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pc_02 03 2000 special called meetingI L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S P E C I A L C A L L E D M E E T I N G M I N U T E R E C O R D F E B R U A R Y 3 , 2 0 0 0 4 : 0 0 P . M . I . R o l l C a l l a n d F i n d i n g o f a Q u o r u m A Q u o r u m w a s p r e s e n t b e i n g n i n e ( 9 ) i n n u m b e r . I I . M e m b e r s P r e s e n t : C r a i g B e r r y B i l l R e c t o r J u d i t h F a u s t H u g h E a r n e s t B o b L o w r y O b r a y N u n n l e y , J r . M i z a n R a h m a n R o h n M u s e R i c h a r d D o w n i n g M e m b e r s A b s e n t : P a m A d c o c k H e r b H a w n C i t y A t t o r n e y : S t e v e G i l e s I h L I T T L E R O C K P L A N N I N G C O M M I S S I O N S P E C I A L C A L L E D M E E T I N G A G E N D A F E B R U A R Y 3 , 2 0 0 0 4 : 0 0 P . M . I . D E F E R R E D I T E M : A . I m m a n u e l B a p t i s t C h u r c h — C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t ( Z - 6 7 8 4 ) B . L U O O - 1 6 - 0 1 A L a n d U s e P l a n A m e n d m e n t i n t h e O t t e r C r e e k P l a n n i n g D i s t r i c t f r o m S i n g l e F a m i l y t o S e r v i c e T r a d e s D i s t r i c t f o r a n a r e a s o u t h a n d w e s t o f t h e S t a g e c o a c h a n d B a s e l i n e R o a d s i n t e r s e c t i o n I F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 N A M E : I m m a n u e l B a p t i s t C h u r c h L O C A T I O N : 5 0 1 N o r t h S h a c k l e f o r d R o a d O W N E R / A P P L I C A N T : I m m a n u e l B a p t i s t , c o n t r a c t p e n d i n g / P a t M c G e t r i c k P R O P O S A L : T o o b t a i n a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r a n e w 1 9 a c r e c h u r c h s i t e o n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f M a r a L y n n R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d c o n s i s t i n g o f o n e m a i n w o r s h i p f a c i l i t y w i t h e x p a n s i o n s p a c e a n d a c c o m p a n y i n g p a r k i n g , a n d a f u t u r e u n s p e c i f i e d g r o w t h a r e a i n t h e s o u t h e a s t p a r t o f t h e p r o p e r t y w h i c h i s z o n e d R - 2 , S i n g l e F a m i l y R e s i d e n t i a l . O R D I N A N C E D E S I G N S T A N D A R D S : 1 . S I T E L O C A T I O N : T h i s s i t e i s l o c a t e d o n t h e N o r t h e a s t C o r n e r o f t h e I n t e r s e c t i o n o f S h a c k l e f o r d R o a d a n d M a r a L y n n R o a d . 2 . C O M P A T I B I L I T Y W I T H N E I G H B O R H O O D : T h i s s i t e i s Z o n e d R - 2 , S i n g l e F a m i l y R e s i d e n t i a l . I t i s s u r r o u n d e d t o t h e n o r t h , e a s t a n d w e s t b y R - 2 z o n i n g . T o t h e s o u t h t h e z o n i n g i s C - 3 , G e n e r a l O f f i c e , a n d t o t h e s o u t h w e s t t h e z o n i n g i s 0 - 1 , Q u i e t O f f i c e . T h e r e i s a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d t o t h e n o r t h a n d n o r t h w e s t , a s c h o o l t o t h e w e s t , I n t e r s t a t e 4 3 0 t o t h e e a s t , a n d a K r o g e r s t o r e t o t h e s o u t h . T h i s p r o p o s a l w o u l d b e a d r a s t i c c h a n g e t o t h e a r e a . T h e s i t e i s c u r r e n t l y a t r e e - c o v e r e d 1 9 a c r e g r e e n i s l a n d s u r r o u n d e d b y d e v e l o p m e n t a n d p a v e d a r e a s . A c h u r c h u s e w o u l d b e c o m p a t i b l e w i t h t h e s u r r o u n d i n g z o n e s , b u t t h e s i z e o f t h i s f a c i l i t y a n d t h e c o n g r e g a t i o n r a i s e c o n c e r n s a s t o w h e t h e r t h i s p a r t i c u l a r p r o p o s a l i s c o m p a t i b l e w i t h t h i s p a r t i c u l a r s i t e . S t a f f h a s s e v e r a l q u e s t i o n s r e g a r d i n g s u b s t a n t i a l i s s u e s t h a t m u s t b e r e s o l v e d p r i o r t o F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 b e i n g a b l e t o d e t e r m i n e c o m p a t i b i l i t y i n t h i s i n s t a n c e . T h o s e i s s u e s a r e l i s t e d i n t h e " A n a l y s i s . " T h e W a l n u t V a l l e y a n d t h e B e v e r l y H i l l s P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n s w e r e n o t i f i e d o f t h e p u b l i c h e a r i n g . 3 . O N S I T E D R I V E S A N D P A R K I N G : T h e p r o p o s a l i n c l u d e s t w o d r i v e w a y s , o n e e n t e r i n g a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r f r o m S h a c k l e f o r d , t h e o t h e r e n t e r i n g a t t h e n o r t h e a s t c o r n e r f r o m B r e c k e n r i d g e . T h e r e a r e c h a l l e n g e s i n b o t h i n s t a n c e s w h i c h a r e d e s c r i b e d i n t h e " a n a l y s i s " . T h e p r o p o s a l i s f o r a 2 5 0 0 s e a t a s s e m b l y a r e a . T h a t w o u l d g e n e r a t e a p a r k i n g r e q u i r e m e n t f o r 6 2 5 s p a c e s , b a s e d o n a 1 f o r 4 r a t i o , i n c l u d i n g 1 3 h a n d i c a p a c c e s s i b l e s p a c e s , t w o o f w h i c h m u s t b e v a n a c c e s s i b l e . T h e p r o p o s a l s h o w s 1 1 1 2 p a r k i n g s p a c e s i n i t i a l l y , i n c l u d i n g 1 8 h a n d i c a p a c c e s s i b l e , a n d 2 4 0 a d d i t i o n a l s p a c e s i n t h e f u t u r e . T h a t i s m o r e t h a n d o u b l e t h e o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t a n d c o n s i d e r e d e x c e s s i v e b y S t a f f . P a r t o f t h e p a r k i n g i s s h o w n t o b e p r o v i d e d b y t w o t w o - l e v e l p a r k i n g g a r a g e s , w i t h a c c e s s t o e a c h l e v e l b e i n g a t o p p o s i t e e n d s o f t h e p a r k i n g s t r u c t u r e a n d a t t w o d i f f e r e n t l e v e l s . 4 . S C R E E N I N G A N D B U F F E R S : T h e p r o p o s e d a r e a s s e t a s i d e f o r b u f f e r s a n d l a n d s c a p i n g m e e t w i t h o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e p r o p o s e d s t r e e t b u f f e r a l o n g I n t e r s t a t e 4 3 0 . T h e a v e r a g e f u l l b u f f e r d e p t h i n t h i s a r e a r e q u i r e d b y o r d i n a n c e i s 3 2 f e e t . T h e m i n i m u m d e p t h w i t h t r a n s f e r s i s 2 1 f e e t . T h e a v e r a g e b u f f e r d e p t h s h o w n i n t h i s a r e a o n l y a v e r a g e s a b o u t 8 f e e t a n d i n a r e a s i s b e l o w t h e 6 f o o t m i n i m u m a l l o w e d a t a n y g i v e n p o i n t . A 6 f o o t h i g h o p a q u e s c r e e n i s r e q u i r e d a l o n g t h e n o r t h a n d n o r t h w e s t p e r i m e t e r s . T h i s s c r e e n m a y b e a w o o d e n f e n c e w i t h i t s f a c e s i d e d i r e c t e d o u t w a r d o r d e n s e e v e r g r e e n p l a n t i n g s t h a t g r o w t o a m i n i m u m h e i g h t o f 6 f e e t w i t h i n t h r e e y e a r s . 2 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 T h e C i t y B e a u t i f u l C o m m i s s i o n r e c o m m e n d s p r e s e r v i n g a s m a n y t r e e s a s f e a s i b l e o n t h i s t r e e c o v e r e d p r o p e r t y . E x t r a c r e d i t t o w a r d f u l f i l l i n g L a n d s c a p e O r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s c a n b e g i v e n w h e n p r e s e r v i n g t r e e s o f 6 i n c h c a l i p e r o r l a r g e r . B e c a u s e o f t h e c h a n g e s i n g r a d e e l e v a t i o n s , i t w i l l b e n e c e s s a r y t o p r o v i d e c r o s s s e c t i o n s s h o w i n g p r o p o s e d t r e a t m e n t s . 5 . P U B L I C W O R K S C O M M E N T S : a . P r o v i d e S i t e T r a f f i c I m p a c t A n a l y s i s . b . D e v e l o p r e a l i g n m e n t o f i n t e r s e c t i o n ( M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d R o a d i n t e r s e c t i o n ) t o f a c i l i t a t e i n g r e s s a n d e g r e s s t o t h e s i t e . c . P r o v i d e a s c h e m a t i c l a y o u t o f t h e s i g n a l s a t t h e i n t e r s e c t i o n . d . V e r i f y w i t h c a p a c i t y a n a l y s i s t h a t a l l s i t e i n t e r s e c t i o n s w i l l o p e r a t e a t a m i n i m u m l e v e l o f s e r v i c e o f " D " d u r i n g t h e p e a k h o u r o f t h e g e n e r a t o r . e . S h a c k l e f o r d R o a d i s l i s t e d o n t h e M a s t e r S t r e e t P l a n a s a c o l l e c t o r s t r e e t . D e d i c a t e r i g h t - o f - w a y t o 3 0 f e e t f r o m c e n t e r l i n e . f . P r o v i d e c r o s s s e c t i o n s o f s i t e s h o w i n g c u t s , f i l l s , r e t a i n i n g w a l l s , p r i o r t o P l a n n i n g C o m m i s s i o n . g . P r o p e r t y f r o n t a g e n e e d s t o h a v e t h e s i d e w a l k s a n d r a m p s b r o u g h t u p t o t h e c u r r e n t A D A s t a n d a r d s . h . R e p a i r o r r e p l a c e a n y c u r b a n d g u t t e r o r s i d e w a l k t h a t i s d a m a g e d i n t h e p u b l i c r i g h t - o f - w a y p r i o r t o o c c u p a n c y . i . S t o r m w a t e r d e t e n t i o n o r d i n a n c e a p p l i e s t o t h i s p r o p e r t y . j . E a s e m e n t s f o r p r o p o s e d s t o r m w a t e r d e t e n t i o n f a c i l i t i e s a r e r e q u i r e d . k . P r i v a t e d r i v e t o B r e c k e n r i d g e m u s t b e a p p r o v e d b y A r k a n s a s H i g h w a y D e p a r t m e n t a n d C i t y o f L i t t l e R o c k . ( H a s s i g n b e e n p o s t e d o n B r e c k e n r i d g e ? H a s t h e r e b e e n n o t i f i c a t i o n t o W a l n u t V a l l e y C h u r c h ? ) l . P r o v i d e e x i s t i n g t o p o g r a p h i c i n f o r m a t i o n a t m a x i m u m f i v e f o o t c o n t o u r i n t e r v a l s , a n d 1 0 0 y e a r f l o o d e l e v a t i o n i s r e q u i r e d . m . A S k e t c h G r a d i n g a n d D r a i n a g e P l a n p e r S e c . 2 9 - 1 8 6 ( e ) i s r e q u i r e d . 3 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 ' I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 n . A G r a d i n g P e r m i t p e r S e c s . 2 9 - 1 8 6 ( c ) a n d ( d ) i s r e q u i r e d . o . A G r a d i n g P e r m i t f o r S p e c i a l F l o o d H a z a r d A r e a p e r S e c . 