o c l o s e t o t h e a d j a c e n t r e s i d e n c e s . T h e a c c e s s t o t h e s i t e f r o m H u c k l e b e r r y D r i v e m u s t b e g i v e n s p e c i a l a t t e n t i o n . T h i s o n e p o i n t w i l l h a v e t h e g r e a t e s t i m p a c t o n t h e r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t o t h e s o u t h . T h e n e g a t i v e i m p a c t o f t h i s a c c e s s c a n b e s o f t e n e d b y h e a v i l y b u f f e r i n g a n d l a n d s c a p i n g t h e a r e a a d j a c e n t t o H u c k l e b e r r y D r i v e . T h e a c c e s s o f f P r i d e V a l l e y D r i v e s h o u l d a l s o b e c o n s t r u c t e d a s a c o m p o n e n t o f P h a s e I , t h u s e l i m i n a t i n g t h e n e e d f o r m u c h o f t h e c h u r c h t r a f f i c h a v i n g t o u s e H u c k l e b e r r y D r i v e . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M 1 n i n F I L E Z - 4 4 T h e f e l l o w s h i p , e d u c a t i o n a n d s a n c t u a r y b u i l d i n g s w i l l h a v e h e i g h t s o f 3 5 t o 4 0 f e e t . T h e s a n c t u a r y w i l l b e t o p p e d b y a s t e e p l e o f 2 5 f e e t f o r a t o t a l h e i g h t o f 6 5 f e e t . 8 . S a f f R m m n d i n S t a f f r e c o m m e n d s a p p r o v a l o f t h i s a p p l i c a t i o n s u b j e c t t o C i t y E n g i n e e r a n d U t i l i t y C o m m e n t s n o t e d a b o v e , c o n s t r u c t i o n o f t h e d r i v e w a y f r o m P r i d e V a l l e y D r i v e a s a c o m p o n e n t o f P h a s e I a n d c o m p l i a n c e w i t h t h e l a n d s c a p e a n d b u f f e r o r d i n a n c e s w i t h i n c r e a s e d l a n d s c a p i n g a n d b u f f e r i n g o n t h e w e s t a n d s o u t h b o u n d a r i e s o f t h i s p r o j e c t . T h e n a t u r a l w o o d e d a r e a s s h o w n o n t h e p l a n a r e t o r e m a i n u n d i s t u r b e d , t h u s e l i m i n a t i n g t h e p o t e n t i a l f o r f u t u r e d e v e l o p m e n t i n t h e s e a r e a s . S B D I V I S I M M I T T E E M M E T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) S t e v e K i n z l e r w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h . S t a f f p r e s e n t e d t h e a p p l i c a t i o n a n d o u t l i n e d t h e c o n c e r n s n o t e d a b o v e . T h e p r i m a r y p o i n t o f d i s c u s s i o n w a s t h e a c c e s s t o t h e s i t e . J e r r y G a r d n e r o f t h e C i t y E n g i n e e r ' s O f f i c e d i s c u s s e d t h e C i t y ' o p p o s i t i o n t o t h e p r o p o s e d a c c e s s p o i n t o n C h e n a l P a r k w a y . M r . K i n z l e r s t a t e d t h a t h e h a d p r e v i o u s l y r e c e i v e d a s s u r a n c e s f r o m t h e c i t y t h a t t h e c h u r c h c o u l d c o n s t r u c t a n a c c e s s p o i n t o n t h e P a r k w a y . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d b e t w e e n t h e a p p l i c a n t , s t a f f a n d t h e C o m m i t t e e c o n c e r n i n g t h i s p r o p o s e d a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y . S t a f f t h e n q u e s t i o n e d M r . K i n z l e r a s t o w h e t h e r t h e d r i v e w a y f r o m P r i d e V a l l e y D r i v e c o u l d b e c o n s t r u c t e d a s p a r t o f P h a s e I . M r . K i n z l e r s t a t e d t h a t , o t h e r t h a n f o r f i n a n c i a l c o n c e r n s , t h e r e w a s n o r e a s o n w h y i t c o u l d n o t . F u r t h e r d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d c o n c e r n i n g t h e p h a s i n g o f c o n s t r u c t i o n o f t h e p a r k i n g l o t a n d d r i v e s , s u b m i t t i n g a t r e a t m e n t p l a n f o r b u f f e r a n d l a n d s c a p e a r e a s a n d t h e c l o s i n g o f P a r k s i d e D r i v e . T h e C o m m i t t e e t h e n f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L I N M M I I O N A T I N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) S t e v e K i n z l e r , J i m E u h a n k s a n d T i m R e e d w e r e p r e s e n t r e p r e s e n t i n g C o n v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h . T h e r e w e r e s e v e r a l o b j e c t o r s i n a t t e n d a n c e . 3 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M . ~ 1 o n t i n u e d F I L E N O 2 - 4 4 D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e i t e m a n d a s t a f f r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . H e p o i n t e d o u t t w o c h a n g e s f r o m t h e o r i g i n a l s i t e p l a n s u b m i t t e d . T h e f i r s t c h a n g e w a s a r e d u c t i o n i n t h e w i d t h o f t h e d r i v e w a y e n t r a n c e o f f o f H u c k l e b e r r y D r i v e t o 3 6 f e e t . T h e s e c o n d c h a n g e w a s t h e r e l o c a t i o n o f t h e p r o p o s e d a c c e s s t o C h e n a l P a r k w a y . M r . C a r n e y r e p o r t e d t h a t t h i s a c c e s s p o i n t h a d b e e n m o v e d f u r t h e r e a s t a n d l i m i t e d t o a l l o w f o r e n t r a n c e f r o m a n d e x i t t o e a s t b o u n d C h e n a l P a r k w a y . T h e C i t y E n g i n e e r ' s O f f i c e h a s a p p r o v e d t h e C h e n a l a c c e s s . J i m E u b a n k s t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n a n d p r e s e n t e d a n o u t l i n e o f t h e p r o j e c t . H e s t a t e d t h a t t h e p r o p e r t y w a s p u r c h a s e d b y t h e c h u r c h w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t a c c e s s c o u l d b e t a k e n f r o m H u c k l e b e r r y D r i v e . M r . E u b a n k s p r e s e n t e d a p h a s i n g p l a n f o r t h e d e v e l o p m e n t a n d s h o w e d h o w t h e a c c e s s t o H u c k l e b e r r y D r i v e w o u l d b e s t m e e t t h e n e e d s o f P h a s e I . H e s t a t e d t h a t e a r l y d e v e l o p m e n t o f t h e a c c e s s t o P r i d e V a l l e y D r i v e w o u l d n o t b e i n t h e c h u r c h ' s b e s t i n t e r e s t , a n d c o u l d l e a d t o t r a f f i c p r o b l e m s a t t h e C h e n a l P a r k w a y / P r i d e V a l l e y D r i v e i n t e r s e c t i o n . M r . E u b a n k s c o n t i n u e d b y s t a t i n g t h a t i t h a d a l w a y s b e e n p l a n n e d t o a c c e s s t h e s i t e f r o m H u c k l e b e r r y D r i v e a n d i f a n y o n e t o l d t h e a d j a c e n t r e s i d e n t s d i f f e r e n t l y , t h e y w e r e i n c o r r e c t . M r . E u b a n k s a n d M r . K i n z l e r t h e n p r e s e n t e d a l a n d s c a p e / b u f f e r p l a n , o u t l i n i n g t r e a t m e n t o f t h e s o u t h a n d w e s t p e r i m e t e r s o f t h e p r o j e c t i n p a r t i c u l a r . L a r r y G o l d e n o f ¹ 7 B u c k t h o r n t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . H e p r e s e n t e d a p e t i t i o n f r o m t h e n e i g h b o r h o o d s t a t i n g t h a t t h e y w e r e n o t i n o p p o s i t i o n t o t h e c h u r c h , b u t a r e a d a m a n t i n t h e i r o p p o s i t i o n t o a n y a c c e s s f r o m H u c k l e b e r r y D r i v e . H e f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e n e i g h b o r h o o d w a n t s a 7 0 f o o t b u f f e r o n t h e s o u t h p e r i m