2 9 - 1 8 6 ( b ) i s r e q u i r e d . p . C o n t a c t t h e A D P & E f o r a p p r o v a l p r i o r t o s t a r t o f w o r k i s r e q u i r e d . q . C o n t a c t t h e F E M A f o r c o n d i t i o n a l a p p r o v a l p r i o r t o s t a r t o f w o r k i s r e q u i r e d . r . D r i v e a c r o s s g r a s s y f l a t t o B r e c k e n r i d g e e n c r o a c h e s o n f l o o d w a y . ( 1 4 0 f e e t w i d e f l o o d w a y ) 6 . U T I L I T Y A N D F I R E D E P T . C O M M E N T S : W a t e r : A n a c r e a g e c h a r g e o f $ 3 0 0 p e r a c r e a p p l i e s i n a d d i t i o n t o n o r m a l c h a r g e s . O n s i t e f i r e p r o t e c t i o n w i l l b e r e q u i r e d . E x i s t i n g w a t e r l i n e e a s e m e n t s s h o u l d b e s h o w n o n t h e p l a n s . A n y r e q u i r e d r e l o c a t i o n o f e x i s t i n g w a t e r f a c i l i t i e s w i l l b e a t t h e d e v e l o p e r ' s e x p e n s e . W a s t e w a t e r : S e w e r i s a v a i l a b l e o n s i t e f o r t h i s p r o j e c t . C a p a c i t y A n a l y s i s r e q u i r e d f o r t h i s p r o j e c t , c o n t a c t L i t t l e R o c k W a s t e w a t e r U t i l i t y f o r d e t a i l s . A n y r e l o c a t i o n o f U t i l i t y m a i n s r e q u i r e d f o r t h i s p r o j e c t w i l l b e c o m p l e t e d b y t h e D e v e l o p e r a t t h e i r e x p e n s e . R e c o r d s s h o w a s e w e r l i n e t h r o u g h t h i s p r o p e r t y . S o u t h w e s t e r n B e l l : N o c o m m e n t s r e c e i v e d . A R K L A : A p p r o v e d a s s u b m i t t e d . E n t e r g y : R i g h t - o f - w a y r e q u e s t e d f o r 3 0 f e e t a r o u n d t h e e n t i r e p e r i m e t e r o f t h i s p r o p e r t y f o r p o s s i b l e 3 P h a s e o v e r h e a d l i n e s . C o n t a c t E n t e r g y f o r m o r e d e t a i l s . F i r e D e p a r t m e n t : C o n t a c t D e n n i s F r e e , 3 7 1 - 3 7 5 2 , a t t h e f i r e d e p a r t m e n t c o n c e r n i n g p l a c e m e n t o f f i r e h y d r a n t s a n d t u r n i n g r a d i i . C A T A : T h i s s i t e i s n e a r R o u t e ¹ 5 . A p p r o v e d f o r t r a n s i t p u r p o s e s . 4 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 7 . S T A F F A N A L Y S I S : T h e a p p l i c a n t i s r e q u e s t i n g a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r a n e w 1 9 a c r e c h u r c h s i t e o n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f M a r a L y n n R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d c o n s i s t i n g o f o n e m a i n w o r s h i p f a c i l i t y w i t h e x p a n s i o n s p a c e a n d a c c o m p a n y i n g p a r k i n g , a n d a f u t u r e u n s p e c i f i e d g r o w t h a r e a i n t h e s o u t h e a s t p a r t o f t h e p r o p e r t y . T h e a p p l i c a n t h a s n o t s t a t e d w h a t o t h e r a c t i v i t i e s w i l l o c c u r i n t h e f a c i l i t y b e s i d e s w o r s h i p s e r v i c e s . I n f o r m a t i o n a b o u t o t h e r t y p e s o f u s e s i n t h e f a c i l i t y b e s i d e s w o r s h i p a r e i m p o r t a n t , s u c h a s c l a s s r o o m s , a f e l l o w s h i p h a l l , d a y c a r e , p r i v a t e s c h o o l , a n d r e c r e a t i o n . T h e s e a c t i v i t i e s w o u l d i m p a c t t h e f r e q u e n c y a n d t h e h o u r s o f u s e o f t h e s i t e a n d a r e i m p o r t a n t f a c t o r s t o c o n s i d e r i n t h e e v a l u a t i o n o f t h e p r o p o s a l . T h e p r o p o s a l w o u l d t a k e u p m o s t o f t h e s i t e e x c e p t f o r a 5 0 f o o t b u f f e r a l o n g t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s , a n d i n i t i a l l y t h e a r e a l e f t o p e n i n t h e s o u t h e a s t c o r n e r f o r f u t u r e d e v e l o p m e n t . T h e p r o p o s a l d i d n o t s t a t e i f t h e 5 0 f o o t b u f f e r w o u l d b e u n d i s t u r b e d . F u r t h e r c o n v e r s a t i o n s r e v e a l e d t h a t t h e d e s i g n i s n o t f a r e n o u g h a l o n g t o k n o w i f t h e b u f f e r c o u l d b e l e f t u n d i s t u r b e d . A l l s e t b a c k r e q u i r e m e n t s a p p e a r t o b e m e t , b u t t h e h e i g h t w o u l d e x c e e d s t a n d a r d s . T h e m a x i m u m a l l o w e d h e i g h t i n R - 2 z o n i n g i s 3 5 f e e t a n d t h e p r o p o s e d b u i l d i n g i s a b o u t 8 3 f e e t t a l l w i t h a h e i g h t t o t h e t o p o f t h e s t e e p l e p r o p o s e d t o b e 1 4 5 f e e t . H o w e v e r , S t a f f w a s t o l d t h a t t h e s e a r e p r e l i m i n a r y e s t i m a t e d m a x i m u m s . D e s i g n i s n o t f a r e n o u g h a l o n g t o k n o w f o r s u r e . T h e s i t e i s c u r r e n t l y r a t h e r h i l l y w i t h c o n t o u r s r a n g i n g f r o m a l o w o f 4 2 0 t o a h i g h o f 5 3 7 , w i t h s e v e r a l h i l l s a n d v a l l e y s s c a t t e r e d t h r o u g h o u t . F i n i s h e d c o n t o u r s r a n g e f r o m 4 2 0 t o 5 3 0 . S t a f f n e e d s t o h a v e s o m e i d e a o f h o w t h e e n g i n e e r s p r o p o s e t o p l a c e t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t o n t h i s s i t e b y h a v i n g c u t a n d f i l l p r o f i l e s a n d c r o s s s e c t i o n s , a n d r e t a i n i n g w a l l d e s c r i p t i o n s t o r e v i e w . I n f o r m a t i o n p r o v i d e d s h o w s w a l l s r a n g i n g f r o m 1 0 t o 3 0 f e e t t a l l . 5 \ F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 W e n e e d t o s e e h o w t h e f i n a l s t r u c t u r e s w i l l l o o k t o p e o p l e l o o k i n g i n t o t h e s i t e w h e n i t ' s c o m p l e t e d b y h a v i n g e l e v a t i o n s s o t h e i m p a c t t o t h e s u r r o u n d i n g a r e a c a n b e a s s e s s e d . T h e a p p l i c a n t n e e d s t o s h o w h o w l a n d s c a p i n g w i l l b l e n d i n w i t h t h e v a r i o u s g r a d e s , w a l l s , c u t s a n d o v e r a l l t r e a t m e n t a c r o s s t h e s i t e t h r o u g h c r o s s s e c t i o n s . T h e a p p l i c a n t s h o u l d e x p l a i n h o w t h e t r a f f i c f r o m a 2 5 0 0 s e a t c h u r c h w i l l b e m a n a g e d a n d w h a t i m p a c t i t w i l l h a v e o n t h e s u r r o u n d i n g a r e a a t t h e e n d o f s e r v i c e s . A c c e s s i s a n o t h e r m a j o r i s s u e t h a t a l s o c u r r e n t l y h a s m a n y u n a n s w e r e d q u e s t i o n s . T h e n o r t h e a s t d r i v e w a y w i l l c r o s s i n t e r s t a t e h i g h w a y r i g h t - o f - w a y a n d r e q u i r e t h e A r k a n s a s H i g h w a y a n d T r a n s p o r t a t i o n D e p a r t m e n t ' s a p p r o v a l . T h e s o u t h w e s t d r i v e w a y m u s t l i n e u p w i t h M a r a L y n n e n t e r i n g t h e o p p o s i t e s i d e o f t h e i n t e r s e c t i o n . T o d o t h a t , s o m e s o r t o f a j o i n t a g r e e m e n t w i l l h a v e t o b e w o r k e d o u t w i t h K r o g e r b e c a u s e t o g e t t h e i n t e r s e c t i o n t o m a t c h w i t h w h a t ' a l r e a d y t h e r e , t h e y w i l l h a v e t o u s e p a r t o f K r o g e r p r o p e r t y . T h i s s i t e c a n n o t w o r k w i t h o u t t w o s e p a r a t e d a c c e s s p o i n t s t o h a n d l e t r a f f i c f o r c h u r c h s e r v i c e s o r s p e c i a l e v e n t s , a n d t h e a b i l i t y t o p r o v i d e t w o i s n o t c o n f i r m e d a t t h i s t i m e . W i t h o u t a n s w e r s t o , a n d a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n f o r m o s t o f t h e a b o v e i s s u e s , S t a f f c a n n o t r e a l i s t i c a l l y e v a l u a t e t h i s p r o p o s a l i n o r d e r t o p r o v i d e w e l l d e v e l o p e d r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e C o m m i s s i o n . T h e s e e v a l u a t i o n s a n d r e c o m m e n d a t i o n s w i l l b e i m p o r t a n t t o t h e C o m m i s s i o n a s i t a t t e m p t s t o w e i g h n e w d e v e l o p m e n t a g a i n s t n e i g h b o r h o o d o p p o s i t i o n w h i c h w e k n o w e x i s t s . 8 . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N : S t a f f b e l i e v e s c o n s i d e r a t i o n o f t h e r e q u e s t e d c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t t o b e p r e m a t u r e a t t h i s t i m e d u e t o t h e s t a t u s o f t h e a p p l i c a n t ' s d e s i g n f o r t h i s s i t e . T h e r e f o r e , S t a f f r e c o m m e n d s t h i s a p p l i c a t i o n b e d e f e r r e d u n t i l t h e a p p l i c a n t c a n a n s w e r t h e q u e s t i o n s a n d p r o v i d e t h e i n f o r m a t i o n r e q u e s t e d b y S t a f f . H o w l o n g a d e f e r r a l d e p e n d s o n t h e a p p l i c a n t d e t e r m i n i n g w h e n t h e y c a n p r o v i d e t h e i n f o r m a t i o n . 6 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 S U B D I V I S I O N C O M M I T T E E C O M M E N T S : ( D E C E M B E R 9 , 1 9 9 9 ) P a t M c G e t r i c k w a s p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . S t a f f g a v e a b r i e f d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p o s a l a n d r e v i e w e d t h e i s s u e s o f c o n c e r n a n d i n f o r m a t i o n n e e d e d . T h e r e v i e w w a s f a i r l y s h o r t s i n c e t h e q u e s t i o n s w e r e s t r a i g h t f o r w a r d a n d t h e a n s w e r s w e r e n ' t r e a d i l y a v a i l a b l e . B e s i d e s t h e r e v i e w o f t h e i s s u e s a s d e s c r i b e d i n t h e S t a f f R e p o r t , S t a f f e m p h a s i z e d t h a t t h i s p r o p o s a l w o u l d c a u s e a m a j o r c h a n g e t o t h e a r e a a n d t h e i m p o r t a n c e o f f i r m i n g u p t h e a b i l i t y t o p r o v i d e t w o s e p a r a t e d a c c e s s p o i n t s . S t a f f a l s o m e n t i o n e d t h e i d e a o f o f f s i t e p a r k i n g a r e a s f r o m w h i c h t o e i t h e r b u s m e m b e r s , o r t o b e l o c a t e d c l o s e e n o u g h t o w a l k . T h e a r e a a t t h e e a s t e n d o f t h e I - 4 3 0 p e d e s t r i a n b r i d g e w a s m e n t i o n e d . T h e r e b e i n g n o f u r t h e r p o i n t s t o m a k e , t h e C o m m i t t e e a c c e p t e d t h e p r o p o s a l a n d f o r w a r d e d t h e i t e m t o t h e f u l l C o m m i s s i o n f o r f i n a l a c t i o n p e n d i n g t h e r e c e i p t o f t h e r e q u e s t e d i n f o r m a t i o n . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J A N U A R Y 6 , 2 0 0 0 ) D r . R e x H o r n , P a t M c G e t r i c k , e n g i n e e r f o r t h e p r o j e c t , a n d M u r i e l L e w i s , a r c h i t e c t f o r t h e p r o j e c t w e r e p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . T h e r e w a s o n e o t h e r p e r s o n i n f a v o r a n d n i n e p e r s o n s o p p o s e d w h o r e g i s t e r e d a t t h e h e a r i n g . S t a f f p r e s e n t e d t h e i t e m w i t h a r e v i s e d r e c o m m e n d a t i o n f o r a p p r o v a l s u b j e c t t o c o m p l i a n c e w i t h c e r t a i n c o n d i t i o n s . S t a f f r e c e i v e d m o r e i n f o r m a t i o n b e t w e e n t h e t i m e t h e o r i g i n a l r e p o r t a b o v e w a s w r i t t e n f o r t h e C o m m i s s i o n a n d t h e t i m e o f t h i s m e e t i n g . T h e a v a i l a b i l i t y o f t h i s a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n w h i c h S t a f f w a s r e a d y t o p r e s e n t t o t h e C o m m i s s i o n r e s u l t e d i n t h e c h a n g e i n S t a f f ' s r e c o m m e n d a t i o n t o o n e o f a p p r o v a l w i t h c o n d i t i o n s . T h e c o n d i t i o n s r e c o m m e n d e d w e r e a s f o l l o w s : 1 ) C o m p l y w i t h t h e C i t y ' s L a n d s c a p e a n d B u f f e r O r d i n a n c e s ; 2 ) C o m p l y w i t h P u b l i c W o r k s C o m m e n t s i n t h e a b o v e r e p o r t ; 3 ) A l l e x t e r i o r l i g h t i n g m u s t b e l o w i n t e n s i t y , d i r e c t e d i n w a r d a n d d o w n w a r d t o t h e p r o p e r t y a n d n o t t o w a r d s a n y r e s i d e n t i a l a r e a ; 4 ) M a i n t a i n a m i n i m u m 5 0 f o o t u n d i s t u r b e d b u f f e r 7 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 a l o n g t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s o f t h e p r o p e r t y e x c e p t t o t h e n o r t h e a s t a n d s o u t h w e s t a c c e s s p o i n t s ; 5 ) N o e x c a v a t i o n p e r m i t n o r b u i l d i n g p e r m i t w o u l d b e i s s u e d f o r t h i s s i t e u n t i l a l l o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s a r e m e t , u n t i l S t a t e H i g h w a y D e p a r t m e n t a n d t h e C i t y h a v e a p p r o v e d t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e , a n d u n t i l C i t y r e q u i r e m e n t s f o r t h e a c c e s s a t t h e i n t e r s e c t i o n o f M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d R o a d a r e s a t i s f i e d . S t a f f a l s o r e c o m m e n d e d a p p r o v a l o f a v a r i a n c e t o a l l o w t h e p r o p o s e d h e i g h t f o r t h e b u i l d i n g a n d t h e s t e e p l e . M r . L a w s o n , P l a n n i n g a n d D e v e l o p m e n t D i r e c t o r , s t a t e d t h a t s e v e r a l p e o p l e h a d s u g g e s t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n d e l a y i t s c o n s i d e r a t i o n o f t h i s i t e m u n t i l H i g h w a y D e p a r t m e n t , a p p r o v a l f o r t h e a c c e s s t o B r e c k e n r i d g e i s o b t a i n e d , u n t i l s t a f f r e c e i v e s c o m p l e t e d e t a i l f i n i s h e d d r a w i n g s f o r t h e c h u r c h s t r u c t u r e , a n d o t h e r d e t a i l i n f o r m a t i o n . H e s t a t e d t h a t f i n a l a p p r o v a l a n d d e t a i l i n f o r m a t i o n i s f a r o f f . H e f e l t t h a t t h e q u e s t i o n o f u s e a n d a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e l o c a t i o n f o r t h i s p r o p o s e d c h u r c h c o u l d b e a n s w e r e d n o w , a n d t h e o t h e r d e t a i l s c o u l d b e d e a l t w i t h t h r o u g h c o n d i t i o n s p l a c e d i n t h e C . U . P . H e a d d e d t h a t o n e c o n d i t i o n w o u l d c e r t a i n l y b e , a n d t h e c h u r c h a g z e e s , t h a t t h i s p r o p o s a l c a n n o t w o r k w i t h o u t t h e a p p r o v e d a c c e s s t o B r e c k e n r i d g e . S o w i t h o u t t h a t r o a d a n d m e e t i n g o t h e r c o n d i t i o n s t h e C o m m i s s i o n f e e l s a r e a p p r o p r i a t e , t h e r e w o u l d b e n o C . U . P . , i t w o u l d b e c o m e v o i d . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y a s k e d i f a n y t h o u g h t f o r l i m i t i n g f u t u r e g r o w t h h a d b e e n e x a m i n e d . H e w a s c o n c e r n e d t h a t t h e c h u r c h w o u l d s o o n b e a t c a p a c i t y a t t h i s p r o p o s e d l o c a t i o n a n d w o u l d b e b a c k i n a y e a r o r t w o w a n t i n g t o e x p a n d . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t t h i s p r o p o s e d c h u r c h i s m u c h l a r g e r t h a n t h e i r e x i s t i n g c h u r c h a n d i t g i v e s t h e m a l o t o f c a p a c i t y . A d d i t i o n a l s e r v i c e s c o u l d b e a d d e d t o s e r v e m a n y m o r e p e o p l e q u i c k l y w i t h o u t a n y b u i l d i n g e x p a n s i o n . D r . R e x H o r n , t h e a p p l i c a n t a n d P a s t o r o f I m m a n u e l B a p t i s t , b e g a n b y s t a t i n g t h a t t h e i n i t i a l c o n s t r u c t i o n w o u l d n o t u s e a l l t h e p r o p e r t y a n d t h e p r o p o s e d b u i l d i n g w o u l d h o l d a l o t m o r e p e o p l e t h a n t h e e x i s t i n g c h u r c h . C u r r e n t l y t h e i r s e r v i c e s a v e r a g e 1 2 0 0 - 1 3 0 0 o n S u n d a y a n d a b o u t h a l f t h a t o n W e d n e s d a y . T h e r e f o r e , h e f e l t t h e p r o p e r t y w o u l d b e a d e q u a t e i n t o t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e , p a r t i c u l a r l y s i n c e t h e c h u r c h m e m b e r s h i p g r o w t h i s a l m o s t s t a g n a n t r i g h t n o w . H e c o n t i n u e d w i t h a n e x p l a n a t i o n o f f a c t o r s c o n s i d e r e d i n 8 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 c h o o s i n g a n e w s i t e , a n d i n p a r t i c u l a r , t h i s s i t e , a n d t h a t t h e y w e r e w o r k i n g d i l i g e n t l y t o a d d r e s s a l l c o n c e r n s w i t h t h e i n t e n t o f b e i n g g o o d n e i g h b o r s i n s o l v i n g t h e i s s u e s . M r . W i l l i a m S u t t o n , a T r u s t e e o f t h e c h u r c h , s p o k e i n f a v o r o f t h e p r o p o s a l a n d s t a t e d h e f e l t t h e c h u r c h h a d t a k e n r e s p o n s i b l e s t e p s i n t h i s p r o c e s s a n d t h a t t h e p r o p o s a l i s s e n s i t i v e t o t h e n e i g h b o r h o o d a n d a d d r e s s e s t h e i r c o n c e r n s . H e a d d e d t h a t t h e c h u r c h d o e s n o t w a n t t o c r e a t e e n e m i e s b y m o v i n g t o t h i s l o c a t i o n . R u s s e l l L e m o n d , P r e s i d e n t o f t h e W a l n u t V a l l e y H o m e s A s s o c i a t i o n , b e g a n t h e o p p o s i t i o n p r e s e n t a t i o n . H e s h o w e d s e v e r a l s l i d e s s h o w i n g s t r e e t s i n t h e a r e a c o v e r e d w i t h t r a f f i c , a n d t h e p r o p o s e d s i t e a s i t i s n o w . H e t o u c h e d o n s e v e r a l i s s u e s : e x i s t i n g t r a f f i c ; s i z e o f t h e s t r e e t s a r o u n d t h e s i t e ; t h e f a c t t h a t t h i s l a n d i s s t a t e o w n e d a n d t h a t n o t d e v e l o p i n g i t w o u l d n o t a f f e c t a d e v e l o p e r ' s i n v e s t m e n t ; t h e h u g e s i z e o f a 2 0 a c r e c h u r c h c o m p l e x ; a n d , h o w t h e a r e a h a d a l r e a d y b e e n c h a n g e d a n d a f f e c t e d i n t h e p a s t t e n y e a r s a s s h o w n b y a n a e r i a l p h o t o . I n h i s v i e w , t h e o n l y " p r o " f o r t h i s p r o j e c t i s i t w o u l d b e b e t t e r t h a n a c o m m e r c i a l s i t e . T h e " c o n s " i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g : t h e p r o p o s e d c h u r c h ' s s i z e w o u l d h a v e a c o m m e r c i a l t y p e o f i m p a c t o n W a l n u t V a l l e y a n d W e s t L i t t l e R o c k ; t h e n a t u r e a n d i m p a c t o f t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e ; t h e i m p a c t o f d e c r e a s i n g o p t i o n s f o r t h e H i g h w a y D e p a r t m e n t t o u s e t h i s a r e a t o h e l p a l l e v i a t e t h e c o n g e s t i o n a t t h e i n t e r s e c t i o n o f I - 6 3 0 & I - 4 3 0 ; t h i s s i z e o f c h u r c h w o u l d b e b e y o n d t h e s c o p e e n v i s i o n e d w h e n t h e o r d i n a n c e i n c l u d e d a c h u r c h a s a n a l l o w e d c o n d i t i o n a l u s e i n a r e s i d e n t i a l z o n e d a r e a ; t h e r e i s n o r o o m t o e x p a n d S h a c k l e f o r d n o r t h o f t h i s s i t e a n d i t a l r e a d y c a r r i e s a t r a f f i c v o l u m e d a i l y t h a t i s l a r g e r t h a n m a n y 4 - l a n e r o a d s i n t h e C i t y ; a n d t h e r e a r e t o o m a n y u n a n s w e r e d q u e s t i o n s o f h o w t h i s s i t e w o u l d b e d e v e l o p e d a t t h i s p o i n t . H e c o n c l u d e d w i t h t h e p o i n t t h a t h e f e l t t h i s p r o j e c t w o u l d b e l i k e t r y i n g t o p u t a l a r g e s q u a r e p e g i n a s m a l l r o u n d h o l e . W i t h a v i s u a l d e m o n s t r a t i o n h e s h o w e d h o w t h a t d o e s n ' t w o r k . P a t r i c i a K e i g h t l e y s p o k e i n o p p o s i t i o n m a i n l y b e c a u s e s h e f e l t t h e p r o j e c t w o u l d r e s u l t i n a d e c r e a s e i n p r o p e r t y v a l u e s t o a l l a d j o i n i n g p r o p e r t y . J a c q u e l i n e W r i g h t w a s o p p o s e d b e c a u s e s h e f e l t t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e w o u l d i n c r e a s e a n e x i s t i n g t r a f f i c p r o b l e m t h e r e . S h e f e l t t h a t p r o b l e m r e s u l t s i n p a r t f r o m t h e B i b l e C h u r c h w h i c h i s 9 ' I F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 l o c a t e d c l o s e t o w h e r e t h e a c c e s s r o a d w o u l d e n t e r B r e c k e n r i d g e . T h e t w o c h u r c h e s w o u l d h a v e s i m i l a r h i g h t r a f f i c t i m e s . S h e a l s o f e l t t h a t t h e a p p r o p r i a t e d e v e l o p m e n t f o r t h e s i t e i s o n l y s i n g l e f a m i l y w h i c h w o u l d m a t c h i t s c u r r e n t z o n i n g . R i c h L i v d a h l s p o k e i n o p p o s i t i o n b e c a u s e h e f e l t i t w o u l d h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t r a f f i c , h e a l t h a n d s a f e t y . H i s i s s u e s i n c l u d e d b a c k u p o f w a t e r w h i c h a l r e a d y o c c u r s a t t h e i n t e r s e c t i o n o f M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d d u r i n g s t o r m s , a n d t h e n e g a t i v e v i s u a l i m p a c t o f s u c h a l a r g e b u i l d i n g . G a r y B a r n e t t s p o k e i n o p p o s i t i o n e m p h a s i z i n g t h e n e g a t i v e a f f e c t s o f n o i s e , c o n g e s t i o n , d i r t , r u n - o f f , e t c . , h e f e l t w o u l d o c c u r d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n p h a s e , i n a d d i t i o n t o t h e i m p a c t s o f t h e f i n i s h e d c h u r c h . C o m m i s s i o n e r R a h m a n s t a t e d t h a t h e f e l t h e d i d n o t h a v e a l l t h e i n f o r m a t i o n h e n e e d e d t o m a k e a d e c i s i o n . H e w a n t e d t h e C o m m i s s i o n e r s t o h a v e a c h a n c e t o r e v i e w t h e t r a f f i c s t u d y , a n d t o r e c e i v e a n a n s w e r a b o u t t h e i s s u e o f a p p r o v a l o f t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e w h i c h w a s s u c h a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r o j e c t w o r k i n g . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t a l l t h e i n f o r m a t i o n w o n ' t b e d e v e l o p e d t o t h e d e g r e e h e w a s a s k i n g f o r u n l e s s t h e C i t y s a y s t h e u s e i s a p p r o v e d . T h e n t h e c h u r c h w o u l d s t i l l h a v e t o b e a b l e t o m e e t a l l t h e c o n d i t i o n s t h e C o m m i s s i o n i n c l u d e d i n t h e C . U . P . o r i t w o u l d b e c o m e v o i d . C o m m i s s i o n e r L o w r y s t a t e d t h a t h e w a s a s t o u n d e d t h a t t h e C o m m i s s i o n w a s n o t a s k e d t o d e f e r t h i s i t e m b a s e d o n t h e a m o u n t o f m i s s i n g i n f o r m a t i o n . H e f e l t t h a t s i n c e t h e t r a f f i c s t u d y , w h i c h h e s e e s a s a n i m p o r t a n t p a r t o f t h e i n f o r m a t i o n n e e d e d t o m a k e a d e c i s i o n , w a s j u s t r e c e i v e d a n d t h a t t h e C o m m i s s i o n e r s h a d n ' t h a d a n o p p o r t u n i t y t o s e e i t , p l u s t h e a m o u n t o f o t h e r m i s s i n g i n f o r m a t i o n w a s r e a s o n t o d e f e r . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t m u c h o f t h e i n f o r m a t i o n t h e C o m m i s s i o n e r s w a n t i s w h a t S t a f f w o u l d l i k e t o p r e s e n t t o t h e m t o n i g h t . C o m m i s s i o n e r H a w n c o m m e n t e d t h a t h e p r e f e r r e d t o h a v e r e p o r t s g i v e n t o h i m s o h e c o u l d r e a d t h e m h i m s e l f , r a t h e r t h a n t r y i n g t o h a v e a l l t h e i n f o r m a t i o n p r e s e n t e d d u r i n g t h e C o m m i s s i o n h e a r i n g . H e t h e n m a d e a m o t i o n t o d e f e r t h e i t e m . 1 0 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 D u r i n g d i s c u s s i o n a b o u t t h e m o t i o n , C o m m i s s i o n e r D o w n i n g h a d s e v e r a l q u e s t i o n s a l s o a b o u t m i s s i n g i n f o r m a t i o n t h a t h e f e l t h e n e e d e d t o b e a b l e t o d e c i d e i f t h i s r e q u e s t w a s a p p r o p r i a t e f o r t h i s l o c a t i o n . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t S t a f f w a s t r y i n g t o a n s w e r m a n y o f t h o s e q u e s t i o n s , b u t t h e C o m m i s s i o n w a s n ' t a l l o w i n g t h e i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e t o b e p r e s e n t e d . D r . H o r n r e s p o n d e d , w h e n a s k e d b y t h e C h a i r , t h a t t h e y w e r e n o t i n f a v o r o f a d e f e r r a l . H e f e l t t h e y h a d t h e p e o p l e p r e s e n t t o r e s p o n d t o t h e q u e s t i o n s t h e C o m m i s s i o n e r s w e r e a s k i n g , p l u s a d e f e r r a l t o F e b r u a r y 1 7 w o u l d p u s h t h e m p a s t a d e a d l i n e t h e y h a d i n r e g a r d t o t h e c o n t r a c t t o p u r c h a s e . A v o t e w a s t a k e n o n t h e m o t i o n t o d e f e r . I t f a i l e d b y a v o t e o f 2 a y e s , 8 n a y s , 1 a b s e n t . D i s c u s s i o n c o n t i n u e d . G r e g S i m m o n s o f P e t e r s & A s s o c i a t e s E n g i n e e r s p r e s e n t e d t h e t r a f f i c s t u d y . T h e y g a t h e r e d t h e i r d a t a o n S u n d a y d u r i n g t i m e s t h e y f e l t w o u l d b e m a x i m u m p e a k t i m e s . H e e x p l a i n e d i n g e n e r a l t h e m e t h o d o l o g y t h e y u s e d t o c o n d u c t t h e i r s t u d y , a n d t h e r e c o m m e n d a t i o n s t o i m p r o v e t h e f l o w . T h e r e s u l t i n g c o n c l u s i o n w a s t h a t t h e i n t e r s e c t i o n a t M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d w o u l d o p e r a t e a t a n a c c e p t a b l e l e v e l " C " w i t h t h e s u g g e s t i o n s i n p l a c e d u r i n g t h e e n t e r i n g p e a k p e r i o d o n S u n d a y m o r n i n g . T h a t w o u l d b e a d r o p f r o m l e v e l " B " t h a t i t c u r r e n t l y o p e r a t e s a t d u r i n g t h o s e t i m e s . T h e e x i t i n g p e a k p e r i o d w o u l d o p e r a t e a t l e v e l " D " . H e a d d e d t h a t l e v e l " D " i s a n a c c e p t e d d e s i g n l e v e l f o r t r a f f i c e n g i n e e r s a t p e a k p e r i o d s . W h e n l o o k i n g a t t h e o t h e r a c c e s s f r o m B r e c k e n r i d g e , t h e y a s s u m e d a 3 6 f o o t w i d e , t h r e e l a n e r o a d , a n d t h a t o n l y 2 5 % o f t h e t r a f f i c w o u l d f l o w t o a n d f r o m t h a t d i r e c t i o n . T h e i r c o n c l u s i o n w a s t h a t i n t e r s e c t i o n w o u l d o p e r a t e a t l e v e l " B " w i t h o n l y " S t o p S i g n C o n t r o l " a t b o t h t h e e n t e r i n g a n d e x i t i n g p e a k p e r i o d s o n S u n d a y m o r n i n g s . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y a s k e d i f t h e t r a f f i c a n a l y s i s f o r t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e i n c l u d e d t h e B i b l e C h u r c h t r a f f i c . T h e a n s w e r w a s y e s . H e a d d e d t h a t w h e n t h a t c h u r c h i s i n s e s s i o n , p e o p l e p a r k a l o n g t h e s t r e e t t o s u c h a d e g r e e t h a t y o u h a v e o n l y o n e l a n e o p e n . M o r e t r a f f i c t h r o u g h t h e r e w o u l d a d d t o a n e x i s t i n g p r o b l e m . 1 1 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 C o m m i s s i o n e r R a h m a n a s k e d a b o u t t h e i m p a c t t h e c h u r c h w o u l d h a v e o n W e d n e s d a y n i g h t t r a f f i c . M r . S i m m o n s r e s p o n d e d t h a t w a s n o t s t u d i e d b e c a u s e i t w a s c o n s i d e r e d t o b e l e s s t h a n o n S u n d a y . W h e n a s k e d t o e s t i m a t e t h e c u r r e n t l e v e l o f s e r v i c e o n W e d n e s d a y e v e n i n g s a t M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d , M r . S i m m o n s r e s p o n d e d h e w o u l d e s t i m a t e i t t o b e l e v e l " B " o r a t w o r s t a " C " . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y c o m m e n t e d t h a t h e l i v e s n e a r t h e c u r r e n t I m m a n u e l C h u r c h s i t e a n d t h a t t h e i m p a c t o f t h e c h u r c h t r a f f i c d u r i n g w e e k n i g h t s i s n e g l i g i b l e . C o m m i s s i o n e r B e r r y m e n t i o n e d t h e p o i n t t h a t h e f e l t i t w o u l d b e v e r y h e l p f u l f o r t h e n e i g h b o r h o o d t o s e e f o r c o m p a r i s o n w h a t t h e i m p a c t w o u l d b e i f a r e t a i l o r s o m e o t h e r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t m o v e d i n t o t h i s s i t e . H e f e l t t h e s t a t e w i l l s e l l t h i s p r o p e r t y a n d i t c o u l d b e t o a c o m m e r c i a l d e v e l o p e r . C o m m i s s i o n e r I o w r y a s k e d D r . H o r n w h a t h e w o u l d e x p e c t h i s g r o w t h t o b e o v e r t h e n e x t t e n y e a r s . H e r e p l i e d h e w o u l d h o p e i t w o u l d g r o w t o 2 0 0 0 . T h e n i n r e p l y t o t h e C o m m i s s i o n e r ' s f o l l o w o n q u e s t i o n , M r . S i m m o n s r e p l i e d t h a t t h e i r s t u d y w a s b a s e d o n t h e t r a f f i c e s t i m a t e d t o b e g e n e r a t e d f r o m t h e f u l l 2 5 0 0 s e a t c a p a c i t y , n o t a s m a l l e r n u m b e r . C o m m i s s i o n e r H a w n a s k e d D r . H o r n w h a t e f f o r t s h e h a d m a d e t o b e a g o o d n e i g h b o r t o W a l n u t V a l l e y s o f a r . H i s r e s p o n s e w a s t h a t h e h a d o f f e r e d t h e f o l l o w i n g t o t h e n e i g h b o r h o o d : c h i l d r e n ' s s u m m e r p r o g r a m s a n d b a s k e t b a l l l e a g u e s , m a k i n g t h e f a m i l y l i f e c e n t e r a v a i l a b l e t o t h e n e i g h b o r h o o d , i n c l u d i n g h a v i n g o n e n i g h t a m o n t h w h e n t h e n e i g h b o r h o o d a s s o c i a t i o n c o u l d u s e t h e f a c i l i t i e s f r e e o f c h a r g e , m a k i n g a c o n t r i b u t i o n t o t h e W a l n u t V a l l e y p a r k , w o r k i n g w i t h t h e n e i g h b o r s r e g a r d i n g b u f f e r s a n d t h e i m p a c t o f t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e , s e l f - d e f e n s e c l a s s e s f o r w o m e n , a n d s e n i o r a d u l t a c t i v i t i e s a n d l u n c h e s . C o m m i s s i o n e r B e r r y c o m m e n t e d o n w h a t h e s a w a s a n e x c e s s i v e a m o u n t o f p a r k i n g s i n c e t h e y h a v e p r o p o s e d a b o u t t w i c e t h e a m o u n t r e q u i r e d b y C i t y o r d i n a n c e . H e f e l t t h a t s h o u l d b e c u t d o w n a n d t h e n p r o v i d e m o r e b u f f e r b e t w e e n t h e r e s i d e n t i a l a r e a . 