e t e r o f t h i s s i t e . R o y R a i n e y o f ¹ 4 B u c k t h o r n t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n i n o p p o s i t i o n t o t h e a c c e s s f r o m H u c k l e b e r r y . H e s t a t e d t h a t s u c h a n a c c e s s w o u l d d e v a l u e a d j a c e n t r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . J a m e s Q u i c k e l , D a v i d D o d s o n , R o n S c h u m a c h e r , D i a n e S c r o g g i n s a n d M a r s h a K o t y l o , n e i g h b o r h o o d r e s i d e n t s , e a c h a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n . E a c h o f t h e m s t a t e d t h a t t h e y w e r e n o t i n o p p o s i t i o n t o t h e c h u r c h , b u t w e r e i n o p p o s i t i o n t o t h e H u c k l e b e r r y D r i v e a c c e s s . S e v e r a l v o i c e d a d e s i r e t o h a v e a 7 0 f o o t b u f f e r o n t h e s o u t h p e r i m e t e r o f t h e c h u r c h p r o p e r t y . A f t e r f u r t h e r d i s c u s s i o n , C o m m i s s i o n e r W a l k e r a s k e d i f t h e r e m i g h t b e s o m e p o i n t i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s p r o j e c t w h e n t h e P r i d e V a l l e y D r i v e a c c e s s w o u l d b e c o m e t h e m a i n a c c e s s a n d t h e H u c k l e b e r r y D r i v e e n t r a n c e c o u l d t h e n b e c l o s e d . M r . E u b a n k s 4 l D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ' n t i n u F I L E 0 Z - 6 4 4 s t a t e d t h a t , a t a m e e t i n g w i t h p r i v a t e a n d C i t y E n g i n e e r s , a l l p r e s e n t a g r e e d t h a t a l l t h r e e a c c e s s p o i n t s w i l l b e n e e d e d w h e n t h i s p r o j e c t i s c o m p l e t e l y d e v e l o p e d . C o m m i s s i o n e r P u t n a m t h e n s t a t e d h e h a d a s i m i l a r p r o b l e m w i t h a c h u r c h i n h i s n e i g h b o r h o o d u s i n g a r e s i d e n t i a l s t r e e t a n d c r e a t i n g a t r a f f i c p r o b l e m . H e a l s o a s k e d i f C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n w o u l d c o m m i t t o c l o s i n g t h e e n t r a n c e o n H u c k l e b e r r y D r i v e a t a l a t e r p o i n t i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h e p r o j e c t . T i m R e e d , P a s t o r o f C o v e n a n t P r e s b y t e r i a n C h u r c h , t h e n a d d r e s s e d t h e C o m m i s s i o n i n s u p p o r t o f t h e p r o p o s a l . A l e n g t h y d i s c u s s i o n t h e n f o l l o w e d i n w h i c h s e v e r a l c o m m i s s i o n e r s v o i c e d t h e i r s u p p o r t f o r t h e p r o j e c t i n g e n e r a l , b u t c o u l d n o t s u p p o r t i t i n l i g h t o f t h e n e i g h b o r h o o d ' s o b j e c t i o n t o t h e H u c k l e b e r r y D r i v e e n t r a n c e . F u r t h e r d i s c u s s i o n e n s u e d , d u r i n g w h i c h C o m m i s s i o n e r N i c h o l s o n s u g g e s t e d t h a t t h e c h u r c h r e q u e s t a d e f e r r a l t o a l l o w t h e m t i m e t o s e e i f a n y o t h e r o p t i o n w a s a v a i l a b l e o t h e r t h a n t h e H u c k l e b e r r y D r i v e e n t r a n c e . T h e a p p l i c a n t a g r e e d . A m o t i o n w a s t h e n m a d e t o d e f e r t h i s i t e m u n t i l t h e J a n u a r y 2 6 , 1 9 9 3 P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 7 a y e s , 1 n o e a n d 3 a b s e n t . 5 I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 1 4 F I L E N O . : Z - 5 6 4 5 N A M E : P e r r o n i A c c e s s o r y D w e l l i n g — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L O C A T I O N : 8 4 2 1 B e c k R o a d O W N E R A P P L I C A N T : S a m u e l A . P e r r o n i P R O P O S A L : T o c o n s t r u c t a n a c c e s s o r y d w e l l i n g o n t h i s " R - 2 " z o n e d p r o p e r t y . T h e s t r u c t u r e i s 2 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a a n d t w o s t o r i e s t a l l . T h e b o t t o m f l o o r i s a n a u t o m o b i l e g a r a g e a n d t h e t o p f l o o r i s a 1 , 0 0 0 s q u a r e f o o t a c c e s s o r y d w e l l i n g . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S i t e L o c a t i o n T h e s i t e i s l o c a t e d o n t h e n o r t h s i d e o f B e c k R o a d , e a s t o f P i n n a c l e V a l l e y R o a d . T h i s i s o u t s i d e o f t h e c i t y l i m i t s , b u t w i t h i n t h e A r e a I E x t e r r i t o r i a l Z o n i n g a r e a . 2 . C o m a t i b i l i t w i t h N e i h b o r h o o d O t h e r t h a n f o r a s m a l l c o n v e n i e n c e s t o r e / b a i t s h o p o n P i n n a c l e V a l l e y R o a d , t h i s a r e a i s e x c l u s i v e l y r e s i d e n t i a l i n n a t u r e . A l l o f t h e a d j a c e n t u s e s a r e s i n g l e f a m i l y h o m e s o n l a r g e t r a c t s o f l a n d . D u e t o t h e n a t u r e o f t h i s p a r t i c u l a r p r o p o s a l a n d t h e l a r g e t r a c t o f l a n d i n v o l v e d ( 1 7 . 5 a c r e s ) , t h e r e s h o u l d b e n o n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t i e s . 3 . O n - S i t e D r i v e s a n d P a r k i n T h e a p p l i c a n t i s p r o p o s i n g t o u s e t h e e x i s t i n g d r i v e w a y . T h e g r o u n d f l o o r o f t h i s p r o p o s e d s t r u c t u r e i s a m u l t i - c a r g a r a g e . 4 . S c r e e n i n a n d B u f f e r s N o n e r e q u i r e d . 5 . C i t E n i n e e r C o m m e n t s N o n e 1 I I D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M ~ 1 4 n i n F I L E Z - 4 5 6 . i l i m m n L i t t l e R o c k M u n i c i p a l W a t e r W o r k s s t a t e s , " E x e c u t i o n o f a p r e a n n e x a t i o n a g r e e m e n t w i l l b e r e q u i r e d i f n o t a l r e a d y d o n e , a n d a d d i t i o n a l w a t e r s e r v i c e i s r e q u i r e d " . 7 . A n a l ~ i T h i s i t e m i s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n a s a r e s u l t o f e n f o r c e m e n t a c t i o n t a k e n b y t h e C i t y . M r . P e r r o n i i s p r o p o s i n g t o u s e t h i s a c c e s s o r y d w e l l i n g t o p r o v i d e a p l a c e f o r o u t - o f - t o w n g u e s t s , a s a p l a c e f o r h i s t e e n a g e c h i l d r e n t o e n t e r t a i n t h e i r f r i e n d s a n d a s a p l a c e f o r h i m t o " h o l e u p " w h e n p r e p a r i n g f o r a t r i a l . H e s t a t e s t h a t t h e d w e l l i n g w i l l n o t b e u s e d a s a p e r m a n e n t r e s i d e n c e n o r d o e s h e i n t e n d t o r e n t i t o u t . A l t h o u g h t h e s t r u c t u r e i s l a r g e r t h a n t h e O r d i n a n c e m a x i m u m f o r a n a c c e s s o r y d w e l l i n g , d u e t o i t s p l a c e m e n t o n a t r a c t o f 1 7 a c r e s i n s i z e , i t s h o u l d h a v e n o n e g a t i v e e f f e c t o n t h e n e i g h b o r h o o d . M r . P e r r o n i m u s t o b t a i n a d e v e l o p m e n t p e r m i t ( f l o o d p e r m i t ) f r o m P u l a s k i C o u n t y . 8 . a f f R e m m e n d a i n A p p r o v a l , s u b j e c t t o c o m p l i a n c e w i t h t h e c o u n t y d e v e l o p m e n t p e r m i t r e q u i r e m e n t a n d U t i l i t y C o m m e n t s . S U B D I V I S I O O M M I T T E E O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e c a s e a n d s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p o s a l . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . P L I M M I I N A T I ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h i s i t e m w a s a p p r o v e d , p e r s t a f f r e c o m m e n d a t i o n , a s p a r t o f t h e C o n s e n t A g e n d a . T h e v o t e w a s 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 2 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 1 5 O T H E R M A T T E R F i l e N o . : G - 2 3 - 1 8 0 N a m e : R i l e y D r i v e R i g h t - o f - W a y A b a n d o n m e n t L o c a t i o n : E a s t 9 0 0 + f e e t o f R i l e y D r i v e l o c a t e d E a s t o f J o h n B a r r o w R o a d a n d S o u t h o f I - 6 3 0 O w n e r A l i c a n t : R i l e y ' s I n c . / P a t M a t t h e w s , A g e n t R e c e u e s t : T o c l o s e t h e e a s t p o r t i o n o f R i l e y D r i v e , b e g i n n i n g a t t h e w e s t l i n e o f t h e R i l e y O a k H i l l M a n o r a n d W o o d l a n d H e i g h t s R e t i r e m e n t C e n t e r p r o p e r t y ; l o c a t e d w i t h i n R i l e y ' s R e p l a t o f T r a c t C , K e l l w o o d S u b d i v i s i o n . S T A F F R E V I E W 1 . P u b l i c N e e d f o r t h i s R i h t - o f - W a I n i t i a l r e s p o n s e s f r o m o t h e r d e p a r t m e n t s i n d i c a t e n o p u b l i c n e e d f o r t h i s p o r t i o n o f r i g h t - o f - w a y . 2 ~ M s t e r S t r e e t P l a n R e v i e w o f t h e M a s t e r S t r e e t P l a n i n d i c a t e s n o n e e d f o r t h i s p o r t i o n o f r i g h t - o f - w a y . 3 . N e e d f o r R i h t - o f - W a o n A d ' a c e n t S t r e e t s T h e r e i s n o r e q u i r e m e n t f o r a d d i t i o n a l r i g h t - o f - w a y o n a d j a c e n t s t r e e t s . 4 . C h a r a c t e r i s t i c s o f R i h t - o f - W a T e r r a i n T h i s p o r t i o n o f R i l e y D r i v e i s a p a v e d s t r e e t w i t h c u r b , g u t t e r a n d a s i d e w a l k . T h e s t r e e t i s l i n e d w i t h t r e e s a n d s h r u b s . T h i s p o r t i o n o f R i l e y D r i v e i s c o m p l e t e l y s u r r o u n d e d b y t h e p r o p e r t i e s o f R i l e y ' s , I n c . 5 . D e v e l o m e n t P o t e n t i a l R i l e y s , I n c . i s i n t h e p r o c e s s o f e n c l o s i n g i t s p r o p e r t i e s w i t h a s e c u r i t y f e n c e , d u e t o n u m e r o u s b r e a k i n s a n d t h e f t s . C l o s i n g t h i s p o r t i o n o f r i g h t - o f - w a y w i l l a l l o w t h e a p p l i c a n t t o p l a c e a g a t e a n d m a n n e d g u a r d h o u s e i n t h e s t r e e t f o r s e c u r i t y p u r p o s e s . T h e a b a n d o n e d r i g h t - o f - w a y w i l l b e c o m e a p r i v a t e s t r e e t . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N I T E M N O . : 1 5 C o n t . O T H E R M A T T E R 6 . N e i h b o r h o o d L a n d U s e a n d E f f e c t T h e l a n d f r o n t i n g o n R i l e y D r i v e i s v a c a n t f r o m t h e T a r g e t S h o p p i n g C e n t e r o n B a r r o w R o a d u n t i l i t e n t e r s t h e R i l e y ' s , I n c . p r o p e r t y . T h e r e s h o u l d b e n o n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s i f t h i s p o r t i o n o f r i g h t - o f - w a y i s a b a n d o n e d . I m m e d i a t e l y b e f o r e e n t e r i n g t h e R i l e y ' s , I n c . p r o p e r t y , R i l e y D r i v e h a s a c u l - d e - s a c t y p e e x p a n s i o n b u i l t i n t o i t t h u s a l l o w i n g f o r v e h i c l e s t o t u r n a r o u n d p r i o r t o e n t e r i n g t h e p r o p e r t y . 