1 2 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 C o m m i s s i o n e r F a u s t p o i n t e d o u t t h a t t h e o r d i n a n c e s t a t e s t h a t t h e C o m m i s s i o n ' s c h a r g e i s t o r e v i e w t h e c o m p a t i b i l i t y o f a p r o p o s e d c o n d i t i o n a l u s e w i t h t h e a r e a , a n d r e v i e w t h e m e a s u r e s b e i n g t a k e n t o p r o t e c t t h e i n t e g r i t y o f t h e n e i g h b o r h o o d . S h e c o n t i n u e d t h a t s h e h a d p r o b l e m s w i t h t h e c o m p a t i b i l i t y t h a t t h i s l a r g e a c h u r c h o n t h i s p l o t o f l a n d w o u l d h a v e i n t h e c l o s e p r o x i m i t y w i t h t h e e s t a b l i s h e d n e i g h b o r h o o d . S h e s t i l l h a d m a n y q u e s t i o n s b e f o r e s h e c o u l d d e c i d e . H e r q u e s t i o n s i n c l u d e d h o w t h e c h u r c h w o u l d l o o k i n p l a c e , a n d w h a t w o u l d K i n g ' s M o u n t a i n l o o k l i k e a f t e r t h e c h u r c h w a s b u i l t . S h e f e l t e l e v a t i o n s a n d c r o s s - s e c t i o n s c o u l d h e l p a n s w e r t h o s e t w o q u e s t i o n s . S h e a l s o f e l t t h e s i t e w a s o v e r p a r k e d . C o m m i s s i o n e r R a h m a n c a l l e d u p o n M a r k M c G e e t o s t a t e h i s c o n c e r n s . H e s t a t e d t h a t h e w a s c o n c e r n e d t h a t t h e t r a f f i c s t u d y d a t a w a s g a t h e r e d o n D e c e m b e r 1 9 , 1 9 9 9 , w h i c h w a s d u r i n g C h r i s t m a s b r e a k w h e n m a n y p e o p l e w e r e o u t o f t o w n a n d s c h o o l s w e r e n o t i n s e s s i o n . A l s o h e w a s c o n c e r n e d o v e r t h e c h u r c h a d d i n g a s c h o o l l a t e r w h i c h w o u l d i n c r e a s e t r a f f i c e v e r y w e e k d a y t h a t t h e s c h o o l w a s i n s e s s i o n . C o m m i s s i o n e r B e r r y c a l l e d u p o n L i s a R i n g t o a d d h e r c o m m e n t s . S h e w a s c o n c e r n e d t h a t w h e n t h e t r a f f i c d a t a w a s g a t h e r e d , T e r r y S c h o o l a c r o s s t h e s t r e e t f r o m t h e p r o p o s e d s i t e w a s n o t i n s e s s i o n , a n d s h e h a d n ' t h e a r d t h e s c h o o l m e n t i o n e d d u r i n g t h e d i s c u s s i o n . S h e f e l t t h a t s o m e o f t h e s c h o o l t r a f f i c w o u l d c h a n g e t h e r e s u l t s b e c a u s e t h e y h a v e a f t e r s c h o o l p r o g r a m s t h a t l e t o u t a t t h e s a m e t i m e s t h e c h u r c h w o u l d b e h a v i n g e v e n i n g a c t i v i t i e s a n d W e d n e s d a y e v e n i n g s e r v i c e s . S h e f e l t t h a t t h i s w a s n o t t h e p l a c e f o r t h i s b i g o f a c h u r c h , t h a t t h e r e ' s t o o m u c h i n t h a t a r e a a l r e a d y . C o m m i s s i o n e r B e r r y m a d e t h e p o i n t t h a t i f t h e c h u r c h w a n t e d t o a d d a s c h o o l i n t h e f u t u r e , t h e y w o u l d h a v e t o c o m e b a c k b e f o r e t h e C o m m i s s i o n t o m o d i f y t h e i r C . U . P . . M r . L a w s o n a d d e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n d o e s n o t a s k f o r a s c h o o l o r a n y d a y c a r e , i t ' s j u s t f o r t h e c h u r c h a n d " f a m i l y l i f e " f u n c t i o n s , a n d t h a t w o u l d b e a l l t h a t w o u l d b e a l l o w e d w i t h o u t c o m i n g b a c k b e f o r e t h e C o m m i s s i o n . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t o t h e q u e s t i o n o f d r a i n a g e b y c a l l i n g u p o n B o b T u r n e r , A c t i n g P u b l i c W o r k s D i r e c t o r . M r . T u r n e r c a l l e d u p t h e p r o j e c t e n g i n e e r , P a t M c G e t r i c k t o r e v i e w w h a t t h e y w o u l d d o t o m e e t o r d i n a n c e r e q u i r e m e n t s . M r . 1 3 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 M c G e t r i c k s t a t e d t h a t i n r e d o i n g t h e i n t e r s e c t i o n a t M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d , t h e y w o u l d b e r e w o r k i n g t h e d r a i n a g e t o h a n d l e t h e r u n - o f f f r o m t h e c h u r c h s i t e , a n d t h e r e b y r e d u c i n g e x i s t i n g p r o b l e m s t o o . H e a d d e d t h a t t h e y w o u l d m e e t C i t y r e q u i r e m e n t s f o r o n s i t e w a t e r d e t e n t i o n a n d d i s c h a r g e f r o m t h e s i t e . H e a d d e d t h a t t h e w o r s t c u t s c u r r e n t l y a n t i c i p a t e d w e r e 2 5 - 3 0 f e e t i n 1 0 - 1 5 % o f t h e s i t e . C o m m i s s i o n e r D o w n i n g a s k e d m o r e q u e s t i o n s o f M r . M c G e t r i c k r e g a r d i n g t h e b u f f e r s t o t h e r e s i d e n t i a l a r e a s n o r t h a n d w e s t . M r . M c G e t r i c k r e p l i e d t h a t t h e b u f f e r a l o n g t h e n o r t h v a r i e s f r o m 6 0 t o 1 0 0 f e e t f r o m t h e p r o p o s e d p a v e d a r e a . M u r i e l L e w i s , a r c h i t e c t f o r t h e p r o j e c t , a d d e d t h a t a l o n g t h e w e s t s i d e t h e b u f f e r b e t w e e n t h e p r o p e r t y l i n e a n d t h e p a v e d a r e a w o u l d b e 4 0 - 4 5 f e e t . I n b o t h b u f f e r a r e a s t h e y p l a n t o a d d a d d i t i o n a l e v e r g r e e n s b e f o r e c o n s t r u c t i o n b e g i n s t o h e l p p r o v i d e a d e n s e r v i s u a l a n d s o u n d b u f f e r r i g h t f r o m t h e b e g i n n i n g . M r . L e w i s e x p l a i n e d t h e c o n c e p t o f t h e b u i l d i n g a n d h o w i t w o u l d f i t i n w i t h t h e g r a d e s . T h e r e s u l t w o u l d b e t h a t t h e r e w o u l d b e a t m o s t t w o f l o o r s a b o v e g r a d e a n d t h e p a r k i n g a r e a s w o u l d f o l l o w t h e g r a d e s a s m u c h a s p o s s i b l e . C o m m i s s i o n e r R a h m a n s t a t e d h e s t i l l n e e d e d m o r e i n f o r m a t i o n b e f o r e h e c o u l d m a k e a d e c i s i o n . H e w a n t e d t o s e e a t r a f f i c s t u d y t h a t i n c l u d e d t h e t i m e f r a m e w h e n s c h o o l i s o p e n , i n c l u d i n g W e d n e s d a y n i g h t s , a l o n g w i t h t h e " w o r s e " c o n d i t i o n s , a n d w h a t t h e t r a f f i c w o u l d b e l i k e w i t h a r e s i d e n t i a l R - 2 d e v e l o p m e n t o n t h i s s i t e . H e a l s o w a n t e d t o s e e c r o s s - s e c t i o n s a n d e l e v a t i o n s . C o m m i s s i o n e r B e r r y r e q u e s t e d t h a t t r a f f i c m o d e l i m p a c t s b e p r o v i d e d f o r o t h e r t y p e s o f d e v e l o p m e n t o n t h e s i t e s u c h a s o f f i c e , c o m m e r c i a l , a n d m u l t i f a m i l y . C o m m i s s i o n e r F a u s t m a d e t h e p o i n t t h a t i f t h e n e i g h b o r h o o d s w a n t t o p r e s e r v e g r e e n s p a c e , p r o b a b l y a w a y t o d o i t i s t h r o u g h C i t y p a r k s o r t h r o u g h t h e n e i g h b o r h o o d a s s o c i a t i o n s t h e m s e l v e s b u y i n g l a n d i n o r d e r t o p r e s e r v e i t a s g r e e n s p a c e . C o m m i s s i o n e r R e c t o r a d d e d t h a t i n f o r m a t i o n n e e d e d f o r t h e d e f e r r e d m e e t i n g s h o u l d i n c l u d e , b e s i d e s t r a f f i c s t u d i e s a n d e l e v a t i o n s , i n c r e a s e d b u f f e r c o n s i d e r a t i o n s a n d w h y t h e r e q u e s t e d a m o u n t o f p a r k i n g i s n e e d e d . 1 4 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 A m o t i o n w a s m a d e t o d e f e r t h e a p p l i c a t i o n t o a s p e c i a l m e e t i n g t o b e h e l d o n F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 1 0 a y e s , 0 n a y s a n d 1 a b s e n t . S T A F F U P D A T E : A r e v i s e d s i t e p l a n f o r t h e p r o p o s e d n e w I m m a n u e l B a p t i s t C h u r c h w a s p r o v i d e d t o S t a f f o n J a n u a r y 2 4 , 2 0 0 0 . T h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n s u m m a r i z e s t h e m a j o r c h a n g e s i n t h a t p l a n . T h e g r e e n b u f f e r a r e a t o t h e n o r t h a n d n o r t h w e s t w o u l d b e i n c r e a s e d t o a m i n i m u m o f 1 0 0 f e e t , w i t h 7 5 f e e t o f t h e n o r t h e r n b u f f e r a n d a b o u t 3 0 f e e t o f t h e n o r t h w e s t e r n b u f f e r r e m a i n i n g u n d i s t u r b e d . T h e b u i l d i n g r o o f p e a k h e i g h t a b o v e g r a d e w o u l d b e a b o u t 9 0 f e e t o n t h e n o r t h s i d e a n d t h e b u i l d i n g w o u l d b e a p p r o x i m a t e l y 1 3 0 f e e t f u r t h e r t o t h e s o u t h t h a n o r i g i n a l l y p r o p o s e d . T h e s t e e p l e h e i g h t a b o v e g r a d e o n t h e n o r t h s i d e w o u l d b e a b o u t 1 4 5 f e e t , o r 5 5 f e e t a b o v e t h e r o o f p e a k . T h e t w o - l e v e l p a r k i n g d e c k w o u l d b e u s e d o n l y o n t h e n o r t h s i d e o f t h e b u i l d i n g , a n d o n e o f t h o s e l e v e l s w o u l d s t i l l b e b e l o w g r a d e . T h e s o u t h p a r k i n g a r e a w o u l d b e a t g r a d e a n d b e s l o p e d d o w n t o a b o u t t h e s a m e l e v e l a s t h e K r o g e r p a r k i n g l o t o n t h e s o u t h s i d e . T h e f u t u r e a d d i t i o n a l b u i l d i n g t h a t h a d b e e n s h o w n i n t h e s o u t h e a s t p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y , h a s b e e n r e m o v e d a n d r e p l a c e d w i t h a t - g r a d e p a r k i n g . T h e p r o p o s e d t o t a l p a r k i n g h a s b e e n r e d u c e d f r o m 1 3 5 2 t o 1 2 0 4 s p a c e s . ( T h e o r d i n a n c e m i n i m u m r e q u i r e m e n t i s 6 2 5 s p a c e s . ) T h e l o n g p a r k i n g a r e a o r i g i n a l l y p r o p o s e d a l o n g t h e e n t i r e S h a c k l e f o r d R o a d f r o n t a g e h a s b e e n r e m o v e d . T h e r e w o u l d b e a f e w s p a c e s i n t h e g e n e r a l a r e a o f t h e f r o n t e n t r a n c e w h i c h s t i l l f a c e s S h a c k l e f o r d R o a d . T h e f o o t p r i n t o f t h e b u i l d i n g w o u l d b e a l i t t l e l o n g e r r u n n i n g e a s t / w e s t , b u t s m a l l e r r u n n i n g n o r t h / s o u t h . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F E B R U A R Y 3 , 2 0 0 0 ) D r . R e x H o r n , P a s t o r o f I m m a n u e l B a p t i s t ; J i m E r w i n , . c h u r c h r e p r e s e n t a t i v e ; M u r i e l L e w i s , p r o j e c t a r c h i t e c t ; G r e g g S i m m o n s , P e t e r s A s s o c i a t e s E n g i n e e r s ; a n d P a t M c G e t r i c k , p r o j e c t e n g i n e e r , w e r e p r e s e n t r e p r e s e n t i n g t h e a p p l i c a t i o n . T h e r e w e r e 6 r e g i s t e r e d o b j e c t o r s , 1 r e g i s t e r e d p r o p o n e n t , a n d o n e p e r s o n r e g i s t e r e d a s " n o t o p p o s e d " , w h o w e r e p r e s e n t . S t a f f p r e s e n t e d t h e i t e m w i t h a r e v i s e d p r o j e c t p r o p o s a l a n d 1 5 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 w i t h a r e c o m m e n d a t i o n f o r a p p r o v a l s u b j e c t t o c o m p l i a n c e w i t h t h e c o n d i t i o n s l i s t e d a b o v e i n t h e J a n u a r y 6 P l a n n i n g C o m m i s s i o n A c t i o n m i n u t e s . C o n d i t i o n 4 h a s b e e n c h a n g e d t o r e a d : " M a i n t a i n a m i n i m u m 1 0 0 f o o t b u f f e r o n b o t h t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s , w i t h 7 5 f e e t o f t h e n o r t h b u f f e r a n d 3 0 f e e t o f t h e w e s t b u f f e r r e m a i n i n g u n d i s t u r b e d . " T h e r e v i s e d p r o p o s a l i s : T o o b t a i n a c o n d i t i o n a l u s e p e r m i t f o r a n e w 1 9 a c r e c h u r c h s i t e o n t h e n o r t h e a s t c o r n e r o f M a r a L y n n R o a d a n d S h a c k l e f o r d R o a d , c o n s i s t i n g o f o n e m a i n c h u r c h f a c i l i t y w i t h a c c o m p a n y i n g p a r k i n g , 1 0 0 f o o t b u f f e r s o n b o t h t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s , a n d a c c e s s t o B r e c k e n r i d g e D r i v e a n d t h e i n t e r s e c t i o n o f M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d R o a d s . T h e p r o p e r t y i s z o n e d R - 2 , S i n g l e F a m i l y R e s i d e n t i a l . " T h e c h a n g e s m a d e w e r e t o d r o p t h e r e c p x e s t f o r e x p a n s i o n s p a c e o n t h e e a s t s i d e o f t h e m a i n b u i l d i n g , t o d r o p t h e f u t u r e u n s p e c i f i e d g r o w t h a r e a i n t h e s o u t h e a s t p a r t o f t h e p r o p e r t y , a n d t o i n c r e a s e t h e b u f f e r s t o 1 0 0 f e e t o n t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s . T h e m a j o r c h a n g e s i n t h e p r o p o s e d p r o j e c t w e r e p r e s e n t e d b y S t a f f a s f o l l o w s : i n c r e a s e d b u f f e r s f r o m 5 0 t o 1 0 0 f e e t o n t h e n o r t h a n d w e s t s i d e s o f t h e p r o p e r t y , w i t h 7 5 f e e t o f t h e n o r t h b u f f e r a n d 3 0 f e e t o f t h e w e s t b u f f e r r e m a i n i n g u n d i s t u r b e d ; a t w o l e v e l p a r k i n g d e c k w o u l d b e u s e d o n l y o n t h e n o r t h s i d e o f t h e b u i l d i n g ; t h e s o u t h s i d e p a r k i n g l o t w o u l d b e a t g r a d e a n d l a r g e r t h a n o r i g i n a l l y p r o p o s e d ; t h e a d d i t i o n a l b u i l d i n g o n t h e s o u t h e a s t p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y w a s d e l e t e d ; t o t a l p a r k i n g w a s r e d u c e d f r o m 1 3 5 2 t o 1 2 0 4 s p a c e s a n d w o u l d b e b u i l t i n t w o p h a s e s , w i t h p h a s e o n e c o n t a i n i n g 8 5 0 s p a c e s . P h a s e 1 p a r k i n g w o u l d i n c l u d e a l l t h e n o r t h s i d e p a r k i n g a r e a a n d a b o u t o n e - h a l f o f t h e t o t a l s o u t h p a r k i n g a r e a c l o s e s t t o t h e b u i l d i n g . S t a f f a l s o a d v i s e d t h e C o m m i s s i o n t h a t s i n c e t h e J a n u a r y 6 m e e t i n g , a n a d d i t i o n a l l e t t e r a n d t w o p h o n e c a l l s w e r e r e c e i v e d i n o p p o s i t i o n t o t h e p r o p o s a l . A c o p y o f t h e l e t t e r h a d b e e n g i v e n t o e a c h C o m m i s s i o n e r . T h e m a i n c o n c e r n s e x p r e s s e d i n t h e p h o n e c a l l s w e r e t r a f f i c a n d a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e a d j o i n i n g p r o p e r t y . M u r i e l L e w i s s h o w e d a d r a w i n g a n d r e v i e w e d t h e c h a n g e s m a d e t o t h e s i t e p l a n i n r e s p o n s e t o S t a f f a n d n e i g h b o r h o o d 1 6 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 c o n c e r n s . H e p o i n t e d o u t t h e f o l l o w i n g c h a n g e s o n t h e d r a w i n g : t h e b u i l d i n g w a s m o v e d t o t h e s o u t h a n d e a s t ; a m i n i m u m o f 1 0 0 f o o t b u f f e r s w e r e l e f t o n t h e n o r t h a n d w e s t ; h e d e s c r i b e d t h a t t h e n o r t h s i d e p a r k i n g d e c k h a d b e e n m o v e d 1 2 6 f e e t s o u t h a n d h o w i t w o u l d b e b u i l t p a r t i a l l y i n t o t h e g r o u n d a n d n o t b e v e r y v i s i b l e ; h e s t a t e d t h e m a j o r i t y o f t h e p a r k i n g w a s n o w p r o p o s e d o n t h e s o u t h s i d e o f t h e b u i l d i n g a n d p r o p e r t y ; t h e b u i l d i n g h e i g h t w a s l o w e r e d 5 f e e t a n d i t h a d a n a r r o w e r p r o f i l e f r o m t h e e a s t a n d w e s t v i e w s . M r . L e w i s r e f e r r e d t o a l e t t e r f r o m t h e S t a t e H i g h w a y D e p a r t m e n t t h a t h a d b e e n g i v e n t o t h e C o m m i s s i o n e r s w h i c h s t a t e d t h a t t h e p r o p o s e d a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e a c r o s s I n t e r s t a t e 4 3 0 r i g h t - o f - w a y a p p e a r e d f e a s i b l e , b u t f i n a l a p p r o v a l a u t h o r i t y w o u l d l i e w i t h t h e F e d e r a l H i g h w a y A d m i n i s t r a t i o n . M r . L e w i s a l s o e x p l a i n e d t h a t t h e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e w o u l d h a v e e v e r g r e e n t r e e s p l a n t e d a l o n g i t t o b u f f e r i t f r o m t h e h o u s e s i n t h a t a r e a . M r . G r e g g S i m m o n s , f r o m P e t e r s a n d A s s o c i a t e s E n g i n e e r s , p r e s e n t e d t h e s u p p l e m e n t a l t r a f f i c s t u d y r e s u l t s . H e s t a t e d t h e a d d i t i o n a l d a t a r e s u l t s s h o w e d t h a t W e d n e s d a y e v e n i n g s w o u l d h a v e a l e v e l o f s e r v i c e ' B ' t b o t h a c c e s s p o i n t s , B r e c k e n r i d g e a n d M a r a L y n n / S h a c k l e f o r d ; ( t h i s i n c l u d e d a n a s s u m p t i o n t h a t t h e s e r v i c e w o u l d h a v e a b o u t 6 0 % o f t h e n u m b e r o f p e o p l e t h a t c o m e o n S u n d a y m o r n i n g ) . T h e y a l s o f o u n d t h a t t h e a l t e r n a t i v e d e v e l o p m e n t s c e n a r i o s o f a 3 8 0 u n i t m u l t i - f a m i l y , 2 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f o o t o f f i c e , a n d 1 5 2 , 0 0 0 s q u a r e f o o t c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t , w o u l d a l l o p e r a t e a t l e v e l o f s e r v i c e ' D ' t b o t h t h e a . m . a n d t h e p . m . p e a k v o l u m e s f i v e d a y s a w e e k . P a t M c G e t r i c k e x p l a i n e d t h e c u t s i n t o e x i s t i n g g r a d e s t h a t , w o u l d r e s u l t f r o m t h e p r o p o s e d p r o j e c t . T h e y w o u l d b e a s f o l l o w s : n o r t h s i d e , v i r t u a l l y n o n e ; n o r t h w e s t c o r n e r w o u l d b e c u t 2 5 t o 2 8 f e e t ; t h e r i d g e i n t h e m i d d l e o f t h e p r o p e r t y w h e r e t h e c h u r c h b u i l d i n g w o u l d b e l o c a t e d w o u l d b e c u t 3 5 f o o t ; t h e y d e l e t e d t h e p r o p o s e d r e t a i n i n g w a l l s a l o n g S h a c k l e f o r d a n d r e p l a c e d t h e m w i t h g r a d e d 4 t o 1 s l o p e s ; a n d t h e r e w o u l d b e 3 . 5 f o o t m a x i m u m c u t s i n t h e a r e a w h e r e t h e r o a d w o u l d g o o u t t o B r e c k e n r i d g e . C u r t i s T h o m a s , r e t i r e d e x e c u t i v e p a s t o r f o r t h e B i b l e C h u r c h o f L i t t l e R o c k o n B r e c k e n r i d g e , a s k e d t h a t s o m e t h i n g b e p l a c e d i n w r i t i n g o r a s a c o n d i t i o n i n t h e C . U . P . t h a t 1 7 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 i f t r a f f i c b e c o m e s a l a r g e r p r o b l e m d u e t o I m m a n u e l B a p t i s t t h a t i t w o u l d b e w o r k e d o u t . R u s s e l l L e m o n d , P r e s i d e n t o f t h e W a l n u t V a l l e y H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n , s t a t e d t h a t t h e A s s o c i a t i o n h a d r e a c h e d a n a g r e e m e n t w i t h I m m a n u e l B a p t i s t C h u r c h r e g a r d i n g t h e d e v e l o p m e n t o f t h e p r o p o s e d s i t e . W h i l e t h e y w o u l d p r e f e r t h e s i t e n o t b e d e v e l o p e d a t a l l , t h e y h a d r e a c h e d a c o m p r o m i s e t h a t t h e y w o u l d n o t o p p o s e t h e d e v e l o p m e n t i f t h e c h u r c h a g r e e d t o f o u r p o i n t s a s f o l l o w s : 1 ) t h e r e w o u l d b e a r e s t r i c t e d u s e c o v e n a n t b e t w e e n W a l n u t V a l l e y P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n a n d I m m a n u e l B a p t i s t C h u r c h r e g a r d i n g r e s t r i c t i o n s o n t h e u s e o f t h e n e w a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e a n d p r o t e c t i o n a g a i n s t e n c r o a c h m e n t i n t o t h e a g r e e d t o b u f f e r z o n e s ; 2 ) I m m a n u e l B a p t i s t w o u l d p r o v i d e t o W a l n u t V a l l e y P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n a c o n t r a c t o r ' c o n s t r u c t i o n t i m e l i n e a n d k e e p W a l n u t V a l l e y A s s o c i a t i o n a p p r a i s e d o f p r e - c o n s t r u c t i o n p l a n s ; 3 ) I m m a n u e l B a p t i s t w o u l d p r o v i d e a p l a n f o r t w o w a y c o m m u n i c a t i o n d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n p r o j e c t ; 4 ) t h e n e w a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e w o u l d b e c o n s t r u c t e d l a s t c o n t i n g e n t u p o n r e q u i r e m e n t s t h a t m i g h t b e i m p o s e d b y o u t s i d e e n t i t i e s s u c h a s t h e C i t y o f L i t t l e R o c k , A r k a n s a s H i g h w a y D e p a r t m e n t , F e d e r a l H i g h w a y A u t h o r i t y , o r t h e i m p a c t o f p r o j e c t c o s t . M r . L e m o n d c o m m e n t e d a b o u t o t h e r i s s u e s w h i c h h e f e l t i f t h e r e q u e s t w a s a p p r o v e d , n e e d e d t o b e a d d r e s s e d b e t w e e n t h e c h u r c h a n d t h e C i t y a s f o l l o w s : a d e t a i l e d h y d r o l o g y s t u d y t o a d d r e s s h o w w a t e r c o n t r o l a n d r u n o f f d u r i n g a n d a f t e r c o n s t r u c t i o n w i l l a f f e c t t h e a r e a w h e r e t h e p l a n s c a l l f o r t h e s i t e t o b e d r a i n e d t o a n a r e a t h a t l i e s w i t h i n a f l o o d p l a i n ; s e c o n d , h o w t h e r e b u i l d i n g o f t h e i n t e r s e c t i o n a t M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d w o u l d i m p a c t a n a l r e a d y b a d ' F ' a t e d i n t e r s e c t i o n a t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d , a s w e l l a s t r a f f i c f l o w o n S h a c k l e f o r d n o r t h o f t h i s i n t e r s e c t i o n ; t h i r d , e n s u r e t h e r e i s a s e r i o u s l o o k a t o t h e r a l t e r n a t i v e s t o t h e p r o p o s e d a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e i n c o n j u n c t i o n w i t h H i g h w a y D e p a r t m e n t p l a n s t o r e l i e v e p r o b l e m s w h e r e I - 6 3 0 , I - 4 3 0 a n d S h a c k l e f o r d i n t e r s e c t . F i v e p e o p l e s p o k e i n o p p o s i t i o n . M a r y Z e h r w a s c o n c e r n e d a b o u t t h e n e g a t i v e i m p a