7 . N e i h b o r h o o d P o s i t i o n N o n e i g h b o r h o o d p o s i t i o n h a s b e e n e x p r e s s e d a s o f t h i s w r i t i n g . 8 . E f f e c t o n P u b l i c S e r v i c e s o r U t i l i t i e s A l l u t i l i t y c o m p a n i e s h a v e r e q u e s t e d t h a t t h e a b a n d o n e d r i g h t - o f - w a y b e r e t a i n e d a s a u t i l i t y e a s e m e n t . 9 . R e v e r s i o n a r R i h t s R e v e r s i o n a r y r i g h t s w i l l e x t e n d t o a d j a c e n t p r o p e r t y o w n e r s , i n c l u d i n g R i l e y ' s , I n c . , t h e C i t y o f L i t t l e R o c k , t h e R e t i r e m e n t C e n t e r A s s o c i a t i o n a n d a p a r t n e r s h i p m a n a g e d b y R i l e y ' s , I n c . 1 0 . P u b l i c W e l f a r e a n d S a f e t I s s u e s T h e a b a n d o n m e n t o f t h i s p o r t i o n o f r i g h t - o f - w a y w i l l a l l o w R i l e y ' s O a k H i l l M a n o r a n d W o o d l a n d H e i g h t s R e t i r e m e n t C e n t e r t o a d e q u a t e l y p r o t e c t a n d s e c u r e t h e i r p r o p e r t y a n d r e s i d e n t s b y a l l o w i n g f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a m a n n e d g u a r d h o u s e . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N A p p r o v a l s u b j e c t t o t h e a b a n d o n e d r i g h t - o f - w a y b e i n g r e t a i n e d a s a u t i l i t y e a s e m e n t . S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T : ( N O V E M B E R 2 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s n o t p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e a p p l i c a t i o n a n d s o m e b a c k g r o u n d o n t h e p r o p o s a l . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i t t e e f o r w a r d e d t h i s i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l r e s o l u t i o n . 2 e D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N : 1 o n T H E R M A T T E R P L I C M M I I N A T I O ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) T h e a p p l i c a n t w a s p r e s e n t . T h e r e w e r e n o o b j e c t o r s p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d a r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l . H e i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t l a t e n o t i c e h a d b e e n r e c e i v e d f r o m t h e L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t r e q u i r i n g t h a t a m i n i m u m 1 4 f o o t a c c e s s b e r e t a i n e d o n R i l e y D r i v e , w h e n t h e g u a r d h o u s e i s c o n s t r u c t e d . A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h i s i t e m w a s a p p r o v e d p e r s t a f f r e c o m m e n d a t i o n a n d L i t t l e R o c k F i r e D e p a r t m e n t ' s c o m m e n t s a s p a r t o f t h e C o n s e n t A g e n d a . T h e v o t e w a s 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 3 e ' D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N O . : 1 6 T H E R M A T T E R F i l e N o Z - 2 0 5 8 - A N a m e : A l l t e l C e l l u l a r C o m m u n i c a t i o n s C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t L o c a t i o n : 7 7 2 1 - 7 7 2 5 " T " S t r e e t ; S E c o r n e r o f " T " S t r e e t a n d W a t t S t r e e t ~ P r @ g a l : T o e r e c t a 1 8 0 f o o t m o n o p o l e t y p e t o w e r s t r u c t u r e i n l i e u o f t h e s e l f — s u p p o r t e d o p e n - l a t t i c e s t r u c t u r e p r e v i o u s l y a p p r o v