c t o n B r e c k e n r i d g e t r a f f i c f l o w w h i c h s h e f e l t w a s a l r e a d y b a d w h e n t h e B i b l e C h u r c h h a s s e r v i c e s o r e v e n t s , a n d t h e w o r s e n i n g o f i d e n t i f i e d t r a f f i c p r o b l e m s a t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d . C y n t h i a H e s t e r w a s 1 8 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 c o n c e r n e d t h a t t h i s d e v e l o p m e n t w o u l d d e c r e a s e h e r p r o p e r t y v a l u e , i n c r e a s e a n e x i s t i n g w a t e r r u n - o f f d r a i n a g e p r o b l e m , a n d s h e w a n t e d t o b e s u r e t h e b u f f e r s a r e m a i n t a i n e d . R u t h B e l l e x p r e s s e d t h a t t h e L e a g u e o f W o m e n V o t e r s w a s c o n c e r n e d t h a t t h i s p r o p o s a l w o u l d i n c r e a s e t r a f f i c p r o b l e m s , a n d t h a t t h e r i g h t - o f - w a y f o r t h e p r i v a t e a c c e s s r o a d t o B r e c k e n r i d g e s h o u l d b e u s e d f o r a p u b l i c a c c e s s r o a d a l l a l o n g I - 4 3 0 t o p u l l t r a f f i c a w a y f r o m t h e r e s i d e n t i a l s t r e e t s . S u s a n M c G e e s t a t e d o n e o f t h e m o r e a t t r a c t i v e a s p e c t s o f t h i s C i t y 5 y e a r s a g o w a s t h e g r e e n a r e a s a n d b e a u t i f u l t r e e s . T h i s w a s o n e o f t h e l a s t g r e e n a r e a s a r o u n d . S h e w a s v e r y d i s a p p o i n t e d t o f i n d o u t t h a t t a l k o f p r e s e r v i n g g r e e n a r e a s a n d e v e n t u r n i n g t h i s a r e a i n t o a p a r k w a s a l l p o l i t i c a l r h e t o r i c . B e r n i c e V a n S i c k e l w a s c o n c e r n e d o v e r i n c r e a s e d t r a f f i c o n N o r t h S h a c k l e f o r d w h e r e s h e l i v e s , a n d s h e f e l t t h a t t h i s d e v e l o p m e n t w o u l d d e c r e a s e h e r p r o p e r t y v a l u e . J i m L a w s o n , P l a n n i n g & D e v e l o p m e n t D i r e c t o r , r e s p o n d e d t o s o m e o f t h e c o n c e r n s r a i s e d . H e s t a t e d t h a t I m m a n u e l B a p t i s t i s p l a n n i n g t o h i r e a p o l i c e o f f i c e r t o d i r e c t t r a f f i c o n B r e c k e n r i d g e a t t h e a c c e s s r o a d w h e n t h e a c c e s s r o a d w o u l d b e o p e n . B o b T u r n e r , P u b l i c W o r k s D i r e c t o r , s t a t e d t h a t t h e p r o p o s e d a c c e s s r o a d w o u l d m a k e i t n e c e s s a r y t o p r o h i b i t p a r k i n g a l o n g B r e c k e n r i d g e i n t h i s a r e a . M r . T u r n e r a l s o s t a t e d t h a t t h e y w o u l d b e l o o k i n g c l o s e l y a t t h e i m p a c t s o f t h i s p r o j e c t o n t h e f l o o d p l a i n a l o n g B r e c k e n r i d g e t o m a k e s u r e i t w a s h a n d l e d a c c o r d i n g t o C i t y s t a n d a r d s . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y r a i s e d a q u e s t i o n r e g a r d i n g h i s c o n c e r n a b o u t t h e w a y t h e h e a r i n g w a s p r o c e e d i n g , a n d t h a t h e f e l t t h a t M r . L a w s o n w a s c o m i n g a c r o s s a s a n a d v o c a t e f o r t h e p r o j e c t . M r . L a w s o n r e s p o n d e d t h a t h e w a s s i m p l y t r y i n g t o a n s w e r t h e c o n c e r n s r a i s e d a n d t h a t h e w a s n o t a d v o c a t i n g t h e p r o j e c t . C o m m i s s i o n e r D o w n i n g a s k e d a b o u t o t h e r l e v e l s o f r e v i e w n e c e s s a r y w h e r e t h e a c c e s s r o a d w o u l d t r a n s i t t h e f l o o d p l a i n a r e a n e a r B r e c k e n r i d g e . M r . M c G e t r i c k r e s p o n d e d t h a t t h e y w o u l d h a v e t o m e e t C i t y , S t a t e a n d F e d e r a l H i g h w a y D e p a r t m e n t , C o r p o f E n g i n e e r s a n d F E M A r e q u i r e m e n t s f o r c o n s t r u c t i o n i n t h e f l o o d p l a i n . C o m m i s s i o n e r D o w n i n g a l s o h a d M r . M c G e t r i c k e x p l a i n w h a t t h e y w o u l d d o t h r o u g h t h i s p r o j e c t t o h e l p t h e d r a i n a g e p r o b l e m s i n f r o n t o f t h e K r o g e r s t o r e . M r . M c G e t r i c k e x p l a i n e d t h a t o n s i t e w a t e r 1 9 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 d e t e n t i o n a n d d r a i n a g e m a n a g e m e n t w o u l d a c t u a l l y r e d u c e t h e r u n - o f f t o t h e i n t e r s e c t i o n o f M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d f r o m t h i s p r o p e r t y , a n d t h a t w h e n t h e y r e w o r k t h e i n t e r s e c t i o n t o i n t e g r a t e t h e a c c e s s t o t h e c h u r c h s i t e , m e a s u r e s w o u l d b e t a k e n t o l e s s o n t h e e x i s t i n g d r a i n a g e p r o b l e m s . C o m m i s s i o n e r D o w n i n g c o n c l u d e d w i t h t h e p o i n t t h a t t h i s p r o j e c t m a y i m p r o v e t h e d r a i n a g e p r o b l e m a t t h e i n t e r s e c t i o n , b u t i t w o u l d n o t e l i m i n a t e i t c o m p l e t e l y , n o r w o u l d t h e a p p l i c a n t b e r e q u i r e d t o t o t a l l y e l i m i n a t e t h a t p r o b l e m . C o m m i s s i o n e r E r n e s t a s k e d a b o u t a n y e f f o r t t o m a k e a l a n d s w a p b e t w e e n t h e C i t y a n d S t a t e t o p r e s e r v e t h i s p r o p e r t y a s o p e n s p a c e . M r . L a w s o n s t a t e d t h a t a c c o r d i n g t o B r y a n D a y , C i t y P a r k s D i r e c t o r , t h e i d e a h a d b e e n c o n s i d e r e d b u t f e l l t h r o u g h , a n d t h a t t h e r e w e r e n o p l a n s t o d o t h a t n o w . C o m m i s s i o n e r L o w r y a s k e d M r . T u r n e r a b o u t t h e i m p a c t o f t h i s p r o j e c t o n t h e d r a i n a g e p r o b l e m a t t h e i n t e r s e c t i o n o f M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d . M r . T u r n e r v e r i f i e d t h a t t h e p r o j e c t c a n n o t w o r s e n t h e c u r r e n t s i t u a t i o n a n d p r o b a b l y w o u l d i m p r o v e t h e s i t u a t i o n . C o m m i s s i o n e r L o w r y a s k e d M r . S i m m o n s a b o u t t h e i m p a c t o f t h i s s i t e o n t r a f f i c a t S h a c k l e f o r d a n d B r e c k e n r i d g e , a n d S h a c k l e f o r d a n d M a r k h a m . M r . S i m m o n s s t a t e d t h a t t h e y d i d n o t s t u d y t h o s e p a r t i c u l a r i n t e r s e c t i o n s , b u t h e a g r e e d t h a t c h u r c h t r a f f i c w o u l d h a v e s o m e i m p a c t a t t h o s e t w o l o c a t i o n s . H e a l s o n o t e d t h a t t h e c h u r c h ' s h i g h e s t p e a k o n S u n d a y m o r n i n g w a s n o t t h e p e a k a t S h a c k l e f o r d a n d M a r k h a m , a n d t h a t t h e W e d n e s d a y e v e n i n g i n b o u n d c h u r c h t r a f f i c w o u l d o c c u r t o w a r d s t h e e n d o f t h e p e a k a t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d , a n d t h a t t h e o u t b o u n d t r a f f i c w o u l d b e a f t e r t h e p e a k a t t h a t i n t e r s e c t i o n . B i l l H e n r y , C i t y T r a f f i c E n g i n e e r , s t a t e d t h a t h e f e l t t h e c h u r c h t r a f f i c w o u l d n o t a d d t o t h e p e a k p r o b l e m s a t M a r k h a m a n d S h a c k l e f o r d b e c a u s e o f t h e t i m i n g o f t h e i r s e r v i c e s . H e a d d e d t h a t t h e w o r s t p e a k l e v e l o f s e r v i c e ' D ' t M a r a L y n n a n d S h a c k l e f o r d w a s a n a c c e p t a b l e d e s i g n l e v e l i n a n u r b a n a r e a . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y a s k e d i f a n e n v i r o n m e n t a l i m p a c t s t u d y w a s r e q u i r e d f o r t h i s p r o p o s a l , t o w h i c h M r . T u r n e r r e s p o n d e d n o . T o t h e C o m m i s s i o n e r ' s q u e s t i o n s o f w o u l d t h e c h u r c h b e r e n t i n g o u t t h e i r f a c i l i t i e s a n d w o u l d t h e y s c h e d u l e r e l i g i o u s c o n c e r t s t h e r e , D r . H o r n r e s p o n d e d h e d o e s n o t p l a n t o r e n t o u t t h e f a c i l i t i e s a n d c o n c e r t s w o u l d o c c u r o n l y d u r i n g s p e c i a l s e a s o n s l i k e C h r i s t m a s , a n d t h a t 2 0 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 C o m m i s s i o n e r B e r r y a s k e d t h a t t h e p h a s e d p a r k i n g b e b e t t e r d e f i n e d a n d a s k e d i f t h e a r e a l e f t f o r p h a s e t w o w o u l d b e l e f t u n d i s t u r b e d u n t i l i t s c o n s t r u c t i o n . C o m m i s s i o n e r s F a u s t a n d D o w n i n g s t a t e d t h e y f e l t t h e b a s i c q u e s t i o n w a s , w o u l d t h e c h u r c h b e a n a p p r o p r i a t e u s e a t t h i s p r o p o s e d s i t e , a n d w o u l d i t b e c o m p a t i b l e w i t h o u t c a u s i n g a n a d v e r s e a f f e c t o n t h e s u r r o u n d i n g p r o p e r t y . T h e y b o t h f e l t t r a f f i c w a s n o t t h e o v e r r i d i n g q u e s t i o n . C o m m i s s i o n e r D o w n i n g a s k e d R u s s e l l L e m o n d i f t h e n e i g h b o r h o o d f e l t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t w o u l d b e b e t t e r t h a n t h e p r o p o s e d c h u r c h o r t h a t t h e c h u r c h w o u l d b e t h e b e s t u s e f o r t h i s p r o p e r t y . M r . L e m o n d r e s p o n d e d t h a t t h e a s s o c i a t i o n w o u l d p r e f e r t h e s i t e r e m a i n u n d e v e l o p e d a n d t h a t t h e y h a d n ' t l o o k e d a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s i n c e t h a t w a s n ' t h e p r o p o s a l . C o m m i s s i o n e r M u s e a s k e d D r . H o r n i f t h e y h a d c o n s i d e r e d a l t e r n a t e s i t e s . D r . H o r n s t a t e d t h a t t h e y h a d l o o k e d a t o t h e r s i t e s b u t w e r e t r y i n g t o s t a y a s c l o s e t o d o w n t o w n L i t t l e R o c k a s p o s s i b l e , m a i n t a i n m i n i s t r i e s i n t o w n a n d b e m o r e c e n t r a l l y l o c a t e d t o t h e b u l k o f c h u r c h m e m b e r s . T h e y d i d n o t w a n t t o g o w a y o u t o n C h e n a l o r H i g h w a y 1 0 , s o t h e y d i d n ' l o o k a t s i t e s o u t t h e r e . C o m m i s s i o n e r B e r r y s a i d h e f e l t t h i s w a s a c a s e o f i n f i l l d e v e l o p m e n t a n d t h a t t h e c h u r c h w o u l d b e a m o r e b e n i g n u s e a n d w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r t h i s s i t e , a n d t h a t t h e c h u r c h h a s t a k e n m e a s u r e s t o m i t i g a t e i m p a c t s . H e f e l t t r a f f i c w i l l b e a p r o b l e m t h e r e n o m a t t e r w h a t . C o m m i s s i o n e r N u n n l e y a s k e d t h a t t h e y t a k e a 5 m i n u t e r e c e s s b e f o r e v o t i n g t o t a k e a b r e a t h e r a n d h a v e a m o m e n t t o t h i n k a b o u t i t . T h e o t h e r C o m m i s s i o n e r s a g r e e d . A f t e r t h e r e c e s s V i c e C h a i r B e r r y c o m m e n t e d t h a t e i t h e r p a r t y c o u l d a p p e a l t h e o u t c o m e t o t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w i t h i n 3 0 d a y s . C o m m i s s i o n e r R e c t o r a s k e d M r . E r w i n t o c l a r i f y a s t a t e m e n t h e m a d e e a r l i e r r e g a r d i n g w h o b i d o n t h i s s i t e w i t h t h e c h u r c h . H e s t a t e d t h a t a l l t h e b i d d e r s b i d o n t h e p r o p e r t y a s t h o u g h i t w e r e z o n e d R - 2 , b u t n o n e o f t h e m w e r e r e s i d e n t i a l d e v e l o p e r s . A l l o f t h e m w e r e s p e c u l a t o r s 2 2 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : A ( C o n t . ) F I L E N O . : Z - 6 7 8 4 a t t e m p t i n g t o b u y t h e p r o p e r t y t o d o s o m e t h i n g e l s e w i t h i t . N o n e o f t h e b i d d e r s i n t e n d e d t o t r y t o d e v e l o p t h e s i t e w i t h s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l h o u s e s . H e a d d e d t h a t t h e S t a t e ' m i n i m u m b i d w a s s u c h t h a t t h e r e w a s n o w a y y o u c o u l d s e l l i t a t a p r i c e t o j u s t i f y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . C o m m i s s i o n e r M u s e c o m m e n t e d t h a t h e w o u l d v o t e f o r t h e p r o p o s a l f o r t w o m a i n r e a s o n s . O n e w a s t o h e l p k e e p t h i s c h u r c h f r o m m o v i n g f a r t h e r o u t w e s t . T h e s e c o n d w a s t h a t h e f e l t t h a t t h i s d e v e l o p m e n t w o u l d h a v e t h e l e a s t a m o u n t o f i m p a c t a s f a r a s t r a f f i c w a s c o n c e r n e d . H e a l s o w a n t e d t h e n e i g h b o r h o o d ' s f o u r p o i n t s o f a g r e e m e n t m a d e w i t h t h e c h u r c h a n d s t a t e d b y M r . L e m o n d t o b e m a d e p a r t o f a n y a p p r o v e d C . U . P . D r . H o r n a f f i r m e d t h a t t h e p o i n t s r e a d b y M r . L e m o n d w e r e c o r r e c t . A m o t i o n w a s m a d e t o a p p r o v e t h e a p p l i c a t i o n a s s u b m i t t e d t o i n c l u d e s t a f f c o m m e n t s a n d r e c o m m e n d a t i o n s , t h e d r a w i n g , t h e p h a s e d p a r k i n g , a n d t h e f o u r p o i n t s o f a g r e e m e n t m a d e b e t w e e n t h e P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n a n d t h e c h u r c h a s s t a t e d b y M r . L e m o n d . T h e m o t i o n p a s s e d b y a v o t e o f 6 a y e s , 3 n a y s a n d 2 a b s e n t . 2 3 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : B ( C o n t . ) F I L E N O . : L U O O - 1 6 - 0 1 A N A L Y S I S : T h i s a p p l i c a t i o n i s f o r t h e w e s t e r n 5 a c r e s o f a 9 . 3 3 + a c r e t r a c t . T h i s t r a c t i s r e c t a n g u l a r i n s h a p e w i t h a n a v e r a g e l e n g t h o f 1 2 3 4 ' a l m o s t a q u a r t e r o f a m i l e d e p t h ) a n d h a s a p p r o x i m a t e l y 3 7 5 ' f f r o n t a g e a l o n g S t a g e c o a c h R o a d . C u r r e n t l y , t h e s i t e i s v a c a n t a n d p a r t i a l l y w o o d e d . T h e r e i s a s m a l l v a c a n t f u r n i t u r e r e f i n i s h i n g b u i l d i n g o n S t a g e c o a c h R o a d . T h i s a r e a i s a d e v e l o p i n g s u b u r b a n a r e a . O t t e r C r e e k s u b d i v i s i o n i s c u r r e n t l y e x p a n d i n g t o t h e n o r t h w e s t a l o n g w i t h t h e n e w W e s t f i e l d s u b d i v i s i o n l o c a t e d t o t h e s o u t h o f t h i s a p p l i c a t i o n a n d W e d g w o o d S u b d i v i s i o n l o c a t e d t o t h e w e s t . N e w b u s i n e s s e s a r e l o c a t i n g i n t h e a r e a o f t h e B a s e l i n e a n d S t a g e c o a c h R o a d s i n t e r s e c t i o n a n d t h e O t t e r C r e e k P a r k w a y a n d S t a g e c o a c h R o a d i n t e r s e c t i o n . T h i s a r e a w a s i n c l u d e d i n a L a n d u s e P l a n A m e n d m e n t t h a t w a s p a s s e d o n A u g u s t 1 7 , 1 9 9 9 . T h a t c h a n g e w a s f r o m M u l t i F a m i l y t o M i x e d U s e a n d S i n g l e F a m i l y . T h e a m e n d m e n t w a s o r i g i n a t e d i n r e s p o n s e t o t h e p r o p o s a l o f l o c a t i n g a b r a n c h p o s t o f f i c e t o t h e s o u t h o f t h i s s i t e , b u t m i r r o r e d t h e d e s i r e q o f t h e n e i g h b o r h o o d p l a n s t e e r i n g c o m m i t t e e . I t i s a g o a l o f t h e s t e e r i n g c o m m i t t e e t o c o n c e n t r a t e n o n - r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a l o n g t h e p r i n c i p a l s t r e e t s ' h e v a s t m a j o r i t y o f t h e a r e a s h o w n o n t h e m a p w e s t o f t h e a p p l i c a t i o n , e a s t o f O t t e r C r e e k S u b d i v i s i o n , a n d s o u t h o f B a s e l i n e h a s b e e n p r e l i m i n a r y p l a t t e d f o r s i n g l e f a m i l y h o u s i n g . S t r e e t s a r e s h o w n o n t h e g r a p h i c f o r t w o o f t h e s u b d i v i s i o n s t o t h e w e s t a n d s o u t h ( W e d g w o o d a n d W e s t f i e l d , r e s p e c t i v e l y ) . H o u s e s i n t h e s e t w o s u b d i v i s i o n s d o n o t a p p e a r o n t h e g r a p h i c b e c a u s e o f t h e c o o r d i n a t i o n l a g o f P A G I S a n d t h e p l a n n i n g d e p a r t m e n t . T y p i c a l l y , S e r v i c e T r a d e s D i s t r i c t s a r e l o c a t e d a l o n g a r t e r i a l s w i t h d i r e c t a c c e s s t o t h o s e r o a d s . W i t h n o f r o n t a g e u p o n B a s e l i n e R o a d o r S t a g e c o a c h R o a d , t h i s a p p l i c a t i o n r e l i e s u p o n a c c e s s t h r o u g h t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l a r e a t o t h e e a s t . A c c e s s t h r o u g h a d i s s i m i l a r u s e w i t h o u t a n y c o m m o n a c t i v i t y i s n o t l o g i c a l . T h i s a p p l i c a t i o n w o u l d b e b o r d e r e d b y s i n g l e f a m i l y o n t h r e e s i d e s a n d p e n e t r a t e t o o d e e p l y i n t o t h e s i n g l e f a m i l y a r e a . T h e t w o c a t e g o r i e s o f S e r v i c e T r a d e s D i s t r i c t a n d S i n g l e F a m i l y a r e v e r y d i f f e r e n t i n m a n y w a y s . T h e b u l k , m a s s a n d 3 F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 I T E M N O . : B ( C o n t . ) F I L E N O . : L U O O - 1 6 - 0 1 d e n s i t y o f t h e b u i l d i n g s a n d v e h i c u l a r u s e a r e a s g r e a t l y d i f f e r e n t i n s c a l e a n d a r e n o t c o m p a t i b l e . T h e t r a f f i c g e n e r a t e d b y t h e t w o i s a l s o v e r y d i f f e r e n t a n d n o t c o m p a t i b l e . N E I G H B O R H O O D C O M M E N T S : N o t i c e s w e r e s e n t t o t h e f o l l o w i n g n e i g h b o r h o o d a s s o c i a t i o n s : M e y e r L a n e N e i g h b o r h o o d A s s o c i a t i o n , O t t e r C r e e k H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n , Q u a i l R u n N e i g h b o r h o o d A s s o c i a t i o n , R o l l i n g P i n e s N e i g h b o r h o o d A s s o c i a t i o n , C r y s t a l V a l l e y P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n . S t a f f h a s r e c e i v e d f i v e c o m m e n t s f r o m a r e a r e s i d e n t s . N o n e a r e i n s u p p o r t , o n e i s o p p o s e d t o t h e c h a n g e a n d f o u r w e r e n e u t r a l . T h e O t t e r C r e e k / C r y s t a l V a l l e y N e i g h b o r h o o d A c t i o n P l a n , t h a t i s c u r r e n t l y b e i n g f o r m u l a t e d a n d c o v e r s t h i s s i t e , i s o p p o s e d t o t h e c h a n g e . T h e s e f i v e i n c l u d e t h e s t e e r i n g c o m m i t t e e c o m m e n t s . S T A F F R E C O M M E N D A T I O N S : S t a f f b e l i e v e s t h e c h a n g e i s n o t a p p r o p r i a t e . T h e S e r v i c e T r a d e s D i s t r i c t i s t o o i n t e n s e a u s e t o b e s u r r o u n d e d o n t h r e e s i d e s b y S i n g l e F a m i l y , d o e s n o t h a v e t h e p r o p e r a c c e s s t o r o a d w a y s a n d p e n e t r a t e s t o o d e e p l y i n t o t h e r e s i d e n t i a l a r e a s . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( J A N U A R Y 2 0 , 2 0 0 0 ) T h i s i t e m w a s d e f e r r e d a t t h e r e q u e s t o f a p p l i c a n t d u e t o h a v i n g o n l y 7 c o m m i s s i o n e r s p r e s e n t . T h i s i t e m w i l l b e h e a r d a t t h e F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 m e e t i n g . P L A N N I N G C O M M I S S I O N A C T I O N : ( F E B R U A R Y 3 , 2 0 0 0 ) T h i s i t e m w a s p l a c e d o n t h e c o n s e n t a g e n d a f o r d e f e r r a l . T h e a p p l i c a n t r e q u e s t e d i t s o t h a t m o r e t i m e c o u l d b e s p e n t t o c o n t a c t w i t h t h e n e i g h b o r h o o d s . T h i s m o t i o n w a s m a d e - - t o - d e f e r t o t h e M a r c h 2 , 2 0 0 0 m e e t i n g a n d a w a i v e r o f t h e b y l a w s w a s n e c e s s a r y f o r t h e l a t e r e q u e s t o f t h e d e f e r r a l . T h e m o t i o n p a s s e d w i t h a v o t e o f 9 a y e s , 0 n o e s a n d 2 a b s e n t . 4 P L A N N I N G C O M M I S S I O N V O T E R E C O R D D A T E & I ' C l I " D 3 D X I M E M B E R A e s R E C T O R , B I L L v D O W N I N G , R I C H A R D E A R N E S T , H U G H N U N N L E Y , O B R A Y B E R R Y , C R A I G A D C O C K , P A M A R A H M A N , M I Z A N y L O W R Y , B O B H A W N , H E R B 4 F A U S T , J U D I T H M U S E , R O H N v M E M B E R R E C T O R , B I L L D O W N I N G , R I C H A R D E A R N E S T , H U G H N U N N L E Y , O B R A Y B E R R Y , C R A I G A D C O C K , P A M R A H M A N , M I Z A N L O W R Y , , B O B H A W N , H E R B F A U S T , J U D I T H M U S E , H O H N ' A d M e e t i n g A d j o u r n e d W ' ~ P . M . V A Y E ~ N A Y E A A B S E N T ~ A B S T A I N ~ R E C U S E F e b r u a r y 3 , 2 0 0 0 T h e r e b e i n g n o f u r t h e r b u s i n e s s b e f o r e t h e C o m m i s s i o n , t h e m e e t i n g w a s a d j o u r n e d a t 6 : 0 2 p . m . D a t e / I e j I f f e e t a C h a i r m a n