e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . S T A F F R E P O R T : A t i t s S e p t e m b e r 2 3 , 1 9 9 2 m e e t i n g , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a l l o w i n g A l l t e l C o m m u n i c a t i o n s t o e r e c t a 1 8 0 f o o t o p e n - l a t t i c e s t e e l t o w e r a t t h i s l o c a t i o n . T h e v o t e w a s 6 a y e s , 2 n o e s , 2 a b s e n t a n d 1 a b s t e n t i o n . T h e C o m m i s s i o n a c t i o n w a s a p p e a l e d t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s b y t h o s e i n o p p o s i t i o n t o t h e t o w e r . O n N o v e m b e r 4 , 1 9 9 2 , t h e B o a r d o f D i r e c t o r s ' c t i o n r e s u l t e d i n t h e C o m m i s s i o n ' s a c t i o n b e i n g s u s t a i n e d . T h e B o a r d ' s v o t e o n a r e s c i n d i n g r e s o l u t i o n f a i l e d b y a v o t e o f 3 a y e s , 2 n o e s a n d 2 a b s e n t . A l l t e l C o m m u n i c a t i o n s , i n a n e f f o r t t o s a t i s f y n e i g h b o r h o o d c o n c e r n s , h a s n o w s u b m i t t e d a r e q u e s t t o e r e c t a m o n o p o l e t y p e t o w e r s t r u c t u r e i n l i e u o f t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d o p e n - l a t t i c e s t r u c t u r e . T h e r e w o u l d b e n o o t h e r c h a n g e t o t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d s i t e p l a n . A l l l a n d s c a p i n g a n d s c r e e n i n g w o u l d b e i n s t a l l e d a s p e r t h e p r e v i o u s l y a p p r o v e d s i t e p l a n . S t a f f f e l t t h a t s i n c e t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t w a s i s s u e d f o r a n o p e n - l a t t i c e t y p e s t r u c t u r e s p e c i f i c a l l y , a n y c h a n g e s h o u l d b e r e v i e w e d f o r a p p r o v a l b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n . P L A N N I N O M M I S I O N A T I N : ( D E C E M B E R 1 5 , 1 9 9 2 ) R a n d y F r a z i e r w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g A l l t e l . B r a d C a z o r t , a t t o r n e y f o r t h o s e i n o p p o s i t i o n t o t h e t o w e r , w a s a l s o p r e s e n t . D a n a C a r n e y o f t h e P l a n n i n g s t a f f p r e s e n t e d t h e s t a f f r e p o r t a n d o u t l i n e d t h e p r o p o s e d c h a n g e . H e a l s o i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t a p p r o v e d f o r a t o w e r a t t h e S e p t e m b e r P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e e t i n g h a d b e e n c h a l l e n g e d i n c o u r t a n d a c t i o n i s p e n d i n g . S t e p h e n G i l e s o f t h e C i t y A t t o r n e y ' s o f f i c e i n f o r m e d t h e C o m m i s s i o n t h a t t h e y c o u l d a p p r o v e a c h a n g e i n t h e t o w e r d e s i g n a n d n o t a f f e c t t h e l i t i g a t i o n . 1 D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 I T E M N . : 1 6 C o n O T H E R M A T T E R A f t e r a b r i e f d i s c u s s i o n , t h e C o m m i s s i o n d e t e r m i n e d t h a t t h e c h o i c e i n t o w e r d e s i g n s h o u l d b e l e f t u p t o s t a f f a n d A l l t e l . A m o t i o n w a s m a d e t o a u t h o r i z e s t a f f t o a p p r o v e a c h a n g e i n t o w e r d e s i g n . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 8 a y e s , 0 n o e s a n d 3 a b s e n t . 2 I . ' D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 S U B D I V I S I O N M I N U T E S T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s , t h e m e e t i n g a d j o u r n e d a t 5 : 3 5 p . m . ( D a e C ' r m n S a b e r a r y